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G r ü n d e

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Der Antrag auf Regelung der Vollziehung der Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 1. Juli 1999 in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Münster vom 2. August 1999 ist zulässig, aber unbegründet.

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Die Vollziehungsanordnung weist zunächst keine formellen Mängel auf, die dem Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO ganz oder teilweise zum Erfolg verhelfen könnten. Sie ist insbesondere ausreichend begründet und genügt dem Erfordernis des § 80 Abs. 3 VwGO. Der Antragsgegner hat deutlich gemacht, daß für ihn die Anordnung der sofortigen Vollziehung keinen Regelfall darstellt, sondern hier geboten ist, um dem formellen Baurecht genüge zu tun.

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Die Vollziehungsanordnung ist auch verfahrensfehlerfrei erlassen worden. Einer vorherigen Anhörung der Antragstellerin bedurfte es nicht. Eine Anhörungspflicht folgt mangels Anwendbarkeit nicht aus § 28 Abs. 1 VwVfG NW. Die Vorschrift ist auch nicht entsprechend anwendbar. Dafür fehlt es bereits an einer planwidrigen Regelungslücke und auch an der erforderlichen Vergleichbarkeit der Interessenlagen. Vielmehr handelt es sich bei § 80 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 um eine abschließende Regelung der formellen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen für die Vollziehbarkeitsanordnung. Eine Anhörungspflicht läßt sich auch dem Rechtsstaatsprinzip nicht entnehmen. (vgl. zu den einzelnen Begründungsansätzen Schoch in Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, Verwaltungsgerichtsordnung, § 80 Rdnr. 181 ff., m. weiteren Hinweisen auf die Rspr.). Selbst wenn man der Mindermeinung folgte, wonach die Anhörung vor Erlaß der Vollziehungsanordnung erforderlich ist, wäre dieser Mangel in entsprechender Anwendung von § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG NW geheilt, weil die Antragstellerin im vorliegenden Verfahren ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme auch zu diesem Aspekt hatte (zur Heilung vgl. Finkelnburg/Jank, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 4. Aufl. 1998, Rdnr. 775 m.w.H.).

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Die im Verfahren des § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmende Abwägung zwischen dem Interesse des Betroffenen, die gegen ihn gerichtete Ordnungsverfügung erst nach Abschluß des Hauptsacheverfahrens befolgen oder eben nicht befolgen zu müssen, und dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Beseitigung einer Gefahr für die öffentliche Sicherheit fällt hier zu Lasten der Antragstellerin aus. Voraussichtlich wird sich die Nutzungsuntersagungsverfügung als rechtmäßig erweisen. Das besondere öffentliche Vollzugsinteresse iSd § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO ist gegeben.

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Die tatbestandlichen Voraussetzungen der auf § 61 Abs. 1 BauO NW gestützten Bauordnungsverfügung liegen vor. Es bestand seinerzeit die Gefahr, daß eine gewerbliche Nutzung der Räume im Hause X-Straße 31 unmittelbar bevorstand. Insofern ist zu berücksichtigen, daß der Ehemann der Antragstellerin bereits zuvor formell illegale Arbeiten im Dachgeschoss des Hauses vorgenommen hatte. Der Antragsgegner hatte die Bauarbeiten im März 1999 stillgelegt, später ein Zwangsmittel festgesetzt und die Baustelle versiegelt. Die entsprechenden Ordnungsverfügungen sind bestandskräftig geworden. Nachdem der Außendienst des Antragsgegners verschiedene Umstände festgestellt hatte, die auf eine ungenehmigte Nutzung des Gebäudes (auch) zu Bürozwecken schliessen liessen, hörte der Antragsgegner die Antragstellerin im April 1999 zu einer beabsichtigten Ordnungsverfügung an. Daraufhin äußerte der Ehemann der Antragstellerin sein Unverständnis und versicherte, selbstverständlich die Nutzung des Gebäudes erst bei Vorliegen einer Baugenehmigung aufzunehmen. Am 1. Juli 1999 stellte der Antragsgegner dann fest, daß vor dem Haus X-Straße 31 Umzugswagen mit Büromöbeln standen; der Einzug scheine vorgenommen worden zu sein. In der Tat ist unstreitig, daß in den Räumen des der Antragstellerin gehörenden Hauses inzwischen deren Ehemann ein Architekturbüro unterhält und die Räume von der Y-GmbH, deren Geschäftsführerin die Antragstellerin ist, mitgenutzt werden. Angesichts dieser für den Antragsgegner im Juli 1999 nebulösen Vorgänge war die Annahme einer Gefahr für die öffentliche Sicherheit durch die formell rechtswidrige Nutzung der baulichen Anlage gerechtfertigt; sie hat sich mittlerweile zu einer Störung verdichtet.

