Verwaltungsgericht Minden, 9 K 4857/16

Tatbestand:

Die Klägerin ist seit dem 1. Januar 2005 unter anderem Eigentümerin der Grundstücke

Nr.	Gemarkung	Flur	Flurstück	Anschrift
1	E.	13	52	B.-------straße 2
2	E.	13	67	B.-------straße 13 b
3	E.	13	77	C.------straße 3 e
4	E.	13	75	C1. Straße 25 a/b
5	E.	13	39	F.------straße 12
6	E.	16	77	F1. -T. -Weg 12 (ehemals: H.----weg 12)
7	E.	16	58	G. -O. -Weg 9 (ehemals D1.------weg 9)
8	E.	16	74	J.--------straße 21
9	E.	16	60	J.--------straße 58/60
10	E.	16	76	T2.----weg 6
11	E.	13	170	T3.--------straße 77 b
12	E.	13	186	T3.--------straße 85 c
13	E.	13	74	T4.-----------straße 3 b
14	E.	13	68	T4.-----------straße 6 c
15	E.	13	73	T4.-----------straße 9 c
16	E.	13	166	T5.---------straße 4 a
17	E.	13	51	X. -I. -Straße 7
18	E.	13	166	A.-------straße 1 b
19	E.	13	165	A.-------straße 4 b
20	E.	13	166	A.-------straße 5 a
21	E.	13	166	A.-------straße 9 a

Das ca. 150.000 m² große Areal der ehemals britischen Wohnsiedlungen, das die vorbezeichneten Grundstücke umfasst, besteht aus 190 Einfamilien-Reihenhäusern, 62 Doppelhaushälften, elf Mehrfamilienhäusern und zwei freistehenden Einfamilienhäusern.

Mit der historischen Entwicklung des Siedlungsbaus für britische Streitkräfte im Nachkriegsdeutschland verhält es sich im Allgemeinen wie folgt:

Im Sommer 1945 ist in Nordwestdeutschland eine britische Besatzungszone eingerichtet worden. Diese umfasste auch das ehemalige Land M. . Den verheirateten Soldaten wurde bereits seit 1946 eine Familienzusammenführung durch die britische Regierung erlaubt („Operation Union“). Am 31. Juli 1948 teilte die Militärregierung der nordrhein-westfälischen Landesregierung den benötigten Bedarf an Familienwohnungen und die jeweils nötigen Wohnungsgrößen für Soldaten mit. Die Landesregierung hatte den notwendigen Wohnraum durch Instandsetzung kriegsbeschädigter Gebäude, den Neubau von Wohnungen oder durch weitere Requisitionen zur Verfügung zu stellen. Neubauprogramme blieben aber eine rein deutsche Angelegenheit. Die deutsche Regierung wurde weder von der Militärregierung kontrolliert noch angewiesen (hierzu: Tippach, Wohnungsbau für die Besatzung- und Stationierungsstreitkräfte in Westfalen, in: Westfalen, Band 81 (2003), S. 235 (239 f.)). Im Mai 1950 begannen die Planungen für ein neues Wohnungsbauvorhaben (Build II). Auf der Ebene des Landes Nordrhein Westfalen wurde die Rheinische bzw. Westfälische Heimstätte eingebunden. Hiergegen richtete sich teils der Widerstand der Stadtverwaltungen und Regierungspräsidenten, weil die Gemeinden nur geringen Einfluss auf die Bauprojekte hatten (hierzu: Tippach, a. a. O., S. 235 (241)). 1950/51 folgten die Programme Build III+IV, 1952/53 Build V, 1954 und 1955 Build VIII-XIV. Die betroffenen Städte und Gemeinden wurden an der Auswahl der Bauplätze beteiligt, um den kommunalen Einfluss auf die eigene städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Die letzte Entscheidung aber lag bei den zuständigen Behörden auf britischer Seite (hierzu: Tippach, a. a. O., S. 235 (250), und Niemeyer, Gutachterliche Stellungnahme des LWL-Denkmalpflege, Landschaft- und Baukultur in Westfalen vom 30. August 2013, S. 4). Auf Bundesebene gab es Austauschwohnungsprogramme (Schäffer I und II), mit dem Ziel, neuen Wohnraum für Streitkräfte der Alliierten zu schaffen und so beschlagnahmten Wohnraum frei zu bekommen (hierzu: Tippach, a. a. O., S. 235 (244)). Das Besatzungsregime endete am 5. Mai 1955 (BGBl. II S. 628). Die Schäffer-Programme sollten am 5. Mai 1957 enden (Schmidt, Integration und Wandel, 2006, S. 79).

Die Genehmigungslage für die streitgegenständlichen Grundstücke stellt sich im Kern wie folgt dar:

Für die Errichtung von Gebäuden auf 18 Grundstücken liegen Bauscheine des damaligen Kreises E. aus den Jahren 1951 bis 1959 vor. In diesen an Baugesellschaften erteilten Bauscheinen oder in den zugehörigen Bauvorlagen werden die Wohnbauvorhaben als „Besatzungswohnungen“, „Besatzungsbauten“, „Besatzungswohnhäuser“, „Wohnungen für Besatzungsangehörige“ oder „Wohnungen für Stationierungsstreitkräfte“ bezeichnet oder es wird auf die Build-, Schäffer- oder andere Verlegungs- und Sonderbauprogramme hingewiesen.

Für die weiteren drei Grundstücke sind in den Jahren 1956 und 1964 dem Finanzbauamt C4. bzw. dem Finanzbauamt Q. vom Regierungspräsidenten in E. Zustimmungsbescheide erteilt worden. Zu den Wohnbauvorhaben heißt es in den Zustimmungsbescheiden oder den zugehörigen Bauvorlagen „Errichtung eines Lehrerinnenheimes für die Stationierungsstreitkräfte“ oder „Sonderwohnbauvorhaben, Verlegungsprogramm, Typ CH 27 und 28“.

Unter dem 29. September 2016 erteilte die Beklagte dem Land Nordrhein-Westfalen eine bis zum 31. Dezember 2017 befristete Baugenehmigung für die Nutzung eines Teils der Gebäude als Flüchtlingsunterkunft und duldete für einen weiteren Teil die Belegung der Wohnungen mit Geflüchteten.

Nach Bekanntwerden des vorzeitigen Abzugs der britischen Streitkräfte aus E. und beginnend mit dem 1. Juli 2013 führten die Klägerin und die Beklagte Gespräche über die Anschlussnutzung der Liegenschaften.

Im März 2014 erklärten die britischen Streitkräfte die vorzeitige Freigabe von 320 Wohneinheiten der britischen Wohnsiedlungen. Die Räumung der Wohneinheiten war Ende November 2014 abgeschlossen.

Am 7. Mai 2014 fasste die Beklagte je einen Aufstellungsbeschluss für die Bebauungspläne „01-82 J.--------straße “ und „01-83 B.-------straße “. Mit der Aufstellung der Bebauungspläne sollen die Voraussetzungen für Maßnahmen zum Umbau, Abbruch, Ersatz oder Ergänzung der Wohnbebauung gezielt planerisch vorbereitet werden. Ausweislich der Beschlussvorlagen ist das Ziel eine städtebauliche/soziale Integration der durch die britischen Streitkräfte genutzten Wohnsiedlungen in das städtebauliche Umfeld. Im Februar/Juli 2015 entwickelte die Beklagte einen Rahmenplan. Dieser sieht unter anderem den Abbruch einer Vielzahl von Gebäuden zur Schaffung eines Stadtteilzentrums für soziale Zwecke und von Grünflächen vor.

Mit Schreiben vom 31. Juli 2014 übte die Beklagte gegenüber der Klägerin auf der Grundlage des Beschlusses des Haushaltsausschusses des Bundestages vom 21. März 2012 ihr Erstzugriffsrecht aus.

