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G r ü n d e

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Der Antrag der Antragsteller,

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die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Beigeladenen durch Nr. 1 der Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 26. Mai 2004 aufzuheben,

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ist gemäß § 80 a Abs. 3 Satz 1 VwGO zulässig, aber nicht begründet.

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Das private Interesse der Beigeladenen an der Fortdauer des angeordneten teilweisen Suspensiveffektes ihres Widerspruchs wiegt schwerer als das private Interesse der Antragsteller an einer uneingeschränkten sofortigen Ausnutzbarkeit der strittigen Baugenehmigung 1/01 vom 14. Januar 2004. Denn die Baugenehmigung ist nach summarischer Prüfung zum Nachteil der Beigeladenen offensichtlich rechtswidrig.

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Eine Baugenehmigung ist rechtswidrig und auf Antrag des Nachbarn aufzuheben, wenn die genehmigten Bauvorlagen hinsichtlich nachbarrechtsrelevanter Merkmale des Vorhabens unbestimmt sind und deshalb nicht auszuschließen ist, dass die Verwirklichung des Vorhabens gegen nachbarschützende Vorschriften des öffentlichen Baurechts verstößt.

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So das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) in ständiger Rechtsprechung, vgl. z.B. Beschluss vom 11. August 1993 - 7 B 1385/93 -; Urteil vom 13. Mai 1994 - 10 A 1025/90 -, BRS 56 Nr. 139 = Baurecht 1994, 750; Beschluss vom 29. September 1995 - 11 B 1258/95 -, BRS 57 Nr. 162 = Baurecht 1996, 230; Beschluss vom 17. Juli 1998 - 7 B 1102/98 -; Beschluss vom 2. Oktober 1998 - 11 B 845/98 -, Baurecht 1999, 379.

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So liegt der Fall hier. Der genehmigte Lageplan 1/01 enthält entgegen § 3 Abs. 1 Nrn. 4 und 12 der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) keine Angaben zu der Höhenlage der Eckpunkte des engeren Baufeldes über NN und der baulichen Anlage über NN an der Geländeoberfläche. Aus den genehmigten Schnitten sind entgegen § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauPrüfVO der Anschnitt der vorhandenen und der geplanten Geländeoberfläche über NN und Aufschüttungen, und zwar derer auf dem Baugrundstück, nicht ersichtlich. Die Darstellung des an die strittige Grenzgarage anschließenden Geländes in dem Schnitt B-B, dessen Position im Übrigen aus den horizontalen Bauzeichnungen nicht ersichtlich ist, betrifft das Gelände auf dem Grundstück der Beigeladenen und entspricht offensichtlich nicht der vorhandenen Wirklichkeit. Als Darstellung einer Möglichkeit auf fremdem Grundstück ist sie ohne rechtliche Bedeutung.

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Diese Verstöße gegen die objektiv-rechtlichen Anforderungen an die Bestimmtheit der Bauvorlagen sind auch nachbarrechtlich relevant, weil sich die Unbestimmtheit gerade auf solche Merkmale des Vorhabens bezieht, deren genaue Festlegung erforderlich ist, um eine Verletzung der nachbarschützenden Vorschriften über die Abstandflächen auszuschließen.

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Das Maß der vorhandenen und geplanten Geländeoberfläche an der Grenze ist von Bedeutung dafür, ob dort eine Grenzgarage mit Unterkellerung ohne eigene Abstandfläche zulässig ist. Dies ist nur der Fall, wenn die Garage eine mittlere Wandhöhe von 3 Meter über der Geländeoberfläche an der Grenze nicht überschreitet und die Unterkellerung nicht über die Geländeoberfläche hinausragt. Geländeoberfläche ist gemäß § 2 Abs. 4 BauO die Fläche, die sich aus der Baugenehmigung oder den Festsetzungen des Bebauungsplanes ergibt, im Übrigen die natürliche Geländeoberfläche.

