Tatbestand

Die Klägerin begehrt als Eigentümerin des Grundstücks O.-straße in W. ein bauordnungsrechtliches Einschreiten des Beklagten gegen die Öffnungen in der nördlich hervortretenden grenzständigen Außenwand (Keller- und Erdgeschoss) des im Eigentum der Beigeladenen stehenden Gebäudes B.-straße.

Auf den folgenden Kartenauszug wird Bezug genommen:

Das Gebäude der Klägerin wurde 1976 als Anbau durch ihren Vater errichtet. Beide Gebäudeteile wurden von der Klägerin, ihren Eltern und Geschwistern bewohnt. Mit Genehmigung des Beklagten vom 15. Januar 1992 wurde der Anbau vom Bestandsgebäude rechtlich geteilt. Ausweislich der Nebenbestimmungen zur Teilungsgenehmigung ist zwischen den Gebäudeteilen bis unter die Dachhaut eine Gebäudeabschlusswand ohne Öffnungen herzustellen.

Nach der Teilung wurden beide Gebäude weiterhin von der Klägerin und ihrer Familie bewohnt, insbesondere nutzte die Klägerin von 2000 bis 2017 die Erdgeschossräume, in denen sich die hier streitgegenständlichen Öffnungen befinden. Das Gebäude mit der Hausnummer N01 wurde 2008 von der Klägerin erworben. Das andere Gebäude erbte die Beigeladene 2011 von der Großmutter der Klägerin. Es schlossen sich mehrjährige zivilgerichtliche Verfahren zwischen der Klägerin und der Beigeladenen an. 2017 zogen sich die Klägerin und ihre Familie aus dem Gebäude der Beigeladenen zurück. Das Gebäude wird derzeit an Dritte vermietet.

Mit Schreiben vom 9. August 2017 forderte die Klägerin von dem Beklagten ein bauordnungsrechtliches Einschreiten hinsichtlich der Öffnungen in der Außenwand des Gebäudes der Beigeladenen. Auf Anregung des Beklagten holte die Beigeladene ein Brandschutzgutachten ein. Ausweislich des Gutachtens vom 3. April 2019 lasse sich ein Brandschutz dadurch gewährleisten, dass vor dem über Eck angrenzenden Fenster ein textiler, selbstschließender Feuerschutzabschluss im Innenbereich angebracht werde, der den Flammen- und Brandgasdurchtritt 90 Minuten verhindere. Von dem weiter entfernt liegenden Fenster gehe aufgrund seiner Ausrichtung und der Entfernung von mehr als 3 m zum Gebäude der Klägerin keine konkrete Gefahr aus. Dies gelte auch für die Öffnungen zum Kellergeschoss, da es von anstehender Feuchtigkeit geprägt und frei von Brandlasten sei.

Mit Antrag vom 3. Dezember 2019 forderte die Klägerin den Beklagten erneut zu einem bauordnungsrechtlichen Einschreiten auf. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass die Vorschriften über den Brandschutz dem Schutz von Leib und Leben dienten und Abweichungen restriktiv zu handhaben seien. Durch den textilen Feuerschutzabschluss werde der Austritt von Strahlungswärme nicht verhindert und mangels einer brandlastfreien Zone vor dem Fenster seien die Anforderungen an die Feuerwiderstandsklasse nicht erfüllt. Der Keller sei nicht frei von Brandlasten, da sich dort ein Öltank befinde und vermutlich Stroh oder Heu gelagert werde. Angesichts der Brandgefahren seien wirtschaftliche Erwägungen nicht ausschlaggebend. Ihr stehe daher ein Anspruch auf bauordnungsrechtliches Einschreiten zu.

Mit Bescheid vom 2. März 2020 lehnte der Beklagte den Antrag ab. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus: Zwar befänden sich entgegen § 30 BauO NRW Öffnungen in der Gebäudeabschlusswand. Ein bauordnungsrechtliches Einschreiten werde aber nach Ausübung pflichtgemäßen Ermessens abgelehnt. Das vorgelegte Gutachten zeige, dass eine Brandweiterleitung aufgrund der genannten und umgesetzten Brandschutzmaßnahmen nicht zu erwarten sei. Vor diesem Hintergrund sei die Anordnung einer Verschließung unverhältnismäßig.

