Verwaltungsgericht Köln, 23 K 3908/14

T a t b e s t a n d

Der Kläger steht als Berufssoldat im Dienstgrad eines Oberstleutnants im Dienst der Beklagten. Mit Verfügung vom 14. Januar 2014 versetzte die Beklagte den Kläger rückwirkend zum 1. Januar 2014 unter Zusage der Umzugskostenvergütung von Münster nach Bonn. Für den 10. Februar 2014 war der Dienstantritt in Bonn vorgesehen. Der Kläger, der offenbar schon vor Zugang der Versetzungsverfügung über die beabsichtigte Versetzung informiert war, unterzeichnete am 2. Januar 2014 einen Mietvertrag über die neue Wohnung in Bonn zum 1. Februar 2014. Am 3./4. Februar 2014 führte der Kläger den Umzug nach Bonn durch. Nach Zugang der Versetzungsverfügung kündigte der Kläger die bisherige Wohnung. Bis zum 31. Mai 2014 zahlte der Kläger Miete für die bisherige Wohnung; ab dem 1. Juni 2014 war die Wohnung neu vermietet. Die Miete für die bisherige Wohnung betrug 380,00 EUR zuzüglich 144,74 EUR Betriebskostenvorauszahlung und 60,00 EUR für einen Garageneinstellplatz. Die Miete für die neue Wohnung beträgt 590,00 EUR zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 220,00 EUR. In einer Anlage zum Mietvertrag für die bisherige Wohnung heißt es unter 5: „Um eine Mindestmietsicherheit für beide Parteien zu haben, vereinbaren die Parteien eine Mindestmietzeit von 2 Jahren. Daran ist sowohl der Vermieter als auch der Mieter gebunden. Damit kann der Mietvertrag frühestens zum 30. September 2014 gekündigt werden. Ausgenommen ist das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund.“

Mit E-Mail vom 27. Januar 2014 beantragte der Kläger Abschlagzahlungen, u.a. auch mit Blick auf die doppelte Mietzahlung. In der Folgezeit teilte die Beklagte dem Kläger mehrfach mit, dass die Festsetzung der Mietentschädigung erst dann erfolgen könne, wenn das Ende des Mietverhältnisses für die bisherige Wohnung feststehe.

Am 26. Februar 2014 beantragte der Kläger die Zahlung von Umzugskostenvergütung. Nach Nr. 3.3 des Antragsformulars umfasste der Antrag auch die Mietentschädigung bei doppelter Mietzahlung nach § 8 BUKG.

Mit Bescheid vom 21. Mai 2014 setzte die Beklagte die Umzugskostenvergütung fest. Neben den Beförderungsauslagen und Reisekosten setzte die Beklagte 719,29 EUR als Mietentschädigung fest. Hierbei ging sie von einer berücksichtigungsfähigen Miete in Höhe von 380,00 EUR und einer Beendigung des Mietverhältnisses für die alte Wohnung zum 31. März 2014 aus. Hieraus ergaben sich ein Anspruchszeitraum von einem Monat und 25 Tagen und der Betrag von 719,29 EUR.

Hiergegen legte der Kläger am 27. Mai 2014 Beschwerde ein. Zur Begründung führte er im Kern aus, er habe noch gar keinen abschließenden Antrag auf Umzugskostenvergütung gestellt. Daher sei ihm nicht klar, weshalb der Bescheid jetzt ergangen sei, obwohl die doppelte Mietzahlung noch gar nicht beendet sei. Im September 2012 habe er den Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit bis zum 1. Oktober 2014 unterschrieben, weil die die Verwendung in Münster mindestens bis zum 30. Juni 2014 vorgesehen gewesen sei. Diesen Vertrag habe er im Januar 2014 nach Erhalt der Versetzungsverfügung gekündigt. Wegen der Vereinbarung der Mindestmietzeit sei eine kurzfristige Beendigung des Mietverhältnisses jedoch nicht möglich gewesen. Auch sei für ihn die Höhe der berücksichtigten Miete nicht nachvollziehbar.

Mit Beschwerdebescheid vom 23. Juni 2014 – zugestellt am 27. Juni 2014 – gab die Beklagte der Beschwerde hinsichtlich der Höhe der zu berücksichtigenden Miete statt. Maßgeblich sei die Miete inklusive der verbrauchsunabhängigen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung in Höhe von insgesamt 518,74 EUR. Im Übrigen wies sie die Beschwerde zurück. Hierzu führte sie aus, die Befristung des Mietvertrages sei unwirksam, da kein hinreichender Befristungsgrund gegeben und genannt sei. Daher gelte das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ausgehend hiervon sei bis zum 3. Werktag des Monats eine Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats möglich. Der Kläger hätte daher bis zum 4. Januar 2014 zum Ende des Monats März 2014 die bisherige Wohnung kündigen können. Die Kosten für den Garagenstellplatz müssten unberücksichtigt bleiben, weil dem Kläger am neuen Wohnort keine derartigen Kosten entstünden.

