Verwaltungsgericht Köln, 10 K 1278/10

Tatbestand

Die Beteiligten streiten im Rahmen der Ersatzschulfinanzierung um die Höhe des Landeszuschusses für das Haushaltsjahr 2007; streitig sind allein die refinanzierbaren Ausgaben für die Miete des Schulgrundstücks mit den Schulgebäuden.

Der Kläger ist in der Rechtsform eines eingetragenen Vereins Schulträger der "Freien Waldorfschule P. " in H. -W. . Das Schulgrundstück hat er von einem Förderverein gemietet, der Eigentümer des Grundstücks ist. Bei der Refinanzierung der Miete wurde seit 1997 ein Neubauzuschlag berücksichtigt, den die damals noch zuständige Bezirksregierung Düsseldorf mit Bescheid vom 20.05.1997 nach dem "Aachener Berechnungsmodell" erstmals festsetzte und grundsätzlich für 10 Jahre zusicherte.

Die für das Schulgebäude des "Freien Waldorfschule P. " e. V. zu refinanzierende monatliche Miete setzte sich aus mehreren unterschiedlich bewerteten Flächen zusammen. Die Miete berücksichtigte einerseits Flächen aus verschiedenen Bauabschnitten und andererseits Flächen mit unterschiedlichen Funktionen. Um welche Flächen es sich im Einzelnen handelte und in welcher Höhe Refinanzierungszusagen erteilt wurden, fasste die Bezirksregierung Düsseldorf mit Bescheid vom 12.06.1998 an den Kläger noch einmal zusammen. Für den Unterrichtsbereich, die Lager- und Dachräume endete der Neubauzuschlag mit Ablauf des 28.02.2007, für den Gartenbaupavillon und die Mehrzweckhalle mit Ablauf des 31.05.2007.

Mit einem Nachtrag zum Mietvertrag vom 31.07.2005 mietete der Kläger ferner einen Anbau an, für den ihm die Bezirksregierung Köln, die inzwischen zuständig geworden war, eine Refinanzierungszusage in Höhe von 7,50 EUR/m2 erteilte.

Zu Beginn des Jahres 2007 wandte sich der Kläger im Hinblick auf den weggefallenen Neubauzuschlag und die aus seiner Sicht klärungsbedürftige Frage der in Zukunft refinanzierungsfähigen Miethöhe zunächst an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Oberbergischen Kreis mit der Bitte, ein Mietwertgutachten zu erstellen. Der Gutachterausschuss lehnte die Erstellung eines Mietwertgutachtens jedoch ab und verwies den Kläger an einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Auf Nachfrage der Bezirksregierung Köln stellte das Ministerium für Schule und Weiterbildung mit Schreiben vom 14.12.2007 klar, dass im vorliegenden Fall - anders als in der Ersatzschulfinanzierungsordnung vorgesehen - nichts dagegen spreche, das Mietwertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen zu akzeptieren, weil es dem Kläger nicht möglich sei, das Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses einzuholen.

Der Kläger beauftragte den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen O. T. mit der Mietwertbegutachtung. Dieser führte am 08.08.2007 eine Ortsbesichtigung durch und erstellte unter dem 25.06.2008 ein Mietwertgutachten. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass ein Mietwert von 8,40 EUR/m2 angemessen sei.

Nachdem der Kläger das Gutachten der Bezirksregierung Köln vorgelegt hatte, bat diese mit Schreiben vom 07.08.2008 den Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW um die Erstellung eines weiteren Gutachtens. Im Auftrag des Bau- und Liegenschaftsbetriebes NRW erstellte der Landesbetrieb Straßenbau NRW - Competence Center Sachverständigenwesen (CCS) - unter dem 24.03.2009 eine "sachverständige Stellungnahme" zum Gutachten T. . Er kam dabei zu dem Ergebnis, dass lediglich ein Mietwert von 6,00 EUR/m2 angemessen sei: Das Gutachten T. ziehe vorliegend nicht aussagekräftige Vergleichsmieten bzw. Mietpreisspiegel - auch überörtliche - heran, gehe zu Unrecht von einer "ruhigen Zentrumslage" aus und werte die steuerrechtlichen Gegebenheiten mit Blick auf die gesetzlichen Vorgaben des Ersatzschulfinanzierungsrechts falsch. Es sei hier ausreichend, den IVD-Mietpreisspiegel 2007/2008 über Büromieten im Oberbergischen Kreis heranzuziehen. Für Büroraum mit mittlerem Nutzungswert ergebe sich danach der genannte Betrag von 6,00 EUR/m2, der durch eine entsprechende Übersicht für Mietwerte im Gewerbebereich im Kammerbezirk Köln von der IHK Köln und der Rheinischen Immobilienbörse (RIB) bestätigt werde.

