Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 6 K 9819/17

Tatbestand:

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks L.----straße 10 (Gemarkung L1. ,) in L1. . Das 366 qm große Grundstück liegt an einer Fußgängerzone inmitten der L1. Innenstadt und ist mit einem länglichen, giebelständigen Fachwerkhaus mit Krüppelwalmdach bebaut. Der vordere Teil des Fachwerkhauses wurde vermutlich im 17. Jahrhundert errichtet und gehört damit heute zu den ältesten Gebäuden von L1. . Das Gebäude wurde im Laufe der Zeit mehrmals umgebaut und erweitert. Das Hinterhaus stammt wohl aus dem 18. Jahrhundert, zwei rückwärtige Anbauten aus dem späten 19. Jahrhundert. Um 1970 wurde der straßenseitige Giebel mit einer Verkleidung aus Eternit-Platten versehen. Das Gebäude steht seit längerem leer.

Weitere Einzelheiten der Bebauung und der Umgebung zeigt der nachfolgende Kartenausschnitt:

An dieser Stelle befindet sich im Original ein Plan.

Im Jahre 2015 erwarb die Klägerin das Grundstück (für 30.000,- €) und nahm Kontakt mit der Beklagten wegen des beabsichtigten Abbruchs des leerstehenden Fachwerkhauses auf. Die Beklagte kündigte daraufhin mit Schreiben vom 00.00.0000 an, die Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste prüfen zu wollen, da es im „Kulturgutverzeichnis“ aufgeführt sei.

Am 00.00.0000 stellte die Klägerin einen Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung für den vollständigen Abriss des Gebäudes bei der Beklagten.

Im Januar 2016 nahm ein Mitarbeiter des Beigeladenen das Gebäude in Augenschein. In seinem „baugeschichtlichen Kurzgutachten“ vom 00.00.0000 heißt es:

„Es handelt sich um eine […] Hausstätte, wie sie typisch für die bürgerliche Bebauung entlang der Hauptstraßen der westfälischen Städte war. […]

Die […] über viele Jahrhunderte bestehende Struktur bürgerlicher Bebauung hat sich auf der Südseite der L.----straße bis heute in einem Abschnitt erhalten, wobei es sich bei dem in Rede stehenden Haus L.----straße 10 um den ältesten überlieferten Bauteil handelt. […] Das Haus wurde – wie üblich für ältere Bürgerhäuser – mehrmals verändert und erweitert, wobei allerdings der als giebelständiges Fachwerkhaus errichtete Kernbau in seinem wesentlichen Bestand erhalten und ablesbar geblieben ist. […]

Das Haus steht in einem noch erkennbaren historischen städtebaulichen Zusammenhang, der sich aus der engen und giebelständigen Bebauung der schmalen und tiefen Grundstücke entlang der Straßenfront ergibt. Die Erweiterungs- und Umbaugeschichte, wie sie im Baubestand bis heute ablesbar blieb, ist als charakteristisch für die Hausstätten der kleinstädtischen Bürger zu bezeichnen. Regelmäßig gehörten zu den an den Straßen stehenden Wohn- und Wirtschaftsgebäuden mit ihren hohen Decken rückwärtige Wirtschafts- und Lagergebäude. Die hohen Dielen wurden bei Erhalt der tragenden Konstruktion des Hausgerüstes insbesondere im Laufe des 19. Jahrhunderts zunehmend unterteilt und das Haus hierbei zu einem zweigeschossigen Etagenwohnhaus gewandelt. Die hinter dem Haus und für die hier lebenden Menschen existentiell wichtigen Wirtschaftsgebäude sind ebenso wie das Haus in ihren wesentlichen Strukturen bis heute erhalten geblieben, so dass die gesamte Bebauung des Grundstücks in ihrer ungewöhnlichen Anschaulichkeit als exemplarisch für die Stadt L1. zu bezeichnen ist.“

Auf der Grundlage des Kurzgutachtens teilte der Beigeladene der Beklagten unter dem 00.00.0000 mit, bei dem Gebäude handele es sich um ein Baudenkmal; es solle unter Schutz gestellt werden. Denkmalwert sei das gesamte Gebäude. Es sei bedeutend für die Geschichte der Stadt L1. . Für die Erhaltung sprächen wissenschaftlich-ortsgeschichtliche sowie städtebauliche Gründe. Mit Schreiben vom 00.00.0000 hörte die Beklagte die Klägerin zur beabsichtigten Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste an. Am 00.00.0000 fand diesbezüglich ein Anhörungs- und Erörterungstermin der Beteiligten statt. Am 00.00.0000 trug die Beklagte das Fachwerkhaus in die Denkmalliste ein und teilte dies der Klägerin mit. Klage wurde gegen die Eintragung nicht erhoben.

Die Klägerin hatte inzwischen den Sachverständigen Dipl.-Ing Heiko C1. (Architekt und Immobilienökonom, ö.b.v.SV) mit der Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung hinsichtlich der Weiternutzung des in Rede stehenden Gebäudes beauftragt. Der Sachverständige erarbeitete zunächst ein Konzept für die denkmalgerechte Sanierung und die künftige Nutzung des Gebäudes. Hinsichtlich des Sanierungsbedarfs kam er „nach einer überschlägigen Einschätzung“ zu dem Ergebnis, dass 17% der denkmalrelevanten Bauteile vollständig auszutauschen und 53% überwiegend durch neue Bauteile zu ergänzen seien, so dass es sich letztlich um eine „überwiegende Rekonstruktion (Kopie)“ des heutigen Gebäudes handeln würde. Als künftige Nutzung sieht das Konzept die Einrichtung einer Arztpraxis im Erdgeschoss und einer Wohnung im Dachgeschoss vor. Für die Umsetzung berechnete der Sachverständige Investitionskosten von 600.000,- €.

Mit Schreiben vom 12. Dezember 2016 bat der Sachverständige die Beklagte um Prüfung, um auf der Grundlage des Konzepts die Wirtschaftlichkeit ermitteln zu können. Die Beklagte antwortete unter dem 9. Februar 2017, das Nutzungskonzept und die Kostenschätzung seien „grundsätzlich in sich schlüssig, so dass auf Grundlage dessen eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgenommen werden“ könne. Die Einschätzung, dass es sich letztlich um eine Rekonstruktion des Gebäudes handele, teile sie allerdings nicht.

