Verwaltungsgericht Minden, 9 K 2666/12

Tatbestand:

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks M. , Gemarkung T1. , Flur 4, Flurstück 793 (Am Königskamp 26 a). Das Grundstück liegt südwestlich des Kerns des Ortsteils T1. und ist von landwirtschaftlich genutzten Flächen umgeben. Es ist mit den um 1900 errichteten Gebäuden (Haupthaus und angebaute Scheune) einer ehemaligen landwirtschaftlichen Hofstelle bebaut. Für den fraglichen Bereich besteht kein Bebauungsplan; im Flächennutzungsplan der Beigeladenen ist das Gebiet als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.

Auf einen entsprechenden Bauantrag der Kläger erteilte der Beklagte am 17.03.2005 eine Baugenehmigung für den Ausbau des ehemals landwirtschaftlichen Wohngebäudes zu insgesamt fünf Wohneinheiten und den Umbau der Scheune zu Nebenräumen und Garagen. Nach den genehmigten Bauvorlagen war die Schaffung von zwei Wohnungen im Erdgeschoss, einer Wohnung im Obergeschoss und von zwei Wohnungen im Dachgeschoss vorgesehen. Zur Herstellung einer ausreichenden Raumhöhe im Obergeschoss war eine Höherlegung der Decke des Oberschosses vorgesehen. In der Genehmigung wies der Beklagte darauf hin, dass das im Außenbereich gelegene Vorhaben bauplanungsrechtlich nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB beurteilt und unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes zugelassen werde. Der Genehmigung war die Bedingung beigefügt, dass die vorhandenen Außenwände einschließlich der Öffnungen und der vorhandene Dachstuhl, die die äußere Gestalt des Gebäudes prägten, sowie die in den Bauvorlagen als Bestand dargestellten Wände, Decken und weiteren Bauteile zu erhalten seien. Bei Beseitigung oder ungenehmigter Änderung entfalle der Bestandsschutz. Die Arbeiten seien in diesem Fall sofort einzustellen und das Bauordnungsamt sei zu informieren.

In einem Schreiben vom 11.09.2009 wies der Beklagte die Kläger nochmals darauf hin, dass einer Erneuerung des kompletten Dachstuhls nicht zugestimmt werde, da ansonsten die Genehmigungsgrundlage für das Gesamtvorhaben erlösche und die gesamte Baumaßnahme unzulässig sei.

Bei einer Ortsbesichtigung am 16.09.2010 stellte der Beklagte fest, dass der Dachstuhl komplett erneuert worden war. Mit Bauordnungsverfügung vom 20.09.2010 forderte er die Kläger unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, sämtliche Bauarbeiten auf dem Grundstück ab sofort einzustellen bzw. einstellen zu lassen. In der Folgezeit führten die Beteiligten Gespräche über Planungsalternativen, in denen der Beklagte nochmals auf das Erlöschen der Baugenehmigung vom 17.03.2005 hinwies und eine Beurteilung des Vorhabens als Ersatzbau mit maximal zwei Wohneinheiten in Aussicht stellte.

Auf einen entsprechenden Antrag erteilte der Beklagte den Klägern am 13.07.2011 eine Baugenehmigung für einen Ausbau des Wohnhauses zu zwei Wohneinheiten und eine Sanierung der Scheune. Nach den genehmigten Bauvorlagen ist im Erdgeschoss und Obergeschoss je eine Wohneinheit geplant. Das Dachgeschoss soll lediglich als Dachboden genutzt werden. In der Genehmigung wies der Beklagte darauf hin, dass eine Beurteilung des Bauvorhabens nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB erfolge, wonach die Erweiterung auf maximal zwei Wohneinheiten im Außenbereich zulässig sei. Die Genehmigung enthielt die Nebenbestimmung, dass die beiden Wohnungen in dem Gebäude künftig nur vom Eigentümer und seiner Familie genutzt werden dürften.

Unter dem 29.02.2012 beantragten die Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung der Dachbodenflächen zu zwei Wohneinheiten und eines Umbau des ehemals landwirtschaftlichen Gebäudes zu insgesamt fünf Wohneinheiten. Zur Begründung führten sie aus, dass der Umbau zu fünf Wohneinheiten bereits 2005 genehmigungsfähig gewesen sei, weil nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB das Vorhaben (nur) einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dienen und (nur) die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleiben müsse. Danach habe auch der Dachstuhl komplett erneuert werden dürfen, weil von der Bausubstanz des Hauptgebäudes wesentliche Teile der Bausubstanz, insbesondere die Außenwände und wesentliche Teile der tragenden Innenwände, erhalten geblieben seien. Die äußere Gestalt sei auch hinsichtlich des Dachstuhls gewahrt, da sich die Dachform nicht geändert habe.