Am 26. März 2020 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihren Vortrag aus dem Verwaltungsverfahren. Ergänzend führt sie im Wesentlichen aus: Sie habe ihre Verpflichtung zur Schließung von Öffnungen erfüllt, dies erwarte sie nun auch von der Beigeladenen. § 30 Abs. 8 BauO NRW sei eindeutig; nur durch ordnungsgemäße Gebäudeabschlusswände lasse sich ein Brandübertrag ausschließen. Auf eine konkrete Gefahr komme es beim Brandschutz nicht an.

Die Klägerin beantragt schriftsätzlich,

den Beklagten zu verpflichten, der Beigeladenen die Verschließung der im Keller- und Erdgeschoss befindlichen Öffnungen in der Gebäudeabschlusswand an der östlichen Grundstücksgrenze zwischen den Gebäuden O.-straße und 49 in W. aufzuerlegen.

Der Beklagte beantragt schriftsätzlich,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wiederholt und vertieft er seine Ausführungen aus dem Verwaltungsverfahren. Ergänzend macht er geltend: Zwar habe eines der Fenster im Erdgeschoss einen Abstand von weniger als drei Metern zum inneren Eck der Gebäude. Aus § 30 Abs. 6 BauO NRW folge allerdings, dass es auch in dieser Konstellation ausreiche, einen Flammenübertrag zu verhindern. Dies werde durch den Feuerschutzabschluss sichergestellt.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag,

führt zur Begründung aber im Wesentlichen aus: Ihre Mieter seien berechtigt, den Keller zu nutzen. Sie würden diesen zum Abstellen von Gegenständen (z.B. Gartenmöbel) verwenden. Im Keller befänden sich zwar die Heizung und der Öltank, diese seien aber nicht in den Räumen mit den Öffnungen.

Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit am 10. Januar 2022 in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll des Ortstermins verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichtsakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Das Gericht entscheidet gemäß § 87a Abs. 2 und 3 VwGO durch den Berichterstatter und gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung. Das hierzu erforderliche Einverständnis haben die Beteiligten im Ortstermin am 10. Januar 2022 erklärt.

Die als Verpflichtungsklage statthafte und auch im Übrigen zulässige Klage ist unbegründet (§ 113 Abs. 5 VwGO). Zwar mag das Gebäude der Beigeladenen objektiv nachbarrechtswidrig sein. Ein eventueller Anspruch der Klägerin auf eine erneute (ermessensfehlerfreie) Entscheidung über ein Einschreiten ist allerdings verwirkt.

1. Der Rechtsgedanke der Verwirkung als Unterfall des Grundsatzes von Treu und Glauben ist auch im öffentlichen Recht anwendbar. Dieser Einwand setzt neben dem Zeitablauf voraus, dass der Inhaber eines materiellen oder prozessualen Anspruchs oder Gestaltungsrechts innerhalb eines längeren Zeitraums unter Verhältnissen untätig geblieben ist, unter denen vernünftigerweise etwas zur Wahrung des Rechts unternommen zu werden pflegt. Erst dadurch wird eine Situation geschaffen, auf die der jeweilige Gegner vertrauen, sich einstellen und einrichten darf.

Für eine Verwirkung kommt es darauf an, ob der Berechtigte während eines längeren Zeitraums ein ihm zustehendes Recht nicht geltend macht, obwohl er hierfür Anlass hat, und ob sein Verhalten geeignet ist, bei dem Verpflichteten den Eindruck zu erwecken, der Berechtigte werde sein Recht nicht (mehr) ausüben. Die Verwirkung eines Rechts setzt außer der Untätigkeit des Berechtigten während eines längeren Zeitraums (sog. Zeitmoment) ferner voraus, dass besondere Umstände hinzutreten, welche die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (sog. Umstandsmoment). Was die längere Zeit anbetrifft, während der ein Recht nicht ausgeübt worden ist, obwohl dies dem Berechtigten möglich gewesen wäre, lassen sich grundsätzlich keine allgemeingültigen Bemessungskriterien nennen. Die Dauer des Zeitraums der Untätigkeit des Berechtigten, von der an im Hinblick auf die Gebote von Treu und Glauben von einer Verwirkung die Rede sein kann, hängt entscheidend von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Die Untätigkeit des Berechtigten während eines längeren Zeitraums verstößt insbesondere dann gegen Treu und Glauben, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen würde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Im Rahmen des Rechtsinstituts der Verwirkung kommt dem Umstandsmoment nach dem Verstreichenlassen eines Zeitraums, nach dem mit einem Tätigwerden schlechthin nicht mehr zu rechnen war, gegenüber dem Zeitmoment kein maßgebliches Gewicht mehr zu. Maßgeblich sind die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Eigentümerwechsel sind in diesem Zusammenhang nicht relevant, wenn dingliche, d. h. auf die beteiligten Grundstücke bezogene Abwehrrechte betroffen sind. Ein neuer Eigentümer rückt in die Rechtsstellung des früheren Eigentümers ein. Vertrauenschaffende Handlungen bzw. vertrauenschaffendes Nichtstun des Rechtsvorgängers muss sich der neue Eigentümer entgegen halten lassen.

