Verwaltungsgericht Köln, 8 K 1960/16

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Löschung einer zu Lasten ihres Grundstücks eingetragenen Baulast.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung Bad I. , Flur 00, Flurstück 0000 mit der postalischen Anschrift C.---------weg 0-0, 00000 Bad I. . Auf dem Nachbargrundstück mit der postalischen Anschrift C.---------weg 0 betreibt die D. L. Einrichtungen im T. seit 2005 das Altenheim „N. “.

Das Grundstück der Klägerin liegt im Geltungsbereich der Bebauungspläne Nr. 1 und Nr. 1a der Stadt C1. I. , für die der Rat der Beklagten am 22. April 1965 einen Satzungsbeschluss fasste. Der Bebauungsplan Nr. 1 enthält Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung und trifft für das klägerische Grundstück die Festsetzung „Baugrundstück für den Gemeinbedarf“. Der Bebauungsplan Nr. 1a enthält Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung.

Der zeitgleich mit den Bebauungsplänen beschlossene Flächennutzungsplan der Beklagten wies in der damaligen Fassung für das klägerische Grundstück die Darstellung „Öffentliche Grün- und Freifläche“ auf und enthielt einen roten Gebäudeeintrag, der nach der Legende ein „öffentliches Gebäude oder Gebäude besonderer Bedeutung“ darstellte.

Mit Schreiben vom 16. Dezember 1965 wurden die Bebauungspläne Nr. 1 und Nr. 1a dem Regierungspräsidenten Köln zur Genehmigung nach § 11 Bundesbaugesetzbuch 1960 (BBauG) vorgelegt. Nachdem der Regierungspräsident zuvor die Genehmigung des Flächennutzungsplanes nur teilweise erteilt hatte, genehmigte er am 25. März 1966 die Bebauungspläne ebenfalls nur teilweise. Für die mit den nicht genehmigten Darstellungen des Flächennutzungsplans übereinstimmenden Festsetzungen (Nr. 1.11, 1.12, 1.13 und 1.14) versagte er die Genehmigung. Zur Begründung führte der Regierungspräsident aus, die Genehmigung müsse für diese Teilflächen versagt werden, weil die Festsetzungen gegen § 1 Abs. 5 BBauG (Eingriff in Natur- und Landschaftsschutz) verstießen.

Die Genehmigung der Bebauungspläne wurde am 4. Juli 1966 bekanntgemacht. Dem Rat der Beklagten wurde der Bebauungsplan nicht erneut zur Beschlussfassung vorgelegt.

Bereits am 28. Juni 1966 hatte die Beklagte Widerspruch gegen die teilweise Versagung der Genehmigung der Bebauungspläne mit der Begründung erhoben, man habe sich seit Jahren um einen neuen Verlauf der Grenze des Landschaftsschutzgebietes bemüht. Gegen die Landschaftsschutz-VO, die nicht den Vorstellungen des Rates entspreche, stünde „kein Rechtsmittel“ zur Verfügung. Der Rat habe daher nur noch die Möglichkeit der Verwirklichung der von ihm vorgesehenen Landschaftsschutzgrenzen durch eine Verankerung in den Bauleitplänen gesehen.

Mit Bescheid vom 17. April 1967 wies der Regierungspräsident den Widerspruch mit der Begründung zurück, die Bauleitpläne hätten nach § 1 Abs. 5 BBauG den Belangen des Natur- und Landschaftsschutzes und der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu dienen. Die im Flächennutzungs- bzw. Bebauungsplan vorgesehene Nutzung greife teilweise in Natur- und Landschaftsschutzgebiete ein. Die Grenze des Landschaftsschutzgebietes entspreche den landschaftlichen Notwendigkeiten.

Im Jahr 1973 wurde der Flächennutzungsplan neu aufgestellt und in der Folge zahlreichen Änderungen unterworfen. In der derzeit gültigen Fassung finden sich für die Gemeinbedarfsfläche auf dem klägerischen Grundstück die Darstellungen „sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ und der Buchstabe „A“ für Altenheim.

Nachdem die Klägerin ein auf dem Baugrundstück vorhandenes, ehemaliges Altenheim abgerissen hatte, stellte sie am 25. November 2013 bei der Beklagten einen Bauantrag zum Bau von 4 Mehrfamilienhäusern und Garage. Sie beabsichtigte, die Wohnungen alsbald an Interessenten weiterzuveräußern.

