Verwaltungsgericht Minden, 1 K 1816/16

Tatbestand:

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks H1. Straße 2 in H. . Sie hat das Grundstück im Jahre 1998 erworben.

Am 13.02.1990 hatte die Rechtsvorgängerin der Klägerin auf ihrem damaligen Grundstück H1. Straße 2 eine Baulast zugunsten des Nachbargrundstücks H1. Straße 4 übernommen in Form „der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung der Duldung, auf dem Baulastgrundstück den notwendigen Pkw-Einstellplatz sowie deren Zufahrt zugunsten der Wohnnutzung des Baugrundstücks 208 anlegen, unterhalten und nutzen zu lassen“.

Gleichzeitig mit der Baulastübernahme erteilte die Beklagte den Beigeladenen die bauaufsichtliche Genehmigung zur Errichtung eines Wohnhauses mit zwei Wohnungen nebst Büronutzung auf dem Grundstück H1. Straße 4. Für das Vorhaben errechnete die Beklagte einen Bedarf von sechs Stellplätzen, von denen nur fünf auf dem Grundstück nachgewiesen werden konnten. Der sechste Stellplatz war der auf dem Grundstück der Klägerin durch Baulast übernommene Stellplatz. Der erhöhte Stellplatzbedarf ergab sich wegen der teilweisen Büronutzung auf dem Grundstück H1. Straße 4.

Am 13.01.2016 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Löschung der Baulast aus dem Baulastenverzeichnis. Sie machte geltend, das begünstigte Grundstück H1. Straße 4 werde seit 2004 nur noch zu Wohnzwecken genutzt, nicht mehr zu gewerblichen Zwecken. Der Stellplatzbedarf sei auf dem eigenen Grundstück ausreichend. Es sei kein Bedarf mehr für einen zusätzlichen auf ihrem Grundstück durch Baulast gesicherten Stellplatz.

Diesen Antrag lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 04.04.2016 ab mit der Begründung, nach den Meldedaten und dem Gewerberegister werde das Grundstück H1. Straße 4 nach wie vor für Wohn- und Gewerbezwecke genutzt. Sollte in dem Gebäude tatsächlich eine Umnutzung in der Form stattgefunden haben, dass sich dort nur noch zwei Wohnungen befänden, wäre zu prüfen, ob sie bauaufsichtlich einschreiten müsse. Die Voraussetzungen für ein bauaufsichtliches Einschreiten lägen jedoch nicht vor. Eine Ermessensreduzierung auf Null sei nicht gegeben.

Am 22.04.2016 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie macht geltend, ein öffentliches Interesse an der Aufrechterhaltung der Baulast bestehe nicht mehr, da die gewerbliche Nutzung des Grundstücks H1. Straße 4 seit 2004 aufgegeben worden sei. Die Firma, die dort ansässig gewesen sei, sei seitdem nur noch im Gebäude H1. Straße 6 ansässig, seit dem 14.12.2015 sei sie im Handelsregister gelöscht.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 04.04.2016 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die unter der Baulastenblattnummer 1013 eingetragene Baulast betreffend das Grundstück H1. Straße 2 in H. zu löschen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, es bestehe nach wie vor ein öffentliches Interesse an der Beibehaltung der Baulast. Das Fortbestehen des öffentlichen Interesses an der Baulast sei nur zu verneinen, wenn die bauaufsichtlichen Belange, wegen derer die Baulast bestellt worden sei, nicht mehr sicherungsbedürftig seien. Gründe dafür, dass die Baugenehmigung für das Objekt H1. Straße 4 ihre Gültigkeit verloren habe, lägen nicht vor. Durch die geforderte Baulastlöschung entstünden bauordnungswidrige Zustände, denn die Beigeladenen könnten nicht mehr alle notwendigen Stellplätze für ihr Gebäude entsprechend der Baugenehmigung nachweisen. Die gewerbliche Tätigkeit könne, obwohl sie zurzeit eingestellt sei, jederzeit wieder aufgenommen werden.

Die Beigeladenen stellen keinen Antrag.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch darauf, dass die Beklagte auf die eingetragene Baulast verzichtet.

Nach § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW ist auf Antrag der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers der Verzicht zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Beibehaltung der Baulast nicht mehr besteht.

