Verwaltungsgericht Köln, 8 K 12858/17

Tatbestand

Die Beteiligten streiten im Rahmen einer Nachbarklage über drei Vorbescheide für die Bebauung des ehemaligen Werksgeländes eines Kosmetikherstellers im Stadtgebiet der Beklagten.

Die Klägerin ist Miteigentümerin des aus mehreren Grundstücken bestehenden Grundbesitzes Q. 00 in 00000 C. I. , der u. a. mit einem Einfamilienhaus, einem Carport und einem Blockheizkraftwerk bebaut ist (nachfolgend: klägerische Grundstücke). Die Beigeladene ist Eigentümerin der Grundstücke Q. 00-00, 00, 00 und 00 in 00000 C. I. (nachfolgend: Vorhabengrundstücke).

Die klägerischen Grundstücke und die Vorhabengrundstücke befinden sich auf dem ehemaligen Werksgelände des Kosmetikherstellers Q1. . Nach der Schließung des Q1. Anfang der 2000er Jahre erwarb die I1. -C1. GmbH u. a. die klägerischen Grundstücke und die Vorhabengrundstücke. Im Jahr 2018 erteilte die Beklagte der Beigeladenen Baugenehmigungen für die Errichtung u. a. eines Lebensmittel-Vollsortimenters und rund 120 Wohnungen auf den Vorhabengrundstücken, die von der Klägerin mit einer gesonderten Klage (8 K 3507/18) angefochten werden.

Am 5. Juli 2011 erteilte die Beklagte der I1. -C1. GmbH Vorbescheid Nr. 000/2011 für die Errichtung eines Lebensmittel-Vollsortimenters (1500 qm VKF) und eines Getränkemarktes (400 qm VKF), der in der Folge mit jeweils mit an die I1. -C1. GmbH adressierten Bescheiden vom 27. Juni 2013 bis 5. Juli 2012, mit Bescheid vom 4. August 2014 bis 5. Juli 2015, mit Bescheid vom 20. Mai 2015 bis 5. Juli 2016, mit Bescheid vom 3. Mai 2016 bis 5. Juli 2017 sowie mit an die Beigeladene adressiertem Bescheid vom 11. August 2017 bis 5. Juli 2018 verlängert wurde.

Im Jahre 2012 veräußerte die I1. -C1. GmbH die Vorhabengrundstücke an die S. GmbH. Die Klägerin erwarb die klägerischen Grundstücke von der S. GmbH zu Miteigentum. Die Auflassung wurde am 27. Mai 2013 erklärt und die Klägerin am 11. Juli 2016 ins Grundbuch eingetragen. Im Rahmen der Verkaufsgespräche berichtete eine Vertreterin der O. E. GmbH der Klägerin davon, dass u. a. auf den Vorhabengrundstücken die Errichtung eines Supermarktes sowie eines Ärztehauses geplant sei.

Ziffer 4.3 des Grundstückskaufvertrags zwischen der O. E. GmbH und der Klägerin lautet auszugsweise:

„4.3 Die I1. -C1. GmbH, mit dem Sitz in L. , ist derzeit auch Eigentümer von einer noch nicht katasteramtlich vermessenen Fläche, welche letztlich als eine Privatstraße zu dem vom Verkäufer zu bebauenden Grundbesitz führen wird. (...) Die derzeit geplante Lage der Privatstraße ist aus dem dieser Urkunde als Anlage 3 beigefügten Plan ersichtlich.“

Auf dem in Bezug genommenen Lageplan sind die klägerischen sowie die Vorhabengrundstücke zu sehen, wobei letztere als unbebaut dargestellt sind.

Am 6. Juni 2013 erteilte die Beklagte der I1. -C1. GmbH Vorbescheid Nr. 000/2013 für die Wohnnutzung in den Obergeschossen auf einigen der Vorhabengrundstücke, der in der Folge jeweils mit an die I1. -C1. GmbH adressierten Bescheiden vom 20. Mai 2015 bis 7. Juni 2016, vom 3. Mai 2016 bis 7. Juni 2017 sowie mit an die Beigeladene adressiertem Bescheid vom 15. August 2017 bis 7. Juni 2018 verlängert wurde – außerdem wurde dem Gericht ein Verlängerungsbescheid vom 21. Oktober 2019 bis 7. Juni 2020 übersandt.

Am 26. März 2015 erteilte die Beklagte der I1. -C1. GmbH Vorbescheid Nr. 000/2014 für die Errichtung eines 2-4 geschossigen Wohngebäudes mit 48 Wohneinheiten, eines Parkgeschosses im EG für den geplanten benachbarten Vollsortimenter und einer Tiefgarage (geschlossene Großgarage), der in der Folge mit an die Beigeladene adressiertem Bescheid vom 15. August 2017 bis 23. März 2018 verlängert wurde.