Mit Schreiben vom 5. Februar 2014 wies die Beklagte darauf hin, dass das Planungsrecht eine Fläche für Gemeinbedarf vorsehe und die Nutzung für öffentliche Zwecke auf dem Grundstück überwiegen müsse. In der Folge schlug die Beklagte der Klägerin zwei Möglichkeiten vor, wonach der Bauantrag auf den Gemeinbedarfsflächen genehmigt werden könne. Entweder solle eine Sicherung über eine Baulast mit dem Eigentümer des benachbarten Altenheims „N. “ dahingehend erfolgen, dass eine Mitnutzung der Gemeinschaftsanlagen und Räumen für ärztliche und Pflegebetreuung stattfinde, oder es solle eine Nutzungsvereinbarung mit dem Träger des Altenheims geschlossen werden, wonach dieser im Bedarfsfall die Betreuung und Pflege der Bewohner auf dem klägerischen Grundstück übernehme.

Unter dem 25. Juli 2014 reichte die Klägerin neue Bauantragsunterlagen zur Genehmigung einer „Seniorenwohnanlage mit Garage – Marienpark C1. I. “ ein.

Mit Vereinbarung vom 27./29. August und 12. September 2014 zwischen dem damaligen Eigentümer des Baugrundstücks und der Klägerin und dem Träger des Altenheims „N. “, der D. , verpflichtete sich die D. dazu, im Bedarfsfalle die Betreuung der Bewohner der senioren- und zum Teil behindertengerechten Wohnanlage „N1. “ im C2.--------weg 0 zu übernehmen. Die Betreuungsleistungen wurden im Weiteren näher konkretisiert. Für weitere Einzelheiten wird auf den Text der Nutzungsvereinbarung (Bl. 109 Beiakte 1) verwiesen.

Unter dem 4. November 2014 genehmigte die Beklagte die beantragte Errichtung der Seniorenwohnanlage. Die Baugenehmigung enthielt u.a. die Nebenbestimmung, dass die Nutzungsvereinbarung Bestandteil der Baugenehmigung ist.

Am 28. Oktober 2014 gaben die Klägerin und die damalige Eigentümerin des Baugrundstücks zusätzlich zu der Nutzungsvereinbarung eine Verpflichtungserklärung zur Übernahme einer Baulast ab. Das Bauvorhaben wurde darin als eine Seniorenwohnanlage, bestehend aus vier zusammenhängenden Einzelgebäuden und einer Tiefgarage bezeichnet. Gegenüber der Bauaufsicht verpflichteten sich die Klägerin und der damalige Eigentümer des Baugrundstücks dazu, das oben genannte Objekt ausschließlich im Sinne der Bebauungsplanfestsetzungen als Seniorenwohnanlage zu nutzen und die Wohnungen auf dem freien Markt nicht generell als „Wohnungen“, sondern ausschließlich als Seniorenwohnungen und zu diesem Zwecke anzubieten. Die Wohnanlage sei insofern funktionell in die Betreuungsleistungen des benachbarten Altenheims einzubinden. Diese Einbindung sei durch eine privatrechtliche Vereinbarung mit dem Träger des benachbarten Altenheimes zu sichern. Die Verpflichtung entfalle, sobald sich die planungsrechtlichen Bedingungen für das Grundstück derart änderten, dass das Erfordernis einer öffentlich-rechtlichen Sicherung der Grundstücksnutzung im Sinne der jetzigen Bebauungsplan Festsetzung „Fläche für den Gemeinbedarf“ nicht mehr gegeben sei. Die übernommene Baulast werde dann auf Antrag des Baulastverpflichteten gelöscht. Die Baulast wurde am 17. Dezember 2014 in das Baulastenverzeichnis eingetragen.

Mit Schreiben vom 28. September 2015 beantragte die Klägerin die Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplanes, weil die diese Festsetzungen sichernde Baulast zu einer nicht gewollten Härte führe. Ältere Kaufinteressenten hätten rechtliche Bedenken bei dem Erwerb der Wohnungen. Eine Nutzung der Fläche für öffentliche Zwecke sei bereits ausreichend durch das bestehende Pflegeheim auf dem Nachbargrundstück gesichert. Auch auf dem Nachbargrundstück seien im Übrigen bereits Teile des Pflegeheims der Wohnnutzung zugeführt worden.

Mit Schreiben vom 17. November 2015 hörte die Beklagte die Klägerin zu der beabsichtigten Versagung der Befreiung mit der Begründung an, eine solche könne nicht erteilt werden, weil Grundzüge der Planung berührt würden.

