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Tatbestand

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Die Klägerin wendet sich gegen eine Ordnungsverfügung, mit der ihr die Nutzung eines Einfamilienhauses als Beherbergungsbetrieb untersagt wird.

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Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Flurstück 000, Flur 0, Gemarkung L.      mit der Adresse F.----weg 0, 00000 C.       . Für das Gebäude auf dem Grundstück besteht eine Baugenehmigung zur Wohnnutzung. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 00/L.      , welcher für den Bereich in dem das Grundstück liegt ein reines Wohngebiet festsetzt.

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Das Grundstück ist an eine Spedition vermietet, welche das Gebäude nutzt, um dort Mitarbeiter unterzubringen.

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Mit Schreiben vom 2. Dezember 2019 gab die Beklagte der Klägerin Gelegenheit zur Stellungnahme zur beabsichtigten Untersagung der Nutzung ihres Gebäudes als kleinem Beherbergungsbetrieb.

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Daraufhin beantragte die Klägerin am 5. Februar 2020 eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung hin zu „einer kleinen Beherbergungsstätte für Monteure“. In der Baubeschreibung bezeichnete sie das Vorhaben als „Nutzungsänderung eines Einfamilienhauses zu einem kl. Beherbergungsbetrieb (< 30 Gastplätze)“. In der Berechnung der nutzungsgeänderten Fläche wurden insgesamt 17 Betten benannt. Es waren je Schlafzimmer 2 bis 4 Betten vorgesehen.

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Mit Bescheid vom 8. September 2020 lehnte die Beklagte den Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung ab. Gegen diesen Ablehnungsbescheid hat die Klägerin am 9. Oktober 2020 Klage (Az. 23 K 5506/20) erhoben.

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Mit Bescheid vom 11. Mai 2021 ordnete die Beklagte gegenüber der Klägerin an, die Nutzung des Einfamilienhauses als kleinen Beherbergungsbetrieb auf ihrem Grundstück bis 30. Juni 2021 einzustellen und nicht mehr aufzunehmen. Außerdem drohte sie für den Fall der Nichtbefolgung der Aufforderung ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,00 € an.

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Zur Begründung verwies sie auf die infolge der Ablehnung des Bauantrags bestehende formelle Rechtswidrigkeit der Nutzung. Die Nutzung sei auch materiell baurechtswidrig, indem sie den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspreche; bei der beabsichtigten Nutzung handele es sich nicht mehr um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes i.S.d. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Die beantragte Nutzung von „weniger als 30 Betten“, was als 29 Betten verstanden werde, sei eine derart intensive Nutzung, dass sich diese nicht mit den Wohnbedürfnissen eines reinen Wohngebiets vertrage. Die Klägerin sei als Eigentümerin als Zustandsstörerin verantwortlich. Hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung erfolgte keine Begründung.

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Die Klägerin hat am 11. Juni 2021 Klage erhoben.

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Zur Begründung führt sie aus, dass gar keine Nutzungsänderung vorliege. Die Mitarbeiter des Mieters würden das Wohnhaus als Wohngemeinschaft mit Küche und großem Aufenthaltsraum nutzen. Sie seien dort auch mit ihrem Wohnsitz gemeldet. Es würden derzeit lediglich fünf Personen dort wohnen. Die Nutzungsuntersagung vor Abwarten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens hinsichtlich der Erteilung der Baugenehmigung sei im Übrigen unangemessen. Es liege eine besondere Härte vor, wenn der Klägerin aufgrund der Ordnungsverfügung ihre vertragliche Beziehung zu ihrem Mieter verloren ginge.

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Ursprünglich hat die Klägerin beantragt, die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 11. Mai 2021 mit der Androhung eines Zwangsgelds aufzuheben. Nachdem die Beklagte in der mündlichen Verhandlung die Zwangsgeldandrohung in der Ordnungsverfügung vom 11. Mai 2021 aufgehoben hat, haben die Beteiligten insoweit den Rechtsstreit für in der Hauptsache erledigt erklärt.

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Die Klägerin beantragt nunmehr,

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die Ordnungsverfügung vom 11. Mai 2021 in Gestalt der Änderung während der mündlichen Verhandlung aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung verweist sie auf ihr Vorbringen im Parallelverfahren hinsichtlich der Ablehnung der Baugenehmigung. Die tatsächliche Nutzung als Monteursunterkunft sei nicht mehr von der Variationsbreite des genehmigten „Wohnens“ erfasst. Insbesondere die Belegung einzelner Räume mit bis zu vier Personen schließe aus, dass sich die Personen dort häuslich einrichten könnten, was aber die Wohnnutzung voraussetze. Die beantragte Nutzung als Beherbergungsgewerbe mit 17 Betten stelle kein kleines Beherbergungsgewerbe i.S.d. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO mehr dar, weshalb es im reinen Wohngebiet nicht genehmigungsfähig sei.

