Verwaltungsgericht Köln, 2 K 6969/14

T a t b e s t a n d:

Die Klägerin ist Gemeinschaftseigentümerin des Grundstücks Gemarkung S. –M. , Flur 00, Flurstück 0000/0, (I.------straße 0, 00000 L. ), welches mit einem mehrgeschossigen Wohngebäude bebaut ist. Die Beigeladenen sind Miteigentümer des nordöstlich angrenzenden Grundstücks Gemarkung S. –M. , Flur 00, Flurstück 0000 (vormals 0000/0). Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des am 27. Dezember 1989 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 00000/00 der Beklagten. Der Bebauungsplan weist für das Vorhabengrundstück ein allgemeines Wohngebiet aus, bestimmt die überbaubare Grundstücksfläche des Grundstücks durch Festsetzung einer straßenseitigen Baulinie und seitlicher und rückwärtiger Baugrenzen und bestimmt, dass höchstens ein Vollgeschoss zulässig ist. Der Plan setzt weiterhin die geschlossene Bauweise fest und bestimmt für den rückwärtigen Bereich des Vorhabengrundstücks, dass dort existente Bäume zu erhalten sind. Unter Ziffer 1.2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ist ferner festgesetzt, dass Stellplätze und Garagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausgeschlossen werden. Das Grundstück der Beigeladenen wie auch das der Klägerin sind darüber hinaus im Bebauungsplan als Teil eines Erhaltungsgebiets nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB bezeichnet und liegen im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. E 26 der Beklagten.

Einen Antrag der vormaligen Eigentümerin des Flurstücks 0000/0, welches zum damaligen Zeitpunkt nur mit einer nahe dem Straßenrand gelegenen Garagenzeile, bestehend aus acht Garagen, bebaut war, auf Erteilung eines Bauvorbescheids für die Errichtung eines viergeschossigen Wohngebäudes lehnte die Beklagte unter Hinweis auf die entgegenstehenden Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 00000/00 ab. Den Normenkontrollantrag der Eigentümerin gegen diese städtebauliche Satzung lehnte das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen durch Urteil vom 30. August 1995 (Az.: 7 a D 67/92.NE) ab.

In den Folgejahren wurde die Mehrzahl der auf dem Vorhabengrundstück existenten Bäume auf Antrag der damaligen Grundstückseigentümer mit Genehmigungen der Beklagten vom 5. Februar 1998, 5. Dezember 2005, 12. Dezember 2007 und 6. Februar 2008 gefällt; in den Erlaubnisbescheiden vom 5. Februar 1998 und vom 6. Februar 2008 wurden für die Entfernung der geschützten Bäume Ersatzpflanzungen angeordnet.

Durch Schreiben vom 24. Oktober 2011 teilte der damalige Baudezernent der Beklagten den Voreigentümern mit, es liege im großen Interesse der Stadt L. , wenn sie sich für eine Bebauung des Flurstücks 0000/00 mit Wohnungen entscheiden würden; sie seien eingeladen, sich unverbindlich über die Möglichkeiten einer Bebauung sowie der öffentlichen Förderung beraten zu lassen.

Unter dem 20. September 2012 erteilte die Beklagte den Voreigentümern auf deren Antrag vom 20. Juni 2012 einen Bauvorbescheid für die Errichtung eines dreigeschossigen Wohngebäudes mit sieben Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit acht Einstellplätzen auf dem Flurstück 0000/0 und befreite gleichzeitig von Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 00000/00. Die von der Klägerin hiergegen angestrengte Klage 2 K 2887/14 erledigte sich, nachdem die Beigeladenen als Rechtsnachfolger der Bauherren auf die Ausnutzung des Vorbescheides verzichtet hatten.

