Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 9 K 638/16

Tatbestand:

Die Klägerin wendet sich gegen die Aufhebung eines Mietverhältnisses gemäß § 182 Abs. 1 Baugesetzbuch – BauGB – über das von ihr vormals auf Grund eines Mietvertrags zwischen ihr und der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen vom 16. August 1962 genutzte und mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück, vormals durch die Beklagte. Zuletzt wurde ein Mietzins i.H.v. 247,98 € gezahlt. Die Beigeladene ist Eigentümerin dieses Grundstücks. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Westerweiterung D. N. “ (Entwicklungssatzung) und des Bebauungsplans Nr. .

Am 16. Februar 2006 beschloss der Rat der Beklagten die Entwicklungssatzung, die am 13. März 2006 im Amtsblatt der Stadt N. bekannt gemacht wurde. Dem Rat der Beklagten lag die Kurzfassung des Berichts zur vorbereitenden Untersuchung des Büros (im Folgenden: ) aus Januar 2006 vor.

§ 1 Abs. 3 der Entwicklungssatzung bestimmt, dass sich die Notwendigkeit und die Ziele der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Westerweiterung D. N. “ aus der dieser Satzung beigefügten Begründung ergeben. Gemäß § 2 der Entwicklungssatzung, die den Entwicklungsbereich umschreibt, wird der Entwicklungsbereich in den beigefügten Lageplänen dargestellt. In der Bekanntmachungsanordnung wurde bestimmt, dass die Entwicklungssatzung einschließlich der Begründung (Erläuterungsbericht) und der Lagepläne beim Stadtbetrieb Immobilienwirtschaft eingesehen werden können. Mit Urteil vom 18. Dezember 2008 im Verfahren 10 D 104/06.NE lehnte das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen einen Normenkontrollantrag gegen die Entwicklungssatzung als unbegründet ab.

Am 26. Juni 2013 beschloss der Rat der Beklagten den Bebauungsplan Nr. , den die Beklagte am 12. September 2013 bekannt machte. Die Begründung des Bebauungsplans nimmt Bezug auf die vorbereitende Untersuchung der Entwicklungssatzung und begründet die Überplanung der -Siedlung maßgeblich mit der räumlichen Erweiterung des nach Westen und einer Korrektur einer industriegeschichtlich begründeten städtebaulichen Fehlentwicklung.

Mit Schreiben vom 6. Februar 2015 beantragte die Beigeladene bei der Beklagten, dass mit ihr bestehende Mietverhältnis für das Gebäude durch privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt aufzuheben.

Am 16. September 2015 führte der Standortleiter der Beigeladenen in einem Pressegespräch aus, er rechne auf absehbare Zeit nicht mehr mit der Nutzung der Flächen des durch große Unternehmen der Industrie. Er könne sich vorstellen, dass die Fläche auch durch andere Gewerbebetriebe genutzt werde.

Mit Bescheid vom 8. Januar 2016, der Klägerin zugestellt am 13. Januar 2016, hob die Beklagte das Mietverhältnis für die Wohnung im Erd- und Obergeschoss, einem Keller und einem Stall, einschließlich Gartenland auf dem Grundstück zwischen der Klägerin und der Beigeladenen gemäß § 182 Abs. 1 BauGB (Mietvertrag vom 16.08.1962) zum 31.08.2016 auf. Die Beklagte ordnete die sofortige Vollziehung der Verfügung an.

Zur Begründung führte die Beklagte – unter anderem – aus: Die Aufhebung des Mietverhältnisses sei erforderlich, da die Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme sonst nicht realisiert werden könnten. Gemäß § 182 Abs. 2 BauGB dürfe das Mietverhältnis nur dann aufgehoben werden, wenn im Zeitpunkt der Beendigung angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung stehe. Sie, die Beklagte, habe die Frist der Aufhebung des Mietverhältnisses großzügig bis zum 31. August 2016 bemessen. Eine Kontaktaufnahme mit den hier ansässigen Wohnungsbauunternehmen sei durch das beauftragte Büro erfolgt. Sie gehe davon aus, dass eine angemessene Wohnung für die Klägerin und auch für die die Wohnräume ebenfalls nutzende Tochter zum Zeitpunkt der Aufhebung des Mietverhältnisses zur Verfügung gestellt werden könne. Wegen der mit der Mietaufhebung verbundenen Entschädigung verwies die Beklagte auf das Verfahren gemäß § 185 BauGB.

Am 12. Februar 2016 hat die Klägerin Klage erhoben.

Im Sommer 2016 wurde bekannt, dass auf der Erweiterungsfläche ein Logistik-Standort entwickelt werde. Auf Antrag des Betreibers des vom 2. September 2016 nahm die Beklagte die hierfür vorgesehene Fläche aus der Entwicklungsmaßnahme heraus.

Unter dem 20. Juli 2017 nahm ein Ingenieurbüro schriftlich zum Bauzustand des von der Klägerin angemieteten Wohngebäudes Stellung. Nach Ansicht des Gutachters bestand aus statischer Sicht eine akute Gefahr für Leib und Leben bei dem Betreten des Gebäudes. Der Sachverständige empfahl auf Grund seines Eindrucks am 20. Juli 2017 dringend eine Räumung des Gebäudes. Mit Ordnungsverfügung vom 27. Juli 2017, zugestellt am 31. Juli 2017, untersagte die Beklagte der Klägerin und ihrer Tochter die Nutzung des streitgegenständlichen Gebäudes gemäß § 15 Abs. 1 BauO NRW wegen fehlender Standsicherheit und ordnete die sofortige Vollziehung des Bescheides an. Die Klägerin und ihre Tochter zogen aus. Die Beklagte versiegelte das Gebäude. Die Beigeladene ließ das Gebäude einzäunen. Die Nutzungsuntersagungsverfügung griff die Klägerin nicht mit Rechtsbehelfen an.