Vgl. zum Gesamten OVG NRW, Urteile vom 4. Dezember 2020 - 2 A 560/17 -, juris Rn. 60 ff., m.w.N., und vom 6. Juni 2014 - 2 A 2757/12 -, juris Rn. 132 ff.

2. Ausgehend von diesen Grundsätzen sind etwaige nachbarliche Abwehrrechte der Klägerin gegenüber dem Gebäude der Beigeladenen verwirkt. Die Klägerin und ihre Rechtsvorgänger haben während eines längeren Zeitraums etwaige Rechte nicht geltend gemacht, obwohl sie hierfür Anlass gehabt hätten (a.). Ihr Verhalten war bereits (objektiv) geeignet, bei der Beigeladenen bzw. ihren Rechtsvorgängern den Eindruck zu erwecken, sie werden ihre Abwehrrechte gegen das Gebäude nicht (mehr) ausüben (b.). Die Nachbarrechte sind auch nicht wiederaufgelebt (c.). Einer Verwirkung steht nicht entgegen, dass sich die Abwehrrechte auf den Brandschutz beziehen (d.).

a. Das für die Verwirkung erforderliche „Zeitmoment“ liegt vor. Die Klägerin und ihre Rechtsvorgänger - die jeweiligen Eigentümer des Gebäudes mit der Hausnummer N01 - sind gegenüber den hier beanstandeten Öffnungen in der Außenwand des Gebäudes der Beigeladenen etwa 20 Jahre untätig geblieben. Der geltend gemachte Anspruch ist spätestens 1992 mit der Teilung der Gebäudeteile entstanden. Eine Geltendmachung durch die Klägerin fand allerdings erst 2017 statt. Selbst wenn hier nur auf den Zeitpunkt abgestellt würde, in dem die Großmutter der Klägerin verstorben war und die Beigeladene das Gebäude erbte (2011), wären nahezu 20 Jahre vergangen. Dass einer der Rechtsvorgänger der Klägerin bereits die Schließung der Öffnungen geltend gemacht hat, ist nicht ersichtlich. Vielmehr hat die Klägerin im Ortstermin ausdrücklich erklärt, dass es aufgrund der (guten) verwandtschaftlichen Beziehungen der jeweiligen Eigentümer keine Bestrebungen gab, die Öffnungen zu verschließen.

b. Der „Umstandsmoment" liegt ebenfalls vor. Es sind besondere Umstände gegeben, die die verspätete Geltendmachung eines nachbarlichen Abwehrrechts als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen.

Aufgrund der Untätigkeit der Klägerin und ihrer Rechtsvorgänger durften die Rechtsvorgänger der Beigeladenen - u.a. die Großmutter der Klägerin - darauf vertrauen, dass etwaige Rechte nach so langer Zeit nicht mehr geltend gemacht würden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass mit ca. 20 Jahren ein so langer Zeitraum verstrichen war, dass die Großmutter der Klägerin als Voreigentümerin mit einer Geltendmachung etwaiger Nachbarrechte schlicht nicht mehr zu rechnen brauchte. Dies gilt hier umso mehr, da es nach den Angaben der Klägerin innerhalb der Familie keinerlei Bestrebungen gab, die Öffnungen - z.B. aus den nunmehr geltend gemachten Brandschutzgründen - zu verschließen. Überdies nutzte die Klägerin mit ihrer Familie auch nach der Ersteigerung des Gebäudes mit der Hausnummer N01 im Jahr 2008 noch einige Jahre selbst die Räume mit den Öffnungen. Es liegt daher auf der Hand, dass die Großmutter der Klägerin nicht ansatzweise noch damit rechnen musste, dass die Klägerin als Eigentümerin des Gebäudes mit der Hausnummer N01 gegen die Öffnungen vorgehen wird. Vielmehr durften nach der langen Zeit und dem Verhalten der Klägerin und ihrer Rechtsvorgänger die Großmutter der Klägerin als auch die Rechtsgemeinschaft insgesamt auf den Bestand des streitgegenständlichen Gebäudes vertrauen. Darauf kann sich, da grundstücksbezogene Abwehrrechte aus der Bauordnung NRW betroffen sind, die Beigeladene als Rechtnachfolgerin berufen.