Das ist hier der Fall. An der Beibehaltung der Baulast auf dem Grundstück der Klägerin besteht kein öffentliches Interesse (mehr), weil die Grundlage für die Baulastbewilligung, nämlich die gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück H1. Straße 4 in H. , die zu einem erhöhten, nicht auf dem Grundstück selbst nachzuweisenden Stellplatzbedarf geführt hat, nicht mehr besteht.

Die Baugenehmigung bezüglich des Grundstücks der Beigeladenen zur Nutzung des Grundstücks als Wohn- und Bürogebäude hat bezüglich der gewerblichen Nutzung, wegen der die Baulast übernommen worden ist, ihre Legalisierungswirkung verloren, weil die gewerbliche Nutzung in dem Haus nach dem von den Beigeladenen unwidersprochenen Vortrag der Klägerin bereits seit 2004 aufgegeben worden ist und ein Bestandsschutz hierfür nicht mehr besteht. Auf die Baulast auf dem Grundstück der Klägerin kann daher verzichtet werden. Baurechtswidrige Zustände werden durch den Verzicht nicht geschaffen.

Vgl. hierzu: OVG NRW, Urteil vom 10.10.1996 - 7 A 4185/95 - m.w.N.; Gädtke, BauO NRW, 12. Aufl. 2011, § 83 Rdnrn. 60, 61.

Eine Baugenehmigung vermittelt für den Eigentümer eines bebauten und genutzten Grundstücks Bestandsschutz. In welchem Umfang das Vertrauen in den Fortbestand einer bestimmten Rechtsposition Schutz genießt, richtet sich nach der Norm, die hierfür die Grundlage bildet. Handelt es sich um eine Vorschrift des Landesrechts, so beurteilt sich nach diesem Recht, ob und wie sich nachträgliche Rechtsänderungen auf einen in früherer Zeit legal geschaffenen Baubestand auswirken.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 07.11.1997 - 4 C 7.97 -, BauR 1998, 533 = NVwZ 1998, 735 und bei juris.

Der Bestandsschutz, der durch eine Baugenehmigung vermittelt wird, erlischt, wenn die Genehmigung gemäß der allgemeinen - nicht insgesamt durch § 77 BauO NRW gesperrten - Bestimmung des § 43 Abs. 2 VwVfG NRW unwirksam wird. Dies kann als Erledigung auf sonstige Weise im Sinne des § 43 Abs. 2 VwVfG NRW auch dann der Fall sein, wenn eine zulässige Nutzung zeitweilig nicht ausgeübt wird.

Zur Beantwortung der Frage, nach welchem Zeitablauf eine Nutzungsunterbrechung/Nutzungsaufgabe bzw. ein baurechtlich relevanter Wechsel der Grundstückssituation den Bestandsschutz entfallen lässt, kann ein - vom Bundesverwaltungsgericht allerdings zu § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB entwickeltes ‑ sog. „Zeitmodell“ herangezogen werden, das insoweit als (grobe) Orientierungshilfe dient. Dieses „Zeitmodell“ besagt schematisierend, dass im ersten Jahr nach dem Wechsel der Grundstückssituation nach der Verkehrsauffassung stets mit der Wiederherstellung des vorherigen Zustands zu rechnen sei. Eine Einzelfallprüfung erübrige sich dann. Im zweiten Jahr spreche für die Annahme, dass die Verkehrsauffassung eine Wiederherstellung noch erwarte, eine Regelvermutung, die im Einzelfall jedoch entkräftet werden könne, wenn Anhaltspunkte für das Gegenteil vorhanden seien. Nach Ablauf von zwei Jahren kehre sich diese Vermutung um. Es sei davon auszugehen, dass die Grundstückssituation nach so langer Zeit für eine Wiederherstellung nicht mehr offen sei. Der Bauherr habe besondere Gründe dafür darzulegen, dass der Wechsel der Grundstückssituation noch keinen als endgültig erscheinenden Zustand herbeigeführt habe.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.06.2007 - 4 B 20.07 -, BRS 71 Nr. 113 = bei juris, Urteil vom 18.05.1995 - 4 C 20.94 -, BVerwGE 98, 235 = BRS 57 Nr. 67 und bei juris.

