Verwaltungsgericht Köln, 23 L 843/24

Gründe

Der zulässige Antrag,

die auschiebende Wirkung der Klage – 23 K 2544/24 – gegen die Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 10. April 2024 wiederherzustellen,

hat Erfolg.

Das Gericht stellt im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO die auschiebende Wirkung der Klage wieder her, wenn das Interesse der Antragstellerin, vorerst von der sofortigen Vollziehbarkeit der angefochtenen Ordnungsverfügung verschont zu bleiben, gegenüber dem öffentlichen Vollzugsinteresse überwiegt. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sich die streitige Ordnungsverfügung bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren alleine möglichen und gebotenen summarischen Prüfung als offensichtlich rechtswidrig erweist.

Gemessen hieran fällt die Interessenabwägung zu Lasten der Antragsgegnerin aus; nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand spricht alles dafür, dass sich die Ordnungsverfügung im Hauptsacheverfahren als rechtswidrig erweisen wird.

Als Rechtsgrundlage für die Ordnungsverfügung hat die Antragsgegnerin §§ 3, 57, 58 und 82 BauO NRW sowie §§ 1 und 14 OBG NRW herangezogen. Dabei lässt die Ordnungsverfügung offen, in welchem Verhältnis die unterschiedlichen Regelungen stehen. Ob dies bereits zur Rechtwidrigkeit der Ordnungsverfügung führt oder ob das Gericht die Rechtsgrundlage austauschen kann, kann offen bleiben, weil die Ordnungsverfügung aus anderen Gründen rechtswidrig ist.

So fehlt es bereits an der hinreichenden Bestimmtheit im Sinne von § 37 VwVfG NRW. Durch den Begriff "hinreichend bestimmt" wird klargestellt, dass eine Bestimmbarkeit des Regelungsgehalts der Verfügung genügt. Dieses Erfordernis ist dann gegeben, wenn aus der getroffenen Regelung, d.h. aus dem Entscheidungssatz im Zusammenhang mit den Gründen und sonstigen bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen für die Beteiligten, insbesondere für die Adressaten, die Regelung, die den Zweck, Sinn und Inhalt des Verwaltungsaktes ausmacht, so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass diese ihr Verhalten an der Regelung ausrichten können. Welches Maß an Konkretisierung im Einzelfall notwendig ist, hängt von der Art des Verwaltungsaktes, den Umständen seines Erlasses (Sachzusammenhanges) und seinem Zweck ab.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 16. Oktober 2001 – 7 B 1939/00 – und Beschluss vom 21. Februar 2008 – 7 B 107/08 –, jeweils juris.

Bei der Frage der hinreichenden Bestimmtheit muss zudem berücksichtigt werden, dass mit der Ordnungsverfügung regelmäßig eine Zwangsgeldandrohung verbunden ist, so dass für die Adressaten eindeutig sein muss, wann eine Erfüllung der Anordnung gegeben ist, um die Festsetzung des angedrohten Zwangsgeldes zu vermeiden.

