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Tatbestand:

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Die Kläger sind zu je 1/3 Eigentümer des Grundstücks Gemarkung E. Flur 12 Flurstück 59 (Lange Straße 59) in der Stadt E. . Das Grundstück liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.

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Am 04. Februar 1994 wurden Dr. F. C. zu 2/3 und Horst C. zu 1/3 Eigentümer des Grundstücks. Mit Schreiben vom 23. August 1996 kündigte die Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen GmbH (künftig: LEG) die Erhebung von Ausgleichsbeträgen zur Finanzierung der Sanierung an: Die Stadt E. habe sie zum Treuhänder für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme "Altstadt E. - I. Sanierungsabschnitt" bestellt. Der von den Eigentümern zu entrichtende Ausgleichsbetrag entspreche der Erhöhung des Bodenwertes, die durch die Sanierung bedingt sei. Die Erhöhung des Bodenwertes bestehe aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergebe (Endwert). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. habe die Anfangs- und Endwerte ermittelt, sodass die Ausgleichsbeträge errechnet und erhoben werden könnten. Den Eigentümern werde Gelegenheit gegeben, vor der endgültigen Festsetzung des Ausgleichsbetrages Stellung zu nehmen. Die Bodenrichtwertkarten mit den Anfangs- und Endwerten könnten eingesehen werden.

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Hierauf erwiderte Dr. F. C. - auch im Namen seines Bruders I. C. - mit Schreiben vom 29. September 1996, er könne auf Grund der Ausführungen nicht nachvollziehen, dass eine Wertsteigerung des Grundstücks durch Sanierungsmaßnahmen in der angekündigten Höhe erfolgt sei. Die dazu gemachten Angaben seien insgesamt mangelhaft.

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In dem folgenden Schriftwechsel führte die LEG bzw. der Beklagte auf entsprechende von Herrn Dr. F. C. und I. C. erhobene Einwände aus: Als Begrenzung des Sanierungsgebietes habe sich die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Lange Straße angeboten, weil städtebauliche Missstände im östlichen Altstadtbereich vorhanden gewesen seien. Im Bereich des streitgegenständlichen Grundstückes seien folgende Sanierungs- und Ordnungsmaßnahmen durchgeführt worden: Ausbau der Fußgängerzone "Lange Straße"; verkehrsberuhigter Ausbau der Meierstraße und der Karlstraße; Entkernung und Freimachung im rückwärtigen Bereich Lange Straße/Karlstraße/Meierstraße. Der Anfangswert gehe vom Wert des Grundstücks vor Beginn der Sanierung Mitte 1972 aus. Dieser sei dann vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. auf den Stichtag 31. Dezember 1991 hochgerechnet worden. Der Endwert nach Abschluss der Sanierung sei zum Zwecke der Vergleichbarkeit ebenfalls auf den Stichtag 31. Dezember 1991 bezogen. Es sei bei der Bewertung vom Gutachterausschuss unterstellt worden, dass die Grundstücke unbebaut seien. Andere Vergleichsmaßstäbe seien nicht vorhanden. Gegebenenfalls könne nur ein Vergleich mit unbebauten Grundstücken in anderen, ähnlich strukturierten Gebieten vorgenommen werden. Der Gutachterausschuss habe zulässiger Weise bei der Ermittlung der Anfangs- und Endwerte eine Gebietseinteilung für lagetypisch gleichartige und gleichwertige Grundstücke vorgenommen und dabei zwischen den unmittelbar an der Lange Straße angrenzenden Flächen (60,00 DM/n.²) und dem rückwärtigen Bereich (45,00 DM/n.²) unterschieden. Eventuell vorhandene Besonderheiten jedes einzelnen Grundstücks seien beachtet worden.

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Nach Erwerb des Grundstücks durch die Kläger erhob der Beklagte mit Bescheiden vom 10. Dezember 2002 von den Klägern jeweils einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 2.397,96 EUR. Zur Begründung führte er an: Gemäß § 154 BauGB habe der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. habe für das streitgegenständliche Grundstück als Anfangswert 1.025,00 bzw. 435,00 DM/n.² und als Endwert 1.085,00 bzw. 480,00/n.² ermittelt. Die sich ergebende Werterhöhung von 60,00 bzw. 45,00 DM/n.² sei als Ausgleichsbetrag zu entrichten. Bei einer Grundstücksgröße von 257 n.² betrage der Ausgleichsbetrag bei 167 n.² á 60,00 DM und bei 90 n.² á 45,00 DM insgesamt 14.070,00 DM und daher für 1/3-Anteil 4.690,00 DM = 2.397,96 EUR.