Mit Schreiben vom 1. Juni 2015 beantragte die Beklagte Verbilligungen für den Erwerb der Konversionsgrundstücke (Grundbuch von E. Blatt 293, lfd. Nr. der Grundstücke 53-55, mit Ausnahme des Standortes der T10. K. N. School), da der Erwerb der Immobilien unmittelbar der Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben, insbesondere der Errichtung von Basisinfrastruktureinrichtungen wie öffentliche Verkehrs- und Grünanlagen, soziale Einrichtungen, etc. dienen sollte.

Im Rahmen der Verhandlungen zum Erwerb der Konversionsgrundstücke holte die Beklagte im Einvernehmen mit der Klägerin ein Gutachten zur Bestimmung des Verkehrswertes ein. Der Gutachter, Dr.-Ing. E1. , kam in seinem Gutachten von August 2016 zu dem Ergebnis, dass der potentielle Wert der Britensiedlung in E. zum Stichtag 15. September 2015 14.150.000,00 € betragen würde, wenn aufgrund fehlenden Bestandsschutzes die Wohnnutzung nur mit dem Einverständnis der Beklagten bzw. nur entsprechend den neuen - noch zu schaffenden - bauplanungsrechtlichen Festsetzungen zulässig sei, sich hingegen auf 26.380.000,00 € belaufen würde, wenn aufgrund bestehenden Bestandsschutzes die Wohnnutzung ohne größere - anrechenbare und auf die Eigentümer abwälzbare - Aufwendungen und Kosten möglich sei.

Zwischen den Beteiligten ist strittig, ob eine künftige zivile Wohnnutzung der Gebäude vom Bestandsschutz der vorhandenen Bebauung umfasst ist oder eine Nutzungsänderung darstellt. Die Beteiligten holten hierzu konträre Rechtsgutachten ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten ein.

Vor diesem Hintergrund hat die Klägerin am 19. Oktober 2016 Feststellungsklage erhoben. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor: Die Frage, ob eine bauliche Anlage Bestandsschutz genieße, könne im Wege einer Feststellungsklage geklärt werden. An dieser Klärung habe sie auch ein berechtigtes, insbesondere wirtschaftliches, Interesse. Eine vorrangige Erhebung einer Anfechtungs- oder Verpflichtungsklage komme nicht in Betracht.

Die Klage sei auch begründet. Die streitgegenständlichen Gebäude genössen baurechtlichen Bestandsschutz.

Die streitgegenständlichen Gebäude, die nach Inkrafttreten des Grundgesetzes und ganz überwiegend nach Beendigung des Besatzungsstatuts errichtet worden seien genössen formellen Bestandsschutz, soweit sie seinerzeit durch das Kreisbauamt E. im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens genehmigt worden seien. Die Art der Nutzung sei dabei durchgehend als „Wohnnutzung“ bezeichnet worden, wobei bei einigen Objekten ein Hinweis auf die Nutzung durch Besatzungsangehörige zu finden sei.

Darüber hinaus bestehe auch materieller Bestandsschutz, da die Objekte zum Zeitpunkt der Errichtung bzw. für einen Zeitraum während ihrer Existenz genehmigungsfähig gewesen seien.

Dafür, dass die in Anspruch genommenen Flächen bei der Errichtung der ersten Bauabschnitte der Wohnsiedlungen nach damaligem Recht bebaubar gewesen seien, spreche, dass gemeinsam mit dem Stadtplanungsamt ein (heute nicht mehr auffindbarer) Bebauungsplan aufgestellt und durch den Regierungspräsidenten in E. genehmigt worden sei. Für bauliche Anlagen, die im Rahmen von Art. 49 Abs. 1 und Abs. 2 des Zusatzabkommens zum Nato-Truppenstatut von der Bundesrepublik Deutschland als Bauherrin errichtet worden seien, könne unterstellt werden, dass die Errichtung im Einklang mit den damals geltenden baurechtlichen Vorschriften erfolgt, also vom materiellen Recht gedeckt gewesen sei. Staatliche Bauherren seien insofern nicht mit privaten Bauherren vergleichbar. Allein auf Letztere beziehe sich jedoch die vorliegende Rechtsprechung zur Beweislast bei materiellem Bestandsschutz. Dass insofern ein gravierender Unterschied zwischen privaten und staatlichen Bauherren bestünde, verdeutliche der Umstand, dass Letztere unter bestimmten Voraussetzungen vom Gesetzgeber von den normalen Genehmigungspflichten der Bauordnung ausdrücklich ausgenommen seien (vgl. § 80 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen). In ihrer Eigenschaft als Bauherr werde ihnen also die Einhaltung des materiellen Rechts gesetzlich unterstellt. Auch seien die vorhandenen Bauscheine und der Zustimmungsbescheid für die Errichtung des Lehrerinnenwohnheims Indiz dafür, dass sämtliche Gebäude genehmigungsfähig gewesen seien, da sie den Hinweis enthielten, dass die Vorschriften der Baupolizeiverordnung vom 28. Juli 1938 einzuhalten seien. Lediglich hinsichtlich der Geschosszahl sowie der Gebäudehöhe (§ 7b Abs. 2 und § 9 Abs. 3 der Baupolizeiverordnung vom 28. Juli 1938) seien vereinzelt Befreiungen erteilt worden. Diese Befreiungen seien jedoch nicht mit dem Zweck der Nutzung durch die Besatzungsmächte begründet worden und hätten damit auch erkennbar nichts zu tun. Darüber hinaus sei auch davon auszugehen, dass die baulichen Anlagen über einen längeren Zeitraum genehmigungsfähig gewesen seien und aus diesem Grund materiellen Bestandsschutz genössen. Dies gelte selbst dann, wenn kein gültiger Bebauungsplan existiert haben sollte. Die Gebäude seien nämlich nach § 34 Abs. 1 und 2 des Baugesetzbuches - BauGB - genehmigungsfähig.

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung seien die Liegenschaften demnach gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 der Baunutzungsverordnung - BauNVO - als allgemeine Wohngebiete einzustufen. Die Wohnsiedlungen seien auch nicht als „Außenbereich im Innenbereich“ einzuordnen, was einer Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB entgegenstehen würde. Auf reine Wohnsiedlungen, wie der vorliegenden, sei die Rechtsfigur des „Außenbereichs im Innenbereich“ jedenfalls nicht anwendbar. Die Erschließung der Gebäude sei durch das Straßensystem der Wohnsiedlungen, das an das öffentliche Straßennetz angeschlossen sei, gesichert.

Der Bestandsschutz sei nicht durch die Freigabe der Wohneinheiten durch die britischen Streitkräfte im März 2014 entfallen. Nur wenn die ursprüngliche Nutzung endgültig aufgegeben werde, falle der Bestandsschutz weg.

Es liege darüber hinaus keine Nutzungsänderung vor. Die Folgenutzung bewege sich noch in der Variationsbreite der genehmigten Nutzung. Die Variationsbreite der genehmigten Nutzung sei nicht auf ein „Wohnen für Besatzungs- oder Stationierungsstreitkräfte“ beschränkt. Durch die geplante Folgenutzung würden bodenrechtliche Belange nicht berührt. Zunächst dürfte offensichtlich sein, dass bodenrechtliche Belange i. S. d. § 1 Abs. 6 BauGB nicht berührt würden, wenn bei angezeigter einzelobjektbezogener Betrachtung eine einzige Wohnung zunächst von einem Mitglied der britischen Besatzungsstreitkräfte bewohnt werde und anschließend von einer Person, die nicht den Streitkräften angehöre. Auch das militärisch veranlasste Wohnen sei noch unter den Begriff des Wohnens im Sinne von § 3 BauNVO zu subsumieren. Wer die Siedlungen bewohne, sei vor dem Hintergrund der Nichtgewährung eines Milieuschutzes durch das Bauplanungsrecht irrelevant. Aus städtebaulicher Sicht könne die vorliegende Situation nicht anders bewertet werden, als eine Standortverlagerung eines großen Unternehmens. In einem solchen Fall würde niemand ernsthaft darüber nachdenken, ob die nun freiwerdenden Wohnungen ihren Bestandsschutz verlieren könnten, nur weil dort nun nicht mehr die Mitarbeiter des standortverlagernden Unternehmens wohnten.

