Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 9 K 2050/14

Tatbestand:

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Gemarkung H. , Flur 00, Flurstück 687 (postalische Anschrift: H1.-----straße 11, 45°°° H. ). Der Beigeladene ist Eigentümer des östlich anschließenden Grundstücks Gemarkung H. , Flur 00, Flurstück 688 (postalische Anschrift: H1.-----straße 11a).

Am 12. August 1994 wurde im Baulastenverzeichnis der Beklagten unter der Blattnummer 0001 aufgrund einer Verpflichtungserklärung vom selben Tag für die damaligen Grundstücke Gemarkung H. , Flur 00, Flurstücke 77 und 80 eine Baulast mit folgendem Text eingetragen:

„Die Eigentümer der Grundstücke Gemarkung H. , Flur 00, Flurstücke 77 und 80, verpflichten sich, hinsichtlich baulicher Anlagen und Einrichtungen auf den Grundstücken das öffentliche Baurecht so einzuhalten, als ob es sich um ein Grundstück handelt.“

Die Verpflichtungserklärung nimmt Bezug auf den beigefügten Lageplan. Auf diesem ist das Flurstück 77 gänzlich und das Flurstück 80 zum überwiegenden Teil schraffiert dargestellt. Auf der östlichen Seite des Flurstücks 80 verläuft die Grenze der schraffiert dargestellten Fläche ausweislich der dargestellten Vermaßung „~ 5,40 m“ von der Bestandsbebauung auf dem östlich angrenzenden Flurstück 82 entfernt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Blatt 16 der Beiakte 2 Bezug genommen.

Das bisherige Flurstück 80 wurde im Juli 1995 geteilt; die Teilflächen wurden unter den Flurstücksnummern 537 und 538 fortgeführt und im Grundbuch als selbständige Grundstücke eingetragen.

Die Entscheidung enthält an dieser Stelle ein Bild oder eine Grafik. Im Mai 1999 wurde das bisherige Flurstück 77 geteilt; die Teilflächen wurden unter den Flurstücksnummern 687, 688, 690, 696, 698 sowie 704 fortgeführt und im Grundbuch als selbständige Grundstücke eingetragen. Dabei erfolgte die Grundstücksteilung dergestalt, dass die bisherigen, in sich geschlossenen Wohneinheiten (H1.-----straße 11 und 11a) nunmehr auf unterschiedlichen Grundstücken liegen und an der gemeinsamen Grundstücksgrenze aneinander gebaut sind. Der östliche Streifen des bisherigen Flurstücks 77 wurde im Bereich des bisherigen Garagen-Überbaus in die Grundstücke mit den Flurstücksbezeichnungen 690, 696, 698 und 704 aufgeteilt. Ebenfalls im Mai 1999 wurde das Grundstück mit der Flurstücksbezeichnung 537 in mehrere selbstständige Grundstücke (Flurstücke 689, 691 bis 695, 697, 699 bis 703 sowie 705) geteilt. Hinsichtlich der heutigen Grundstückssituation wird auf den nachfolgenden Kartenausschnitt Bezug genommen.

Am 15. August 2012 beantragte der Beigeladene bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung, wobei das Vorhaben als „Anbau eines Balkons und Fassadenänderung“ bezeichnet wurde. Ausweislich der Bauvorlagen beabsichtigte der Beigeladene die Errichtung eines an der Rückseite des Gebäudes gelegenen Altans mit einer Höhe (Unterkante Kragplatte) von 4,60 m über der Geländeoberfläche, einer Breite von 3,65 m und einer Tiefe von 1,50 m. Der Abstand zu der klägerischen Grundstücksgrenze beträgt ausweislich der Bauvorlagen 2,00 m. Im Baugenehmigungsverfahren legte der Beigeladene der Beklagten zwei mit dem Text „bin mit Plan einverstanden“ und den Unterschriften der Kläger versehene Bauvorlagen („Grundriss“ und „Ansichten“) vor.

Mit Bescheid vom 18. März 2013 erteilte die Beklagte unter dem Aktenzeichen 945-12-02 die begehrte Baugenehmigung einschließlich einer Abweichung von § 6 Abs. 1, 7 BauO NRW in Bezug auf die Nichteinhaltung der seitlichen Abstandfläche auf der Westseite. Die Aufgabe zur Post mittels einfachem Brief wurde in dem Verwaltungsvorgang für den 20. März 2013 vermerkt.