Die Beigeladene ließ in der Folgezeit das Gebäude durch weitere Sachverständige begutachten. Mit Stellungnahme vom 4. August 2017 kamen diese Gutachter zu dem Ergebnis, dass eine akute Einsturzgefahr der Giebelseite des Wirtschaftsgebäudes bestehe und eine notwendige Stützung selbst für den Montage-/Bauzustand wegen der bestehenden Gefahr für Leib und Leben nicht möglich sei, sodass das Wirtschaftsgebäude nur mit Hilfe von Hubsteigern bzw. Kränen von oben beginnend abgetragen werden könne. Das Gebäude sei sodann neu zu errichten, wobei dieser Vorgang besondere Kenntnisse bedürfe und mit einer üblichen Gebäudeerstellung nicht vergleichbar sei. Die Ausführungsdauer der Sicherungsmaßnahmen sowie des Wiederaufbaus könnten vorsichtig mit einer Dauer von ca. 15-23 Monaten geschätzt werden, hierbei sei nicht die Dauer des Planungsverfahrens berücksichtigt. Fraglich sei zudem die Genehmigungsfähigkeit aufgrund des Bebauungsplans und den Forderungen und Auflagen des Denkmalschutzes. Die insgesamt anfallenden Kosten könnten nur sehr grob mit Beträgen zwischen 559.000,00 € bis zu 1.588.500,00 € geschätzt werden.

Mit Schriftsatz vom 7. August 2017 forderte die Beigeladene die Klägerin unter Fristsetzung zur vollständigen Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks auf. Mit Schreiben vom 15. Februar 2018 erklärte die Beigeladene gegenüber der Klägerin und ihrer Tochter den Rücktritt vom Mietvertrag, da eine Instandsetzung des Gebäudes unmöglich sei, und forderte sie zur Räumung der Immobilie bis zum 30. März 2018 auf. Ende Juni 2018 bzw. Anfang Juli 2018 stürzte das Gebäude teilweise ein. Die Dachkonstruktion wurde hälftig zerstört. Die Beigeladene erhob mit am 7. September 2018 der Klägerin zugestellten Schriftsatz vor dem Amtsgericht N. im Verfahren Räumungsklage gegen die Klägerin und ihre Tochter. Am 13. Oktober 2018 stürzte die westliche Giebelwand vollständig ein. Zwischenzeitlich verzog die Klägerin an die aus dem Rubrum ersichtliche Anschrift.

Am 15. November 2018 beantragte die Klägerin im Verfahren 9 L 2085/18 die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer hier gegenständlichen Klage gegen die Mietaufhebungsverfügung vom 8. Januar 2016. Mit Schriftsätzen vom 3. und 6. Dezember 2018, eingegangen im zivilgerichtlichen Verfahren vor dem Amtsgericht N. , erklärte die Beigeladene die fristlose Kündigung des Mietvertrags.

Mit Urteil vom 10. Dezember 2018 verurteilte das Amtsgericht N. die Klägerin und ihre Tochter als Gesamtschuldner das streitgegenständliche Grundstück sowie das aufstehende Gebäude, die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss des Gebäudes, den Keller sowie die Scheune nebst Nebenräumen zu räumen und an die Beigeladene herauszugeben. In den Entscheidungsgründen führte das Amtsgericht N. aus: Der Räumungsanspruch ergebe sich aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis sei beendet. Die Durchführung des Mietvertrags sei dauerhaft rechtlich bzw. wirtschaftlich unmöglich geworden. Der mit Beträgen zwischen 559.000,00 € und 1.588.500,00 € bezifferte Instandsetzungsaufwand stehe bei einem Mietzins von 247,98 € pro Monat in einem krassen wirtschaftlichen Missverhältnis zu dem Anspruch der Klägerin auf Durchführung des Mietvertrags. Jedenfalls habe die Beigeladene aus diesem Grund den Rücktritt vom Mietvertrag erklärt.

Am 15. März 2019 lehnte die Kammer im Verfahren 9 L 2085/18 den Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes vor dem Hintergrund der Unbewohnbarkeit des Wohngebäudes auf Grund fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses für die Durchführung eines Eilverfahrens als unzulässig ab.

Nachdem die Klägerin ihren gegen den Bebauungsplan gerichteten Normenkontrollantrag vor dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen im Verfahren 10 D 95/18.NE zurückgenommen hatte, stellte das Oberverwaltungsgericht das Verfahren mit Beschluss vom 21. November 2019 ein.

In dem zivilgerichtlichen Verfahren wegen der Räumung des früher von der Klägerin bewohnten Grundstücks wies das Landgericht F. mit Urteil vom 21. Januar 2020 in dem Verfahren die Berufung der Klägerin und ihrer Tochter unter Bestätigung der Gründe des erstinstanzlichen Urteils zurück. Gegen das Urteil legte die Klägerin kein Rechtsmittel ein.

Zur Begründung ihrer gegen den Aufhebungsbescheid der Beklagten vom 8. Januar 2016, zugestellt am 13. Januar 2016 gerichteten Klage führt die Klägerin insbesondere aus: Die Westerweiterung habe sich im Jahr 2015 zerschlagen, und zwar so, dass mit einer Erweiterung des D1. nach Westen in den Geltungsbereich der damals vom Rat der beklagten Stadt beschlossenen Entwicklungssatzung sowie des darauf rekurrierenden Bebauungsplans endgültig nicht mehr zu rechnen sei. Dies ergebe sich aus dem Zeitungsartikel in der Zeitung aus November 2015 . Der angegriffene Bescheid sei rechtswidrig und verletze sie in ihren Rechten. Die Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Entwicklung im städtebaulichen Entwicklungsbereich im Sinne des § 182 Abs. 1 BauGB erfordere die Aufhebung des Miet- oder Pachtverhältnisses nicht (mehr). Darüber hinaus seien die Entwicklungssatzung, als auch der zugehörige Bebauungsplan, funktionslos und obsolet geworden. Auf eine solche Entwicklungssatzung könne ein Aufhebungsbescheid gemäß § 182 Abs. 1 BauGB nicht gestützt werden. Auf dem für die Westerweiterung vorgesehenen Areal sei zwischenzeitlich ein Logistikzentrum der und damit ein Aliud errichtet worden.

