Verwaltungsgericht Köln, 16 K 14973/17

T a t b e s t a n d

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid der Beklagten vom 05.10.2017 durch den ihm aufgegeben wird,

(1) die Nutzung der Wohnung in der XXXXXXstr. 0 in 00000 D. (1. OG rechts) zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden,

(2) die Wohnung nach Beendigung der Fremdenbeherbergung unverzüglich wieder einer dauerhaften Wohnnutzung zuzuführen.

Der Kläger ist zusammen mit seiner Ehefrau, Frau B. B1. -I. ; Miteigentümer der o.g. Wohnung. Das Objekt XXXXXXstr. 0 gehört zur Wohnungseigentümergemeinschaft X. .

Aufgrund von diversen Beschwerden von Bewohnern des Objektes und den bei Ortsterminen am 18.01.2017 und 23.01.2017 getroffenen Feststellungen hörte die Beklagte den Kläger und dessen Ehefrau unter dem 27.01.2017 zu der beabsichtigten Anordnung der Beendigung der Fremdenbeherbergung in deren Wohnung und unverzüglichen Wiederzuführung des Wohnraumes zu Wohnzwecken an.

Der Kläger und seine Ehefrau gaben in einer Stellungnahme vom 05.02.2017 an, die Wohnung werde ausschließlich aufgrund eines unbefristeten Mietvertrages zu Wohnzwecken vermietet. Die Mieter würden nicht im „Wochentakt“ ein- und ausgehen, sondern monatelang bleiben. Ferner forderte der Kläger die Beklagte auf, mitzuteilen, was sie unter einer „kurzfristigen Vermietung“ verstehe.

Die Beklagte ordnete nach weiteren Ortsbesichtigungen am 06.02.2017, 15.02.2017, 03.03.2017, 26.04.2017, 17.05.2017, 24.07.2017 und 04.10.2017 und Beschwerden von Mitbewohnern mit an den Kläger gerichteten Bescheid vom 05.10.2019 an, die in der streitbefangenen Wohnung durchgeführte Fremdenbeherbergung zu beenden und den Wohnraum hiernach wieder unverzüglich Wohnzwecken zuzuführen. Ferner drohte sie dem Kläger für den Fall, dass den Anordnungen nicht innerhalb von 6 Wochen Folge geleistet werde, ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,00 EUR an.

Mit Schreiben vom 07.11.2017 forderte der Kläger die Beklagte auf, den Bescheid vom 05.10.2017 aufzuheben, da die Wohnung nicht zweckentfremdet werde. Eine systematische Kurzzeitvermietung, die einen Verstoß gegen § 3 Nr. 3 der Zweckentfremdungssatzung der Stadt D. (ZeS) darstellen könne, liege nicht vor, da der Kläger keinen Einfluss darauf habe, dass auch mehrere Mieter die Wohnung wieder kurzfristig kündigen würden. Ohne Bedeutung sei im Übrigen die in dem Bescheid hervorgehobene Feststellung, dass Klingelschild und die Beschriftung des Briefkastens den Namen des Klägers und seiner Ehefrau tragen würden.

Dem Schreiben waren Kopien von vier Mietverträgen beigefügt. Die Mieter stammten hiernach aus dem Qatar bzw. den Vereinigten Arabischen Emiraten. Die Mietverträge waren allesamt unbefristet, wobei sie mindestens über den Zeitraum von 3 Monaten laufen sollten. Die Mietverhältnisse sollten am 15.01.2017, 01.05.2017, 16.06.2017 und 23.10.2017 beginnen. Nähere Regelungen über Kündigungsfristen, Umlage der Verbrauchskosten und Beteiligung an den Heizkosten enthielten die Mietverträge nicht. Die Miethöhe belief sich auf 60,00 EUR/Tag.

Die Beklagte führte in der Folgezeit am 14.11.2017, 06.02.2018, 06.04.2018, 09.05.201804.06.2018 und 16.07.2018 weitere Ortstermine hinsichtlich der beanstandeten Zweckentfremdung der Wohnung des Klägers durch. Ausweislich des im Verwaltungsvorgang der Beklagten befindlichen Protokolls dieser Ortstermine wurden jeweils unterschiedliche Personen aus den Golfanliegerstatten angetroffen, die allesamt angegeben hätten, dass sie bzw. einzelne Bewohner sich für die Dauer einer medizinischen Behandlung in D. aufhalten würden.

