Verwaltungsgericht Köln, 23 K 6050/20

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für 4 Doppelhaushälften.

Sie erwarb 2015 das Eigentum an den Grundstücken Gemarkung X., Flur N01, Flurstücke N02, N03, N04, N05, N06 und N07. Auf den Flurstücken N02 und N07 plant sie die Errichtung von jeweils 2 Doppelhäusern.

Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans X. Nr. N08/00 „W.-straße“. Dieser sieht in dem von der W.-straße abgewandten Teil eine Bebauung mit insgesamt 4 Doppelhäusern vor, von denen bislang nur eines (W.-straße 00a und 00b) realisiert ist.

Die Zuwegung zu den Doppelhäusern ist im Bebauungsplan als Verkehrsfläche/verkehrsberuhigter Bereich festgesetzt. Ferner verläuft in der festgesetzten Verkehrsfläche ein Mischwasserkanal.

Die öffentliche Verkehrsfläche befindet sich auf den Flurstücken N06, N09, N10, N11, N12, und N13. Diese Grundstücke stehen im Eigentum verschiedener Personen. Einer Übertragung ihres Miteigentumsanteils an den Flurstücken für die öffentliche Verkehrsfläche an die Klägerin oder die Beklagte haben bislang nicht alle (Mit)Eigentümer zugestimmt. Insoweit führt die Klägerin gegen die jeweiligen Eigentümer vor dem Landgericht Köln ein Verfahren unter dem Aktenzeichen 14 O 301/22.

Die Grundstücke im Bebauungsplangebiet gehörten ursprünglich dem Bauträger C. GmbH. Diese Gesellschaft erteilte Eintragungsbewilligungen für Grunddienstbarkeiten auf näher definierten Teilen der Parzellen N06, N09, N10, N11, N12, die ein Geh- und Fahrrecht gewähren. Ferner vermitteln die Grunddienstbarkeiten dem jeweiligen Eigentümer des begünstigten Grundstücks das Recht, alle Ver- und Entsorgungsleitungen, z.B. für Wasser, Abwasser, Gas und Strom, in dem vorgenannten Grundstücksstreifen zu verlegen, diese Leitungen zu benutzen, instandzuhalten und zu erneuern.

Im Zuge ihrer Absicht, die von ihr erworbenen Parzellen zu bebauen, legte die Klägerin zunächst bei den Stadtwerken der Beklagten im März 2018 einen Plan des Ingenieurbüros E. über die Erschließung der Grundstücke vor, der dort technisch geprüft wurde.

Am 27. Februar 2019 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass auf den Flurstücken N14, N15, und N16 (Bezeichnung alt, entspricht den Flurstücken N12-N09, N17, N07 neu) zur Verhinderung baurechtswidriger Zustände eine Vereinigungsbaulast eingetragen worden sei.

Mit Schreiben vom 6. März 2019 wiederholte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin gegenüber der Beklagten das Angebot einer Erschließung auf der Grundlage der bereits vorgelegten Erschließungsplanung des Ingenieurbüros E.. Durch diesen Vertrag werde die Erschließung der Flurstücke N02 und N07 gewährleistet. Die Klägerin äußerte in diesem Schreiben ihre Auffassung, dass die Beklagte die Miteigentümer der Erschließungsflächen nötigenfalls enteignen müsse um die Erschließung herzustellen.

Die Klägerin beantragte am 10. Mai 2019 die Erteilung eines Bauvorbescheides zur planungsrechtlichen Zulässigkeit. Die Fragestellung lautet unter anderem, ob die Erschließung auf der Grundlage der Vereinigungsbaulast und der eingetragenen Grunddienstbarkeiten (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) bauordnungs- und planungsrechtlich gesichert ist.

Mit weiterem Schreiben vom 13. Mai 2019 teilte die Klägerin mit, dass sie an dem Erschließungsangebot im Schreiben vom 6. März 2019 nicht mehr festhalte. Nach erneuter rechtlicher Prüfung sei sie zu der Auffassung gelangt, dass die Erschließung mit Blick auf die bestehende Vereinigungsbaulast bereits gesichert sei.

In einer internen Stellungnahme der Stadtwerke X. vom 22. Juli 2019 legte diese dar, dass der zur Entwässerung vorhandene Mischwasserkanal sich nicht im Eigentum der Beklagten befinde und zudem nicht den technischen Vorgaben der Stadt X./Stadtwerke X. entspreche. Im Zuge der Errichtung der beiden Doppelhäuser sei zudem ein Ausbau der Verkehrsfläche erforderlich.

