Tatbestand: 

Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Zahlung von 885 € aus der „Garantieerklärung“ vom 3.5.2012.

Der Kläger war bis zum 00.0.0000 Alleineigentümer des Mietshauses I.-straße in W.. Mit der Beigeladenen und ihrem damaligen Lebensgefährten und späteren Ehemann, X. D., von dem sie seit dem 00.0.0000 geschieden ist, hatte er am 00.0.0000 einen unbefristeten Mietvertrag über eine Wohnung im 1. Obergeschoss links des vorgenannten Mietshauses geschlossen. Der Mietvertrag sollte zunächst ab 1.5.2012 gelten, durch handschriftliche Korrektur wurde der Beginn aber auf den 15.5.2012 verschoben. Nach § 5 des Vertrags war eine monatliche Miete - ohne Betriebskosten - von 295 € und eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung - Betriebskosten und Heizung/Warmwasser - von insgesamt 145 € vereinbart. Nach § 31 des Mietvertrags war der Mieter verpflichtet, eine Sicherheit in Höhe von 885 € an den Vermieter zu leisten, die von dem Vermieter auf einem besonderen Konto anzulegen und mit dem Zinssatz für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist zu verzinsen sein sollte.

Zuvor hatte die Beigeladene am 25.2.2012 und X. D. am 26.2.2012 jeweils in dem „Antrag Wohnungswechsel“ des Beklagten unter der Ziffer 4b. „Kaution“ das Kästchen „ja“ angekreuzt und als Kautionsbetrag 885 € eingetragen. Unter Ziffer 4b. hieß es wie folgt:

„Grundsätzlich wird eine notwendige Kautionszahlung in Form einer Garantieerklärung vom IAG zugesichert, sobald der Mietvertrag und das Wohnungsübernahmeprotokoll vorgelegt werden. Sofern der Vermieter die Garantieerklärung in Anspruch nimmt, ist der dann zur Auszahlung kommende Betrag von Ihnen zu erstatten.

Im Ausnahmefall kann die Kaution auch durch eine sofortige Zahlung an den Vermieter übernommen werden, diese Zahlung erfolgt dann als Darlehensgewährung und ist von Ihnen zu erstatten.

Ich beantrage die Übernahme der Kaution?“

Der Beklagte erteilte der Beigeladenen mit Bescheid vom 28.2.2012 und X. D. mit Bescheid vom 9.3.2012 jeweils die Zusicherung zu den Aufwendungen für diese Unterkunft und bot an, die Kaution in Höhe von 885 € darlehensweise in Form einer Garantieerklärung zu übernehmen.

In dem Schreiben des Beklagten vom 3.5.2012 an den Kläger, überschrieben mit „Garantieerklärung“ heißt es:

„Herr P.-J. H. (…) hat durch Vertrag vom 00.00.0000 (…) die (…) Wohnung an Frau Q. Y. und Herrn X. D. (…) vermietet.

Nach dem Mietvertrag ist der Mieter verpflichtet, eine Kaution in Höhe von 885 € zu erbringen.

Der Mieter ist aufgrund seiner finanziellen Situation zurzeit jedoch nicht in der Lage, den Kautionsbetrag aufzubringen.

Für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses garantiere ich daher die Übernahme der ansonsten durch Kaution abgesicherten Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietvertrag im Umfang der vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen bis zu einer Höhe von 885 €.

Es handelt sich um eine frei finanzierte Wohnung. Die Kaution darf zur Deckung sämtlicher Ansprüche der Vermieter aus dem Mietverhältnis verwendet werden. Dies gilt z. B. für Schäden an der Wohnung, für unterlassene Schönheitsreparaturen und im gesetzlichen Rahmen auch für Mietforderungen für die Zeit nach dem Auszug aus der Wohnung.

Die Garantieerklärung ist unbefristet. Ich behalte mir jedoch den jederzeitigen Widerruf dieser Garantieerklärung vor.

