Verwaltungsgericht Minden, 9 K 3329/12 9 K 2894/13

Tatbestand:

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung C. , Flur…, Flurstück … (O. …). Auf dem Grundstück befindet sich ein 1913/14 errichtetes dreigeschossiges Mehrfamilienhaus.

Die Klägerin hat nach Erwerb des Grundstücks das Gebäude 2012 umgebaut und saniert. Mit Schreiben vom 15.10.2012 teilte Herr K. L. - Ingenieurbüro für Baustatik - der Beklagten mit, dass der Geschäftsführer der Klägerin ihm Risse in der Außenwand und an der Decke des zweiten Obergeschosses des Gebäudes gezeigt und um Stellungnahme gebeten habe, wie die Risse ausgefüllt werden könnten. Er habe darauf hingewiesen, dass zunächst unbedingt eine genauere Untersuchung erfolgen müsse, ob die Rissbildung abgeschlossen sei oder sich noch vergrößere. Schon bei früheren Besuchen habe er erhebliche Risse in der Außenwand an der Eingangsseite festgestellt und auf die Erforderlichkeit von Gipsmarken hingewiesen.

Bei einer am 05.11.2012 durchgeführten Ortsbesichtigung stellte die Beklagte fest, dass im zweiten Obergeschoss in der westlichen Gebäudeaußenwand des Schlafzimmers der nördlichen Wohnung ein senkrechter Riss vorhanden ist, der mit einer Breite von ca. 3,5 bis 4,5 cm von innen nach außen durchgängig von der Decke bis zum Fußboden verläuft. Der Rohrgewebeputz an der Unterseite der Holzbalkendecke ist an der nördlichen Gebäudeabschlusswand und an der Trennwand zum Wohnzimmer mit einer Fugenbreite von je ca. 1 cm abgerissen. Im Schlafzimmer, Wohnzimmer und Flur ist der Rohrgewebeputz mehrfach in Richtung der Deckenbalken gerissen. Da das Gebäude eine Außendämmung erhalten habe, seien von außen, abgesehen von einem ca. 25 cm langen Riss im Bruchsteinsockel, keine weiteren Risse erkennbar. Eine Besichtigung der Räume in den anderen Geschossen sei von der Klägerin unter Hinweis auf die fehlende Anmeldung abgelehnt worden.

Mit Bauordnungsverfügung vom 16.11.2012 forderte die Beklagte die Klägerin auf, die Standsicherheit des Gebäudes O. unter der Berücksichtigung der vorhandenen Rissbildung durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen für die Standsicherheit nachweisen zu lassen. Weiter ordnete die Beklagte die sofortigen Vollziehung an und drohte für den Fall, dass die Klägerin der Verfügung nicht innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Bauordnungsverfügung nachkomme, ein Zwangsgeld von 5.000,00 € an. Zur Begründung gab die Beklagte an, die bei der Ortsbesichtigung festgestellten Rissbilder deuteten auf eine horizontale Verschiebung des nordwestlichen Gebäudeteiles hin. Die Standsicherheit des Gebäudes sei nicht zweifelsfrei gewährleistet. Aus statisch-konstruktiver Sicht sei es bei Rissen dieser Größenordnung dringend erforderlich, die Ursache zu ermitteln, um mit geeigneten Sanierungsmaßnahmen die Standsicherheit des Gebäudes dauerhaft sicherzustellen. Hierzu bedürfe es zunächst der Vorlage eines Standsicherheitsnachweises. Die Klägerin sei Eigentümerin des Gebäudes und damit als sog. Zustandsstörerin für die Beseitigung der Gefahr heranzuziehen.

Am 23.11.2012 hat die Klägerin gegen die Bauordnungsverfügung Klage erhoben(9 K 3329/12).

Da die Klägerin der Forderung zur Vorlage des Standsicherheitsnachweises nicht nachkam, setzte die Beklagte das in der Bauordnungsverfügung angedrohte Zwangsgeld von 5.000,00 € mit Bescheid vom 23.08.2013 fest und forderte die Klägerin unter Androhung eines weiteren Zwangsgeldes von 6.000,00 € auf, der Bauordnungsverfügung nunmehr bis zum 19.09.2013 nachzukommen.

Gegen die Zwangsgeldfestsetzungsverfügung vom 23.08.2013 hat die Klägerin am 29.08.2013 Klage erhoben (9 K 2894/13).