Die Entwicklungssatzung der Beklagten habe keine zwei selbstständigen Ziele verfolgt. Das alleinige Ziel der Entwicklungssatzung sei die Westerweiterung des D1. . Dies ergebe sich aus der Bezeichnung der Satzung selbst sowie aus deren § 1 Abs. 3, der auf die Begründung der Satzung (Erläuterungsbericht) verweise. In dem Bericht sei maßgeblich und durchgehend von der Erweiterung des D1. nach Westen die Rede. Korrespondierende Aussagen ergäben sich aus dem Bebauungsplan Nr. nebst Begründung und Umweltbericht. Ergänzend sei anzumerken, dass die Lösung gegebener Immissionskonflikte eine solche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nicht hätte tragen können, da Zielsetzung für eine solche Mietaufhebungsverfügungen und Enteignungsmaßnahmen rechtfertigende Maßnahme gemäß § 165 Abs. 2 BauGB nur die erstmalige Entwicklung oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung eine neue Entwicklung eines bestimmten Bereichs, nicht aber die bloße Regelung von Immissionsschutzkonflikten (zulasten der als störend empfundenen anderen Nutzungen) sein dürfe.

Die Instandsetzung des Wohngebäudes sei wirtschaftlich vertretbar.

Sie beantragt,

festzustellen, dass die Mietaufhebungsverfügung der Beklagten vom 8. Januar 2016 rechtswidrig gewesen ist,

festzustellen, dass die Beklagte seit dem 1. Quartal des Jahres 2015, hilfsweise zu einem späteren Zeitpunkt nach dem Erlass ihrer an die Klägerin gerichteten Mietaufhebungsverfügung vom 8. Januar 2016 gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 8 iVm § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und Nr. 2 BauGB – eventuell auf der Grundlage der Regelung in § 162 Abs. 1 Satz 2 BauGB verpflichtet war, die "Entwicklungssatzung über die förmliche Feststellung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Westerweiterung D. N. “ vom 16. Februar 2006 aufzuheben und deren Aufhebung öffentlich bekanntzumachen,

sowie

festzustellen, dass sie verpflichtet war, unverzüglich nach erfolgter Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt N. die streitgegenständliche Mietaufhebungsverfügung vom 8. Januar 2016 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor: Die Klägerin habe ihr Rechtsschutzbedürfnis an den begehrten Feststellungen nicht substantiiert dargelegt. Das Wohngebäude sei unbewohnbar. Die der Mietaufhebungsverfügung zu Grunde liegende Entwicklungssatzung sei wirksam. Geeigneter Ersatzwohnraum stehe in ausreichendem Maße zur Verfügung, wie sich aus Wohnungsinseraten ergebe.

Die Entwicklungssatzung verfolge zwei Ziele. Zum einen sei es um die Sicherung der ca. 10.000 Arbeitsplätze im vorhandenen Bestand des D1. N. durch Beseitigung der bestehenden Immissionskonflikte zwischen den im Industriegebiet angesiedelten Gewerbebetrieben und der angrenzenden schutzbedürftigen Wohnbebauung gegangen. Neben den Lärmimmissionskonflikten sei die Auflösung der Gemengelage auch unter dem Aspekt des Störfallrechts erforderlich gewesen. Das Ziel der Aufhebung der immissionsschutzrechtlichen Restriktionen sei inzwischen erreicht. Gleiches gelte für die Einschränkungen, die aufgrund der angrenzenden Wohnbebauung für die Neuansiedlung oder wesentliche Änderung von Betrieben bestanden hätten, die unter die sogenannte Seveso-Richtlinie fielen. Die zweite Zielsetzung der Entwicklungsmaßnahme, nämlich die sogenannte Westerweiterung des D1. zu ermöglichen, sei aufgrund des gewandelten Flächenbedarfs und der Flächenplanung des betreibers so nicht mehr umsetzbar. Inzwischen seien die hierfür vorgesehenen Flächen durch andere nicht industrielle Nutzungen ersetzt worden. Unter Inbezugnahme des Abstandsgutachtens des aus Januar 2017 sei hervorzuheben, dass das von der Klägerin genutzte Grundstück innerhalb des von § 50 BImSchG und von Art. 13 der Seveso-III-Richtlinie geforderten angemessenen Abstands liege. Sie beabsichtige, die Entwicklungssatzung aufzuheben, sobald mit der Aufgabe der letzten Wohnnutzung im angemessenen Abstand der Störfallbetriebe das Ziel der Entwicklungsmaßnahme „Sicherung des vorhandenen Bestandes“ erreicht sei.

Es komme aber nicht darauf an, wie die zwischenzeitlich eingetretene Entwicklung im Bereich westlich des ursprünglichen geländes zu bewerten sei und ob diese Entwicklung den ursprünglichen Zielen der Entwicklungsmaßnahme entspreche. Die Klägerin habe kein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Rechtswidrigkeit des Bescheids. Weder eine Wiederholungsgefahr noch ein Rehabilitationsinteresse sei ersichtlich, noch seien Schadensersatzansprüche absehbar. Die Klägerin habe die Mietaufhebungsverfügung nicht befolgt. Sie, die Beklagte, habe die Räumung des Gebäudes aufgrund der Unbewohnbarkeit des Wohnhauses in einem Nutzungsuntersagungsverfahren durchgesetzt.