Mit Schreiben vom 1. Dezember 2015 stellte der Prozessbevollmächtigte der Kläger einen Antrag auf Löschung der Baulast. Er führte aus, die Baulast sei zu unbestimmt und der zugrundeliegende Bebauungsplan sei unwirksam.

Den Befreiungs- und Löschungsantrag lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 15. Februar 2015 ab. Zur Begründung führte sie aus, die Befreiung berühre Grundzüge der Planung und der Bebauungsplan sei wirksam. Die Fläche für Gemeinbedarf sei unter Einbeziehung des Flächennutzungsplanes hinreichend präzisiert. Die Baulast sei die planungsrechtliche Grundlage der Baugenehmigung und sei als solche auch hinreichend bestimmt.

Die Klägerin hat am 18. Februar 2016 Klage erhoben.

Zur Begründung trägt sie vor, die Verpflichtungserklärung zur Übernahme der Baulast sei nicht hinreichend bestimmt genug. Das „Objekt“ sei im Baulastenverzeichnis nicht hinreichend konkretisiert worden und werde auf dem Baulastenblatt Nr. 0000 nicht genannt. Die Verpflichtung das Objekt ausschließlich als „Seniorenwohnanlage“ und nicht „generell zum Wohnen“ anzubieten, sei ebenfalls unbestimmt. Seniorenwohnanlagen seien auch Wohngebäude, weil das Baurecht keine diesbezügliche Unterscheidung kenne. Im Übrigen stelle sich die Frage, ob Seniorenwohnungen nur dann vorlägen, wenn alle Bewohner ein gewisses Alter erreicht hätten. Die inhaltliche Unbestimmtheit der Erklärung habe negative Auswirkungen auf die Vermarktung des Objekts. Erwerber könnten nicht beurteilen, ob sie die Voraussetzungen für die Nutzung der Seniorenwohnungen erfüllten. Die „funktionelle Einbindung“ in die Betreuungsleistungen sei ebenfalls unbestimmt. Es sei nicht klar, ob eine Einbindung auch dann erfolgen müsse, wenn Senioren die Betreuungsleistungen weder benötigten noch wünschten. Vor allem sei ungeklärt, ob die Eigentümer die Wohnung verlassen müssten, wenn keine Betreuung gewünscht sei, und was mit den Kindern passiere, die Wohnungen ihrer verstorbenen Eltern erbten. Es bestehe auch kein öffentliches Interesse an der Baulast. Der Bebauungsplan Nr. 1 mit der Festsetzung „Baugrundstück für den Gemeinbedarf“ sei zu unbestimmt und daher unwirksam. Zudem sei der Bebauungsplan auch formell rechtswidrig. Die Genehmigung des Regierungspräsidenten sei mit einer Maßgabe erteilt worden, mit denen der Inhalt des Bebauungsplans geändert worden sei. In solchen Fällen bedürfe es eines so genannten Beitrittsbeschlusses des Rates, mit dem der Rat der Stadt die Änderungen der Genehmigung in seinen gesetzgeberischen Willen aufnehme. Die Bebauungspläne Nr. 1 und Nr. 1a seien auch deshalb unwirksam, weil der Textteil zahlreiche Festsetzungen enthalte, die unbestimmt seien.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 15. Februar 2016 zu verpflichten, die im Baulastenverzeichnis der Beklagten auf Blatt Nr. 0000, Seite 1 lfd. Nr. 1 für das Grundstück C.---------weg 00-00 (Gemarkung I. , Flur 00, Flurstück 0000) am 17. Dezember 2014 eingetragene Baulast „zur Sicherung der Nutzungsart“ zu löschen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt ergänzend vor, die Nutzungsart für das Baugrundstück sei in den Bauantragsunterlagen nicht ausdrücklich abzulesen gewesen und sei daher durch eine Baulast zu sichern gewesen. Die Baulast selbst sei hinreichend bestimmt genug. Für die Aus-legung ließe sich auf die Altersforschung zurückgreifen, die Senioren in vier Altersgruppen einteile. Seniorenwohnungen seien jedenfalls immer an medizinische und all-tägliche Betreuung geknüpft. In der privaten Nutzungsvereinbarung seien die Betreuungsleistungen näher beschrieben, sodass die Baulast durch die Nutzungsvereinbarung konkretisiert werde. Die Bebauungspläne seien wirksam, insbesondere sei die Fläche für Gemeinbedarf unter Einbeziehung des Flächennutzungsplanes hinreichend präzisiert. Ein gesonderter Beitrittsbeschluss sei nicht aktenkundig und es liege auch keine gesonderte Satzungsausfertigung vor.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Verpflichtungsklage,

vgl. zur Statthaftigkeit der auf die Löschung einer Baulast gerichteten Verpflichtungsklage z.B. Oberverwaltungsgericht (OVG) NRW, Beschluss vom 8. August 2013 – 7 A 3001/11 –, juris, Urteile vom 10. Oktober 1996 – 7 A 4185/95 –, juris und vom 9. Mai 1995 – 11 A 4010/92 – , juris.; OVG Bremen, Urteil vom 21. Oktober 1997 – 1 BA 23/97 –, juris; Verwaltungsgericht (VG) Neustadt an der Weinstraße, Beschluss vom 28. April 2003 – 4 L 795/03.NW –, juris; a.A. Dietlein, JuS 1994, S. 381 (384) sowie Couzinet, DÖV 2008, S. 62 (69), die davon ausgehen, es handele sich bei der [Eintragung bzw.] Löschung nicht um einen Verwaltungsakt,

ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die begehrte Aufhebung der Baulast. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 15. Februar 2016 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 S. Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO). Die Beklagte ist verpflichtet, die Baulast zu löschen bzw. auf sie zu verzichten.

Einen Anspruch auf Aufhebung einer Baulast i.S. eines gegen das Baulastenverzeichnis gerichteten Berichtigungsanspruchs hat derjenige, der nach § 83 Abs. 3 S. 2 Bauordnung NRW (BauO NRW) den Verzicht bezüglich der Baulast fordern kann. Aber auch dann, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig ist, hat derjenige, der durch die zur Unrichtigkeit führende Eintragung in seinen Rechten verletzt wird, einen Anspruch darauf, dass die Eintragung gelöscht wird. Der Löschungsanspruch stützt sich auf das - in Artikel 14 GG gewährleistete - Recht auf Eigentum. Er zielt auf die Beseitigung einer Eigentumsbeeinträchtigung ab, die darin besteht, dass das Grundstück ausweislich des Baulastenverzeichnisses öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterliegt, die für den Rechts- und insbesondere für den Grundstücksverkehr von Bedeutung sein können.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Oktober 1996, a.a.O.

Die Klägerin hat jedenfalls einen Anspruch auf Verzicht auf die eingetragene Baulast gem. § 83 Abs. 3 S. 2 BauO NRW. Danach ist auf Antrag der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers der Verzicht zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Das öffentliche Interesse muss in den Fällen verneint werden, in denen die bauaufsichtlichen Belange, wegen derer die Baulast bestellt wurde, nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Oktober 1996, a.a.O., m.w.N.

Im Gegenzug kann ein öffentliches Interesse nur bejaht werden, wenn die Baulast unabhängig von den Gründen ihrer Eintragung zur Sicherung öffentlich-rechtlicher Notwendigkeiten weiterhin erforderlich ist.

Vgl. Wenzel in Gädtke u.a., BauO NRW, Kommentar, 12. Auflage 2011, § 83 Rnrn 60 ff.; Hahn in: Boeddinghaus u.a., BauO NRW, Stand Oktober 2015, § 83 Rnrn 99 ff.; jew. m.w.N.

Vorliegend besteht kein öffentliches Interesse an der Beibehaltung der Baulast. Denn der Bebauungsplan Nr. 1, dessen Festsetzung der Art der baulichen Nutzung durch die Eintragung der Baulast gesichert werden soll, ist unwirksam.

Der Bebauungsplan leidet bereits an einem formellen Mangel. Es fehlt an dem erforderlichen Beitrittsbeschluss des Rates und dementsprechend auch an der erforderlichen Ausfertigung dieses Beschlusses. Muss ein Bebauungsplan von der höheren Verwaltungsbehörde genehmigt werden (vgl. § 11 BBauG 1960) und erfolgt diese Ge-nehmigung nur teilweise oder nur unter Auflagen, muss der Rat sich den geänderten Bebauungsplan vor der Bekanntmachung der Genehmigung zu Eigen machen und einen sog. Beitrittsbeschluss fassen. Fehlt der Beitrittsbeschluss, kann ein solcher Bebauungsplan grundsätzlich nicht wirksam werden.

Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 5. Dezember 1986 – 4 C 31.85 – BRS 46 Nr. 13; OVG NRW , Urteil vom 18. Juni 2003 – 7 A 188/02 –, juris.

Ein Beitrittsbeschluss ist nur dann nicht erforderlich, wenn es sich um rein redaktionelle (klarstellende) Änderungen handelt, durch die der Inhalt des vom Gemeinderat beschlossenen Plans nicht verändert wird. Wenn die Erfüllung der Auflage aber eine materielle Änderung des Gesamtplans bewirkt, ist der Beitrittsbeschluss für die Wirksamkeit des Bebauungsplanes unverzichtbar.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. August 1989 – 4 NB 24/88 –, juris; OVG NRW, Urteil vom 18. Juni 2003, a.a.O.

Ist ein Beitrittsbeschluss des Rates zu der Genehmigung erforderlich, so bedarf es dann schließlich auch einer Ausfertigung dieses Beitrittsbeschlusses, damit nach den o.g. Grundsätzen dokumentiert ist, dass der Inhalt des Plans - in der Fassung, die er durch den Beitrittsbeschluss erhalten hat - mit dem Willen des gemeindlichen Beschlussorgans übereinstimmt.

Nach diesen Maßstäben waren der Bebauungsplan Nr. 1 (und im Übrigen auch der hier nicht entscheidungserhebliche Bebauungsplan Nr. 1a) von Anfang an unwirksam. Nach dem damals geltenden § 11 BBauG bedurfte der Bebauungsplan Nr. 1 der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde, hier des Regierungspräsidenten. Dieser hatte die Bebauungspläne Nr. 1 und 1a jedoch lediglich teilweise genehmigt, nämlich mit Ausnahme der in dem Bebauungsplan bezeichneten Festsetzungen, die mit den nicht genehmigten Darstellungen des Flächennutzungsplans übereinstimmen. Ein Beitrittsbeschluss des Rates war aber anschließend nicht erfolgt. Die Teilgenehmigung vom 25. März 1966 war schließlich am 4. Juli 1966 bekannt gemacht worden.

Bei den „Auflagen“ des Regierungspräsidenten handelte es sich auch nicht lediglich um Klarstellungen oder andere Änderungen redaktioneller Art, die ohne Einfluss auf den Inhalt des Plans gewesen wären. Die teilweise Nichtgenehmigung der Bebauungspläne wurde von Seiten des Regierungspräsidenten damit begründet, dass die Planung zum Teil gegen § 1 Abs. 5 BBauG und die Landschaftsschutzverordnung verstoße. Damit hat der Regierungspräsident den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans deutlich eingeschränkt und den Inhalt des Plans verändert. Es ist nicht auszuschließen, dass der Rat bei nochmaliger Befassung die getroffenen Festsetzungen dementsprechend geändert oder einzelne Festsetzungen verdichtet hätte. Dass es sich bei der Nichtgenehmigung einzelner Festsetzungen nicht um eine bloße Marginalie handelte, ergibt sich zudem auch schon aus dem Umstand, dass die Beklagte bzw. der Oberbürgermeister der Beklagten gegen die Teilgenehmigung des Regierungspräsidenten Widerspruch eingelegt haben, weil sie mit Hilfe der Bauleitplanung gehofft hatten, die in der Landschutzverordnung vorgesehenen Landschaftsschutzgrenzen umgehen zu können.

Der Bebauungsplan Nr. 1 leidet darüber hinaus auch an einem materiellen Fehler. Die auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 f) BBauG gestützte Festsetzung „Baugrundstück für den Gemeinbedarf“ ist nicht hinreichend bestimmt genug. Ihr lässt sich nicht hinreichend klar entnehmen, für welchen konkreten Zweck sie getroffen wurde.

Das erforderliche Maß der Konkretisierung von Festsetzungen eines Bebauungsplans richtet sich danach, was nach den Verhältnissen des Einzelfalles (Planungsziele, örtliche Verhältnisse) für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist und dem Gebot gerechter Abwägung der konkret berührten privaten und öffentlichen Belange entspricht. Die Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf ohne konkretisierenden Zusatz ist im Regelfall unwirksam, weil ohne festgesetzte nähere Zweckbestimmung eine Bandbreite höchst unterschiedlicher Vorhaben des Gemeinbedarfs zugelassen würde. So wäre weder das Planungsziel hinreichend deutlich erkennbar noch könnte geprüft werden, ob die Festsetzung der Gemeinbedarfsfläche mit den Festsetzungen für die Nachbargrundstücke vereinbar ist.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Januar 1995 – 4 NB 43.93 –, BRS 57 Nr. 22 m. w. N. und OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 – 10 D 20/07.NE –, juris.