Zur Begründung der Klagen führt sie aus, der der Bauordnungsverfügung zugrunde gelegte Sachverhalt sei unzutreffend. Es gebe keinen durchgehenden senkrechten Riss über die gesamte Wandhöhe. Ein Riss befinde sich lediglich in der Wohnung im zweiten Obergeschoss, die der Wohnungsberechtigten T1. zugewiesen sei und die eine Sanierung verhindert bzw. verweigert habe. Die übrigen Wohnungen seien saniert und verkauft. Der Riss sei bei Erwerb des Gebäudes durch die Klägerin und sicherlich auch schon lange davor vorhanden gewesen, so dass die Standsicherheit des Gebäudes dadurch bereits bewiesen sei. Es bedürfe daher keiner Feststellung durch einen Sachverständigen. Im übrigen könne die Klägerin keine entsprechenden Maßnahmen veranlassen, weil die Wohnungsberechtigte eine Sanierung der Wohnung untersagt habe. Das angedrohte Zwangsgeld von 5000 € für eine einfaches Standsicherheitsgutachten sei überhöht und verstoße gegen das Übermaßverbot. Die Voraussetzungen für eine Anordnung der sofortigen Vollziehung lägen nicht vor. Diese sei bereits nicht ausreichend begründet worden.

Der Festsetzungsbescheid vom 23.08.2013 sei rechtswidrig, weil rund neun Monate nach Erlass der Bauordnungsverfügung kein Anlass bestanden habe, das Zwangsgeld festzusetzen. Es bestehe keine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung. Der Zustand des Gebäudes habe sich - wie auch eine Begutachtung in einem zivilrechtlichen Verfahren gezeigt habe - nicht verändert. Nach wie vor verweigere die Wohnungsberechtigte jegliche Veränderungen bzw. Untersuchungen.

Die Klägerin beantragt,

im Verfahren 9 K 3329/12

die Bauordnungsverfügung der Beklagten vom 16.11.2012 aufzuheben,

im Verfahren 9 K 2894/13

den Bescheid der Beklagten vom 23.08.2013 über die Festsetzung eines Zwangsgeldes und die Androhung eines weiteren Zwangsgeldes aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klagen abzuweisen.

Sie führt vertiefend und ergänzend aus, die bei der Ortsbesichtigung geäußerte Bitte, die Situation auch in den anderen Geschossen und im Keller in Augenschein nehmen zu dürfen, sei von der Klägerin abgelehnt worden. Nach Angaben von Frau T1. habe man auch im ersten Obergeschoss durch den Riss in der Wand nach draußen sehen können. Aus statisch-konstruktiver Sicht sei es bei Rissen dieser Größenordnung dringend erforderlich, die Ursachen zu ermitteln, um mit geeigneten Sanierungsmaßnahmen die Standsicherheit des Gebäudes dauerhaft sicherzustellen. Die Standsicherheit sei nicht dadurch erwiesen, dass das Gebäude noch nicht eingestürzt sei.

Die Zwangsgeldfestsetzung sei erfolgt, weil die Klägerin auch nach dem gerichtlichen Ortstermin und dem dort gegebenen rechtlichen Hinweis keine Veranlassung gesehen habe tätig zu werden. Im Hinblick auf die fortbestehende mögliche Gefahr für Personen sei eine weitere Verzögerung der Vorlage des Standsicherheitsnachweises nicht mehr vertretbar.

Anlässlich eines am 04.06.2013 im Verfahren 9 K 3329/12 durchgeführten Erörterungstermins hat der Berichterstatter die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Hinsichtlich der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klagen sind zulässig, jedoch nicht begründet.

Die Bauordnungsverfügung vom 16.11.2012 und die Zwangsgeldfestsetzungsverfügung vom 23.08.2013 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Die Beklagte hat die Klägerin zu Recht zur Vorlage eines Standsicherheitsnachweises aufgefordert und nach Ablauf der gesetzten Frist das angedrohte Zwangsgeld festgesetzt.

Nach § 61 Abs. 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - BauO NRW - haben die Bauaufsichtsbehörde u.a. bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, und in Wahrnehmung dieser Aufgabe nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Unter Beachtung dieser Vorgaben ist die an die Klägerin gerichtete Aufforderung, die Standsicherheit des Gebäudes O. unter Berücksichtigung der vorhandenen Rissbildung durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen für die Standsicherheit nachweisen zu lassen, rechtlich nicht zu beanstanden.

Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW sind bauliche Anlagen so zu unterhalten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit, nicht gefährdet werden, mit anderen Worten, dass bauliche Anlagen funktionsgerecht ohne Missstände nutzbar sind. In Konkretisierung dieser Grundanforderung bestimmt § 15 Abs. 1 BauO NRW die elementare bauordnungsrechtliche Sicherheitsanforderung, dass jede bauliche Anlage im Ganzen und in ihren Teilen sowie für sich allein standsicher sein muss. Der Gesetzgeber hat damit der Erkenntnis Rechnung getragen, dass Mängel einer baulichen Anlage, die die Standsicherheit betreffen, zu einem vollständigen oder jedenfalls teilweisen Einsturz dieser Baulichkeit führen können und damit eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit darstellen.

