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G r ü n d e :

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Der gem. § 80 Abs. 5 VwGO zulässige Antrag,

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die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin vom 22.03.2006 gegen die Bauordnungsverfügung des Antragsgegners vom 14.03.2006 anzuordnen,

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ist begründet.

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Das in der Ordnungsverfügung vom 14.03.2006 ausgesprochene Gebot, die Schilder auf dem Grundstück der Antragstellerin mit der Aufschrift "C.----weg 21, bei Einhaltung des Vertrages freie Zufahrt nur Familie I. , Baustoff I. " zu entfernen und in Zukunft sämtliche Reglementierungen zu unterlassen, die eine Zufahrtsmöglichkeit zum Nachbargrundstück verhindern, erweist sich bei der in diesem Verfahren gebotenen überschlägigen Bewertung der Sach- und Rechtslage als rechtswidrig. Das private Interesse der Antragstellerin, von der Ordnungsverfügung bis zur rechtskräftigen Entscheidung über ihre Klage in der Hauptsache verschont zu bleiben, überwiegt damit das öffentliche Interesse an einer Unterbindung der zufahrtsbeschränkenden Maßnahmen der Antragstellerin in Bezug auf das Grundstück des Beigeladenen.

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Das Verbot zufahrtsbeschränkender Maßnahmen auf dem Grundstück der Antragstellerin stützt der Antragsgegner auf die §§ 61, 62 und 83 BauO NRW. Danach haben die Bauaufsichtsbehörden zum Schutz der geltenden Rechtsordnung darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. In Wahrnehmung dieser Aufgabe haben sie nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

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Danach stellt zwar die Missachtung einer Baulast durch den Baulastverpflichteten als Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinne von § 61 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW einen objektiv rechtswidrigen Zustand dar, den zu beseitigen die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich gehalten ist. Die im Baulastenverzeichnis des Antragsgegners eingetragene Baulast vom 14.11.2000, wonach die Antragstellerin die unbeschränkte Zufahrt über ihr Grundstück zu Gunsten des Grundstücks des Beigeladenen zu dulden hat, ist jedoch nicht wirksam begründet worden und ist auch nicht in Bestandskraft erwachsen.

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Es fehlt an einer entsprechenden öffentlich-rechtlichen Verpflichtungserklärung der Antragstellerin. Gem. § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast). Gem. § 83 Abs. 2 BauO NRW bedarf die Erklärung der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden. Danach ist für die Eintragung der Baulast eine schriftliche, auf die Baulast gerichtete Verpflichtungserklärung als einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung erforderlich.

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Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land NRW, Kommentar, Loseblatt Stand Oktober 2005, § 83, Rdnr. 51.

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Eine solche Baulasterklärung hat die Antragstellerin zu Lasten ihres Grundstücks (bisher) nicht abgegeben. Zwar findet sich in den Verwaltungsvorgängen des Antragsgegners eine Verpflichtungserklärung vom 14.11.2000, eine näher bezeichnete Baulast zu übernehmen. Diese ist aber von der Antragstellerin so nicht abgegeben und auch nicht von ihr unterzeichnet worden, sondern vom Antragsgegner von Amts wegen formuliert und eingetragen worden. Nach der Regelung in § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW, die eine Erklärung des verpflichteten Grundstückseigentümers voraussetzt, kann eine Baulast nicht von Amts wegen eingetragen werden, allein ein Umlegungsplan - der hier nicht vorliegt - lässt in § 61 Abs. 1 Satz 3 BauGB die Verpflichtungserklärung des Grundstückseigentümers entfallen.

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Dass sich die Antragstellerin in § 5 der notariellen Wege- und Versorgungsleitungsrechtsvereinbarung vom 24.07.1995 verpflichtet hat, zu Gunsten des Grundstücks des Beigeladenen eine Baulast zu bewilligen, ersetzt nicht die auf eine Baulast gerichtete Verpflichtungserklärung im Sinne von § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW. Hierbei handelt es sich um die privatrechtliche Verpflichtung der Antragstellerin, eine Baulasterklärung abzugeben, aber nicht um die öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärung als solche. Die öffentlich-rechtliche Baulast ist insoweit von einem ihrer Einräumung zu Grunde liegenden privatrechtlichen Vertrag zu trennen

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- vgl. Hoppenberg/de Witt, Handbuch des öffentlichen Baurechts, Loseblatt Stand Januar 2006, A I Rdnr. 197 -.