Unabhängig von den vorstehenden Ausführungen durfte die Beigeladene auch selbst darauf vertrauen, dass die Schließung der Öffnungen nach so langer Zeit nicht mehr geltend gemacht würde. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass zwischen der Entstehung etwaiger Rechte 1992 und der erstmaligen Geltendmachung durch die Klägerin 2017 etwa 25 Jahre vergangen waren. Des Weiteren haben die Klägerin und ihre Familie bis zu dem Auszug 2017 selbst die Räume mit den Öffnungen genutzt. Dass die Klägerin aufgrund der Öffnungen in der Außenwand dabei selbst Maßnahmen zum Brandschutz getroffen hat, ist nicht ersichtlich. Vielmehr hat sie durch die uneingeschränkte Nutzung der Räume über viele Jahre hinweg zum Ausdruck gebracht, dass aus ihrer Sicht - auch als Eigentümerin des Nachbargebäudes - keine Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes (mehr) bestehen. Vor diesem Hintergrund ist es treuwidrig, wenn die Klägerin nunmehr - nach dem Auszug aus dem Gebäude - die Schließung der Öffnungen verlangt. Die Beigeladene hat sich - ohne dass es darauf aufgrund der vorstehend geschilderten Umstände noch ankommt - auch auf den Erhalt des Bestands eingerichtet. Dies kommt insbesondere durch die Weiternutzung der früher von der Klägerin verwendeten Räume durch Vermietung zum Ausdruck.

c. Etwaige Abwehrrechte der Klägerin sind auch nicht wiederaufgelebt. Wie bereits ausgeführt, hat ein Eigentümerwechsel keinen Einfluss auf die Verwirkung von Nachbarrechten, soweit diese grundstücksbezogen sind. Dies ist hier mit den geltend gemachten Abwehrrechten aus der Bauordnung NRW der Fall. Dass das Gebäude der Beigeladenen nunmehr nicht mehr von der Klägerin selbst bewohnt wird, sondern an Dritte vermietet ist, führt angesichts der Grundstücksbezogenheit der streitgegenständlichen Abwehrrechte ebenfalls nicht zu einem Wiederaufleben.

d. Nach alledem sind die geltend gemachten nachbarlichen Abwehrrechte jedenfalls verwirkt. Entgegen der im Ortstermin geäußerten Rechtsauffassung der Klägerin steht einer Verwirkung nicht entgegen, dass es sich bei den geltend gemachten Nachbarrechten um Vorgaben zum Brandschutz handelt.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Dezember 2020 - 2 A 560/17 -, juris Rn. 58 und 109; OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 25. Mai 2018 - 1 LA 44/17 -, juris Rn. 10 f.

Selbst wenn - anders als hier - davon ausgegangen würde, dass im Nachbarschaftsverhältnis Mindeststandards des Brandschutzes nicht verwirkt werden können, führt dies vorliegend zu keinem anderen Ergebnis. Insoweit wird auf die nachvollziehbaren Ausführungen des Brandschutzgutachtens vom 3. April 2019 und des Beklagten im Ortstermin (vgl. S. 3 des Protokolls) Bezug genommen. Die Einwände der Klägerin stehen dem nicht entgegen.

Soweit sie beispielsweise darauf verweist, dass die Bauordnung NRW im Grenzbereich Gebäudeabschlusswände ohne Öffnungen vorsieht, mag dies nach den §§ 30 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 8 BauO NRW zutreffen. Ein Anspruch auf Herstellung konkret dieses Zustands ist - wie bereits ausgeführt - jedenfalls verwirkt. Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass der Landesgesetzgeber bei Gebäuden auf einem Grundstück, die über Eck zusammenstoßen, ausweislich § 30 Abs. 6 BauO NRW nur eine Brandwand im Abstand von bis zu 3 m von der inneren Ecke verlangt.