Die daraufhin erstellte Wirtschaftlichkeitsberechnung des Gutachters C1. vom 12. April 2017 kommt zu dem Ergebnis, dass die Erhaltungspflicht des Denkmalschutzes angesichts der zum Teil schweren Gebäudeschäden zu hohen Investitionsaufwendungen führt, die durch eine unterstellte Folgenutzung – selbst unter optimistischen Annahmen – nicht zu einer Amortisation der Kosten innerhalb eines zumutbaren Zeitraums führen. Die Erhaltung des Denkmals sei, so der Gutachter, unter keinen Umständen wirtschaftlich und einem Eigentümer daher nicht zuzumuten. Bei seinen Berechnungen verwendete der Gutachter einerseits das modifizierte Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Er ermittelte unter Einbeziehung der Instandsetzungskosten (600.000,- €), der Kosten für Bodenuntersuchungen (2.500,- €), der erhöhten Bewirtschaftungskosten für ein Baudenkmal (10.967,25 €) und des Ertragsausfalls während der Bauzeit (16.239,31 €) auf der Kostenseite sowie (unter anderem) der Mieteinnahmen, der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und der zu erwartenden Zuschüsse auf der Einnahmeseite einen Ertragswert von -184.588,78 €. Zusätzlich verwendete der Gutachter das sog. „Discounted-Cash-Flow-Verfahren“, bei dem die Einnahmen und die Ausgaben jahresweise für einen gewissen Zeitraum untersucht werden. Auch hier ergibt die Summe der Barwerte der untersuchten Periode ein negatives Ergebnis (-223.025,22 €) und selbst bei einer Betrachtung der gesamten Restnutzungsdauer ergibt sich ein negativer Saldo (-83.031,19 €).

Unter dem 24. April 2017 übersandte die Klägerin die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung an die Beklagte und bat darum, die beantragte Abbrucherlaubnis zu erteilen.

Mit Bescheid vom 00.00.0000 lehnte die Beklagte die Erteilung der Abbruchgenehmigung ab und führte zur Begründung aus: Die Wirtschaftlichkeitsberechnung weise Mängel auf. Sie sei in ihrem Grundlagenteil zum Teil unzureichend. Die Behörde gehe davon aus, dass nach einer denkmalgerechten Sanierung noch genügend Bausubstanz vorhanden sei, um nicht von einer Rekonstruktion zu sprechen. Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung dürften Kosten für den Ankauf des Baudenkmals oder die Tilgung nicht berücksichtigt werden. Die prognostizierten Mieteinnahmen seien zu niedrig angesetzt. Das Sanierungskapital sei gleichzusetzen mit der bei einer Finanzierung zu leistenden Tilgung und könne nicht berücksichtigt werden. Lege man eine marktübliche Verzinsung oder Finanzierung des eingesetzten Kapitals zugrunde, werde sich vermutlich kein negativer Saldo ergeben.

Am 00.00.0000 hat die Klägerin Klage erhoben, zu deren Begründung sie ausführt: Das Denkmal „L.----straße 10“ werde infolge der zwingend notwendigen Sanierungsarbeiten wegfallen; durch die Sanierung entstünde ein Gebäude, das in ganz wesentlichen Teilen als Kopie des ursprünglichen Denkmals anzusehen wäre. Unabhängig davon sei die Erhaltung des Denkmals ihr wirtschaftlich nicht zumutbar. Bei Betrachtung eines üblichen Zeitraums von zwölf Jahren reichten die Erträge des sanierten Objekts nicht aus, um die notwendigen Sanierungsaufwendungen zu tragen. Durch die Berücksichtigung von steuerlicher Abschreibung für Abnutzung und immobilienwirtschaftlicher Minderung durch Substanzverlust werde der laufende Wertverlust abgedeckt. Dass die Sanierungskosten in Höhe von 600.000,- € auf der Kostenseite einbezogen worden seien, sei sachgerecht. Denn es müsse geprüft werden, ob ein dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossener und wirtschaftlich denkender Eigentümer das Risiko einer Verschuldung in der erforderlichen Höhe auf sich nehmen würde, weil er damit rechnen könne, das aufgenommene Darlehen innerhalb eines üblichen Zeitraums aus den Erträgen zu tilgen oder auch nur zurückzuführen. Sie habe sich vergeblich mittels des Portals „Immonet“ um einen Verkauf des Objekts bemüht.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 00.00.0000 (Az. 60.2-24-05-3-115) zu verpflichten, ihr auf ihren Bauantrag vom 00.00.0000 die Baugenehmigung für den Abbruch des Gebäudes L.----straße 10 in L1. einschließlich der beantragten denkmalrechtlichen Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW zu erteilen,

hilfsweise, die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 00.00.0000 (Az. 60.2-24-05-3-115) zu verpflichten, ihr die beantragte denkmalrechtliche Erlaubnis für den Abbruch des Gebäudes L.----straße 10 in L1. zu erteilen,

äußerst hilfsweise, festzustellen, dass denkmalrechtliche Belange einem Abbruch des Gebäudes L.----straße 10 in L1. nicht entgegenstehen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie macht sich den Vortrag des Beigeladenen zu Eigen.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag. Er trägt vor, der Verlust der Denkmaleigenschaft könne nicht an einem quantitativen Wert auszutauschender Substanz festgemacht werden. Auch bloßen Rudimenten könne noch eine Denkmaleigenschaft zukommen. Entscheidend sei, ob die der Eintragung zugrunde liegende Denkmalaussage nach der Sanierung noch ablesbar sei. Dies sei aus denkmalfachlicher Sicht zu beurteilen. Der Zerstörungsgrad der einzelnen Bauteile sei im Übrigen durch den Gutachter nicht mit entsprechenden Belegen hinterlegt und daher nicht prüfbar; die dringend erforderliche Schadenskartierung werde nicht erbracht. Bei der Berechnung seien ferner nicht die Investitionskosten, sondern lediglich die Finanzierungskosten anzusetzen. Erforderlich gewesen wäre auch, die Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibungsfähigkeit und Förderungsfähigkeit einzustellen. Schließlich fehle der Nachweis fehlgeschlagener ernsthafter Verkaufsbemühungen.

Die Kammer hat am 00.00.0000 durch den Berichterstatter einen Ortstermin durchgeführt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Terminsprotokoll verwiesen.

Eine am 00.00.0000 durchgeführte mündliche Verhandlung ist zum Zwecke weiterer Sachverhaltsaufklärung vertagt worden. Auch insoweit wird auf das Terminsprotokoll verwiesen.

Wegen der sonstigen Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Kammer entscheidet gemäß § 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) im schriftlichen Verfahren, nachdem die Beteiligten auf die Durchführung einer (weiteren) mündlichen Verhandlung verzichtet haben.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klage ist als Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO zulässig. Die Klägerin hat mit Datum vom 00.00.0000 den Antrag auf Erteilung der Genehmigung für den Abbruch des streitgegenständlichen Gebäudes gestellt. Angesichts des verwendeten Formulars nach der Bauprüfverordnung und des Wortlauts des Erinnerungsschreibens der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 24. April 2017 handelt es sich eindeutig um einen Bauantrag und nicht um einen Antrag auf Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis nach § 9 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) NRW. Über diesen Bauantrag hat die Beklagte bislang nicht entschieden. Sie hat zwar mit Bescheid vom 00.00.0000 erklärt, eine „Erlaubnis zur Beseitigung des o.a. Baudenkmals gem. § 9 DSchG NRW“ werde nicht erteilt. Zu dem (allein) gestellten Bauantrag verhält dieser Bescheid sich indessen nicht.

Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung.

Die Baugenehmigung ist gemäß § 75 Abs. 1 Bauordnung NRW in der vorliegend noch anwendbaren Fassung der Bekanntmachung vom 1. März 2000 (BauO NRW 2000), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20. Mai 2014, zu erteilen, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 BauO NRW 2000).