Der Kläger hat am 20.11.2017 Klage erhoben.

Zur Begründung trägt er im Wesentlichen vor, der Bescheid der Beklagten vom 05.10.2017 sei bereits nicht hinreichend bestimmt im Sinne von § 37 Abs. 1 VwVfG.

Zum einen sei offen, was die Beklagte unter dem Begriff „Fremdenbeherbergung“ verstehe und wie der Kläger diese „beenden“ solle. Zum anderen sei ebenfalls unklar, was unter dem Begriff „Vermietung zu Wohnzwecken“ zu verstehen sei und unter welchen Voraussetzungen die Beklagte von einer solchen ausgehen würde.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 05.10.2017 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verweist zur Begründung auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide und führt ergänzend aus, dass eine Beendigung der Fremdenbeherbergung dadurch erreicht werde, dass keine neuen Mietverträge zum Zwecke der Fremdenbeherbergung abgeschlossen würden. Die Vermietung zu Wohnzwecken könne durch Vermietung an Personen, die ersichtlich ein Interesse an einen dauerhaften Aufenthalt in der Wohnung hätten, sichergestellt werden. Dies schließe eine Vermietung an Personen, die über keinen Aufenthaltstitel verfügten und auch keine deutschen Staatsbürger seien, aus. Über eine Erkundigung über die Einkommensverhältnisse könnten zudem Rückschlüsse auf das Interesse an einem dauerhaften Aufenthalt gezogen werden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorganges der Beklagten Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Bescheid der Beklagten vom 05.10.2017 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Ermächtigungsgrundlage für den Erlass des Bescheides ist § 10 des Wohnungsaufsichtsgesetzes des Landes Nordrhein-Westfalen (WAG NRW) i.V.m. § 3 Abs. 3 der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet der Bundesstadt D. vom 24.07.2013 in der Fassung der Satzung vom 05.07.2016 (ABl. S. 822).

Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WAG NRW kann die Gemeinde durch Satzung Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf festlegen, in denen Wohnraum nur mit Genehmigung Zweckentfremdet werden darf. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WAG NRW können in der Satzung weitere Bestimmungen über finanzielle Auflagen der Genehmigung, oder die Wiederherstellung des früheren oder eines gleichwertigen Zustands getroffen werden, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 ZeS der Stadt D. ist Wohnraum zweckentfremdet, wenn ihm durch die Verfügungs- und/oder Nutzungsberechtigten der Wohnzweck entzogen wird. Die ist nach § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3) a) ZeS u.a. insbesondere der Fall, wenn der Wohnraum für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird.

Die Voraussetzungen für ein Einschreiten der Beklagten auf der Grundlage der genannten Bestimmungen liegen vor.

Die Ermächtigung zum Erlass der hier in Rede stehenden Satzung in § 10 Abs. 1 WAG NRW entspricht ihrem Ziel und Zweck nach der Regelung in Art 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG vom 4.11.1971, durch die die Landesregierungen ermächtigt werden, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf. Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil vom 04.02.1975 -2 BvL 5/74-, BVerfGE 38, 348 u.a. ausgeführt, dass der in der Regelung enthaltene Genehmigungsvorbehalt als Verbot mit Befreiungsvorbehalt nach Inhalt, Zweck und Ausmaß den Vorgaben von Art. 80 Abs. 1 Satz 1 und 2 GG (Parlamentsvorbehalt) genügt und auch nicht gegen Art. 14 GG verstößt.

Diese Ausführungen lassen sich ohne weiteres auf die hier in Rede stehende Ermächtigung an den Satzungsgeber in § 10 WAG NRW übertragen

vgl. insoweit auch VGH Baden-Württemberg, Urteil v. 8.12.2015 -3 S 248/15-, juris.

Anhaltspunkte dafür, dass die Satzung ihrerseits ganz oder In Teilen gegen höherrangiges Recht verstoßen würde, insbesondere die Vorgaben der Ermächtigungsgrundlage in § 10 WAG NRW nicht gegeben seien, liegen nicht vor und werden von dem Kläger auch nicht geltend gemacht.

Die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3)a) ZeS liegen vor.

