Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 5 K 1767/20

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt den Erlass der Grundsteuer in Höhe von 512.758,03 EUR, die durch die Beklagte für das Grundstück Gemarkung F. , Flur xx, Flurstück xxx (xx U. 1-3) für die Erhebungszeiträume 2016 bis 2018 erhoben wird. Das Grundstück ist mit dem Hochhaus U. , einer Hochgarage und einem siebengeschossigen Erweiterungsbau bebaut. Zu dem Kerngeschäft der Klägerin gehören die Revitalisierung von Gewerbeimmobilien und Bauträgermaßnahmen im Wohnungsbau sowie sämtliche spezifische Fragestellungen rund um die Immobilie als Investitionsobjekt.

Mit an die Voreigentümerin gerichteten Bescheid vom 13. Februar 2015 stellte die Beklagte das U. unter vorläufigen Denkmalschutz. Die Voreigentümerin und die Klägerin schlossen am 29. Mai 2015 den Kaufvertrag und erklärten am selben Tag die Auflassung.

Mit Eintragungsbeschluss vom 20. August 2015 trug die Beklagte das U. in die Denkmalliste der Stadt F. ein. Ausweislich der Denkmalliste umfasst der Schutzumfang des U1. die dreiteilige Gebäudegruppe (Hochhaus, Hochgarage, Ersatzbau, Verbindungsbrücke) als Ganzes in Substanz und Erscheinungsbild sowie die umgebenden, gleichzeitig mit dem Bau gestalteten Freiflächen. Zentrale Bestandteile des Denkmalumfangs sind die Gestaltung der Außenfassaden in Substanz und Erscheinungsbild sowie das baukonstruktive Gerüst (Stahlbetonkern, Stahlskelettkonstruktion, Geschossdecken, etc.) und die Erschließung (Treppenhäuser, etc.) aller drei Gebäude, sowie die aus der Bauzeit erhaltene baufeste Ausstattung, insbesondere die Fensteranlagen (Bl. 127 d. Beiakte 1).

Die Klägerin wurde am 24. September 2015 als Eigentümerin des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen.

Mit Grundbesitzabgabenbescheid vom 12. Januar 2016 setzte die Beklagte gegenüber der Klägerin u.a. die Grundsteuer B für das Jahr 2016 in Höhe von 170.919,35 EUR fest.

Unter dem Datum des 18. Januar 2016 stellte die Klägerin einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 Abs. 1 GrStG für die Jahre 2016 und 2017 (Bl. 21 d. Beiakte 1). Diesen begründete sie damit, dass das Gebäude unter Denkmalschutz stehe und eine Vermietungsfähigkeit erst Anfang 2018 zu erreichen sei.

Mit Schreiben vom 25. Januar 2016 stundete die Beklagte der Klägerin vorläufig die Grundsteuer für die Jahre 2016 bis 2018 und bat um Vorlage einer Übersicht nebst entsprechender Belege nach Ablauf des Überprüfungszeitraums Anfang des Jahres 2019, in der ausschließlich die mit dem privilegierte Grundbesitz verbundenen Einnahmen und Kosten für die Erhaltung des Grundbesitzes aufzuführen seien.

Mit Bescheiden vom 10. Januar 2017 und vom 9. Januar 2018 setzte die Beklagte die Grundsteuer für die Jahre 2017 und 2018 auf jeweils 170.919,35 EUR fest.

Die Klägerin überreichte mit Schreiben vom 14. März 2019 tabellarische Aufstellungen ihrer Gewinne und Verluste der Jahre 2015 bis 2018 (Bl. 38 ff. d. Beiakte 1).

Die Beklagte wies mit Schreiben vom 16. Mai 2019 darauf hin, dass aus diesen eingereichten Kostenaufstellungen die ausschließlich mit dem privilegierten Grundbesitz in Verbindung stehenden bzw. ausschließlich durch den Denkmalschutz verursachten Belastungen nicht ersichtlich geworden seien und forderte die Klägerin auf, dies entsprechend nachzuweisen.

Mit Schreiben vom 19. Juli 2019 führte die Klägerin aus, dass aufgrund der Notwendigkeit einer umfassenden Sanierung des Gebäudes mit dem Amt für Denkmalpflege der Beklagten besprochen worden sei, dass alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Sanierung des Gebäudes auch im Zusammenhang mit dem Denkmalschutz stünden. Dies betreffe insbesondere die Kosten für den Rückbau, die Erneuerung der Technik, der Fassade sowie den Innenausbau und die Gebäudeplanung. Zusätzlich legte die Klägerin weitere Kostenaufstellungen vor, aus denen sich ein Saldo von minus 9.651.512,99 EUR für 2016, von minus 7.245.699,96 EUR für 2017 und von minus 6.298.780,51 EUR für 2018 ergebe (Bl. 66 ff. d. Beiakte 1).