Die Beigeladene beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie führt zur Begründung ihres Antrags aus: Im Zeitpunkt des Erlasses der streitgegenständlichen Mietaufhebungsverfügung sei die Aufhebung des Mietverhältnisses (nach wie vor) zur Erreichung der Ziele der Entwicklungssatzung erforderlich gewesen. Die Entwicklung des maßgeblichen Gebiets im Sinne der ursprünglichen Planung sei noch durchführbar gewesen und sei weiter betrieben worden. Die Zielsetzungen der Entwicklungssatzung – die Beseitigung der Interessenkollision zwischen der im Entwicklungsgebiet vorhandenen Wohnbebauung und den Anlagen des D1. (in dem zum Zeitpunkt des Erlasses der Entwicklungssatzung vorhandenen Umfang) sowie die Schaffung der Voraussetzungen für eine Erweiterung des Geländes des D1. zur Ansiedlung von weiteren gewerblich-industriellen Betrieben – erforderten auch heute noch die Aufhebung des streitgegenständlichen Mietvertrags; die Verfolgung dieser Ziele sei nicht aufgegeben und nach wie vor durchführbar. Aus den gemäß Untersuchungsbericht ersichtlichen Zielen der Planung, insbesondere der in Ziffer 5 der vorbereitenden Untersuchung genannten, ergebe sich die Auflösung entsprechender Nutzungskonflikte als Ziel der Entwicklungsmaßnahme

Hinsichtlich der Fortsetzungsfeststellungsklage sei darauf hinzuweisen, dass die Mietaufhebungsverfügung für das zivilrechtliche Räumungsverfahren keinerlei Bedeutung gehabt habe. Aus dem Urteil des Amtsgerichts N. vom 10. Dezember 2018 im Verfahren , Seite 9, ergebe sich, dass dahingestellt bleiben könne, ob sich die Beigeladene – als Klägerin des Zivilverfahrens – hinsichtlich des Räumungsanspruchs auf die Mietaufhebungsverfügung berufen könne.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist unzulässig.

Die ursprünglich als Anfechtungsklage erhobene Klage ist nach zulässiger Klageänderung als Fortsetzungsfeststellungsklage statthaft. Hat sich der ursprünglich angegriffene Verwaltungsakt erledigt, besteht die Möglichkeit, bei Vorliegen der besonderen Voraussetzungen die ursprüngliche Rechtswidrigkeit des angefochtenen Verwaltungsakts mit der Fortsetzungsfeststellungsklage nach § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO feststellen zu lassen.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 20. November 2014 – 3 C 25/13 –, Rn. 11, juris.

Mit der Klage begehrte die Klägerin ursprünglich die Aufhebung des Bescheids vom 8. Januar 2016. Bei diesem Bescheid handelt es sich um einen Verwaltungsakt. Sein Gegenstand ist die auf § 182 Abs. 1 BauGB gestützte Aufhebung des Mietverhältnisses für die Wohnung im Erd- und Obergeschoss, einem Keller und einem Stall, einschließlich Gartenland auf dem Grundstück C.-------straße 255a zwischen der Klägerin und der Beigeladenen (Mietvertrag vom 16. August 1962) zum 31. August 2016.

Die Mietaufhebungsverfügung hat sich erledigt. Gemäß § 43 Abs. 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes NRW – VwVfG NRW – bleibt ein Verwaltungsakt wirksam, solange und soweit er nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist. Erledigung ist hier auf andere Weise eingetreten.

In der Rechtsprechung ist geklärt, dass die Annahme einer Erledigung auf andere Weise im Sinne des § 43 Abs. 2 VwVfG in eng begrenzten Ausnahmefällen gerechtfertigt ist, da das Gesetz den Wirksamkeitsverlust des Verwaltungsakts bei den übrigen in § 43 Abs. 2 VwVfG genannten Varianten entweder - wie in den Fällen der Rücknahme, des Widerrufs oder der anderweitigen Aufhebung - an ein formalisiertes Handeln der Behörde oder - wie im Fall des Zeitablaufs - an einen eindeutig bestimmbaren Sachverhalt knüpft. Als eine der Fallgruppen, die eine Erledigung auf andere Weise im Sinne von § 43 Abs. 2 VwVfG bewirken können, ist in Rechtsprechung und Literatur unter anderem der Wegfall des Regelungsobjekts anerkannt. Von einer derartigen Fallgestaltung wird etwa bei betriebsbezogenen Geboten oder Erlaubnissen ausgegangen, wenn der Betrieb eingestellt wird, oder allgemein bei Genehmigungen oder Befreiungen, wenn die Genehmigungspflicht oder das gesetzliche Verbot, von dem freigestellt wird, wegfällt; außerdem im Hinblick auf einen akzessorischen Verwaltungsakt, wenn der Hauptverwaltungsakt, auf den er sich bezieht, seine Wirksamkeit einbüßt.

BVerwG, Beschluss vom 6. Oktober 2015 – 3 B 9/15 –, juris Rn. 7 m.N.; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 15. November 1990 – 3 C 49/87 –, juris Rn. 20; BVerwG, Urteil vom 9. Mai 2012 – 6 C 3/11 –, juris Rn. 19; Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG § 43 Rn. 212.

Entsprechendes gilt, wenn die Wirkungen einer öffentlich-rechtlichen Regelung von der Wirksamkeit des von ihr geregelten zivilrechtlichen Rechtsverhältnisses abhängen.

So für den Fall der nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 PBefG erforderlichen Genehmigung der Übertragung der Betriebsführung durch zivilrechtliches Pachtverhältnis BVerwG, Beschluss vom 06. Oktober 2015 – 3 B 9/15 –, Rn. 7 f., juris.