Eine Nutzungsänderung sei auch nicht mit Blick auf die Privilegierungsvorschrift des § 37 Abs. 2 BauGB anzunehmen. Die streitgegenständlichen Wohngebäude seien genehmigt und errichtet worden als die Privilegierungsvorschrift des § 37 Abs. 2 BauGB (vormals BBauG) noch nicht in Kraft gewesen sei. Insofern handele es sich bei der streitgegenständlichen Bebauung nicht um eine erst durch § 37 Abs. 2 BauGB bauplanungsrechtlich zulässige bauliche Anlage. § 3 der Verordnung über die baupolizeiliche Behandlung von öffentlichen Bauten vom 20. November 1938 lasse allein den formellen, nicht aber den materiellen Bestandsschutz einer baulichen Anlage entfallen. Bei Objekten, welche - wie hier ‑ Wohnzwecken dienten und nicht Teil einer militärischen Anlage seien und sich vielmehr innerhalb einer örtlichen Bebauung befänden, bestehe weiterhin materieller Bestandsschutz. Auch die vorübergehende Nutzung einiger Gebäude als Flüchtlingsunterkunft führe nicht zu einer Beendigung des Bestandsschutzes. Denn der Bestandsschutz für eine bestimmte Nutzung ende mit dem Beginn einer andersartigen Nutzung nur dann, wenn diese erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden solle. Vorliegend sollten sämtliche Gebäude einer erneuten Wohnnutzung zugeführt werden. Es sei schließlich auch kein Eingriff in die kommunale Planungshoheit der Beklagten zu erkennen. § 37 Abs. 2 BauGB sei nicht zur Anwendung gekommen. Das bauplanungs- und bauordnungsrechtlich zuständige Kreisbauamt E. habe die streitgegenständlichen Gebäude genehmigt. Im Übrigen stehe der Planungshoheit der Beklagten der Bestandsschutz nicht entgegen. Schließlich hätten die streitgegenständlichen Grundstücke unmittelbar vor ihrer Bebauung nicht im Außenbereich gelegen. Dies gehe aus Bescheiden des Oberkreisdirektors des Kreises Lemgo vom 2. August 1955 und 27. August 1956 hervor. Die dort näher bezeichneten Grundstücke lägen danach in einem im Leitplan der Stadt E. ausgewiesenen Wohnsiedlungsgebiet und würden zum Zwecke der Errichtung von Besatzungsbauten bebaut werden.

Die Klägerin beantragt,

festzustellen, dass die Wohnnutzung der Gebäude der Grundstücke B.-------straße 2, B.-------straße 13 b, C.------straße 3 e, C1. Straße 25 a/b, F.------straße 12, F1. -T. -Weg 12 (ehemals: H.----weg 12), G. -O. -Weg 9 (ehemals: D1.------weg 9), J.--------straße 21, J.--------straße 58/60, T4.-----------straße 9 c, T4.-----------straße 6 c, T4.-----------straße 3 b, T3.--------straße 85 c, T2.----weg 6, T3.--------straße 77 b, T5.---------straße 4 a, X. -I. -Straße 7, A.-------straße 1 b, A.-------straße 4 b, A.-------straße 5 a und A.-------straße 9 a Bestandsschutz genießt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung ihres Klageabweisungsantrages trägt sie im Wesentlichen vor: Es bestünden bereits Zweifel an der Zulässigkeit der Klage. Es sei fraglich, ob es Aufgabe des Gerichts sei, bei unterschiedlichen Rechtsauffassungen in schwebenden Vertragsverhandlungen gleichsam die Rolle eines Schiedsrichters zu übernehmen.

Die Klage sei jedenfalls unbegründet.

Für die Objekte in der B.-------straße 2 und in der C1. Straße 25 a/b bestehe kein Bestandsschutz für eine Wohnnutzung. Ein etwaiger Bestandsschutz für Wohnnutzung - der von ihr schon grundsätzlich nicht gesehen werde - sei jedenfalls durch die Aufnahme einer Nutzung zum Betrieb einer Zentralen Unterbringungseinrichtungen (ZUE) für Flüchtlinge untergegangen. Dem stehe auch nicht entgegen, dass es sich um eine vorübergehende Nutzung gehandelt habe. Tatsächlich seien die Gebäude seit Oktober 2014 für diesen Zweck genutzt worden. Das Land NRW habe ursprünglich einen Bauantrag auf unbefristete Nutzungsänderung zu diesem Zweck gestellt, da zum damaligen Zeitpunkt überhaupt nicht absehbar gewesen sei, wie lange seitens des Landes die Gebäude benötigt würden. Nur um die Nutzung einer ordnungsgemäßen Genehmigung zuzuführen und um eine Veränderungssperre zu vermeiden, hätten sich sie und das Land darauf verständigt, den Antrag zunächst bis zum 31. Dezember 2017 zu befristen. Dass die Unterkünfte bereits zum 31. Dezember 2016 nicht mehr benötigt worden seien, sei nicht absehbar gewesen. Für eine Umnutzung der sozialen Einrichtung in Wohnungen sei jedenfalls ein Nutzungsänderungsantrag erforderlich. Dasselbe gelte für die Nutzung in der X. -I. -Straße 7. Diese Nutzung sei bauaufsichtlich zwar nur geduldet worden. Tatsächlich habe auch hier eine Nutzungsänderung über einen erheblichen Zeitraum von mehr als zwei Jahren stattgefunden.

Auch für die übrigen Objekte bestehe kein Bestandsschutz.

Mit der endgültigen Aufgabe einer militärischen Nutzung entfalle auch der Bestandschutz für die errichteten militärischen Anlagen. Dies gelte auch für Anlagen, die einer zivilen Nutzung vergleichbaren Zwecken gedient hätten und nach der Freigabe der Liegenschaft hierfür genutzt werden könnten. Die Art der Nutzung und die ihr eigene Variationsbreite ergebe sich aus der erteilten Genehmigung. Zur Feststellung des Vorliegens einer Nutzungsänderung müsse also die Variationsbreite der bislang genehmigten Nutzung mit der neuen Nutzung verglichen werden. Zu fragen sei daher hier danach, ob Besonderheiten die Variationsbreite der genehmigten Nutzung eingrenzten und die Genehmigungsfrage unter dem Gesichtspunkt des Bauplanungsrechts durch die Aufnahme einer zivilen Nutzung in den bisherigen Britensiedlungen neu aufgeworfen werde, weil sie die Variationsbreite der genehmigten Nutzungsart überschreite und diese Veränderung bodenrechtliche Belange in Sinne des § 1 Abs. 6 BauGB berühren könne. Für eine nur eingeschränkte Variationsbreite der genehmigten Nutzungsart „Wohnen für Besatzungsmacht“ - soweit dies den Baugenehmigungen so zu entnehmen sei - könne ins Feld geführt werden, dass das Bundesverwaltungsgericht eine militärisch veranlasste Wohnnutzung dieser Art als Vorhaben i. S. v. § 37 BauGB eingestuft habe. Das Bundesverwaltungsgericht habe hierzu entschieden, dass die im Rahmen des NATO-Truppenstatuts errichteten Wohnbauvorhaben für die ausländische Truppe und ihr ziviles Gefolge grundsätzlich der Landesverteidigung im Sinne von § 37 Abs. 2 BauGB dienen würden. Es sei daher anzuerkennen, dass den im Rahmen des NATO-Truppenstatuts errichteten Wohnbauvorhaben eine „besondere öffentliche Zweckbestimmung“ beizumessen sei. Nichts anderes könne für Wohnbauvorhaben für die Besatzungsstreitkräfte vor Inkrafttreten des NATO-Truppenstatuts gelten. Der Grund für den Familiennachzug, nämlich dass die Soldaten fern der Heimat stationiert seien und durch die Möglichkeit des Wohnens der Familien am Standort die „Moral der Truppe“ aufrechterhalten werden solle, sei vergleichbar. Voraussetzung sei, dass ein dahingehender Wille des Bauherrn erkennbar sei. Dies sei hier jedenfalls bei den Baugenehmigungen der Fall, in denen bei der Bezeichnung des Vorhabens auf den besonderen Nutzungszweck abgestellt worden sei. Aber auch bei den Baugenehmigungen, bei denen im Tenor der besondere Zweck nicht ausdrücklich aufgeführt sei, ergebe sich aus den Antragsunterlagen eindeutig, dass es sich um sog. „Besatzungswohnungen“ handele. Zudem werde ausdrücklich auf die „Build-Programme“ und die „Schäffer-Programme“ hingewiesen.