Im Jahr 2019 veräußerte die Klägerin das streitgegenständliche Grundstück.

Mit Bescheid vom 19. Februar 2020 lehnte die Beklagte nach vorheriger Anhörung den Erlassantrag ab. Zur Begründung führte sie unter Verweis auf das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 9. April 1990 (Az. 22 A 1630/87), aus, dass das Tatbestandsmerkmal „in der Regel“ des § 32 Abs. 1 Nr. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) nicht erfüllt sei. Das Merkmal „in der Regel“ lasse es nicht bei einem rechnerischen Minus im Erlasszeitraum bewenden, sondern stelle auf einen zeitlich andauernden Zustand, d.h. auf die Erwartung einer dauernden Unrentierlichkeit ab. Der Rohertrag liege in der Regel jedenfalls dann nicht unter den jährlichen Kosten, wenn jemand ein denkmalgeschütztes Objekt erwerbe, es unter erheblichem finanziellem Aufwand saniere und bereits kurz nach Erwerb und Abschluss der Sanierungsarbeiten wieder veräußere. Denn die im Zeitraum der Sanierung anfallenden, einmaligen Kosten, die typischerweise den Rohertrag überstiegen, ließen eine Prognose auf eine dauernde Unrentierlichkeit nicht zu. Sinn und Zweck des Erlasses der Grundsteuer für Kulturgüter sei es, die großen Belastungen, die mit dem Erhalt von Baudenkmälern verbunden seien und denen sich die Eigentümer im Hinblick auf die Sozialpflichtigkeit ihres Eigentums aus denkmalschutzrechtlichen Gründen nicht entziehen könnten, abzumildern. Einer Steuervergünstigung bedürfe es nach dem Sinn und Zweck des § 32 GrStG nicht, wenn der Eigentümer die mit der Sanierung kurzfristig auftretenden und den Rohertrag übersteigenden Kosten (zumindest weitgehend) auf andere Weise kompensieren könne, z.B. dadurch, dass er sie bei einer Veräußerung des Grundbesitzes alsbald nach der Sanierung über den Kaufpreis auf den Erwerber abzuwälzen vermöge. Die Drei-Jahres-Frist der Grundsteuerrichtlinien könne in diesem Zusammenhang lediglich als ein Mindestzeitraum betrachtet werden. Ab 2019 sei auch ohne Verkauf allein aufgrund der im Wesentlichen abgeschlossenen Sanierungsarbeiten und der in der Folge möglichen Vollvermietung der angestrebte und als normal zu betrachtende Zustand der Rentierlichkeit eingetreten.

Den hiergegen am 25. Februar 2020 erhobenen Widerspruch begründete die Klägerin damit, dass für die Beurteilung der dauerhaften Unrentierlichkeit ein Dreijahreszeitraum heranzuziehen sei, da auch nach den Grundsteuer-Richtlinien für die Prognose auf einen Zeitraum von drei Jahren abgestellt werde. Die Unrentabilität sei dann in der Regel gegeben, wenn sich bereits für zwei der drei zu betrachtenden Jahre eine Unterdeckung ergebe. Für den beantragten Erlasszeitraum 2016 bis 2018 liege eine solche Unrentabilität vor. Weder im Grundsteuergesetz selbst noch in der Rechtsprechung oder der einschlägigen Fachliteratur sei eine Ausdehnung des Dreijahreszeitraums für die Rentabilitätsprognose vorgesehen. Der Sachverhalt des Urteils des OVG NRW vom 9. April 1990 (Az. 22 A 1630/87), sei auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar, da die Veräußerung im hiesigen Verfahren ‑ anders als im dort entschiedenen Fall ‑ erst außerhalb des dreijährigen Prognosezeitraums stattgefunden habe. Würde man eine Ausdehnung des Dreijahreszeitraums vornehmen, könne man im Extremfall den Zeitraum so lange nach Belieben erweitern, bis eine Rentabilität des jeweiligen Grundbesitzes eingetreten sei. Ebenfalls gegen die Verlängerung des Dreijahreszeitraums bis einschließlich 2019 spreche die Vorschrift des § 34 GrStG. Zu der dort normierten Anzeigepflicht gehöre insbesondere der Fall einer später eintretenden Rentabilität des Grundbesitzes. Ab diesem Kalenderjahr könne dann wieder eine Grundsteuerfestsetzung und ‑erhebung erfolgen. Wäre eine Verlängerung des Dreijahreszeitraums zulässig, so würde die Vorschrift des § 34 GrStG mangels Anwendungsfällen in weiten Teilen ins Leere laufen. Die Grundsteuer habe ihren Anknüpfungspunkt grundsätzlich am Kalenderjahr. Ein Blick in die Zukunft für die Rentabilitätsprognose sei gesetzlich nicht vorgesehen. Aus diesem Grund würden eben gerade Einmaleffekte innerhalb des dreijährigen Prognosezeitraums eliminiert, um einen möglichst realitätsnahen prognostizierten Ist-Zustand abzubilden. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift würden nicht nur einmalige Aufwendungen, sondern auch einmalige Einnahmen wie beispielsweise aus Veräußerungserlösen eliminiert. Ein Verweis auf den im Jahr 2019 durchgeführten Verkauf und damit unterstellter Rentabilität des U1. entspreche nicht den Tatbestandsvoraussetzungen des § 32 GrStG, denn bei Unterstellung einer vollständigen Vermietung des U1. und dadurch unterstellter Rentabilität ab 2019, hätte aufgrund der Anzeigepflicht des § 34 GrStG auch erst ab diesem Zeitpunkt für die Zukunft wieder Grundsteuer erhoben werden dürfen. Die Modernisierungsaufwendungen stünden zudem in kausalem Zusammenhang mit dem Denkmalschutz, da sie nach der getroffenen Vereinbarung mit dem Amt für Denkmalpflege der Stadt F. als Denkmalschutzmaßnahme anerkannt worden seien und als abgestimmt i.S.d. §§ 7i, 10f, 10g und 11b des Einkommenssteuergesetzes (EStG) gälten.