Der Beklagte lehnte mit Bescheid vom 31.07.2012 die Erteilung einer Baugenehmigung ab. Zur Begründung gab er an, das im Außenbereich gelegene Vorhaben sei nicht nach § 35 Abs. 4 BauGB genehmigungsfähig, weil zum maßgeblichen heutigen Zeitpunkt ein ehemals privilegiert landwirtschaftlich genutztes Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht mehr vorhanden sei. Mit der Erteilung und Inanspruchnahme der Baugenehmigung vom 13.07.2011 sei eine Entprivilegierung eingetreten. Nach § 35 Abs. 2 BauGB sei das Bauvorhaben unzulässig, weil es öffentliche Belange beeinträchtige. Es widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans und lasse die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten. In einer Anmerkung wies der Beklagte darauf hin, dass auch die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht vorlägen, weil nur noch rudimentäre Fragmente der ursprünglichen Bausubstanz vorhanden seien, so dass von einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz nicht gesprochen werden könne.

Die Kläger haben am 27.08.2012 Klage erhoben, zu deren Begründung sie vertiefend und ergänzend vortragen, für die Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens sei weiter auf den Zeitpunkt 2005 abzustellen, weil durch die Baugenehmigung vom 13.07.2011 noch keine Entprivilegierung des Gebäudes eingetreten sei. Der Bestandsschutz ende erst mit einer Nutzungsaufgabe oder einer nicht nur vorübergehenden andersartigen Nutzung. Auch nach Erneuerung des Dachstuhls sei noch ausreichend alte Bausubstanz erhalten, die zweckmäßig verwendet worden sei. Die äußere Gestalt werde durch das in seiner Form unveränderte Dach gewahrt. Nach der Neufassung des § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB sei sogar eine vollständige Neuerrichtung zulässig, weil das Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert sei.

Die Kläger beantragen sinngemäß,

den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 31.07.2012 zu verpflichten, ihnen eine Baugenehmigung für den Umbau des Wohnhauses auf dem Grundstück M. , Gemarkung T1. , Flur 4, Flurstück 793 (Am L. 26 a) zu insgesamt fünf Wohneinheiten gemäß ihrem Bauantrag vom 29.02.2012 zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er bezieht sich auf die Begründung des angefochtenen Bescheides und führt ergänzend aus, der alte Dachstuhl hätte auch bei der genehmigten Höherlegung der Decke des Obergeschosses im Wesentlichen erhalten werden können und nach der Nebenbestimmung zur Baugenehmigung vom 17.03.2005 auch erhalten werden müssen. Diese Baugenehmigung sei gegenstandslos geworden, weil das Bauvorhaben nicht wie genehmigt ausgeführt worden sei. Mit der Baugenehmigung vom 13.07.2011 sei eine Entprivilegierung des ursprünglichen landwirtschaftlich genutzten Gebäudes eingetreten. Mangels Bestandsschutz scheide daher der Anwendungsbereich des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB aus. Unabhängig davon sei nach Entfernung des Dachstuhls und der Entkernung des Gebäudes kaum noch erhaltenswerte Bausubstanz vorhanden gewesen. Zudem sei durch die vollständige Erneuerung des Daches auch die äußere Gestalt des Gebäudes nicht mehr gewahrt. Die Voraussetzung für eine Anwendung der Neufassung des § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB lägen nicht vor, weil kein privilegiertes Gebäude mehr vorhanden sei und das ursprüngliche Gebäude auch vom äußeren Erscheinungsbild nicht zur Wahrung der Kulturlandschaft erforderlich sei.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Anlässlich eines am 11.11.2013 durchgeführten Erörterungstermins hat der Berichterstatter die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Hinsichtlich der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift verwiesen. Die Beteiligten haben im Erörterungstermin übereinstimmend auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Das Gericht konnte gemäß § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - ohne mündliche Verhandlung entscheiden, nachdem die Beteiligten hierauf verzichtet haben.

Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 31.07.2012 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung, da ihrem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – BauO NRW –). Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben ist bauplanungsrechtlich unzulässig.

Die Kläger können aus der Baugenehmigung vom 17.03.2005 keine Rechte mehr herleiten, da diese unter der ausdrücklichen Bedingung erteilt worden ist, dass u.a. der Dachstuhl erhalten bleibt. Mit dem Abbruch des Dachstuhls wurde gegen diese Nebenbestimmung verstoßen, so dass die Baugenehmigung erloschen ist (§ 36 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes - VwVfG NRX. -).

Die bauplanungsrechtliche Beurteilung richtet sich nach § 35 des Baugesetzbuches – BauGB –, weil der Standort des Vorhabens - unstreitig - im Außenbereich liegt.

Der Umbau des Wohnhauses der ehemaligen Hofstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes ist nicht nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert zulässig, weil das Vorhaben keinem der dort genannten Zwecke dient.