Unter dem 7. November 2019 erließ die Beklagte einen Vorbescheid, ausweislich dessen das Vorhaben grundsätzlich zulässig ist (Ziffer 2.). Der Bescheid enthielt den Hinweis, dass Bauvorhaben nur auf seine planungsrechtliche Zulässigkeit überprüft worden ist (Ziffer 3). Ferner war – wiederum als Hinweis gekennzeichnet – ausgeführt, dass durch die vorhandene Vereinigungsbaulast die wegemäßige Erschließung nach der BauO NRW öffentlich-rechtlich gesichert ist (Ziffer 4.). Überdies enthielt der Vorbescheid unter Ziffer 5 folgende Auflage: Im Rahmen des Bauantrages ist bezüglich der kanalmäßigen Erschließung ein Erschließungsvertrag mit der Stadt X. abzuschließen.

Die Klägerin erhob am 6. Dezember 2019 eine Klage auf Aufhebung der Nebenbestimmung unter Ziffer 5, die vor dem erkennenden Gericht unter dem Aktenzeichen 23 K 7120/19 geführt wurde. Dieses Verfahren wurde später nach Aufhebung der Auflage und Abgabe übereinstimmender Hauptsachenerledigungserklärungen eingestellt.

Die Klägerin beantragte am 14. Mai 2020 die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung von 4 Wohnhäusern.

Dieser Bauantrag wurde nicht beschieden. In den jeweiligen Verwaltungsvorgängen befindet sich der Entwurf einer Baugenehmigung mit einem Hinweis zur Mangelhaftigkeit der Entwässerungsanlage und dem Erfordernis der mängelfreien Abnahme der Stadtwerke X. vor Benutzung. Die Klägerin erhielt eine Mahnung hinsichtlich der Gebühren für die Baugenehmigung.

Die Klägerin hat am 6. November 2020 Klage auf Erteilung der beantragten Baugenehmigungen erhoben. Bei in der Folgezeit geführten Vergleichsverhandlungen hat die Klägerin einer Lösung widersprochen, nach der die Erstellung der zuvor von ihr und den übrigen Eigentümern abzustimmenden Zuwegung in Gestalt einer Nebenbestimmung Aufnahme in die Baugenehmigung finden solle. Sie erklärt hierzu, eine Einigung mit den übrigen Eigentümern im Vorfeld der Erteilung der Baugenehmigung sei ausgeschlossen. Es reiche zudem aus, wenn die Erschließungsanlagen erst im Zeitpunkt der abschließenden Fertigstellung und nicht schon im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung benutzbar seien. Daran, dass dies hier der Fall sei, bestünden keine durchgreifenden Bedenken. So sei davon auszugehen, dass es nach Erteilung der Baugenehmigung zu einer Einigung mit den Miteigentümern komme. Das erklärte Ziel der Miteigentümer sei die Verhinderung der Erteilung der Baugenehmigung. Die Miteigentümer wüssten, dass sie nach Erteilung der Baugenehmigung im Weigerungsfalle zivilrechtlich gezwungen würden, der wegemäßigen Erschließung zuzustimmen. Dieser Anspruch sei auch rechtlich durchsetzbar.

Parallel zu ihrer Klage hat die Klägerin einen Eilantrag auf Erteilung der Baugenehmigung gestellt (23 L 2079/20). Diesen hat sie im Erörterungstermin der Kammer vom 2. Juni 2021 zurückgenommen.

Die Klägerin vertritt die Auffassung, sie habe einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung. Dabei seien die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit sowie die Frage der Erschließung durch den Vorbescheid bereits positiv beschieden.

Die Klägerin vertieft zur Begründung ihrer Klage ihre Auffassung, wonach es sich aufgrund der Vereinigungsbaulast um ein (einziges) Grundstück handele, welches mit dem Flurstück N06 an die W.-straße grenze.

Erläuternd stellte die Klägerin ausführlich die Historie des Bauprojektes dar.

Der verkehrlichen Erschließung stehe nicht § 4 Abs. 1 BauO NRW entgegen. Geplant sei ein Wohnweg von unter 50m Länge. Wohnwege seien mit Kraftfahrzeugen nicht befahrene Verkehrsanlagen. Sie könnten im Einzelfall Fahrverkehr mit Personenkraftwagen zu Kleingaragen aufweisen. Bis zum Bereich der Tiefgaragenzufahrt bestehe bereits eine selbst mit Lkw problemlos befahrbare Straße.