Die Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 20. April 2020 unter Bezugnahme auf die Begründung ihres Ablehnungsbescheides als unbegründet zurück.

Die Klägerin hat am 19. Mai 2020 Klage erhoben. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren und trägt ergänzend vor: Sie habe nicht von vornherein die Absicht gehabt, das U. ausschließlich als Renditeobjekt anzuschaffen und gewinnbringend zu veräußern, vielmehr habe sie das Objekt langfristig zur Vermietung nutzen wollen. Erst außerhalb der Erhebungszeiträume, nämlich Ende des Jahres 2019, habe sich aufgrund der guten geschäftlichen Kontakte der Klägerin die Möglichkeit eröffnet, das U. an einen Investor zu veräußern. Das U. sei ohne die Denkmalschutzvorgaben und nötigen Erhaltungsmaßnahmen rentabel, lediglich durch den Denkmalschutz und die in diesem Zusammenhang durchzuführenden Renovierungsmaßnahmen zum Erhalt des Gebäudes entstehe eine Unrentabilität. Der Rohertrag liege im Zeitraum 2016 bis 2018 bei dem Objekt unterhalb der jährlichen Kosten. Hinsichtlich der Berechnungen verweist die Klägerin auf ihre Gewinn- und Verlustrechnungen zur Stellungnahme vom 19. Juli 2019 und legt ergänzend die folgende Berechnung vor (Bl. 4 f. d. GA.):

Die Entscheidung enthält an dieser Stelle ein Bild oder eine Grafik.

Die Klägerin beantragt (schriftsätzlich),

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 19. Februar 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 20. April 2020 zu verpflichten, die Grundsteuer für die Jahre 2016 bis 2018 in Höhe von insgesamt 512.758,03 EUR zu erlassen

und die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Widerspruchsverfahren für notwendig zu erklären.

Die Beklagte beantragt (schriftsätzlich),

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung ergänzt und vertieft sie ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren. Bei dem Objekt habe es sich unabhängig vom Denkmalschutz bereits bei Erwerb durch die Klägerin um ein Sanierungsobjekt gehandelt. Dies gehe bereits aus dem Grundsteuererlassantrag der Voreigentümerin für das Jahr 2015 vom 18. März 2016 hervor, in welchem diese zum Zustand des Objekts ausgeführt hatte, dass eine Vermietung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nur nach großen, umfangreichen Investitionen möglich sei, da aufgrund der mangelhaften energetischen Situation sowie der ungünstigen Flächenzuschnitte schon sehr hohe Nebenkosten anfielen und daneben hohe Sanierungskosten aufgrund der festgestellten Asbestverunreinigungen zu erwarten seien (vgl. Bl. 186 d. Beiakte 1). Neben der fehlenden Unrentierlichkeit als Dauerzustand fehle es jedenfalls an der erforderlichen Kausalität zwischen der – insoweit unterstellten Unrentierlichkeit – und dem öffentlichen Erhaltungsinteresse. Der erforderliche Kausalzusammenhang fehle insbesondere dann, wenn im öffentlichen Interesse ergehende Belastungen – wie etwa des Denkmalschutzes – die vorhandene Unrentabilität nur verschärften. Die Klägerin habe die streitgegenständliche Immobilie in voller Kenntnis der Denkmaleigenschaft erworben. Aufgrund der durchgeführten Verkaufsverhandlungen sei auch gesichert davon auszugehen, dass der Klägerin im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages der erhebliche Sanierungsbedarf der Immobilie bekannt gewesen sei. Unter Zugrundelegung der Zahlen der Klägerin sei das Objekt – selbst ohne Berücksichtigung der Belastungen durch den Denkmalschutz – unrentierlich gewesen. Die Unrentierlichkeit sei auf die nur eingeschränkt mögliche Vermietbarkeit des Objektes während der Umbauphase zurückzuführen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den sonstigen Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Das Gericht entscheidet nach Anhörung der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung durch Gerichtsbescheid, weil die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und der Sachverhalt geklärt ist, § 84 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

Die zulässige Klage hat keinen Erfolg, da sie unbegründet ist. Die Ablehnung des Erlasses der Grundsteuer ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Sie hat keinen Anspruch auf den von ihr begehrten Grundsteuererlass für die Jahre 2016 bis 2018.