In der Folge errichtete der Beigeladene an der Rückseite seines Hauses eine gegenüber dem umliegenden Gelände erhöhte Terrassenfläche nebst hierauf aufgeständerter Terrassenüberdachung. Der gebäudenahe Teil der Terrassenüberdachung bildet zugleich die Bodenplatte des darüber liegenden überdachten Altans. Die Stützen des Altans sind gegenüber der erteilten Baugenehmigung nach außen an die Ecken der Bodenplatte verschoben worden. Der Altan ist im oberen Bereich, d.h. über der Brüstung, an allen Seiten verglast, wobei die gartenseitige Verglasung verschiebbar ist. Die Überdachung des Altans besteht aus kippbaren Glaslamellen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Lichtbild Blatt 21 der Beiakte 2 ergänzend Bezug genommen.

Am 17. Juli 2013 reichte der Kläger Bauvorlagen ein, die zusätzlich zu dem genehmigten Altan eine Überdachung zeigen. Ein diesbezüglicher schriftlicher Bauantrag findet sich in den Verwaltungsvorgängen nicht. Mit Bescheid vom 7. November 2013 erteilte die Beklagte dem Beigeladenen unter dem Aktenzeichen 981-13-02 eine bauaufsichtliche Genehmigung für das Vorhaben „Umbau der Doppelhaushälfte: Anbau eines Balkons und Fassadenänderung, Nachtrag zu Baugenehmig. v. 18.03.2013, Az.00945-12 hier: Errichtung einer Balkonüberdachung“. Die als Anlage zur Baugenehmigung bezeichneten Bauzeichnungen zeigen allein eine Überdachung des Altans mit Stützen. Zwei Zeichnungen, aus denen sich ergibt, dass der Altan nicht nur mit einem Dach aus Glaslamellen, sondern auch mit Glasflächen an allen Seiten umgeben werden sollte (vgl. die Zeichnungen Bl. 93 und 94 der Beiakte 1), sind nicht als zum Bauschein gehörig gekennzeichnet. Auf ein Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 1. April 2014 übersandte die Beklagte diesem mit Schreiben vom 23. April 2014 erstmals die beiden Genehmigungsbescheide.

Die Kläger haben am 29. April 2014 gegen die dem Beigeladenen erteilten Baugenehmigung vom 18. März 2013 nebst Nachtrag vom 7. November 2013 Klage erhoben.

Zu ihrer Begründung machen sie geltend: Der Feststellungsantrag sei zulässig und begründet; insbesondere stehe § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO dem Antrag nicht entgegen. Die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung sei erloschen, da der Beigeladene das Vorhaben abweichend von den Bauzeichnungen errichtet habe. Unterstelle man die Wirksamkeit der Baugenehmigung, erweise sich jedenfalls der Hilfsantrag als begründet; sie seien durch das Vorhaben in eigenen Rechten verletzt. Die eingetragene Vereinigungsbaulast stehe dem nicht entgegen. Ihre Eintragung führe nicht dazu, dass ihr Grundstück sowie das des Beigeladenen als ein Grundstück anzusehen seien.

Die Kläger beantragen,

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1. festzustellen, dass die dem Beigeladenen von der Beklagten erteilte Baugenehmigung vom 18. März 2013 (Az. 945-12-02) zum Anbau eines Balkons und Fassadenänderung in der Fassung der Nachtragsbaugenehmigung vom 7. November 2013 (Az. 981-13-02) zur zusätzlichen Errichtung einer Balkonüberdachung erloschen ist,
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2. hilfsweise die dem Beigeladenen von der Beklagten erteilte Baugenehmigung vom 18. März 2013 (Az. 945-12-02) zum Anbau eines Balkons und Fassadenänderung in der Fassung der Nachtragsbaugenehmigung vom 7. November 2013 (Az. 981-13-02) zur zusätzlichen Errichtung einer Balkonüberdachung aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

Entscheidungsgründe:

Der Einzelrichter ist zuständig, nachdem die Kammer diesem das Verfahren durch Beschluss vom 11. Februar 2016 nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zur Entscheidung übertragen hat.