Sollte der Mieter den vertraglich vereinbarten Kautionsbetrag tatsächlich entrichten, so erlischt die Garantieerklärung mit Eingang des vollständigen Betrages bei dem Vermieter automatisch. Eine entsprechende Mitteilung des Vermieters wird umgehend erfolgen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist innerhalb einer Frist von sechs Monaten über die Inanspruchnahme der Kaution bzw. der Garantieerklärung abzurechnen.“

Am 24.2.2014 schloss der Kläger mit der Beigeladenen und X. D. eine Individualvereinbarung zu dem Mietvertrag vom 00.0.0000. Danach wurde die angemietete Wohnung auf Wunsch der Mieter um ein Zimmer erweitert. Nach § 1 der Vereinbarung wurde die Kaution um 319,50 € auf 1.204,50 € erhöht. Nach § 2 war die Kündigung des Mietvertrags vor dem 30.4.2019 für beide Parteien ausgeschlossen. Sollte der Mieter das Mietverhältnis vor diesem Termin beenden wollen, war dies mit Zustimmung des Vermieters möglich. Nach § 3 betrug die Wohnraumgrundmiete nach Fertigstellung der Umbauten monatlich 401,50 €. Die Arbeiten wurden im Monat April 2014 fertiggestellt und die angepasste Miete ab Mai 2014 gezahlt.

Im Februar 2018 erfuhr der Kläger von der Trennung der Beigeladenen und X. D. und von dem bereits erfolgten Auszug der Beigeladenen aus der angemieteten Wohnung. Die Schlüssel hatte die Beigeladene bei ihrem Auszug X. D. gegeben. Zum 1.9.2018 schlossen der Kläger und X. D. einen Mietvertrag über eine andere Wohnung. Mit Individualvereinbarung vom 27.8.2018 vereinbarten der Kläger und X. D. unter § 11, dass letzterer aus dem Mietvertrag über die gemeinsam mit der Beigeladenen angemietete Wohnung zum 1.9.2018 entlassen wird. Alle Mietrückstände bis zum 31.8.2018 glich X. D. aus. Mit E-Mail vom 31.8.2018 an die Beigeladene informierte der Kläger diese über die Entlassung von X. D. aus dem Mietvertrag über die gemeinsame Wohnung mit und teilte mit, die Miete für die ursprüngliche gemeinsame Wohnung zu reduzieren und dabei die verbrauchsabhängigen Heizkosten wegzulassen und innerhalb der Nebenkostenabrechnung 0 Personen zu Grund zu legen. Daraus ergab sich nach dem Inhalt der E-Mail monatlich eine Grundmiete von 401,50 €, eine monatliche Heizkostenvorauszahlung von 35 € und eine Nebenkostenvorauszahlung von 55 € und damit insgesamt ein Betrag von 491,50 €, von dem Kläger versehentlich mit 490,50 € beziffert. Ab 1.9.2018 wurde keine Miete mehr für die streitgegenständliche Wohnung in der Cranger Straße 151 gezahlt.

Der Kläger erhielt sämtliche Schlüssel zu dieser Wohnung am 11.2.2019 von X. D. zurück.

Mit Kaufvertrag vom 6.3.2019 veräußerte der Kläger die Immobilie S.-straße. Besitzübergang war zum 1.5.2019, die Eigentumsübertragung erfolgte am 24.6.2019.

Mit zwei Abrechnungen vom 24.6.2019 und 4.7.2019 erteilte der Kläger der Beigeladenen eine „Abrechnung der Mietsicherheit“ auf Grundlage eines am 30.4.2019 beendeten Mietverhältnisses. Aus der Abrechnung vom 24.6.2019 ergab sich ein Gesamtmietrückstand nach Abrechnung der Mietsicherheit von 885 € (Garantieerklärung vom 3.5.2012) und der Kautionsaufstockung von 319,50 € (Vereinbarung vom 24.2.2014) in Höhe von 2.715,07 € und aus der Abrechnung vom 4.7.2019 ein Gesamtrückstand von 2.726,07 €. Hinsichtlich der Details der Abrechnungen wird auf diese verwiesen.

Mit Schreiben vom 25.6.2019 forderte der Kläger den Beklagten unter Bezugnahme auf die Abrechnung vom 24.6.2019 auf, den als Mietsicherheit garantierten Betrag von 885 € auf sein Konto zu überweisen. Er setzte dazu eine erste Frist bis zum 10.7.2019 und eine weitere bis zum 19.7.2019.

Mit Schreiben vom 4.7.2019 erhob der Kläger Klage gegen die Beigeladene beim Amtsgericht (AG) Gelsenkirchen auf Zahlung von 2.726,07 € nebst Zinsen. Das Verfahren wurde dort unter dem Az.: 201 C 294/19 geführt. Mit Urteil vom 15.8.2019 verurteilte das AG die Beigeladene zur Zahlung von 2.715,07 € nebst Zinsen an den Kläger und wies die Klage im Übrigen ab. Dabei legte es - wie vom Kläger geltend gemacht - eine rückständige Bruttomiete von 491,50 € für die Monate September 2018 bis April 2019 abzüglich der Mietsicherheit von 1.204,50 € und abzüglich eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2018 in Höhe von 12,43 € zu Grunde. Das Urteil ist nach Rücknahme der Berufung durch die Beigeladene rechtskräftig geworden.