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Die Antragstellerin ist auch zutreffend als Störerin in Anspruch genommen worden. Als Eigentümerin ist sie für den Zustand des Grundstücks und damit auch für die baurechtmäßige Nutzung des aufstehenden Gebäudes verantwortlich, § 18 Abs. 1 BauO NW.

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Die vom Antragsgegner angeordnete Rechtsfolge begegnet keinen durchgreifenden Bedenken. Da er zum Zeitpunkt des Erlasses der Ordnungsverfügung nicht absehen konnte, durch wen die Büronutzung aufgenommen werden würde, sondern nur erkennen mußte, daß sie aufgenommen werden würde, mußte er der drohenden Störung umfassend begegnen. Das an die Antragstellerin gerichtete weitreichende, jedoch nicht widersprüchliche Verbot, eine überwiegend büromässige Nutzung selbst aufzunehmen oder durch Dritte aufnehmen zu lassen, war deshalb allein geeignet, die im Raum stehende Störung abzuwenden. Aus der Sicht des auf Gefahrenabwehr gerichteten Bauordnungsrechts wäre es untauglich gewesen, zunächst die illegale Nutzungsaufnahme abzuwarten, um sich sodann mit einer Untersagungsverfügung an den nunmehr festgestellten Nutzer zu wenden. Daß diese Möglichkeit für die Zukunft durch den Erlaß der Nutzungsuntersagung an die Antragstellerin nicht verspielt war, ergibt sich aus der Systematik des Ordnungsrechts; von der Möglichkeit hat der Antragsgegner auch durch Erlaß der Ordnungsverfügungen an die Y-GmbH und den Ehemann der Antragstellerin Gebrauch gemacht. Ob das Gebäude inzwischen überwiegend gewerblich genutzt wird oder nicht, ist unerheblich; die Parteien streiten hierüber. Die spätere Realisierung einer Gefahr ist keine Voraussetzung ihrer Existenz.

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Die Ordnungsverfügung ist auch nicht ermessensfehlerhaft. Sie dient dem Schutz des formellen Baurechts, welches sicherstellen soll, daß Bauvorhaben nicht vor Prüfung und Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde begonnen oder sogar vollendet werden. Deshalb ist in der Regel die Nutzungsuntersagung in Fällen der drohenden formellen Illegalität angemessen. Eine Ausnahme kommt allenfalls dann in Betracht, wenn der erforderliche Antrag zur Legalisierung gestellt ist, dieser auch nach der Rechtsauffassung der Behörde genehmigungsfähig ist und der Legalisierung sonst nichts im Wege steht. Davon kann hier nicht die Rede sein. Der Antragsgegner hält die aufgenommene Büronutzung jedenfalls in ihrem jetzigen Umfang für nicht genehmigungsfähig. Die inzwischen wirksamen Veränderungssperre steht der Erteilung einer Baugenehmigung ohnehin entgegen.

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Die Ordnungsverfügung ist auch hinreichend bestimmt. Aus ihr läßt sich ausreichend klar erkennen, daß die überwiegende Büronutzung untersagt wird, also eine Nutzung des Gebäudes für gewerbliche Zwecke keinen größeren Umfang als die Wohnnutzung erreichen darf.

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Der Schutz der Baurechtsordnung und die effektive Durchsetzung der Vorschriften des Baugenehmigungsverfahrens begründen zugleich auch das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung. Andernfalls würde es dem Bauherrn oder Eigentümer ermöglicht, eine formell illegale Nutzung aufzunehmen, was eine ungerechtfertigten Besserstellung gegenüber dem rechtstreuen Bürger zur Folge hätte.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus §§ 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 GKG, wobei das Gericht von einem geschätzten Jahresnutzwert der gewerblich nutzbaren Flächen von 120.000 DM ausgeht, der für das Eilverfahren angemessen um die Hälfte reduziert wird.