Vergleichbar liegt der vorliegende Fall.

Regelungsgegenstand des Bescheids vom 8. Januar 2016 ist das zwischen der Klägerin und der Beigeladenen durch Vertrag vom 12. August 1962 begründete und durch den streitgegenständlichen Bescheid aufgehobene Mietverhältnis.

Die Mietaufhebungsverfügung ist auf Grundlage des § 182 Abs. 1 Var. 2 BauGB ergangen. Danach kann, wenn die Verwirklichung der Entwicklung im städtebaulichen Entwicklungsbereich die Aufhebung eines Miet- oder Pachtverhältnisses erfordert, die Gemeinde das Rechtsverhältnis auf Antrag des Eigentümers oder im Hinblick auf ein städtebauliches Gebot mit einer Frist von mindestens sechs Monaten, bei einem land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstück nur zum Schluss eines Pachtjahres aufheben.

Rechtsverhältnis im Sinne des § 182 Abs. 1 BauGB und damit Regelungsobjekt der Mietaufhebungsverfügung ist das Miet- oder Pachtverhältnis im Sinne der §§ 535 - 597 BGB sowie andere zum Gebrauch oder zur Nutzung von Immobilien berechtigende Vertragsverhältnisse (§ 184 BauGB).

Vgl. Kröninger/Aschke/Jeromin, Baugesetzbuch, BauGB § 182 Rn. 2, beck-online.

Bezogen auf das Mietverhältnis der Klägerin entfaltet die Mietaufhebungsverfügung keinen Regelungsgehalt mehr. Es besteht kein schuldrechtliches Rechtsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beigeladenen mehr, das die Klägerin zur Nutzung des von ihr gemieteten Grundstücks berechtigt. Dies ergibt sich aus dem Urteil des Landgerichts F. vom 21. Januar 2020 im Verfahren . Mit dem Urteil wurde die Berufung der Klägerin – dort: Beklagten – gegen das Urteil des Amtsgerichts N. vom 10. Dezember 2018 im Verfahren zurückgewiesen. Die Klägerin und ihre Tochter wurden verurteilt, als Gesamtschuldner das Grundstück C.-------, N. , sowie das aufstehende Gebäude, die Wohnung im Erd- und Obergeschoss des Gebäudes, den Keller sowie die Scheune nebst Nebenräumen zu räumen und an die Beigeladene herauszugeben. Das Urteil ist rechtskräftig.

Die materielle Rechtskraft des Urteils bemisst sich nach § 322 Abs. 1 ZPO. Danach sind Urteile der Rechtskraft nur insoweit fähig, als über den durch die Klage oder durch die Widerklage erhobenen Anspruch entschieden ist. Die Rechtskraft wird hiernach auf den unmittelbaren Streitgegenstand, das heißt auf die Rechtsfolge beschränkt, die aufgrund eines bestimmten Lebenssachverhalts am Schluss der mündlichen Verhandlung den Gegenstand der Entscheidung bildet. Nicht in Rechtskraft erwächst die Feststellung der der Entscheidung zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisse oder sonstiger Vorfragen, aus denen der Richter den Schluss auf das Bestehen oder Nichtbestehen der von der Klagepartei beanspruchten Rechtsfolge zieht.

st. Rspr., BGH, Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 39/18 –, Rn. 16, juris m. w. N.

Der Umfang der Rechtskraft eines Urteils ist in erster Linie der Urteilsformel zu entnehmen. Reicht die Urteilsformel allein nicht aus, den Umfang der Rechtskraft zu bestimmen, sind zur Auslegung der Urteilsformel der Tatbestand und die Entscheidungsgründe, erforderlichenfalls auch das Parteivorbringen, heranzuziehen.

BGH, Urteil vom 24. Juli 2014 – I ZR 27/13 –, Rn. 19, juris; Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, Vorbemerkungen zu § 322, Rn. 31, jeweils m. w. N.

Zur Auslegung des – die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts N. zurückweisenden – Tenors des Urteils des Landgerichts F. ist der Tenor des Urteils des Amtsgerichts N. vom 10. Dezember 2018 heranzuziehen. Aus ihm ergibt sich, dass die Beigeladene gegen die Klägerin einen auf das von ihr früher genutzte Grundstück bezogenen Räumungsanspruch hat. Der den Entscheidungsgründen zu entnehmende Rechtssatz, das Mietverhältnis sei erloschen, nimmt nach Maßgabe des § 322 Abs. 1 ZPO nicht an der Rechtskraft teil. Gleichwohl ist der Regelungsgegenstand der Mietaufhebungsverfügung vom 8. Januar 2016 weggefallen, weil der rechtskräftige Räumungsanspruch jeglichem Wiederaufleben der wechselseitigen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis endgültig entgegensteht. Insbesondere hindert der rechtskräftige Räumungsanspruch der Beigeladenen die Klägerin dauerhaft, ihren Hauptleistungsanspruch gemäß § 535 Abs. 1 BGB aus dem Mietverhältnis geltend zu machen. Nach dieser Bestimmung ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dieser Anspruch auf Gebrauchsüberlassung ist nunmehr dauerhaft ausgeschlossen. Hiermit verbunden ist seit der Rechtskraft des Räumungsurteils nunmehr auch der dauerhafte Wegfall jeglicher mietvertraglicher Sekundäransprüche für die Zukunft (insbesondere §§ 536 ff. BGB), weil diese vom – nun endgültig ausgeschlossenen – Gebrauch der Mietsache abhängen. Dass die Klägerin eine Restitutionsklage erwägt, ist unerheblich, da nur die stattgebende Restitution die Rechtskraft durchbricht. Ob die Voraussetzungen der §§ 578 ff. ZPO überhaupt vorlägen, kann daher offen bleiben.

