Verwaltungsgericht Köln, 23 K 3593/15

T a t b e s t a n d

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Gemarkung U. -T. , Flur 00, Flurstück 0000/00. Die Beigeladenen haben im Sommer 2013 das benachbarte Grundstück (Flurstücke 0000/00 und 0000/00) erworben. Beide Grundstücke, die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, sind jeweils mit einem an der gemeinsamen Grundstücksgrenze grenzständig errichteten Wohnhaus bebaut.

An das Hauptgebäude auf dem Grundstück der Beigeladenen ist rückwärtig ein Anbau angebaut. Im Untergeschoss befindet sich eine Garage, im Erdgeschoss ein Wohnraum und auf dem Anbau eine Dachterrasse. Dieser Anbau war Gegenstand des Bauantrags der Voreigentümer der Beigeladenen vom 6. April 1965. Unter dem 11. Mai 1965 teilte der damalige Bauherr der Beklagten mit, er beabsichtige, nur die Garage im Untergeschoss zu bauen und auf der Betondecke einen Balkon auszubauen. Daraufhin erteilte die Beklagte dem Voreigentümer am 27. Juli 1965 eine Baugenehmigung zur Errichtung einer Garage. Die Schlussabnahme erfolgte am 25. April 1966. Wann der heute vorhandene – dem damaligen Bauantrag, inklusive Wohnraum und Dachterrasse entsprechende – Anbau tatsächlich errichtet wurde, ist unklar.

Unter dem 11. Dezember 2013 stellten die Beigeladenen einen Bauantrag zur Legalisierung des Anbaus sowie zur – im vorliegenden Verfahren nicht relevanten – Herstellung von 2 Fenstern im Hauptgebäude. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens teilte die Beklagte den Klägern mit, dass sie beabsichtige, nach § 73 BauO NRW eine Abweichung von den Abstandregelungen des § 6 BauO NRW zu erteilen. Am 3. Juli 2014 erteilte die Beklagte den Beigeladenen die beantragte Baugenehmigung. Unter dem 4. Juli 2014 übersandte die Beklagte den Klägern die Baugenehmigung; das Übersendungsschreiben war – anders als die Baugenehmigung – nicht mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehen.

Mit Schreiben vom 16. Juli 2014 erhoben die Kläger bei der Beklagten „Einspruch“, den sie im Kern damit begründeten, der fragliche Anbau stehe aufgrund eines Überbaus zum Teil auf ihrem Grundstück; sie befänden sich mit den Beigeladenen noch in Gesprächen über eine etwaige Nachbarzustimmung. Die Beklagte teilte den Klägern daraufhin mit, dass das Widerspruchsverfahren abgeschafft worden sei und dass sie unmittelbar Klage erheben könnten.

Am 22. Juni 2015 haben die Kläger Klage erhoben. Sie verweisen auf ihr Vorbringen im Verwaltungsverfahren und tragen weiter vor, die Klage sei fristgerecht erhoben, da dem Schreiben der Beklagten zur Mitteilung der Baugenehmigung keine Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt gewesen sei. Die danach maßgebliche Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO sei noch nicht abgelaufen. Auch seien ihre Nachbarrechte nicht verwirkt. Denn ihnen sei bis zum Genehmigungsverfahren nicht bekannt gewesen, dass der Anbau illegal errichtet worden sei. Aufgrund ihres „Einspruchs“ sei der Beklagten und den Beigeladenen auch bekannt gewesen, dass sie mit dem Vorhaben nicht einverstanden seien. Ihre Rechte seien verletzt, da der Anbau gegen § 6 BauO NRW verstoße.

Die Kläger beantragen,

die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 3. Juli 2014 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie führt aus, der wohl wechselseitige Überbau sei zivilrechtlich zu regeln und sei für das Baugenehmigungsverfahren nicht relevant. Die Klage sei jedenfalls unbegründet, da etwaige Nachbarrechte verwirkt seien. Auf einer Luftbildaufnahme aus dem Jahr 1970 sei der Anbau bereits zu erkennen, so dass davon auszugehen sei, dass er spätestens im Jahr 1970 errichtet worden sei.

Die Beigeladenen beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor, die Klage sei schon wegen Versäumung der Klagefrist unzulässig. Die den Klägern übersandte Baugenehmigung sei mit einer ordnungsgemäßen Rechtsmittelbelehrung versehen gewesen. Da diese allgemein gehalten gewesen sei, gelte sie auch für die Kläger. Zudem seien die Nachbarrechte verwirkt. Nachdem es zunächst Gespräche über den zivilrechtlich zu klärenden Überbau gegeben habe, hätten sie – was für die Kläger klar zu erkennen gewesen sei – mit erheblichem Aufwand den Anbau renoviert. Dabei hätten sie auf die Akzeptanz der Kläger vertraut und vertrauen dürfen. Schon in der Vergangenheit sei immer wieder am Anbau gearbeitet worden. So sei etwa in den 1970er Jahren die Fassade mit Fliesen verkleidet worden, in den 1980er Jahren seien ein neues Entwässerungssystem und elektrische Rollläden angebracht worden, 1990 sei die komplette Elektrik erneuert worden, 1995 sei der Anbau gedämmt und verklinkert worden und 2004 seien neue Terrassenschiebetüren eingebaut worden. Im Übrigen könnten Nachbarrechte auch dann verwirken, wenn das fragliche Vorhaben ohne Baugenehmigung errichtet worden sei. Schließlich liege kein Abstandflächenverstoß vor. Bei den Gebäuden auf ihrem Grundstück und dem Grundstück der Beigeladenen handele es sich um ein Doppelhaus. Dessen Charakter werde auch nicht durch den Anbau aufgehoben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Klage hat keinen Erfolg.