Mit Schreiben vom 3.8.2019 hat der Kläger Zahlungsklage beim AG Gelsenkirchen, Az.: 201 C 337/19, gegen den Beklagten auf Zahlung von 885 € „nebst Zinsen in Höhe von 5% p.a. über dem Basiszins seit 1.8.2019“ erhoben. Er habe mit Schreiben vom 3.5.2012 von dem Beklagten in Form einer Garantieerklärung eine selbstschuldnerische Bürgschaft erhalten. Mit dieser werde für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses die Übernahme der ansonsten durch die Kaution gesicherten Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietvertrag im Umfang der vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen garantiert. Die Bedingungen zur Auszahlung seien erfüllt, der Beklagte habe trotz Geltendmachung der Forderung nicht gezahlt.

Mit Schriftsatz vom 3.9.2019 erklärte der Beklagte, zum jetzigen Zeitpunkt könne eine Einstandspflicht nicht angenommen werden, da noch ungeklärt sei, wann das Mietverhältnis zwischen der Beigeladenen und dem Kläger geendet habe. Es bestünden zudem Zweifel an der Aktivlegitimation des Klägers, da er die Auszahlung der Kaution erst nach Eigentumsübergang geltend gemacht habe und sich auch deshalb keine Pflicht zur Auszahlung der Kaution an ihn ergebe. Es sei auch nicht ersichtlich, woraus sich die Hauptforderung zusammensetze und ob diese überhaupt bestehe. Bei der Garantieerklärung handele es sich zudem um eine Bürgschaft, bei deren Erteilung nicht auf die Einrede der Vorausklage verzichtet worden sei. Eine Einstandspflicht des Beklagten ergebe sich daher erst, wenn eine Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner ohne Erfolg versucht worden sei. Rein vorsorglich würden die dem Hauptschuldner zustehenden Einreden gem. § 768 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend gemacht.

Mit weiterem Schriftsatz vom 3.9.2019 verkündete der Beklagte der Beigeladenen den Streit und forderte sie auf, dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beizutreten. Für den Fall, dass der Beklagte mit seinen Einwänden unterliege, sei ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen die Streitverkündete aus der Inanspruchnahme aus einer Bürgschaft nach §§ 765, 774 BGB gegeben.

Der Kläger hat mit Schreiben vom 21.9.2019 vorgetragen, seine Forderung sei substantiiert dargelegt. Die Garantieerklärung habe die Barkaution ersetzt, eine Vorausklage sei daher nicht erforderlich. Ein Bestehen auf eine Vorausklage sei sittenwidrig. Der Beklagte müsse sich die Außenwirkung seiner Garantieerklärung zurechnen lassen. Zudem würde das Erfordernis einer Vorausklage jede Garantieerklärung des Beklagten wertlos machen, da deren Kosten immer über dem Ertrag aus der Garantieerklärung lägen. Eine Garantieerklärung ohne Hinweis darauf, dass auf die Vorausklage nicht verzichtet wäre, stehe einem Täuschungsversuch gleich.

Mit Schriftsatz vom 7.10.2019 trat die Beigeladene, vertreten durch ihren Prozessbevollmächtigten, dem Rechtsstreit auf Seiten des Beklagten bei. Eine Zahlung aus der Kautionsbürgschaft komme nicht in Betracht, weil der Kläger nicht sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Inanspruchnahme abgerechnet habe. Sowohl die Beigeladene als auch X. D. seien spätestens Ende August 2018 aus dem Mietvertrag entlassen worden. Eine Entlassung nur des X. D. aus dem Mietvertrag hätte einen Vertrag zu Lasten Dritter, nämlich zu Lasten der Beigeladenen, dargestellt.