Gemessen hieran ist eine hinreichende Bestimmtheit der Ordnungsverfügung vom 10. April 2024 nicht gegeben. Soweit die Antragsgegnerin meint, mit der Formulierung „Innerhalb einer Frist von 4 Wochen nach Zustellung ... die ungenehmigte Wohnnutzung als Monteurwohnungen ... nicht mehr zu vermieten oder selbst als solche zu nutzen...“, sei die Ordnungsverfügung nur sprachlich misslungen, trifft dies nicht zu. Vielmehr bleibt unklar, welches konkrete Verhalten von der Antragstellerin gefordert wird. Dies ergibt sich weder aus dem Entscheidungssatz noch aus den Gründen. Nach dem Entscheidungssatz ist die Antragstellerin verpflichtet, das zu Wohnzwecken genehmigte Gebäude nicht mehr als Monteurwohnungen zu vermieten. Ob damit von der Antragsgegnerin eine Kündigung des Mietvertrages vom 7. November 2022 mit der E. gemeint ist, wird – mangels eindeutigen Ausspruches – nicht hinreichend deutlich. Das gilt erst Recht vor dem Hintergrund, dass der genannte Mietvertrag dem Wortlaut nach ausschließlich eine Vermietung zu Wohnzwecken zum Gegenstand hat (§ 2 – Mietzweck – des Mietvertrages). Eine darüber hinausgehende Konkretisierung der Nutzung enthält der Vertrag nicht; namentlich wird eine Nutzung als Monteurunterkunft nicht erwähnt. Vor diesem Hintergrund kann die Anordnung auch so verstanden werden, dass die Antragsgegnerin von der Antragstellerin die Durchsetzung einer vertragskonformen Nutzung des Gebäudes verlangt. Aus den Gründen der Ordnungsverfügung wird gleichfalls nicht deutlich, welches Verhalten von der Antragstellerin gefordert wird. Denn die Begründung befasst sich mit der Frage, ob durch die Nutzung als Monteurwohnungen gegenüber der genehmigten Wohnnutzung eine Nutzungsänderung erfolgt ist. Damit, dass die Antragstellerin die Nutzung als Monteurwohnung weder selbst ausübt noch ausdrücklich zugelassen hat, setzt sich die Begründung der Ordnungsverfügung nicht auseinander. Auch wird hier nicht ausgeführt, welche Bedeutung der zuvor erwähnte Mietvertrag hat.

Unabhängig hiervon ist auch die Störerauswahlentscheidung rechtsfehlerhaft. Die Antragsgegnerin hat sich im Rahmen der Feststellung der Störereigenschaft der Antragstellerin und der Ermessensausübung auf S. 3 der Ordnungsverfügung nicht damit befasst, dass es neben der Antragstellerin als Eigentümerin noch weitere Störer gibt. Denn die Nutzung als Monteurwohnung wird – wie bereits ausgeführt – nicht von der Antragstellerin selbst ausgeübt. Das war der Antragsgegnerin auch bewusst, weil die Antragstellerin der Antragsgegnerin mit E-Mail vom 6. März 2024 durch die Firma C. bereits mitgeteilt hat, dass die Räumlichkeiten derzeit an eine Firma zu Wohnzwecken vermietet sind. Damit kommen als weitere Störer sowohl die Mieterin der Antragstellerin als auch die unmittelbar Nutzenden der Räumlichkeiten in Betracht.

Vor dem Hintergrund, dass eine Nutzungsuntersagung regelmäßig demjenigen gegenüber auszusprechen ist, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Teil der baulichen Anlage hat, dessen Nutzung untersagt werden soll,

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Juli 2018 – 10 B 850/18 – und Beschluss vom 29. Oktober 2021 – 7 B 1103/21 – jeweils juris,

hätte die Antragsgegnerin eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über die Störerauswahl (Eigentümerin, Mieterin, unmittelbare Nutzer) treffen müssen. Diese ist jedoch gänzlich unterblieben.

Zur Vermeidung von Missverständnissen und mit Blick auf das mögliche weitere Vorgehen der Antragsgegnerin weist die Kammer jedoch bereits jetzt darauf hin, dass nach dem derzeitigen Sachstand Vieles dafür spricht, dass die jetzt übergangsweise ausgeübte Nutzung nicht mehr von der Variationsbreite der genehmigten Wohnnutzung umfasst wird. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Begriff des „Wohnens“ nicht zu eng verstanden werden darf und daher die konkrete Form der Nutzung, etwa hinsichtlich der Dauer der Nutzung durch dieselben Personen oder auch das verbleibende Maß an Privatheit für die Nutzer festgestellt werden muss.

Vgl. hierzu eingehend OVG NRW, Beschluss vom 27. Mai 2021 – 2 B 1866/20 – juris, Rn. 14ff.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 und 52 Abs. 1 GKG.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen Ziffer 1 dieses Beschlusses kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe schriftlich bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, Beschwerde eingelegt werden.

Die Beschwerdefrist wird auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, eingeht.

Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht schriftlich einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen.

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.

Im Beschwerdeverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen; dies gilt auch für die Einlegung der Beschwerde und für die Begründung. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

Gegen Ziffer 2 dieses Beschlusses kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, Beschwerde eingelegt werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Die Beschwerde ist schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, einzulegen.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.