Dass dem Vorhaben Vorschriften des öffentlichen Baurechts entgegenstehen, ist weder vorgetragen, noch ersichtlich.

Zum Prüfungsumfang gehört vorliegend allerdings auch das Denkmalrecht. Denn wenn eine Maßnahme nach anderen gesetzlichen Bestimmungen der Genehmigung bedarf, so haben die dafür zuständigen Behörden die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege entsprechend dem Denkmalschutzgesetz in angemessener Weise zu berücksichtigen (§ 9 Abs. 3 DSchG NRW). Denkmalbelange haben in dem jeweils einschlägigen Verfahren also den gleichen Stellenwert und die gleiche Bedeutung, wie in einem gesonderten denkmalschutzrechtlichen Erlaubnisverfahren nach § 9 Abs. 1 DSchG NRW, so dass auch hier im Ergebnis eine strikte Anwendung der Erlaubnisvoraussetzungen des § 9 Abs. 2 DSchG NRW angezeigt ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris, Rn. 33; Davydov/Hönes/Ringbeck/Stellhorn, DSchG NRW, 6. Aufl. 2018, § 9 Rn. 98.

Nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW ist die Erlaubnis zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen (a) oder ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt (b). Vorliegend kommt insoweit nur der Tatbestand nach Buchstabe a) in Betracht. Dabei erfordert der Begriff „entgegenstehen“ eine Abwägung der Belange des Denkmalschutzes mit den gegenläufigen (in der Regel privaten) Belangen, wobei die Feststellung und die Bewertung der für die Erlaubniserteilung erheblichen Umstände uneingeschränkt gerichtlich überprüfbar sind. Gründe des Denkmalschutzes im Sinne des § 9 Abs. 2 lit. a) DSchG NRW stehen einem Vorhaben entgegen, wenn es Belange des Denkmalschutzes mehr als nur geringfügig beeinträchtigt und die Versagung der Erlaubnis zu den sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Auswirkungen und privaten Betroffenheiten nicht außer Verhältnis steht.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 15. August 1997 - 7 A 133/97 -, juris, und vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris, Rn. 37; Davydov/Hönes/Ringbeck/Stellhorn, DSchG NRW, 6. Aufl. 2018, § 9 Rn. 32.

Hinsichtlich der Gewichtung der privaten Belange ist § 7 Abs. 3 DSchG NRW zu berücksichtigen, dem zufolge die Pflicht des Eigentümers zur Erhaltung des Denkmals an die Zumutbarkeit geknüpft ist. Damit wird letztlich die aufgrund von Art. 14 Grundgesetz (GG) gebotene Abwägung in das einfache Recht überführt. Begehrt der Eigentümer eine Abbrucherlaubnis, ist allerdings ein strenger Maßstab anzulegen. Die vollständige Beseitigung eines Baudenkmals kann angesichts des damit verbundenen unwiederbringlichen Verlusts seiner Aussagekraft für erinnerungswürdige Aspekte vergangener Zeiten nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, etwa weil die Erhaltung des Denkmals faktisch nicht mehr möglich ist oder weil das Beseitigungsverbot dem Eigentümer aus sonstigen Gründen nicht zugemutet und diese Unzumutbarkeit nicht durch eine Entschädigung, durch die Übernahme des Denkmals oder auf andere Weise ausgeglichen werden kann.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, vom 31. Mai 2012 - 2 A 931/11 -, und vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris, Rn. 37; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 11. Februar 2016 - 16 K 5765/12 - UA S. 8; Davydov/Hönes/Ringbeck/Stellhorn, DSchG NRW, 6. Aufl. 2018, § 9 Rn. 14; Martin, NVwZ 2014, 24.

Vorliegend ist bereits nicht ganz zweifelsfrei, ob das Denkmal als solches im Rahmen der notwendigen Sanierungsmaßnahmen faktisch erhalten werden kann, was die Kammer aber im Ergebnis offen lässt (dazu nachfolgend 1.). Jedenfalls hält das Gericht seine Erhaltung durch die Klägerin für unzumutbar (dazu nachfolgend 2.).

Das Beseitigungsverbot setzt voraus, dass die Erhaltung des Denkmals als Ziel und rechtfertigender Grund für die denkmalrechtlichen Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse überhaupt möglich ist. Fällt ein Denkmal endgültig weg oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangsläufig dazu, dass die historische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt werden, entfällt auch die Grundlage für das Beseitigungsverbot. Denn die über eine – auch umfassende – Restaurierung hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie ist von den Zielen des Denkmalrechts nicht erfasst und vermag deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen Eigentumsbeschränkungen nicht zu rechtfertigen. In einem solchen Fall stehen denkmalrechtliche Gründe der Erteilung einer Abbrucherlaubnis nicht entgegen. Allerdings muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls sorgfältig geprüft werden, ob die erforderlichen Erhaltungsarbeiten die Denkmalaussage bewahren oder die Eingriffe in das Denkmal derart einschneidend sind, dass diese Aussage verlorengeht. Auszugehen ist hierbei von den Gründen für die Unterschutzstellung des Denkmals.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 26. August 2008 - 10 A 3250/07 -, vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris, und vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris, Rn. 37.

Die Denkmaleigenschaft entfällt bei einem Fachwerkhaus aber in der Regel nicht, wenn im Laufe der Zeit zahlreiche Teile des Fachwerkgefüges oder der Ausfachungen im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden. Selbst wenn dies über Generationen hinweg dazu führt, dass der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird, fällt die Denkmaleigenschaft nicht weg. Denn ein derartiges Gebäude ist auf den fortwährenden Austausch abgängiger Bestandteile angelegt. Anders ist es, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung ein Verlust des Gebäudes zu erwarten und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist. Die „Rettung“ eines abgängigen historischen Gebäudes durch den im Rahmen einer einzigen baulichen Gesamtmaßnahme erfolgenden Austausch der seine Denkmalaussage prägenden Substanz mag technisch möglich sein, führt aber dazu, dass das Denkmal durch ein „aliud“ ersetzt wird.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris (Rn. 33), und vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris (Rn. 46).

Für die Frage, wann die historische Identität eines Baudenkmals entfällt, kommt es im Übrigen nicht auf eine schematische, an Zahlenwerten orientierte Betrachtungsweise an. Es lässt sich keine feste Regel darüber aufstellen, welcher relative Anteil an historischer Substanz eines Gebäudes wegfallen kann, ohne dass es zu einer Gefährdung oder zum Wegfall seiner Identität kommt. Erforderlich ist vielmehr eine qualitative Betrachtung, welche die Gründe der Unterschutzstellung und alle Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtigt. Maßgeblich ist, ob ein Objekt trotz eingetretener Verluste an historischer Substanz noch die Erkennbarkeit der Aussage bewahrt, die zu seiner Eintragung in die Denkmalliste geführt hat.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. August 2008 - 10 A 3250/07 -, juris, Rn. 48; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 21. Juli 2016 - 16 K 1592/14 -, UA S. 13 f.

