Verwaltungsgericht Köln, 2 K 464/20

Tatbestand

Die Klägerin betreibt auf dem Grundstück G01 in I. einen Lebensmittel-Discountmarkt. Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Für die Errichtung des Discounters wurden ursprünglich unter dem 14.11.2005 und 13.10.2006 Baugenehmigungen erteilt. Der Baugenehmigung vom 13.10.2006 lag die Angabe einer Verkaufsfläche von 799,16 qm zugrunde. In der Folgezeit wurden weitere Baugenehmigungen erteilt, die unter anderem Werbeanlagen für den Discounter sowie Stellplätze betrafen. Zuletzt wurden unter dem 13.10.2011 (Anbau Backvorbereitung), 25.01.2013 (Vergrößerung Backvorbereitung) und 12.04.2018 (u.a. Erweiterung Baufläche unter dem Bestandsvordach sowie der Nebenräume) weitere Baugenehmigungen erteilt. Die letztgenannte Baugenehmigung sah eine Gesamtverkaufsfläche von 798,50 qm vor, wurde aber nicht umgesetzt.

Unter dem 04.07.2018 beantragte die Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung für die Erweiterung der Verkaufsfläche auf insgesamt 1.095,60 m² durch die Entfernung einer Lagertrennwand und die Umwandlung der Lagerfläche in Verkaufsfläche. Mit Bescheid vom 06.02.2019 lehnte die Beklagte die Erteilung der beantragten Baugenehmigung ab. Die Ablehnung der Baugenehmigung ist Gegenstand des Verfahrens 2 K 1366/19. Wegen der Einzelheiten dieses Verfahrens wird auf das Urteil der Kammer vom heutigen Tag in diesem Verfahren Bezug genommen.

Mit dem vorliegend streitgegenständlichen Bauantrag vom 27.08.2019 beantragte die Klägerin die Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheides für die Neuerrichtung eines Lebensmitteldiscounters mit einer Verkaufsfläche von 1200 m², hilfsweise 1000 m² mit der Fragestellung, ob die Errichtung eines solchen Lebensmitteldiscounters unter Ausklammerung des Gebots der Rücksichtnahme nach der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig sei.

Die Beklagte lehnte die Erteilung des beantragten Bauvorbescheids nach vorheriger Anhörung mit Bescheid vom 02.01.2020 ab. Zur Begründung führte sie aus, der Markt werde durch die Vergrößerung erstmalig zu einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb, der in dem faktischen Mischgebiet, als welches sich die nähere Umgebung darstelle, planungsrechtlich nicht zulässig sei.

Die Klägerin hat am 27.01.2020 Klage erhoben.

Zur Begründung der Klage trägt die Klägerin unter anderem vor, das Vorhaben sei nach der Art der baulichen Nutzung unter Ausklammerung des Gebots der Rücksichtnahme bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 1 BGB zulässig. Eine mögliche Beeinträchtigung zentrale Versorgungsbereiche sei bei einer Bauvoranfrage, die die Prüfung des Gebots der Rücksichtnahme ausklammere, nicht zu untersuchen. Sie stelle klar, dass die Prüfung von § 34 Abs. 3 BauGB nicht Gegenstand der Bauvoranfrage sein soll. Die Frage, ob von dem Vorhaben schädliche Auswirkungen ausgehen, sei damit erst in einem späteren Baugenehmigungsverfahren zu prüfen.

Die nähere Umgebung stelle sich nicht als faktisches Baugebiet, sondern als Gemengelage dar. Ein faktisches Mischgebiet liege nicht vor, da es sowohl an der Gleichwertigkeit von Wohnnutzung und nichtstörendem Gewerbe als auch an der erforderlichen Durchmischung mit diesen Nutzungsarten fehle. Gegen das Vorliegen eines faktischen Gewerbegebietes spreche ganz offensichtlich die große Anzahl an Wohngebäuden nördlich des Vorhabens.