In Bezug auf die Abwasserentsorgung macht die Klägerin geltend, lediglich die Grundstücksanschlussleitung sei Teil der öffentlichen Kanalisation. Hingegen handele es sich bei den Hausanschlussleitungen vom Gebäude zum öffentlichen Kanal um – gemäß § 62 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauO NRW i.V.m. § 40 BauO NRW verfahrensfreie – private Abwasserleitungen. Der Kanal nebst Anschlussstutzen sei 1997 nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik erstellt worden. Nach der Fertigstellung sei er im Rahmen der Errichtung der Gebäude W.-straße 00–00, 00a und 00b in seiner konkreten Ausgestaltung abgenommen worden und werde seither zur Entwässerung genutzt. Entsprechend der Vorgaben der Beklagten habe die Projektentwicklerin auf eigene Kosten den Anschluss an den öffentlichen Kanal (Grundstücksanschluss) in Form eines angebohrten Anschlussstutzens errichtet.

Bei der Dimensionierung seien - wie sich aus der Verlegung bis ins Flurstück N12 ergebe - die nunmehr zur Genehmigung gestellten Wohngebäude berücksichtigt worden.

Eine Rechtsgrundlage für eine eventuell erforderliche Kanalsanierung ergebe sich nicht aus der Bauordnung, sondern allenfalls aus dem Landeswassergesetz. Daher könne ihr im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nicht aufgegeben werden, die Kosten für den Ausbau und Sanierung des vorhandenen Kanals (alleine) zu tragen.

Die Klägerin meint im Übrigen, hier sei die Beklagte nach Ablehnung des Vertragsangebots vom 6. März 2019 gemäß § 124 BauGB selbst zur Erschließung verpflichtet. Dabei sei es unerheblich, dass sie – die Klägerin – an ihrem Angebot inzwischen nicht mehr festhalte. Es reiche aus, dass die Voraussetzungen im Zeitpunkt der Ablehnung des Angebots zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages über die Erschließung vorgelegen hätten.

Zudem sei die Beklagte auch aufgrund der erfolgten Teilrealisierung des Bebauungsplans verpflichtet, die Erschließung durchzuführen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verpflichten, ihr die am 14. Mai 2020 beantragten Baugenehmigungen N18 (Haus 1), N19 (Haus 2), N20 (Haus 3) und N21 (Haus 4) zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie legt dar, die beantragten Baugenehmigungen könnten nicht erteilt werden, da die Erschließung nicht gesichert sei. In diesem Zusammenhang tritt die Beklagte zunächst der Auffassung der Klägerin entgegen, wonach die Frage der Erschließung abschließend durch den Bauvorbescheid vom 7. November 2019 bereits positiv beschieden sei.

Ziel des Erschließungserfordernisses sei es, dass die Nutzung des Bauvorhabens sowohl für den Nutzer als auch für die Allgemeinheit ohne negative Folgen möglich sei. Daran fehle es hier; gerade im rückwärtigen Bereich seien die Wegeflächen bewachsen und könnten nicht befahren werden. Anders als die Klägerin meine, könne der rückwärtige Teil auch nicht als Wohnweg angesehen werden. Zudem stellten die im Eigentum verschiedener Eigentümer befindlichen Flächen trotz der Festsetzung des Bebauungsplanes mangels Widmung keine öffentliche Verkehrsfläche dar.

Auch die kanalmäßige Erschließung sei nicht gesichert. § 74 Abs. 1 BauO NRW umfasse mit Blick auf entgegenstehende öffentlich-rechtliche Vorschriften auch solche des Wasserrechts.

Die vorhandenen Abwasserbeseitigungsanlagen genügten nicht den in der Abwasserbeseitigungssatzung der Stadt X. normierten Anforderungen.

Die Beklagte wiederholt ihre Auffassung, wonach es mangels Einigung der Grundstückseigentümer über die Erschließung keineswegs sichergestellt sei, dass die erforderlichen Erschließungsanlagen spätestens bei Fertigstellung der Vorhaben vorhanden seien. Die Klägerin sei insofern gehalten, ihre Ansprüche gegen die Eigentümer der Verkehrsflächen zunächst zivilrechtlich klären zu lassen.