Bei dieser Betrachtung kommt der Einschätzung des Landschaftsverbandes als weisungsunabhängiger Fachbehörde im Sinne von § 22 Abs. 3 Nr. 1, Abs. 4 DSchG NRW besonderes Gewicht zu.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 31. Mai 2012 - 2 A 931/11 -, juris (Rn. 25).

Vorliegend kommen die für die Aufnahme einer Nutzung erforderlichen Maßnahmen dem Umfang nach einem Neubau des Gebäudes recht nahe. Der Sachverständige C1. hat in seinem Gutachten aufgezeigt, dass ein erheblicher Teil der Substanz des heutigen Gebäudes im Zuge der Sanierung verloren gehen wird. Dies betrifft zunächst diejenigen Bauteile, die einem regelmäßigen Verschleiß unterliegen und die daher für den Denkmalcharakter grundsätzlich nicht bedeutend sind (Bodenbeläge, Innenwandbekleidungen, Außentüren und -fenster, Dachdeckung, Wasser- und Abwasseranlagen, Heizungsanlagen, Starkstromanlagen). Diese Bauteile müssen praktisch vollständig ersetzt werden. Aber auch der überwiegende Teil der denkmalrelevanten Bauteile (Erdgeschossbodenplatte, Außenwandkonstruktion, Außenwandbekleidung, tragende und nicht tragende Innenwände, Geschossdeckenkonstruktionen) wird ganz oder teilweise erneuert werden müssen. Vollständig abgängig ist die gesamte Dachkonstruktion.

Dieser erhebliche Sanierungsbedarf ist vor dem Hintergrund der Gründe für die Eintragung des Denkmals zu bewerten, wie sie im Bescheid vom 00.00.0000 zum Ausdruck kommen. Dort heißt es, das Objekt habe Bedeutung für die Entwicklung der Arbeits- und Produktionsverhältnisse, die sich anhand des Hauses über viele Phasen im Laufe der Jahrhunderte nachvollziehen lasse. Im Zusammenhang mit den rückwärtigen Veränderungen zeuge das gesamte Gebäude von der stetigen Weiterentwicklung eines Baus mit Wohn- und Wirtschaftsnutzung, welche charakteristisch für Hausstätten kleinstädtischer Bürger sei. Die verschiedenen Modernisierungsphasen entsprächen den jeweiligen Vorstellungen des modernen Wohnens und Arbeitens und seien am Objekt ablesbar. Städtebauliche Gründe für die Erhaltung bestünden, da das Haus bis heute in einem erkennbaren historischen, städtebaulichen Zusammenhang stehe. Die enge und giebelständige Bebauung entlang der Straße und die in die schmale und tiefe Parzelle hineinragende rückwärtige Bebauung seien typisch für die bürgerliche Bebauung entlang westfälischer Hauptstraßen gewesen.

Im Vordergrund des denkmalpflegerischen Interesses stehen also offensichtlich die straßenseitige Erscheinung des Gebäudes als Teil der kleinteiligen Häuserzeile auf der Südseite der L.----straße und die Hülle des Gebäudes, die in typischer Weise durch mehrfache Verlängerungen bzw. Anbauten geprägt ist. Weniger bedeutsam für die Eintragung in die Denkmalliste war demgegenüber wohl die innere Ausstattung und Gestaltung des Hauses. Demzufolge erscheint etwa der Umstand, dass die Innentüren sämtlich erneuert werden müssen, von untergeordneter Bedeutung. Nicht besonders problematisch ist auch die Notwendigkeit eines teilweisen oder vollständigen Austauschs nichttragender Innenwände; denn die Baugeschichte des Hauses zeichnet sich gerade durch immer wieder vorgenommene Änderungen der Raumaufteilung aus, so dass es einen bestimmten festzuhaltenden Zustand des Gebäudes wohl ohnehin nicht gibt. Dass die nachträglich – vermutlich im 19. Jahrhundert – eingezogene Geschossdecke über dem Erdgeschoss im Zuge des geplanten Umbaus (teilweise) entfällt, dürfte einen vertretbaren Kompromiss mit Blick auf eine zeitgemäße Nutzbarkeit des Gebäudes bedeuten. Dass die Dachkonstruktion vollständig erneuert werden muss, erscheint bei einem mehr als dreihundert Jahre alten Haus letztlich ebenfalls nicht gravierend. Die nach der Denkmalbegründung besonders wichtige Kubatur bliebe von den Sanierungsmaßnahmen jedenfalls unberührt und auch die westliche Außenwand, die, weil die Traufgasse hier noch vorhanden und die Konstruktion daher ablesbar ist, von besonderer Bedeutung sein dürfte, weist nach dem Gutachten wohl weniger große Schäden auf, weil sie in der Vergangenheit bereits instand gesetzt worden ist. Zum Sanierungsbedarf bei der vorderen Giebelwand, die nach der Denkmalbegründung ebenfalls bedeutend sein dürfte, enthält das Gutachten keine speziellen Aussagen; zumindest scheint sie kein ganz besonders schadhafter Teil zu sein, wie Teile der östlichen Längswand, deren desolater Zustand eigens hervorgehoben wird.

Insgesamt mag das Denkmal nach einer Sanierung noch immer den Kern des zukünftigen Gebäudes ausmachen, seine Identität also nicht beseitigt werden, zumal die Vertreter des Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung erläutert haben, dass gerade bei einem Fachwerkgebäude letztlich erst im Zuge der Baumaßnahmen entschieden werden könne, welche Teile der tragenden Konstruktion erhalten werden können.

Die Ablehnung der Abbruchgenehmigung ist für die Klägerin jedoch nach den Gesamtumständen unzumutbar.

Ausgangspunkt der Betrachtung ist insoweit das Eigentumsgrundrecht (Art. 14 GG). Trotz der mit Blick auf das hohe Gut der Denkmalpflege gesteigerten Sozialbindung ist die Grenze der Zumutbarkeit erreicht, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Dazu kann es kommen, wenn eine Verwendung, auf die der Eigentümer in zumutbarer Weise verwiesen werden könnte, sich nicht verwirklichen lässt. Wenn selbst ein dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt. Nimmt man die gesetzliche Erhaltungspflicht hinzu, so wird aus dem Recht eine Last, die der Eigentümer allein im öffentlichen Interesse zu tragen hat, ohne dafür die Vorteile einer privaten Nutzung genießen zu können.

BVerfG, Urteil vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 ff. (unter II 1 d)); siehe auch BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 2002 - 4 B 4.02 -, juris.

Ein solcher Fall ist vorliegend gegeben, weil die Klägerin das Gebäude weder in wirtschaftlich vertretbarer Weise nutzen (dazu nachfolgend a), noch veräußern (dazu nachfolgend b) kann.

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen Weise für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht „selbst trägt“. Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften. Wann sich die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals als dauerhaft defizitäres Wirtschaften darstellt, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden. Dabei hat der Eigentümer die wirtschaftliche Unzumutbarkeit in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsberechnung darzulegen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 - und vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris, Rn. 55; Guckelberger, NVwZ 2016, 17 (22 f.).