In der öffentlichen Sitzung des AG am 17.10.2019 hat das Gericht darauf hingewiesen, dass es funktionell nicht zuständig sei, sondern das Sozialgericht (SG) zu entscheiden habe. Für die Zuständigkeit komme es auf die Art des Anspruchs an. Um eine Bürgschaft handele es sich bei der Garantieerklärung nicht, da diese ein uneingeschränktes Widerrufsrecht enthalte. Eine Bürgschaft könne aber nicht einseitig widerrufen werden. Mit Beschluss vom 7.11.2019 hat das AG den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten für unzulässig erklärt und den Rechtsstreit von Amts wegen nach §§ 17a Abs. 2 Gerichtsverfassungsgesetz (GVG), 202 Sozialgerichtsgesetz (SGG) an das SG Gelsenkirchen verwiesen. Dort ist das Verfahren unter dem Az. S 33 AS 3097/19 eingetragen worden. Beteiligte waren der Kläger und der Beklagte.

Der Kläger hat vorgetragen, seine Forderung gegen die Beigeladene sei nach deren Berufungsrücknahme rechtskräftig und die Garantieerklärung des Beklagten damit einzulösen. Eine Entlassung der Beigeladenen aus dem Mietverhältnis sei erst mit Wirkung zum 1.5.2019 erfolgt. Dass keine Entlassung zu einem früheren Zeitpunkt erfolgt sei, habe das AG in dem Verfahren 201 C 294/19 rechtskräftig festgestellt. Eine Kündigung sei durch die Mieter zu keinem Zeitpunkt ausgesprochen worden. Seine Forderung sei auch nicht auf die neuen Eigentümer übergegangen.

Mit Schriftsätzen vom 8.4.2020 und 20.4.2020 haben sich die Beteiligten mit einer Entscheidung durch Gerichtsbescheid einverstanden erklärt.

Der Kläger hat schriftsätzlich beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, 885 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten pro Jahr über dem Basiszinssatz seit dem 1.8.2019 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung gewesen, es fehle bereits an einer sozialrechtlichen Anspruchsgrundlage, sodass eine Zahlungsverpflichtung ausscheide.

Das SG hat die Klage mit Gerichtsbescheid vom 22.6.2020 abgewiesen. Der Kläger habe keinen Anspruch auf Zahlung von 885 € aus der Garantieerklärung. Der Beklagte habe keine ernsthafte Garantieerklärung abgeben wollen, denn er habe sich den jederzeitigen Widerruf vorbehalten. Dies zeuge von einem nur eingeschränkten Rechtsbindungswillen. Mangels Rechtssicherheit habe der Kläger nicht erwarten können, dass der Beklagte die Leistungen erstatte. Dessen ungeachtet seien die tatbestandlichen Voraussetzungen der Garantieerklärung nicht erfüllt, denn der Kläger habe mit der Entscheidung des AG Gelsenkirchen in dem Verfahren 201 C 294/19 einen vollstreckbaren Titel erlangt, mit dem er seinen Anspruch auf Zahlung gegenüber dem Ehepaar D. geltend machen könne. Die Inanspruchnahme des Beklagten scheide daher aus.

Gegen den ihm am 25.6.2020 zugestellten Gerichtsbescheid, hat der Kläger mit Schriftsatz vom 2.7.2020, im Original beim Landessozialgericht (LSG) Nordrhein-Westfalen eingegangen am 8.7.2020 Berufung eingelegt. Der Widerrufsvorbehalt könne die Garantieerklärung nicht wertlos machen. Es sei nachvollziehbar, dass ein Widerruf möglich sei, wenn die Mieter beispielsweise aus dem Leistungsbezug ausschieden, weil sich ihre wirtschaftlichen Verhältnisse geändert hätten und sie die Kaution selbst erbringen könnten. Eine andere Begründung wäre treuwidrig. Es sei auch nicht zutreffend, dass der Titel aus dem Verfahren 201 C 294/19 auch die Mietsicherheit in Höhe von 885 € umfasse. Vielmehr sei in dem genannten Verfahren nur der Gesamtrückstand nach Abzug der Mietsicherheit streitig gewesen und nur insoweit habe er auch einen Titel erlangt. Das Urteil des SG sei daher fehlerhaft. Als Grundlage der Forderung sei alleine die Abrechnung vom 4.7.2019 heranzuziehen, da diese berücksichtige, dass X. D. Rückstände aus der Zeit vor dem 1.9.2018 beglichen habe.

Am 2.7.2021 hat ein Erörterungstermin stattgefunden, in dem der Kläger und der Beklagte einen Widerrufsvergleich geschlossen haben, der mit Schriftsatz vom 15.7.2021 durch den Beklagten, widerrufen worden ist.