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Mit Schreiben vom 16. Januar 2003 legten die Kläger hiergegen Widerspruch ein. Zur Begründung führten sie unter Anderem an: Die nach § 154 Abs. 4 BauGB vorgeschriebene Anhörung sei unterblieben. Auf die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, und auf die dazu notwendigen Voraussetzungen sei nicht hingewiesen worden. Bei der Ermittlung der Bodenwerte müssten sowohl die Vorteile als auch die Nachteile mit einfließen. Es sei nicht nur vorteilhaft, dass die Lange Straße nach der Sanierung eine Fußgängerzone sei. Der Lieferverkehr könne die Geschäfte nur noch zu bestimmten Zeiten anfahren. Kunden könnten die Geschäfte ebenfalls nicht mehr direkt anfahren. Die Bewohner der Häuser müssten ihre Kraftfahrzeuge weit von den Wohnungen entfernt parken, was zur Folge habe, dass ein nicht mehr so hoher Mietpreis für die Wohnungen zu erzielen sei. Ferner sei es durch die Sanierung in den Jahren 1981, 1984, 1985, 1998 und 2000 zu Hochwasser gekommen, da nach den Umbauten die Werre über die Ufer getreten sei. Ebenso müsse berücksichtigt werden, dass die Grundstücke mit denkmalgeschützten Gebäuden bebaut seien. Daher müsse die Bodenwerterhöhung mit 0,00 EUR angesetzt werden. Die Gemeinde habe darüber hinaus den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG verletzt. Führe die Gemeinde in der Sanierung Verbesserungen von Straßen durch, die nach dem Kommunalabgabenrecht beitragsfähig seien, müsse sie die Eigentümer innerhalb und außerhalb des Sanierungsgebietes grundsätzlich in gleicher Weise zur Finanzierung heranziehen. Das Sanierungsgebiet ende jedoch genau an der westlichen Begrenzung der Lange Straße, unmittelbar vor der Bebauung der angrenzenden Grundstücke. Die Eigentümer dieser Grundstücke seien daher beitragspflichtig nach § 127 BauGB gewesen. Der Beklagte habe von diesen Eigentümern jedoch keinerlei Abgaben oder Beiträge verlangt, obwohl diese in genau der gleichen Weise von dem Ausbau der Lange Straße profitierten wie die Eigentümer an der östlichen Seite der Lange Straße. Auch die Bruchstraße, die außerhalb des Sanierungsgebietes liege, sei zur Fußgängerzone ausgebaut worden. Obwohl die Eigentümer an der Bruchstraße nun auch von den Vorteilen einer Fußgängerzone profitierten, seien diese in großen Teilen nicht zu Abgaben oder Beiträgen durch die Gemeinde herangezogen worden.

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Mit Widerspruchsbescheid vom 04. April 2003 wies der Beklagte unter Hinweis auf den bisherigen Schriftwechsel die Widersprüche vom 16. Januar 2003 zurück. Zur Begründung führte er im Wesentlichen ergänzend aus: Die angeführten Hochwasserereignisse seien nicht durch den Ausbau der Werre entstanden. Die Ursache dafür sei vielmehr auf außergewöhnliche Witterungsverhältnisse zurückzuführen. Die Unterschutzstellung von Gebäuden nach den Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes NRW stehe in keinerlei Zusammenhang mit der Festlegung des Sanierungsgebietes. Eine Minderung der Wertsteigerung des Grund- und Bodens auf Grund der Denkmaleigenschaft aufstehender Gebäude sei im Vergleich zu anderen Stadtgebieten nicht erkennbar. Auch führe die Unterschutzstellung eines Gebäudes nicht zwangsläufig zu einem Wertverlust. Ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz gemäß Art. 3 GG sei nicht erkennbar. Die Umgestaltung der Lange Straße zur Fußgängerzone habe sowohl für die Grundstücke im Sanierungsgebiet als auch für die außerhalb desselben (westliche Bauzeile) keine Beitragspflicht nach den Bestimmungen des BauGB ausgelöst. § 127 BauGB sei nur bei der Neuerstellung von Erschließungsanlagen anwendbar. Bezüglich des westlichen Stadtgebietes, in dem sich die Bruchstraße befinde, lägen städtebauliche Missstände, die Voraussetzungen für eine förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet seien, nicht vor.