Am 24. Juli 2014 stellten die Beigeladenen bei der Beklagten einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung unter Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 00000/00 für den Neubau eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses nebst Staffelgeschoss und eingeschossigem Anbau mit Dachterrasse an der Grenze zum Grundstück der Klägerin mit insgesamt drei Wohneinheiten sowie einer Tiefgarage mit neun Einstellplätzen. Durch Bescheid vom 10. November 2014 erteilte die Beklagte den Beigeladenen eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 00000/00 hinsichtlich der Baugrenze, der Geschossigkeit und der Dachform. Zur Begründung führte sie aus, die Befreiung sei städtebaulich vertretbar und mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Durch das Bauvorhaben werde eine Baulücke geschlossen, die bisher nur mit Garagen bebaut sei und somit eine Mindernutzung darstelle, die bei einer Neuaufstellung des Bebauungsplans so nicht mehr festgesetzt würde. Eine Nachverdichtung der Wohnbebauung an dieser Stelle werde ausdrücklich sowohl aus wohnungspolitischen und ökologischen Gründen befürwortet. Durch Bescheid vom 11. November 2014 erteilte die Beklagte den Beigeladenen ferner die begehrte Baugenehmigung, wobei sie eine Abweichung von den Bestimmungen der §§ 29 Abs. 1 BauO NRW und 133 Abs. 1 SBauVO NRW zuließ. Die Baugenehmigung wurde der Klägerin am 14. November 2014 zugestellt.

Die Klägerin hat am Montag, dem 15. Dezember 2014 Klage erhoben.

Sie macht geltend, die erteilte Baugenehmigung verletze sie in ihren Nachbarrechten. Die Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans sei rechtswidrig, weil Grundzüge der Planung berührt würden. Das Vorhabengrundstück sei eine typische Parkanlage in privatem Eigentum gewesen, die eine hohe Lebensqualität für die anliegende Nachbarschaft habe. Die große Bedeutung dieser Grundstücksfläche habe auch das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) in seinem Normenkontrollurteil vom 30. August 1995 betont. Das Grundstück sei mit seinem Parkcharakter die „grüne Lunge“ umgebender Straßenzüge gewesen. Die Normenkontrollentscheidung zeige, welche Qualität und Wichtigkeit auch die Beklagte diesem Grundstück seinerzeit beigemessen habe. Den Festsetzungen des Bebauungsplans, von denen hier dispensiert worden sei, komme weiterhin nachbarschützender Charakter zu. Dies ergebe sich aus der Planbegründung selbst, in der ausgeführt werde, dass weitergehende bauliche Verdichtungen nicht mehr tragbar und unvereinbar mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse seien. Die erteilte Befreiung sei im Übrigen gegenüber der Klägerin rücksichtslos, weil sie eine überdimensionierte Bebauung auf der streitigen Baufläche zulasse und der Klägerin so jede Blickbeziehung zum Rhein nehme. Nachbarrechtswidrig seien zudem von der Beklagten Abweichungen von brandschutzrechtlichen Bestimmungen zugelassen worden. Denn diese Regelungen dienten auch dazu, eine Brandausbreitung auf angrenzende Nachbargrundstücke zu vermeiden. Die erteilte Baugenehmigung verstoße ferner gegen § 12 Abs. 2 BauNVO 1977, weil die genehmigte Tiefgarage mit neun Stellplätzen nicht nur dem Bedarf innerhalb des Wohngebiets diene. Ferner führten die Lüftungsöffnungen der Tiefgarage zu rücksichtslosen Auswirkungen auf ihr Grundstück und verletzten die nachbarschützende Norm des § 51 Abs. 7 BauO NRW. Auch entstehe bei ihr ein Gefühl des Erdrücktseins, weil aus den Fenstern der betroffenen Hausseite künftig nur ein Blick auf eine wenige Meter entfernte Hauswand möglich sei. Ferner habe sich die Sorge, dass es aufgrund der wegen der großdimensionierten Tiefgarage notwendigen „weißen Wanne“ durch eine Verdrängung des Grundwassers zur Gefahr der Überflutung der im Souterrain gelegenen Wohnräume ihres Gebäudes komme. Schließlich würden die Regelungen der Erhaltungssatzung Nr. E 26 verletzt, welche auch ihren Interessen als Anwohnern dienten.

Die Klägerin beantragt,

die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Beklagten vom 11. November 2014 (Az.: 00/000/0000/0000) und den Befreiungsbescheid der Beklagten vom 10. November 2014 (Az.: 00/000/0000/0000) aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 00000/00 seien nicht nachbarschützend. Die angefochtene Baugenehmigung verstoße auch nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme, insbesondere, wenn man die deutlich größere Bautiefe auf dem klägerischen Grundstück in den Blick nehme. Das Vorhalten von zwei bis drei Stellplätzen je Wohnung entspreche der Lebenswirklichkeit. Hinsichtlich der Abweichungen von § 29 Abs. 1 BauO NRW und § 133 Abs. 1 SBauVO NRW sei nicht erkennbar, dass sich insoweit eine irgendwie geeignete Gefährdungssteigerung für die Klägerin ergeben könne.