Mit Beschluss vom 27.1.2023 hat der Senat Q. Y. beigeladen.

Am 19.7.2024 hat ein erneuter Erörterungstermin stattgefunden, zu dessen Ergebnis auf die Sitzungsniederschrift verwiesen wird.

Der Kläger beantragt schriftsätzlich sinngemäß,

den Gerichtsbescheid des SG Gelsenkirchen vom 22.6.2020 abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, 885 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten pro Jahr über dem Basiszinssatz seit dem 1.8.2019 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt schriftsätzlich,

die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Auffassung, es fehle an einer sozialrechtlichen Anspruchsgrundlage. Es bestehe zudem ein grundsätzlichen Klärungsinteresse im Hinblick auf die rechtliche Einordnung der streitgegenständlichen „Garantieerklärung“ und ob auch eine faktische Entlassung aus dem Mietvertrag die Voraussetzungen einer Auszahlung der Kaution erfülle.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Sie ist der Auffassung, dass ein Anspruch gegen den Beklagten bestehe. Eine solche Garantieerklärung würde sonst jeglichen Zweck verfehlen und für einen Vermieter wertlos sein. Die Erklärung selbst enthalte auch keinerlei Einschränkung, die die Leistungsverweigerung des Beklagten begründen könne. Die Abrechnung vom 4.7.2019 beruhe auf den ausstehenden Bruttomieten; ob diese tatsächlich geltend gemacht werden können, sei fraglich, eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung liege nicht vor.

Mit Schriftsätzen vom 26.3.2025, 31.3.2025 und 10.5.2025 haben sich die Beteiligten mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung gemäß § 124 Abs. 2 SGG einverstanden erklärt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte, die beigezogene Akte des AG Gelsenkirchen, Az.: 201 C 294/19 sowie die von dem Beklagten beigezogenen Leistungsakten der Beigeladenen und des X. D. Bezug genommen, die ihrem wesentlichen Inhalt nach Gegenstand der Beratung und Entscheidung waren.

Entscheidungsgründe:

Die gemäß §§ 143, 144 SGG statthafte, nach § 151 SGG form- und fristgerechte sowie auch im Übrigen zulässige Berufung des Klägers, über die der Senat aufgrund des Einverständnisses der Beteiligten gemäß § 124 Abs. 2 SGG ohne mündliche Verhandlung entschieden hat, ist begründet. Eine Prüfung der Zulässigkeit des Rechtswegs durch das LSG erfolgt nicht, § 17a Abs. 5 GVG.

A. Der Gerichtsbescheid des SG Gelsenkirchen hat keinen Bestand, da die vom Kläger als Leistungsklage nach § 54 Abs. 5 SGG erhobene und auch im Übrigen zulässige Klage in der Hauptsache begründet ist. Denn der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von 885 € gegen den Beklagten aus der Garantieerklärung vom 3.5.2012.

I. 1. Anders als von dem Beklagten vorgetragen, fehlt es nicht an einer sozialrechtlichen Anspruchsgrundlage. Diese liegt vielmehr in der Garantieerklärung vom 3.5.2012 selbst. Bei der hier streitgegenständlichen Garantieerklärung handelt es sich ihrem Wortlaut und ihrem Sinn und Zweck nach um eine einseitige öffentlich-rechtliche Willenserklärung, die mit Zugang beim Kläger wirksam wurde. Sie zeichnet sich dadurch aus, dass sie auf die Setzung einer Rechtsfolge gerichtet ist, denn nur mit ihr konnten die Mieter ihre Verpflichtung zur Leistung einer Sicherheit aus § 31 des Mietvertrags vom 00.0.0000 erfüllen. Ohne die Sicherheit hätte der Kläger als Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 569 Abs. 2a Satz 1 BGB gehabt.