OVG NRW, Beschluss vom 26.10.2000 - 10 A 4113/00 -, BRS 63 Nr. 151 = juris Rn. 2.

Vorliegend hat die Beklagte bei ihrer Ortsbesichtigung am 05.11.2012 festgestellt, dass im zweiten Obergeschoss in der westlichen Gebäudeaußenwand des Schlafzimmers der nördlichen Wohnung ein senkrechter Riss vorhanden ist, der mit einer Breite von ca. 3,5 bis 4,5 cm von innen nach außen durchgängig von der Decke bis zum Fußboden verläuft. Weitere kleinere Risse wurden im Rohrgewebeputz an der Unterseite der Holzbalkendecke vorgefunden. Durch den breiten Riss, der durch die tragende Wand bis vor die neu aufgebrachte Außendämmung geht, wird deutlich, dass sich hier ein Teil der Außenwand vollständig von dem statisch-konstruktiven Gefüge des Baukörpers gelöst hat. Angesichts der Breite und Durchgängigkeit des Risses ist davon auszugehen, dass die Rissbildung sich nicht auf das zweite Obergeschoss beschränkt hat, sondern auch durch andere Etagen des Gebäudes verläuft. Wenn in den übrigen Geschossen des Gebäudes - wie von der Klägerin vorgetragen - keine Risse (mehr) erkennbar sind, kann dies nur damit erklärt werden, dass die Klägerin dort im Rahmen der Sanierung die Risse ausgefüllt oder überdeckt hat. Ob dies fachgerecht so erfolgt ist, dass die Rissbildung nicht weiter fortschreiten kann, ist nicht bekannt. Unabhängig davon ergeben sich schon aus den im zweiten Obergeschoss festgestellten Rissen Zweifel an der Standsicherheit des Gebäudes. Eine Rissbildung dieses Ausmaßes lässt auf eine horizontale Verschiebung des nordwestlichen Gebäudeteiles gegenüber dem Hauptbaukörper schließen. Schreitet diese Rissbildung weiter fort, besteht die Möglichkeit, dass Teile des Gebäudes ihre Standfestigkeit verlieren und im Extremfall sogar einstürzen.

Werden - wie hier - durch objektive Anhaltspunkte konkrete Zweifel an der Standsicherheit einer baulichen Anlage begründet, ermächtigt § 61 Abs. 1 BauO NRW die zuständige Bauaufsichtsbehörde gegenüber dem Verantwortlichen auch Maßnahmen zu erlassen, mit denen ihm aufgegeben wird, durch einen Sachverständigen nachweisen zu lassen, dass eine Standsicherheit noch gegeben ist.

OVG NRW, Beschluss vom 16.10.2001 - 7 B 1939/00 -, BRS 64 Nr. 200 = juris Rn. 14; Hess. VGH, Beschluss vom 24.06.1991 - 4 TH 899/91 -, BRS 52 Nr. 223 = juris Rn. 22 ff.; Bay. VGH, Beschluss vom 29.11.2011 - 14 CS 11.2426 -, juris Rn. 19.

Mit der Anordnung der Beauftragung eines Sachverständigen durch die Klägerin zur Ermittlung des Gefahrenumfanges entzieht sich die Beklagte weder ihrer grundsätzlichen Aufgabe, sich die notwendigen Tatsachenerkenntnisse zur Feststellung des Vorliegens einer Gefahr selbst zu verschaffen (vgl. § 24 des Verwaltungsverfahrensgesetzes - VwVfG NRW -), noch soll die Ordnungsverfügung ihr ihre hoheitliche Aufsichtsaufgabe erleichtern (vgl. § 20 Abs. 2 Satz 1 des Ordnungsbehördengesetzes NRW - OBG -). Es stellt vielmehr eine die Gefahrenabwehr fördernde Maßnahme dar, wenn die Bauaufsichtsbehörde bei erheblichen Zweifeln an der Standsicherheit eines Gebäudes vom Eigentümer die Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Standsicherheit zur Vorbereitung der eigentlichen Gefahrenabwehrmaßnahmen verlangt.

OVG NRW, Beschluss vom 16.10.2001, a.a.O.; Hess. VGH, Beschluss vom 24.06.1991, a.a.O.