Die Beklagte tritt auch der Auffassung der Klägerin entgegen, wonach sie nach § 124 BauGB verpflichtet sei, die Erschließung selbst durchzuführen. Die Klägerin habe zu keinem Zeitpunkt ein zumutbares und inhaltlich ausreichendes Erschließungsangebot abgegeben. So müsse ein Angebot im Sinne von § 124 BauGB unbedingt auch die Bereitschaft und Fähigkeit des Bauherrn zur Übertragung der Grundstücksflächen, auf denen die Erschließungsanlagen errichtet werden sollten, umfassen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die Gerichtsakte, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge, die Akten des Verfahrens 23 K 7120/19 betreffend den Vorbescheid sowie die Akten des Eilverfahrens 23 L 2079/20 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig aber nicht begründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung gemäß § 74 Abs. 1 BauO NRW, da dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, § 113 Abs. 5 VwGO.

§ 30 Abs. 1 BauGB setzt für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens unter anderem voraus, dass die Erschließung gesichert ist. Bauordnungsrechtlich ist in § 4 BauO NRW das Erfordernis der Erschließung geregelt.

An der Erschließung der zur Genehmigung gestellten Vorhaben fehlt es hier.

Zunächst ist festzustellen, dass die Erschließung nicht durch den erteilten Vorbescheid vom 7. November 2019 in Gestalt der Abänderung vom 28. Juli 2020 verbindlich positiv festgestellt ist. Der Vorbescheid enthält keine Regelung der Erschließung.

Eine Bauvoranfrage muss eine das Vorhaben betreffende Frage so eindeutig zur Prüfung stellen, dass hieran die behördliche Entscheidung mit der ihr zukommenden Bindungswirkung anknüpfen kann. Mit seiner Bauvoranfrage bestimmt der Antragsteller, was Gegenstand des Verfahrens auf Erteilung eines baurechtlichen Vorbescheides und der dabei vorzunehmenden Beurteilung sein soll. Ausgangspunkt für eine eventuell erforderliche Auslegung der Bauvoranfrage entsprechend § 133 BGB dahingehend, welche Zulässigkeitsfragen der Antragsteller von der Baugenehmigungsbehörde mit Bindungswirkung entschieden haben will, kann dabei nur das von ihm konkret beschriebene Vorhaben unter dem Blickwinkel der gestellten Frage sein, denn der baurechtliche Vorbescheid ist ein mitwirkungsbedürftiger Verwaltungsakt, dessen Inhalt durch den auf seine Erteilung gerichteten Antrag vorgegeben wird. Es ist allein Sache des Antragstellers, festzulegen, was der zu beurteilende Verfahrensgegenstand sein soll. Diese Festlegung darf er nicht der Baugenehmigungsbehörde überlassen.

Da der Bauvorbescheid ein vorweggenommener Teil der Baugenehmigung ist, sind an seine Bestimmtheit dieselben Anforderungen zu stellen, wie hinsichtlich der Bestimmtheit einer Baugenehmigung.

Eine Genehmigung bzw. ein Bauvorbescheid, ist hinreichend bestimmt, wenn sich der Umfang der genehmigten Anlage aus dem im Bescheid/Vorbescheid zum Ausdruck gekommenen objektiven Willen der Genehmigungsbehörde unter Heranziehung der Genehmigungsunterlagen erkennen lässt,

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 13. Juli 2006 – 8 B 39/06 –, juris Rn. 43f.

Nach Maßgabe dieser Grundsätze kann bereits nicht festgestellt werden, dass hier die Frage der Erschließung abschließend zugunsten der Klägerin durch den Bauvorbescheid geregelt ist.

Ausweislich des Antragsformulars hat die Klägerin im Ausgangspunkt eine Klärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ihres Vorhabens beantragt.

Die konkrete Fragestellung lautet indes darüber hinausgehend: „Ist die Erschließung auf der Grundlage der Vereinigungsbaulast und der eingetragenen Grunddienstbarkeiten (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) bauordnungs- und planungsrechtlich gesichert?“

Insoweit ist festzustellen, dass der Prüfungsauftrag (planungsrechtliche Zulässigkeit) und die Fragestellung mit bauplanungs- wie auch bauordnungsrechtlichen Komponenten nicht korrespondieren. Vor diesem Hintergrund liegt bereits keine hinreichend konkrete Fragestellung vor.