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Aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 111 ergibt sich die maßgebliche Geländeoberfläche nicht. In Nr. 5 der textlichen Festsetzungen gemäß § 9 BauGB werden lediglich unter Bezugnahme auf die Oberkante der Erschließungsstraße maximale Firsthöhen festgesetzt. Die Oberkante der Verkehrsfläche wird dadurch aber nicht zur maßgeblichen Höhe der Geländeoberfläche bestimmt. Dies hätte einer ausdrücklichen Regelung bedurft. Der Gestaltungsrahmen für das Baugebiet N.-H./A, B-weg, auf den in § 3 Abs. 1, 5 und 6 des Grundstückskaufvertrages der Antragsteller mit der Stadt N. Bezug genommen wird, enthält zwar eine ausdrückliche Regelung der Geländehöhe. Dort heißt es nämlich: "Die neue Geländehöhe/Straßenhöhe wird mit + 1,20 Meter über derzeitige Geländehöhe festgelegt.". Diese Regelung ist aber nicht zum Inhalt des Bebauungsplanes gemacht worden und folglich auch bauordnungsrechtlich nicht maßgeblich.

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Da auch die Baugenehmigung eine normative Regelung der maßgeblichen Geländeoberfläche nicht enthält und insbesondere ein bauaufsichtliches Gebot nach § 9 Abs. 3 BauO zur Veränderung der Geländeoberfläche nicht verfügt worden ist, ist die natürliche Geländeoberfläche maßgeblich. Diese wird aber in den Bauvorlagen nicht angegeben. Die Baugenehmigung ist folglich zu Lasten der Beigeladenen unbestimmt und rechtswidrig.

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Die Antragsteller können auch nicht mit Erfolg geltend machen, ihr genehmigtes Vorhaben orientiere sich an den Höhenvorgaben des Gestaltungsrahmens, den sie laut Kaufvertrag zu beachten haben, und die Beigeladene sei auf Grund ihres Kaufvertrages mit der Stadt N. ebenfalls zu deren Einhaltung verpflichtet, so dass bei vertragstreuem Verhalten der Beigeladenen und entsprechender Geländeaufhöhung ein Verstoß gegen die Abstandflächenvorschriften ausgeschlossen sei. Geht man davon aus, dass der Wortlaut der Grundstückskaufverträge der Stadt N. mit den Antragstellern und der Beigeladenen identisch ist, so ergibt sich daraus doch keine privatrechtliche Pflicht der Beigeladenen zur Aufhöhung des Geländes an dem Teil der Grundstücksgrenze, an dem die strittige Grenzbebauung der Antragsteller entstehen soll. In § 10 Abs. 1 Satz 2 des Kaufvertrages verpflichten sich die Käufer lediglich, das Anlegen einer flach auslaufenden Böschung auf dem Grundstück zu "dulden". Nach Satz 4 ist wegen Rückstaugefährdung eine Mindestgeländeaufhöhung auf 54,50 Meter über NN "im Bereich der Gebäudegrenzen" einzuhalten. In dem Gestaltungsrahmen wird lediglich die Höhe der Oberkante des Fertigfußbodens des Erdgeschosses mit 0,20 Meter über der neuen Geländehöhe vorgeschrieben, die im nächsten Satz mit der Straßenhöhe gleichgesetzt wird, von der es ferner heißt, sie liege 1,20 Meter über der derzeitigen Geländehöhe. Diese Vorschriften betreffen lediglich die Gebäudehöhe und die Höhe des Geländes im Bereich der Gebäudegrenzen, nicht jedoch die Höhe der Geländeoberfläche an der Grundstücksgrenze zum Grundstück der Antragsteller. Auch der Sinn und Zweck des § 10 des Kaufvertrages, wegen der über Geländeniveau liegenden Straßengradiente einer Rückstaugefährdung vorzubeugen, verlangt keine generelle Geländeaufhöhung auf dem Kaufgrundstück, sondern lediglich im Bereich der Gebäude selbst, in die ein Rückstau durch die Abwasserleitungen eindringen könnte. Das Gelände an der Grenze zum Grundstück der Antragsteller durfte und darf die Beigeladene unverändert lassen und sich folglich auch auf die natürliche Geländeoberfläche als Bezugspunkt für die Anwendung der nachbarschützenden Abstandflächenvorschriften berufen.

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Aus dem Gesagten folgt, dass auch der weitere Antrag der Antragsteller,

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die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Stilllegungsverfügung des Antragsgegners vom 26. Mai 2004 wiederherzustellen,

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keinen Erfolg haben kann.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 159 Satz 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 53 Abs. 3, 52 Abs. 2 GKG n.F.

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