Demgegenüber seien die Ausführungen der Klägerin zur Anwendbarkeit der Privilegierungsvorschrift des § 37 Abs. 2 BauGB nicht plausibel. Die Tatsache, dass die Gebäude auf der Grundlage der damals gültigen staatlichen Sondervorschriften zugelassen worden seien, werde von der Klägerin nicht hinreichend gewürdigt. Es werde durchaus die Ansicht vertreten, dass auch den §§ 2, 3 der Verordnung über die baupolizeiliche Behandlung von öffentlichen Bauten vom 20. November 1938 eine materiell-rechtliche Bedeutung zukomme. In materieller Hinsicht verfolge die Regelung den Zweck, für Vorhaben des Bundes oder des Landes mit besonderer öffentlicher Zweckbestimmung eine „Befreiung“ von den bauplanungsrechtlichen Vorschriften zu ermöglichen.

Nach den inhaltlichen Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts zu Wohnungen des zivilen Gefolges ausländischer Streitkräfte müssten auch die vor Inkrafttreten des § 37 BauGB errichteten Gebäude für die Familien der britischen Soldaten als Vorhaben mit einem eindeutig öffentlichen Zweck, nämlich Landesverteidigung bzw. militärische Besetzung, gesehen werden. Dies zeige zum einen die ausdrückliche Erlasslage, wonach für die Besatzungswohnungen die Verordnung über die baupolizeiliche Behandlung von öffentlichen Bauten vom 20. November 1938 Anwendung finden solle und dass zu diesem Zweck enteignet werden dürfe. Die Vorgaben der britischen Armee, die Siedlungen im unmittelbaren Bereich der Kasernen zu bauen, seien letztlich umzusetzen. Die Frage, ob es sich um bauplanungsrechtlichen Außen- oder Innenbereich handele, sei für die Standortwahl nicht maßgeblich gewesen. Der Bereich, in dem die Gebäude errichtet worden seien, habe sich im Zeitpunkt der Errichtung der Siedlung nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, sondern an der Peripherie der vorhandenen Ortslage befunden.

Die besondere öffentliche Zweckbestimmung bestehe im vorliegenden Fall nicht mehr. Ähnlich wie bei der Nutzungsaufgabe entfalle auch bei der Weiternutzung zumindest die ursprüngliche Funktion der baulichen Anlage. Wegen des Eingriffs in die kommunale Planungshoheit sei § 37 Abs. 2 BauGB so zu verstehen, dass er die Legalität eines Vorhabens nur im Rahmen seiner (militärischen) Funktion umfasse, so dass deren Wegfall die Genehmigungspflicht herbeiführe.

Auch sonst komme der Nutzung zu „zivilem“ Wohnen im Verhältnis zum „militärischen“ Wohnen unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine andere Qualität zu. Die beiden Nutzungen könnten schon aufgrund der jeweils einzuhaltenden oder tatsächlich verwirklichten Standards nicht gleichgesetzt werden. Das gelte insbesondere für die Anforderungen an die Erschließung und den Immissionsschutz. Grundsätzlich sei ein Ausbau der Erschließungsanlagen zur Integration von dem Gebiet dienenden Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistern in ein künftiges Wohngebiet erforderlich. Dies zeige sich hier schon daran, dass ihrerseits ein städtebauliches Erfordernis gesehen worden sei, steuernd mit den Instrumenten des Planungsrechts auf die Entwicklung einer künftigen zivilen Wohnsiedlung einzuwirken. Das Erfordernis sei auch objektiv durch die eingeholten Studien (GEWOS) belegt worden.

Die Veränderung der Nutzungsart berühre auch bodenrechtliche Belange i. S. d. § 1 Abs. 6 BauGB.

Die maßgeblichen bodenrechtlichen Belange für die Zulassung gebündelter Wohnsiedlungen für Angehörige der Besatzungsmächte bzw. der NATO-Streitkräfte lägen in den Belangen der Verteidigung, die nach § 1 Abs. 6 Nr. 10 BauGB bei der Aufstellung der Bauleitpläne von Bedeutung seien. Die zivile Folgenutzung derartiger Liegenschaften betreffe die in der vorgenannten Vorschrift ebenfalls aufgeführten Belange der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften. Berührt seien aber auch die nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB zu berücksichtigenden Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, sowie die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie der Bevölkerungsentwicklung. Weiter sei die in § 1 Abs. 6 Nr. 4 des Baugesetzbuchs genannte Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile von Bedeutung. Gerade die letztgenannten Belange könnten durch die Umnutzung ehemals militärisch genutzter geschlossener Wohnsiedlungen in erheblichen Umfang berührt sein. Das mit der Zurverfügungstellung der Britensiedlungen bestehende Übermaß an Wohnangeboten verursache städtebauliche Konflikte, die einer Lösung zugeführt werden müssten. Dies berühre den städtebaulichen Belang der in § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB genannten Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und den Umbau vorhandener Ortsteile. Die Fortentwicklung umfasse vor allem die Erweiterung von Stadt- und Ortsteilen unter Fortentwicklung der vorhandenen Siedlungen durch deren Erweiterung oder durch Ausweisung von Bauland im städtebaulichen Zusammenhang mit den vorhandenen Orts- und Stadtteilen. Durch das Hinzutreten eines bislang der städtischen Bauleitplanung entzogenen Wohngebiets könnten die Weiterentwicklung vorhandener Stadt- und Ortsteile sowie die ursprünglich geplante Baulandausweisung in Frage gestellt werden. Insgesamt handele es sich um 360 Wohneinheiten, die durch den Abzug frei geworden seien. Die schlagartige Zunahme des Wohnraumbestandes konzentriert auf einen Standort im Stadtgebiet sei grundsätzlich geeignet, das Nachfrageverhalten und die weitere Siedlungsentwicklung entgegen der vorherigen Prognosen und Planungen zu beeinflussen. Ein solcher Konflikt müsse im Rahmen der städtebaulichen Entwicklung gelöst werden. Dieses Ergebnis sei auch mit dem Sinn und Zweck des § 37 Abs. 2 BauGB vereinbar, eine aus militärischen Gründen errichtete bauliche Anlage nur insoweit zu privilegieren, wie sie auch militärisch genutzt werde. Denn wenn andernfalls ein plötzlicher Leerstand hunderter Wohnungen unter städtebaulichen Gesichtspunkten als unbeachtlich angesehen werden müsse, würde durch § 37 Abs. 2 BauGB die kommunale Planungshoheit wohl über das notwendige Maß hinaus eingeschränkt.

Dass bereits der bloße Wegfall der militärischen Funktion der Wohnhäuser zu einer Nutzungsänderung führe, werde auch von der in der im Jahr 2014 aktualisierten „Arbeitshilfe Konversion“ der Fachkommission Städtebau grundsätzlich bejaht.

Zudem handele es sich bei der Aufnahme einer zivilen Folgenutzung auch um eine Nutzungsänderung im bauordnungsrechtlichen Sinn.