Gleichwohl bleibt es dabei, dass die Prüfung der Erledigung einer Baugenehmigung, soweit - wie hier - § 77 BauO NRW nicht eingreift, letztentscheidend von den gesetzlichen Vorgaben des § 43 Abs. 2 VwVfG NRW abhängt. Der durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Bestandsschutz, den eine Baugenehmigung vermittelt, wird durch Landesrecht als Inhaltsbestimmung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG ausgestaltet. In welchem Umfang das Vertrauen in den Fortbestand einer bestimmten Rechtsposition Schutz genießt, richtet sich dann nach der landesrechtlichen Norm, die hierfür die Grundlage bildet, hier also § 43 Abs. 2 VwVfG NRW.

Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 07.11.1997 - 4 C 7.94 -, BRS 59 Nr. 109 und bei juris; OVG NRW, Beschluss vom 09.08.2013 - 2 A 2520/12 - bei juris.

Folge dessen ist, dass das - nicht normativ verankerte - „Zeitmodell“ die Anwendung des § 43 Abs. 2 VwVfG NRW und das Verständnis des Begriffs der Erledigung jedenfalls nicht strikt steuern kann. Dies relativiert seine Bedeutung für die Beurteilung, wann und unter welchen Voraussetzungen sich eine Baugenehmigung erledigt haben kann, stark. Das „Zeitmodell“ kann insofern nicht mehr als eine grobe Richtschnur, eine Art Auslegungshilfe bei der Subsumtion des § 43 Abs. 2 VwVfG NRW darstellen, die stets mit dem allgemeinen Terminus der Erledigung und den besonderen Einzelfallumständen abzugleichen ist. Ein rein schematisches Vorgehen, das maßgeblich auf den Zeitablauf abstellt, ist grundsätzlich nicht möglich. Ähnlich wie bei der Figur der Verwirkung hat das Zeitmoment einer Nutzungsaufgabe bzw. einer Nutzungsunterbrechung aus sich heraus keinen eindeutigen Erklärungswert. Es muss regelmäßig durch ein wie auch immer geartetes Umstandsmoment ergänzt werden, um (rechtsvernichtende) Rechtsfolgen auslösen zu können. Aus ähnlichen Gründen kann die Erledigung einer Baugenehmigung auch nicht autoritativ über den Vorhabenbegriff des § 29 BauGB erschlossen werden. Baurechtlich relevante Änderungen der Grundstückssituation, die von der genehmigten Lage abweichen, werfen abgesehen von eindeutigen Fällen wie der Zerstörung eines Gebäudes ‑ des tatsächlichen Wegfalls des Regelungsobjekts - die Erledigungsfrage erst auf. Sie beantworten sie aber nicht jenseits von § 43 Abs. 2 VwVfG NRW.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 09.08.2013, a.a.O., m.w.N.

Die weitere Wirksamkeit der Baugenehmigung richtet sich in diesen Fällen demnach nach der allgemeinen Vorschrift des § 43 Abs. 2 VwVfG NRW. Die für ein Bauwerk genehmigte und aufgenommene bestimmungsgemäße Nutzung bleibt mithin so lange zulässig, als die Baugenehmigung nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist.

Vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 03.01.2011 - 1 ME 209/10 - bei juris; Baden-Württembergischer VGH, Urteil vom 04.03.2009 - 1 S 1467/07 - bei juris; VG Minden, Urteil vom 18.09.2012, a.a.O.

Im vorliegenden Fall kommt lediglich eine Erledigung „auf andere Weise“ in Betracht. Eine Erledigung „auf andere Weise“ ist anzunehmen, wenn die Baugenehmigung ihre regelnde Wirkung verliert, vornehmlich, wenn ihr Regelungsobjekt entfällt. Dies kann durch ausdrücklich erklärten, aber auch durch schlüssiges Verhalten betätigten Verzicht auf Ausübung der genehmigten bestimmungsgemäßen Nutzung geschehen, wobei im letzteren Fall ein entsprechender dauerhafter und endgültiger Verzichtswille unmissverständlich und unzweifelhaft zum Ausdruck kommen muss.

OVG Lüneburg, Beschluss vom 03.01.2011, a.a.O.; ebenso VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10.11.1992 - 3 S 1120/92 -, bei juris; VG Minden, Urteil vom 18.09.2012, a.a.O.