Das Vorhaben erfüllt auch nicht die Voraussetzungen für eine Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 BauGB. Nach der insoweit allein in Betracht kommenden Alternative des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann sonstigen Vorhaben nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich sind, wenn sie die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zum Gegenstand haben und u.a. das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient und die äußere Gestalt des Gebäudes im wesentlichen gewahrt bleibt.

Vorliegend steht einer Genehmigung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB bereits entgegen, dass nach den von den Klägern seit 2005 durchgeführten Umbaumaßnahmen, insbesondere der Ersetzung des Dachstuhls, ein Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, d.h. ein Gebäude, das einem landwirtschaftlichen Betrieb gedient hat, nicht mehr vorhanden ist. Die hierfür erforderliche Identität des umgebauten Gebäudes mit dem vorher vorhandenen Bauwerk wurde nicht gewahrt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgericht ist Kennzeichen der (bestandsschutzrechtlichen) Identität eines Bauwerks, dass das ursprüngliche Gebäude nach wie vor als "Hauptsache" erscheint. Hieran fehlt es dann, wenn der mit der Instandsetzung verbundene Eingriff in den vorhandenen Bestand so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Gebäudes berührt und eine statische Nachberechnung des gesamten Gebäudes erforderlich macht, oder wenn die für die Instandsetzung notwendigen Arbeiten den Aufwand für einen Neubau erreichen oder gar übersteigen, oder wenn die Bausubstanz ausgetauscht oder das Bauvolumen wesentlich erweitert wird.

BVerwG, Beschluss vom 21.03.2001 - 4 B 18.01 -, juris Rn. 11; Urteil vom 17.01.1986 - 4 C 80.82 -, juris Rn. 11 f.

Die von den Klägern durchgeführten Arbeiten, insbesondere die vollständige Neuerrichtung des Dachstuhls, haben zu einem erheblichen - von der Baugenehmigung nicht gedeckten - Austausch von Bausubstanz geführt und die Identität des Gebäudes deutlich verändert. Das Gebäude stellt sich nicht mehr als ehemaliges Wohnhaus einer landwirtschaftlichen Hofstelle dar sondern als ein auf einem vorhandenen Erdgeschoss unter Einbeziehung von Teilen der Außenwände des ersten Obergeschosses neu errichtetes Mehrfamilienhaus.

Selbst wenn man der Argumentation der Kläger folgen und für die Frage der (nachträglichen) Genehmigungsfähigkeit auf die vor 2005 vorhandene Bausubstanz abstellen würde, würde dies ihrem Begehren nicht zum Erfolg verhelfen, da auch weitere Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht erfüllt sind.

Bei einem nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB begünstigten Vorhaben muss die Nutzungsänderung im Vordergrund stehen. Sie muss das Vorhaben prägen; die bauliche Änderung darf nur "begleitenden" Charakter haben. Der zulässige Umfang baulicher Änderungen ergibt sich aus den mit dem Begriff der Nutzungsänderung gesetzten Grenzen sowie aus den Anforderungen gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a und b BauGB. Danach liegt jedenfalls dann eine zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz (Buchst. a) - und damit eine zulässige Nutzungsänderung - nicht mehr vor, wenn die Bausubstanz völlig beseitigt wird. Der Anforderung des Buchst. b, der bauliche Änderungen, welche die äußere Gestalt des Gebäudes wesentlich verändern, verbietet, kommt ebenfalls eine begrenzende Funktion zu. Dabei erfasst der Begriff der äußeren Gebäudegestalt nicht nur die äußere Form (Kubatur) des Gebäudes und die wesentlichen, sein Erscheinungsbild prägenden Elemente seiner äußeren Gestaltung. Im Hinblick darauf, dass § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur Nutzungsänderungen begünstigt, ist das Tatbestandsmerkmal der "äußeren Gestalt" auch auf die nach Buchst. a der Vorschrift zweckmäßig weiterzuverwendende Bausubstanz zu beziehen. Dies führt zu dem Ergebnis, dass mit der Nutzungsänderung regelmäßig zwar erhebliche bauliche Änderungen, insbesondere im Gebäudeinneren (ggfs. bis zu einer sog. Entkernung), verbunden sein dürfen, dass aber von den die äußere Gestalt bestimmenden Gebäudeteilen (Außenwände, Dach) zumindest wesentliche Teile erhalten werden müssen.

OVG NRW, Beschluss vom 27.10.2011 - 2 A 2794/10 -, juris, Rn. 15; Bay. VGH, Urteil vom 05.02.2007 - 1 BV 05.2981 -, BRS 71 Nr. 110 = juris, Rn. 31 f.; Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Kommentar, Stand August 2013, § 35 Rn. 140 f.; Roeser in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand November 2013, § 35 Rn. 101, jeweils m.w.N.