Die Einordnung der Aufnahme einer zivilen Wohnnutzug als Nutzungsänderung im bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Sinn führe erstmals zur Möglichkeit der Kommune, in Ausübung ihrer Planungshoheit auf die Genehmigungsfähigkeit von Nutzungen im Bereich der ehemals militärischen Nutzung effektiv Einfluss zu nehmen. Insofern gebiete auch ihre grundgesetzlich geschützte Planungshoheit gemäß Art. 28 Abs. 2 des Grundgesetzes, dass nach Aufgabe einer besonderen öffentlichen Zweckbestimmung die planungsrechtlichen Fragen und Konflikte für ein Gebiet, dass aufgrund besonderer Vorschriften der kommunalen Planungshoheit weitgehend entzogen gewesen sei, der planerischen Steuerung unterworfen würden. Demgegenüber biete das Interesse der Klägerin an einer möglichst wirtschaftlichen und effizienten Verwertung ihres Eigentums keine Rechtfertigung für einen Eingriff in die kommunale Planungshoheit.

Unerheblich sei, ob infolge des Wechsels des Bewohnerkreises tatsächlich eine andere bauplanungsrechtliche Beurteilung gerechtfertigt sei. Eine Nutzungsänderung liege bereits dann vor, wenn sich eine andere rechtliche Bewertung ergeben könne. Es sei gerade Aufgabe des dann erforderlichen Genehmigungsverfahrens, zu prüfen, welche rechtlichen Folgerungen für die Genehmigungsfähigkeit zu ziehen seien.

Schließlich habe auch das Bundesverwaltungsgericht die Frage offengelassen, ob die militärische einer zivilen Nutzung in den Fällen der sogenannten „housing areas“ gleich zu stellen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage hat insgesamt Erfolg.

Sie ist zulässig. Das von der Klägerin geltend gemachte Feststellungsbegehren kann im Wege der Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - verfolgt werden. Die Feststellungsklage ist die statthafte Klageart.

Die Klägerin begehrt die Feststellung des Bestehens eines Rechtsverhältnisses. Hierunter sind die rechtlichen Beziehungen zu verstehen, die sich aus einem konkreten Sachverhalt aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Norm für das Verhältnis von (natürlichen oder juristischen) Personen untereinander oder einer Person zu einer Sache ergeben, kraft deren eine der beteiligten Personen etwas Bestimmtes tun muss, kann oder darf oder nicht zu tun braucht.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 20.11.2003 - 3 C 44.02 -, juris Rn. 18.

Hierzu gehört auch, die Frage, ob die streitgegenständliche Bebauung Bestandsschutz genießt, weil sich dies danach beantwortet, ob das Vorhaben formell oder materiell legal ist.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 13.6.1980 - IV C 98.77 -, juris Rn. 13.

Die Klägerin hat auch ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung im Sinne des § 43 VwGO. Hierzu genügt jedes nach der Sachlage anzuerkennende schutzwürdige Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher oder auch ideeller Art.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 2.11.1990 - 5 B 100.90 -, juris Rn. 5.

So liegt es hier. Die Klägerin ist gemäß § 1 Absatz 1 Satz 5 des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA-Errichtungsgesetz) (BGBl. I S. 3235), zuletzt geändert durch Art. 15 Abs. 83 des Gesetzes vom 5. Februar 2009 (BGBl. I 160), verpflichtet, bundeseigene Immobilien möglichst zum Verkehrswert zu veräußern, wobei der Beklagten nach den Richtlinien der Klägerin das Erstzugriffsrecht zusteht.

Vgl. zur Rolle der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben: Kastner, Militärische Konversionsflächen und Freiflächenanlagen, S. 171; kritisch zu Wirtschaftlichkeitsbindung: Schröer/Kullick, Das BImA-Gesetz als Bremse bei der Entwicklung von Konversionsflächen, NZBau 2013,360 (361).

Die Höhe des Verkehrswertes wird ausweislich des Gutachtens des Gutachters, Dr.‑Ing. E1. , von August 2016, vom Vorliegen des Bestandsschutzes der Siedlung der britischen Streitkräfte bestimmt, wobei sich zwischen den geschätzten Verkehrswerten bei Bestehen bzw. Nichtbestehen des Bestandsschutzes eine Differenz von 12.230.000,00 € ergibt.

Mit der Entscheidung über die Feststellungsklage fällt der Kammer nicht die Rolle eines Schiedsrichters in schwebenden Vergleichsverhandlungen zu, sondern lediglich die Aufgabe, über das Bestehen eines zwischen den Beteiligten in den Vergleichsgesprächen streitiges Rechtsverhältnis (Bestehen des Bestandsschutzes) zu entscheiden. Diese ist nicht zuletzt deshalb von besonderer Bedeutung, weil die Klägerin nicht frei in der Verhandlung mit der Beklagten ist. Mit der Ausübung der Erstzugriffsoption der Beklagten ist die Klägerin gehalten, an die Beklagte ohne Bieterverfahren und damit im Verkauf ohne Konkurrenz zum Verkehrswert zu veräußern.

Vgl. Kastner, Militärische Konversionsflächen und Freiflächenanlagen, S. 195.

Die Feststellungsklage ist auch begründet.

Die Wohnnutzung der streitgegenständlichen Objekte genießt Bestandsschutz.

Der Bestandsschutz setzt voraus, dass die jeweils betroffene bauliche Anlage entweder formell legalisiert ist oder aber im Zeitpunkt ihrer Errichtung bzw. später während eines nennenswerten Zeitraumes materiell mit dem geltenden Baurecht insgesamt übereingestimmt hat.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 11.11.2013 - 7 E 1036/13 -, juris Rn. 8.

Beides ist hier der Fall.

Die streitgegenständlichen baulichen Anlagen sind formell legal.

So liegen für alle streitgegenständlichen Bauvorhaben Baugenehmigungen vor, die eine formelle Legalisierungswirkung entfalten. Soweit diese bis Ende des Jahres 1957 erteilt worden sind, beruhen diese auf § 1 der Baupolizeiverordnung für den Regierungsbezirk N1. (Westf.) vom 28. Juli 1938 (Amtsblatt der Regierung in N1. , 1938, Sonderbeilage zum Stück 31 vom 6. August 1938). Die Bauscheine vom 18. Dezember 1958 und 2. Mai 1959 beruhen auf § 1 der Bezirksbauordnung für den Regierungsbezirk E. vom 23. Dezember 1957 (Amtsblatt für den Regierungsbezirk E. S. 475). Ihnen ist eigen, dass sie die Feststellung enthalten, dass das zur Genehmigung gestellte Vorhaben mit den materiell-rechtlichen Vorschriften übereinstimmt (sog. formelle Legalisierungswirkung). Denn die Ausstellung der Bauscheine darf erst dann erfolgen, wenn die Anlage den baurechtlichen sowie den anderen von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht.

Vgl. Johlen, in: Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, BauO NRW, Kommentar, 12. Aufl. 2011, § 75 Rn. 45 und 48.

Die Zustimmung des Regierungspräsidenten in E. vom 15. August 1957 fußt auf § 2 Abs. 2 Satz 1 der Verordnung über die baupolizeiliche Behandlung von öffentlichen Bauten vom 20. November 1938 (RGBl. S. 1677) - VOöB 1938 -. Auch von dieser geht eine formelle Legalisierungswirkung aus. Denn trotz Fortfalls der baupolizeilichen Genehmigung blieben die öffentlichen Bauten in vollem Umfang an die allgemeinen baurechtlichen Vorschriften gebunden. Insbesondere oblag es der höheren Baupolizeibehörde, im Rahmen des Zustimmungsverfahrens auch die Einhaltung der städtebaulichen Anforderungen zu prüfen, namentlich die Vereinbarkeit mit dem Bebauungsrecht.

Vgl. Blechschmidt, Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Band 3, Stand: 2/2017, § 37 Rn. 4.