2. Dem Rechtsbindungswillen steht auch nicht der Vorbehalt des „jederzeitigen“ Widerrufs entgegen. In der Regel sind einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen nicht widerruflich. Dieser Ausschluss folgt aus dem allgemeinen Rechtsgrundsatz der Verbindlichkeit und Verlässlichkeit von Erklärungen im Rechtsverkehr, der in § 130 Abs. 1 BGB seinen Niederschlag gefunden hat. Nach § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Willenserklärung gegenüber einem Abwesenden in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht. Nach Satz 2 wird sie nicht wirksam, wenn dem Empfänger vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht. Daraus folgt, dass die empfangsbedürftige Willenserklärung vom Erklärenden nach deren Zugang nicht frei widerrufen oder zurückgenommen werden kann und für ihn bindend ist. Soweit der Gesetzgeber im bürgerlichen Recht in bestimmten Fällen den nachträglichen Widerruf rechtsgeschäftlicher Erklärungen zugelassen hat, handelt es sich um Ausnahmetatbestände, bei denen das Gesetz die Interessen des Widerrufenden höher gewichtet als die der auf den Bestand der Erklärung vertrauenden Person. Ein Bedürfnis nach Verlässlichkeit rechtserheblichen Verhaltens besteht grundsätzlich auch im öffentlichen Recht. Nur wenn das Regelungskonzept in Bezug auf den normierten Sachverhalt Besonderheiten aufweist, kann unter Beachtung der Interessenlage der Behörde und eventuell betroffener Dritter ausnahmsweise davon ausgegangen werden, dass eine Willenserklärung nicht als verbindlich anzusehen sein soll (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 15.11.2012 - 7 C 16.12, www.bverwg.de Rn. 27 ff.). Solche Besonderheiten sind im vorliegenden Fall nicht erkennbar. So kann auch der Vorbehalt des „jederzeitigen“ Widerrufs im Rahmen der - hier streitigen - Garantieerklärung nur dahingehend verstanden werden, dass ein solcher Widerruf nur aus wichtigem Grund und unter Wahrung der Interessen des Empfängers ausgesprochen werden konnte. Ein mögliches Beispiel findet sich in der Garantieerklärung des Beklagten aus dem Jahr 2010, die aus der Leistungsakte der Beigeladenen ersichtlich ist. Dort heißt es unter dem 19.4.2010: „(…) Die Garantieerklärung ist daher unbefristet. Sollte der Mieter aus dem Leistungsbezug ausscheiden, so behalte ich mir jedoch den jederzeitigen Widerruf dieser Garantieerklärung vor. (…)“. Der Anspruch des damaligen Vermieters ist im Übrigen aufgrund der Garantieerklärung ohne Weiteres befriedigt worden.

II. Auch die Voraussetzungen für den Eintritt der Garantie sind erfüllt. Denn das Mietverhältnis ist zum 30.4.2019 wirksam beendet worden (siehe dazu 1.). Der Kläger hat innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Beendigung gegenüber dem Beklagten abgerechnet (siehe dazu 2.). Ein Widerruf vor Eintritt des Garantiefalls ist nicht erfolgt (siehe dazu 3.). Schließlich bestanden Verbindlichkeiten der Beigeladenen aus dem Mietverhältnis in Höhe von 885 € (siehe hierzu 4.).

1. Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der Beigeladenen ist zum 30.4.2019 wirksam beendet worden. Für eine frühere Entlassung der Beigeladenen aus dem Mietverhältnis oder einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags zwischen Kläger und Beigeladener gibt es keine Anhaltspunkte. Auch die Beweisaufnahme des AG Gelsenkirchen in dem Verfahren 201 C 294/19 im Rahmen der öffentlichen Sitzung am 15.8.2019 hat dies nicht ergeben. Der am 00.0.0000 zwischen dem Kläger, der Beigeladenen und X. D. geschlossene Mietvertrag ist am 7.2.2014 um eine Individualvereinbarung zwischen den Parteien des Mietvertrags ergänzt worden. Danach wurde die Wohnung auf Wunsch der Mieter um ein Zimmer erweitert und u.a. in § 2 vereinbart, dass eine Kündigung des Mietvertrags vor dem 30.4.2019 für beide Parteien ausgeschlossen ist und beide auf ein Kündigungsrecht vor diesem Zeitpunkt verzichten. Eine Beendigung vor dem Termin war nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Hier ist eine Entlassung aus dem Mietvertrag vor dem 30.4.2019 nach Aktenlage und nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nur gegenüber X. D. erfolgt. Das Mietverhältnis mit der Beigeladenen bestand, ungeachtet ihres Auszugs, bis zum 30.4.2019 fort. Allein durch Aufgabe des Besitzes an der Wohnung konnte sie sich nicht vorzeitig vom Vertrag lösen. Auch aus der Korrespondenz mit dem Kläger ist ersichtlich, dass dieser von einem weiterhin bestehenden Mietverhältnis ausging. Erst am 30.4.2019 hat der Kläger die Beigeladene aus dem Mietverhältnis entlassen, da er eine Besitzübergabe zum 1.5.2019 mit den zukünftigen Eigentümern vereinbart hatte.