Gesetzliche Grundlage für das Erstattungsbegehren im Erlasswege ist § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG). Danach ist die Grundsteuer zu erlassen für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Die Erhaltung des Grundbesitzes der Klägerin liegt im öffentlichen Interesse im Sinne dieser Vorschrift, da das U. mit Beschluss der Beklagten vom 20. August 2015 in die Denkmalliste der Stadt F. eingetragen wurde. Zwar nimmt § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG nicht auf landesrechtliche Begriffe und Denkmalsschutzvorschriften Bezug. Aus den rechtlichen Bindungen des förmlichen Denkmalschutzes, denen das Grundstück auf Grund der Eintragung in die Denkmalliste nach § 3 Abs. 1 des Denkmalschutzgesetzes Nordrhein-Westfalen (DSchG NRW) unterliegt, ergibt sich jedoch ein öffentliches Unterhaltungsinteresse i.S.d. § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG. Dieses besondere öffentliche Interesse ist dann anzunehmen, wenn für den betreffenden Grundbesitz solche rechtlichen Bindungen bestehen, die in ihrer nutzungsbeschränkenden Wirkung über das hinausgehen, was insbesondere das öffentliche Baurecht von Grundstückseigentümern an Rücksichtnahme auf Gemeininteressen ohnehin verlangt. Eine solche Bindung begründet insbesondere das denkmalschutzrechtliche Erhaltungsgebot.

Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 8. Juli 1998 ‑ 8 C 23.97 –, Rn. 14 ff., juris; VG Minden, Urteil vom 29. März 2006 ‑ 11 K 1221/05 –, Rn. 20, juris; VG Gelsenkirchen Urteil vom 22. Juli 2004 – 16 K 5646/03 –, BeckRS 2009, 38937, beck-online.

Jedoch erfüllt der Grundbesitz der Klägerin nicht die von § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG vorausgesetzte Unwirtschaftlichkeit. Das Tatbestandsmerkmal der Unwirtschaftlichkeit setzt voraus, dass die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag), d.h. die grundstücksbezogenen geldwerten Zuflüsse, die jährlichen Kosten, d.h. die ebenfalls grundstücksbezogenen Ausgaben zur Erhaltung des Grundbesitzes und seiner wirtschaftlichen Ertragskraft, im jeweiligen Erlasszeitraum unterschreiten.

Durch das Erfordernis, dass die Unwirtschaftlichkeit in der Regel gegeben sein muss, lässt es das Gesetz aber nicht bei einem rechnerischen Minus im jeweiligen Erlasszeitraum bewenden, sondern stellt auf die Erwartung einer dauernden Unrentierlichkeit ab. Dem entspricht es, dass gemäß § 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG dem Erlassantrag insoweit eine gewisse Dauerwirkung zukommt, als er nicht jährlich wiederholt zu werden braucht. Aus dieser gesetzlichen Vorgabe folgt zum einen, dass eine prognostizierende Beurteilung auf der Grundlage u.a. der sich aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Daten geboten ist, und zum anderen, dass auf der Einnahmen- wie auf der Kostenseite nur „dauerhafte“ Rechnungsposten berücksichtigungsfähig sind. Es bedarf aufgrund der ermittelten wirtschaftlichen Daten der Prognose, dass es auch in der Zukunft – jedenfalls in der Regel – bei dem Zustand der Unrentierlichkeit bleiben wird.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. September 1984 – 8 C 62.82 –, Rn. 19, juris; BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – 8 C 23.97 –, Rn. 18, juris; VG Köln, Urteil vom 29. September 2015 – 17 K 6132/14 –, Rn. 21, juris; Hessischer Verwaltungsgerichtshof (VGH Kassel), Beschluss vom 15. Mai 2012 – 5 A 705/12.Z –, Rn. 6, juris.