Im Jahre 2017 veräußerte die O. E. GmbH – nunmehr unter der Firma C2. E. GmbH handelnd – die Vorhabengrundstücke an die Beigeladene, die am 27. Juli 2017 in das Grundbuch eingetragen wurde.

Die Klägerin hat am 18. September 2017 Klage erhoben.

Sie trägt zur Begründung vor, die Vorbescheide verletzten sie in ihren Nachbarrechten. Sie habe von dem Vorhaben und den zugrunde liegenden Vorbescheiden erst im Zuge lokaler Presseberichte im März 2017 erfahren. Der Kaufvertrag zwischen der O. E. GmbH und der Klägerin enthalte keine Regelungen zu dem Vorhaben, weshalb die Klägerin auch auf dieser Grundlage keine Kenntnis gehabt haben könne. Auf der in Ziffer 4.3 in Bezug genommenen Anlage des Grundstückskaufvertrags sei noch keine Bebauung erkennbar gewesen.

Die Klägerin beantragt,

die der Beigeladenen bzw. ihrer Rechtsvorgängerin erteilten Bauvorbescheide vom 5. Juli 2011, 6. Juni 2013 und 26. März 2015 – jeweils in der Gestalt der hierzu ergangenen Verlängerungsbescheide – aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beigeladene beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten (drei Bände) Bezug genommen. Außerdem wird verwiesen auf den Inhalt der Gerichtsakten in den Verfahren 8 K 13269/17 und 8 K 3507/18 nebst dort beigezogenen Verwaltungsvorgängen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unzulässig.

Dabei kann dahinstehen, ob die Geltungsdauer der Vorbescheide vom 5. Juli 2011 sowie 26. März 2015 auch über den 23. März 2018 bzw. 5. Juli 2018 hinaus verlängert worden ist. Insoweit wurde dem Gericht lediglich hinsichtlich des Vorbescheids vom 6. Juni 2013 ein entsprechender Bescheid mit einer Verlängerung bis zum 7. Juni 2020 übersandt. Denn selbst wenn entsprechende Verlängerungsbescheide nicht erteilt worden sein sollten, wäre das Rechtsschutzbedürfnis insoweit nicht wegen des Ablaufs der Geltungsdauer entfallen. Der Ablauf der Frist für die Geltung eines Vorbescheids ist durch eine gegen den Bescheid gerichtete Klage gehemmt.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 30. Januar 2014 – 7 A 2555/11 –, juris Rn. 36.

Jedoch ist die Klage, soweit sie sich gegen den Vorbescheid vom 5. Juli 2011 richtet, deshalb unzulässig, weil sie entgegen § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO nicht innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Vorbescheids erhoben worden ist. Maßgeblich für den Ablauf der Klagefrist ist allein der am 5. Juli 2011 erteilte Bescheid, denn durch die später erteilten Verlängerungsbescheide wurde ein neues Klagerecht nicht begründet.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 27. Mai 2014 – 2 A 7/13 –, juris Rn. 36 m. w. Nachw.

Demnach war die Klagefrist im Zeitpunkt der Klageerhebung bereits abgelaufen, denn die Adressatin des Bescheids, die I1. -C1. GmbH, die seinerzeit auch Eigentümerin der klägerischen Grundstücke war, hatte keinen Rechtsbehelf gegen den Vorbescheid eingelegt. An die somit eingetretene Bestandskraft ist die Klägerin als Rechtsnachfolgerin gebunden.

So dem Rechtsgedanken nach m. w. Nachw. Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 5. November 2001 – 3 M 93/01 –, juris Rn. 35.