Das Vorhaben füge sich nach § 34 Abs. 1 BauGB nach der Art der baulichen Nutzung in die Gemengelage ein, weil der bestehende Lebensmittel-Discountmarkt als großflächiges Vorbild herangezogen werden könne. Der bestehende F.-Markt entspreche dem mit Baugenehmigung vom 25.01.2013 genehmigten Bestand. Aufgrund der Genehmigung der Backregale durch die Baugenehmigungen vom 13.10.2011 (Anbau Backvorbereitung) und 25.01.2013 (Vergrößerung Backvorbereitung) betrage die Verkaufsfläche des bestehenden Marktes 805,46 m². Regalflächen seien ausgehend von dem Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen 2021 zur Verkaufsfläche hinzuzurechnen. Durch die Genehmigung des Anbaus einer Backvorbereitung nebst Backregalen mit Baugenehmigung vom 13.11.2011 und Nachtragsbaugenehmigung vom 25.01.2013 sei der Verkaufsraum um ca. 6 m² vergrößert worden. Dies ergebe sich aus der genehmigten Grundrisszeichnung vom 13.11.2011. Die Backregale, die den Backvorbereitungsraum von dem Verkaufsraum trennen, würden vorderseitig bündig mit der ehemaligen Gebäudeabschlusswand abschließen. Die Regalflächen lägen innerhalb des vom Verkaufsraum abgetrennten Backvorbereitungsraumes. Da Regalflächen unstreitig als Verkaufsfläche zu werten seien, habe sich die Verkaufsfläche um diese Flächen erweitert. Lediglich die Fläche hinter dem Backregal, die als sogenannter Bankvorbereitungsraum bezeichnet werde, sei unstreitig nicht Teil der Verkaufsfläche, da sie weder von Kunden betreten werden könne noch der Präsentation der Waren diene. Die im Baugenehmigungsverfahren vorgelegte Flächenübersicht habe nicht den Erklärungswert einer Verkaufsflächenberechnung und sei auch nicht mit einem Zugehörigkeitsvermerk versehen. Dem Umstand, dass in der Unterlage vom 10.12.2012 „die Verkaufsfläche bleibt unverändert“ vermerkt ist, komme keine rechtliche Bedeutung zu. Maßgeblich seien allein der Bauschein und die mit Zugehörigkeitsvermerk versehenen Bauvorlagen. Auf die Frage, ob die Beklagte mit der Gestattung des Vorhabens einen großflächigen Markt habe genehmigen wollen, komme es ebenfalls nicht an. Die Rechtsauffassung der Genehmigungsbehörde nehme an der Feststellungs- und Bestandskraftwirkung der Baugenehmigung nicht teil. An der bereits bestehenden Großflächigkeit des Lebensmittel-Discountmarkts könne deshalb kein Zweifel bestehen. Damit gehe das Einfügen des beantragten Vorhabens in die nähere Umgebung nach der Art der baulichen Nutzung einher.

Aber auch ohne großflächiges Vorbild füge sich das Vorhaben ein, denn es begründe oder erhöhe keine bodenrechtlich beachtlichen Spannungen. Für bewältigungsbedürftige Spannungen müssten konkrete Anhaltspunkte bestehen, an denen es vorliegend fehle. Die Umsetzung des streitgegenständlichen Vorhabens würde keine negative Vorbildwirkung entfalten, weil in der näheren Umgebung keine Grundstücke vorhanden seien, die sich für die Realisierung eines weiteren großflächigen Einzelhandelsbetriebes eignen würden. Eine negative Vorbildwirkung, die bodenrechtliche Spannungen begründen könne, sei aber nur dann anzunehmen, wenn die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit bestehe, dass sich weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe in der näheren Umgebung ansiedeln. Die Beklagte überspanne das Einfügenserfordernis, wenn sie meine, eine negative Vorbildwirkung müsse verbindlich ausgeschlossen werden können. Ausweislich des schalltechnischen Prognosegutachtens des Dipl.-Ing. D. (V. Ingenieure GmbH) vom 21.11.2022 seien auch bodenrechtliche Spannungen wegen erhöhter Emissionsbelastungen nicht zu befürchten. Es seien auch sonst keine Umstände ersichtlich, die zu bewältigungsbedürftigen Spannungen führen könnten.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 02.01.2020 zu verpflichten, ihr den unter dem 05.09.2019 beantragten Bauvorbescheid für die Neuerrichtung eines Lebensmittel-Discountermarktes mit einer Verkaufsfläche von 1.200 m² auf dem Grundstücke G01 in I. zu erteilen;