Die Klage hat mit ihrem Hilfsantrag Erfolg.

Der Klageantrag zu 1., mit dem die Kläger die Feststellung begehren, dass die Baugenehmigung vom 18. März 2013 in der Fassung der Nachtragsbaugenehmigung vom 7. November 2013 erloschen ist, ist zulässig, aber unbegründet.

Der Feststellungsantrag ist zulässig. Insbesondere stehen weder § 43 Abs. 1 noch Abs. 2 Satz 1 VwGO dem Feststellungsbegehren entgegen. Nach § 43 Abs. 1 Alt. 1 VwGO kann die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses begehrt werden, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung hat. Berechtigtes Interesse in diesem Sinne ist dabei jedes als schutzwürdig anzuerkennendes Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher oder auch ideeller Art, das hinreichend gewichtig ist, um die Position des Betroffenen zu verbessern.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 26. Januar 1996 – 8 C 19/94 –, BVerwGE 100, 271 = juris Rn. 20, und vom 27. Juni 1997 – 8 C 23/96 –, NJW 1997, 3257 = juris Rn. 21; Kopp/Schenke, VwGO, 21. Auflage 2015, § 43 Rn. 23.

Dabei ist es nicht erforderlich, dass ein die Feststellung begehrender Kläger an dem streitigen Rechtsverhältnis unmittelbar beteiligt ist. Es kann, wenn die weiteren Voraussetzungen vorliegen, auch die Feststellung verlangt werden, dass zwischen diesem oder der Beklagten und einem Dritten ein Rechtsverhältnis bestehe oder nicht bestehe.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 17. Januar 1972 – I C 33.68 –, BVerwGE 39, 247 = juris Rn. 6 f., und vom 27. Juni 1997 –8 C 23/96 –, juris Rn. 17; vgl. weiterhin zu § 256 Abs. 1 ZPO BGH, Urteil vom 14. Mai 1990 – II ZR 125/89 –, LM § 256 ZPO Nr. 163 = juris Rn. 6.

Den Klägern fehlt es im vorliegenden Fall hinsichtlich der hier begehrten Feststellung, dass die Baugenehmigung erloschen ist, nicht an einem solchen Feststellungsinteresse. Ob in diesem Zusammenhang ein Feststellungsinteresse eines Nachbarn nur dann anzunehmen ist, wenn dieser im Falle der Ausnutzung der Baugenehmigung auf jeden Fall in seinen Rechten verletzt wäre, dies jedenfalls möglich erschienen muss oder es einer solchen Einschränkung nicht bedarf,

im letzteren Sinne wohl OVG NRW, Urteile vom 20. August 1993 – 7 A 368/92 –, Seite 9 des Entscheidungsabdrucks, und vom 30. April 1998 – 10 A 2981/96 –, Seiten 9 und 11 des Entscheidungsabdrucks, jeweils nicht veröffentlicht,

kann vorliegend offenbleiben. Im Fall der Ausnutzung der erteilten Baugenehmigung wären die Kläger – wie nachfolgend ausgeführt – offensichtlich in ihrem subjektiven Recht aus § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BauO NRW verletzt.

Dem Feststellungsbegehren der Kläger steht auch § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO nicht entgegen, wonach eine Feststellung nicht begehrt werden kann, soweit der Kläger seine Rechte durch Gestaltungs- oder Leistungsklage verfolgen kann oder hätte verfolgen können. Die Möglichkeit der Anfechtung der Baugenehmigung steht der Erhebung der Feststellungsklage nicht entgegen. Insoweit ist vom Rechtsstandpunkt der Kläger, die die Baugenehmigung für erloschen halten, auszugehen. Für die Erhebung der Anfechtungsklage müssten die Kläger ihren Rechtsstandpunkt aufgeben und für den Fall, dass das Gericht ihre (ursprüngliche) Rechtsauffassung teilt, die Gerichtskosten tragen.

Vgl. zu den insoweit identischen Erwägungen bei der Verpflichtungsklage: BVerwG, Urteile vom 17. Januar 1972 – I C 33.68 –, BVerwGE 39, 247 = juris Rn. 7, und vom 26. September 2012 – 8 C 26/11 –, BVerwGE 144, 211 = juris Rn. 19; Sodan, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 4. Auflage 2014, § 43 Rn. 131; vgl. zur Anfechtungsklage auch: Duken, NVwZ 1990, 443, 444.