Gemessen an diesen Grundsätzen lässt sich die Erwartung dauernder Unrentierlichkeit i.S.d. § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG vorliegend nicht feststellen. Dies folgt bereits daraus, dass die insoweit darlegungs- und mitwirkungspflichtige Klägerin,

vgl. § 86 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. VwGO; verwaltungsverfahrensrechtlich nach § 90 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO),

keine ausreichenden Unterlagen vorgelegt hat, die eine solche Prognose erlauben würden. Sie hat unter Vorlage von tabellarischen Kostenübersichten der Jahre 2016 bis 2018 und der ergänzenden Kurzberechnung aus der Klageschrift vorgetragen, ihr seien bei der erforderlichen Sanierung durch die Denkmalpflege erhöhte Kosten entstanden. Diese Angaben reichen nicht aus, um eine dauerhafte Unwirtschaftlichkeit zu prognostizieren, und zwar bereits deshalb nicht, weil bei den jährlichen Kosten i.S.d. § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG nur dauerhafte Rechnungsposten zu berücksichtigen sind, wozu die in den Jahren der Sanierung anfallenden Kosten als außergewöhnliche und einmalig anfallende Ausgaben nicht pauschal zählen. Die Vorschrift des § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG gewährt nicht bereits deswegen einen Grundsteuererlassanspruch, weil die Sanierung eines denkmalgeschützten Anwesens in der Regel kostenaufwändiger sein wird als bei einem nicht denkmalgeschützten Anwesen, sondern nur unter der Voraussetzung, dass sich auf der Grundlage einer prognostizierenden Beurteilung eine dauerhafte Unwirtschaftlichkeit aus Gründen des öffentlichen Erhaltungsinteresses feststellen lässt.

Vgl. VG Greifswald, Urteil vom 19. Februar 2003 – 3 A 2650/00 –, Rn. 21, juris; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (VGH München), Beschluss vom 7. Juli 2014 – 4 ZB 13.1567 –, Rn. 7, juris.

Zusätzlich scheitert die Dauerhaftigkeit der Unwirtschaftlichkeit daran, dass schon nach dem eigenen Vortrag der Klägerin der Grundbesitz ab dem Jahr 2019 wieder rentierlich war und für die Phase der Sanierung daher auch aus diesem Grund allenfalls von einer vorübergehenden Unrentierlichkeit gesprochen werden kann. Das Gericht zieht bei der Betrachtung der dauerhaften Unrentierlichkeit i.S.d. § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG auch das außerhalb des beantragten Erlasszeitraumes liegende Jahr 2019 heran, da die Klägerin den Grundbesitz in diesem Jahr veräußert hat.

Entgegen der Auffassung der Klägerin kann die dauerhafte Unwirtschaftlichkeit auch nachträglich für einen längeren Zeitraum als dem von ihr angeführten dreijährigen Prognosezeitraum geprüft werden. Es genügt nicht etwa der Nachweis einer über drei Kalenderjahre andauernden Unrentabilität.

Vgl. VGH Kassel, Urteil vom 19. Januar 1995 – 5 UE 1516/92 –, Rn. 35, juris; einen fünfjährigen Zeitraum betrachtend: VG Aachen, Urteil vom 19. März 2009 – 4 K 2572/05 –, Rn. 34, juris.

Dass die Grundsteuerrichtlinien vom 9. Dezember 1978 in Abschnitt 35 Abs. 2 zu § 32 GrStG bei der Prognoseentscheidung der Behörde auf einen Zeitraum von drei Jahren abstellen, steht dieser Auslegung nicht entgegen, da das Grundsteuergesetz selbst in § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 keinen konkreten zeitlichen Rahmen nennt und es sich bei den Grundsteuerrichtlinien letztlich nur um bloße Verwaltungsvorschriften zur Auslegung handelt.

Vgl. VG Koblenz, Urteil vom 25. Januar 1991 – 2 K 1243/89 –, Rn. 24, juris; So auch VGH Kassel, Urteil vom 19. Januar 1995 – 5 UE 1516/92 –, Rn. 35, juris.

Doch auch eine Auslegung unter Berücksichtigung der Grundsteuerrichtlinien führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn diese regeln in Abschnitt 35 Abs. 2 lediglich, dass die Gemeinde im Zweifelsfall die Grundsteuer für drei Kalenderjahre stunden soll, um so rückblickend feststellen zu können, ob der Rohertrag in der Regel unter den jährlichen Kosten liegt. Eine Aussage darüber, dass die Gemeinde bei der Beurteilung der dauerhaften Unrentierlichkeit auf diesen dreijährigen Zeitraum beschränkt wäre, ist dem gerade nicht zu entnehmen und wäre im Übrigen mit den gesetzlichen Anforderungen, wie sie sich nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,

Urteil vom 21. September 1984 – 8 C 62.82 –, Rn. 19, juris,

aus § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG ergeben, nicht zu vereinbaren. Sinn und Zweck dieser Regelung in den Grundsteuerrichtlinien ist es vielmehr, die Gemeinde überhaupt in die Lage zu versetzen, die gesetzlich in § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG geforderte Zukunftsprognose auf der Grundlage aussagekräftiger Daten vergangener Zeiträume zu treffen.

