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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin ist Eigentümerin des in der Kölner Innenstadt gelegenen Objekts S.-----straße 0 - 0/  S1.           00 - 00. Die im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss befindlichen Büroräume (zuzüglich Archivräume im Keller sowie Garagenstellplätze) waren über mehrere Jahre an einen gewerblichen Mieter vermietet, der Ende 2007 auszog. Eine Neuvermietung erfolgte zunächst nicht. In den oberen Stockwerken befinden sich zehn vermietete und eine eigengenutzte Wohnungen.

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Unter dem 31.03.2010 stellte die Klägerin einen Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2009, die auf 6.569,35 € festgesetzt worden war. Durch den Wegfall des gewerblichen Mieters sei eine erhebliche Minderung des tatsächlich erzielten Rohertrags eingetreten.

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Mit Bescheid vom 07.09.2010 lehnte die Beklagte den Erlassantrag als unbegründet ab, weil die Klägerin trotz Aufforderung weder den Ertragsausfall noch die erforderlichen Vermietungsbemühungen nachgewiesen habe.

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Mit ihrer rechtzeitig erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Erlassbegehren weiter. Sie ist der Auffassung, dass im Jahre 2009 eine Minderung des Rohertrags um mehr als 50 % zu verzeichnen gewesen sei. Dies habe sie nicht zu vertreten. Die Vermietungsbemühungen seien ausreichend gewesen. Die eingeschalteten Makler hätten das Objekt in mehrere einschlägige Internetportale eingestellt und gezielt potentielle Kunden angeschrieben. Es habe immer wieder erfolgversprechende Vertragsanbahnungen gegeben.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 07.09.2010 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Objekt S.-----straße 0 - 0/  S1.            00 - 00 für das Jahr 2009 in Höhe von 25 % (entsprechend 1.642,34 €) zu erlassen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie meint, dass für das Erlassjahr bereits eine Minderung des Rohertrags um mehr als 50 % nicht feststellbar sei. Bei der erforderlichen Vergleichsberechnung sei der „normale Rohertrag“ nicht danach zu bemessen, was tatsächlich an Mietzins für die einzelnen Mieteinheiten vereinbart worden sei. Maßgeblich seien vielmehr die jeweiligen Mittelwerte, die sich aus dem einschlägigen Mietspiegel ergäben. Diese Berechnung führe zu einem deutlich niedrigeren „normalen Rohertrag“; infolgedessen liege der Ertragsausfall unter 50 %. Unabhängig hiervon habe die Klägerin nicht alle erforderlichen Maßnahmen ergriffen, um den teilweisen Leerstand des Objekts zeitnah zu beenden. Zeitungsannoncen seien unstreitig nicht geschaltet worden. Das sei jedoch für einen Grundsteuererlass zwingend erforderlich.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichtsakte einschließlich der beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Verpflichtungsklage ist begründet.

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Die Ablehnung des Erlassantrags ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 S. 1 VwGO. Die Klägerin hat gemäß § 33 Abs. 1 GrStG An-spruch auf den geltend gemachten Grundsteuererlass in Höhe von 25 % des als Grundsteuer festgesetzten Betrags.

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Nach § 33 Abs. 1 GrStG wird bei bebauten Grundstücken die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstands im Erlasszeitraum um mehr als 50 % gemindert war und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

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Die Klägerin hat glaubhaft gemacht, dass sie bei dem Objekt S.-----straße 0 - 0/  S1.           00 - 00 im Jahre 2009 eine Minderung des Rohertrags um mehr als 50 % hinzunehmen hatte. Die dagegen gerichteten Einwände der Beklagten greifen nicht durch.

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Zur Ermittlung des Umfangs des Ertragsausfalls ist der im Erlasszeitraum tatsächlich erzielte Ertrag dem „normalen Rohertrag“ gegenüberzustellen. Letzteres ist gemäß § 33 Abs. 1 S. 4 Nr. 2 GrStG in der hier anzuwenden, seit 01.01.2008 geltenden Fassung bei bebauten Grundstücken „die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete“. Entfallen ist mit der Neufassung die noch in § 33 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 und 3 GrStG a. F. enthaltene Differenzierung nach Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren, und solchen, deren Wert nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln ist. Abgesehen von dieser Angleichung stimmt § 33 Abs. 1 S. 4 Nr. 2 GrStG n. F. mit § 33 Abs. 1 S. 3 Nr. 3 GrStG a. F. wörtlich überein. Es drängt sich deshalb auf, ebenso wie nach bisherigem Recht zur Ermittlung der üblichen Jahresrohmiete auf die in § 79 BewG enthaltene Regelung zurückzugreifen.