Im Ergebnis gilt nichts anderes für die Zustimmungserklärung des Regierungspräsidenten in E. vom 3. August 1964, die auf § 97 Abs. 1 Satz 2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen vom 10. Juli 1962 (GV. NRW. S. 373) - BauO NRW 1962 - beruht. Dies folgt mittelbar aus § 97 Abs. 4 Sätze 1 und 2 BauO NRW 1962, wonach der Bauantrag der oberen Bauaufsichtsbehörde mit allen für die Beurteilung des Bauvorhabens und für die Bearbeitung des Antrags erforderlichen Unterlagen einzureichen war, sowie aus § 97 Abs. 5 BauO NRW 1962, wonach für das Zustimmungsverfahren die Vorschriften des Baugenehmigungsverfahrens (§§ 85 - 88 BauO NRW 1962) entsprechend galten.

Vgl. Gädtke, BauO NRW, Kommentar, 2. Aufl. 1966, § 97 zu Abs. 4, 5 und 6.

Die Baugenehmigungen und Zustimmungen enthalten die Erlaubnis der Gebäudenutzung zu Wohnzwecken. Dies kommt darin zum Ausdruck, dass in den Genehmigungen von „Wohnblocks“, „Wohnungen“ und „Wohnhäusern“ und in den Zustimmungen von „Wohneinheiten“ die Rede ist.

Der Begriff des Wohnens ist dabei durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.3.1996 - 4 B 302.95 -, juris Rn. 12.

Diese Merkmale erfüllte auch das Lehrerinnenheim. Es war nicht nur mit Schlafstätten ausgestattet, sondern bot seinen Bewohnerinnen mit Bädern, Küche, Speise-, Spiel-, Lese- und Aufenthaltszimmern hinreichende Möglichkeiten für einen dauerhaften Aufenthalt unter Befriedigung individueller Wohnbedürfnisse.

Vgl. für den Fall eines Ledigenwohnheims: OVG NRW, Urteil vom 14.3.1997 - 7 A 5179/95 -, juris Rn. 15; für Lehrlings- und Schülerwohnheime: Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, Kommentar, 12. Aufl. 2014, § 3 Abs. 2 Rn. 14.

Die zugelassene Wohnnutzung umfasst in ihrer Variationsbreite nicht nur das Wohnen britischer Militärangehöriger und deren Familien, sondern auch jedwedes Wohnen der Zivilbevölkerung.

Vgl. zur Ermittlung der Nutzung und der ihr eigene Variationsbreite auf die erteilten Genehmigungen abstellend: OVG NRW, Beschluss vom 29.3.1999 - 10 B 417/99 -, juris Rn. 23.

Die Wohnnutzung ist nicht dadurch auf den erstgenannten Personenkreis beschränkt, dass die Wohngebäude ausweislich der Genehmigungen und Zustimmungen, ggf. auch unter Berücksichtigung der zugehörigen Bauvorlagen, für Angehörige der britischen Streitkräfte und deren Familien bestimmt waren. Letzteres ergibt sich zwar aus entsprechenden Bezeichnungen der Wohngebäude als „Besatzungswohnungen“, „Besatzungsbauten“, „Besatzungswohnhäuser“, Gebäude für „Besatzungsangehörige“ oder „die Stationierungsstreitkräfte“ oder dem jeweiligen Hinweis auf die Build- und Schäffer-Programme, die - wie bereits dargestellt - der Versorgung britischer Streitkräfte und ihrer Familienangehörigen mit Wohnraum dienen sollten. Denn für die Frage der Variationsbreite der zugelassenen Nutzung ist in bauplanungsrechtlicher Hinsicht allein entscheidend, ob bodenrechtliche Belange im Sinne des § 1 Abs. 6 BauGB neu berührt werden können, sodass sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt.

Vgl. hierauf bei der Frage des Verlassens der Variationsbreite durch eine Nutzungsänderung abstellend: BVerwG, Urteil vom 11.11.1988 - 4 C 50.87 -, juris Rn. 14.

Dies ist zunächst immer dann zu bejahen, wenn die geänderte Nutzung einer anderen in der Baunutzungsverordnung festgelegten Nutzungsart zuzuordnen ist. Eine andere bauplanungsrechtliche Beurteilung kann aber auch dann angezeigt sein, wenn das geänderte Vorhaben sich innerhalb derselben Nutzungsart bewegt, wie sie die Baunutzungsverordnung typisierend festlegt.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 29.3.1999 - 10 B 417/99 -, juris Rn. 23.

Keiner der beiden Fälle ist hier gegeben.

Die streitgegenständlichen Gebäude sind als Wohngebäude im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 1/§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO anzusehen. Für eine Differenzierung der Wohngebäudenutzung je nach Personenkreis, die in den Gebäuden im oben genannten Sinne wohnt, ist der Baunutzungsverordnung nichts zu entnehmen.

Eine andere bauplanungsrechtliche Beurteilung der „zivilen Nachnutzung“ von Wohnungen der Militärangehörigen und deren Familien, die sich danach innerhalb derselben Nutzungsart bewegt, ist aber etwa anzunehmen, wenn aufgrund der zivilen Nachnutzung ein deutlich erhöhtes Störpotenzial zu befürchten ist, das Anlass bietet, diesem Störungskonflikt bauplanerisch zu begegnen. Auch hierfür fehlt es indes an einem tragfähigen Anhaltspunkt. Das Wohnen der britischen Militärangehörigen und ihrer Familien unterscheidet sich nicht von den Wohnformen der übrigen Zivilbevölkerung. Es handelt sich bei dem streitgegenständlichen Areal nicht um einen geschlossenen abgeschirmten Bereich. Vielmehr sind die Siedlungen der ehemaligen britischen Streitkräfte Teil eines zumindest allgemeinen Wohngebiets.

Für die Behandlung von „housing areas“ innerhalb der Ortslagen wie zivile Wohnanlagen: Stemmler, Planungsrechtliche Rahmenbedingungen für die Wiedernutzung von nicht mehr für militärische Zwecke benötigten Liegenschaften, ZfBR 2006, 117 (121); auf die prägende Umgebungsbebauung abstellend: BayVGH, Beschluss vom 7.12.2009 - 15 CS 09.2755 -, juris Rn 16.

Dies geht auch aus der Analyse „Konversion NRW 2013 E. “ der NRW.URBAN GmbH & Co. KG vom 31. März 2014 hervor.

Danach ist der überwiegend östlich der T3.--------straße gelegene größere Siedlungskomplex von freistehenden Einfamilienhäusern sowie Reihen- und Mehrfamilienhäusern umgeben. Im Nordwesten schließen sich Gewerbeflächen an, im Norden landwirtschaftlich genutzte Flächen. In der Umgebung gibt es einen Sportplatz, der vom Siedlungsmittelpunkt ca. 0,4 km entfernt ist, und zwei Spielplätze innerhalb der Siedlung. Die Siedlung ist über die T3.--------straße an die C5. Straße angeschlossen. Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt 1,4 km. Versorgungseinrichtung, Kindergärten/Kindertagesstätten, Grundschulen sowie weiterführende Schulen befinden sich in unmittelbarer Nähe bzw. sind mit Schulbuslinien erreichbar. Lediglich die Anbindung und an das ÖPNV-Netz an das Stadtzentrum wird als schlecht bewertet. Dies hat indes seine Ursache allein darin, dass die Haltestelle T3.--------straße lediglich im 60 Minuten Takt angefahren wird.

Bezüglich des zweiten, westlich gelegenen und streitgegenständlichen Siedlungskomplexes ist die Umgebungsbebauung gleichfalls von freistehenden Einfamilienhäusern sowie Reihen- und Mehrfamilienhäusern geprägt. Im Norden grenzt ein Gewerbegebiet an. In der Umgebung befindet sich der vorbezeichnete Sportplatz

und innerhalb der Siedlung ein Spielplatz. Die Siedlung ist über die J.--------straße an die Lemgoer Straße angeschlossen. Die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt auch hier 1,4 km. Versorgungsinrichtungen, Kindergärten/Kindertagesstätten, Grundschulen sowie weiterführende Schulen befinden sich in unmittelbarer Nähe bzw. sind mit dem ÖPNV erreichbar. Die Siedlung ist - so das Fazit der Gutachter - gut an das ÖPNV-Netz und das Stadtzentrum angebunden.