Ausgehend von diesen Grundsätzen lässt sich der Festsetzung „Baugrundstück für den Gemeinbedarf“ eine hinreichend bestimmte Zweckbestimmung nach den Umständen des vorliegenden Falles nicht entnehmen. Die Bandbreite möglicher Einrichtungen von zum Beispiel Altenheimen, Kindergärten, Jugendzentren, Heimen für Obdachlose, Asylbewerberunterkünften usw. erfordert vielmehr eine weitere Konkretisierung, damit die Eigentümerin und auch die Eigentümer benachbarter Grundstücke erkennen können, welche von mehreren in Frage kommenden unterschiedlichen Nutzungen auf ihrem Grundstück und im näheren Umfeld ihres Grundstücks zulässig sein sollen.

Die Unbestimmtheit kann auch nicht mit Hilfe der Auslegung überwunden werden. Grundsätzlich sind Bebauungsplänen wie andere Rechtsnormen auch der Auslegung zugänglich. Es reicht aus, wenn ihr Norminhalt durch die allgemeinen Auslegungsmethoden unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und des erkennbaren Willens des Plangebers zweifelsfrei ermittelt werden kann. Der Kanon der klassischen Auslegungsgrundsätze umfasst dabei die Auslegung aus dem Wortlaut der Norm (grammatische Auslegung), aus ihrem Zusammenhang (systematische Auslegung), aus ihrem Zweck (teleologische Auslegung) sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 14. Dezember 1995 – 4 N 2.95 –, juris und vom 24. Januar 1995 – 4 NB 3.95 –, juris.

Eine Auslegung mit Hilfe der textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan führt hier nicht zu einer Bestimmtheit der Festsetzungen, weil die textlichen Festsetzungen keine Konkretisierungen hinsichtlich der Fläche enthalten, sondern in erster Linie gestalterische Vorgaben machen. Auch aus der Begründung des Bebauungsplans ergeben sich keine konkreten Vorgaben zu der Flächenfestsetzung. Darüber hinaus wäre die Planbegründung aber auch ohnehin nicht Bestandteil des normativen Teils des Bebauungsplans und kann bereits deshalb die erforderliche Zweckbestimmung nicht übernehmen. Auch ein Rückgriff auf den Flächennutzungsplan kann nicht zur Bestimmtheit der Festsetzung führen. Aufgrund der verfolgten Planungsziele und der fehlenden Detailschärfe von Flächennutzungsplänen erscheint es bereits höchst zweifelhaft, ob die Darstellungen eines Flächennutzungsplanes die Festsetzungen eines Bebauungsplanes überhaupt präzisieren können. Ungeachtet dessen enthielt der zeitgleich mit dem Bebauungsplan Nr. 1 aufgestellte Flächennutzungsplan aber auch ohnehin lediglich die Darstellung „Öffentliche Grün- und Freifläche“ und einen roten Gebäudeeintrag, wonach dort ein öffentliches Gebäude oder ein Gebäude besonderer Bedeutung vorhanden war. Eine nähere Konkretisierung erfährt die Festsetzung des „Baugrundstücks für den Gemeinbedarf“ damit nicht. Dass in dem heute geltenden Flächennutzungsplan eine Signatur nach der Planzeichenverordnung auf ein Altenheim hinweist, ist zudem unbeachtlich. Abgesehen davon, dass der Bebauungsplan keine ausdrückliche Verweisung auf den jeweils geltenden Flächennutzungsplan enthält, wäre eine solche dynamische Verweisung auch unzulässig. Der Flächennutzungsplan würde dann nämlich den planungsrechtlichen Kerngehalt des Bebauungsplans steuern und seine Dynamisierung würde folglich den jeweiligen Regelungsgehalt vom ursprünglichen Planungswillen der Gemeinde lösen.

Vgl. allg. zur Zulässigkeit dynamischer Verweisungen Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 1. März 1978 – 1 BvR 786/70 –, juris.

Steht nach alledem die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 1 fest, kann an der Baulast zu Lasten des klägerischen Grundstücks kein öffentliches Interesse mehr bestehen. Damit sollte nämlich die Nutzung der Wohnungen als Seniorenwohnungen und damit für soziale, der Festsetzung des Bebauungsplanes entsprechende Zwecke gesichert werden.

Ob die Klägerin darüber hinaus auch einen Anspruch auf Löschung der Baulast hat, weil das Baulastenverzeichnis wegen der Unbestimmtheit des Inhalts unrichtig ist, kann nach den vorangegangen Ausführungen dahinstehen.

Die Kostenentscheidung folgt aus den § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils ergibt sich aus § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.