Der Klägerin fehlt es an einem berechtigten Interesse an der von ihr begehrten Feststellung. Die Zulässigkeit einer Fortsetzungsfeststellungsklage setzt unter anderem voraus, dass der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat. Dazu gehört vor dem Hintergrund der Frage, ob der Kläger mit dem Urteil „etwas anfangen kann“ und dieses geeignet ist, seine Position zu stärken, jedes nach Lage des Falles anzuerkennende schutzwürdige Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Art,

vgl. BVerwG, Urteile vom 20. April 1994 – 11 C 60/92 –, Rn. 9, juris, und vom 12. September 1989 – 1 C 40/88 –, Rn. 10, juris,

wobei der Kläger sein berechtigtes Feststellungsinteresse substantiiert darlegen muss.

BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1991 – 1 C 42/90 –, Rn. 13, juris; Baden-Württemberg, Urteil vom 21. Januar 1997 – 5 S 3206/95 –, Leitsatz 1 und Rn. 34, juris.

Bei einer Fortsetzungsfeststellungsklage, die der Vorbereitung eines Amtshaftungsverfahrens vor dem Zivilgericht dienen soll, ist das Feststellungsinteresse nur zu bejahen, wenn ein solcher Prozess bereits anhängig, mit Sicherheit zu erwarten oder ernsthaft beabsichtigt ist, die begehrte Feststellung in diesem Verfahren erheblich und die Rechtsverfolgung nicht offensichtlich aussichtslos ist; zudem muss jedenfalls vorgetragen werden, ob und gegebenenfalls gegen wen der Kläger im Zusammenhang mit dem Streitgegenstand Ansprüche geltend machen will.

BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1991 – 1 C 42/90 –, juris Rn. 13; vgl. ferner OVG NRW, Beschluss vom 23. Januar 2003 – 13 A 4859/00 –, juris Rn. 9 ff.; OVG NRW, Urteil vom 13. November 1998 – 11 A 2641/94 –, juris Rn. 3; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 21. Januar 1997 – 5 S 3206/95 –, juris Rn. 35.

Die Klägerin trägt vor, es sei von erheblichen Entschädigungsansprüchen gegen die Beklagte und auch gegenüber der Beigeladenen auszugehen. Auch die Kammer habe dies in ihrem Eilbeschluss im Verfahren 9 L 2085/18 ausgeführt. Zudem könnten von ihr und ihrer Tochter wegen des inzwischen höchstwahrscheinlich durch Witterungseinflüsse weitgehend zerstörten Mobiliars Schadensersatzansprüche erhoben werden.

Auf Grundlage dieses Vortrags fehlt es an den Voraussetzungen für das Feststellungsinteresse. In den Ausführungen der Klägerin kommen weder Umfang noch Adressat etwaiger Schadensersatzansprüche zum Ausdruck. Es ist zudem von der offensichtlichen Aussichtslosigkeit der Ansprüche selbst auszugehen. Die Kammer ist in ihrem Beschluss vom 15. März 2019 im Verfahren 9 L 2085/18 nicht ansatzweise von dem Bestehen materiellrechtlicher Ansprüche der Klägerin ausgegangen, sondern hat bereits die Zulässigkeit des Eilrechtsschutzbegehrens verneint, weil im etwaigen Falle des Bestehens solcher Ansprüche auch ohne die Gewährung von Eilrechtsschutz kein Verjährungseintritt drohte. Ausdrücklich hat sie schon in der Begründung des Eilbeschlusses klargestellt, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis weder vorgetragen noch ersichtlich sind. Weiterhin sind materiellrechtliche Ansprüche, insbesondere Schadensersatzansprüche, nicht ersichtlich. Es ist nicht im Ansatz erkennbar, welcher kausal auf die Mietaufhebungsverfügung vom 8. Januar 2016 zurückzuführende Schaden der Klägerin entstanden sein soll. Die Klägerin bewohnte jedenfalls bis zum 22. Juli 2017 das Gebäude. Die Räumung des Wohnhauses veranlasste die Beklagte vor dem Hintergrund der gutachtlichen Beurteilung seines baulichen Zustands. Sie erließ dann unter dem 21. Juli 2017 und 27. Juli 2017 die zwischenzeitlich bestandskräftige Nutzungsuntersagungsverfügung, die fortan Rechtsgrund für die Räumung des Wohngebäudes durch die Klägerin und ihrer Tochter war. Damit ist auszuschließen, dass einer der von der Klägerin angedeuteten Schäden an den Einrichtungsgegenständen mit der Mietaufhebungsverfügung in Verbindung gebracht werden könnte.

Ein Fortsetzungsfeststellungsinteresse unter den Gesichtspunkten der Wiederholungsgefahr, einer wesentlichen Grundrechtsbeeinträchtigung und der Rehabilitierung der Klägerin scheidet offensichtlich aus.

Der auf Feststellung der Verpflichtung der Beklagten gerichtete weitere, erstmals schriftsätzlich am 8. Mai 2020 gestellte Antrag,

ist unzulässig.

Es handelt sich bei dieser Erweiterung des Klagebegehrens um einen eigenständigen Streitgegenstand, der nicht nur den bereits anhängigen Streitgegenstand der Mietaufhebungsverfügung vom 8. Januar 2016 in der Hauptsache oder in Bezug auf Nebenforderungen erweitert. Damit fällt er nicht unter § 173 VwGO iVm § 264 Nr. 2 ZPO. Die Klageerweiterung muss für ihre Zulässigkeit daher den Anforderungen an eine Klageänderung genügen.

Unter einer Klageänderung ist die Änderung des Streitgegenstands nach Rechtshängigkeit der Klage zu verstehen, wobei der Streitgegenstand durch den prozessualen Anspruch (Klagebegehren) sowie den ihm zugrunde gelegten Lebenssachverhalt (Klagegrund) bestimmt wird. Daher liegt eine Klageänderung vor, wenn das Klagebegehren oder der Klagegrund geändert wird.