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Hat die Antragstellerin demnach eine Baulasterklärung nicht abgegeben, so ist die gleichwohl vom Antragsgegner vorgenommene Eintragung der Baulast nicht wirksam. Gem. § 44 Abs. 1 VwVfG NRW ist ein Verwaltungsakt, sofern - wie hier - absolute Nichtigkeitsgründe aus dem Katalog des § 44 Abs. 2 VwVfG NRW nicht greifen, dann nichtig, wenn er an einem besonders schwer wiegendem Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offenkundig ist.

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Vgl. BVerwG, Urteil vom 22.02.1985 - 8 C 107.83 -; DVBl. 1985, 624.

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Bei Anwendung dieser Maßstäbe fehlt es nicht nur an einer verfahrensrechtlichen Mitwirkungshandlung, sondern insbesondere auch an der materiellrechtlichen Mitwirkungshandlung der Antragstellerin bei der Eintragung der Baulast. Letztere hat für den Inhalt der Baulast allerdings maßgebliche Bedeutung, weil die Verpflichtungserklärung so formuliert sein muss, dass sich Inhalt und Tragweite der Baulast objektiv hinreichend ermitteln lassen.

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Vgl. OVG Niedersachsen, Urteil vom 27.09.2001 - 1 LB 1137/01 -, BauR 2002, 707; Boeddinghaus /Hahn/Schulte, aaO., § 83, Rdnr. 50 .

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So ist für den Baulastgeber, der - wie hier - die Baulast auf ein bestimmtes Vorhaben beschränken will, der eindeutige Inhalt seiner Baulasterklärung entscheidend. Es kann daher sowohl für die Begründung als auch für die inhaltliche Ausgestaltung der Baulast nicht auf die Mitwirkungshandlung des Baulastverpflichteten verzichtet werden. Wird trotz des Fehlens der Verpflichtungserklärung eine Baulast eingetragen, führt dies als schwerer und offenkundiger Mangel nicht nur zur Rechtswidrigkeit der Baulasteintragung, sondern aus Gründen der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit zur Nichtigkeit.

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Vgl. hierzu auch: Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, Kommentar, 6. Auflage 2001, § 44, Rdnrn. 100 ff. m.w.N.

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Ist die Eintragung der Baulast nichtig, kann die Baulast auch nicht in Bestandskraft erwachsen, obwohl sie durch die Antragstellerin nicht mit einem Widerspruch angefochten worden ist (vgl. § 43 Abs. 3 VwVfG NRW).

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Die Berufung auf die Nichtigkeit der eingetragenen - inhaltlich unbeschränkten - Baulast ist auch nicht als unzulässige Rechtsausübung unbeachtlich. Die Antragstellerin beruft sich nicht auf die Unwirksamkeit einer Baulast, die zu bewilligen sie privatrechtlich bereits verpflichtet ist. § 5 der notariellen Wege- und Versorgungsleitungsrechtsvereinbarung vom 24.07.1995 beinhaltet die Verpflichtung der Antragstellerin, eine Baulast zu bewilligen, die dem Wege- und Versorgungsleitungsrecht gem. § 1 des Vertrages entspricht. Danach darf die Belastung durch Befahren und Begehen nicht den Rahmen überschreiten, der für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus und einem Baustoffhandel üblich ist (§ 1 Satz 4). Eine weitere Übertragung des Wegerechts auf Dritte wird dort ausdrücklich ausgeschlossen (§ 1 Satz 2). Die privatrechtliche Verpflichtung der Antragstellerin hat damit eine im Umfang beschränkte Zuwegungsbaulast zum Gegenstand. Hiervon weicht die inhaltlich unbeschränkte Baulast, die vom Antragsgegner am 14.11.2000 im Baulastenverzeichnis eingetragen worden ist, ab.

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Dem Antrag ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben. Es entspricht nicht der Billigkeit, dem Antragsgegner gem. § 162 Abs. 3 VwGO auch die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen aufzuerlegen, da dieser keinen eigenen Antrag gestellt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Die Kammer hat das Interesse der Antragstellerin mit einem Betrag von 2.000,00 EUR bemessen und wegen der Vorläufigkeit des Verfahrens die Hälfte des Betrages angesetzt.