Die von dem Kläger vorgenommene kurzfristige Vermietung an Personen aus dem arabisch sprechenden Raum, die bzw. deren Angehörige sich zum Zweck einer medizinischen Behandlung in D. aufhalten (sog. Medizintouristen), stellt eine Fremdenbeherbergung im Sinne der genannten Bestimmung dar.

Das Gericht geht zunächst davon aus, dass die im Tatbestand wiedergegebenen Feststellungen der Beklagten anlässlich der verschiedenen Ortstermine zutreffend sind. Der Kläger ist diesen auch weder im Verwaltungsverfahren noch im Klageverfahren substantiiert entgegengetreten.

Die von dem Kläger jedenfalls zum maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides praktizierte Vermietung seiner Wohnung stellt auch eine „Fremdenbeherbergung“ dar. Insoweit ist in der Rechtsprechung geklärt, dass Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts die Überlassung von Wohnraum an Personen bezeichnet, die nur vorübergehend unterkommen wollen und ihre eigentliche Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“. Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, nur einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus

Vgl. VG Berlin, Urteil v. 16.08.2005 -10 A 119.00-, juris; Bayerischer VGH, Beschluss v. 07.12.2015 -12 ZB 15.2287-, juris.

Entscheidend ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept, wobei eine bestimmte Verweildauer, ab der nicht mehr von einer Zweckentfremdung auszugehen ist, nicht benannt werden kann. Jedenfalls ist die hier zum Zeitpunkt des Erlasses des streitgegenständlichen Bescheides vom 05.10.2017 erfolgte Vermietung an Personen, die sich zu einem nur eingeschränkten Zweck nämlich der Durchführung einer medizinischen Behandlung in D. aufhalten, nicht als Vermietung von Wohnraum im Sinne einer auf Dauer angelegten Wohnnutzung anzusehen.

Entgegen der Ansicht des Klägers ist der Bescheid der Beklagten vom 05.10.2017 auch hinreichend bestimmt im Sinne von § 37 Abs. 1 VwVfG. Ihm ist mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen, dass die Vermietung der Wohnung des Klägers an Personen, die sich nur vorübergehend in D. aufhalten, ohne hier auf Dauer wohnen zu wollen, beendet werden soll. Das Bestimmtheitsgebot erfordert es nicht, dem Kläger insoweit konkrete Anweisungen zu erteilen. Im Hinblick von der von ihm praktizierten kurzfristigen Vermietung, liegt es in seiner Hand, den gewünschten Zustand ohne weiteres durch Neuvermietung der Wohnung an Personen, die an einem dauerhaften Wohnen in D. interessiert sind, herzustellen. Insoweit obliegt es ihm, durch Vertragsschluss etwa mit Familien, deren Mitglieder in D. oder Umgebung beruflich tätig sind und/oder einer schulischen oder sonstigen Ausbildung nachgehen sicherzustellen, dass ein Interesse der Mietpartei an einem dauerhaften Wohnen gegeben ist.

Der Bescheid der Beklagten ist schließlich auch nicht deshalb rechtswidrig, weil er allein an den Kläger und nicht auch an seine Ehefrau gerichtet ist. Es bleibt der Beklagten unbenommen, vor einer etwaigen Durchsetzung der Verfügung durch Ergreifen von Vollstreckungsmaßnahmen eine Duldungsverfügung gegen die Miteigentümerin der Wohnung zu erlassen und damit das ohnehin nur gegebene (behebbare) Vollzugshindernis zu beseitigen. Im Übrigen ist jeder Miteigentümer im Rahmen des hier in Rede stehenden Zweckentfremdungsverbots verpflichtet, an der Vermietung der Wohnung zu Wohnzwecken mitzuwirken und gegebenenfalls von dem anderen Miteigentümer eine dem gemeinsamen Interesse entsprechende Verwaltung der Wohnung (§ 745 Abs. 2 BGB) zu verlangen.

Die Klage ist nach alledem mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

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1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
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2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
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3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
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4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
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5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Statt in Schriftform kann die Einlegung des Antrags auf Zulassung der Berufung auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen.

Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.

Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

5.000,00 €

festgesetzt.

Gründe

Der festgesetzte Streitwert entspricht dem gesetzlichen Auffangstreitwert im Zeitpunkt der Klageerhebung (§ 52 Abs. 2 GKG).

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.

Statt in Schriftform kann die Einlegung der Beschwerde auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen.

Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.