Hiervon kann etwa ausgegangen werden, wenn die bisherige Nutzung in ihrer genehmigten Bandbreite auf Dauer durch eine - insbesondere funktional andere - Nutzung ersetzt wird. Die bloße zeitliche Nichtweiterführung der genehmigten Nutzung - zumal bei fortbestehender Nutzungstauglichkeit der baulichen Anlagen - ohne zusätzliche Anhaltspunkte lässt aber noch nicht auf einen dauerhaften Verzichtswillen schließen, zumal im Baurecht keine Rechtspflicht zur fortgesetzten Nutzung eines genehmigten Baubestands besteht.

So OVG Lüneburg, Beschluss vom 08.03.2011, a.a.O.; vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 14.03.1997 - 7 A 5179/95 - bei juris; VG Minden, Urteil vom 18.09.2012, a.a.O.

Aus alledem ergibt sich für den vorliegenden Fall, dass die den Beigeladenen von der Beklagten erteilte Baugenehmigung vom 13.02.1990 in der Fassung vom 30.10.1990 keinen Bestand mehr hat. Nach den von den Beigeladenen nicht widersprochenen Darlegungen der Klägerin ist die gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten im Haus H1. Straße 4 bereits 2004 eingestellt und durch ausschließlich Wohnnutzung ersetzt worden. Seitdem findet eine gewerbliche Tätigkeit dort offenbar nicht mehr statt. Dass eine förmliche Abmeldung des Gewerbes bei der Beklagten nicht erfolgte, ist insoweit unerheblich, da eine solche Abmeldung nur deklaratorische Bedeutung hat. Entscheidend ist, dass tatsächlich seit 2004 kein Gewerbe mehr in den Räumlichkeiten ausgeübt worden ist und durch eine andere Nutzung, nämlich Wohnnutzung, ersetzt worden ist. Durch die Umnutzung in ausschließlich Wohnnutzung über diesen langen Zeitraum ist zum jetzigen Zeitpunkt hinlänglich auf einen dauerhaften Verzichtswillen auf Wiederaufnahme der gewerblichen Tätigkeit zu schließen.

Zwar hat der Beigeladene zu 1. einem Mitarbeiter der Beklagten gegenüber telefonisch geäußert, wie sich aus einem dem Gericht in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Aktenvermerk ergibt, es bestehe die Absicht, eine gewerbliche Nutzung wiederaufzunehmen, sobald ein passender Mieter gefunden worden sei. Diese Erklärung ist aber nunmehr rechtlich unerheblich, weil zum bei Verpflichtungsklagen maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung der Bestandsschutz der alten Baugenehmigung erloschen ist und eine erneute gewerbliche Betätigung im Hause H1. Straße 4 in H. einer erneuten bauaufsichtlichen Genehmigung bedarf.

Da die alte Baugenehmigung, die eine gewerbliche Tätigkeit im Haus H1. Straße 4 erlaubte, erloschen ist, besteht kein öffentliches Interesse mehr an der auf dem Grundstück der Klägerin liegenden Baulast, denn für die ausschließliche Wohnnutzung des Gebäudes auf dem Grundstück H1. Straße 4 bedarf es keines durch Baulast auf dem Nachbargrundstück gesicherten Stellplatzes. Die für die Wohnnutzung notwendigen Stellplätze sind auf dem Grundstück H1. Straße 4 ausreichend vorhanden, so dass die Klägerin einen Anspruch auf Löschung der Baulast hat.

Dass die Beklagte keine Veranlassung sieht, wegen der Aufgabe der gewerblichen Nutzung der Räumlichkeiten und Nutzung ausschließlich als Wohnhaus bezüglich des Hauses H1. Straße 4 tätig zu werden, ist bezüglich des Löschungsanspruchs der Klägerin hinsichtlich der Baulast rechtlich unerheblich. Wenn die Beklagte keine Veranlassung zum bauaufsichtlichen Tätigwerden sieht, kann diese Ermessensentscheidung nicht zu Lasten der Klägerin gehen mit der Folge, dass die auf ihrem Grundstück liegende Baulast aufrechterhalten werden müsste. Abzustellen ist allein auf die tatsächlichen Verhältnisse.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die Beigeladenen haben keinen Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Kosten. Sie konnten allerdings auch nicht mit Kosten belastet werden, da sie sich nicht durch Stellung eines Antrags am Kostenrisiko des Verfahrens beteiligt haben.

Der Anspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.