Am 21. Juli 2014 hat der Kläger Klage erhoben. Er wiederholt und vertieft die Gründe seiner Beschwerde und trägt ergänzend vor, die Regelung in der Anlage zum Mietvertrag stelle keine unzulässige Befristung des Mietverhältnisses dar, sondern beinhalte die zulässige Vereinbarung einer Mindestmietdauer. Vor dem 14. Januar 2014 hätte er keine Kündigung aussprechen können, weil ihm bis dahin die Versetzungsverfügung und die Zusage der Umzugskostenvergütung noch nicht bekannt gegeben worden seien. Auch die Kosten des Garagenstellplatzes müssten berücksichtigt werden. Denn Sinn und Zweck der Umzugskostenvergütung sei es, die versetzungsbedingten Kosten zu erstatten. Zu diesen Kosten zählten auch die Kosten der Garage. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung hat der Kläger die Klage hinsichtlich der Mietentschädigung für den Garagenstellplatz zurückgenommen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter teilweiser Aufhebung des Bescheides vom 21. Mai 2014 in Gestalt des Beschwerdebescheides vom 23. Juni 2014 zu verpflichten, ihm zusätzlich für die Zeit vom 1. April 2014 bis zum 31. Mai 2014 Mietentschädigung für die bisherige Wohnung zu gewähren.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie nimmt Bezug auf die Gründe der angefochtenen Bescheide und trägt weiter vor, der im Mietvertrag vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts sei unwirksam. Darüber hinaus hätte sich der Kläger nicht auf eine über die prognostizierte Verwendungsdauer in Münster hinausgehende Mietzeit einlassen dürfen. Vor dem Hintergrund, dass der Mietvertrag für die neue Wohnung vom Vermieter schon am 22. Dezember 2013 unterschrieben worden sei, hätte der Kläger ohne Weiteres bis zum 4. Januar 2014 die bisherige Wohnung kündigen können. Eine Mietentschädigung für den Garagenstellplatz komme schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kläger in Bonn keine derartigen Aufwendungen habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Soweit der Kläger die Klage hinsichtlich der ursprünglich begehrten Mietentschädigung für einen Garageneinstellplatz zurückgenommen hat, war das Verfahren nach § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen.

Im Übrigen ist die zulässige Klage begründet; der Kläger hat einen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten zur Gewährung von Mietentschädigung auch für die Monate April und Mai 2014 (§ 113 Abs. 5 VwGO).

In formeller Hinsicht fehlt es – entgegen der Ansicht des Klägers – nicht an dem zur Gewährung von Mietentschädigung notwendigen Antrag. Unter dem 24. Februar 2014 – bei der Beklagten eingegangen am 26. Februar 2014 – hat der Kläger einen Antrag auf Zahlung von Umzugskostenvergütung gestellt. Dieser Antrag umfasst nach der angekreuzten Ziffer 3.3 auch die Mietentschädigung bei doppelter Mietzahlung. Dieser Antrag war auch nicht nur auf die Zahlung von Abschlägen gerichtet, sondern stellt den abschließenden Antrag auf Festsetzung der Mietentschädigung dar.

Rechtsgrundlage für den Anspruch des Klägers ist § 8 Abs. 1 BUKG. Danach wird die Miete für die bisherige Wohnung bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis frühestens gelöst werden konnte, längstens für 6 Monate, erstattet, wenn für dieselbe Zeit Miete für die neue Wohnung gezahlt werden musste.

Ausgehend hiervon hat der Kläger auch für die Monate April und Mai 2014 noch einen Anspruch auf Gewährung von Mietentschädigung. Denn entgegen der Auffassung der Beklagten konnte der Kläger das Mietverhältnis für die bisherige Wohnung nicht früher lösen. Für die Möglichkeit und die Fristen zur Beendigung eines Mietverhältnisses sind grundsätzlich die gesetzlichen Bestimmungen maßgeblich. Nach § 573c Abs. 1 BGB ist die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum durch den Mieter spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Auch im Mietrecht greift jedoch grundsätzlich die Vertragsfreiheit, so dass die Vertragsparteien hiervon Abweichendes vereinbaren können. Vorliegend haben der Kläger und die Vermieterin in der Anlage zum Mietvertrag ergänzend zu § 2 des Mietvertrages bestimmt, dass die Beteiligten bis zum 30. September 2014 auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Diese Bestimmung ist Bestandteil des Mietvertrages geworden. Dies ergibt sich schon daraus, dass unter § 26 des Mietvertrages ausdrücklich auf die Anlagen 1, 2 und 3 hingewiesen wird und diese damit in den Vertrag einbezogen werden. Zudem ist die hier maßgebliche Anlage 3 vom Kläger und einem Vertreter der Vermieterin nochmals gesondert unterschrieben. Zu Recht weist die Beklagte zwar darauf hin, dass es der Anlage nicht bedurft hätte, weil der Formularmietvertrag in § 2 Nr. 5 bereits die Möglichkeit der Erklärung eines Kündigungsverzichts enthält. Daraus, dass diese Ziffer nicht ausgefüllt ist, folgt jedoch nicht die Unbestimmtheit und womöglich Nichtigkeit des Mietvertrages. Denn die Regelung in der Anlage 3 zum Mietvertrag ist hinreichend klar und eindeutig.

Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich bei der Vereinbarung in der Anlage 3 nicht um die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags (§ 575 BGB). Vielmehr haben die Mietvertragsparteien ausdrücklich eine Mindestmietzeit bis zum 30. September 2014 vereinbart und damit für diese Zeit auf die ordentliche – nicht aber die außerordentliche – Kündigung verzichtet. Die Vereinbarung einer Mindestmietzeit ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur – wie vorliegend – durch Individualabrede, sondern sogar durch Allgemeine Geschäftsbedingung für eine Dauer von bis zu vier Jahren zulässig.

Vgl. BGH, Urteile vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04 – und vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05 –.

Aufgrund der vereinbarten Mindestmietzeit durfte der Kläger den Mietvertrag daher nicht vorzeitig kündigen. Daher kommt es auf die Frage, ob der Kläger bis zum 4. Januar 2014 eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages hätte aussprechen können und müssen, nicht an. Die Kammer weist in diesem Zusammenhang jedoch darauf hin, dass von einem Soldaten vor Bekanntgabe der Versetzungsverfügung nicht erwartet werden kann, die Wohnung am bisherigen Dienstort zu kündigen.

So bereits OVG NRW, Urteil vom 10. September 1979 – I A 743/79 –, ZBR 1980, 289.

Mietet der Soldat aufgrund der erwarteten Versetzung gleichwohl schon vor Bekanntgabe der Versetzungsverfügung am neuen Dienstort eine neue Wohnung, so fällt dies in seine Risikosphäre.

Der Anspruch des Klägers ist nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil er sich auf einen Mietvertrag mit einer Mindestmietzeit eingelassen hat. Hierbei ist zunächst der Gesetzeswortlaut zu berücksichtigen, der alleine darauf abstellt, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis frühestens beendet werden kann. Zugleich wird der Anspruchszeitraum auf sechs Monate beschränkt. Vor diesem Hintergrund besteht zur Überzeugung der Kammer kein Grund, die Vorschrift mit Blick auf die Treuepflicht des Soldaten – über den Wortlaut hinaus – so einschränkend auszulegen, dass immer der gesetzlich frühest mögliche Zeitpunkt der Kündigung gemeint ist.

Unabhängig hiervon folgt auch aus der Treuepflicht nicht, dass Soldaten sich nicht auf einen Vertrag mit einer Mindestmietzeit einlassen dürfen. Die Vereinbarung von Mindestmietzeiten hat auf dem Wohnungsmietmarkt inzwischen spürbar an Bedeutung gewonnen. Würde die Vereinbarung einer Mindestmietzeit regelmäßig nicht als mit der Treuepflicht des Soldaten vereinbar angesehen werden, würde dies die Wahlmöglichkeiten der Soldaten bei der Wohnungssuche deutlich und in nicht mehr hinzunehmender Art und Weise einschränken. Ferner ist das in diesem Zusammenhang für den Dienstherrn mit Blick auf die Mietentschädigung bestehende „Risiko“ bereits gesetzlich begrenzt, da die Mietentschädigung – wie zuvor bereits ausgeführt – längstens für sechs Monate gezahlt wird. Damit trägt das Gesetz dem fiskalischen Interesse des Dienstherrn hinreichend Rechnung. Ob sich eine Begrenzung des Anspruchs auf Mietentschädigung dann ergeben kann, wenn die Mietentschädigung wegen einer Mindestmietzeit noch deutlich über die von vornherein prognostizierte Verwendungsdauer am bisherigen Dienstort hinaus gezahlt werden muss, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden. Denn die hier streitigen Monate April und Mai 2014 lagen noch innerhalb der bis zum 30. Juni 2014 prognostizierten Verwendungsdauer des Klägers in Münster.

Schließlich weist die Kammer darauf hin, dass bei der Neufestsetzung der Mietentschädigung die Veränderungen der Nebenkostenvorauszahlungen, die sich aus den Bescheinigungen der Vermieterin vom 7. Februar 2014, undatiert und vom 21. Juli 2014 (vom Kläger als Anlage zum Schriftsatz vom 11. November 2014 übersandt) zu berücksichtigen sind.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Die Kosten der teilweisen Klagerücknahme fallen gegenüber den übrigen Kosten des Verfahrens nicht ins Gewicht.