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Mit ihrer am 05. Mai 2003 erhobenen Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens weiter.

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Die Kläger beantragen,

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die Bescheide vom 10. Dezember 2002 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 04. April 2003 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung führt der Beklagte unter Anderem weiter aus: Die fehlerfreie Ermittlung der Bodenwerte könne durch ein vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten bewiesen werden. Bei der Bewertung der für den Anfangs- und Endwert maßgeblichen Faktoren stehe der Gemeinde aus der Natur der Sache ein Schätzungsspielraum zu. Vorliegend seien die Besonderheiten des streitgegenständlichen Grundstückes beachtet worden. Durch die Sanierung des Stadtviertels sei die rückwärtige Erschließung verbessert und durch den Abbruch des Wohnhauses und des Personalgebäudes freier Raum geschaffen worden. Zudem sei die Kanalisation ergänzt und eine Fußgängerzone eingerichtet worden. Durch die Schaffung einer Fußgängerzone habe sich insbesondere die Immissionsbelastung für das streitgegenständliche Grundstück verringert. Eventuelle Nachteile durch die Einschränkung des Lieferverkehrs sowie der Parkmöglichkeiten von Kunden und Bewohnern seien bei der Berechnung der Bodenwerte nicht zu berücksichtigen. Wesentlicher Grund für die Werterhöhung der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke sei nicht der im Rahmen der Stadtsanierung erfolgte Umbau der Lange Straße zur Fußgängerzone, sondern die Verbesserung der allgemeinen Wohn- und Lebensverhältnisse durch teilweise Neuordnung des Gebiets nach vorausgegangenem Erwerb und Abbruch von Bauwerken. Für die Grundstücke auf der Ostseite der Lange Straße, die gleichzeitig an die Karlstraße angrenzten, sei überdies die rückwärtige Erschließung durch den Umbau dieser Straße sowie die Errichtung einer Brücke über die Werre wesentlich erleichtert worden.

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Auf den Hinweis des Gerichts, dass die Verwaltungsvorgänge zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide nicht ausreichten, hat der Beklagte mitgeteilt, dass für die betroffenen Grundstücke keine anderen als die bereits überlassenen Akten geführt würden. Die sanierungsbedingten Werterhöhungen der Grundstücke seien vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und als Anfangs- und Endwerte in den Bodenrichtwertkarten ausgewiesen worden. Weiter gehende Unterlagen, insbesondere Aussagen darüber, wie die Werte ermittelt worden seien, stünden der Stadt E. nicht zur Verfügung. Diesbezüglich werde an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte verwiesen.

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Die Beteiligten haben übereinstimmend auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens und der Gerichtsakten in den Verfahren 9 K 4224/03 und 9 K 4252/03 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Mit Einverständnis der Beteiligten entscheidet die Kammer gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung.

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Auf die zulässige Anfechtungsklage sind die an die Kläger gerichteten Bescheide des Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung des Widerspruchbescheides des Beklagten vom 04. April 2003 ohne Entscheidung in der Sache aufzuheben. Nach § 113 Abs. 3 Sätze 1 und 4 VwGO kann das Gericht binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art und Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Diese Voraussetzungen liegen vor.

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Die Entscheidung ergeht binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten bei Gericht am 25. Juni 2003.

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Für die Beurteilung der materiellen Rechtmäßigkeit der erhobenen Ausgleichsbeträge sind unter Berücksichtigung der Anforderungen, die in Verfahren dieser Art an die Sachverhaltsermittlung zu stellen sind, noch erhebliche Ermittlungen erforderlich.

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Der in § 154 Abs. 1 und 2 BauGB grundsätzlich definierte Ausgleichsbetrag ist unter Beachtung des § 196 BauGB und der Vorschriften der Wertermittlungsverordnung, insbesondere der §§ 26 ff. WertV, zu bestimmen. § 196 BauGB ist zu entnehmen, dass grundsätzlich Bodenrichtwerte für einzelne Grundstücke zu ermitteln sind

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- vgl. OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89, NWVBl. 1990, 412 (416) -.

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Die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte ist in der Regel mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, da eine Vielzahl von Faktoren, die selbst von Sachverständigen oft nicht einheitlich bewertet werden, zu berücksichtigen sind

26

- vgl. OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89, NWVBl. 1990, 412 (416) -.

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Deshalb kommt der Ermittlung der Grundlagen der Bewertung eine erhöhte Bedeutung zu. Sie ist dementsprechend den Betroffenen und den zur Kontrolle der Entscheidung berufenen Verwaltungsgerichten mitzuteilen

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- vgl. VG Frankfurt, Beschluss vom 25. August 1999 - 8 G 3502/98 (3), NVwZ 2000, 227 -.

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Denn nur so kann beurteilt werden, ob sich die Behörde innerhalb des ihr in § 154 Abs. 2 BauGB gewährten (begrenzten) Schätzungsspielraumes gehalten hat.

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Die vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge und seine Ausführungen im gerichtlichen Verfahren lassen eine derartige Beurteilung nicht zu. Ihnen lässt sich lediglich entnehmen, dass die sanierungsbedingte Werterhöhung der im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke vom Gutachterausschuss ermittelt wurde und die auf den Stichtag 31. Dezember 1991 bezogenen Anfangs- und Endwerte von ihm in den Bodenrichtwertkarten nach Zonen getrennt ausgewiesen wurden. Mangels unbebauter Grundstücke ist dabei von dem Gutachterausschuss auf die allgemeine Preisentwicklung des Grundstücksmarktes zurückgegriffen worden. Für die Grundstücke Lange Straße 55 bis 71 ist weiter zwischen den unmittelbar an die Lage Straße angrenzenden Flächen und dem rückwärtigen Bereich unterschieden worden. Für das Grundstück der Kläger ermittelte der Gutachterausschuss danach einen Anfangswert von 1.025,00 DM bzw. 435,00 DM und einen Endwert von 1.085,00 DM bzw. 480,00 DM.

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Es ist schon nicht ersichtlich, ob der Gutachterausschuss in Übereinstimmung mit § 28 Abs. 2 WertV als Wertermittlungsstichtag den 31. Dezember 1991 zu Grunde gelegt hat

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- vgl. zum Wertermittlungsstichtag: OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 1 BA 37/93, juris; OVG Lüneburg, Beschluss vom 13. März 1997 - 1 M 4892/96, juris; Kleiber, in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Loseblatt-Kommentar, Band 5, München, Stand: 01. Mai 2003, § 28 WertV Rn. 18 und 29; Fislake, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Loseblatt, Band 2, Köln, Berlin, Bonn, München, Stand: August 2002, § 154 Rn. 20 -.

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Weiter lässt die Mitteilung des Beklagten, der Gutachterausschuss habe mangels unbebauter Grundstücke auf die allgemeine Preisentwicklung zurückgegriffen und nach Zonen unterschieden, offen, ob dabei die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlungsverordnung beachtet worden sind

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- vgl. zum Bewertungsverfahren: BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6.01, DVBl. 2002, 1479 (1481); BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - BVerwG 4 B 69.95, BRS 48 Nr. 243; OVG Lüneburg, Urteil vom 30. Mai 2001 - 1 L 3314/00, ZMR 2002, 233 (234); VG Frankfurt, Beschluss vom 25. August 1999 - 8 G 3502/98 (3), NVwZ 2000, 227; Fislake, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Loseblatt, Band 2, Köln, Berlin, Bonn, München, Stand: August 2002, § 154 Rn. 21 -.