Die Beigeladenen beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie machen geltend, den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan komme im vorliegenden Fall ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan keine nachbarschützende Wirkung zu. Einen Anspruch auf freie Aussicht habe die Klägerin ebenfalls nicht. Die Abweichung von brandschutzrechtlichen Vorschriften verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Erhaltungssatzung entfalte keine nachbarschützende Wirkung. Für eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme lägen im vorliegenden Fall ebenfalls keine hinreichenden Anhaltspunkte vor. Die geltend gemachte Überflutungsgefahr sei eine rein zivilrechtliche Problematik und könne nicht im Wege einer Baunachbarklage geltend gemacht werden.

Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses wird auf die Niederschrift vom 30. April 2015 Bezug genommen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens und des Verfahrens 2 K 2887/14 sowie auf den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die zulässige - insbesondere fristgerecht erhobene - Anfechtungsklage der Klägerin ist begründet. Die Baugenehmigung der Beklagten vom 11. November 2014 und deren Befreiungsbescheid vom 10. November 2014 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin im Sinne von § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO in ihren Rechten als Gemeinschaftseigentümerin des Grundstücks Gemarkung S. –M. , Flur 00, Flurstück 0000/0.

Die Baugenehmigung ist nachbarrechtswidrig, weil die Erteilung einer Befreiung für die Überschreitung der im Bebauungsplan Nr. 00000/00 der Beklagten festgesetzten hinteren Baugrenze und für die Überschreitung der als Höchstgrenze festgesetzten Zahl der Vollgeschosse sich aus dem Bauplanungsrecht ergebende Abwehrrechte der Klägerin verletzt. § 31 Abs. 2 BauGB sieht vor, dass bei der Abweichung von Festsetzungen eines Bebauungsplans auch nachbarliche Interessen zu würdigen sind und entfaltet damit drittschützende Wirkung. Nach ständiger Rechtsprechung besteht Drittschutz des Nachbarn bei einer rechtswidrigen Befreiung von einer nicht nachbarschützenden Festsetzung nur, wenn seine nachbarlichen Interessen nicht hinreichend berücksichtigt worden sind. Das beurteilt sich wiederum nach den Maßstäben, die zum drittschützenden Gebot der Rücksichtnahme entwickelt worden sind. Bei einer fehlerhaften Befreiung von einer nachbarschützenden Festsetzung eines Bebauungsplans ist ein nachbarlicher Abwehranspruch hingegen immer gegeben; hier führt mit anderen Worten jeder Fehler bei der Anwendung von § 31 Abs. 2 BauGB zur Aufhebung der Baugenehmigung,

vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 27. August 2013 – 4 B 39.13 -, BauR 2013, 2011; Beschluss vom 08. Juli 1998 – 4 B 64/98 -, BRS 60 Nr. 183; OVG NRW, Urteil vom 17. Dezember 2008 – 10 A 2999/07 -, BRS 73 Nr. 67; OVG NRW, Beschluss vom 25. Juni 2003 – 7 B 13/03 – JURIS; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zum BauGB, § 31 (Stand: Februar 2015) Rdnr. 69 mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung.

In Anwendung dieser Grundsätze ist die von der Beklagten erteilte Befreiung nachbarrechtswidrig. Denn hier wurde objektiv fehlerhaft (1.) von nachbarschützenden Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 00000/00 (2.) dispensiert.

1. Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann die Baugenehmigungsbehörde von Festsetzungen eines Bebauungsplans nur dann befreien, wenn Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Durch das Erfordernis der Wahrung der Grundzüge der Planung will der Bundesgesetzgeber sicherstellen, dass die Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht beliebig durch Verwaltungsakt außer Kraft gesetzt werden. Die Änderung eines Bebauungsplans obliegt nach § 1 Abs. 8 BauGB nämlich allein dem Ortsgesetzgeber und nicht der Bauaufsichtsbehörde. Hierfür ist nach den §§ 3 und 4 BauGB grundsätzlich ein bestimmtes Verfahren unter Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange vorgeschrieben. Diese Regelungen dürfen nicht durch eine großzügige Befreiungspraxis der Bauaufsichtsbehörde unterlaufen werden. Ob die Grundzüge der Planung im Einzelfall berührt werden, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwider läuft. Je tiefer eine Befreiung in das Interessengeflecht der Planung des Ortsgesetzgebers eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die allein im Wege der (Um-) Planung möglich ist,

so grundsätzlich Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 05. März 1999,- 4 B 5.99 -, BRS 62 Nr. 99; ferner etwa OVG NRW, Urteil vom 17. Dezember 2008, a.a.O; Söfker, a.a.O., § 31 Rdnr. 36 m.w.N.