Der hier zur Genehmigung gestellte Bauantrag der Kläger vom 29.02.2012 sieht - bezogen auf den Baubestand von vor 2005 - einen vollständigen Neubau des oberen Teiles des Gebäudes beginnend mit der Fußpfette unter den Sparren vor. Die Decke des Obergeschosses und das Dachgeschoss sollen einschließlich des Dachstuhls durch eine neue Dachkonstruktion ersetzt werden. Das Dach bzw. der Dachstuhl stellt jedoch im Regelfall und so auch für das Gebäude der Kläger ein für die äußere Gestaltung wesentliches Gebäudeelement dar, bei dessen Beseitigung die äußere Gestalt des Gebäudes nicht mehr gewahrt ist.

Vgl. dazu OVG NRW, Beschluss vom 27.10.2011 - 2 A 2794/10 -, juris Rn. 17.

Ein Anspruch der Kläger auf Genehmigung ihres Vorhabens ergibt sich auch nicht aus der durch Art. 1 Nr. 16 Buchst. b des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I 1548) erfolgten Einfügung eines neuen Satzes 2 in § 35 Abs. 4 BauGB. Nach dieser Vorschrift, die am 20.09.2013 in Kraft getreten ist, gilt in begründeten Einzelfällen die Rechtsfolge des Satzes 1 auch für die Neuerrichtung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1, dem eine andere Nutzung zugewiesen werden soll, wenn das ursprüngliche Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist, keine stärkere Belastung des Außenbereichs zu erwarten ist als in Fällen des Satzes 1 und die Neuerrichtung auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar ist; Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b bis g gilt entsprechend.

Eine nach Ablehnung des Bauantrages eingetretene Rechtsänderung zugunsten des Bauherren ist regelmäßig zu berücksichtigen, da es für die Beurteilung des Verpflichtungsantrages auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ankommt.

Vorliegend können die Kläger ihr Begehren jedoch schon deshalb nicht auf diese Vorschrift stützen, weil bei Inkrafttreten des Gesetzes nach den o.g. Ausführungen bereits kein Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB mehr vorhanden war. Das Bestehen eines solchen Gebäudes ist jedoch nach dem Wortlaut des Gesetzes Voraussetzung für die Anwendung der Vorschrift. Unabhängig davon ist nach Auffassung der Kammer auch nicht ersichtlich, dass das ursprüngliche Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert war. Die in den Verwaltungsvorgängen des Beklagten enthaltenen Lichtbilder aus dem Jahr 2004 zeigen einen einfachen Zweckbau ohne besondere Gestaltungsmerkmale. Eine besondere, für die Kulturlandschaft bedeutsame Wirkung des Gebäudes ist nicht erkennbar.

Der Umbau des Gebäudes kann auch nicht als sonstiges Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden, weil es öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt.

Es widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans der Beigeladenen (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB), nach denen der Bereich, in dem das Grundstück der Kläger liegt, als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen ist. Zwar sind die Darstellungen eines Flächennutzungsplanes nicht wie einfache Rechtssätze anwendbar, sondern können immer nur als Unterstützung und einleuchtende Fortschreibung bestimmter tatsächlicher Gegebenheiten zum Vorliegen eines beeinträchtigten öffentlichen Belanges beitragen.

BVerwG, Urteil vom 28.02.1975 – IV C 30/73 –, BRT. 29 Nr. 70 = juris, Rn. 30; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 35 Rn. 79.

Gegenüber einem nicht privilegierten Vorhaben setzt sich jedoch selbst die Darstellung „Fläche für die Landwirtschaft " in der Regel und so auch hier durch. Die Darstellung ist auch nicht funktionslos geworden, weil das Grundstück von landwirtschaftlich genutzten Flächen umgeben ist und eine solche Nutzung auch für das Baugrundstück bei einer Beseitigung des Baubestandes wieder in Betracht kommen würde.

Eine Unzulässigkeit des Vorhabens wegen Beeinträchtigung öffentlicher Belange ergibt sich weiter daraus, dass das Vorhaben die städtebaulich unerwünschte Entstehung einer Splittersiedlung befürchten lässt (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB). Dem Vorhaben der Kläger kommt eine beachtliche Vorbildwirkung zu. Im Falle einer Genehmigung könnte der Errichtung weiterer baulicher Anlagen auf dem Grundstück nicht überzeugend entgegengehalten werden, sie würde zu einer städtebaulich nicht erwünschten Ausweitung und Verfestigung der Bebauung im Außenbereich führen.

Die Klage ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 i.V.m. § 159 Satz 2 VwGO abzuweisen. Es entspricht nicht der Billigkeit, den Klägern gemäß § 162 Abs. 3 VwGO auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da diese sich durch den Verzicht auf einen eigenen Sachantrag keinem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Abwendungsbefugnis beruhen auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.