2. Mit Schreiben vom 24.6.2019 und 4.7.2019 hat der Kläger die Mietsicherheit gegenüber der Beigeladenen abgerechnet und diese Abrechnungen dem Beklagten mit Schreiben vom 25.6.2019 und 11.7.2019 - und damit innerhalb von sechs Monaten seit dem 30.4.2019 - übersandt und um die Auszahlung der 885 € ersucht, die Gegenstand der Garantieerklärung vom 3.5.2012 waren. Durch den Eigentumswechsel an dem Mietshaus I.-straße zum 24.6.2019 ändert sich, anders als von dem Beklagten angedacht, nichts daran, dass der Kläger Inhaber der Forderung ist. Die Mietrückstände, für die er die Mietsicherheit des Beklagten beansprucht, stammen aus der Zeit vom 1.9.2018 bis 30.4.2019, in der er Alleineigentümer des Hauses und Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung war.

3. Bei Eintritt des Garantiefalls war die Garantieerklärung auch nicht wirksam widerrufen worden. Soweit der Beklagte die Zahlung der garantierten Summe verweigert und darin ein konkludenter Widerruf gesehen werden könnte, wäre dieser zu diesem Zeitpunkt nicht mehr möglich gewesen. Auf die Ausführungen zur Verbindlichkeit und zur Bedeutung der Garantieerklärung als öffentlich-rechtlicher Willenserklärung und zu den Anforderungen an einen Widerruf unter A. I. wird insoweit verwiesen.

4. Infolge des Einritts des Garantiefalls kann der Kläger von dem Beklagten eine Zahlung der 885 € beanspruchen. Es bestehen in dieser Höhe weiterhin rückständige Mieten und damit durch die Garantieerklärung abgesicherte Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Soweit der Beklagte vorträgt, er habe auf die Einrede der Vorausklage nicht verzichtet, verfängt dieser Einwand nicht. Bei der Einrede der Vorausklage nach § 771 BGB handelt es sich um eine Sonderregelung des Bürgschaftsrechts, die auf andere Rechtsverhältnisse keine Anwendung findet. Hätte der Beklagte den Eintritt des Garantiefalls davon abhängig machen wollen, dass der Vermieter die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter zunächst ohne Erfolg versucht haben muss, hätte dies explizit Gegenstand der Erklärung sein müssen. Dann allerdings wäre eine solche Erklärung für Vermieter, wie der Kläger zurecht vorträgt, als Mietsicherheit, die einer Barkaution entsprechen soll, wertlos, da die Kosten von Klage und Zwangsvollstreckung den Betrag der Mietsicherheit regelmäßig deutlich übersteigen und die sofortige Verfügbarkeit verhindern.

Dem Anspruch des Klägers auf Zahlung der geltend gemachten 885 € steht auch nicht entgegen, dass dieser keine Betriebskostenabrechnung für 2019 erstellt hat. Der Abrechnung vom 4.7.2019 gegenüber der Beigeladenen, auf die er sich in dem Schreiben vom 11.7.2019 an den Beklagten bezogen hat, liegen die Mietrückstände für die Monate September 2018 bis April 2019 zu Grunde. Für jeden Monat war eine Miete von insgesamt 491,50 € zu zahlen. Sie setzte sich zusammen aus der Grundmiete von 401,50 € zzgl. einer Heizkostenvorauszahlung von 35 € und einer Nebenkostenvorauszahlung von 55 € monatlich. Die reduzierten Heiz- und Nebenkosten gegenüber dem ursprünglichen Mietvertrag trotz Erweiterung der Wohnung um ein Zimmer beruhen ausweislich der E-Mail des Klägers an die Beigeladene vom 31.8.2018 darauf, dass er wegen der leerstehenden Wohnung keine verbrauchsabhängigen Heizkosten angesetzt hat und bei Kalkulation der Nebenkosten von 0 Personen ausgegangen ist. Von dem Mietrückstand über 3.932 € (8 x 491,50 €) hat er Mietsicherheiten von 1.204,50 € in Abzug gebracht, wovon 885 € auf der Garantieerklärung des Beklagten beruhen, und abzüglich eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung von 2018 (12,43 €) einen Titel über 2.715,07 € beim AG Gelsenkirchen durch das Urteil vom 15.8.2019 gegenüber der Beigeladenen erwirkt. Anders als vom SG Gelsenkirchen angenommen, besteht gerade kein Titel gegenüber der Beigeladenen über die Summe aus der Garantieerklärung, da in Höhe der Mietsicherheit keine Klage erhoben worden ist. Die Frage, ob evtl. ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung aus 2019 den Betrag verringern könnte, steht der Abrechnung nicht entgegen. Da die Mietsicherheit nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht nur Sicherungsfunktion hat, sondern auch der Verwertung dient, wird eine Kaution mit Zugang der Abrechnung an den Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn mit der Abrechnung der Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses wird ein Stadium erreicht, in dem sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 24.7.2019 - VIII ZR 141/17, juris Rn. 24 ff.) oder - wie im vorliegenden Fall - die Auszahlung der garantierten Summe verlangen kann. Dies gilt selbst dann, wenn Forderungen des Vermieters noch streitig sind (BGH, a.a.O., Rn. 26 ff.).