Dabei kann dahinstehen, ob die Klage fristgerecht erhoben wurde und ob der von den Klägern geltend gemachte Abstandflächenverstoß besteht. Denn ein etwaiges Abwehrrecht der Kläger aus § 6 BauO NRW ist jedenfalls materiell verwirkt.

Ein nachbarliches Abwehrrecht gegen eine bauliche Anlage ist dann verwirkt, wenn die Geltendmachung dieses Rechts objektiv gegen Treu und Glauben verstößt. Verwirkung tritt demnach dann ein, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung des Abwehrrechtes eine längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und wenn weitere Umstände hinzutreten, welche die späte Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Was die „längere Zeit“ anbelangt, während der ein Recht nicht ausgeübt worden ist, obwohl dies dem Berechtigten zuzumuten gewesen wäre, lassen sich grundsätzlich keine allgemeingültigen Bemessungskriterien nennen. Die Dauer des Zeitraums der Untätigkeit des Berechtigten, von der an im Hinblick auf die Gebote von Treu und Glauben von einer Verwirkung des Rechts die Rede sein kann, hängt maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Untätigkeit des Berechtigten führt insbesondere dann zur Verwirkung, wenn der Nachbar darauf vertrauen durfte, dass der Berechtigte sein Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen würde, der Nachbar hierauf auch tatsächlich vertraut hat und sich in folgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Geltendmachung des Abwehrrechtes ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991 – 4 C 4.89 –, juris, Rz. 18ff; OVG NRW, Beschluss vom 7. August 2000 – 10 B 920/00 –, juris, Rz. 10ff und OVG NRW, Beschluss vom 10. Oktober 2012 – 2 B 1090/12 –, juris Rz. 8 und 10.

Die Länge des Zeitraums, den der Berechtigte hat verstreichen lassen, ist hierfür ein gewichtiger Hinweis. Wer sich gegen Rechtsverletzungen wehren will, muss dies – schon aufgrund des nachbarlichen Austauschverhältnisses – innerhalb angemessener Zeit tun.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 8. Januar 1997 – 4 B 228.96 –, juris, Rz. 5 und vom 13. Dezember 1999 – 4 B 101.99 –, juris, Rz. 7.

Ein Vertrauenstatbestand im vorgenannten Sinn kann daher auch entstehen, wenn das umstrittene Vorhaben über lange Jahre vom Berechtigten „widerspruchslos“ hingenommen worden ist und der Bauherr in dieser Zeit Erhaltungsaufwendungen getätigt hat.

So OVG Saarland, Urteil vom 25. Januar 1994 – 2 R 12/93 –, juris.

Gemessen hieran sind etwaige Abwehrrechte der Kläger verwirkt. Der streitige Anbau ist nach den vorliegenden Unterlagen, Luftbildern und Erklärungen der Beigeladenen spätestens im Jahr 1970 errichtet worden. Bis zum „Einspruch“ der Kläger am 16. Juli 2017 sind mithin 44 Jahre vergangen, in denen der Anbau – abgesehen von Renovierungen und Veränderungen der Fassade – unverändert auf dem Grundstück der Beigeladenen gestanden hat. Angesichts dieses erheblichen Zeitraumes durften die Beigeladenen darauf vertrauen, dass die Kläger keine Nachbarrechte mehr geltend machen werde, ohne dass es noch weiterer Umstände bedurfte. Vor dem Hintergrund, dass die nachbarlichen Abwehrrechte – und damit auch die Verwirkung dieser Rechte – grundstücksbezogen sind

vgl. BauVGH, Urteil vom 23. März 1990 – 20 B 89.3055 –, BayVBl 1991, 725; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25. September 1991 – 3 S 2000/91 –,

ist auch unerheblich, ob es in der Zwischenzeit Eigentümerwechsel gegeben hat.

Entgegen der Auffassung der Kläger ist für die Frage der Verwirkung nicht erheblich, dass sie erst durch den Bauantrag der Beigeladenen vom 11. Dezember 2013 erfahren haben, dass der fragliche Anbau nicht genehmigt ist.

In der obergerichtlichen Rechtsprechung ist geklärt, dass materiell-rechtliche Rechte eines Nachbarn auch schon vor und unabhängig von der Erteilung einer Baugenehmigung (also hinsichtlich eines Schwarzbaus) verwirken können. Bei nachträglicher Legalisierung des Vorhabens leben die einmal verwirkten Rechte nicht wieder auf.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991 – 4 C 4.89 –, juris und OVG NRW, Urteil vom 2. März 1999 – 10 A 2343/17 –, juris, Rz. 3.

Der Grund hierfür liegt im besonderen "nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis", das nach Treu und Glauben von den Nachbarn besondere Rücksicht aufeinander fordert. Es verpflichtet sie, durch ein zumutbares aktives Handeln mitzuwirken, einen wirtschaftlichen Schaden des Bauherrn zu vermeiden oder den Vermögensverlust möglichst niedrig zu halten; der Nachbar muss dieser Verpflichtung dadurch nachkommen, dass er nach Erkennen der Beeinträchtigung durch Baumaßnahmen ungesäumt seine nachbarlichen Einwendungen geltend macht, wenn ihm nicht der Grundsatz von Treu und Glauben entgegengehalten werden soll, weil er mit seinen Einwendungen länger als notwendig gewartet hat. Maßgeblicher Anknüpfungspunkt für das vom Nachbarn geforderte Tätigwerden ist also das tatsächliche Erkennen der Beeinträchtigung und nicht eine etwaige Genehmigung des Bauvorhabens.

Dem schließt die Kammer sich insgesamt an.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die Kosten der Beigeladenen waren für erstattungsfähig zu erklären, weil diese eine Antrag gestellt und sich damit selbst dem Kostenrisiko ausgesetzt haben.