BVerwG, Beschluss vom 21. Mai 1999 – 7 B 16/99 –, juris Rn. 9.

Das auf Feststellung einer Verpflichtung der Beklagten gerichtete Begehren, zu bestimmten Zeitpunkten in der Vergangenheit verpflichtet gewesen zu sein, die Entwicklungssatzung aufzuheben, stellt gegenüber der ursprünglichen Anfechtungsklage bzw. Fortsetzungsfeststellungsklage gegen die Mietaufhebungsverfügung ein neues Klagebegehren dar. Mit dem Antrag führt die Klägerin bei verständiger Würdigung ihres Begehrens (§ 88 VwGO) einen zuvor nicht geltend gemachten Anspruch auf Normsetzung ein. Denn die nach Maßgabe des § 169 Abs. 1 Nr. 8 i.V.m. § 162 Abs. 1 BauGB erfolgende Aufhebung der Sanierungssatzung ergeht ihrerseits als Satzung (§ 162 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Das Verfahren der Aufhebungssatzung entspricht – als „actus contrarius“ – dem Verfahren der Sanierungssatzung.

Vgl. BayVGH, Beschluss vom 18. Dezember 2014 – 6 B 14.447 –, juris Rn. 16.

Eine derartige Änderung der Klage ist nach § 91 VwGO nur zulässig, wenn die übrigen Beteiligten einwilligen oder das Gericht die Änderung für sachdienlich hält.

In die Klageänderung haben die übrigen Beteiligten nicht eingewilligt. In der Stellung des Klageabweisungsantrags kann keine schlüssige Einwilligung im Sinne des § 91 Abs. 2 VwGO gesehen werden. Der Begriff der Einlassung in § 91 Abs. 2 VwGO setzt voraus, dass sich der Beklagte mit Sachvortrag inhaltlich zur geänderten Klage äußert.

BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 2009 – 9 B 20/09 –, juris Rn. 5.

Die Beklagte hat zudem in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich erklärt, keine Einwilligung zu erteilen. Die übrigen Beteiligten haben sich auch nicht gemäß § 91 Abs. 2 VwGO, ohne der Klageänderung zu widersprechen, in einem Schriftsatz oder in einer mündlichen Verhandlung auf die geänderte Klage eingelassen.

Die Klageänderung ist auch nicht sachdienlich.

Eine Klageänderung ist in der Regel als sachdienlich anzusehen, wenn sie der endgültigen Beilegung des Streits zwischen den Beteiligten im laufenden Verfahren dient und der Streitstoff im Wesentlichen derselbe bleibt.

BVerwG, Urteil vom 18. August 2005 – 4 C 13/04 –, juris Rn. 22.

Das neu zur Entscheidung gestellte Begehren beinhaltet einen im Wesentlichen völlig neuen Streitstoff. Im Rahmen der Anfechtungsklage bzw. Fortsetzungsfeststellungsklage wäre im Falle ihrer Zulässigkeit zu überprüfen gewesen, ob die Verwirklichung der Ziele und Zwecke der Entwicklung im städtebaulichen Entwicklungsbereich im Zeitpunkt des Erlasses des streitgegenständlichen Bescheids – dem 8. Januar 2016 – die Aufhebung des Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und der Beigeladenen erforderte (§ 182 Abs. 1 BauGB). Abweichend hiervon müsste das Gericht bei der Prüfung des neuen Klagebegehrens erstmals die von der Klägerin angeführten Voraussetzungen des § 169 Abs. 1 Nr. 8 BauGB i.V.m. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Nr. 3 und § 162 Abs. 1 Satz 2 BauGB für die Aufhebung von Entwicklungssatzungen unter Berücksichtigung des Gestaltungs- und Abwägungsspielraums des Normgebers auf bislang im Verfahren nicht relevante Zeitpunkte überprüfen, den Geltungsbereich der Satzung insgesamt oder Teile hiervon in den Blick nehmen sowie eine durch die Fortgeltung der Satzung die Klägerin betreffende Beschwer beurteilen.

Zudem ist der Antrag unstatthaft, weil es gemäß § 43 Abs. 1 VwGO an einem feststellungsfähigen Rechtsverhältnis fehlt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind unter einem feststellungsfähigen Rechtsverhältnis die rechtlichen Beziehungen zu verstehen, die sich aus einem konkreten Sachverhalt aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Norm für das Verhältnis von (natürlichen oder juristischen) Personen untereinander oder einer Person zu einer Sache ergeben. Gegenstand der Feststellungsklage muss ein streitiges konkretes Rechtsverhältnis sein, d. h. es muss die Anwendung einer Rechtsnorm auf einen bestimmten, bereits überschaubaren Sachverhalt streitig sein. Unabhängig von der Frage seiner Konkretisierung setzt ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis voraus, dass zwischen den Parteien dieses Rechtsverhältnisses ein Meinungsstreit besteht, aus dem heraus sich eine Seite berühmt, ein bestimmtes Tun oder Unterlassen der anderen Seite verlangen zu können. Es müssen sich also aus dieser Rechtsbeziehung heraus bestimmte Rechtsfolgen ergeben können, was wiederum die Anwendung von bestimmten Normen auf den konkreten Sachverhalt voraussetzt. Daran fehlt es, wenn nur abstrakte Rechtsfragen wie die Gültigkeit einer Norm zur Entscheidung gestellt werden. Auch bloße Vorfragen oder unselbstständige Elemente eines Rechtsverhältnisses können nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.

Vgl. nur BVerwG, Urteil vom 28. Januar 2010 – 8 C 19/09 –, BVerwGE 136, 54-74, juris, Rn. 24; BVerwG, Urteil vom 28. Januar 2010 – 8 C 38/09 –, BVerwGE 136, 75-89, juris, Rn. 32, jeweils m.w.N.

