Verwaltungsgericht Köln, 8 K 3170/21

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Erteilung eines planungsrechtlichen Vorbescheids für eine Nutzungsänderung zu einem Wettbüro als Vergnügungsstätte auf dem Grundstück G01 mit der Lagebezeichnung G.-straße 00, 00000 M. (im Folgenden: Vorhabengrundstück). Das Vorhabengrundstück ist im Bestand bebaut mit einem Wohn- und Geschäftshaus in geschlossener Blockrandbebauung mit einem rückwärtigen Innenhof. Die beantragte Nutzungsänderung betrifft die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Es existiert der Fluchtlinienplan Nr. N01, welcher eine straßenseitige Baulinie vorgibt. Ein Bebauungsplan besteht für das Vorhabengrundstück nicht.

Mit Bescheid vom 29. September 2016 (Az. 00/000/0000/0000) war dem Kläger von der Beklagten eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss auf dem Vorhabengrundstück in eine Wettannahmestelle erteilt worden, wobei die Beklagte in einem handschriftlichen Vermerk die maßgebliche Gebietsart als Gemengelage beurteilt hatte.

Unter dem 24. Mai 2018 ersuchte die Beklagte die Bezirksregierung M. um eine Stellungnahme zwecks beabsichtigter Einleitung eines bauaufsichtsrechtlichen Verfahrens (00/000/0000/0000), da die nähere Umgebung ein faktisches Mischgebiet darstelle und das Bauvorhaben ohne die Aufstellung von Monitoren zur Verfolgung von Live-Wetten genehmigt worden sei. Bei deren Aufstellung sei das Bauvorhaben als Wettbüro und Vergnügungsstätte zu klassifizieren, was zur Erforderlichkeit von Stellplatznachweisen sowie einer Identitätsänderung führe.

Einen unter dem 30. März 2020 gestellten Bauantrag des Klägers zur Nutzungsänderung in ein Wettbüro als Vergnügungsstätte mit täglichen Öffnungszeiten von 10:00 bis 22:00 Uhr lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 20. Mai 2020 (Az. 00/000/0000/0000) unter Verweis auf § 30 Abs. 3 BauGB i. V. m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO ab. Es handele sich um ein faktisches wohngeprägtes Mischgebiet, in welchem das Wettbüro als Vergnügungsstätte nicht zulässig sei.

Im Rahmen eines weiteren unter dem 4. August 2020 eingereichten Bauantrags zur Nutzungsänderung in ein Wettbüro als Vergnügungsstätte mit Öffnungszeiten von täglich 10:00 bis 22:00 Uhr führte der Kläger aus, eine faktische Gebietseinstufung habe anhand der gesamten Umgebung zu erfolgen, da eine beschränkte Betrachtung nur straßenseitig entlang der G.-straße zu kurz greife. Mit Bescheid vom 18. November 2020 (Az. 00/000/0000/0000) lehnte die Beklagte die Erteilung einer Baugenehmigung wiederum ab und führte aus, entlang der G.-straße sei ein faktisches Mischgebiet anzunehmen, welches aufgrund der ab dem ersten Obergeschoss befindlichen durchgängigen Wohnnutzung maßgeblich von dieser geprägt werde. Eine Ausnahme nach § 6 Abs. 3 i. V. m. § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sei nicht anzunehmen, da die Öffnungszeiten des Wettbüros die vorherrschende zu schützende Wohnruhe störten, insbesondere an Sonn- und Feiertagen.

Unter dem 26. Januar 2021 beantragte der Kläger bei der Beklagten die Erteilung eines planungsrechtlichen Vorbescheids hinsichtlich der planungsrechtlichen Zulässigkeit „eines Wettbüros (mischgebietstypisch) in der Art einer Vergnügungsstätte“. Die Bauvorlagen enthielten zwei vom Ausschnitt her identische Auszüge aus dem Liegenschaftskataster mit einem dargestellten Umkreis von etwa 35 Metern in östlicher und westlicher Richtung vom Vorhabengrundstück aus. In der Vorhabenbeschreibung gab der Kläger an, dass sich in der maßgeblichen näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks mehrere kerngebietstypische Nutzungen befänden, sodass das Bauvorhaben zuzulassen sei. Hierbei handele es sich um die Nutzungen der P. als Bürogebäude mit Klinik, des Hotels N., einer Spielhalle, der I. sowie des S.. Es liege ein faktisches Kerngebiet vor, hilfsweise sei das Vorhaben jedoch auch in einem gewerblich geprägten faktischen Mischgebiet zulässig. Denn es handele sich um eine nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte, welche auch in Mischgebieten zulässig sei. Es handele sich um das erste Wettbüro in der Umgebung und rufe keine Störungen hervor, da die Betriebszeiten auf den Tag beschränkt seien. Eine horizontale Betrachtung, insbesondere wegen der erdgeschossigen gewerblichen Prägung selbst in die Innenhöfe hinein, sei anzustellen. Auf eine vertikale Prägung komme es demgegenüber nicht maßgeblich an. Als Öffnungszeiten waren in den weiteren Bauvorlagen täglich, auch sonn- und feiertags, 10 bis 22 Uhr sowie eine Gesamtfläche des Vorhabens von 126,49 m² angegeben, wovon 38,03 m² auf das Wettbüro, 11,35 m² auf einen Thekenbereich und der Rest auf Abstellräume und Sanitäreinrichtungen entfielen. Der Ausschank nicht alkoholischer Getränke sei geplant.

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 18. Mai 2021 lehnte die Beklagte den Vorbescheidsantrag ab und führte zur Begründung aus, die nach § 30 Abs. 3 i. V. m. § 34 BauGB zu beurteilende maßgebliche nähere Umgebung stelle sich nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 6 BauNVO als faktisches Mischgebiet dar, in welches sich das Vergnügungsstätte zu qualifizierende Bauvorhaben als Wettbüro nicht einfüge. Anders als die unter dem Aktenzeichen 00/000/0000/0000 genehmigte Wettannahmestelle gehe das Bauvorhaben über eine reine Wettschein-Annahmestelle deutlich hinaus und sei als Vergnügungsstätte in dem nicht maßgeblich gewerblich geprägten faktischen Mischgebiet nicht zulässig. Der nähere Umgebungsrahmen werde zwischen der G.-straße, Z.-straße und H.-straße gezogen. In diesem Bereich seien lediglich zwei Gastronomiebetriebe und kleine Dienstleistungsbetriebe wie ein Friseur, ein Waschsalon und ein Reisebüro vorhanden. Überwiegend werde der Bereich von der jeweils ab dem 1. Obergeschoss vorhandenen Wohnnutzung geprägt. Eine überwiegend gewerbliche Prägung des faktischen Mischgebiets, in welcher nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO Vergnügungsstätten zulässig sein könnten, sei daher nicht anzunehmen. Eine Ausnahme nach § 6 Abs. 3 i. V. m. § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO werde nicht erteilt, da in der näheren Umgebung keine Vergnügungsstätten vorhanden seien. Aufgrund der langen Öffnungszeiten des Bauvorhabens störe dieses die überwiegende Wohnnutzung im faktischen Mischgebiet.

Er hat dagegen am 17. Juni 2021 Klage erhoben.

Zur Begründung führt er unter Vertiefung seines Vorbringens aus dem Verwaltungsverfahren aus, die umgebenden vorhandenen Nutzungen führten zu einer gewerblichen Prägung, insbesondere durch das mit 24 Stunden besetzter Rezeption ausgestattete N. Hotel, einem Kiosk mit Öffnungszeiten bis 1:00 Uhr nachts, mehreren Restaurants mit Öffnungszeiten bis 23:00 oder sogar 1:00 Uhr, dem S. mit Veranstaltungen bis Mitternacht und die generelle Nachbarschaft zu den „C.“ als stark frequentiertem Ausgehviertel mit zahlreichen Clubs, Bars und Diskotheken. Das Bauvorhaben sei zudem mit nur 38 m² Nutzfläche klein, sei bis 22:00 Uhr geöffnet und solle lediglich 12 Personen Sitzplätze anbieten. Als Wettbüro verursache es so gut wie keinen Lärm, da keine Live-Musik, kein „Rumgegröle“ oder nennenswerter An- und Abfahrtsverkehr zu erwarten seien. Das Gebot der Rücksichtnahme sei aufgrund dessen nicht verletzt und auch ein Trading-Down-Effekt sei nicht zu befürchten, da jedenfalls keine weiteren Vergnügungsstätten vorhanden seien. Ein Indikator zum Verkommen als Vergnügungsmeile sei nicht gegeben.

Mit Schreiben vom 5. September 2024 reichte der Kläger bei der Beklagten einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster sowie Lageplan mit jeweils größerem abgebildeten Umkreis unter Beifügung einer Übereinstimmungserklärung des Architekten nach.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verpflichten, ihm unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 18. Mai 2021 den am 26. Januar 2021 beantragten Bauvorbescheid für die Nutzungsänderung in ein Wettbüro als Vergnügungsstätte in dem Gebäude G.-straße 00, 00000 M., zu erteilen,

hilfsweise,

unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut über den Antrag auf Vorbescheid zu entscheiden.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung bezieht sie sich im Wesentlichen auf die Begründung des Bescheids und führt ergänzend aus, die nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte sei in dem faktischen Mischgebiet, welches vornehmlich durch Wohnnutzung ab dem jeweils 1. OG geprägt werde, nicht zulässig. Die seitens des Klägers jeweils genannten und herangezogenen Nutzungen überschritten den näheren Umgebungsrahmen, welcher heranzuziehen sei. Insbesondere das N. Hotel könne aufgrund der ausgiebigen Bepflanzung und Abschirmung der Beleuchtung keine prägende Wirkung entfalten. Auch eine Ausnahme nach § 6 Abs. 3 BauNVO sei nicht zuzulassen. Das geplante Bauvorhaben lasse unzumutbare nachbarliche Beeinträchtigungen in Form von Emissionen von Lärm und erhöhter Verkehrsbelästigung befürchten. Auch bei der kleinen Fläche sei durch die Möglichkeit von Live-Wetten und Bildschirmanbringung von gemeinsamen Mietfiebern und einem erhöhten Geräuschpegel auszugehen. Da die G.-straße selbst kaum Parkraum biete, sei mit städtebaulich relevanten Spannungen durch mehr umherfahrenden und öffentliche Parkplätze suchenden sowie besetzenden Besucherverkehr zu rechnen. Die G.-straße sei bisher – anders als die sie umgebenden Straßen – als Nebenstraße auch kaum befahren. Die Öffnungszeiten jedenfalls in den Abendstunden sowie am Wochenenden zögen auch Besucher an, zumal es sich um die Hauptübertragungszeiten von (im Bauvorhaben live übertragenen) Sportereignissen handele. Auch die erstmalige Zulassung einer Vergnügungsstätte – so wie hier in Form des Wettbüros – könne einen Trading-Down-Effekt auslösen, da das Bauvorhaben eine Vorbildwirkung entfalte. Soweit der Kläger im gerichtlichen Verfahren neue Bauvorlagen vorgelegt habe, werde dem widersprochen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte – insbesondere das Protokoll der Ortsbesichtigung vom 3. September 2024 durch die Berichterstatterin – sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage hat Erfolg.

Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 18. Mai 2021 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten; er hat im maßgeblichen gerichtlichen Entscheidungszeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung,

vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Januar 2009 – 4 C 16.07 –, juris, Rn. 11,

einen Anspruch auf Erteilung des begehrten Vorbescheids, vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Der Kläger hat einen mit dem Hauptantrag verfolgten Anspruch auf den am 26. Januar 20121 beantragten planungsrechtlichen Vorbescheid. Die Bauvoranfrage ist bescheidungsfähig (hierzu 1.) und dem Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen (hierzu 2.), §§ 77 Abs. 1, 74 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2018.

Dem Antrag steht zunächst nicht eine fehlende Bescheidungsfähigkeit entgegen.

Nach § 70 Abs. 2 BauO NRW 2018 sind mit dem Bauantrag alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrags erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. Es kann gestattet werden, dass einzelne Bauvorlagen nachgereicht werden.

Die Nachreichung von Bauvorlagen mitsamt Abgabe der Übereinstimmungserklärung konnte vorliegend auch noch während des gerichtlichen Verfahrens erfolgen; das diesbezügliche Gestattungsermessen der Beklagten ist im Sinne der Gestattung auf Null reduziert. Da der lediglich den maßgeblichen Umkreis des § 2 Abs. 2 Satz 1 BauPrüfVO NRW ausfüllende nachgereichte Liegenschaftskatasterauszug jedenfalls unter Berücksichtigung des vorausgegangenen Verfahrensverlaufs keine neuen Umstände erkennen lässt, die erstmals im gerichtlichen Verfahren ohne vorherige Prüfungsmöglichkeit durch die Beklagte aufgekommen wären, sind keine Gesichtspunkte erkennbar, nach der die Beklagte ihr Gestattungsermessen nach § 70 Abs. 2 Satz 4 BauO NRW in ablehnender Weise zulässig hätte ausüben können; diesbezüglich erhebliche Belange hat die Beklagte auch nicht vorgetragen.

Das Bauvorhaben steht auch mit den bauplanungsrechtlichen Vorgaben in Einklang. Es fügt sich insbesondere nach der Art der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung i. S. d. § 34 BauGB ein.

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Wettbüros beurteilt sich nach § 34 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB, da sich das Vorhaben des Klägers im nicht beplanten Innenbereich der Beklagten befindet.

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung, so beurteilt sich nach § 34 Abs. 2 BauGB die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach dieser Verordnung im Baugebiet zulässig wäre. Dabei ist auf die nach der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben § 31 Abs. 1 BauGB entsprechend anzuwenden.

Die nähere Umgebung wird durch den Bereich umrissen, auf den sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und der den bodenrechtlichen Charakter des Vorhabengrundstücks prägt oder doch beeinflusst.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Oktober 2020 – 4 B 18/20 –, juris, Rn. 4.

Die für die Beurteilung des faktischen Gebietscharakters nach § 34 Abs. 2 BauGB maßgebliche nähere Umgebung wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebungsbebauung sowie in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Bei der für die Prüfung erforderlichen Bestandsaufnahme ist grundsätzlich alles tatsächlich Vorhandene mit in den Blick zu nehmen. Es darf dabei nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in unmittelbarer Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung insoweit berücksichtigt werden, als sie noch prägend auf das Vorhabengrundstück einwirkt. Wie weit die wechselseitige Prägung und damit die nähere Umgebung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. März 2016 – 7 A 409/14 –, juris, Rn. 35.

Die maßgebliche Umgebung ist in Anwendung dieser Grundsätze nach dem Inhalt der Akten und aufgrund der Eindrücke, die die Berichterstatterin bei der Ortsbesichtigung gewonnen und den Kammermitgliedern in der Beratung vermittelt hat, dahin abzugrenzen, dass sie nicht nur die Bebauung entlang der G.-straße umfasst, wie es die Beklagte für maßgeblich hält. Vielmehr ist jedenfalls der gesamte Bebauungsblock entlang der G.-straße/Z.-straße/Q.-straße/H.-straße als maßgeblich anzusehen. Denn weder die Z.-straße noch die H.-straße entfalten eine etwaige trennende Wirkung, sondern bilden vielmehr ein verbindendes Element für die Gesamtprägung des Gebiets, in welchem sich die G.-straße als Gebietsbestandteil befindet.

Eine Straße – zumal auch eine Hauptstraße – kann sowohl eine trennende als auch verbindende Wirkung haben.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2000 – 4 B 1.00 –, juris, Rn. 18.

Vorliegend ergibt sich nach den Eindrücken bei der Ortsbesichtigung eine verbindende Wirkung durch die unmittelbar angrenzenden beiden Hauptstraßen. Diese greifen jeweils die mehrgeschossige geschlossene Bebauung mit prägenden gegenseitigen Blickbeziehungen auf; hierbei wirkt weder der Ausbauzustand mit jeweils zwei Fahrspuren noch die Verkehrsfunktion trennend. Hieran ändert es nichts, dass die G.-straße im Vergleich zur Z.-straße und H.-straße kleiner und kürzer ist sowie lediglich von Kraftfahrzeugen und nicht auch von Straßenbahnen befahren wird. Vielmehr führt jene Straßensituation dazu, dass die jeweils nur in eine Richtung mit Straßenbahn- und Kfz befahrbaren angrenzenden Straßen Z.-straße und H.-straße die G.-straße umrahmen und von jedem Punkt der verhältnismäßig kurzen G.-straße aus wahrnehmbar sind. Hinzu tritt, dass das östlich der G.-straße gelegene N. Hotel den gesamten Raum zwischen der Z.-straße und H.-straße ausfüllt und somit wiederum ein verbindendes Element zwischen beiden Straßenzügen entlang der G.-straße herstellt. Auch die jeweils mittels Verkehrsinseln größer gestalteten Kreuzungsbereiche zwischen der G.-straße und der Z.-straße einerseits sowie der H.-straße andererseits bewirken größere Einsichtsmöglichkeiten in beide Hauptstraßen von der G.-straße aus gesehen und führen zu einer Prägungswirkung dieser beiden erstgenannten auf die letztgenannte Straße.

Für die so umrissene nähere Umgebung kann im Ergebnis dahinstehen, ob es sich hierbei um ein faktisches Kerngebiet i. S. d. § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 7 BauNVO oder aber eine Gemengelage i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB handelt. In beiden Fällen fügt sich das Bauvorhaben in die maßgebliche nähere Umgebung ein und führt nicht zu einem Rücksichtnahmeverstoß in Form eines „trading-down-Effekts“ (hierzu b.). Jedenfalls ein faktisches Mischgebiet i. S. d. § 6 BauNVO ist – entgegen der Ansicht der Beklagten – nicht anzunehmen (hierzu a.).

Die Bebauung im Bereich der maßgeblichen näheren Umgebung entspricht nicht einem faktischen Mischgebiet (vgl. § 6 BauNVO).

Nach § 6 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Regelmäßig zulässig sind neben Wohngebäuden, Geschäftsgebäuden, Bürogebäuden, Einzelhandelsbetrieben, Schankwirtschaften, Speisewirtschaften sowie Betrieben des Beherbergungsgewerbes und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Gartenbaubetrieben und Tankstellen auch sonstige Gewerbebetriebe (Nr. 4) sowie Vergnügungsstätten im Sinne des § 4 a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. Nach Abs. 3 können ausnahmsweise Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 auch außerhalb der in Abs. 2 Nr. 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden. Der Gebietscharakter des Mischgebiets wird bestimmt durch die beiden Hauptfunktionen des Wohnens sowie der gewerblichen Nutzung, ohne dass eine bestimmte Relation oder ein Vorrang der einen gegenüber der anderen Nutzung erkennbar wird. Das Mischgebiet ist gekennzeichnet durch die Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit von Wohnnutzung und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe. Erforderlich ist eine quantitative und qualitative Durchmischung beider Nutzungsarten. Hierfür ist zwar nicht erforderlich, dass beide Nutzungsarten genau oder zu annähernd gleichen Anteilen in dem Gebiet vertreten sind. Indessen kann nicht mehr von einem Mischgebiet gesprochen werden, wenn eine der Hauptnutzungsarten in dem Gebiet nach Anzahl und Umfang beherrschend und damit übergewichtig in Erscheinung tritt.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. April 1996 – 4 B 51.96 –, juris, Rn. 6.

In Anwendung dieser Grundsätze ist ein Mischgebiet nicht gegeben. Dies folgt insbesondere daraus, dass sich mehrere prägende kerngebietstypische Vergnügungsstätten in der näheren Umgebung befinden. Hierbei handelt es sich neben der kerngebietstypischen Vergnügungsstätte „L.“ an der nördlichen Seite der Z.-straße (Hausnummer 00), die als Tanzlokalität mit Öffnungszeiten von 20 Uhr bis 5 Uhr morgens für mehr als 160 Gäste genehmigt ist und betrieben wird, um eine von der Beklagten seit Jahren aktiv geduldete Spielhalle mit einer Größe von 92 m² an der von dem Vorhabengrundstück auch einsehbaren Ecke zur Z.-straße (Hausnummer 0) sowie eine in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene und vom Vorhabengrundstück aus auch wahrnehmbare Table Dance Bar (Hausnummer 0) mit einer erteilten Genehmigung als Versammlungsstätte mit Räumen für mehr als 200 Personen auf drei Etagen. Hinzu treten des Weiteren ein genehmigtes Wettbüro an der Ecke Z.-straße/Q.-straße sowie ein genehmigter „Sauna Club“ auf der H.-straße.

In Anbetracht der Anzahl und geografischen Verteilung über den gesamten Bebauungsblock sowie der Dimensionen der einzelnen Vergnügungsstätten und ihrer daraus resultierenden Prägekraft in dem maßgeblichen Gebiet können diese nicht als Ausreißer bezeichnet werden, sondern führen vielmehr zur Überschreitung der Grenzen eines faktischen Mischgebiets. Denn das für ein solches maßgebliche nicht störende Nebeneinander von Wohn- und Gewerbenutzung sprengen die vorgenannten Nutzungen nach den diesbezüglich geltenden eingangs ausgeführten Maßstäben.

Vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 12. Juni 2024 – 7 A 1268/22 –, juris, Rn. 61.

Das Bauvorhaben fügt sich jedenfalls in die maßgebliche nähere Umgebung i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB ein, wobei offen bleiben kann, ob es sich hierbei um ein faktisches Kerngebiet nach § 7 BauNVO oder eine keinem der in der Baunutzungsverordnung aufgeführten Baugebieten entsprechende Gemengelage handelt.

In beiden Fällen findet das gleichermaßen als Vergnügungsstätte zu qualifizierende Bauvorhaben – unabhängig von der Frage, ob es sich dabei um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte,

vgl. hierzu OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 5. Juli 2023 – 8 A 11042/22.OVG –, juris, Rn. 51 f., m. w. N.,

handelt – in den zuvor aufgeführten Vergnügungsstätten hinreichende Vorbilder, die eine Eingliederung in die Umgebung ohne Erzeugung bodenrechtlicher Spannungen ermöglichen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht bei einer Gesamtschau aller im Rahmen des Prüfungsprogramms des § 15 Abs. 1 BauNVO maßgeblichen Aspekte aus einem mit der Zulassung des Vorhabens möglicherweise dem Baugebiet drohenden bzw. einen solchen im Baugebiet einleitenden, dessen Charakter verändernden „trading-down-Effekts“.

Ein trading-down-Effekt liegt vor, wenn es aufgrund der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und des Rückgangs der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt – z. B. durch Spielhallen (oder sonstige Vergnügungsstätten) – zu einem Qualitätsverlust von Einkaufsstraßen und -zonen kommt. Ein solcher Effekt wird insbesondere durch die Konkurrenzsituation zwischen Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke – wie z. B. Spielhallen – sowie „normalen“ Betrieben mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke ausgelöst. Denn der Wettbewerb um Immobilien mit unterschiedlicher wirtschaftlicher Potenz führt tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und Mietpreise und damit zu einer Verdrängung von Branchen mit schwächerer Finanzkraft. Der Ausschluss von Nutzungen mit schädlichen Auswirkungen soll und kann einem drohenden trading-down-Effekt und der daraus resultierenden Beeinträchtigung des jeweiligen Baugebiets sowie einer ggf. in der Nähe festgesetzten besonders schutzbedürftigen Nutzung entgegenwirken.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. August 2020 – 2 A 691/17 –, juris, Rn. 77 ff., m. w. N.

Dass sich Vergnügungsstätten grundsätzlich auf ihre Umgebung negativ auswirken können, entspricht einem allgemeinen städtebaulichen Erfahrungssatz. Ob ein solcher trading-down-Effekt zu bejahen ist, beurteilt sich nicht nach quantitativen Faktoren. Die Feststellung, dass sich Vergnügungsstätten, zumindest wenn sie in einem Gebiet gehäuft vorhanden sind, negativ auf ihre Umgebung auswirken, erlaubt nicht den Rückschluss, dass nur eine oder wenige Spielhallen keine solchen Auswirkungen haben können. Es obliegt der tatrichterlichen Würdigung, ob etwa die geringe Größe und die „soziale Wertigkeit“ des betroffenen Gebiets den städtebaulichen Erfahrungssatz vom trading-down-Effekt trägt.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. Januar 2020 – 10 A 1780/17 –, juris, Rn. 58 f., unter Verweis auf BVerwG, Beschluss vom 4. September 2008 – 4 BN 9.08 –, juris, Rn. 8, m. w. N.

Für die Rechtfertigung eines Ausschlusses von bestimmten Vergnügungsstätten in einem Kerngebiet nach § 1 Abs. 9 BauNVO – um den es hier allerdings nicht geht – ist der strenge Nachweis eines trading-down-Effekts nicht erforderlich. Insoweit genügt es, wenn der Plangeber hiermit einer – wenn auch nach den konkreten Umständen – abstrakt auf der Grundlage allgemeiner Erfahrungssätze drohenden Gefahr eines „Umkippens“ des Kerngebiets in ein Vergnügungsviertel begegnen will. Anders ist dies, wenn es – wie hier – um die Zulassung eines bestimmten Vorhabens geht. Diesem kann ein trading-down-Effekt als ein Umstand, der einen Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO begründet, nur dann entgegengehalten werden, wenn dieser tatsächlich bereits eingetreten ist und durch die Zulassung des Vorhabens verstärkt würde oder wenn die Zulassung des Vorhabens nachweislich einen trading-down-Effekt konkret einleiten würde.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. August 2020 – 2 A 691/17 –, juris, Rn. 81 ff., unter Verweis auf OVG NRW, Urteil vom 25. März 2014 – 2 A 2679/12 –, juris, Rn. 118 ff.

Ein Entscheidungsspielraum steht der Beklagten im Rahmen des § 15 BauNVO – anders als im Rahmen der Bauleitplanung – nicht zu. Auch § 15 Abs. 2 BauNVO ermöglicht es der Gemeinde nicht, bei der Anwendung von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO planerisch tätig zu werden. Die Vorschrift stellt nur klar, dass bei der Anwendung dieser Vorschrift durch die zuständige Baugenehmigungsbehörde die städtebaulich relevanten Gesichtspunkte des § 1 Abs. 5 BauGB – und nur diese – maßgeblich sind. Zu den städtebaulich relevanten Gesichtspunkten können zwar auch der Schutz der vorhandenen Nutzungen vor Strukturveränderungen und die Verhinderung der Verdrängung anderer Nutzungen durch die Zulassung von Wettbüros, Spielhallen oder andere Vergnügungsstätten in den Innenstädten gehören. Ein Widerspruch zur Eigenart eines Baugebiets im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO kann aber nicht durch die befürchteten Folgewirkungen der Zulassung eines Vorhabens, sondern nur durch dieses selbst eintreten.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. August 2020 – 2 A 691/17 –, juris, Rn. 86, unter Verweis auf BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 1991 – 4 B 40.91 –, juris, Rn. 5.

Die Relevanz eines trading-down-Effekts im Rahmen des Rücksichtnahmegebots wurde in der Rechtsprechung schließlich nicht nur für (faktische) Baugebiete, sondern auch für Gemengelagen i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB angenommen. Denn auch hier folgt aus dem Gebot der Rücksichtnahme, dass die dort vorhandenen Nutzungen in ihrer Struktur erhalten bleiben und bei Neuansiedlung vorhandene Nutzungen nicht – rücksichtslos – verdrängt werden dürfen. Dies gilt insbesondere beim ohnehin bauplanungsrechtlich nicht erwünschten Aufeinandertreffen von Nutzungen wie Wohnnutzung und Vergnügungsstätten.

Vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 25. August 2008 – 3 ZU 2566/07 –, juris, Rn. 14 ff.; ähnlich auch OVG NRW, Urteil vom 11. Juli 2017 – 2 A 470/15 –, juris, Rn. 62, 76 ff. und OVG LSA, Beschluss vom 24. Februar 2020 – 2 L 52/19 –, juris, Rn. 17 ff.

Gemessen hieran kann ein trading-down-Effekt durch das Bauvorhaben in der maßgeblichen Umgebung noch nicht festgestellt werden. Der oben beschriebene Verdrängungseffekt war und ist für das hier in Rede stehende Gebiet bisher nicht eingetreten. Nach den Eindrücken beim Ortstermin und der auf frei verfügbarem Kartenmaterial (vor allem Google Maps) ersichtlichen Nutzungsmischung in dem maßgeblichen Umgebungsrahmen ist ein Zurückdrängen anderer Gewerbe durch vorhandene und die hinzutretende Vergnügungsstätte noch nicht festzustellen. Das Straßengeviert zwischen G.-straße, Z.-straße, Q.-straße und H.-straße ist vor allem durch eine Vielfalt an kleineren und größeren Gaststätten und sonstigen Schank- und Speisewirtschaften geprägt. Daneben finden sich aber auch große und kleinere Kultureinrichtungen wie das S. sowie Künstlerateliers und Galerien. Zudem sind freie Berufe, Beherbergungsbetriebe und ein größeres Möbelhaus vertreten. Leerstand, welcher die weitere Ansiedlung von Vergnügungsstätten begünstigen würde,

vgl. hierzu OVG NRW, Urteil vom 17. August 2020 – 2 A 691/17 –, juris, Rn. 89 ff.,

ist kaum bis gar nicht wahrzunehmen; derjenige Leerstand, der sich derzeit in der G.-straße in zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss befindet, bildet zum einen im Gebiet die Ausnahme und ist zum anderen nach nicht widersprochenen Angaben des Klägers im Ortstermin durch eine einziehende Gaststättennutzung zukünftig jedenfalls auch wieder halbiert. Insgesamt bietet das Gebiet aufgrund seiner derzeit vorhandenen Durchmischung und seinem Charakter als belebtes Szene- und Ausgehviertel für Besucher verschiedenen Alters durch das hinzutretende Bauvorhaben als – vor allem flächenmäßig – kleine und von der Prägewirkung dahingehend eher zurückhaltende Vergnügungsstätte im maßgeblichen gerichtlichen Entscheidungszeitpunkt auch in Ansehung der nicht von der Hand zu weisenden merklichen Anzahl an Vergnügungsstätten verschiedenster Ausprägung zur Überzeugung des Gerichts noch nicht die Gewähr für ein Umkippen hin zu einem reinen Vergnügungsviertel. Ein genereller Attraktivitätsverlust des Straßengevierts als Geschäftsstandort kann derzeit auch bei Hinzutreten des Bauvorhabens noch nicht bejaht werden; eine Abwanderung der vorhandenen Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungsbetriebe aus dem Umfeld des Vorhabens ist weder ersichtlich eingeleitet noch derzeit konkret zu befürchten. Die bloße Vermutung einer weiteren zukünftigen Entwicklung reicht insoweit zur Annahme eines trading-down-Effekts nach den vorgenannten Maßstäben nicht aus.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i. V. m. § 709 Satz 1, 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

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1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
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2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
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3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
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4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
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5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Auf die unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d VwGO und der Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung wird hingewiesen.

Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 VwGO im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

16.666,67 Euro

festgesetzt.

Gründe

Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für den Kläger ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG). Das Gericht orientiert sich hierbei an Ziffer 3 Buchstabe c i. V. m. Ziffer 5 des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019 unter gerichtlicher Schätzung.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.