III. Der Kläger hat auch in entsprechender Anwendung von §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB Anspruch auf Zahlung von Zinsen auf den Auszahlungsbetrag in Höhe der beantragten 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der beim AG Gelsenkirchen erhobenen Klage mit Zustellung der Klageschrift am 9.8.2019 (§§ 261, 253 Abs. 1 ZPO; zu dem Anspruch auf Prozesszinsen auf öffentlich-rechtliche Geldforderungen, wenn das jeweilige Fachrecht keine gegenteilige Regelung enthält und keine originäre Sozialleistung streitig ist, vgl. LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 30.6.2020 - L 11 KR 4604/18, juris Rn. 40 m.w.N.). § 44 Sozialgesetzbuch Erstes Buch - Allgemeiner Teil (SGB I) findet keine Anwendung, da es sich bei dem vom Kläger begehrten Betrag nicht um eine Geldleistung im Sinne von § 11 SGB I handelt.

Für einen über die Prozesszinsen hinaus gehenden Anspruch auf Zinsen bereits ab dem 1.8.2019 findet sich keine Anspruchsgrundlage. Im öffentlichen Recht können Verzugszinsen grundsätzlich nur aufgrund ausdrücklicher gesetzlicher Regelung gewährt werden, weil es dort keinen allgemeinen Grundsatz gibt, der zur Zahlung von Verzugszinsen verpflichtet. Rechtsgrundlage für die Verzinsung von Geldleistungen ist das im Einzelfall einschlägige Spezialrecht (LSG Baden-Württemberg, a.a.O., Rn. 39). Hier ist eine spezialgesetzliche Rechtsgrundlage nicht ersichtlich. Auch die Garantieerklärung enthält dazu keine Angaben.

B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 197a Abs. 1 Satz 1 Teilsatz 3 SGG i.V.m. § 155 Abs. 1 Satz 3 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) und bezüglich der Beigeladenen aus § 197a Abs. 1 Satz 1 Teilsatz 3 SGG i.V.m. §§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO sowie im Hinblick auf die Kosten des Verfahrens bei dem AG Gelsenkirchen aus § 98 Satz 1 SGG i.V.m. § 17b Abs. 2 Satz 1 und 2 GVG.

C. Anlass, die Revision nach § 160 Abs. 2 SGG zuzulassen, besteht nicht. Insbesondere hat die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Der Senat hat über den Anspruch aus einer konkreten Garantieerklärung aus dem Jahr 2012 entschieden, die nur von begrenzter Geltungsdauer war. Eine über den Einzelfall hinausweisende Bedeutung ist auch in Anbetracht einiger weniger evtl. vergleichbarer Fälle nicht mehr erkennbar (vgl. B. Schmidt, in: Meyer-Ladewig u.a., SGG, 2023, § 160 Rn. 7a).

D. Der Senat holt die vom SG unterlassene Festsetzung des Streitwerts für das erstinstanzliche Verfahren nach (§ 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Gerichtskostengesetz (GKG)). In Verfahren vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit ist der Streitwert, soweit nichts anderes bestimmt ist, nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen. Betrifft der Antrag eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf gerichteten Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend, § 52 Abs. 3 GKG. Die Streitwertfestsetzung für das Berufungsverfahren folgt aus § 197a Abs. 1 Satz 1 Teilsatz 1 SGG i.V.m. §§ 63 Abs. 2 Satz 1, 52 Abs. 1 und 3 und 47 Abs. 1 GKG. Zinsen sind als Nebenforderung nicht streitwerterhöhend zu berücksichtigen (§ 43 Abs. 1 GKG).