Soweit die Klage sich gegen die Vorbescheide vom 6. Juni 2013 und 26. März 2015 richtet, ist sie unzulässig, weil die Klägerin zum Zeitpunkt der Klageerhebung am 18. September 2017 nach Treu und Glauben und den Grundsätzen des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses gehindert war, die der Beigeladenen am 00. und 00. April 2018 bekanntgegebenen Bescheide anzufechten. So muss sich ein Nachbar, hat er von einer Baugenehmigung, obschon sie ihm nicht amtlich bekanntgegeben worden ist, auf andere Weise zuverlässig Kenntnis erlangt, in aller Regel nach Treu und Glauben bezüglich der Klageerhebung so behandeln lassen, als sei ihm die Baugenehmigung im Zeitpunkt der zuverlässigen Kenntniserlangung amtlich bekanntgegeben worden. Sofern dem Nachbar mit der anderweitigen Kenntniserlangung von der Genehmigung nicht zugleich eine amtliche Rechtsmittelbelehrung erteilt wird, muss er also die Klage regelmäßig innerhalb der Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO erheben; eine später erhobene Klage ist unzulässig. Gleiches gilt nach Treu und Glauben regelmäßig für den Fall, dass der Nachbar von der Baugenehmigung zuverlässige Kenntnis hätte haben müssen, weil sich ihm das Vorliegen der Baugenehmigung aufdrängen musste und es ihm möglich und zumutbar war, sich hierüber - etwa durch Anfrage bei dem Bauherrn oder der Baugenehmigungsbehörde - Gewissheit zu verschaffen. Dann läuft für ihn die Jahresfrist für die Klageerhebung von dem Zeitpunkt an, in dem er zuverlässige Kenntnis von der Genehmigung hätte erlangen müssen.

Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 25. Januar 1974 – IV C 2.72 –, juris Rn. 25.

Ausgehend von diesen Grundsätzen hat die Klägerin die Klage nicht rechtzeitig erhoben. Dabei kann unterstellt werden, dass sie, wie von ihr angegeben, erst im März 2017 von den Bauvorhaben der Beigeladenen erfahren und sich erst in diesem Zuge auch über etwaige Vorbescheide erkundigt habe. Denn spätestens im Zeitpunkt ihrer Eintragung ins Grundbuch als Miteigentümerin, also am 11. Juli 2016, war es ihr sowohl möglich als auch zumutbar, sich bei der Baugenehmigungsbehörde nach dem Stand der Planungen für das S. -Gelände zu erkundigen. Dabei oblag es der Klägerin keineswegs allein wegen ihrer bloßen Eigenschaft als Nachbarin, sich über den jeweils aktuellen Stand der Planungen auf den Vorhabengrundstücken zu erkundigen; eine solche Wertung würde die Grundsätze des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses im oben dargelegten Sinne weit überspannen. Jedoch liegen im Falle der Klägerin eine Reihe von Besonderheiten vor, die dazu führen, dass die Klägerin spätestens im Zeitpunkt ihres vollständigen Miteigentumserwerbs zuverlässige Kenntnis von der Genehmigungslage hätte erlangen können und müssen: So hat die Klägerin selbst angegeben, bei den Kaufvertragsverhandlungen im Jahr 2013 von einer Vertreterin der S. GmbH von den Plänen für die Errichtung u. a. eines Supermarktes unterrichtet worden zu sein. Das Haus der Klägerin liegt zudem direkt gegenüber den Vorhabengrundstücken und damit am Rand des einzigen Teils des Penaten-Geländes, der seit der Schließung des Werkes noch als Brachland übrig geblieben war. Auf dem im Kaufvertrag in Bezug genommenen Lageplan waren die Vorhabengrundstück noch als unbebaut und unbeplant dargestellt. Angesichts dieser besonderen Umstände musste es sich der Klägerin aufdrängen, dass die Vorhabengrundstücke Gegenstand laufender oder kurz bevorstehender Planungen sein würden, deren Tragweite auch anhand der im Kaufvertrag genannten Firma der vormaligen Eigentümerin, „G.-H.- GmbH“, erkennbar sein musste. Anhaltspunkte dafür, dass es der Klägerin unzumutbar gewesen wäre, eine entsprechende Anfrage an die Beklagte zu richten, sind nicht ersichtlich. Die nach den oben dargelegten Grundsätzen anwendbare Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO zugrunde gelegt, waren die Vorbescheide vom 6. Juni 2013 und 26. März 2015 der Klägerin gegenüber vor der Klageerhebung, nämlich spätestens im Juli 2017, bestandskräftig geworden.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind erstattungsfähig, da die Beigeladene in der Sache erfolgreich war und einen eigenen Antrag gestellt hat, sodass sie gem. § 154 Abs. 3 ein eigenes Kostenrisiko eingegangen ist.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. 709 Satz 2 der Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

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1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
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2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
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3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
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4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
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5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Statt in Schriftform kann die Einlegung des Antrags auf Zulassung der Berufung auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen.

Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

15.000,00 €

festgesetzt.

Gründe

Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für die Klägerin ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Ziffern 7 a) und 5 des Streitwertkatalogs der Bausenate des OVG NRW vom 22. Januar 2019 – veröffentlicht in BauR 2019, 610).

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.

Statt in Schriftform kann die Einlegung der Beschwerde auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen.

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.