Mit Schreiben vom 25.05.2009 teilte die Bezirksregierung Köln dem Kläger mit, mit Rücksicht auf die Stellungnahme des Landesbetriebes Straßenbau NRW könne der beantragten Refinanzierung über 8,40 EUR/m2 Kaltmiete nicht entsprochen werden. Ab dem 01.03.2007 werde vielmehr eine Nettokaltmiete von 6,80 EUR/m2 im Rahmen der Refinanzierung angesetzt.

Zu der Stellungnahme des Landesbetriebes nahm der Sachverständige T. mit Schreiben vom 26.08.2009 ergänzend im Einzelnen Stellung und legte erneut dar, aus welchen Gründen er einen Ansatz von 8,40 EUR/m2 für richtig halte. Auf Veranlassung des Klägers befasste sich der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Oberbergischen Kreis nunmehr mit dem Gutachten des Sachverständigen T. . In seiner Stellungnahme vom 05.10.2009 zum Mietwertgutachten T. kam der Gutachterausschuss zu dem Ergebnis, das Sachverständigengutachten sei nach den allgemeinen Bewertungsvorschriften erstellt worden und im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Nach Anhörung des Klägers, mit der die Bezirksregierung Köln erneut auf die Bedenken gegenüber dem Mietwertgutachten T. hinwies und u.a. ausführte, schon der in dem Gutachten genannte Bewertungsstichtag 01.06.2008 stehe einer Verwertung des Gutachtens für das Haushaltsjahr 2007 entgegen, erließ die Bezirksregierung Köln unter dem 29.01.2010 den Festsetzungsbescheid für das Haushaltsjahr 2007. Der Landeszuschuss wurde auf 2.342.864,24 EUR festgesetzt, wobei der Beklagte von einem refinanzierbaren Mietbetrag in Höhe von 449.484,76 EUR ausging. In der Anlage zum Bescheid heißt es, da das von dem Schulträger in Auftrag gegebene Mietwertgutachten als Bewertungsstichtag den 01.06.2008 benenne, habe es für die Ermittlung der refinanzierbaren Miethöhe im Haushaltsjahr 2007 keine Rolle gespielt.

Bei der Berechnung der refinanzierbaren Miete im Einzelnen schrieb die Bezirksregierung Köln die Ansätze für die verschiedenen Gebäude aus dem ursprünglichen Bescheid der Bezirksregierung Düsseldorf fort, reduziert um den Neubauzuschlag für die Zeit ab dem 01.03.2007, bzw. - für einen Teil der Gebäude - ab dem 01.06.2007. Ferner wurden von der anerkannten Fläche 69,4 m2 im Erdgeschoss des Anbaus abgezogen, da dieser Bereich bereits mit Ganztagsmitteln des Landes gefördert worden war. Den zunächst errechneten Betrag von 455.805,02 EUR (als refinanzierungsfähige Miete) reduzierte die Bezirksregierung Köln deshalb auf 449.484,76 EUR. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berechnung Beiakte 2 Bl. 100 a, 101 Bezug genommen.

Nach Zustellung des Bescheides legte der Kläger eine weitere Stellungnahme des Sachverständigen T. vom 18.02.2010 vor. Darin heißt es, der Bewertungsstichtag könne neu auf den 01.03.2007 festgesetzt werden, weil sich die maßgeblichen gewerblichen Mieten ausweislich des herangezogenen IVD-Mietspiegels in dem Zeitraum 2007/2008 nicht verändert hätten.