Dass gemäß Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 11 der Grundsteuerrichtlinie einmalig erzielte Überschüsse nicht zu einem Ausschluss des Grundsteuererlasses führen, sofern zwei der drei betrachteten Jahre unrentierlich sind, kann dem Begehren der Klägerin auch nicht zum Erfolg verhelfen. Hintergrund dieser Verwaltungsvorschrift ist, dass ein Dauerzustand auch dann noch angenommen werden können soll, wenn ausnahmsweise die Einnahmen nur in einzelnen Jahren die jährlichen Kosten übersteigen. Dies entbehrt aber nicht – wie oben festgestellt – der Prognose, dass der Grundbesitz auf Dauer in Zukunft unrentierlich ist. Ein solcher Ausnahmefall ist hier schon nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht gegeben, weil sie selbst vorträgt, dass ab dem Jahr 2019 keine Unrentierlichkeit des Grundbesitzes mehr gegeben ist.

Etwas anderes folgt auch nicht – wie die Klägerin meint – aus dem Anzeigeerfordernis des § 34 Abs. 3 Satz 2 GrStG. Danach ist der Steuerschuldner verpflichtet, eine Änderung der maßgeblichen Verhältnisse der Gemeinde binnen drei Monaten nach Eintritt der Änderung anzuzeigen. Dieses Anzeigeerfordernis ist allein die Folge dessen, dass es sich bei dem Erlass nach § 32 GrStG um einen Dauerzustand handelt und der Antrag daher nach § 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG keiner jährlichen Wiederholung bedarf. Hieraus kann aber nicht gefolgert werden, dass eine Grundsteuererhebung erst ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Rentabilität wieder erfolgen dürfte. Vielmehr kann sich eine solche Änderung der maßgeblichen Verhältnisse auf die von der Gemeinde zu treffende Zukunftsprognose der dauerhaften Unrentabilität auch so auswirken, dass ein Grundsteuererlass insgesamt zu versagen wäre.

Im Übrigen entspricht ein mit dem Gesetzeswortlaut des § 32 GrStG im Einklang stehendes Normverständnis dergestalt, dass für das Tatbestandmerkmal „in der Regel“ im Einzelfall auch mehr als drei Jahre betrachtet werden können, auch dem Sinn und Zweck des Erlasses der Grundsteuer für Kulturgut. Steuervergünstigungen sind ein wichtiges Mittel der Denkmalpflege, um die großen Belastungen, die mit dem Erhalt von Baudenkmälern verbunden sind und denen sich Eigentümer im Hinblick auf die Sozialpflichtigkeit ihres Eigentums aus denkmalschutzrechtlichen Gründen nicht entziehen können, abzumildern. Eines Grundsteuererlasses als einer Form der Steuervergünstigung bedarf es deshalb dann nicht, wenn der Eigentümer die mit der Sanierung kurzfristig auftretenden und den Rohertrag übersteigenden Kosten (zumindest weitgehend) auf andere Weise kompensieren kann, z.B. dadurch, dass er sie bei einer Veräußerung des Grundbesitzes alsbald nach der Sanierung über den Kaufpreis auf den Erwerber abzuwälzen vermag oder dass er den Zustand einer gewinnbringenden Vermietbarkeit erreicht.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 9. April 1990 – 22 A 1630/87 –, Rn. 17 ff., juris.

Unabhängig von der fehlenden Unrentierlichkeit des Grundbesitzes fehlt es aber auch an einem Nachweis der Kausalität zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität, die für den Grundsteuererlass notwendig ist.

§ 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG durchbricht die das Grundsteuergesetz beherrschende, dem Charakter der Grundsteuer als einer ertragsunabhängigen Objektsteuer Rechnung tragende Regel, dass für jeden Grundbesitz, rentabel oder nicht, Grundsteuer zu entrichten ist, weshalb an das Vorliegen der Voraussetzungen für ein Abgehen von dieser Regel (relativ) hohe Anforderungen zu stellen sind. Die Forderung nach einer Kausalbeziehung zwischen öffentlichem Erhaltungsinteresse nebst den daraus resultierenden Bindungen und der Unrentabilität ist deshalb gerechtfertigt, weil es nicht sachgerecht erscheint, Grundstückseigentümer auch dann von der Grundsteuer zu befreien, wenn sie an einem privilegierten Grundbesitz allein im eigenen Interesse liegende, also nicht durch den Denkmalschutz geforderte, kostenaufwendige und deshalb verlustreiche Maßnahmen durchführen, während dieselben Maßnahmen mit denselben Kostenfolgen ohne Denkmalschutz die Grundsteuerpflicht nicht berühren würden. Eine am Zweck orientierte Auslegung spricht deshalb dafür, dass § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG dann keinen Anspruch auf Grundsteuererlass gewähren will, wenn die durch die Kulturguteigenschaft bewirkten Einschränkungen die Unwirtschaftlichkeit nicht verursacht haben. Damit können Kostenaufblähungen oder Einnahmeverminderungen aus steuerlichen oder sonstigen privaten Gründen, die nichts mit der Kulturguteigenschaft zu tun haben, den Anspruch auf Grundsteuererlass nicht begründen. Das Kausalitätserfordernis gestattet es vielmehr, derartige Manipulationen dem Zweck der Erlassvorschrift entsprechend auszuschalten.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 21. September 1984 – 8 C 62/82 –, Rn. 17, vom 8. Juli 1998 – 8 C 23.97 – und vom 5. Mai 2015 – 9 C 6.14 –, Rn. 19, juris; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 8. März 2007 – 5 K 2864/05 –, Rn. 44, juris.