Eine zu erhebende Verpflichtungsklage auf ordnungsbehördliches Einschreiten wäre nicht in gleichem Maße rechtsschutzintensiv wie eine Feststellungsklage. Mit ersterer könnten die Kläger nicht mit Sicherheit eine die Beteiligten nach § 121 Nr. 1 VwGO bindende Feststellung des Erlöschens der Baugenehmigung erreichen. Fehlt es nämlich, obgleich die Genehmigung erloschen ist, an nur einer weiteren prozessualen oder materiellrechtlichen Voraussetzung, bedürfte es keiner Erörterung, ob die Baugenehmigung erloschen ist und damit kein formeller Bestandsschutz mehr besteht.

Vgl. hierzu OVG NRW, Urteile vom 20. August 1993 – 7 A 368/92 –, Seite 9 des Entscheidungsabdrucks, und vom 30. April 1998 – 10 A 2981/96 –, Seiten 10 f. des Entscheidungsabdrucks, jeweils nicht veröffentlicht; vgl. zur Frage der Rechtskrafterstreckung nach § 121 VwGO auch BVerwG, Urteil vom 17. Januar 1972 – I C 33.68 –, BVerwGE 39, 247 = juris Rn. 7; Duken, NVwZ 1990, 443, 444.

Der Feststellungsantrag ist aber unbegründet.

Die dem Beigeladenen von der Beklagten erteilte Baugenehmigung vom 18. März 2013 in der Fassung der Nachtragsbaugenehmigung vom 7. November 2013 ist im für die vorliegende Feststellungsklage entscheidungserheblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung,

vgl. diesbezüglich VG Düsseldorf, Urteil vom 21. Oktober 2015 – 18 K 8404/14 –, juris Rn. 17,

auch unter Berücksichtigung der abweichenden Errichtung weder wegen Ablaufs der Geltungsdauer noch wegen Verzichts erloschen.

Die Baugenehmigung erlischt nach § 77 Abs. 1 BauO NRW, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen worden ist. Dabei ist als Bauvorhaben in diesem Sinne allein das genehmigte Vorhaben zu verstehen. Errichtet der Bauherr hingegen eine als „aliud“ anzusehende bauliche Anlage, nutzt er die Baugenehmigung nicht aus.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 22. März 1982 – 7 A 1634/79 –, BRS 39 Nr. 126, und vom 21. Dezember 2010 –2 A 1419/09 –, juris Rn. 69; Hess. VGH, Beschluss vom 10. Juli 2003 – 4 TG 1296/03 –, BRS 66 Nr. 162; Johlen, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 77 Rn. 6; Schulte, in: Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Stand: Oktober 2015, § 77 Rn. 14.

Dabei ist für die Frage des Ablaufs der Geltungsdauer nach § 77 Abs. 1 BauO NRW auf die Erteilung der ursprünglichen Baugenehmigung und nicht auf den Nachtrag abzustellen.

Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 22. März 1984 – 2 B 82 A.301 –, BRS 42 Nr. 167; Johlen, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 77 Rn. 7.

Die Dreijahresfrist seit Erteilung der ursprünglichen Genehmigung ist noch nicht abgelaufen. Vorliegend hat die Beklagte entgegen dem Wortlaut des § 75 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW dem Beigeladenen keine Ausfertigung der Baugenehmigung zugestellt. Der Beginn der Geltungsdauer kann somit erst angenommen werden, wenn eine Heilung des Zustellungsmangels nach § 9 Landeszustellungsgesetz NRW (LZG NRW) eingetreten ist.

Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 12. September 2014 – 9 K 3975/12 –, juris Rn. 32 f.

Selbst wenn man hier zugunsten der Kläger sogar das Datum des Bescheides oder der Aufgabe zur Post zugrunde legte, liefe die Dreijahresfrist erst am 18. bzw. 20. März 2016 ab. Im Übrigen läuft die Erlöschensfrist des § 77 Abs. 1 BauO NRW aber auch solange nicht ab, sondern wird unterbrochen, wie der Nachbar die Baugenehmigung anficht. Hier haben die Kläger am 29. April 2014 Klage erhoben.