Der Kläger hat rechtzeitig Klage erhoben. Zur Begründung führt er aus: Als angemessene Aufwendungen für Miete müssten hier die von dem Sachverständigen T. ermittelten 8,40 EUR/m2 anerkannt werden. Dies ergebe sich aus § 109 Abs. 1 Schulgesetz NRW (SchulG) i. V. m. § 6 Ersatzschulfinanzierungsverordnung (FESchVO). Zwar gebe § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG eine Regelvermutung vor, wonach die tatsächlich gezahlte Miete grundsätzlich angemessen sei, wenn sie die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert nicht überschreite. Dem Schulträger sei aber gesetzlich die Möglichkeit eingeräumt, durch ein Mietwertgutachten einen höheren Betrag als angemessen feststellen zu lassen. Das Mietwertgutachten T. basiere auf mehreren und differenzierten Bewertungsgrundlagen unter Beachtung der allgemein geltenden Bewertungsvorschriften, wie in der Stellungnahme des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Oberbergischen Kreis vom 05.10.2009 ausdrücklich bestätigt worden sei. Die Stellungnahme des Landesbetriebes Straßenbau vom 24.03.2009 beruhe auf einer verengten, auf die Regelvermutung des § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG beschränkten Sicht, welche der Beklagte übernommen habe.

Dass die in dem Mietwertgutachten T. ermittelte Miete angemessen sei, ergebe sich im Übrigen auch daraus, dass der Beklagte in anderen Festsetzungsverfahren Gutachten desselben Sachverständigen akzeptiert habe, die dieser nach derselben Methodik erstellt habe. Für Schulen in Bergisch Gladbach, St. Augustin und Siegen (zuständig für die letztgenannte Schule: die Bezirksregierung Arnsberg) habe der Sachverständige - bei jeweils deutlich niedrigeren IVD-Mietwerten - Mieten von 8,75 EUR/m2 (Bergisch Gladbach), 8,60 EUR/m2 (St. Augustin) bzw. 8,90 EUR/m2 (Siegen) ermittelt. Ferner habe der Landesbetrieb Holz und Wald für das neue Zentralforstamt in H. ein Bürogebäude auf der Basis von 10 EUR/m2 angemietet; vergleichbar hoch sei auch die Miete für den Campus H. der Fachhochschule Köln.

Gehe man von dem Mietwert aus, den der Sachverständige T. als angemessen ermittelt habe, so ergebe sich rechnerisch ein refinanzierbarer Mietbetrag in Höhe von 533.008,00 EUR (bei tatsächlich in 2007 an den Vermieter entrichtetem Mietzins von 653.556,00 EUR). Der Kläger hat dazu mit Schriftsatz vom 14.01.2011 eine Alternativberechnung vorgelegt, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird. Abzüglich des zugestandenen Mietwertes von 449.484,76 EUR ergebe sich ein refinanzierbarer Differenzbetrag von 83.524,00 EUR, der zu einem zusätzlichen Zuschuss (87 % Förderung) in Höhe von 72.666,00 EUR führe.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten unter teilweiser Änderung des Festsetzungsbescheides der Bezirksregierung Köln vom 29.01.2010 zu verpflichten, ihm einen zusätzlichen Mietzinszuschuss für das Haushaltsjahr 2007 in Höhe von 72.666,00 EUR zu gewähren.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, das Mietwertgutachten T. könne schon deshalb nicht berücksichtigt werden, weil in dem Gutachten selbst als Bewertungsstichtag der 01.06.2008 benannt worden sei, sich das Gutachten also nicht auf den vorliegend maßgeblichen Zeitraum für das Haushaltsjahr 2007 beziehe. Erst nach Erlass des angefochtenen Bescheides habe der Sachverständige T. am 18.02.2010 mitgeteilt, dass nunmehr der Wertermittlungsstichtag der 01.03.2007 sein solle. Diese Vorverlegung sei jedoch nicht nachvollziehbar begründet worden.