Grundsätzlich ist daher maßgeblich, welche Bindungen und Beschränkungen im öffentlichen Interesse an der Nutzung des Grundbesitzes begründet worden sind, also welche Auflagen beispielsweise in der Baugenehmigung aus Gründen des Denkmalschutzes aufgestellt oder nachweislich und erkennbar infolge von Absprachen mit der Denkmalschutzbehörde schon im Bauantrag vorweggenommen sind und welche wirtschaftlichen Auswirkungen durch sie ausgelöst werden.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 – 8 C 23.97 –, Rn. 35, juris.

Hierzu hat die Klägerin nichts Substantiiertes vorgetragen, obwohl sie auch insoweit die Darlegungs- und Mitwirkungspflicht trifft, vgl. § 86 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. VwGO, § 90 Abs. 1 AO. Das Gericht war insbesondere nicht gehalten, die denkmalschutzrechtlichen Bindungen bzw. die baulichen Möglichkeiten ohne derartige Bindungen von Amts wegen zu ermitteln. Denn die Ermittlung von Amts wegen i.S.d. § 86 Abs. 1 VwGO findet ihre Grenze in der Mitwirkungspflicht der Beteiligten.

Vgl. Bundesfinanzhof (BFH), Beschluss vom 3. Mai 1999 – VII S 1/99 ‑, juris; Rätke, in: Klein, AO, 15. Aufl. 2020, § 88 Rn. 46; Wünsch, in: Koenig, AO, 4. Aufl. 2021, § 88 Rn. 31; BVerwG, Urteile vom 8. Juli 1998 – 8 C 23.97 –, Rn. 36, und vom 5. Mai 2015 – 9 C 6.14 –, Rn. 22, juris; VG Halle (Saale), Urteil vom 8. Oktober 2010 – 4 A 297/09 –, Rn. 51, juris; VG Wiesbaden, Urteil vom 13. Februar 2012 – 1 K 493/11.WI –, Rn. 51, juris.

Nach § 90 Abs. 1 AO ist es gerade die Pflicht des Steuerpflichtigen, die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen. Der Umfang der Mitwirkungspflicht richtet sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls (§ 90 Abs. 1 Satz 3 AO) unter besonderer Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes. Entscheidend ist, welche Mitwirkungshandlung zumutbar und angemessen ist. Je tiefer die aufzuklärenden Sachverhaltsumstände in der Sphäre des Steuerpflichtigen liegen, umso größer und weitreichender ist wegen der Beweisnähe seine Verantwortung für die Aufklärung dieser Umstände.

Vgl. BFH, Urteil vom 9. Juni 2005 – IX R 75/03 –, Rn. 14, juris; Rätke, in: Klein, AO, 14. Aufl. 2018, § 90 Rn. 7; Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO, 26. Aufl. 2020, § 86 Rn. 11.

Der Nachweis der speziell durch den Denkmalschutz bedingten Kosten ist der Sphäre der Klägerin zuzuordnen, da es sich dabei um Informationen handelt, die der von ihr beherrschten Informations- und Tätigkeitssphäre angehören. Die dahingehende Sachaufklärung war zumutbar.

Nicht ausreichend sind insoweit die vorgelegten Kostenaufstellungen der Klägerin verbunden mit der Angabe, alle Sanierungs- und Renovierungsarbeiten seien in enger Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde erfolgt. Die über das Normalmaß hinausgehenden, durch die Kulturguteigenschaft des Grundbesitzes bedingten Bindungen und Beschränkungen im öffentlichen Interesse sind hierdurch nicht nachprüfbar dargetan. Ob die vorgenommenen Arbeiten aufgrund von Auflagen der Denkmalschutzbehörden in der Art und Weise wie geschehen ausgeführt wurden oder ob diese ausschließlich aus privaten Gründen der Klägerin in Absprache mit der Denkmalschutzbehörde erfolgten, ist nicht nachgewiesen. Soweit sich die Klägerin auf Ziffer 4 der denkmalrechtlichen Erlaubnis vom 25. April 2016 beruft (Bl. 35 d.A.), wonach das Vorhaben durch die Erteilung der Baugenehmigung als abgestimmt i.S.d. §§ 7i, 10f, 10g und 11b des Einkommensteuergesetzes (EStG) zur Erteilung einer Bescheinigung für steuerliche Zwecke gilt, geht hieraus der erforderliche Kausalitätszusammenhang zu denkmalschutzrechtlichen Anforderungen für die im Einzelnen in Ansatz gebrachten Beträge nicht hervor. Durch diese Bescheinigung wird allein festgestellt, dass die Baumaßnahmen im Sinne der §§ 7i, 10f, 10g und 11b EStG nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes und zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Da die genannten einkommensteuerrechtlichen Normen allerdings andere Voraussetzungen vorsehen als § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG hinsichtlich der Kausalität zwischen öffentlichen Erhaltungsinteresse und den berücksichtigungsfähigen Kosten,