Es ist nicht ersichtlich, dass sich aus der Frage der Gültigkeit der Entwicklungssatzung noch Rechtsfolgen für die Klägerin ergeben können, weil sie nicht mehr im Entwicklungsgebiet wohnt. Die Rückanknüpfung an Zeiträume, in denen die Klägerin im Gebiet der Entwicklungssatzung wohnhaft war, namentlich an die Zeit seit dem 1. Quartal des Jahres 2015 hilfsweise einen späteren Zeitpunkt nach dem Erlass der an die Klägerin gerichteten Mietaufhebungsverfügung vom 8. Januar 2016, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn das so zur Entscheidung gestellte Begehren läuft auf die – unzulässige – abstrakte Klärung der Gültigkeit einer Norm hinaus, ohne dass ersichtlich ist, dass sich aus der Gültigkeit der Entwicklungssatzung als solcher konkrete Rechtsfolgen für die Klägerin ergeben könnten.

Grundsätzlich dürften Ansprüche auf Aufhebung von Entwicklungsmaßnahmen kein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis begründen, weil die auf ihnen beruhenden Einzelakte mit Rechtsbehelfen angegriffen werden können und die Satzung gegebenenfalls, soweit relevant, inzident überprüft werden kann. Zudem begründet § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauGB im Falle des Eintretens der Voraussetzungen für eine Aufhebung der Satzung kein subjektives Recht des Bürgers, sondern eine objektive Handlungsverpflichtung der Gemeinde.

Vgl. OVG Berlin, Urteil vom 13. Juli 2000 – 2 A 5.95 –, juris Rn. 50 f.; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019 § 162 Rn. 12.; Stemmler, ZfBR 2002, 449; A.A. Watzke/Otto, ZfBR 2002, 117 (117 f.) unter – nicht zutreffendem – Hinweis auf OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 4. November 1993 – 1 K 30/91 –, juris Rn. 33.

Sofern die Klägerin vorträgt, dass sie durch die begehrte Feststellung nachträglich der Mietaufhebungsverfügung die Grundlage entziehen wolle, geht dieser Vortrag im Ansatz ins Leere, denn maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt für die Rechtmäßigkeit der Mietaufhebungsverfügung ist der Zeitpunkt ihres Erlasses. Etwaige konkrete Rechtsfolgen für die Klägerin konnten sich aus der Entwicklungssatzung nur im Hinblick auf die Erforderlichkeit der Mietaufhebungsverfügung gemäß ihrer Ziele und Zwecke (§ 182 Abs. 1 BauGB) ergeben. Diese sind jedoch nach deren Erledigung – und dem dargelegten Fehlen jeglichen Fortsetzungsfeststellungsinteresses an der Rechtmäßigkeit der Mietaufhebungsverfügung – nicht mehr klärungsbedürftig und wären ohnehin ausschließlich mit den von der Klägerin gegen die Mietaufhebungsverfügung selbst ergriffenen Rechtsbehelfen zu überprüfen.

Darüber hinaus kommen Ansprüche auf Normerlass (oder -aufhebung) unabhängig von einem konkreten Rechtsverhältnis nur ausnahmsweise gegen den Normgeber in Betracht. In der Rechtsprechung anerkannt ist der Ausnahmefall der zulässigen - Art. 19 Abs. 4 GG geschuldeten - Normerlassklage, wenn etwa das Recht des Betroffenen auf Gleichbehandlung den Erlass oder die Änderung einer Rechtsnorm gebietet.

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 17. Januar 2006 – 1 BvR 541/02 –, BVerfGE 115, 81-97, Rn. 40 ff.; BVerwG, Urteil vom 04. Juli 2002 – 2 C 13/01 –, juris Rn. 13.

Ferner ist eine Feststellungsklage gegen den Normgeber auch dann zulässig, wenn mangels administrativen Vollzugs kein konkretes Rechtsverhältnis zwischen Normanwender und Normadressat begründet, die Rechtsbeeinträchtigung bereits unmittelbar durch die Norm bewirkt wird und effektiver Rechtsschutz nur im Rechtsverhältnis zwischen Normgeber und Normadressat gewährt werden kann.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Januar 2010 – 8 C 19/09 –, BVerwGE 136, 54-74, Rn. 30; OVG NRW, Urteil vom 17. Februar 2017 – 13 A 2505/15 –, Rn. 41 ff., juris

Diese Fallgruppen liegen offensichtlich nicht vor.

Der Antrag,

festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet war, unverzüglich nach erfolgter Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt N. die streitgegenständliche Mietaufhebungsverfügung vom 8. Januar 2016 aufzuheben,

ist unzulässig. Dieses Begehren erweist sich unabhängig von ihrer zeitlichen Beschränkung als (Fortsetzungs-)Feststellungsklage in Bezug auf ein früheres Verpflichtungsbegehren. Eine solche Klage ist nur zulässig, wenn das zugehörige Verpflichtungsbegehren sich nicht als unzulässig erweist. Vorliegend fehlt es zu einer Zulässigkeit aber an einem auf Aufhebung der Mietaufhebungsverfügung durch die Behörde gemäß §§ 48, 49, 51 VwVfG NRW gerichteten Antrag, der Grundlage einer solchen, bisher auch im gerichtlichen Verfahren nicht anhängig gewesenen Verpflichtungsklage sein könnte. Nach Erledigung der Mietaufhebungsverfügung besteht zudem aus den bereits zum ersten Klageantrag dargelegten Gründen kein (Fortsetzungs-)Feststellungsinteresse der Klägerin in Bezug auf das erledigte Verpflichtungsbegehren mehr.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO sowie aus §§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, da diese einen eigenen Antrag gestellt und sich somit einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.