Soweit das Gericht zu der Auffassung gelange, das Mietwertgutachten T. sei auch schon bei der Ermittlung des Landeszuschusses 2007 zu beachten, werde hilfsweise ausgeführt: Der in dem Gutachten ermittelte Mietwert von 8,40 EUR/m2 könne bei der Festsetzung des Landeszuschusses 2007 keine Berücksichtigung finden. Zu beanstanden sei insbesondere, dass der Sachverständige zur Ermittlung des Mietwerts der in H. gelegenen Schulgebäude - auch - Schulmieten aus Bergisch Gladbach sowie Mietübersichten über Büromieten in Köln herangezogen habe. Ferner bestünden Zweifel an der Vergleichbarkeit der Stichprobe, soweit der Gutachter Vergleichsobjekte in H. zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen habe. Nach der sachverständigen Stellungnahme des Landesbetriebes Straßenbau NRW vom 24.03.2009 führten diese Mängel dazu, dass das Gutachten nicht verwertet werden könne. Ein Schulstandort, der in Randlage des Stadtteils W. (ca. 6 km vom Gummersbacher Zentrum entfernt) liege und bis auf die Zugangsstraße von umfangreichen Waldgebieten umsäumt sei, könne nicht - wie hier - in einem Mietwertgutachten als "ruhige Zentrumslage" bezeichnet werden. Die hieraus resultierende Konsequenz, gleich mehrere Vergleichswerte von "guter Lage" in die Berechnung einfließen zu lassen, sei ebenso infrage zu stellen wie die Hinzuziehung von gewerblichen Mieten im 60 km entfernten Köln. Allein diese Überlegungen führten im Ergebnis zu einer Erhöhung des testierten Mietzinses um 1 - 2 EUR.

Zwar treffe es zu, dass die Bezirksregierung Köln für Waldorfschulen in Bergisch Gladbach und St. Augustin Mieten von mehr als 8,00 EUR/m2 auf der Grundlage von Gutachten desselben Sachverständigen als angemessen anerkannt habe; auch habe die Bezirksregierung Arnsberg einen entsprechenden Betrag für die Waldorfschule in Siegen anerkannt. Dies sei aber mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Die örtlichen Gegebenheiten seien - in Bergisch Gladbach und St. Augustin wegen der Nähe zu Köln bzw. Bonn - andere als in H. . Der Landesbetrieb Holz und Wald habe zum 01.01.2011 in der Tat ein neues Bürogebäude zu einer Miete von 10,70 EUR/m2 bezogen; dabei handele es sich um einen mit dem hier zu beurteilenden Schulgebäude nicht vergleichbaren Neubau im Zentrum von H. . Entsprechendes gelte für den Campus H. der Fachhochschule Köln.

Die Kammer hat den Sachverständigen T. in der mündlichen Verhandlung zu seinem Gutachten angehört; wegen der Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen. Von einer ursprünglich beabsichtigen Beauftragung des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen hat die Kammer wieder abgesehen, nachdem der Obere Gutachterausschuss mit Schreiben vom 09.05.2011 seine Zuständigkeit unter Hinweis auf § 23 Abs. 1 der Gutachterausschussverordnung NRW - GAVO - vom 23.03.2004 (GV. NRW. S. 146) verneint hatte, da kein Vorgutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliege.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge mit dem darin enthaltenen Gutachten des Sachverständigen T. vom 25.06.2008 und der sachverständigen Stellungnahme des Landesbetriebes Straßenbau NRW vom 24.03.2009 ergänzend Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Festsetzungsbescheid der Bezirksregierung Köln vom 29.01.2010 ist hinsichtlich der Höhe der anerkannten Mietkosten rechtswidrig und verletzt den Kläger dadurch in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO); der Kläger hat einen Anspruch auf eine um 72.666,00 EUR höhere Festsetzung des Landeszuschusses für das Haushaltsjahr 2007.

Gemäß § 105 Abs. 1, § 112 Abs. 5 SchulG haben Ersatzschulen einen Anspruch auf die zur Durchführung ihrer Aufgaben und zur Erfüllung ihrer Pflichten erforderlichen Zuschüsse des Landes; die endgültige Höhe der Zuschüsse wird von der oberen Schulaufsichtsbehörde nach Vorlage der Jahresrechnung und weiterer Nachweise sowie erforderlichenfalls nach Durchführung einer örtlichen Prüfung festgesetzt. Gemäß § 106 Abs. 1 S. 2 SchulG bemessen sich die Zuschüsse nach dem Haushaltsfehlbetrag der Ersatzschule. Dieser gilt nach der Legaldefinition des § 106 Abs. 1 S. 3 SchulG als der Betrag, um den bei Rechnungsabschluss die fortdauernden Ausgaben höher als die fortdauernden Einnahmen der Schule sind.