vgl. dazu die Ausführungen in: Schmidt, EStG, 40. Auflage 2021, §§ 7i, 10f, 10g, 11b,

lassen die Bescheinigungen bereits aus diesem Grund aus sich heraus keinen Rückschluss auf die Erfüllung der Voraussetzungen des § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG zu.

Vgl. VGH Kassel, Beschluss vom 15. Mai 2012 – 5 A 705/12.Z –, Rn. 7, juris.

Die Klägerin hat nicht dargelegt und belegt, dass der Grundbesitz ausschließlich durch den Denkmalschutz unrentabel geworden ist. So hat sie nicht nachvollziehbar dargetan, dass die von ihr vorgenommenen Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten aufgrund des Denkmalschutzes einen Mehraufwand verursachten, der dazu führte, dass eine ohne den Denkmalschutz rentable Nutzung des Objektes nicht mehr zu realisieren war. Die Klägerin hat lediglich Kostenaufstellungen aus den Jahren 2016 bis 2018 vorgelegt, aus denen sich sämtliche Aufwendungen für das denkmalgeschützte Objekt ergeben sollen. Aus dem Kausalitätserfordernis folgt jedoch, dass nicht jede grundstücksbezogene Ausgabe in die Kostenrechnung einzustellen ist, sondern nur diejenigen Kosten, die speziell durch den Denkmalschutz bedingt sind. Für jede Aufwendung ist deshalb zu prüfen, inwieweit ein entsprechender Aufwand auch ohne Denkmalschutz erforderlich wäre.

Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 8. März 2007 – 5 K 2864/05 –, Rn. 46, juris.

Dies hat die Klägerin nicht dargetan. Sie hat den sogenannten denkmalpflegerischen Mehraufwand nicht gesondert ausgewiesen, obwohl dies zu ihren Darlegungspflichten gehört. Aus den ohne Rechnungsbelege und ohne Vergleichsberechnung vorgelegten Kostenaufstellungen lässt sich keine derartige Kausalität mit dem Denkmalschutz erkennen; vergleichbare Aufwendungen könnten ebenso bei einer Sanierung eines nicht denkmalgeschützten Gebäudes erwachsen. Hinzu kommt, dass die unterschiedlichen Zahlen in den Kostenaufstellungen des Schreibens vom 19. Juli 2019 (Bl. 66 ff. d. Beiakte 1) sowie der im Klageverfahren dargestellten Kurzberechnung (Bl. 4 f. d. GA.) nicht nachvollziehbar sind.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Antrag, die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO für notwendig zu erklären, bedurfte angesichts der zu Lasten der Klägerin ergangenen Kostengrundentscheidung keiner Entscheidung.

Vgl. Olbertz, in: Schoch/Schneider, VwGO, 41. EL Juli 2021, § 162 Rn. 83.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Gerichtsbescheid können die Beteiligten die Zulassung der Berufung oder mündliche Verhandlung beantragen; wird von beiden Rechtsbehelfen Gebrauch gemacht, findet mündliche Verhandlung statt.

Belehrung für den Fall, dass die Zulassung der Berufung beantragt wird:

Die Zulassung der Berufung ist bei dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Bahnhofsvorplatz 3, 45879 Gelsenkirchen, innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Gerichtsbescheids schriftlich zu beantragen. Über den Antrag, der den angefochtenen Gerichtsbescheid bezeichnen muss, entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster. In dem Antrag sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

1. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

2. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

3. ein in § 138 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – bezeichneter Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt.

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d VwGO und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.

Im Berufungsverfahren muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für den Antrag auf Zulassung der Berufung. Der Kreis der als Prozessbevollmächtigte zugelassenen Personen und Organisationen bestimmt sich nach § 67 Abs. 4 VwGO.

Belehrung für den Fall, dass mündliche Verhandlung beantragt wird:

Der Antrag auf mündliche Verhandlung ist bei dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Bahnhofsvorplatz 3, 45879 Gelsenkirchen, innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Gerichtsbescheids schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle zu stellen. Wird der Antrag rechtzeitig gestellt, gilt der Gerichtsbescheid als nicht ergangen; sonst wirkt er als rechtskräftiges Urteil.

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung von Schriftstücken als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.