Gemessen daran hat die erkennende Kammer keinen vernünftigen Zweifel daran, dass die auch das Baugrundstück der Beigeladenen erfassenden Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 00000/00 zur Geschossigkeit und zur überbaubaren Grundstücksfläche einen Grundzug der gemeindlichen Planung darstellen, der durch das Handeln der Baugenehmigungsbehörde unangetastet bleiben sollte und von dem deshalb objektiv- rechtlich nicht befreit werden durfte. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans Nr. 00000/00 der Beklagten ist es Ziel der gemeindlichen Planung, den historisch gewachsenen Kernbereich von L. -S1. mit seinem hohen baulichen Erhaltungswert zu sichern und das in seiner Höhenentwicklung harmonische Rheinpanorama zu erhalten. Der vorhandene Baubestand sollte gesichert werden und städtebauliche Fehlentwicklungen insbesondere hinsichtlich der zulässigen Geschosszahlen und Gebäudehöhen sowie eine weitere Ausdehnung der Gastronomie sollten verhindert werden. Im festgesetzten allgemeinen Wohngebiet entlang der I.------straße sind außerdem Stellplätze und Garagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausgeschlossen worden, damit die in diesem Bereich bestehenden Freiflächen nicht versiegelt werden. Zum Schutz des Baumbestandes sind schützenswerte Baumstandorte festgesetzt worden. Soweit es das Baugrundstück der Beigeladenen betrifft, ist der überbaubare Bereich von der Satzungsgeberin ganz bewusst in Orientierung an den vorhandenen Baubestand festgesetzt worden. Dass es sich dabei zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nur um eine Garagenzeile gehandelt hat, ist ohne Belang. Ganz im Gegenteil: Auch diese Garagenzeile war damals Bestandteil der bestehenden Bebauung. Sie prägte gerade durch ihre von der übrigen Bebauung abweichende deutlich kleinere bauliche Dimension und des damit verbundenen baulichen Kontrasts in diesem gewachsenen Kernbereich von S1. dieses Gebiet maßgebend mit und unterfiel deshalb auch dem mit dem Bebauungsplan bezweckten Schutz dieses Bereichs von S1. . Weiterhin wollte die Plangeberin mit ihrer Planung betreffend das Baugrundstück offensichtlich auch das bisherige Erscheinungsbild der Umgebung wahren. Dafür spricht eindeutig, dass der nach dem Bebauungsplan hier zu wahrende Freiraum in einer angemessenen Relation zu den ihn umgebenden deutlich massiver genutzten Bauflächen steht und im hinteren Bereich des Grundstücks mehrere schützenswerte Bäume vorhanden waren, die erhalten bleiben sollten. Die Sicherung des bisherigen Erscheinungsbildes auch in diesem Bereich von L. -S1. war ganz augenscheinlich ein vorrangiges Ziel der gemeindlichen Planung und gehörte zum planerischen Grundkonzept, von dem nicht durch eine Befreiungsentscheidung der Bauaufsichtsbehörde auf der Grundlage von § 31 Abs. 2 BauGB abgewichen werden durfte,

vgl. insoweit auch die Erwägungen des OVG NRW in seinem Urteil vom30. August 1995 – 7 a D 67/92.NE, Blatt 14 des Urteilsabdrucks.

2. Diese nach allem objektiv rechtswidrig erteilte Befreiung verletzt die Klägerin auch in ihren subjektiven Rechten als Gemeinschaftseigentümerin des angrenzenden Nachbargrundstücks I.------straße 0. Die Beklagte hat nämlich hier einen Dispens von auch nachbarschützenden Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 00000/00 erteilt.

Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung auf der Grundlage von §§ 16 ff. BauNVO und zur überbaubaren Grundstücksfläche nach § 23 BauNVO haben nicht schon kraft Bundesrechts nachbarschützenden Charakter. Ob und in welchem Umfang ihnen nachbarschützende Funktion zukommen soll, hängt vielmehr vom Willen der planenden Gemeinde ab.

vgl. nur Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 19. Oktober 1995 – 4 B 215.95 -, BRS 57 Nr. 219; Söfker, a.a.O., § 16 BauNVO (Stand: Oktober 2009), Rdnr. 49 ff. und Blechschmidt in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zum BauGB, § 23 BauNVO (Stand: Januar 2013) Rdnr. 55 ff. jeweils mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung.

Ob Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung oder zu den überbaubaren Grundstücksflächen nur eine städtebauliche oder – jedenfalls auch – eine nachbarschützende Funktion haben, ist im Einzelfall durch Auslegung des Bebauungsplans zu ermitteln. Anhaltspunkte für den nachbarschützenden Charakter der Festsetzung können sich aus dem Plan selbst, aus der Planbegründung, aus den Planaufstellungsvorgängen und aus der Bewertung des Zusammenhangs, in dem die Festsetzung im Gefüge des Bebauungsplans steht, ergeben.

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Januar 2014 – 2 A 1674/13 -, BauR 2014, 969; Beschluss vom 25. Juni 2003, a.a.O.; Schiller in Bracher/Reidt/Schiller, Bauplanungsrecht, 8. Auflage 2014, Rdnrn. 2033 ff. mit weiteren Nachweisen aus der Rechtsprechung.

Gemessen daran hat das erkennende Gericht keine vernünftigen Zweifel daran, dass die Satzungsgeberin auf dem Vorhabengrundstück die höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse und eine rückwärtige Baugrenze nicht nur aus städtebaulichen Gründen getroffen hat, sondern mit dieser Festsetzung auch Nachbarschutz zugunsten der betroffenen Angrenzer begründen wollte. Dies ergibt sich hier mit hinreichender Deutlichkeit aus der dem Bebauungsplan beigefügten Begründung und aus dem Plankonzept selbst. In der Planbegründung heißt es zur Ausweisung des allgemeinen Wohngebiets entlang der I.------straße auf Blatt 3 unten:

„Weitergehende bauliche Verdichtungen, insbesondere in den Bereichen angrenzend an die Straßenräume sind jedoch nicht mehr tragbar und nicht vereinbar mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.“

Die Plangeberin dokumentiert mit diesen Ausführungen, dass sie im hier betroffenen Grundstücksareal südöstlich der I.------straße Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche nicht allein aus städtebaulichen Gründen getroffen hat. Sie verbindet diese Festsetzungen vielmehr ausdrücklich mit dem Willen, in diesem Grundstücksbereich, der schon von massiver Bebauung umgeben ist, gesunde Wohnverhältnisse zu erhalten. Das Erfordernis, für die Erhaltung bzw. die Schaffung gesunder Wohnverhältnisse Sorge zu tragen, ergibt sich u.a. subjektiv-rechtlich aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 Grundgesetz. Im Blick hatte die Satzungsgeberin im Zeitpunkt der Beschlussfassung augenscheinlich jedenfalls die betroffenen Angrenzer südlich des Vorhabengrundstücks, in deren Interesse die ausgewiesene Fläche mit ihren Freiräumen erhalten bleiben und keiner weiteren Bebauung zugänglich sein sollte. Einen anderen vernünftigen Sinn ergibt dieser zitierte Satz der Begründung des Bebauungsplans aus Sicht der Kammer nicht. Er ist nach der Begründung der Offenlage des Entwurfs des Bebauungsplans nachträglich in die Planbegründung aufgenommen worden und wäre für die Begründung der getroffenen Festsetzungen ohne weiteres entbehrlich gewesen, hätte die Plangeberin mit ihm nicht zum Ausdruck bringen wollen, dass sie mit diesen Festsetzungen Nachbarschutz auch zugunsten der Eigentümerin des Grundstücks I.------straße 0 begründen wollen.

Verletzen die angefochtenen Bescheide nach allem sich aus dem Bauplanungsrecht ergebende Abwehrrechte der Klägerin, bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, ob sie gegen weitere von der Klägerin angeführte nachbarschützende Bestimmungen verstoßen und auch deshalb der Aufhebung nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO unterliegen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und Abs. 3, 159 Satz 1 VwGO, § 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.