Den Haushaltsfehlbetrag hat die Bezirksregierung Köln hier insoweit unzutreffend ermittelt und der Berechnung des Jahreszuschusses zugrunde gelegt, als sie auf der Ausgabenseite der Jahresrechnung 2007 als refinanzierungsfähige Miete lediglich einen Betrag von 449.484,76 EUR angesetzt hat. Der Mietzuschuss war für die Zeit ab dem 01.03.2007 bzw. für einen Teil der Gebäude ab dem 01.06.2007 - vgl. dazu im Einzelnen die von den Beteiligten (insoweit unstreitig) für die einzelnen Gebäude berechneten Kostenansätze im Rahmen des anerkannten Raumprogramms - auf der Grundlage eines Mietzinses von 8,40 EUR/m2 zu berechnen.

Rechtsgrundlage für die Höhe des Mietzuschusses ist § 109 SchulG in Verbindung mit § 6 der Verordnung über die Finanzierung von Ersatzschulen vom 18. März 2005 (Ersatzschulfinanzierungsverordnung - FESchVO -) in der jeweils geltenden Fassung. Nach § 109 Abs. 1 SchulG erhalten Schulträger als Mieter der Schulgrundstücke und Schulgebäude einen angemessenen Mietzuschuss. § 109 Abs. 2 SchulG bestimmt sodann die tatsächlich gezahlte Miete als grundsätzlich angemessen, wenn sie die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert nicht überschreitet. Bei dem Verweis auf die Nettokaltmiete für Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert handelt es sich, wie sich aus dem Begriff "grundsätzlich" ergibt, nicht um eine unabänderliche, in jedem Fall der Festsetzung des Mietzuschusses zugrunde zu legende Größe, sondern um einen pauschalierenden Orientierungsmaßstab,

vgl. Jülich/van den Hövel, Schulrechtshandbuch NRW, § 109 SchulG, Rn. 1,

so dass sich im Einzelfall auch eine höhere Miete als angemessen ergeben kann.

Die anderweitige rechtliche Einschätzung des Landesbetriebs Straßenbau in dessen sachverständiger Stellungnahme vom 24.03.2009, der "Forderung des Gesetzes" sei "einfach durch Heranziehung des IVD-Mietpreisspiegels genügend Rechnung getragen", ist mit der Regelung in § 109 Abs. 2 SchulG nicht vereinbar. Vielmehr wird die gesetzliche Vorgabe, dass nur "grundsätzlich" von den Mieten für Büronutzung mit mittlerem Nutzwert als angemessen auszugehen ist, durch die näheren Bestimmungen in

§ 6 FESchVO konkretisiert. Danach ist vorgesehen, dass der Schulträger, wenn er mit der pauschalen Festsetzung des Mietzuschusses nach der Nettokaltmiete für Büroraum nicht einverstanden ist, eine Mietwertermittlung der angemessenen ortsüblichen Nettokaltmiete nach der Gutachterausschussverordnung NRW für die Mietfestsetzung der oberen Schulaufsichtsbehörde veranlassen kann. Dabei kann hier offen bleiben, ob der Beklagte nicht - auch von seinem eigenen Rechtsstandpunkt aus - verpflichtet gewesen wäre, den Mietzuschuss für die Zeit bis zum 31.10.2007 zumindest auf der Basis von 7,50 EUR/m2 zu berechnen, weil dieser Wert in § 6 Abs. 1 FESchVO in der (ursprünglichen) Fassung vom 18.03.2005 (GV NRW. S. 230) seinerseits als Regelvermutung vorgesehen ist; die 1. Änderungsverordnung zur Ersatzschulfinanzordnung vom 08.10.2007 (GV.NW. S. 405), durch die § 6 Abs. 1 FESchVO gestrichen wurde (Art. 1 Nr. 8 der 1. Änderungsverordnung),

zu den Gründen vgl. Jülich/van den Hövel, a.a.O., § 109 Rn. 1,

ist nämlich gemäß Art. 2 der Änderungsverordnung erst am 31.10.2007 in Kraft getreten. Darauf kommt es aber hier deshalb nicht an, weil § 6 Abs. 3 FESchVO a.F. mit der Möglichkeit des Schulträgers, ein Mietwertgutachten vorzulegen, in der neuen Fassung der Ersatzschulfinanzordnung der Sache nach unverändert nunmehr als Abs. 2 fort gilt und sich danach für den vorliegenden Fall ein höherer Wert als 7,50 EUR/m2 ergibt.