Beide Siedlungsbereiche werden in mittlerer bis guter Lage verortet.

Auch in struktureller Hinsicht, d. h. im Hinblick auf die Haustypen - unterschieden nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Mehrfamilienhäusern - ergeben sich keine signifikanten Unterschiede zu anderen Wohnarealen, insbesondere des sozialen miet- und genossenschaftlichen Wohnungsbaus der 1960er-Jahre.

Dieser Befund wird bestätigt durch die Planung der Beklagten. Zwar heißt es dort in der Begründung zu den Planaufstellungsbeschlüssen, dass für die Entwicklung der Quartiere verschiedenste soziale, ökonomische, ökologische und städtebauliche Faktoren in Einklang gebracht werden müssten und das Ziel verfolgt werde, eine städtebauliche/soziale Integration der durch die britischen Streitkräfte genutzten Wohnsiedlungen in das städtebauliche Umfeld zu erreichen. Mit dieser plakativen Beschreibung wird indes kein konkretes Konfliktpotenzial benannt. Vielmehr geht es vornehmlich um die Modernisierung des Siedlungsgebiets und die Anpassung an heutige Wohnanforderungen. So werden im Entwurf des Erläuterungsberichts zum Rahmenplan als wesentliche Zielsetzung für die Bebauungsplanverfahren die Sicherung der Freiraum- sowie städtebaulichen-gestalterischen Qualitäten, die Schaffung von neuen Grün- und Freiraumstrukturen, die Schaffung von Nachverdichtungspotenzialen (Anbaumöglichkeiten im Bestand) und die Neuordnung von Pkw-Stellplatz- und Nebenanlagen auf den Grundstücken bezeichnet.

Unterschiedliche Qualitätsstandards, etwa auch im Hinblick auf den Immissions- und Klimaschutz, rechtfertigen aber nicht die Annahme einer Nutzungsänderung. Letztere ist nur dann anzunehmen, wenn sich die Nutzungsweisen - anders als hier - städtebaulich unterscheiden und damit ihrer (städtebaulichen) Qualität nach verschieden sind.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.4.2000 - 4 B 28.00-, juris Rn. 6, und Urteil vom 18.5.1990 - 4 C 49.89 -, juris Rn. 39; a. A. unter Hinweis auf die vorgenannte Entscheidung aber: Eiding/ Nickel, Die planungsrechtliche Situation von Konversionsflächen - Bestandsschutz ja oder nein?, NVwZ 2011,336 (339).

Ein solcher Unterschied ergibt sich auch nicht daraus, dass mit dem Abzug der britischen Streitkräfte ein erheblicher Wohnungsleerstand eingetreten ist, der es aus Sicht der Beklagten erfordert, das Areal nunmehr zu überplanen, um es städtebaulich attraktiv zu gestalten und so auf dem Wohnungsmarkt sinnvoll zu platzieren. Selbst wenn der Wohnungsleerstand, der Modernisierungsrückstand und die fehlende städtebauliche Attraktivität als Störpotential im oben aufgezeigten Sinne anzusehen wären, hätten sie nicht ihren spezifischen Grund in der militärisch veranlassten Wohnnutzung. Dies zeigt sich bereits daran, dass das gleiche Störpotential auftreten würde, falls eine zivile Wohnnutzung in einem bestimmten Areal in ähnlichem Umfang aufgegeben würde.

Vgl. eine Nutzungsänderung im Falle ziviler Nachnutzung von „housing areas“ hingegen im Grundsatz bejahend: Fachkommission Städtebau der Bauministerkonferenz, ARBEITSHILFE zu den rechtlichen, planerischen und finanziellen Aspekten der Konversion militärischer Liegenschaften vom 19./20.3.2014, S. 33; Behme/Frey, Rechtliche Aspekte bei der Konversion militärischer Liegenschaften, Verwaltungsrundschau 2016, 145 (150).

100

Für eine die Variationsbreite der Wohnnutzung einschränkende Lesart („Wohnen nur für Angehörige der britischen Streitkräfte und ihre Familien“) spricht auch nicht, dass das Bundesverwaltungsgericht die besondere öffentliche Zweckbestimmung im Sinne des § 37 Abs. 2 BauGB für im Rahmen des NATO-Truppenstatuts errichtete Bauvorhaben bejaht hat.

101

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3.12.1992 - 4 C 24.90 -, juris Rn. 18; allerdings offen lassend für „housing areas“: BVerwG, Urteil vom 23.11.2016 - 4 CN 2.16 -, juris Rn. 20; kritisch gegenüber einem Bestandsschutz im Falle der Zustimmungsentscheidung: Behme/Frey, Rechtliche Aspekte der Konversion militärischer Liegenschaften, Verwaltungsrundschau 2016, 145 (149).

102

Dies gilt zunächst für jene Bauvorhaben, für die das Kreisbauamt E. Bauscheine erteilt hat. Denn in diesen Fällen ist das Baugenehmigungsverfahren nicht durch das Zustimmungsverfahren im Sinne des § 2 Abs. 2 VOöB 1938 ersetzt worden. Hierbei oblag der Baugenehmigungsbehörde die Prüfung, ob die materiell-rechtlichen Bauvorschriften beachtet sind. Im Übrigen ist die Beklagte in die Baugenehmigungsverfahren des Kreises seinerzeit eingebunden worden.

103

Jene Bauvorhaben, die als öffentliche Bauten des Landes nicht im Genehmigungsverfahren geprüft wurden, sondern das Zustimmungsverfahren durchlaufen haben, mussten - wie aufgezeigt - gleichfalls den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen.

104

Um Bauvorhaben des Bundes oder eines Landes, die im öffentlichen Interesse unverzichtbar sind, nicht bereits im Verwaltungsverfahren am fehlenden Einvernehmen scheitern zu lassen, stattet § 37 Abs. 1 BauGB - und dem entsprechend die gesetzlichen Vorgängerregelungen - die höhere Verwaltungsbehörde bei den dieser Vorschrift unterfallenden baulichen Anlagen mit der Befugnis aus, fehlendes gemeindliches Einvernehmen zu überwinden. Gleiches gilt für die in § 37 Abs. 2 Satz 1 BauGB geregelten Vorhaben, darunter auch diejenigen, die der Landesverteidigung dienen. Auch in diesen Fällen bleibt zunächst die Entscheidungsbefugnis der höheren Verwaltungsbehörde erhalten.

105

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3.12.1992 - 4 C 24/90 -, juris Rn. 14.

106

Im Falle des Dissenses zwischen Gemeinde und höherer Verwaltungsbehörde entscheidet/entschied gemäß § 37 Abs. 2 Satz 3 BauGB/des Bundesbaugesetzes vom 29. Juni 1960 (BGBl. I S. 341) - BBauG - das zuständige Bundesministerium/der zuständige Bundesminister. Dieses Verfahren trägt und trug der Planungshoheit der Gemeinde Rechnung. Die verfahrensmäßige Einschränkung der gemeindlichen Planungshoheit findet ihre Rechtfertigung somit in der gesetzlichen Forderung nach einem in der besonderen öffentlichen Zweckbestimmung begründeten Erfordernis zur Abweichung von gesetzlichen Vorschriften. Das Verfahren nach den §§ 1 ff. VOöB 1938 sah eine Beteiligung der Gemeinde als Trägerin eigener Rechte nicht vor.

107

Gleichwohl führte auch dies nicht zu einer Verletzung der Planungshoheit der Beklagten. Denn diese hat ausweislich des Schreibens vom 24. Juli 1957 zum Vorhaben C1. Straße 25 a/b in städtebaulicher und planerischer Hinsicht keine Bedenken erhoben.