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Ebenso Puhl, KStZ 2010, 88 (89); ferner Abschnitt II Nr. 1. des Runderlasses des Senators für Finanzen Berlin vom 21.01.2009 zur Anwendung des neu gefassten § 33 GrStG, abgedruckt in DStR 2009, 586.

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In der Rechtsprechung zu § 33 GrStG a. F. war anerkannt, dass nicht nur bei Grundstücken, deren Wert im Ertragswertverfahren, sondern auch bei solchen, deren Wert nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln ist, die übliche Jahresrohmiete vorrangig aus der zu Beginn des Jahres vereinbarten Miete (der tatsächlichen Miete) herzuleiten und nicht etwa auf fiktive Mietspiegelwerte abzustellen war.

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Vgl. z. B. OVG NRW, Beschluss vom 24.05.2011 - 14 A 1498/09 -.

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Ein solches Vorgehen ist auch nach der Neufassung des § 33 GrStG sachgerecht, denn die vereinbarte Miete ist im Regelfall am besten geeignet, den Mietwert eines Objekts am Markt widerzuspiegeln.

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Vgl. auch Abschnitt II Nr. 1. des Runderlasses des Senators für Finanzen Berlin vom 21.01.2009 zur Anwendung des neu gefassten § 33 GrStG (a.a.O.), wonach die tatsächlich gezahlte Miete die „Vermutung der üblichen Jahresrohmiete“ in sich trägt.

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Ein pauschales Heranziehen der Mittelwerte der in einem möglicherweise existierenden Mietspiegel angegebenen Mietpreisspannen würde demgegenüber zu u. U. erheblichen, nach dem Regelungszweck des § 33 GrStG nicht gerechtfertigten Verzerrungen bei der Ermittlung eines erlassbegründenden Ertragsausfalls führen.

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Wie bisher kommt ein Rückgriff auf Mietspiegelwerte in Anlehnung an § 79 Abs. 2 BewG grundsätzlich nur in Betracht, soweit ein Objekt oder Teile eines Objekts zu Beginn des Erlasszeitraums entweder nicht vermietet oder eigengenutzt waren. Ferner kann der Mietspiegel zur Kontrolle und ggf. Korrektur etwaiger „Ausreißer“ in der jeweils vereinbarten Miethöhe dienen. In jedem Fall greift jedoch ein schematisches Abstellen auf die jeweiligen „Mittelwerte“ des letzten Mietspiegels zu kurz; erforderlich ist vielmehr, soweit möglich, eine einzelfallbezogene Betrachtung.

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In Anwendung dieser Grundsätze stellt sich die übliche Jahresrohmiete (ohne Berücksichtigung der nicht ergebnisrelevanten Mietnebenkosten) für das Jahr 2009 wie folgt dar: Für die zu Jahresbeginn leer stehenden, zuvor gewerblich genutzten Räume kann auf die von der Beklagten mitgeteilten Mietspiegelwerte zurückgegriffen werden. Ob der darin enthaltene Mietwert der Garagenplätze entsprechend der Auffassung der Klägerin höher zu schätzen wäre, ist im Ergebnis unerheblich. Anzusetzen sind demnach monatlich insgesamt 7.615,00 €, mithin jährlich 91.380,00 €. Für die eigengenutzte Wohnung ist ebenfalls der Mietspiegel heranzuziehen, entgegen der Auffassung der Beklagten jedoch nicht der dort ableitbare Mittelwert für vergleichbare Wohnungen, sondern die Obergrenze der angegebenen Mietpreisspanne. Denn die Allgemeinen Erläuterungen zu dem Mietspiegel 2008 weisen ausdrücklich darauf hin, dass die Mieten für Wohnungen in innerstädtischen Wohnlagen - hierzu gehört zweifelsfrei das Objekt S.-----straße 0 - 0/  S1.           00 - 00 - überwiegend im oberen Bereich der Mietpreisspanne liegen. Als Miete sind deshalb 7,60 € pro qm anzusetzen, für die 130 qm große Wohnung mithin monatlich 988,00 € und jährlich 11.856,00 €. Für die vermieteten Wohnungen ist grundsätzlich die vereinbarte Miete anzusetzen. Die Klägerin hat insoweit einen monatlichen Gesamtbetrag 6.320,90 € angegebenen. Die darin enthaltenen Einzelmieten sind zwar überwiegend relativ hoch, bedürfen aber in Betracht der Wohnlage grundsätzlich keiner Korrektur. Lediglich bezüglich der Wohnung T.          ist für das Jahr 2009 eine Reduzierung geboten, da diese Wohnung nach der vorgelegten Aufstellung erst zum 01.11.2009 (neu) vermietet wurde und nicht bekannt ist, ob und ggf. zu welchem Mietpreis diese Wohnung auch zum maßgeblichen Stichtag 01.01.2009 vermietet war. Anzusetzen ist deshalb (für das gesamte Jahr) der Mietspiegelwert, wobei wiederum die Obergrenze der Mietpreisspanne - hier: 8,60 € pro qm - anzuhalten ist. Das ergibt für die 60 qm große Wohnung monatlich 516,00 €. Die Differenz zu der von der Klägerin angesetzten Monatsmiete beträgt 184,00 €. Unter Berücksichtigung dieses Abschlags sind für die zehn Wohnungen monatliche Mieteinnahmen von 6.136,90 € anzusetzen. Das ergibt einen Jahresbetrag von 73.642,80 €. Damit beläuft sich die übliche Jahresrohmiete für das gesamte Objekt auf 176.878,80 €.