Der Festsetzung eines über die im IVD-Mietspiegel ausgewiesene Nettokaltmiete für gewerblich genutzten Büroraum mit mittlerem Nutzungswert hinaus gehenden Mietzuschusses steht nicht entgegen, dass der Kläger entgegen dem Wortlaut des § 6 Abs. 2 FESchVO (§ 6 Abs. 3 FESchVO a.F.) nicht das Gutachten eines Gutachterausschusses nach der Gutachterausschussverordnung NRW, sondern das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgelegt hat.

Dem Kläger war es hier - unstreitig - nicht möglich, das Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses einzuholen, weil dieser die Erstellung eines Gutachtens ausdrücklich abgelehnt hatte. Gemäß § 5 Abs. 5 GAVO "kann" der Gutachterausschuss auch Mietwertgutachten erstellen, ist aber hierzu anders als in den anderen in der Gutachterausschussverordnung angegebenen Fällen rechtlich nicht verpflichtet. In einem solchen Fall - bei feststehender Unmöglichkeit, das Gutachten eines Gutachterausschusses einzuholen - kann es mit Blick auf die in Art. 7 Abs. 4 Grundgesetz und Art. 8 Abs. 4 Landesverfassung NRW gewährten staatlichen Garantien für Ersatzschulen sowie die vor diesem Hintergrund auszulegende gesetzliche Regelung des § 109 SchulG dem Schulträger nicht verwehrt werden, wenn er stattdessen das Mietwertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen vorlegt. Zu Recht hat deshalb auch der Beklagte - mit ausdrücklicher Zustimmung des Ministeriums für Schule und Weiterbildung - über den Wortlaut der Ersatzschulfinanzierungsordnung hinaus die Vorlage eines solchen Sachverständigengutachtens als grundsätzlich zur Glaubhaftmachung der angemessenen Miete geeignet angesehen.

Das danach grundsätzlich heranzuziehende Gutachten des Sachverständigen T. ist nach Auffassung der Kammer unter Berücksichtigung der ergänzenden Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung in sich schlüssig und fehlerfrei; die dagegen unter Berufung auf die sachverständige Stellungnahme des Landesbetriebs Straßenbau NRW vom 24.03.2009 geltend gemachten Bedenken des Beklagten greifen im Ergebnis nicht durch.

Zunächst ist das Gutachten - anders als in dem angefochtenen Bescheid ausgeführt - nicht schon deshalb als für das vorliegend streitige Haushaltsjahr 2007 nicht relevant zu verwerfen, weil als Bewertungsstichtag ursprünglich der 01.06.2008 angegeben war. Denn in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 18.02.2010 hat der Sachverständige T. den Stichtag sinngemäß auf den 01.03.2007 abgeändert mit der Begründung, die maßgeblichen gewerblichen Mieten hätten sich ausweislich des herangezogenen IVD-Mietspiegels in dem Zeitraum 2007/2008 nicht verändert. Auch die übrigen von dem Sachverständigen herangezogenen Erkenntnisquellen beziehen sich überwiegend auf das Jahr 2007, so dass nicht ersichtlich ist, weshalb die in dem Gutachten getroffenen Feststellungen und Bewertungen nicht - auch - für den Bewertungsstichtag 01.03.2007 gelten sollen.

Grundsätzlich sachgerecht hat der Sachverständige sodann unter entsprechender Anwendung der im hier maßgeblichen Zeitraum noch geltenden Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken -Wertermittlungsverordnung (WertV) -, Gesamtausgabe in der Gültigkeit vom 01.01.1998 bis. 30.6.2010, zitiert nach juris, nach dem sog. Vergleichswertverfahren Vergleichsmieten - unmittelbar oder über Mietpreisspiegel - herangezogen,

vgl. allgemein zu dieser Vorgehensweise: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW, Gutachten OGA 2/98 zu der Waldorf-Schule in Detmold, auszugsweise wiedergeben in Band II der Verwaltungsvorgänge, Bl. 125 ff. (hier: Bl.127).