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Diese Angaben lassen allenfalls den Schluss zu, dass die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes auf dem sog. Bodenrichtwertverfahren oder mittelbaren Vergleichswertverfahren beruht

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- vgl. zum Bodenrichtwertverfahren: OVG Lüneburg, Beschluss vom 13. März 1997 - 1 M 4892/96, juris; Kleiber, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Loseblatt-Kommentar, Band 5, München, Stand: 01. Mai 2003, § 13 Rn. 35 ff. -.

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Ob das Verfahren den §§ 13 und 14 WertV entspricht, kann auf Grund der Angaben des Beklagten hingegen nicht beurteilt werden. Es ist nicht einmal ersichtlich, welche Zonen im Einzelnen gebildet und weshalb die gebildeten Zonen, für die einheitliche Anfangs- und/oder Endwerte festgelegt wurden, wie geschehen abgegrenzt wurden.

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Zudem reicht, um den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB gerecht zu werden, eine Ermittlung der Bodenwerterhöhung nur für Wertzonen nicht aus. Es ist weiter erforderlich, dass darauf aufbauend für jedes einzelne Grundstück geprüft wird, ob Besonderheiten hinsichtlich seines Zuschnitts, seiner Lage oder seiner Ausnutzbarkeit eine von den Grundwerten abweichende Bewertung erfordern

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- vgl. VG Minden, Urteil vom 14. März 2002 - 9 K 3304/98, S. 21; VG Minden, Urteil vom 15. Juni 2000 - 9 K 2687/98, S. 18 -.

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Entsprechende Einzelgutachen sind vom Beklagten nicht vorgelegt worden. Dass solche vom Gutacherausschuss erstellt worden sind, hat der Beklagte weder behauptet noch ist dies sonst ersichtlich. Vielmehr verweist der Beklagte selbst darauf, dass die rechtsfehlerfreie Ermittlung der Bodenwerte durch ein (erst noch) vom Gericht einzuholendes Gutachten bewiesen werden könne.

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Ob weiter - § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV entsprechend - Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben, vom Gutachterausschuss zutreffend berücksichtigt wurden, oder von einer Berücksichtigung abgesehen wurde, weil es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen nicht geboten erschien, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen, kann gleichfalls anhand der eingereichten Verwaltungsvorgänge des Beklagten und seinen Ausführungen nicht geklärt werden.

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Die Aufhebung ist auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich. Denn es ist zunächst Aufgabe des Beklagten, die Ermittlung des Anfangs- und Endwertes durch den Gutachterausschuss zu prüfen, bevor er sich auf die Angaben verlässt und entsprechende Ausgleichsbeträge festsetzt. Der Gutachterausschuss wird für den Beklagten nämlich ausschließlich als Gutachter im Rahmen seiner Aufgaben gemäß § 193 BauGB tätig. Zwar verfügt der Gutachterausschuss über besondere Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung, eine nachvollziehbare und an den gesetzlichen Bestimmungen orientierte Berechnung des Anfangs- und des Endwertes macht dies jedoch nicht entbehrlich. Dies hat der Beklagte nicht berücksichtigt, sondern vielmehr - wie seine Mitteilung, über keine weiter gehenden Unterlagen zu verfügen, zeigt - sich ohne Prüfung auf die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Daten verlassen. Dass nunmehr das Gericht an Stelle des Beklagten die zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit der erhobenen Ausgleichsbeträge erforderlichen Informationen, namentlich vor allem ein das Grundstück der Kläger betreffendes Einzelgutachten einholt, ist nicht gerechtfertigt. Ein derartiges Vorgehen würde die dem Beklagten obliegende Ermittlungspflicht in das gerichtliche Verfahren verlagern, ohne dass dies für die Kläger mit beachtlichen Vorteilen verbunden wäre. Das Gericht darf die dem Beklagten eingeräumte Schätzungsbefugnis nämlich nicht an dessen Stelle ausüben. Vielmehr hat es die Schätzungsbefugnis des Beklagten zu respektieren und kann bei dessen Ausübung lediglich nachprüfen, ob sich die Entscheidung des Beklagten im Rahmen dessen hält, was der Schätzungsspielraum als rechtlich vertretbar zulässt

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- vgl. zur gerichtlichen Kontrolldichte: OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89, NWVBl. 1990, 412 (415) -.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.n.. den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.