108

Auch in ihren Schreiben vom 17. Juli 1964 in Bezug auf das Vorhaben J.--------straße 21 und T2.----weg 6 hat die Klägerin keine städtebaulichen oder planerischen Bedenken geltend gemacht.

109

Zudem ist nichts dafür erkennbar, dass sie von Einwendungen gegen die Vorhaben wegen der besonderen öffentlichen Zweckbestimmung der Bauten als Wohnungen für Militärangehörige und deren Familien abgesehen hat. Hierfür hätte etwa dann Anlass bestanden, wenn es sich bei dem streitgegenständlichen Areal um im Außenbereich gelegene, nicht integrierte Flächen gehandelt hätte,

110

vgl. zu einem im Außenbereich befindlichen Vorhaben, bei der allein die besondere öffentliche Zweckbestimmung der baulichen Anlage eine Abweichung von den Vorschriften dieses Gesetzes - im vorliegenden Fall von § 35 BauGB - erforderlich machte: BVerwG, Urteil vom 3.12.1992 - 4 C 24.90 -, juris Rn. 19,

111

woran es hier fehlt.

112

Ob die Aufnahme einer bauplanungsrechtlich zulässigen zivilen Anschlusswohnnutzung unter dem Gesichtspunkt des Bauordnungsrechts als (genehmigungsbedürftige) Nutzungsänderung zu betrachten ist,

113

hierzu: Blechschmidt, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Kommentar, Band 3, Stand: 1.2.2017, § 37 Rn. 38 c,

114

bedarf keiner Entscheidung. Ziel der Klage ist nicht die Feststellung, ob die Nachwohnnutzung bauordnungsrechtlich zulässig ist, sondern ob sie unter bauplanerischen Gesichtspunkten zulässig ist. Dies folgt bereits daraus, dass nachträgliche Anforderungen in bauordnungsrechtlicher Hinsicht nur nach Maßgabe des § 87 BauO NRW gestellt werden können. Danach kann die Anpassung von baulichen Anlagen an die Vorschriften der Bauordnung NRW nur verlangt werden, wenn dies im Einzelfall wegen der Sicherheit für Leben oder Gesundheit erforderlich ist. Hierfür ist vorliegend nichts ersichtlich.

115

Der Bestandsschutz aufgrund der formellen Legalisierungswirkung ist auch nicht dadurch erloschen, dass die Wohnnutzung durch die britischen Streitkräfte im Jahr 2014 aufgegeben wurde.

116

Er besteht, solange die Nutzung andauert oder - bei einer Unterbrechung - solange nach der Verkehrsauffassung mit ihrer Wiederaufnahme zu rechnen ist.

117

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.9.2007 - 7 A 1434/06 -, juris Rn. 38.

118

Mit Blick darauf, dass die Klägerin stets zu erkennen gegeben hat, dass die Wohnnutzung auch nach dem Abzug der britischen Streitkräfte und der britischen Familien wieder aufgenommen werden soll, ist nach der Verkehrsauffassung mit der Wiederaufnahme der Nutzung zu rechnen. Hierfür spricht nicht nur das Verhalten der Klägerin in den Verhandlungsgesprächen gegenüber der Beklagten, sondern auch der Umstand, dass die Klägerin mit erheblichen personellen und finanziellen Aufwand die streitgegenständlichen Gebäude und Anlagen instand hält. Sofern die Beklagte von einer endgültigen Nutzungsaufgabe ausgeht, weil die Nutzung durch Militärangehörige und ihre Familien nicht wieder aufgenommen wird, geht sie - wie dargestellt - von einem zu engen Begriff der zulässigen Wohnnutzung aus.

119

Schließlich steht der Annahme eines bestandsgeschützten Wohnens aufgrund formeller Legalisierung auch nicht entgegen, dass die Beklagte dem Land Nordrhein-Westfalen eine bis zum 31. Dezember 2017 befristete Baugenehmigung für die Nutzung eines Teils der Unterkünfte als Flüchtlingsunterkunft erteilt hat. Selbst wenn diese Form der Nutzung als Nutzungsänderung anzusehen wäre, so erfolgte sie nach dem Verständnis aller Beteiligten nur für eine Zwischenzeit. Vor diesem Hintergrund kann hier nichts anderes gelten als für den Fall einer zeitlich beschränkten Nutzungsaufgabe.

120

Die streitgegenständlichen Wohngebäude genießen auch materiellen Bestandsschutz. Unabhängig von der Frage, ob sie materiell-rechtlich baurechtsmäßig errichtet wurden, ist die Wohnbebauung jedenfalls zwischenzeitlich materiell-rechtlich zulässig geworden.

121

Die streitgegenständlichen Grundstücke liegen im sogenannten unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB.

122

Für das streitgegenständliche Areal existiert kein Bebauungsplan im Sinne der §§ 8, 9 BauGB und auch kein nach den Bestimmungen der §§ 233 Abs. 3 BauGB, 173 Abs. 3 BBauG fortgeltender Durchführungsplan im Sinne des § 10 des Gesetzes über Maßnahmen zum Aufbau in den Gemeinden (Aufbaugesetz) vom 29. April 1950. Zwar soll ausweislich des Schreibens des Ministers für Wiederaufbau des Landes Nordrhein-Westfalen Westfalen vom 28. Mai 1949 ein Bebauungsplan für Besatzungsbauvorhaben aufgestellt und durch den Regierungspräsidenten in E. genehmigt worden sein. Hierbei handelt es sich aber nicht um einen der vorgenannten Pläne. Eine entsprechende Genehmigung findet sich nach Angabe der Beklagten auch nicht bei den Akten. Gleiches gilt für den im Beschluss der Kreisverwaltung Lemgo vom 2. August 1955 erwähnten Leitplan der Beklagten, wonach streitgegenständliche Grundstücksflächen als Wohnsiedlungsgebiet ausgewiesen sein sollen.

123

Die Anwendung des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil voraus. Die Tatbestandsmerkmale "im Zusammenhang bebaut" und "Ortsteil" gehen dabei nicht ineinander auf, sondern sind kumulativer Natur. "Ortsteil" im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Ein "Bebauungszusammenhang" ist gegeben, soweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt.

124

So: BVerwG, Urteil vom 30.6.2015 - 4 C 5.14 -, juris Rn. 11.

125

Dies ist mit Blick auf den Umfang der vorhandenen Bebauung zu bejahen. Dabei ist unerheblich, ob die Bebauung formell oder materiell-rechtlich legal errichtet wurde. Zu berücksichtigen ist jede Bebauung, sofern sie nur von der Beklagten in einer Weise geduldet wird, die keine Zweifel daran lässt, dass sie sich mit dessen Vorhandensein abgefunden hat.

126

Vgl. Schl.-Holst. OVG, Beschluss vom 6.7.2011 - 1 LA 41/11 -, juris Rn. 4.

127

So liegt es hier.

128

Die streitgegenständliche Bebauung steht auch im Bebauungszusammenhang mit dem nordwestlich des Stadtkerns gelegenen Ortsteil E2. und stellt nicht etwa eine völlig isoliert gelegene militärische Vorhabenfläche dar, für die sich die Frage eines Bebauungszusammenhangs innerhalb eines Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB möglicherweise anders stellt.

129

Vgl. hierzu: Kastner, Militärische Konversionsflächen und Freiflächenanlagen, S. 159.

130

Mit Blick auf die vorhandene Bebauung ist das streitgegenständliche Areal als allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 4 Baunutzungsverordnung zu qualifizieren, in dem das Wohnen allgemein zulässig ist. Ein eingeschränktes Begriffsverständnis derart, dass die vorhandene Wohnbebauung nur insofern prägend ist, als es sich um das Wohnen von britischen Soldaten und ihren Familien handelt, verbietet sich nach den vorangegangenen Ausführungen, wonach für eine eingeschränkte Betrachtung der Variationsbreite des Wohnens eine städtebauliche Rechtfertigung fehlt.

131

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 Sätze 1 und 2 ZPO.