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Es entspreche im Übrigen gängiger Verwaltungspraxis im Anschluss an die Ablehnung eines Bauantrags zur Legalisierung einer Nutzungsänderung eine entsprechende Nutzungsuntersagung zu verfügen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Akte des Parallelverfahrens 23 K 5506/20 und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten verwiesen.

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Entscheidungsgründe

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Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war das Verfahren in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 S. 1 VwGO einzustellen.

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Im Übrigen ist die zulässige Klage unbegründet.

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Die Ordnungsverfügung der Beklagten ist nicht rechtswidrig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO. Die Untersagung der Nutzung des Einfamilienhauses auf dem Grundstück der Klägerin als Beherbergungsbetrieb erfolgte rechtmäßig.

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Ermächtigungsgrundlage für die Nutzungsuntersagung ist § 82 Abs. 1 S. 2 BauO NRW.

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Die Ordnungsverfügung ist formell rechtmäßig, insbesondere erfolgte die Anhörung gem. § 28 Abs. 1 VwVfG NRW zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung durch Schreiben vom 2. Dezember 2019.

26

Die Ordnungsverfügung ist auch materiell rechtmäßig.

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Nach § 82 Abs. 1 S. 2 VwGO kann die Nutzung von Anlagen untersagt werden, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden.

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Bereits die formelle Illegalität der Nutzung trägt im Regelfall eine Nutzungsuntersagung, da dann ein Verstoß gegen § 60 BauO NRW vorliegt.

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Die Nutzung des Gebäudes auf dem klägerischen Grundstück erfolgt formell illegal, indem es nicht mehr von der Variationsbreite der genehmigten Wohnnutzung erfasst ist.

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Für die Beantwortung der Frage, ob sich die streitige Nutzung (noch) als von dieser Genehmigungslage gedeckt darstellt, ist der Begriff des Wohnens maßgeblich, wie er zum Zeitpunkt der Genehmigung des Gebäudes verstanden wurde und wie ihn die Baunutzungsverordnung in ihren §§ 3 und 4 (in der damaligen Fassung) verwendet.

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              Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Mai 2021 – 2 B 1866/20 –, Rn. 15, juris.

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Eine Wohnnutzung in diesem Sinne zeichnet sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthaltes aus. Maßgeblich sind das Nutzungskonzept und seine grundsätzliche Verwirklichung, nicht das individuelle und mehr oder weniger spontane Verhalten einzelner Bewohner.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Dezember 2016 – 4 B 49/16 –, Rn. 7, juris zum wortgleichen § 3 Abs. 1 BauNVO 1968, m.w.N.; OVG NRW Beschluss vom 27. Mai 2021 – 2 B 1866/20 –, Rn. 16 - 17, juris.

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Der Begriff des Wohnens ist dabei nicht zu eng zu verstehen. Die für das Wohnen prägende Möglichkeit zur Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erfordert in Abgrenzung dazu neben hinreichenden Aufenthaltsmöglichkeiten auch private Rückzugsräume, die der Eigengestaltung offenstehen. Das beschränkt den Nutzerkreis einer Wohneinheit, wie sie hier mit dem als Einfamilienhaus genehmigten Gebäude in Rede steht, allerdings nicht auf eine bzw. bei gegebener Einliegerwohnung zwei Familien bzw. Kleingruppen von Personen mit enger persönlicher Beziehung. Er schließt es insbesondere nicht aus, dass sich Personen auf freiwilliger Basis und aufgrund persönlicher Beziehungen zusammenfinden und gemeinschaftlich zusammenleben, wie beispielsweise bei einer studentischen Wohngemeinschaft. Dieselben Maßstäbe sind an neuere Typen von Wohngemeinschaften von Monteuren/Arbeitern oder Alterswohngemeinschaften zu stellen. Das dürfte auch dann noch gelten, wenn aufgrund eingeschränkter finanzieller Mittel eine Wohndichte erreicht wird, die hiesigen Wohnstandards nicht voll entspricht. Allerdings wird man eine Wohnnutzung regelmäßig bei einer Doppelbelegung von Schlafräumen nur annehmen können, wenn persönliche Beziehungen zwischen den Bewohnern bestehen, weil andernfalls ein Rückzug in das Private nicht in dem gebotenen Umfang möglich ist. Enger Freundschaft oder verwandtschaftlicher Bande bedarf es dazu allerdings nicht.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Mai 2021 – 2 B 1866/20 –, Rn. 18, juris.