Die Beklagte hat auch zu Recht die Klägerin in Anspruch genommen. Sie ist als Eigentümerin des Grundstücks und des aufstehenden Gebäudes nach § 18 Abs. 1 OBG für den Zustand der bauliche Anlage verantwortlich. Sie kann dem nicht entgegenhalten, dass die Wohnungen bis auf die Wohnung, in der die Rissbildung festgestellt worden sei, verkauft seien. Die Käufer sind bis heute nicht als (Wohnungs-)Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, so dass ihre Inanspruchnahme unabhängig von dem Vorliegen der weiteren Voraussetzungen nicht möglich wäre. Auch hinsichtlich der Wohnung von Frau T1. steht ihr Wohnrecht der Inanspruchnahme der Klägerin als Eigentümerin nicht entgegen. Soweit die Klägerin darauf hinweist, dass Frau T1. eine Sanierung der Wohnung verweigert habe, konnte im gerichtlichen Ortstermin geklärt werden, dass sich ihre Weigerung lediglich auf die Durchführung von Sanierungsarbeiten vor Klärung der Ursachen für die Rissbildung und der Frage möglicher Folgeschäden bezog.

Die in der Bauordnungsverfügung vom 16.11.2012 weiter enthaltene Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 5.000 € ist ebenfalls rechtmäßig. Nach den §§ 55 Abs. 1, 57, 58 und 60 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes – VwVG NRW – kann unter anderem die Vornahme einer Handlung mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden, wobei das jeweilige Zwangsmittel gemäß § 63 VwVG NRW unter Setzung einer angemessenen Frist vorher anzudrohen ist. Ein Zwangsgeld ist in dem durch § 60 Abs. 1 S. 1 VwVG NRW gesetzlich vorgegebenen Rahmen von 10,00 € bis 100.000,00 € unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Interesses des Betroffenen an der Nichtbefolgung des Verwaltungsaktes zu bemessen. Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben bestehen im Hinblick auf den angestrebten Erfolg keine rechtlichen Bedenken gegen die Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 5.000,00 €. Die Klägerin hat erkennbar ein Interesse daran, die Wohnungen ohne eine Klärung der Frage der Standsicherheit zu veräußern, um die Kosten zu vermeiden, die bei einer möglichen Feststellung von Standsicherheitsmängeln für erforderliche Stabilisierungsmaßnahmen entstehen könnten. Da diese Kosten ein Mehrfaches des Betrages des angedrohten Zwangsgeldes erreichen können, ist eine Androhung auch in der ausgesprochenen Höhe gerechtfertigt. Auch die Länge der für die Vorlage des Standsicherheitsnachweises gesetzten Frist von zwei Wochen nach Zustellung der Bauordnungsverfügung ist im Hinblick auf die Gefahrenlage rechtlich nicht zu beanstanden.

Die Klage gegen die Zwangsgeldfestsetzungsverfügung vom 23.08.2013 ist ebenfalls unbegründet. Die Beklagte hat die sofortige Vollziehung der Bauordnungsverfügung vom 16.11.2012 angeordnet, so dass sie gemäß § 55 Abs. 1 VwVG NRW schon vor ihrer Unanfechtbarkeit mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden kann. Auf die Frage, ob die sofortige Vollziehung zu Recht angeordnet wurde, kommt es im vorliegenden Verfahren nicht an, nachdem die Klägerin die Anordnung nicht mit einem Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO angegriffen hat. Unabhängig davon überwiegt in einem Verfahren, in dem es um die Klärung der Standsicherheit einer baulichen Anlage geht, regelmäßig das öffentliche Interesse an einer zeitnahen Vorlage des Nachweises das Aussetzungsinteresse des Betroffenen, weil bei einer fehlenden Standsicherheit eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit bestehen kann.

Das angedrohte Zwangsgeld von 5.000,00 € konnte gemäß § 64 VwVG NRW festgesetzt werden, nachdem die Klägerin ihrer Verpflichtung zur Vorlage des Standsicherheitsnachweises nicht in der gesetzten Frist und auch nicht bis zum Erlass der Festsetzungsverfügung nachgekommen ist. Aus dem Umstand, dass die Beklagte das Zwangsgeld erst über acht Monate nach Ablauf der gesetzten Frist festgesetzt hat, kann die Klägerin nicht herleiten, dass die Sache nicht eilbedürftig sei. Die zeitweise Untätigkeit einer Behörde lässt die Eilbedürftigkeit nicht entfallen, wenn - wie hier - bei objektiver Betrachtungsweise weiterhin ein öffentliches Interesse an einer zeitnahen Klärung der Frage der Standsicherheit besteht.

Die in der angegriffenen Verfügung enthaltene Androhung eines weiteren Zwangsgeldes von 6.000,00 € findet ihre Rechtsgrundlage in § 60 Abs. 1 Satz 3 VwVG NRW. Nach dieser Vorschrift kann das Zwangsmittel beliebig oft wiederholt und gegebenenfalls auch erhöht werden, bis der Zweck erreicht ist.

Die Klagen sind daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Abwendungsbefugnis beruhen auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.