Vgl. dazu die Abbildung Nr. 30.6.1 bei Radeisen, in: Boeddinghaus/Hahn/Schulte u.a., BauO NRW, § 30 Rn. 78.

Diese Regelung bestätigt den vom Gutachter und dem Beklagten gezogenen Rückschluss darauf, dass von den Öffnungen im Erd- und Kellergeschoss, die weiter als 3 m von dem inneren Eck der Gebäude entfernt sind (z.B. das nördlich gelegene Fenster im Erdgeschoss), keine Brandgefahren ausgehen, denen mit dem Schutzniveau einer Brand- bzw. Gebäudeabschlusswand begegnet werden muss.

Dass der Landesgesetzgeber bei solchen über Eck angeordneten Gebäuden nur eine Brandwand im 3 m Bereich vorsieht, spricht ferner für die Feststellung, dass mit der Brandwand ein direkter Brandüberschlag verhindert werden soll und nicht die Ausstrahlung von Wärme. Nach den nachvollziehbaren Ausführungen des Beklagten im Ortstermin (S. 3 f. des Protokolls) macht ein Abstand von 3 m für die Wärmestrahlung eines Hausbrands kaum Unterschied, sodass der Gesetzgeber, wäre es ihm auch um die Auswirkungen der Wärmestrahlung gegangen, einen deutlich größeren Abstand festgelegt hätte. Vor diesem Hintergrund ist die Schlussfolgerung des Gutachters nachvollziehbar, dass mit einem textilen, selbstschließenden Feuerschutzabschluss, der einen Brandüberschlag 90 Minuten verhindert, ein hinreichend kompensierter Brandschutz gegeben ist. Dass sich vor dem Fenster ein Fensterrahmen und ein Rollladen befinden, hat der Gutachter hinreichend berücksichtigt.

Die fachkundigen Ausführungen des Gutachters sind auch hinsichtlich der Öffnungen des Kellergeschosses, die nicht mehr als 3 m von dem inneren Eck entfernt sind, nicht substantiiert in Zweifel gezogen worden. Soweit die Klägerin eine Lagerung von Stroh oder Heu im Keller vermutet und damit eine erhöhte Brandlast begründen will, ist diese Behauptung unsubstantiiert. Gegen die Lagerung von Stroh oder Heu spricht vielmehr, dass der Gutachter im Keller eine anstehende Feuchtigkeit festgestellt hat. Dies wurde von der Klägerin, die viele Jahre in dem Gebäude gelebt hat, auch nicht bestritten. Abgesehen davon lassen sich auch den Feststellungen des Beklagten aus den Ortsterminen keine Hinweise auf die Lagerung von Stroh oder Heu im Kellergeschoss entnehmen. Überdies wirkte die Erklärung der Beigeladenen im Ortstermin, die Mieter würden im Keller nur Gartenmöbel o.ä. lagern, glaubhaft. Dass von diesen Gegenständen in dem feuchten Keller eine relevante Brandlast ausgeht, die zu Lasten der Klägerin einen Brandüberschlag über die Öffnungen zum Keller erwarten lässt, ist nicht ersichtlich. Soweit die Klägerin ferner auf die Heizungsanlage und den Öltank verweist, hat die Beigeladene im Ortstermin glaubhaft geschildert, dass sich diese nicht in den Räumen mit den Öffnungen befinden. Dies entspricht dem vom Gutachter zu Grunde gelegten Sachverhalt.

Soweit die Klägerin beispielsweise noch darauf verweist, dass es entgegen der Ausführungen des Gutachters nicht auf eine „konkrete“ Gefahr ankomme, ist festzustellen, dass der Gutachter - unabhängig von der Wendung „konkret“ - in der Sache festgestellt hat, dass eine Brandweiterleitung nicht zu erwarten ist. Ein „Mehr“ kann die Klägerin - wenn überhaupt - aufgrund der Verwirkung nicht beanspruchen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil sie keinen Sachantrag gestellt hat und damit wegen § 154 Abs. 3 VwGO kein Kostenrisiko eingegangen ist und weil sie das Verfahren durch eigenen Tatsachen- oder Rechtsvortrag nicht wesentlich gefördert hat (§ 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.