Die nicht eindeutige Fragestellung spiegelt sich alsdann in der Tenorierung des Vorbescheides. Während die Beklagte in Ziffer 3 des Bauvorbescheides in Gestalt eines Hinweises ausführt, dass das Bauvorhaben nur auf seine planungsrechtliche Zulässigkeit überprüft worden sei, verhält sich Ziffer 4 – ebenfalls nur in Gestalt eines Hinweises – zur wegemäßigen Erschließung nach der BauO NRW und somit zum Bauordnungsrecht. Hierzu wird ausgeführt, dass diese durch die vorhandene Vereinigungsbaulast öffentlich-rechtlich gesichert sei.

Auch kann aus der Feststellung unter Ziffer 2, wonach das Vorhaben grundsätzlich zulässig sei, keine vollumfängliche positive Beantwortung der gestellten Erschließungsfrage abgeleitet werden.

Das Gericht hält daher den Bauvorbescheid für nicht hinreichend bestimmt. Es kann nicht mit der für die Rechtssicherheit gebotenen Bestimmtheit festgestellt werden, welcher Aspekt verbindlich vorab geprüft und positiv beschieden ist. Insbesondere können durch den Bauvorbescheid nicht etwaige Konkretisierungsmängel der Bauvoranfrage überwunden werden. Die Bauordnungsbehörde ist nicht befugt, den Antragsgegenstand zu bestimmen oder zu modifizieren. Dementsprechend verbietet es sich auch, bei der Auslegung der Bauvoranfrage ergänzend auf Ausführungen im Bauvorbescheid zurückzugreifen.

Es ist auch unabhängig vom Bauvorbescheid nicht erkennbar, dass die Erschließung gesichert ist.

Zwar müssen nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,

vgl. Urteile vom 10. September 1976 – 4 C 5.76 –, juris Rn. 27; und vom 20. Mai 2010 – 4 C 7.09 –, juris Rn. 40,

die Erschließungsanlagen nicht schon im Zeitpunkt der Genehmigung fertig gestellt sein. Jedoch ist die Erschließung nur dann gesichert, wenn damit gerechnet werden kann, dass sie bis zur Herstellung des Bauwerks (spätestens bis zur Gebrauchsabnahme) funktionsfähig angelegt ist, und wenn ferner damit zu rechnen ist, dass sie auf Dauer zur Verfügung stehen wird.

Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Die Klägerin selbst hat vorgetragen, eine Einigung der Miteigentümer über die Erstellung der erforderlichen Erschließungsanlagen im Vorfeld der Erteilung der Genehmigung sei ausgeschlossen. Damit liegt ein fortdauerndes Hindernis vor. Es ist nicht belegt, sondern nur spekulativ, dass die Miteigentümer an den für die Erschließung benötigten Grundstücksflächen nach Erteilung einer Genehmigung ihre Zustimmung zur Herstellung der Erschließungsanlagen erteilen werden.

Auch der Umstand, dass ein Urteil im zivilrechtlichen Verfahren unmittelbar bevorstehe, ändert an dieser Einschätzung nichts. Selbst wenn es beim anstehenden Termin vor dem Landgericht Köln im Verfahren 14 O 301/22 zu einer Verurteilung der Miteigentümer der Erschließungsflächen kommen sollte, an der Erschließung mitzuwirken, besagt dies noch nichts darüber, ob diese Entscheidung in absehbarer Zeit umgesetzt wird oder nicht. So ist weder der Ausgang des Klageverfahrens hinreichend sicher bekannt, noch ob Rechtsmittel eingelegt werden oder ob ein Vollstreckungsverfahren erforderlich ist. Mit Blick auf diese Unwägbarkeiten hat die Kammer auch davon abgesehen, die Entscheidung im hiesigen Verfahren bis zur Entscheidung des Landgerichts auszusetzen.

Die Beklagte ist auch entgegen der Auffassung der Klägerin nicht verpflichtet, die Erschließung zu ermöglichen, indem sie etwa die (weiteren) Eigentümer der für die Erschließungsanlagen benötigten Flächen enteignet.

Vielmehr ist die Klägerin insofern gehalten, den von ihr beschrittenen Weg, etwaige aus dem Kaufvertrag oder den bestehenden Grunddienstbarkeiten resultierende Ansprüche gerichtlich geltend zu machen und ggf. zu vollstrecken, fortzuführen und so das bestehende Erschließungshindernis zu beseitigen.

Ein Nachweis der Erschließung ist des Weiteren mit Blick auf die bestehende Vereinigungsbaulast nicht entbehrlich. Diese ermöglicht nach § 4 Abs. 2 BauO NRW lediglich die Errichtung eines Gebäudes auf verschiedenen Flurstücken.

Ausgehend hiervon ist die wegemäßige Erschließung nicht gesichert: Das Erschließungserfordernis will gewährleisten, dass Grundstücke für Kraftfahrzeuge, besonders auch solche der Polizei, der Feuerwehr, des Rettungswesens und der Ver- und Entsorgung erreichbar sind,

vgl. BVerwG, Urteil vom 30. August 1985 – 4 C 48/81 –, juris Rn. 15 sowie Boeddinghaus/Hahn, Schulte u.a., Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen. 120. AL. 2. Verkehrsmäßige Erschließung Rn. 6.

Voraussetzung für eine öffentliche Verkehrsfläche ist die straßenrechtliche Widmung,

vgl. OVG NRW Urteil vom 1. Mai 1976 – 10 A 509/75 – und Beschluss vom 27. April 2007 – 7 A 2722/06 –, juris Rn. 3.

Daran fehlt es hier.

Vor diesem Hintergrund kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, dass im Bebauungsplan einheitlich eine verkehrsberuhigte Fläche ausgewiesen ist und die von der Klägerin vorgenommene Unterteilung des Weges in einen mit schweren Fahrzeugen befahrbaren straßennahen Teil und einen Wohnweg im rückwärtigen Teil nicht tragfähig ist.

Die Klägerin kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, dass auch die Häuser W.-straße 00a und b durch dieselbe Zuwegung erschlossen sind. Diese liegen zwar nicht unmittelbar an dem befestigten Teil der Zuwegung jedoch in der unmittelbaren Nähe. Im Übrigen kann die Klägerin aus der eventuellen Rechtswidrigkeit einer Baugenehmigung keinen eigenen Genehmigungsanspruch herleiten.

Da die Klägerin über die zur Erschließung notwendigen Flächen nicht verfügen kann, kommt es auch nicht entscheidungserheblich darauf an, ob vorliegend die Erschließung in Bezug auf die Entwässerung gesichert ist.

Namentlich lässt die Kammer offen, ob hier von der Klägerin im Zuge der Erteilung der Baugenehmigung die Ertüchtigung des auch nach dem von der Klägerin selbst eingeholten Gutachtens des E. Ingenieurbüros mit Mängeln behafteten Kanals verlangt werden darf, oder ob dies – die grundsätzliche Funktionsfähigkeit des Kanals vorausgesetzt – nur im wasserrechtlichen Verfahren im Wege einer Sanierungsverfügung gegenüber allen Eigentümern der angeschlossenen Grundstücke erfolgen darf.

Offen bleiben kann ferner, welche Konsequenzen sich hier aus dem eigenständigen Grundstücksbegriffs in § 2 Nr. 13 der Entwässerungssatzung der Beklagten in Bezug auf die Erschließung ergeben. Demnach kommt es nicht darauf an, dass die noch in § 13 Abs. 8 der Entwässerungssatzung vom 14. Mai 2014 vorgesehene Möglichkeit der Entwässerung über gemeinsame Anschlussleitung von 2 oder mehreren Grundstücken in der nunmehr maßgeblichen Entwässerungssatzung der Kreisstadt X. vom 17. Dezember 2019 nicht mehr vorgesehen ist.

Einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Genehmigungen kann die Klägerin des Weiteren auch nicht daraus ableiten, dass die Beklagte offenbar zeitweise bereit war, die Baugenehmigung zu erteilen, was unter anderem aus der Sollstellung der entsprechenden Gebühren folgt.

Rechtliche Relevanz könnte allenfalls eine wirksame, d.h. zwingend schriftliche Zusicherung zur Erteilung der Genehmigung haben oder eben die Bekanntgabe der Genehmigung selbst. Aus diesem Grunde verfängt auch die Rüge der Klägerin zur fehlerhaften Aktenführung nicht. Ebenso wenig folgt ein Anspruch auf die beantragten Baugenehmigungen aus den zwischen den Beteiligten geführten Verhandlungen und Abstimmungen. Zur Erteilung einer rechtsverbindlichen Zusicherung oder Erteilung der Genehmigung ist es gerade nicht gekommen.