hilfsweise

die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 02.01.2020 zu verpflichten, ihr den mit Formularantrag vom 05.09.2019 beantragten Bauvorbescheid für die Neuerrichtung eines Lebensmittel-Discountermarktes mit einer Verkaufsfläche von 1.000 m² auf dem Grundstück G01 in I. zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung des Klageabweisungsantrages führt sie unter anderem aus, sofern es sich bei der näheren Umgebung tatsächlich um eine Gemengelage handeln sollte, füge sich der geplante großflächige Einzelhandelsbetrieb der Klägerin nicht ein. Es handele sich bei dem geplanen Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des §§ 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauNVO, der nur in Kerngebieten oder in festgesetzten Sondergebieten zulässig sei. Durch die beantragte Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 m² entstünde erstmalig ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne der vorgenannten Vorschrift, für den es in der näheren Umgebung kein Vorbild gebe.

Der vorhandene Lebensmittel-Discountmarkt sei kein taugliches Vorbild, denn er sei nicht großflächig. Ausweislich der Verkaufsflächenberechnungen, die von der Beklagten in den Verfahren zu den Baugenehmigungen vom 14.11.2005, 13.10.2011 und 25.01.2013 eingereicht wurden, betrage die genehmigte Verkaufsfläche weniger als 799,16 m². Die Regelungen im Einzelhandelserlass NRW vom 14.12.2021 hätten daran nichts geändert. Eine Verkaufsfläche von 805,46 m² sei weder mit dem Bauschein vom 13.10.2011 noch mit dem Nachtragsbauschein vom 25.01.2013 genehmigt worden. Dies ergebe sich bereits daraus, dass die für beide Genehmigungsverfahren eingereichten Antragsunterlagen nicht dazu geeignet seien, die Anforderungen an eine Großflächigkeit zu prüfen. Aus den Antragsunterlagen und dem Tenor des Bauscheins ergebe sich insbesondere auch, dass durch die Baugenehmigung vom 13.10.2011 lediglich ein vom üblichen Kundenbereich abgetrennter „Backvorbereitungsraum als Anbau“ sowie eine „Änderung des Pfandraums“ genehmigt werden sollte und auch genehmigt worden sei.

Das streitgegenständliche Vorhaben begründe bodenrechtlich beachtliche Spannungen, da in der maßgeblichen näheren Umgebung kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb anzutreffen sei. Es bestehe die Gefahr einer negativen Vorbildwirkung, wenn das geplante Vorhaben genehmigt werden würde. Nachdem sie durch das vorliegende Klageverfahren davon Kenntnis erlangt habe, dass der bestehende F. Markt entgegen der erteilten Baugenehmigungen eine Verkaufsfläche von 805,46 m² habe, habe sie sich mit dem Vorhandensein des Marktes nicht abgefunden sondern zur Herstellung rechtmäßiger Verhältnisse die Ordnungsverfügung vom 22.11.2022 erlassen. Der vorhandene, nicht genehmigte Bestand könne also bereits aus diesem Grund keine Vorbildwirkung für die nähere Umgebung entfalten. Bodenrechtlich beachtliche Spannungen entstünden bereits durch die Veränderung des Gebietscharakters im Falle der Realisierung des Vorhabens. Die Zulassung des streitgegenständlichen Vorhabens könne weitere großflächige Einzelhandelsnutzungen nach sich ziehen. Es bedürfe insoweit keiner Freiflächen in der näheren Umgebung, vielmehr sei es ausreichend, dass die vorhandene Bebauung ersetzt oder ungenutzt werden könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Verpflichtungsklage hat Erfolg. Sie ist bereits mit dem Hauptantrag zulässig und begründet.

Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 02.01.2020 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung des unter dem 27.08.2019 beantragten Bauvorbescheides.

Der Bauvorbescheidsantrag genügt den formellen Voraussetzungen nach § 77 Abs. 1 Satz 4 i.V.m. § 70 Abs. 2 BauO NRW. Nach diesen Vorschriften sind mit dem Bauvorbescheidsantrag die für die Beurteilung eines Bauvorbescheids erforderlichen Unterlagen einzureichen. § 16 BauPrüfVO besagt ebenfalls, dass dem Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides (nur) die Bauvorlagen beizufügen sind, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind. Diesen Vorgaben genügt der von der Klägerin gestellte Bauvorbescheidsantrag. Zwar wurden dem Bauvorbescheidsantrag keine Planzeichnungen beigefügt. Auch ein Lageplan wurde nicht vorgelegt. Der vorgelegte Auszug aus dem Liegenschaftskataster ist aber für die Beurteilung der mit dem Bauvorbescheidsantrag gestellten Frage ausreichend. Der Bauvorbescheidsantrag ist gerichtet auf die Feststellung des Einfügens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung unter ausdrücklicher Ausklammerung des Gebots der Rücksichtnahme. Für die rechtliche Würdigung dieser Fragestellung bedarf es weder eines Lageplans noch irgendwelcher Bauzeichnungen. Erforderlich und ausreichend für die Beantwortung der konkreten Bauvoranfrage ist die Kennzeichnung der zur Bebauung vorgesehenen Grundstücke. Diese ist durch die entsprechende Eintragung in den vorgelegten Auszügen aus dem Liegenschaftskataster erfolgt.

In der Sache hat die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung des beantragten positiven bauplanungsrechtlichen Vorbescheides zu der gestellten Frage, ob das Vorhaben unter Ausklammerung des Gebots der Rücksichtnahme nach der Art der baulichen Nutzung planungsrechtlich zulässig ist, gemäß § 77 Abs. 1 BauO NRW i.V.m. § 74 Abs. 1 BauO NRW. Das Vorhaben der Klägerin ist insoweit bauplanungsrechtlich zulässig, denn es fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung ein.

Die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung bestimmt sich nach § 34 BauGB, da es innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, aber nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Hinsichtlich der Art des Vorhabens bestimmt sich dessen Zulässigkeit dabei nach § 34 Abs. 1 BauGB und nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB, da die nähere Umgebung des Vorhabens keinem der in der BauNVO bezeichneten Gebiete entspricht.

Die für die Beurteilung des Einfügens eines Bauvorhabens maßgebliche „nähere Umgebung“ wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Bezugsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil sie jeweils eine Prägung mit unterschiedlicher Reichweite und Gewichtung entfalten können. Bezüglich des hier allein relevanten Einfügens nach der Art der baulichen Nutzung ist die nähere Umgebung aber im Regelfall weiter als bei den übrigen Merkmalen zu bemessen. Denn die von der Art der Nutzung ausgehende Prägung geht in ihrer Reichweite im Allgemeinen über die der anderen Einfügenskriterien hinaus. Entscheidend bleiben in jedem Fall die tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall.