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Dem sind als tatsächlicher Ertrag gegenüberzustellen die von der Klägerin angegebenen Mieteinkünfte von monatlich 6.320,90 €, mithin jährlich 75.850,80 €, zuzüglich der (fiktiven) Einkünfte aus der eigengenutzten Wohnung in Höhe von jährlich 11.856,00 €. Das ergibt Jahreseinkünfte von insgesamt 87.706,80 €. Der Ertragsausfall belief sich damit auf mehr als 50 %. Das gilt erst recht, wenn man berücksichtigt, dass für die Wohnung T.          in den ersten zehn Monaten des Jahres 2009 mutmaßlich weniger als die für die Monate November und Dezember 2009 vereinbarten 700,00 € Monatsmiete erzielt wurden.

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Die Klägerin hat die Ertragsminderung auch nicht zu vertreten. Der Grundsteuerschuldner hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, das heißt, wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat, noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen verhindern konnte. Hierfür sind im Falle des Leerstands einer Immobilie insbesondere nachhaltige Vermietungsbemühungen erforderlich, die dem Objektcharakter angepasst sind und einen möglichst weiten Interessentenkreis ansprechen. Bei längerfristigem Leerstand muss der Grundsteuerschuldner die Vermietungsbemühungen gegebenenfalls intensivieren. Er kann sich hierfür eines Maklers bedienen, muss sich das Verhalten des Maklers dann jedoch zurechnen lassen,

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vgl. zu den Anforderungen BVerwG, Urteil vom 25.06.2008 – 9 C 8/07 – juris Rz. 18; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.06.2011 – OVG 9 B 16.10 – juris Rz. 21 ff.

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Gemessen an diesen Vorgaben hat die Klägerin sich vorliegend ausreichend um die Vermietung bemüht. Sie hat mehrere in der Vermarktung von Gewerbeimmobilien erfahrene Maklerfirmen mit der Vermietung beauftragt. Das Objekt ist während des gesamten Jahres 2009 auf mehreren einschlägigen Immobilen-Internetseiten präsentiert worden. Zudem wurden gezielt potentielle Interessenten angeschrieben. Konkrete Vertragsverhandlungen wurden ebenfalls nachgewiesen.

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Dass die Klägerin bzw. von ihr beauftragten Maklerfirmen auf das Schalten von Zeitungsannoncen in regionalen und überregionalen Zeitungen verzichtet haben, ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht erlassschädlich. Jedenfalls für das Jahr 2009 sowie die nachfolgenden Zeiträume und bezogen auf Gewerbeimmobilien in Köln kann das (zusätzliche) Inserieren in Printmedien nicht mehr generell verlangt werden, da hierdurch in der Regel kein nennenswerter Interessentenkreis mehr angesprochen würde, der nicht auch durch ein intensives Anbieten im Internet bzw. gezieltes Anschreiben zu erreichen ist. Das hat die Kammer bereits in ihrem Urteil vom 02.08.2011 - 17 K 5721/10 - näher dargelegt; darauf wird Bezug genommen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.