Ebenso wenig vermag die umfänglich geschilderte Vorgeschichte im Zusammenhang mit dem Erlass des Bebauungsplans und den Abstimmungen des ehemaligen Bauträgers mit der Beklagten ihrem Begehren zum Erfolg verhelfen. Welche Motive den Verhandlungen der Projektentwicklerin und der Stadt X. zugrunde gelegen haben, ist angesichts des späteren Erlasses des Bebauungsplans irrelevant und kann allenfalls als Auslegungshilfe für den Bebauungsplan dienen, hinsichtlich dessen es hier aber keine relevanten Auslegungsfragen gibt. Insbesondere kann die Klägerin nicht mit Erfolg geltend machen, es sei gewollt und mit der Feuerwehr abgestimmt gewesen, dass nur der vordere Teil der Zuwegung mit PKW befahrbar sei und der hintere Bereich von Kfz-Bewegungen verschont bleibe und hier ein Wohnweg errichtet werde. Dies findet keinen Niederschlag im Bebauungsplan.

Schließlich kann die Klägerin nicht mit Erfolg geltend machen, nicht sie, sondern die Beklagte treffe eine Pflicht zur Erschließung der Grundstücke. Eine solche Pflicht folgt nicht aus § 124 BauGB. Nach dieser Norm ist die Gemeinde, wenn sie einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 erlassen hat und sie das zumutbare Angebot zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages über die Erschließung ablehnt, verpflichtet, die Erschließung selbst durchzuführen.

Ein wirksames Erschließungsangebot der Klägerin liegt hier nicht vor.

Zum einen ist der Klägerin nicht zu folgen, wenn sie meint, es sei ausreichend, dass sie zu irgendeinem Zeitpunkt ein Erschließungsangebot abgegeben habe. Das Berufen auf ein Erschließungsangebot, an dem sich die Klägerin selbst nicht festhalten lassen will, erachtet das Gericht als treuwidrig.

Überdies liegt aber auch kein zumutbares Angebot der Klägerin vor. Ob ein Angebot zumutbar ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Zumutbar ist das Angebot eines Dritten in der Regel, wenn dieser bereit und in der Lage ist, die für das konkrete Bauvorhaben im Sinne des § 29 BauGB nach §§ 30 Abs. 2, 33 Abs. 1 Nr. 4 BauGB erforderliche Erschließung auf eigenen Kosten zu errichten,

vgl. Rixner in: Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, § 124 BauGB Rn. 4.

Ein zumutbares Angebot könnte – worauf die Beklagte zu Recht hinweist – nur angenommen werden, wenn die Klägerin die Beklagte in den Stand versetzt, die Erschließung wie im Angebot vorgesehen zu verwirklichen. Daran fehlt es hier, weil die Klägerin nicht in der Lage war und ist, der Beklagten das Eigentum an den für die Erschließung benötigten Flächen zu verschaffen.

Auch besteht keine Erschließungspflicht der Beklagten aus sonstigen Normen. Zwar hat die Gemeinde nach § 123 BauGB grundsätzlich die Erschließungslast. Hieraus erwächst aber keine Verpflichtung, die Erschließung eines bestimmten Gebietes durchzuführen, es sei denn, die Gemeinde hat in besonderer Weise ein Vertrauen darauf hervorgerufen, dass eine Erschließung bald durchgeführt werde,

vgl. Rixner in: Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, § 124 BauGB Rn. 2 sowie BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1991 – 8 C 77/89 –, juris Rn. 23-

An einem derartigen Vertrauenstatbestand fehlt es hier. Namentlich folgt eine Erschließungspflicht zugunsten der Klägerin nicht daraus, dass die Baugenehmigungen für die Häuser W.-straße 00a und 00b erteilt worden sind. Eine Erschließungspflicht nach § 123 BauGB könnte mit Blick auf die erteilten Baugenehmigungen allein gegenüber den Eigentümern dieser Grundstücke entstehen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

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1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
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2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
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3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
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4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
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5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.

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Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

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Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

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Beschluss

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Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

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60.000 €

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festgesetzt.

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Gründe

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Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für die Klägerin ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG). Das Gericht orientiert sich dabei an Ziffer 1 c) des Streitwertkataloges der Bausenate des OVG NRW vom 22. Januar 2019 und setzt für jede Doppelhaushälfte 15.000 Euro an.

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Rechtsmittelbelehrung

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Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.

110

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

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Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

113

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.