Vgl. dazu OVG NRW, Beschluss vom 22. Juni 2001 – 7 A 3553/00 –, juris Rn. 3, sowie Urteile vom 19. April 2010 – 7 A 2362/07 –, juris Rn. 46, und vom 21. Dezember 2010 – 2 A 1419/09 –, juris Rn. 72; Schulte, in: Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Stand: Oktober 2015, § 77 Rn. 16 ff.; Johlen, in: Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, BauO NRW, 11. Auflage 2011, § 77 Rn. 11.

Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Baugenehmigung auch nicht durch die abweichende Errichtung des Altans im Sinne eines Verzichts erloschen. Hiervon wäre auszugehen, wenn das errichtete Vorhaben ein "aliud" zum Gegenstand und der Beigeladene (zusätzlich) zu erkennen gegeben hätte, an der Ausnutzung der ihm erteilten Baugenehmigung kein Interesse mehr zu haben.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 4. Mai 2004 – 10 A 1476/04 –, BRS 67 Nr. 169 = juris Rn. 5 ff., und Urteil vom 21. Dezember 2010 – 2 A 1419/09 –, juris Rn. 64.

Eine solche Erklärung hat der Beigeladene weder ausdrücklich noch konkludent abgegeben. Entgegen der Auffassung der Kläger kann der abweichenden Errichtung des Altans allein kein diesbezüglicher Erklärungswert beigemessen werden. Aus dem möglichweise bestehenden bautechnischen Aufwand eines Umbaus kann kein fehlender Wille zur Ausnutzung der erteilten Genehmigung gefolgert werden. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil ein solcher im Vergleich zu einem vollständigen Rückbau gleichwohl wirtschaftlich sinnvoll erscheinen und somit gerade im Angesicht etwaiger bauordnungsbehördlicher Maßnahmen noch in Erwägung zu ziehen sein kann.

Der hilfsweise gestellte Klageantrag zu 2. ist zulässig und begründet.

Der auf Aufhebung der Baugenehmigung vom 18. März 2013 in der Fassung der Nachtragsbaugenehmigung vom 7. November 2013 gerichtete Antrag ist zulässig. Die Klagefrist des § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO steht der Zulässigkeit nicht entgegen. Ausweislich des Verwaltungsvorgangs erhielten die Kläger erstmals im April 2014 Kenntnis von der Baugenehmigung nebst Nachtrag. Die Klageerhebung erfolgte am 29. April 2014.

Den Klägern mangelt es auch nicht am Rechtsschutzbedürfnis. Zwar haben die Kläger dem Bauvorhaben durch ihre Unterschrift auf zwei Bauvorlagen zugestimmt und dadurch grundsätzlich auf Rechtsmittel gegen die Baugenehmigung in der ursprünglichen Fassung vom 20. März 2013 verzichtet.

Vgl. zum Verzicht auf Nachbarrechte durch Unterzeichnung der Bauvorlagen: OVG NRW, Beschlüsse vom 30. August 2000 – 10 B 1145/00 –, BauR 2991, 89 = juris Rn. 5, und vom 30. März 2004 – 7 B 2430/03 –, juris Rn. 8 ff., sowie Urteil vom 20. Februar 2006 – 7 A 1358/04 –, juris Rn. 35; Johlen, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 74 Rn. 121.

Diese Nachbarzustimmung ist aber durch die nachträgliche Änderung des genehmigten Vorhabens gegenstandslos geworden. Die als „Nachtrag zur Baugenehmigung“ bezeichnete Genehmigung vom 8. November 2013 ist nicht zur ursprünglichen Baugenehmigung als weitere selbständige Genehmigung hinzugetreten, sondern hat diese abgeändert. Das ursprünglich geplante Vorhaben ist so nie realisiert worden. Durch die Nachtragsgenehmigung ist das Vorhaben in einer Weise abgeändert worden, die sich nachteilig auf die Belange der Kläger als Nachbarn auswirken kann, denn der Altan ist durch die genehmigte Überdachung um 2,56 m erhöht und im Übrigen in seiner Nutzbarkeit deutlich erweitert worden. Hierauf hat sich die Zustimmung aber unstreitig nie bezogen.