BverwG, Beschluss vom 13.05.2014 - 4 B 38/13 -, juris m.w.N.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben im unbeplanten Innenbereich richtet sich nach dem aus der vorhandenen Umgebung umgebenden Maßstab. Das bedeutet, dass alles an Bebauung in den Blick zu nehmen ist, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Auch eine vorhandene, aber nicht genehmigte Bebauung ist zu berücksichtigen, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keine Zweifel daran lässt, dass die zuständigen Behörden sich mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23.11.1998 - 4 B 29.98 -, juris; OVG NRW, Urteil vom 14.09.2023 - 2 A 577/21 -, juris.

Vorliegend endet die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks davon ausgehend in nördlicher Richtung nicht bereits mit der Straße Z.-straße (L N01). Angesichts der Größe und Bedeutung des im Bestand bereits vorhandenen F.-Marktes ist davon auszugehen, dass dieser unmittelbar an der Straße Z.-straße gelegene Einzelhandelsbetrieb Auswirkungen und Einfluss auch auf die Bebauung auf der gegenüberliegenden Straßenseite hat. Die nähere Umgebung endet deshalb in nördlicher Richtung erst mit der Bebauung entlang der Straße C.-straße bis zur Straße N.-straße, im weiteren Verlauf in östlicher Richtung mit der Bebauung entlang der Straße B.-straße bis zum Haus B.-straße 56. Südlich der Straße Z.-straße wird die nähere Umgebung begrenzt durch die Bebauung zwischen den Grundstücken R.-straße 8 und Z.-straße 77.

Die nähere Umgebung stellt kein faktisches Baugebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. der Baunutzungsverordnung dar. Der Annahme eines faktischen Mischgebietes (§ 6 BauNVO) steht entgegen, dass die Wohnnutzung insbesondere nördlich der Straße Z.-straße ganz deutlich überwiegt, es also an der Gleichgewichtigkeit der Nutzungsmischung fehlt. Der Annahme eines allgemeinen Wohngebietes (§ 4 BauNVO) steht die nicht wohngebietsverträgliche gewerbliche Nutzung südlich der Straße Z.-straße (unter anderem F., Baufachhandel „O.“) entgegen. Die Annahme eines faktischen urbanen Gebietes ist ausgeschlossen, da die Regelung über faktische Baugebiete des § 34 Abs. 2 BauGB auf die neu eingeführte Gebietskategorie des urbanen Gebiets keine Anwendung findet, vgl. § 245 c Abs. 3 BauGB. Es liegt eine Gemengelage vor.

Bei der hier gegebenen Gemengelage muss zwar grundsätzlich bezogen auf die Nutzungsart ein Vorbild vorhanden sein, damit sich das Vorhaben seiner Art nach gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in den prägenden Rahmen einfügt, eines Vorbilds bedarf es aber im vorliegenden Fall ausnahmsweise nicht, da das Vorhaben der Klägerin keine bodenrechtlich beachtlichen Spannungen in das Gebiet hineinträgt.

In der näheren Umgebung fehlt ein Vorbild für den von der Klägerin geplanten großflächigen Einzelhandelsbetrieb.

Einzelhandelsbetriebe sind großflächig, wenn sie - wie das streitgegenständliche Erweiterungsvorhaben der Klägerin - eine Verkaufsfläche von 800 qm überschreiten.

BVerwG, Urteil vom 24.11.2005 - BVerwG 4 C 10.04 -, juris

Maßgeblich ist im Zusammenhang mit der Frage, ob ein Vorbild vorhanden ist, die Nutzungsart „großflächiger Einzelhandel“, ohne dass eine weitergehende Differenzierung innerhalb der Nutzungsart „großflächiger Einzelhandel“ angezeigt oder auch nur zulässig wäre. Solche Binnendifferenzierungen innerhalb einer typisierenden Nutzungsart sind vielmehr generell ausgeschlossen. Namentlich sind die (möglicherweise unterschiedlichen) Fernwirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO insoweit irrelevant, maßgeblich ist allein die Großflächigkeit selbst.

OVG NRW, Urteil vom 10.05.2022 - 2 A 2108/20 -, juris

Der insoweit allein in Betracht kommende Bestandsbetrieb der Klägerin scheidet als Vorbild aus. Er wurde nicht als großflächiger Einzelhandelsbetrieb genehmigt. Der Klägerin wurde ursprünglich mit Baugenehmigung vom 14.11.2005 i.V.m. Nachtragsbaugenehmigung vom 13.10.2006 eine Verkaufsfläche von 799,16 qm genehmigt. Durch die erteilten Baugenehmigungen vom 13.10.2011 und 25.01.2013 für den Anbau und die Vergrößerung einer Backvorbereitung ist keine Vergrößerung der Verkaufsfläche genehmigt worden.

Zur Verkaufsfläche gehören alle zum Zwecke des Verkaufs den Kunden zugänglichen Flächen einschließlich der Gänge, Treppen, Kassenzone, Standflächen für Einrichtungsgegenstände wie Tresen, Kassen, Regale und Schränke, Schaufenster und Freiflächen. In die Berechnung sind auch Thekenbereiche und dazugehörige einsehbare Bereiche, in denen das Personal die Waren positioniert, abwiegt und abpackt, aber die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum sowie ein Windfang einzubeziehen. Davon zu unterscheiden sind diejenigen Flächen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt sowie die reinen Lagerflächen.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 17.04.1990 - 4 C 36.87 - und vom 24.11.2005 - 4 C 10.04 -, beide juris; vgl. auch Ziffer 2.2.6 a) des Einzelhandelserlasses NRW vom 14.12.2021

Davon ausgehend zählt der Backvorbereitungsraum selbst nicht zu zur Verkaufsfläche und hat nicht zur Vergrößerung desselben geführt. Die Baugenehmigungen vom 13.10.2011 und 25.01.2013 beinhalten auch nicht die Genehmigung von Verkaufsregalen für Backwaren, die zu einer Vergrößerung der Verkaufsfläche geführt haben. Das zeigt die Würdigung des maßgeblichen Inhalts der Baugenehmigungen. Gegenstand der Baugenehmigungen sind deren Text sowie die mit dem entsprechenden Zugehörigkeitsvermerk („Grünstempel“) versehenen Anlagen. Die Bezeichnung des Bauvorhabens in den Baugenehmigungen („Anbau Backvorbereitung“) bietet keinen Hinweis darauf, dass eine Vergrößerung der Verkaufsfläche Gegenstand der Baugenehmigung ist. Auch enthält die zur Baugenehmigung vom 13.10.2011 gehörende Betriebsbeschreibung keinen Hinweis auf eine beabsichtigte Vergrößerung der Verkaufsfläche. Bei dieser Sachlage kann allein den zur Baugenehmigung gehörenden Grundrisszeichnungen nicht entnommen werden, dass eine weitere Verkaufsfläche genehmigt ist. Es kann schon nicht mit der erforderlichen Klarheit und Eindeutigkeit festgestellt werden, dass es sich bei den zwischen dem Backvorbereitungsraum und dem Verkaufsraum eingezeichneten Rechtecken um Regale handelt. Keinerlei Hinweis enthalten die Grundrisszeichnungen zudem dazu, dass in dem durch die Rechtecke gekennzeichneten Bereich Waren zum Verkauf an den Kunden angeboten werden sollen. In der Gesamtschau kann den Grundrisszeichnungen wie auch den übrigen zur Baugenehmigung gehörigen Anlagen zur Baugenehmigung keine Genehmigung einer weiteren Verkaufsfläche durch Verkaufsregale entnommen werden.

Der Umstand, dass die Klägerin ohne entsprechende Baugenehmigung die Verkaufsfläche durch die Bankregale vergrößert hat und einen großflächiger Einzelhandelsbetrieb dadurch wohl faktisch vorliegt, führt nicht dazu, dass die Klägerin sich insoweit auf das Vorliegen eines Vorbilds berufen kann. Denn die Beklagte hat sich mit der Situation nicht abgefunden. Sie hat vielmehr durch die Ordnungsverfügung vom 28.11.2022, mit der sie der Klägerin den Rückbau aufgegeben hat, deutlich gemacht, dass sie den Zustand nicht duldet.

Es gibt damit zwar in der näheren Umgebung kein Vorbild für den geplanten großflächigen Einzelhandelsbetrieb, dennoch fügt sich das Vorhaben in die nähere Umgebung ein.

Das Erfordernis des Einfügens schließt es nicht generell aus, etwas zu verwirklichen, was es bisher in der Umgebung noch nicht gibt. Findet ein Vorhaben hinsichtlich der jeweiligen Kriterien des Einfügens in dem durch die Eigenart der näheren Umgebung gezogenen Rahmen kein Vorbild, ist auf einer 2. Stufe zu prüfen, ob es sich gleichwohl einfügt. Auch Vorhaben, die den aus ihrer Umgebung ableitbaren Rahmen überschreiten, können sich in diese Umgebung "einfügen". Vorhaben fügen sich auch dann in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn sie zwar den vorhandenen Rahmen überschreiten, im Übrigen aber keine nur durch eine Bauleitplanung zu bewältigende bodenrechtliche Spannung in das Gebiet hineintragen.

Vgl. etwa OVG NRW, Urteil vom 01.03.2017 - 2 A 45/16 -, juris.

Für die Beantwortung der Frage, ob wegen der negativen Vorbildwirkung eines Bauvorhabens bodenrechtliche Spannungen hervorgerufen werden, ist von einer konkreten Betrachtung der dafür in Frage kommenden Grundstücke auszugehen.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18.02.1983 - 4 C 18/81 -, juris.

Grundstücke, die nach ihrer Lage oder ihrem "Zuschnitt" einer der befürchteten Vorbildwirkung entsprechenden baulichen (Aus-)Nutzung nicht zugänglich sind, können einem Bauvorhaben allein im Hinblick auf die "theoretische" Möglichkeit entsprechender Bauabsichten nicht entgegengehalten werden. Für die Annahme einer negativen Vorbildwirkung genügt es nicht, dass nur eine abstrakte oder entfernte Möglichkeit besteht, dass das Vorhaben Konflikte im Hinblick auf die künftige Nutzung benachbarter - oder im Bereich der (relevanten) "näheren" Umgebung gelegener - Grundstücke auslöst. Es kommt nach den Verhältnissen des jeweiligen Baugebiets darauf an, ob die gegebene Situation in Bewegung gebracht werden kann. Demzufolge kommt es - vorliegend - darauf an, ob "konkrete Anhaltspunkte" für die Absicht bestehen, einen über 800 m² großen Einzelhandelsbetrieb zu errichten. Unabhängig davon ist zu entscheiden, ob nach der Lage und dem Zuschnitt der in Betracht zu ziehenden Grundstücke die nicht nur entfernte Möglichkeit gegeben ist, dass in der (relevanten) näheren Umgebung des Vorhabens der Klägerin vergleichbare Bauabsichten entstehen könnten und eine Genehmigung für einen (weiteren) großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Hinblick auf eine vom Vorhaben der Klägerin ausgehende negative Vorbildwirkung erteilt werden müsste.

Vgl. OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 10.05.2017 - 1 LB 15/15 -, juris; VG Aachen, Urteil vom 06.08.2021 - 5 K 2755/19 -, juris m.w.N.

Gemessen hieran fügt sich das streitgegenständliche Vorhaben in die nähere Umgebung ein, weil es keine bewältigungsbedürftigen Spannungen begründet. Es löst keine negative Vorbildwirkung für andere Vorhaben oder Bauwünsche aus. Anhaltspunkte für konkrete Bauabsichten bezogen auf großflächige Einzelhandelsbetriebe in der näheren Umgebung liegen nicht vor. Es befinden sich in der näheren Umgebung auch keine Grundstücke, bei denen nach Lage und Zuschnitt eine mehr als nur entfernte Möglichkeit der Bebauung mit einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb gegeben ist. Die Grundstücke in der näheren Umgebung nördlich der Straße Z.-straße sind überwiegend mit Einfamilienhäusern bebaut und lassen bereits aufgrund ihrer Größe die Bebauung mit einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb nicht zu. Der unbebaute Bereich des südlich der Straße Z.-straße und östlich des F.-Parkplatzes gelegenen Grundstücks (Flurstück 3085, Z.-straße 105) reicht für die Bebauung mit einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb insbesondere unter Berücksichtigung des Umstandes, dass auch Fläche für die notwendigen Parkplätze benötigt wird, ebenfalls nicht aus, zumal eine Teilfläche zwischen dem F.-Parkplatz und der mit dem Wohngebäude Z.-straße 105 beginnenden Wohnbebauung als Rückhaltebecken benötigt und genutzt wird, für eine Bebauung also ausscheidet. Die Realisierung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes auf mehreren Geschossen ist bei der hier gegebenen städtebaulichen Lage - außerhalb einer hochverdichteten großstädtischen Lage - nicht mehr als eine nur theoretische Möglichkeit und deshalb fernliegend.

Vgl. OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 10.05.2017 - 1 LB 15/15 -, juris; VG Aachen, Urteil vom 06.08.2021 – 5 K 2755/19 -, juris

Angesichts der unmittelbar angrenzenden Wohnbebauung spricht zudem Überwiegendes dafür, dass eine Bebauung mit einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb nebst Stellplatzanlage an dieser Stelle im Hinblick auf das Gebot der Rücksichtnahme rechtlich nicht zulässig wäre.

Die gewerblich genutzte bauliche Anlage auf dem Grundstück Z.-straße 77 würde zwar ausreichend Platz für die Unterbringung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes bieten, es liegen aber bereits keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die dort ansässige Firma E. & M. in absehbarer Zeit den Betrieb aufgibt. Gleiches gilt für die Behindertenwerkstatt auf dem Grundstück R.-straße 8, selbst wenn man unterstellt, dass dort ausreichend Platz für die Unterbringung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes nebst notwendiger Parkplätze vorhanden ist.

Bodenrechtliche Spannungen ergeben sich auch nicht aufgrund von Immissionsbelastungen. In dem von der Klägerin vorgelegten schalltechnischen Prognosegutachten des Ingenieurbüros V. (Dipl. Ing. D.) vom 21.11.2022 wird dargelegt, dass eine Erweiterung der Verkaufsfläche selbst auf 1200 m² zu einer Verkehrszunahme von 59 auf 75 Pkw pro Stunde führe. Die Erhöhung des Beurteilungspegels liege bei dieser geringen Verkehrszunahme deutlich unter 1 dB(A), sodass der Betrieb des erweiterten F.-Marktes weiterhin im Einklang mit den Immissionsschutzvorschriften erfolge. Angesichts dieser sachverständigen Ausführungen, denen die Beklagte nicht entgegengetreten ist, liegen greifbare Anhaltspunkte für bodenrechtliche Spannungen aufgrund von Immissionsbelastungen nicht vor.

Wegen der Beschränkung der Bauvoranfrage auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens seiner Art nach kommt es hier nicht darauf an, ob von ihm schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sind.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 31.10.2012 - 10 A 912/11 -, juris und vom 29.09.2016 - 10 A 1574/14 – juris

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

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1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
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2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
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3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
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4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
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5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.

Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

135.000,00 €

festgesetzt.

Gründe

Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für die Klägerin ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG), vgl. Ziffern 3 lit b. und 5 des Streitwertkatlogs der Bausenate des OVG NRW vom 22. Januar 2019 (BauR 2019, 610).

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.