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist objektbezogen zu erstellen, auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers kommt es grundsätzlich nicht an. Der Eigentümer kann im Übrigen nicht beanspruchen, eine besonders hohe Rendite zu erzielen. Selbst wenn die Erträge aus dem Denkmal wegen denkmalbedingter Sonderlasten auf Dauer lediglich dessen Kosten decken würden, wäre dies mit dem Eigentumsgrundrecht vereinbar, wobei zu berücksichtigen ist, dass der Eigentümer die Möglichkeit haben muss, aus dessen Erträgen Rücklagen für Erhaltungsmaßnahmen und zur Deckung des Nutzungsausfallrisikos zu bilden, denn er kann nicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft Mittel zuzuschießen. Allerdings fordert Art. 14 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten jederzeit zumindest ausgleichen müssen. Insbesondere in einer Phase notwendiger Umbau- und Restaurierungsarbeiten wird es regelmäßig dazu kommen, dass die Kosten höher sind als die Erträge und deshalb finanziert werden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen Nutzungen einen für die Rentabilität derartiger Investitionen üblichen und dem jeweiligen Objekt angemessenen Zeithorizont erfasst und die Prognose rechtfertigt, dass die nach den Investitionen zu erzielenden Erträge des Denkmals dauerhaft über dessen Kosten liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln bedarf, müssen die Erträge des Denkmals die Kosten der Finanzierung ebenfalls decken. In die Wirtschaftlichkeitsberechnung sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen. Dazu gehören sämtliche laufenden und einmaligen Kosten – auch nicht denkmalbedingte Kosten wie Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es nicht in die Denkmalliste eingetragen wäre. Denn aus Sicht des Eigentümers spielt es keine Rolle, ob er aufgrund denkmalbedingter Sonderlasten oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende Mietausfallrisiko muss gegebenenfalls bewertet und in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris (Rn. 43 ff.), vom 15. Mai 2013 - 10 A 255/12 -, juris (Rn. 10 ff.); vom 27. Juni 2013 - 2 A 2668/11 -, juris (Rn. 53 ff.), und vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris (Rn. 60 ff.); BayVGH, Urteil vom 12. August 2015 - 1 B 12.79 -, juris (Rn. 17); OVG LSA, Urteil vom 15. Dezember 2011 - 2 L 152/06 -, juris (Rn. 100).

Dass vorliegend ein Neubau wirtschaftlich sinnvoller wäre als die Sanierung des Altbaus, dürfte auf der Hand liegen. Dies führt aber für sich genommen noch nicht zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit. Denn es widerspräche den Zielen des Denkmalschutzes und dem Leitbild des für Belange des Denkmalschutzes aufgeschlossenen Eigentümers, würde man die Zumutbarkeit der Erhaltung eines Baudenkmals davon abhängig machen, ob ein Neubau wirtschaftlicher wäre.

Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 21. Juli 2016 - 16 K 1592/14 -, UA S. 17 m.w.N.

Entscheidend ist vielmehr, ob sich das Denkmal bei Umsetzung der im Raum stehenden Sanierung und Umnutzung dauerhaft „selbst trägt“, die Klägerin also die anstehenden Sanierungsmaßnahmen angehen kann, ohne ihr sonstiges Vermögen in Anspruch zu nehmen oder nachhaltig zu gefährden.

Die zu diesen Fragen vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung des Sachverständigen Dipl.-Ing. C1. – Architekt und Immobilienökonom – vom 00.00.0000 kommt unter Verwendung zweier Verfahren zu dem Ergebnis, dass die Erhaltung des Denkmals unwirtschaftlich ist, weil die erforderlichen Investitionskosten niemals wieder „hereingeholt“ werden können. Die Kammer hält das Gutachten für grundsätzlich plausibel. Einzelne Ungenauigkeiten, auf die das Gericht in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat, betreffen kleinere Posten, die für die Gesamtaussage des Gutachtens nicht von wesentlicher Bedeutung sind. Auch die Beklagte und der Beigeladene haben keine Einwendungen vorgebracht, welche die Richtigkeit des Gutachtens ernsthaft in Frage stellen.

Fraglich ist allerdings, ob die von dem Sachverständigen gewählten Verfahren – modifiziertes Ertragswertverfahren und Discounted-Cash-Flow-Verfahren – im vorliegenden Zusammenhang herangezogen werden können. Zwar finden sich im Denkmalschutzrecht keine normativen Vorgaben zur Wahl der Methodik bei entsprechenden Gutachten. Die Methode muss aber zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit gerade eines Denkmalsanierungsprojekts geeignet sein. Dies erscheint der Kammer im Falle der vorgenannten Methoden schon deshalb nicht ganz unzweifelhaft, weil beide Verfahren den Blick auf eine Restnutzungsdauer richten. Dass dieser Blickwinkel bei der Investition in ein Denkmal, das auf unbestimmte Zeit erhalten werden soll, zielführend ist, liegt jedenfalls nicht auf der Hand. Die Kammer braucht diese Frage jedoch nicht zu entscheiden. Denn auch wenn man zur Beurteilung der Zumutbarkeit eine auf einen begrenzten Zeitraum beschränkte Gegenüberstellung von Kosten und Erträgen des Denkmals heranzieht, wie sie in derartigen Fällen wohl üblich, in einigen anderen Bundesländern ausdrücklich durch Verwaltungsvorschrift beschrieben und in Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich akzeptiert ist,

vgl. etwa Spennemann, in: Martin/Krautzberger, Denkmalschutz und Denkmalpflege, 4. Aufl. 2017, Teil F Rn. 52 ff.; Mieth/Spennemann, Die Zumutbarkeit im Denkmalrecht, 2. Aufl. 2017, Teil A Kap. 4 (S. 114 ff.); Guckelberger, NVwZ 2016, 17 (22 ff.) mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen; Verwaltungsvorschrift zur Prüfung der Zumutbarkeit im Rahmen von Erlaubnisverfahren und ordnungsrechtlichen Verfahren nach dem Brandenburgischen Denkmalschutzgesetz vom 16. April 2009 (ABl. S. 959); Handreichung zur Prüfung der Zumutbarkeit nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg bei Abbruchanträgen vom 15. März 2016, abgedruckt bei Mieth/Spennemann, a.a.O., Teil E Anhang 4,

lässt sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals feststellen.

Das Gericht hat eine entsprechende Aufstellung, in welche die Finanzierungs- und die Bewirtschaftungskosten einerseits und die voraussichtlichen Erträge andererseits eingestellt sind, anhand der vorliegenden Angaben erstellt, wobei etwaige Steuervorteile zunächst ausgeklammert bleiben:

		Variante 1	Variante 2
1	Finanzierungskosten
1.1	Investitionskosten (mit Altlastenuntersuchung)	602.500,00	602.500,00
1.2	abzgl. Mehrkosten wegen pflichtwidriger Vernachlässigung	0,00	0,00
1.3	abzgl. Zuschüsse	20.000,00	60.000,00
1.4	abzgl. Versicherungsleistungen für eingetretene Schäden	0,00	0,00
1.5	abzgl. Kaufpreisnachlass wg. denkmalrechtl. Erfordernisse	0,00	0,00
	Zwischenergebnis = Basiskosten	582.500,00	542.500,00
1.6	Errechnung der Finanzierungskosten (Zinssatz 2%)	11.650,00	10.850,00
2	Bewirtschaftungskosten
2.1	Instandhaltungskosten (§ 28 II.BV)	2.168,66	2.168,66
2.2	Rückstellungen für größere Reparaturen bzw. Substanzverlust (1,2% der Sanierungskosten gemäß § 25 Abs. 2 II.BV mit Denkmalaufschlag gemäß VV Baden-Württemberg)	7.200,00	7.200,00
2.3	Mietausfallwagnis (§ 29 II.BV)	732,48	732,48
2.4	Verwaltungskosten (§ 26 II.BV)	569,26	569,26
2.5	Betriebskosten (nur bei eigengenutzten Immobilien)	0,00	0,00
2.6	Gesamtkosten pro Jahr	22,320,40	21.520,40
3.	Mieterträge pro Jahr (lt. Gutachten)	21.552,00	21.552,00
4.	Gesamtsaldo pro Jahr	- 768,40	+ 31,60

Dabei werden das von dem Gutachter Dipl.-Ing. C1. entwickelte und von der Beklagten und dem Beigeladenen für sinnvoll gehaltene Nutzungskonzept (Arztpraxis und Wohnung) und die insoweit wohl unstreitig erforderliche Investitionssumme (602.500,- €) zugrunde gelegt.

Nicht ganz eindeutig ist, ob die von dem Gutachter geschätzten Zuschüsse von 20.000,- € der Höhe nach zutreffen. Der Beigeladene hat mit Schriftsatz vom 16. August 2019 die Möglichkeit höherer Zuschüsse in den Raum gestellt, wobei die Ausführungen nur in Bezug auf Zuschüsse der Deutschen Stiftung Denkmalschutz konkret sind. Die Kammer hat insoweit ein alternatives Szenario betrachtet, in dem die Zuschüsse mit 60.000,- € angesetzt sind. Dass der Klägerin noch wesentlich höhere Zuschüsse zur Verfügung stünden, hält die Kammer – unter anderem wegen der Begrenzung der Denkmalförderungsmittel des Landes auf insgesamt 10,8 Mio. Euro – für nicht hinreichend wahrscheinlich. Konkrete Zusagen der mit dem vorliegenden Verfahren befassten Denkmalbehörden als Teil der Landesverwaltung liegen jedenfalls nicht vor.

Tilgungsleistungen bleiben – entsprechend der üblichen Praxis – mit Blick auf die durch den Sanierungsaufwand entstehende Substanzverbesserung und Vermögensmehrung außer Betracht, obwohl die Kammer es für durchaus fraglich hält, dass die Immobilie nach der Sanierung einen Verkehrswert von 600.000,- € hat. Auf der Kostenseite einzustellen sind allerdings die Finanzierungskosten. Bei der Fremdkapitalverzinsung hat die Kammer trotz des in der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank vom 31. Oktober 2019 für den September 2019 genannten Zinssatzes für Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Laufzeit (1,24%) einen Zinssatz von 2% zugrunde gelegt. Entsprechend den üblichen Gepflogenheiten hätte die den Kredit gewährende Bank vorliegend zu berücksichtigen, dass sich die Kosten für die Gesamtsanierung eines mehrere hundert Jahre alten Denkmals letztlich nicht exakt prognostizieren lassen, dass es sich praktisch um eine Vollfinanzierung handelt und dass Tilgungsleistungen aus dem Objekt selbst heraus praktisch nicht möglich sind, weil die Erträge nicht (Variante 1) oder nur geringfügig (Variante 2) über den Kosten liegen. Ob eine Kreditvergabe vor diesem Hintergrund überhaupt in Betracht kommt,

vgl. dazu VG München, Urteil vom 11. April 2018 - M 9 K 16.5292 -, juris (Rn. 27),

mag dahinstehen. Jedenfalls dürfte für den Kredit ein Zinssatz fällig werden, der mit einiger Wahrscheinlichkeit sogar oberhalb der angesetzten zwei Prozent, jedenfalls aber nicht darunter liegt. Im Übrigen ist – trotz der im Prinzip objektiven Betrachtung der Wirtschaftlichkeit – zu berücksichtigen, dass es einen unabhängig von den konkreten, namentlich den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kreditnehmers zu ermittelnden Zinssatz wohl nicht gibt. Berücksichtigt man aber neben den vorgenannten Aspekten auch noch, dass die Klägerin nahezu gar kein und ihr Ehemann ausweislich der Steuerbescheide ein überschaubares Einkommen erzielen, liegt es noch näher, einen Zinssatz von mehr als 2% für realistisch zu halten.

Die Bewirtschaftungskosten sind – wie bei derartigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Denkmalrecht üblich – im Wesentlichen anhand der Zweiten Bewirtschaftungsverordnung ermittelt. Dabei folgt die Kammer der oben zitierten Handreichung aus Baden-Württemberg, der zufolge mit Blick auf die Besonderheiten der Erhaltung eines Denkmals Rückstellungen für größere Reparaturen bzw. Substanzverlust in Höhe von 1,2% der Baukosten anzusetzen sind.

Vgl. auch VG Freiburg, Urteil vom 19. November 2014 - 2 K 1505/13 -, juris (Rn. 38), mit weiteren Nachweisen.

Die zu erwartenden Mieterträge entsprechen der in dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. C1. enthaltenen Prognose. An ihrem Einwand, dass der angesetzte Mietzins für die gewerblich genutzten Räume zu niedrig sei, hat die Behörde in der mündlichen Verhandlung nicht festgehalten.

Die Berechnung zeigt, dass Kosten und Erträge des Denkmals sich günstigstenfalls die Waage halten, während im Falle geringerer Zuschüsse ein negativer Saldo verbleibt. Unter diesen Umständen muss die in Rede stehende Sanierung als wirtschaftlich unzumutbar angesehen werden. Denn ein entsprechendes Bauvorhaben würde immense wirtschaftliche Risiken mit sich bringen. Schon die Baukosten lassen sich letztlich nicht zuverlässig einschätzen. Die Vertreter des Beigeladenen haben in der mündlichen Verhandlung nämlich erklärt, letztlich werde sich erst im Zuge der Baumaßnahmen erweisen, welche Teile der Konstruktion erhalten oder wiederverwendet werden könnten bzw. – im Zuge einer denkmalgerechten Sanierung – müssten. Noch gravierender ist indessen, dass sich aus dem Objekt selbst heraus praktisch keine Tilgungsleistungen erbringen lassen. Gelingt es dem Bauherrn nicht, das aufzunehmende Darlehen aus seinem sonstigen Vermögen zurückzuführen, muss er damit rechnen, später eine Anschlussfinanzierung zu unter Umständen erheblich höheren Zinsen bezahlen zu müssen. Dass es gelingt, die Immobilie nach Durchführung der Sanierung zu einem Kaufpreis in der Größenordnung von 600.000,- € zu veräußern, erscheint angesichts des Ertragswertgutachtens des Gutachters Dipl.-Ing. C1. unwahrscheinlich. Auch ein dem Denkmalschutz gegenüber aufgeschlossener Eigentümer würde die Durchführung des Bauvorhabens nach alledem zu Recht als unvernünftig betrachten.

Unberücksichtigt geblieben sind bislang allerdings die Steuervorteile, die sich durch die Durchführung der Sanierung ergeben würden. Die Möglichkeit, den Sanierungsaufwand auf der Grundlage der entsprechenden Sondervorschriften des Einkommensteuergesetzes innerhalb von zwölf Jahren steuerlich geltend zu machen, kann einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil bedeuten, der auch eine beschleunigte Tilgung des Kredits ermöglicht. Auch die Einbeziehung dieses Vorteils führt aus Sicht der Kammer aber nicht zur Zumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals.

Nach einer in Rechtsprechung und Literatur verbreiteten Auffassung ist bei der Frage der Steuervorteile auf die individuellen Verhältnisse des jeweiligen Eigentümers abzustellen. Zwar sei die Wirtschaftlichkeit der Erhaltung des Denkmals grundsätzlich nach objektiven Kriterien zu ermitteln. Hinsichtlich der Steuervorteile müsse es jedoch auf die Einkommensverhältnisse des jeweiligen Eigentümers ankommen. Denn nur die konkret erzielbaren Steuervergünstigungen verminderten die durch den Erhalt des Denkmals entstehenden Belastungen.

So etwa VGH B.-W., Urteil vom 11. November 1999 - 1 S 413/99 -, juris (Rn. 33), NdsOVG, Urteil vom 24. März 2003 - 1 L 601/97 -, juris (Rn. 70), OVG B.-Bbg., Urteil vom 17. September 2008 - 2 B 3.06 -, juris (Rn. 33), BayVGH, Urteil vom 12. August 2015 - 1 B 12.79 -, juris (Rn. 27); VG Freiburg, Urteil vom 28. Juli 2016 - 2 K 1888/15 -, juris (Rn. 80).

Folgt man dieser Auffassung, so ist vorliegend zu berücksichtigen, dass die Klägerin und ihr Ehemann ausweislich des jüngsten der vorgelegten Steuerbescheide im Jahre 2017 Einkommensteuer in Höhe von rund 2.400,- € gezahlt haben, was einer Steuerbelastung von 8,32% entspricht. Die Steuerbescheide der Vorjahre ergeben ein ähnliches Bild. Legt man aufgrund der Zusammenveranlagung die Hälfte dieser Summe als Steuerbelastung der Klägerin zugrunde und geht man davon aus, dass die Einkommensteuerschuld aufgrund der hohen Abschreibungen für das Denkmal vollständig entfiele, so kann der Steuervorteil, den die Klägerin aus dem Denkmal generieren könnte, mit 1.200,- € angesetzt werden. Nach Auffassung des Gerichts führt auch dies nicht dazu, dass die Forderung nach einer Umsetzung des im Raum stehenden Sanierungsvorhabens zumutbar wäre. Denn mit Blick auf die oben bereits angedeuteten Unwägbarkeiten eines solchen Bauvorhabens und den Umstand, dass auch bei Einbeziehung weiterer Erträge in Höhe von 1.200,- € pro Jahr eine nennenswerte Kreditrückführung aus dem Objekt selbst heraus kaum möglich wäre, kann eine entsprechende Investition nicht als wirtschaftlich vernünftig betrachtet werden.

Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen hat allerdings entschieden, der Einwand des Eigentümers, ihm selbst sei die Erzielung von steuerlichen Vorteilen mangels hinreichenden Einkommens nicht möglich, hindere wegen des Objektbezugs der Wirtschaftlichkeitsrechnung die Berücksichtigung des steuerlichen Potentials des Denkmals „im Allgemeinen“ nicht.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris (Rn. 46) und vom 2. März 2018 - 10 A 1404/16 -, juris (Rn. 65).

Es erscheint bereits fraglich, ob dieser Auffassung zu folgen ist. Zwar geht auch die Kammer davon aus, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnung grundsätzlich objektbezogen zu erfolgen hat, denn sie dient der Klärung der Frage, ob das Denkmal sich selbst, also ohne das Zuschießen von Mitteln aus dem sonstigen Vermögen seines Eigentümers, trägt. Steuervergünstigungen können indes wohl nicht ohne eine Betrachtung der persönlichen Verhältnisse des Eigentümers eingestellt werden. Der Hinweis des Oberverwaltungsgerichts, der Eigentümer müsse das Objekt notfalls verkaufen, wenn er das steuerliche Potenzial nicht selbst ausschöpfen könne, trägt nicht in Fällen, in denen der Versuch der Veräußerung – wie vorliegend (siehe dazu unten b) – gescheitert ist. In einem solchen Fall muss die Wirtschaftlichkeit der Erhaltung für den konkreten Eigentümer beurteilt werden. Dabei mit fiktiven Steuervorteilen zu operieren, erscheint der Kammer problematisch.

Selbst wenn man jedoch mit dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen davon ausgeht, dass auch die Steuervergünstigungen „im Allgemeinen“ rein objektbezogen, also abstrakt, zu betrachten seien, muss für den vorliegenden Fall etwas anderes gelten. In diesem Zusammenhang können nämlich subjektive Gesichtspunkte nicht außer Betracht gelassen werden.

Vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 14. April 2010 - 1 BvR 2140/08 -, juris (Rn. 24); Davydov/Hönes/Ringbeck/Stellhorn, DSchG NRW, Kommentar, 6. Aufl. 2018, § 9 Rn. 48.

Zu berücksichtigen ist insoweit, dass die Klägerin das Grundstück mit dem seit langem ungenutzten Gebäude, wie sie im Ortstermin und in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar beschrieben hat, als Abrissobjekt erworben hat. Dies wird auch durch den von ihr gezahlten, noch unter dem Bodenwert liegenden Kaufpreis von 30.000,- € belegt. Zu diesem Zeitpunkt war das Gebäude noch nicht in die Denkmalliste eingetragen und es lief auch kein auf die Eintragung gerichtetes Verwaltungsverfahren. Nach Einschätzung der Kammer musste sich der Klägerin angesichts des desolaten und im Inneren wenig „historisch“ anmutenden Zustands des Gebäudes auch nicht aufdrängen, dass eine solche Eintragung bevorsteht. Die Klägerin hat den maroden Zustand des Gebäudes zudem in keiner Weise mit zu verantworten. Er war vielmehr bereits bei Erwerb des Grundstücks im Jahre 2015 gegeben. Zur Umsetzung des Sanierungsvorhabens müsste die Klägerin nun einen Kredit in Höhe des Zwanzigfachen des gemeinsamen Familieneinkommens aufnehmen, den sie – realistisch betrachtet – in absehbarer Zeit nicht nennenswert würde zurückführen können. Der Klägerin ein solches, ihre wirtschaftliche Existenz bedrohendes Engagement aufzudrängen, lässt sich mit der verfassungskräftigen Privatnützigkeit des Eigentums nach Auffassung der Kammer nicht mehr vereinbaren.

Die Klägerin kann sich des in Rede stehenden Gebäudes auch nicht durch Veräußerung entledigen. Die Privatnützigkeit des Eigentums ist allerdings auch bei fehlender (wirtschaftlicher) Nutzbarkeit erst dann nicht mehr gegeben, wenn der Eigentümer das Denkmal „praktisch auch nicht veräußern kann“.

So BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 ff.; BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 2016 - 4 B 12.16 -, NVwZ 2017, 641 ff.

Ein Eigentümer, der sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des als Investitionsobjekt genutzten Denkmals beruft, muss daher nachweisen, dass er sich erfolglos um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat. Die Unverkäuflichkeit ist entweder durch eine an Tatsachen orientierte fachliche Stellungnahme oder sonst in geeigneter Form zu belegen, um der Denkmalbehörde die Feststellung zu ermöglichen, ob das Denkmal tatsächlich unverkäuflich ist oder ob seine Veräußerung allein an nicht angemessenen Preisvorstellungen des Eigentümers gescheitert ist. Bei der Bewertung der Angemessenheit der Preisvorstellungen sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. In der Regel wird in die Bewertung etwa einzustellen sein, auf welchem Wege – insbesondere zu welchem Preis – der Eigentümer das Eigentum seinerseits erlangt hat, ob ihm die Denkmaleigenschaft und die eventuell bestehende Sanierungsbedürftigkeit des Objekts bekannt war und ob seit dem Eigentumsübergang eine Verschlechterung des Zustands durch (pflichtwidrige) Vernachlässigung der denkmalpflegerisch notwendigen Erhaltungsmaßnahmen eingetreten ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 15. Mai 2013 - 10 A 255/12 - juris (Rn. 18 ff.); Davydov/Hönes/Ringbeck/Stellhorn, DSchG NRW, 6. Aufl. 2018, § 9 Rn. 70 m.w.N.

Der Eigentümer kann nicht zwangsläufig erwarten, den von ihm selbst aufgewendeten Kaufpreis wieder zu erzielen oder seine getätigten Aufwendungen hereinzuholen.

100

So Mieth/Spennemann, Die Zumutbarkeit im Denkmalrecht, 2. Aufl. 2017, S. 64.

101

Andererseits kann aber in der Regel auch nicht verlangt werden, dass er das Grundstück zu einem lediglich symbolischen Preis verkauft, also letztlich verschenkt.

102

So BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 2016 - 4 B 12.16 -, NVwZ 2017, 641 (642 Rn. 8); Davydov/Hönes/Ringbeck/ Stellhorn, DSchG NRW, 6. Aufl. 2018, § 9 Rn. 73.

103

Die Klägerin hat das Objekt, das sie selbst im Jahre 2015 für 30.000,- € erworben hat, zweimal auf der Online-Immobilienplattform „Immonet“ angeboten, nämlich vom 25. April 2017 bis zum 15. August 2017 zum Preis von 75.000,- € und – nach Hinweisen des Gerichts – vom 24. Juli 2018 bis zum 16. Oktober 2018 zum Preis von 35.000,- €. Insbesondere auf die zweite Annonce hat es eine Reihe von telefonischen Anfragen und vereinzelt auch Besichtigungstermine gegeben. Ein Angebot ist aber nicht abgegeben worden. Auch eine im Restaurieren von Denkmälern erfahrene ortsansässige Familie hatte, wie die Klägerin im Einzelnen beschrieben hat, nach Besichtigung kein Interesse mehr. Vor dem Hintergrund des vorliegenden Gutachtens zum Ertragswert der sanierten Immobilie erscheint das Ergebnis der Verkaufsbemühungen letztlich kaum überraschend. Die Kammer sieht daher auch keine Verpflichtung der Klägerin, das Objekt auf einer spezialisierten Plattform oder über einen entsprechenden Makler anzubieten. Liebhaber oder Interessenten an einem steuermindernden Renditeobjekt konnten angesichts der problemlosen Auffindbarkeit im Internet auch bereits auf die Annonce im Portal „Immonet“ stoßen.

104

Dass es einen ernsthaften Interessenten für die Immobilie gegeben hätte, wenn die Klägerin den geforderten Kaufpreis noch weiter reduziert hätte, etwa mit einem zehnprozentigen Abschlag wegen der inzwischen erfolgten Eintragung in die Denkmalliste, ist nach Lage der Dinge wenig wahrscheinlich. Denn im Verhältnis zu dem notwendigen Sanierungsaufwand fällt schon ein Kaufpreis von 35.000,- € kaum ins Gewicht. Ob der Klägerin zuzumuten wäre, den Kaufpreis noch weiter zu reduzieren braucht daher nicht erörtert zu werden. Besondere subjektive Umstände sprechen jedenfalls nicht für die Zumutbarkeit eines wesentlich niedrigeren Preises. Zwar kannte die Klägerin bei Erwerb des Grundstücks die Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes. Dieses stand zum Zeitpunkt des Erwerbs aber – wie oben bereits ausgeführt – noch nicht unter Denkmalschutz. Eine Verschlechterung des Zustands der Immobilie hat die Klägerin in dem kurzen Zeitraum seit dem Erwerb ebenfalls nicht zu verantworten. Die Veräußerung zu einem bloß symbolischen Kaufpreis kann ihr daher wohl kaum zugemutet werden.

105

Die Beklagte hat auf Nachfrage erklärt, eine Übernahme durch sie selbst komme nicht in Betracht.

106

107

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO. Dem Beigeladenen sind gemäß § 154 Abs. 3 VwGO keine Kosten aufzuerlegen; seine außergerichtlichen Kosten sind allerdings auch nicht für erstattungsfähig zu erklären.

108

Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 167 VwGO, 709 Zivilprozessordnung.

109

Rechtsmittelbelehrung:

110

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

111

1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

112

2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

113

3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

114

4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

115

5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

116

Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils schriftlich oder als elektronisches Dokument, letzteres nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV), bei dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Bahnhofsvorplatz 3, 45879 Gelsenkirchen, zu beantragen. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, schriftlich oder als elektronisches Dokument, letzteres nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV, einzureichen.

117

Im Berufungsverfahren muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für den Antrag auf Zulassung der Berufung. Der Kreis der als Prozessbevollmächtigte zugelassenen Personen und Organisationen bestimmt sich nach § 67 Abs. 4 VwGO.

118

B e s c h l u s s

119

Der Streitwert wird auf 7.500,00 € festgesetzt.

120

G r ü n d e:

121

Die Entscheidung über den Streitwert beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Die Kammer hat das wirtschaftliche Interesse der Klägerin an der begehrten Abbruchgenehmigung – entsprechend der Angabe in der Klageschrift – auf diesen Betrag geschätzt.

122

Rechtsmittelbelehrung:

123

Gegen diesen Beschluss findet innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, Beschwerde statt, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.

124

Die Beschwerde ist schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle oder als elektronisches Dokument, letzteres nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV), beim Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Bahnhofsvorplatz 3, 45879 Gelsenkirchen einzulegen. Über sie entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, falls das beschließende Gericht ihr nicht abhilft.