Die Vergleichsobjekte aus H. hat der Sachverständige im Einzelnen benannt und kurz beschrieben (Ziffer 4.2.5 des Gutachtens). Er hat ferner ausgeführt, dass es sich nicht um "absolut gleichartige" Objekte handele, sondern diese dem zu bewertenden Objekt mit Zuschlägen und Abschlägen angepasst werden müssten. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständige die Vergleichsobjekte etwa nicht - aufgrund seiner Ortskenntnis und seiner Sachkunde - nach sachgerechten Gesichtspunkten ausgewählt hätte. Der Sachverständige hat in der mündlichen Verhandlung näher dargelegt, wie er die Vergleichsobjekte ausgewählt hat und insbesondere darauf hingewiesen, dass es sich bei dem bebauten Schulgrundstück um ein hochwertiges Grundstück einschließlich Außenanlagen handele, so dass er entsprechend hochwertige Vergleichsobjekte herangezogen habe. Dagegen ist nichts zu erinnern. Zu beachten ist auch - wie der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land NRW in seinem auszugsweise in den Verwaltungsvorgängen enthaltenen Gutachten 2/98 zu der Waldorf-Schule in Detmold ausgeführt hat -, dass die Wertermittlung kein ausschließlich mathematisches Verfahren ist, sondern dass es zu den wesentlichen Aufgaben der sachverständigen Gutachter gehört, verbleibende Unsicherheiten durch fach- und sachkundige Beurteilung auszugleichen und so zu dem plausibelsten Ansatz für den Verkehrswert bzw. - bei Mietwertgutachten - den Mietwert zu kommen. Dem hat der Sachverständige hier durch entsprechende Zu- und Abschläge für die nicht "absolut gleichartigen" Objekte Rechnung getragen.

Im Ergebnis nicht zur Fehlerhaftigkeit des Gutachtens führt auch die von dem Beklagten beanstandete Einschätzung der Lage des Schulgrundstücks als "ruhige Zentrumslage". Zu Recht hat der Beklagte zwar darauf hingewiesen, dass bei einem mehrere Kilometer vom Ortszentrum H. entfernten Grundstück nicht mehr von einer im Wortsinne "zentralen" Lage gesprochen werden kann. Der Sachverständige T. hat dies aber mit seinem ergänzenden Schreiben vom 26.08.2009 sowie bei seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung dahingehend erläutert, dass das Grundstück sich in einer - auf den Schulzweck bezogen - guten Lage, ruhig, verkehrsmäßig gut erschlossen und nicht von Immissionen beeinträchtigt befinde, so dass es wertmäßig wie eine Zen-trumslage einzuschätzen sei. Diese Erwägung ist nachvollziehbar und stimmt mit den in § 5 Abs. 6 WertV aufgeführten, den Wert eines Grundstücks bestimmenden Lagemerkmalen überein.

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass der Sachverständige die "Vergleichsmieten für Schulen", die der Gutachterausschuss im Rheinisch-Bergischen Kreis für die Stadt Bergisch Gladbach ausgewiesen hat, anteilig in die Ermittlung der angemessenen Miete für das Schulgrundstück in H. hat einfließen lassen. Die dafür in dem Gutachten sowie der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen vom 26.08.2009 angegebene Begründung, aufgrund der vergleichbaren Wirtschaftsstruktur sei die Würdigung von Vergleichsmieten aus dem benachbarten Kreisgebiet unter Berücksichtigung weiterer Marktdaten und regionaler Einflüsse sachgerecht, hält sich im Rahmen der durch den Sachverständigen vorzunehmenden, auf seiner besonderen Sachkunde beruhenden Einschätzung und ist nachvollziehbar. Dasselbe gilt für die Heranziehung von Mieten für Bürogebäude in "nicht bevorzugten bis mittleren Bürolagen" in Köln, die der Sachverständige als "Orientierungshilfen" herangezogen hat mit der Begründung, aufgrund der noch gegebenen Anbindung an Köln mit gut erreichbarer, nahe gelegener Bundesautobahn A 4 und des öffentlichen Personennahverkehrs sowie der Regionalbahn nach Köln sei es sachgerecht, diese Mieten noch als Randlage mit zu berücksichtigen. Die in der mündlichen Verhandlung dazu weiter angeführte Erläuterung, der Mietpreisspiegel der Rheinischen Immobilienbörse (RIB) habe als zusätzliche, nach Auffassung des Sachverständigen noch etwas höher zu qualifizierende Quelle als der IVD-Mietspiegel mit herangezogen werden sollen, um eine breitere Basis für die Bewertung zu haben, lässt ebenfalls keine fehlerhafte Einschätzung erkennen.