Vgl. insoweit Thür. OVG, Urteil vom 30. August 2007 –1 KO 330/06 –, juris Rn. 47.

Die Anfechtungsklage gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung ist begründet. Dies ist gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO der Fall, wenn und soweit den Klägern ein Abwehrrecht gegen das Vorhaben des Beigeladenen zusteht. Dies setzt voraus, dass das Vorhaben in einer nicht durch einen rechtmäßigen Dispens ausräumbaren Weise gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, die auch dem Schutz der Kläger zu dienen bestimmt sind, und – sofern sich dies aus der nachbarschützenden Vorschrift ergibt – die Kläger durch das Vorhaben tatsächlich spürbar beeinträchtigt werden. Ob das Vorhaben objektiv, d.h. hinsichtlich der Vorschriften, die nicht nachbarschützend sind, rechtmäßig ist, wird im Klageverfahren hingegen nicht geprüft.

Vgl. hierzu grundlegend BVerwG, Urteil vom 13. Juni 1969 – IV C 234.65 –, BVerwGE 32, 173 = juris Rn 15; vgl. weiter BVerwG, Urteil vom 13. März 1981 – 4 C 1/78 –, BRS 38 Nr. 186 = juris Rn 35.

Das Vorhaben des Beigeladenen verstößt zu Lasten der Kläger gegen § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BauO NRW. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW sind vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW müssen diese auf dem Grundstück selbst liegen. Dabei beträgt die Tiefe der Abstandfläche – so wie hier – jedenfalls 3 m, § 6 Abs. 5 Satz 5 BauO NRW. Hält ein Vorhaben gegenüber einem Grundstück die notwendige Abstandfläche nicht ein, kann der jeweils durch die auf seinem Grundstück liegende Abstandfläche betroffene Grundstückseigentümer diesen Verstoß gegen § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BauO NRW als nachbarrechtsverletzend geltend machen. Hier liegt die durch das Vorhaben geworfene Abstandfläche von 3 m angesichts des Grenzabstands von nur 2 m teilweise auf dem Grundstück der Kläger.

Vgl. zum Nachbarschutz nur OVG NRW, Urteile vom 14. Januar 1994 – 7 A 2002/92 –, OVGE 44, 1, und vom 6. Juni 2014 – 2 A 2757/12 –, juris Rn. 80; Johlen, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 6 Rn. 39 ff.; Boeddinghaus, in: Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Stand: Oktober 2015, § 6 Rn. 36.

Hieraus folgt im vorliegenden Fall trotz eingetragener Vereinigungsbaulast im Sinne des § 4 Abs. 2 BauO NRW eine Rechtsverletzung zu Lasten der Kläger. Nach dieser Vorschrift ist ein Gebäude auf mehreren Grundstücken zulässig, wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine Verhältnisse eintreten können, die den Vorschriften dieses Gesetzes zuwiderlaufen. Eine solche Vereinigungsbaulast, die sich auch auf die Abstandflächen auswirkt, ist vorliegend am 12. August 1994 für die damaligen Grundstücke mit den Flurstücksbezeichnungen 77 und 80 eingetragen worden. Sie setzt sich auch nach der Grundstücksteilung an den neu entstandenen Grundstücken fort.

Vgl. hierzu ausführlich OVG NRW, Urteil vom 1. Juni 2015 – 8 A 1760/13 –, juris Rn. 112; siehe auch Wenzel, Baulasten in der Praxis, Rn. 123.

Die eingetragene Vereinigungsbaulast erweist sich allerdings als von Anfang an unwirksam. Dies ist (unter anderem) der Fall, wenn die der Beklagten gegenüber abgegebene, auf Übernahme einer Baulast gerichtete Erklärung nicht hinreichend genau und sicher erkennen lässt, welcher Teil des Grundstücks belastet werden sollte.

Vgl. zur Bestimmtheit von Baulasterklärungen: OVG NRW, Urteile vom 29. September 1978 – XI A 112/78 –, BRS 33 Nr. 156, und vom 23. November 1988 – 7 A 2361/86 –, Seite 8 des Entscheidungsabdrucks, nicht veröffentlicht; Wenzel, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 83 Rn. 54.