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Das Nutzungskonzept lässt sich vorliegend aus dem Bauantrag der Klägerin vom 5. Februar 2020 ableiten. Danach sieht die Klägerin eine Unterbringung von bis zu 17 Personen gleichzeitig in 7 Räumen mit Zimmerbelegungen von je 2 bis 4 Personen vor. Einzelzimmer sind nicht vorgesehen. Es fehlt damit an der Möglichkeit der Gestaltung des „häuslichen Wirkungskreises“ durch die dort untergebrachten Personen. Es sind auch keine Rückzugsräume vorhanden. Es wäre lebensfremd anzunehmen, dass zwischen derart vielen Mitarbeitern des mietenden Speditionsunternehmens persönliche Beziehungen bestehen, dass diese in einer der Wohnnutzung entsprechenden Weise auf die Zimmer verteilt werden könnten. Diesbezüglich hat die Klägerin aber auch nichts vorgetragen.

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Auch das Kriterium der Freiwilligkeit des Aufenthalts ist hier zumindest fraglich, indem die auf dem Grundstück der Klägerin untergebrachten ausländischen Mitarbeiter des mietenden Speditionsunternehmens dort im Rahmen ihres arbeitsbedingten Aufenthalts untergebracht werden. Selbständig gewählt haben sie diese Unterkunft mithin nicht, vielmehr erfolgt die Nutzung aufgrund der Bereitstellung durch den Arbeitgeber.

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Die Tatsache, dass die Bewohner an der Unterkunft einwohnermelderechtlich gemeldet sind, vermag an der fehlenden Möglichkeit der Gestaltung eines häuslichen Wirkungskreises nichts zu ändern.

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Ob die Nutzung aufgrund zwischenzeitlicher Belegung mit deutlich weniger als 17 Personen eventuell noch als Wohnnutzung zu qualifizieren ist, ist für die Rechtmäßigkeit der Ordnungsverfügung unerheblich. Denn dies würde lediglich bedeuten, dass die Klägerin insoweit der Ordnungsverfügung nachkommen würde und diese damit den mit ihr verfolgten Zweck erfüllt hätte.

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              Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 2. Februar 2022 – 10 B 1938/21 –, Rn. 7, juris.

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Die Nutzungsuntersagung war auch verhältnismäßig.

42

Wird eine Nutzungsuntersagung auf die formelle Illegalität gestützt, kommt eine Unverhältnismäßigkeit dann in Betracht, wenn der erforderliche Bauantrag gestellt, er (auch) nach Auffassung der Baugenehmigungsbehörde genehmigungsfähig ist und auch sonst keine Hindernisse entgegenstehen.

43

Vgl. nur OVG NRW, Beschluss vom 2. Juni 2021 – 2 B 443/21 –, Rn. 13, juris, m.w.N.

44

Dies ist vorliegend nicht der Fall. Den Bauantrag der Klägerin vom 5. Februar 2020 lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 8. September 2020 ab. Darauf, dass dies – wie sich aus den Entscheidungsgründen zum Urteil der Kammer vom 20. Juli 2022 im Parallelverfahren 23 K 5506/20 ergibt – auch rechtmäßig erfolgte, kommt es hier mithin nicht an. Ein Abwarten des gerichtlichen Verfahrens über den Bauantrag war dementsprechend auch nicht erforderlich.

45

Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Insbesondere konnte die Klägerin als Eigentümerin des Grundstücks von der Beklagten als Zustandsstörerin i.S.d. § 18 Abs. 1 OBG NRW in Anspruch genommen werden.

46

Soweit die Beteiligten das Verfahren übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beruht die Kostenentscheidung auf § 161 Abs. 2 VwGO. Insoweit entsprach es billigem Ermessen, der Beklagten die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand wäre die Klage hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung zulässig und begründet gewesen, da es in der Ordnungsverfügung vom 11. Mai 2021 diesbezüglich an einer Begründung fehlte (§ 39 VwVfG NRW).

47

Im Übrigen folgt die Kostenentscheidung aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Rechtsmittelbelehrung

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Die Entscheidung ist unanfechtbar, soweit das Verfahren eingestellt worden ist (§ 92 Abs. 3 S. 2 VwGO).

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Im Übrigen steht den Beteiligten gegen dieses Urteil die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

51

• 52

  1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

• 53

  2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

• 54

  3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

• 55

  4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

• 56

  5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

57

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

58

Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

59

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.

60

Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

61

Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

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Beschluss

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Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

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15.000,00 €

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festgesetzt.

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Gründe

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Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für die Klägerin ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG).

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Rechtsmittelbelehrung

69

Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.

70

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

71

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) wird hingewiesen.

72

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

73

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.