Schließlich ist auch nicht die Berücksichtigung des Umstandes zu beanstanden, dass der Vermieter des Schulgrundstücks - anders als im Regelfall der Vermieter eines Bürogebäudes - "keine Umsatzsteueroption ausüben kann und deshalb die in den Investitionskosten enthaltene Umsatzsteuer mit kapitalisieren muss" (vgl. Seite 29 des Sachverständigengutachtens). Denn dies wirkt sich - wie der Sachverständige zutreffend ausgeführt hat - auf die angemessene Miete im Sinne des § 109 Abs. 1 SchulG aus, zu der die Anmietung eines Schulgrundstücks nach den örtlichen Verhältnissen auch tatsächlich realisierbar ist (vgl. auch Ziffer. 6.2.1 Satz 2 der Verwaltungsvorschriften zur Ersatzschulfinanzierungsverordnung - VVzFESchVO -) . Der Sachverständige hat hierfür einen entsprechenden Zuschlag zu den Vergleichsmieten berechnet, zugleich aber einen Abschlag für die in den gewerblichen Vergleichsmieten enthaltenen Bewirtschaftungskosten (z.B. für Instandhaltung, Objektverwaltung und Mietausfall) vorgenommen, weil diese ersatzschulfinanzierungsrechtlich separat abgegolten oder bezuschusst werden (vgl. Seite 29 des Sachverständigengutachtens). Durchgreifende Bedenken gegen diese Vorgehensweise sind aus der Sicht der Kammer nicht gegeben; vielmehr hat der Sachverständige sich damit gerade - zutreffend - bemüht, bei der Ableitung der angemessenen Miete für ein Schulgebäude den Unterschieden zwischen Schulmieten und Büromieten Rechnung zu tragen. Die diesbezüglichen Zweifel, die der Landesbetrieb Straßenbau in seiner Stellungnahme vom 24.03.2009 geäußert hat, hat der Beklagte im gerichtlichen Verfahren im Übrigen nicht vertieft und offenbar auch bei anderen, ebenfalls von dem Sachverständigen T. nach derselben Methodik erstellten Gutachten für Waldorf-Schulen in St. Augustin und Bergisch-Gladbach nicht geltend gemacht.

Dass das Gutachten des Sachverständigen T. insgesamt sachgerecht erstellt worden ist und keinen überhöhten Mietwert ansetzt, wird bestätigt durch die Stellungnahme des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Oberbergischen Kreis vom 05.10.2009, der als neutrale Stelle das Gutachten des Sachverständigen T. analysiert und keine maßgeblichen Beanstandungen erhoben hat. Soweit der Gutachterausschuss die stärkere Gewichtung der unmittelbaren Vergleichsmieten bei der Mittelung nach Ziffer 4.3 des Gutachtens Sturms für erwägenswert hält, hätte dies - wie in der Stellungnahme des Gutachterausschusses zutreffend ausgeführt - sogar zu einer höheren Miete als 8,40 EUR/m2 geführt.

Legt man demnach die von dem Sachverständigen T. ermittelte Miete von 8,40 EUR/m2 zugrunde, so ergibt sich daraus für die Festsetzung des Landeszuschusses 2007 der von dem Kläger errechnete Differenzbetrag in Höhe von 72.666,00 EUR. Der Kläger hat dabei - wie der Beklagte - das anerkannte Raumprogramm für die verschiedenen Gebäude zugrundegelegt, die Berechnungsweise des Beklagten übernommen und lediglich jeweils für die Zeit ab dem 01.03.2007 bzw. ab dem 01.06.2007 die neuen Mietkosten eingesetzt. Den 69,4 m2 großen Raum im Anbau, für den bereits Landesmittel aus dem Ganztagsprogramm geleistet wurden, hat der Kläger wie der Beklagte aus der Berechnung herausgenommen. Die Höhe der Differenz zwischen dem bei einer anzuerkennenden Miete von 8,40 EUR/m2 festzusetzenden Landeszuschuss und dem tatsächlich festgesetzten Zuschuss hat der Kläger deshalb zutreffend angegeben; der Beklagte hat gegen die rechnerische Richtigkeit auch keine Bedenken geltend gemacht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 ZPO.