Die Baulasterklärung vom 12. August 1994 ist in nicht aufzulösender Form in sich widersprüchlich. Nach dem Text der Baulasterklärung sollte die Vereinigungsbaulast die Flurstücke 77 und 80 umfassen. Eine Einschränkung hinsichtlich etwaiger nicht erfasster Grundstücksteile enthält der Text nicht. Der vorliegend in der Baulasterklärung ausdrücklich in Bezug genommene Lageplan umfasst im Gegensatz zu der textlichen Erklärung neben dem Flurstück 77 nur den westlichen Teil des Flurstücks 80. Eine Teilfläche am östlichen Rand des Flurstücks, die dem ein Jahr später geschaffenen Flurstück 538 entspricht, ist nicht schraffiert. Dieser Widerspruch kann angesichts der Eindeutigkeit beider Erklärungsteile auch nicht im Wege der Auslegung in Deckung gebracht werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine solche Beschränkung textlich ohne weiteres zu formulieren gewesen wäre. Wird aber eine solche naheliegende textliche Einschränkung des Baulastumfangs nicht erklärt, spricht dies erst recht dafür, dass die Baulasterklärung umfassend zu verstehen ist.

Vgl. zu diesem Aspekt bei der Auslegung einer Baulasterklärung: OVG NRW, Urteil vom 15. Mai 1992 – 11 A 890/91 –, juris Rn. 34; Nds. OVG, Urteil vom 27. September 2001 – 1 LB 1137/01 –, BRS 64 Nr. 130 = juris Rn. 27.

Der bestehende Verstoß gegen § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BauO NRW kann nicht durch eine Abweichung nach § 73 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauO NRW beseitigt werden. Nach § 73 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann die Genehmigungsbehörde Abweichungen von bauaufsichtlichen Anforderungen zulassen, wenn diese unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderungen und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Gemäß Satz 2 sind Abweichungen von § 6 insbesondere zulässig, wenn durch das Vorhaben nachbarliche Interessen nicht oder nur unwesentlich stärker beeinträchtigt werden als bei einer Bebauung des Grundstücks, die nach § 6 BauO NRW zulässig wäre.

Im Zusammenhang mit Abweichungen von § 6 BauO NRW sind die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 73 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauO NRW restriktiv auszulegen. Das in § 6 BauO NRW geregelte, in sich geschlossene System der Abstandflächenvorschriften enthält Regel- und Ausnahmetatbestände, so dass die schutzwürdigen und schutzbedürftigen Interessen betroffener Grundstücksnachbarn sowie die relevanten öffentlichen Belange regelmäßig schon durch diese Vorschrift in einen gerechten Ausgleich gebracht werden. Insoweit bedarf es einer atypischen Grundstückssituation, um eine Abweichung von dem gesetzlich festgelegten Maß dessen, was der Nachbar hinnehmen muss, rechtfertigen zu können. Nur eine grundstücksbezogene Atypik – insbesondere Besonderheiten im Zuschnitt der Nachbargrundstücke oder im topografischen Geländeverlauf – kann eine Abweichung rechtfertigen, nicht aber außergewöhnliche Nutzungswünsche eines Eigentümers, die eine noch stärkere Ausnutzung seines Grundstücks erfordern als nach § 6 BauO NRW 2006 ohnehin schon zulässig ist.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 2. März 2007 – 10 B 275/07 –, juris Rn. 20, und Urteil vom 6. Juni 2014 – 2 A 2757/12 –, juris Rn. 94; Johlen, in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 73 Rn. 19 ff.

Eine solche atypische Grundstückssituation ist vorliegend nicht ansatzweise erkennbar. Im Gegenteil beruht die Lage des Vorhabens nur 2,00 m von der Grundstücksgrenze entfernt ausweislich der Bauvorlagen erkennbar darauf, das bodentiefe Fenster als Zugang für den Altan nutzen zu können.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 155 Satz 1, 159 Satz 2 VwGO. Hinsichtlich der Kostenquote geht die Kammer für den gestellten Feststellungsantrag von einem Wert aus, der halb so hoch wie der des entsprechenden Anfechtungsantrags ist. Es entspricht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen nach § 162 Abs. 3 VwGO nicht für erstattungsfähig zu erklären. Dieser hat sich mangels eigenem Antrag auch keinem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt, § 154 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO.