Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 16 K 1592/14

Tatbestand:

Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks Gemarkung T. , G. 3, G1. 632 in E. (I. Straße . 181 und 181b).

Das Grundstück hat eine Größe von 8.384 qm und liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans HÖ 230. Auf dem östlichen Teil des Grundstücks, zur I.Straße hin, stehen die beiden Häuser I.Straße . 181 und 181b, ansonsten ist das Grundstück unbebaut. Das Haus 181 wurde 1850 als Haupthaus einer landwirtschaftlichen Hofanlage errichtet. Das deutlich kleinere Haus 181b war bereits 1839 als Scheune für den Vorgängerbau des Hauses 181 errichtet worden.

Anfang der 80er Jahre des 20. Jh. strebte die Beklagte an, beide Häuser – 181 und 181b - unter Denkmalschutz zu stellen. Der Beigeladene stellte hierzu positives Benehmen her. Eine Unterschutzstellung erfolgte jedoch zunächst nicht.

Mit Schreiben vom 29. Juli 1991 widerrief der Beigeladene seine positive Benehmensherstellung hinsichtlich einer Unterschutzstellung des Hauses 181. Zur Begründung führte er aus, dass dieses Gebäude in der Vergangenheit stärker umgebaut worden sei und daher nur noch einen verminderten Zeugniswert habe. Seine positive Benehmensherstellung für eine Unterschutzstellung des Hauses 181b bestätigte er hingegen.

Unter dem 2. September 1991 wurde das Haus 181b in die Denkmalliste der Beklagten eingetragen; die damalige Grundstückseigentümerin, Frau F. L. , erhielt einen entsprechenden Bescheid der Beklagten vom gleichen Tag. In der Denkmalwertbegründung, die auch Bestandteil des Bescheides war, heißt es u.a.:

„Das Gebäude I.Straße 181b als Bestandteil der ehemaligen Hofanlage I.Straße 181 und 181b dokumentiert den Entwicklungsstand der Bauernhausarchitektur sowie die Veränderungen der Lebens- und Produktionsverhältnisse in der Landwirtschaft in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts.

…

Die traufenständige Erschließung der Scheune zeigt ein fortgeschrittenes Entwicklungsstadium des Scheunenbaus an: im früheren Hallenhaus wurde der Scheunenteil von der Giebelseite her erschlossen, das Dach war tief heruntergezogen, die traufenseitigen Wände dementsprechend niedrig. Von den weiterentwickelten, schon zweigeschossigen Hallenhäusern des 18. Jhs. wurden für den Scheunenbau die zweigeschossigen Wände übernommen, die es ermöglichten, einen beladenen Erntewagen von der Traufenseite in die Scheune zu fahren.

…

Die 1839 errichtete Scheune weist zur Straße eine Fachwerkwand auf, die Gefache sind mit roten Ziegeln, z.T. ornamental ausgemauert. Die Seitenwände und die Rückwand bestehen aus Bruchstein. Das zweiflügelige Scheunentor befindet sich in der Mittelachse, links davon ist ein kleineres, zweiflügeliges Tor vorhanden. … Das Vorhandensein von zwei Baumaterialien (Bruchstein, Fachwerk) bei der Scheune I. Straße 181b deutet auf eine Übergangsphase in der Architekturentwicklung hin. Die ältere Fachwerkbauweise wurde für die Wand mit den großen Türöffnungen verwendet, die neuere Bruchsteinbauweise für die Seiten- u. Rückwände, die nur wenige Öffnungen enthalten. Der im Syburger Gebiet anstehende Sandstein wurde als preiswertes Baumaterial verwendet. Die dabei gesammelten Erfahrungen ermöglichten es, 1850 das neue Haupthaus der Hofanlage als Querdeelenhaus mit einem großen Scheunentor ganz in Sandstein zu errichten. …“

Die damalige Eigentümerin des Grundstücks erhob gegen die Unterschutzstellung Widerspruch, der jedoch vom Regierungspräsidenten Arnsberg mit Widerspruchsbescheid vom 6. April 1992 zurückgewiesen wurde.

Im Jahre 1992 ließ Frau L. auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Ordnungsverfügung der Beklagten vom 19. April 1991 das Dach des Hauses 181b sanieren. Weitere bauliche Maßnahmen fanden in der Folgezeit nicht statt.

Am 31. Dezember 2001 verstarb Frau L. . Der Kläger, ein Neffe der Verstorbenen, erbte das Grundstück. Ins Grundbuch eingetragen wurde er am 14. Juli 2003. Auch er führte keine baulichen Maßnahmen an dem Haus 181b durch.

Zur Nutzungsgeschichte der beiden Häuser:

In dem Haus 181 wurde früher die Traditionsgaststätte Haus L. betrieben. Über die Nutzung dieses Hauses zur Zeit des Erbanfalls und danach machte der Kläger folgende unwidersprochen gebliebene Angaben: Ende 2001/Anfang 2002 sei das Haus an den C. T1. verpachtet gewesen, jedoch nur noch sporadisch als Gaststätte genutzt worden. Im Juni 2002 sei das Dachgeschoss des Hauses für ca. 80.000,00 bis 90.000,00 Euro in Wohnungen umgebaut worden. Seitdem befänden sich drei Wohnungen in dem Objekt. Die Gaststätte im Erdgeschoss sei nach Ende des Pachtverhältnisses mit dem C. T1. an wechselnde Pächter neu verpachtet worden, zum Teil nur kurzfristig wie etwa zur Zeit der Fußballweltmeisterschaft 2006. In der Folgezeit sei es zu einem schweren Brand an dem Haus gekommen, der einen Schaden von rund 1.000.000,00 Euro verursacht habe. Die Feuerversicherung habe ca. 650.000,00 Euro geleistet. Das Haus werde nunmehr teilweise von seinem, des Klägers, Sohn genutzt. Dieser habe in dem gegenüberliegenden Gebäude (I.straße 186) einen gastronomischen Betrieb (Hotel-Restaurant). Den großen Saal im Haus 181 nutze er für Veranstaltungen. In dem Saal könnten bis zu 100 Personen untergebracht werden. Pro Jahr fänden dort durchschnittlich 20 größere Feiern statt. Seit 2014 zahle sein Sohn ihm für den Gaststättenteil des Hauses 181 eine monatliche Pacht von 700,00 Euro. Er erhalte ferner monatliche Mieteinnahmen aus den drei Wohnungen in Höhe von ca. 1.600,00 Euro.

Über die Nutzung des Hauses 181b zur Zeit des Erbanfalls und danach machte der Kläger folgende unwidersprochen gebliebene Angaben: Dieses Haus sei bis 2015 von dem Pächter des auf der nördlichen Außenanlage des Grundstücks gelegenen Minigolfplatzes (Herrn B. ) genutzt worden. Der Pächter habe das Haus als Lagerraum verwendet und dort auch Wasser entnommen. In dem Wohnteil des Hauses sei zeitweilig die Mutter des Pächters wohnhaft gewesen. Später habe dort zeitweise ein Helfer des Herrn B. behelfsmäßig gewohnt. Herr B. sei 2015 verstorben. Seitdem sei der Minigolfplatz nicht mehr in Betrieb. Das Haus 181b sei nun gänzlich ungenutzt.

Am 22. August 2013 stellte der Kläger bei der Beklagten einen Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 des Denkmalschutzgesetzes NRW (DSchG NRW) für den Abbruch des Hauses 181b. Nach eigenem Vortrag plante er, an der Stelle dieses Hauses ein Wohnhaus für seinen Sohn V. C1. – in der Nähe von dessen Betrieb - zu errichten. Seinem Antrag fügte er ein Gutachten des Architekten Dipl.-Ing. (FH) B1. , D., vom 12. April 2013 bei. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass das Haus 181b gravierende Schäden aufweist.

Mit Bescheid vom 20. März 2014 lehnte die Beklagte den Antrag des Klägers auf Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW für einen Abriss des Hauses 181b ab. Zur Begründung führte sie aus: Wie sich bei einem Ortstermin vom 11. Dezember 2013 gezeigt habe, sei der bauliche Zustand des Hauses zwar als schlecht einzustufen. Dies betreffe bei der Außenfassade insbesondere die Fachwerkkonstruktion an der Nordseite. Einen geringeren Schädigungsgrad weise das Bruchsteinmauerwerk an den übrigen drei Hausseiten auf. Im Inneren seien Fenster und Türen sowie der komplett verschimmelte Innenputz abgängig. Das Schadensbild habe sich über einen langen Zeitraum entwickelt. Der im Inneren angesammelte Hausrat habe viel Feuchtigkeit angezogen und damit ganz wesentlich zur Schimmelpilzbildung und damit zur Schädigung der Substanz beigetragen. Eine fachgerechte Sanierung sei möglich, ohne dass der Zeugniswert des Gebäudes verloren ginge. Es seien drei reparaturfähige Außenwände aus Stein, ein reparaturfähiger Dachstuhl sowie reparaturfähige Innenwände vorhanden. Selbst ein größerer Verlust durch Austausch geschädigter Bauteile an der nordseitigen Fachwerkwand würde die Denkmalaussage nicht wesentlich einschränken. Der Denkmalwert einer Fachwerkkonstruktion gehe nicht verloren, wenn im Lauf der Zeit im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen zahlreiche Teile des Fachwerkgefüges oder der Ausfachungen ausgetauscht würden.

Am 31. März 2014 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben.

Der Kläger trägt vor: Er habe einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW zum Abriss des Hauses 181b. Es bestehe kein öffentliches Interesse mehr an der Erhaltung und Nutzung des Hauses. Das Haus habe keinen Zeugniswert mehr. Es liege infolge von Baumaßnahmen an dem in Rede stehenden Straßenabschnitt der I.straße inzwischen ca. 1 m tiefer als das Straßenniveau. Zudem sei es 10 m von der Straße entfernt und von Bäumen und Sträuchern umwuchert. Infolgedessen sei es von der Straße aus für den Betrachter nur teilweise noch zu erkennen. Entscheidend sei aber, dass das Haus so geschädigt sei, dass sich die Frage stelle, ob es überhaupt wieder instandgesetzt gesetzt werden könnte; hierfür müsse es erst einmal – auch an den bisher noch nicht freiliegenden Bauteilen – gründlich untersucht werden. Selbst wenn es aber am Ende fachgerecht instandgesetzt werden könnte und würde, wäre es am Ende nur noch eine Denkmalkopie. Abgesehen davon sei es ihm, dem Kläger, wirtschaftlich nicht zumutbar, die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten an dem Haus vorzunehmen. Zu alledem berufe er sich auf das bereits erwähnte Gutachten des Architekten B1. vom 12. April 2013, auf einen Kostenvoranschlag des Dachdeckers T2. vom 16. September 2014 sowie auf ein neues Gutachten der Architekten U. pp. vom 30. März 2016. Wie sich aus diesen Gutachten ergebe, seien die mittlere Dachzone und die oberen Bereiche der Südwand akut einsturzgefährdet. Die Fachwerkwand des Hauses sei so stark geschädigt, dass – so das Gutachten U. unter Bezugnahme auf das Gutachten B1. – 65 % der gesamten Ausfachungen und 44 % der Balken auszutauschen wären. Das Innere des Gebäudes sei großflächig mit Schimmelpilz und verschiedenen Insekten befallen. Etliche Bauteile müssten ausgewechselt werden. Im Übrigen müsste das Haus nach Freilegung aller Bauteile zum Zwecke der Schädlingsbekämpfung aufwändig begast werden. Auch diese Methode biete jedoch keine Gewähr für einen dauerhaften Erfolg. Zudem wäre das Gebäude anschließend kontaminiert und kaum noch für Menschen nutzbar. Sämtliche Türen und Fenster seien verrottet. Die Hauselektrik sei unbrauchbar. Der Keller sei nass. Anschluss an das öffentliche Kanalsystem bestehe nicht. Die Decken seien für eine heutige Nutzung zu niedrig. Wegen des desolaten Zustandes lasse sich für das Haus auch keine Gebäudeversicherung finden; die bisherige Gebäudeversicherung habe erklärt, dass eine Weiterversicherung nicht möglich sei. Er, der Kläger, habe für das Haus schon aufgrund seines Alters (er sei im Jahre 1932 geboren) keine Verwendung. Die Sanierungskosten könne er nicht aufbringen. Wie sich aus dem Gutachten U. pp. ergebe, betrügen die Sanierungskosten 335.300,00 Euro. Ob dieser Betrag ausreiche, sei allerdings offen. Es seien bisher – wie bereits ausgeführt – noch nicht alle Bauteile freigelegt worden. Außerdem seien in dem Gutachten noch nicht die Kosten der Begasung zum Zwecke der Schädlingsbekämpfung eingerechnet. Nach dem Gutachten U. sei unter Zugrundelegung einer Nutzung des Hauses 181b als Betriebswohnung zu dem im Haus 181 befindlichen gastronomischen Betrieb der jährliche Reinertrag mit 3.197,20 Euro zu prognostizieren. Dies führe – multipliziert mit einem Barwertfaktor 18,26 - zu einem vorläufigen Ertragswert des Grundstücks von 58.380,87 Euro. Ziehe man hiervon die Sanierungskosten in Höhe von 335.300,00 Euro ab, komme man auf einen negativen Gesamtertragswert von minus 277.000,00 Euro. Das Haus 181b trage sich also ersichtlich nicht selbst. Einen „offiziellen“ Versuch, das Haus 181b zu verkaufen, habe er nicht unternommen. Er habe schnell feststellen müssen, dass niemand ein Interesse an dem Kauf nur dieses Hauses habe.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 20. März 2014 zu verpflichten, ihm eine Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW für den Abriss des Hauses I.straße 181b in E. zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor: Auch nach jetzigem Sachstand bestehe kein Anspruch auf die begehrte Erlaubnis. Das Haus habe derzeit durchaus noch Zeugniswert. Dass sich die Straße heute auf einem höheren Niveau befinde als früher, sei historisch nichts Ungewöhnliches. Abgesehen davon, sei das Haus trotzdem gut von der Straße aus wahrnehmbar. Das Haus sei zwar sanierungsbedürftig und in seinem heutigen Zustand sicherlich nicht nutzbar. Insbesondere sei auch eine Einsturzgefahr für die mittlere Dachzone nicht zu bestreiten. Eine Sanierung sei jedoch möglich, und zwar ohne dass der Denkmalwert entfalle. Die vordringliche Reparatur des Dachstuhls werde den Denkmalwert nicht wesentlich beeinträchtigen. Dass der gesamte Dachstuhl ausgetauscht werden müsse, sei nicht ersichtlich. Er sei punktuell zu reparieren. Auch die notwendige Sanierung der Fachwerkwand werde nicht dazu führen, dass das Haus am Ende nur eine Denkmalkopie sei. Ein Auswechseln bestimmter Bauteile führe insbesondere bei Fachwerkkonstruktionen regelmäßig nicht zu einem Wegfall der Denkmaleigenschaft. Denkmäler gingen durch die Zeit. Es sei normal, dass verschleißanfällige Bauteile von Zeit zu Zeit ausgetauscht würden. Auf genaue Prozentanteile der verbleibenden und ausgewechselten Materialen komme es dabei nicht an. Es sei insoweit eine qualitative und nicht quantitative Betrachtung erforderlich. Dementsprechend sei auch etwa durch die neue Dacheindeckung in den 90er Jahren der Denkmalwert des Hauses nicht beeinträchtigt worden. Die Sanierung der Innenkonstruktionen, die von Schimmelpilz und/oder Insekten befallen seien, führe ebenfalls nicht zu einem Verlust der Denkmaleigenschaft. Pilzschäden seien bei Fachwerkhäusern nicht selten. Der Ungezieferbefall insbesondere mit Insekten führe nur zu geringen Schäden; der Architekt B1. habe bei bestimmten Insekten (Nagelkäfer) sogar empfohlen, die betroffenen Hölzer zu belassen. Für eine eventuelle Begasung zur Schädlingsbekämpfung gebe es technische Regeln, die gewährleisteten, dass Menschen keinen Schaden nähmen. Abgesehen davon bestehe eine ungiftige Möglichkeit der Schädlingsbekämpfung darin, das gesamte Gebäude thermisch auf 50-60 Grad zu erhitzen. Eine Feuchte im Keller sei bei derartigen historischen Häusern normal. Die Sanierung des Hauses sei dem Kläger auch nicht wirtschaftlich unzumutbar. Die im Gutachten U. angegebenen Kosten von 335.300,00 Euro seien so nicht nachvollziehbar. Es seien in dem Gutachten Maßnahmen aufgeführt, die nicht nach § 9 DSchG NRW erlaubnisfähig wären. Die entsprechenden Kosten seien deswegen nicht ansatzfähig. Nicht berücksichtigt sei auch, dass etliche Kostenpositionen nur deswegen so hoch ausfielen, weil der Kläger das Objekt jahrelang vernachlässigt habe. Nicht berücksichtigt seien ferner die bei einer denkmalgerechten Sanierung eintretenden Steuervorteile und etwaige öffentliche Zuschüsse. Auf der Ertragsseite sei nicht geprüft worden, ob neben der dort angenommenen Nutzung als Betriebswohnung nicht auch andere – insbesondere gewerbliche – Nutzungen möglich wären. Unberücksichtigt geblieben seien auf der Ertragsseite auch die Erträge aus der Nutzung des Hauses I.straße 181. Es handele sich immerhin um ein und dasselbe Buchgrundstück. Weiterhin wäre zu prüfen, ob Teile des Grundstücks ausparzelliert und verkauft werden könnten. Rechne man von den nach dem Gutachten U. zu erwartenden Kosten die Positionen für die nicht erforderlichen bzw. nicht denkmalgerechten Arbeiten ab und berücksichtige zusätzlich die zu erwartenden steuerlichen Erleichterungen, sei davon auszugehen, dass auch bei isolierter Betrachtung des Hauses 181b mit diesem spätestens nach Ablauf von 10 bis 12 Jahren positive Erträge erwirtschaftet werden könnten. Dabei sei noch nicht einmal der hohe, durch den Kläger verschuldete Vernachlässigungsgrad berücksichtigt. Unabhängig davon hätte der Kläger, wenn das Objekt für ihn trotz alledem nicht wirtschaftlich tragfähig sei, konkret darlegen müssen, dass er konkrete Verkaufsbemühungen entfaltet habe. Auch daran habe er es indes fehlen lassen.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

Der Beigeladene trägt vor: Der Erteilung der begehrten Erlaubnis stünden Gründe des Denkmalschutzes entgegen. Der Abbruch eines Baudenkmals sei allenfalls in Ausnahmefällen aus zwingenden Gründen erlaubnisfähig, nämlich dann, wenn die Erhaltung des Denkmals nicht mehr möglich sei oder wenn das Beseitigungsverbot dem Eigentümer aus anderen Gründen unzumutbar sei und dies nicht auf andere Weise ausgeglichen werden könne. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Derzeit habe das Haus 181b durchaus noch Zeugniswert. Zwar sei das Haus sanierungsbedürftig. Eine solche Sanierung sei jedoch möglich, ohne dass das Gebäude seinen Denkmalwert verliere. Für die Frage, wann die historische Identität eines Baudenkmals infolge von Sanierungsmaßnahmen entfalle, komme es nicht auf eine schematische, an Zahlenwerten orientierte Betrachtungsweise an. Erforderlich sei eine qualitative Betrachtung, die die Gründe der Unterschutzstellung und alle Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtige. Im vorliegenden Fall würden bei einer Sanierung die für die Unterschutzstellung maßgeblichen Elemente – sei es die Architektur, sei es die funktionale Struktur, sei es das konstruktive Gefüge des Objekts – nicht beseitigt. Der Austausch von Materialien etwa an einer Fachwerkkonstruktion oder an Verschleißteilen wie Fenstern, Bodenbelägen, Dacheindeckung usw. führe regelmäßig nicht zu einem Verlust des Zeugniswerts. Es liege in der Natur der Sache, dass derartige Bauteile im Laufe der Zeit repariert werden müssten. Ein Denkmal gehe insoweit in der Tat „durch die Zeit“. Es sei im vorliegenden Fall auch längst nicht bei allen Bauteilen ein umfänglicher Austausch von Materialien erforderlich. Die drei Bruchstein-Außenwände und der Dachstuhl seien nicht so stark geschädigt, dass sie ganz oder zu einem erheblichen Teil ausgetauscht werden müssten. An den Innenwänden sei zwar erheblicher Schimmelpilzbefall festzustellen. Dieser führe jedoch erfahrungsgemäß nicht zu einer Zersetzung der Bausubstanz. Das Beseitigungsverbot sei für den Kläger auch nicht wirtschaftlich unzumutbar. Ein unverhältnismäßiger Eigentumseingriff liege erst dann vor, wenn ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch mehr machen könne und es praktisch auch nicht veräußern könne. Das müsse der Kläger darlegen. Daran habe er es fehlen lassen. Das von ihm vorgelegte Gutachten U. sei insoweit nicht aussagekräftig. Die dort angeführten Kostenpositionen seien teilweise nicht ansatzfähig. Die betreffenden Maßnahmen schienen sich eher an Neubaustandards zu orientieren. Sie seien nicht insgesamt zwingend notwendig bzw. denkmalgerecht (etwa die Positionen: neue Dachsparren, Innentreppe, Schwellen, Mauerwerksockel, Einbau Betonsohle, Innenputz im Keller, Solarpaneele, Abbruch Backhaus). Hinzu komme, dass etliche der nun notwendig gewordenen Maßnahmen auf die jahrelange Vernachlässigung des Gebäudes durch den Kläger zurückzuführen seien. Dieser habe etwa bis zum Schluss Gerümpel und feuchtigkeitsbindende textile Bodenbeläge im Haus zurückgelassen. In dem Gutachten U. seien auch nicht die bei der Sanierung des Denkmals eintretenden Steuervorteile einberechnet worden. Schließlich habe der Kläger keine konkreten Verkaufsbemühungen entfaltet. Dem Kläger stehe auch kein Anspruch auf Löschung des Hauses 181b aus der Denkmalliste zu. Denn die Denkmaleigenschaft sei bisher nicht entfallen und würde nach dem oben Gesagten auch bei der nötigen Sanierung nicht so weit entfallen, dass das sanierte Haus keinen Denkmalwert mehr habe. Auf die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit komme es bei der Frage einer Löschung aus der Denkmalliste nicht an.

Der Berichterstatter hat am 14. Oktober 2015 einen Ortstermin durchgeführt. Wegen des Ergebnisses wird auf das entsprechende Terminsprotokoll verwiesen.

Mit notariellem Vertrag vom 5. Februar 2016 hat der Kläger das Eigentum an dem in Rede stehenden Grundstück auf seinen Sohn V. C1. übertragen. Dieser ist am 10. März 2016 ins Grundbuch eingetragen worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Kläger nach § 42 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) klagebefugt. Er kann zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung die Möglichkeit geltend machen, durch die Ablehnung seines Antrags auf Erteilung einer Abrisserlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW in eigenen Rechten verletzt zu sein. Zwar ist er nicht mehr Eigentümer des in Rede stehenden Grundstücks. Einen Antrag auf Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW kann indes nicht nur der Eigentümer eines Denkmals stellen, sondern jeder, der die Durchführung einer erlaubnispflichten Maßnahme an dem Denkmal beabsichtigt. Das kann auch ein Dritter sein.

Vgl. Davydov/Hönes/Otten/Ringbeck, Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen, 4. Aufl. 2014, § 26 Rn. 2

Es ist auch nicht geäußert worden (mit der möglichen Folge eines Wegfalls des Rechtsschutzbedürfnisses), dass der Kläger nach dem Eigentümerwechsel nicht mehr in eigener Person den Abriss des Hauses 181b begehrt oder diesem Begehren von vornherein unüberwindliche zivilrechtliche Positionen des neuen Eigentümers entgegenstehen.

Die Klage ist aber unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 20. März 2014 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW zum Abriss des Hauses 181b; § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Die Erlaubnis zur Veränderung eines Denkmals ist gemäß § 9 Abs. 2 Buchstabe a DSchG NRW zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes der beabsichtigten Maßnahme nicht entgegenstehen oder ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt. Ermessen hat die Behörde hierbei nicht.

Gründe des Denkmalschutzes stehen einem Vorhaben i.S.d. § 9 Abs. 2 Buchstabe a DSchG NRW entgegen, wenn dieses Vorhaben Belange des Denkmalschutzes mehr als nur geringfügig beeinträchtigt und die Versagung der Erlaubnis zu den sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Auswirkungen und privaten Betroffenheiten nicht außer Verhältnis steht. Wird ein Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis geltend gemacht, ist hinsichtlich der Beeinträchtigung denkmalrechtlicher Belange ein strenger Maßstab anzulegen. Die vollständige Beseitigung eines Baudenkmals kann angesichts des damit verbundenen unwiederbringlichen Verlustes seiner Aussagekraft für erinnerungswürdige Aspekte vergangener Zeiten nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, etwa weil die Erhaltung des Denkmals faktisch nicht mehr möglich ist oder weil das Beseitigungsverbot dem Eigentümer aus sonstigen nicht ausgleichbaren Gründen nicht zugemutet werden kann.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. September 2013- 10 A 1069/12 - m. w. N., juris.

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.

Das Haus 181b ist im September 1991 unter Denkmalschutz gestellt worden. Die Unterschutzstellung ist bestandskräftig geworden. Der Denkmalwert des Hauses besteht bis heute fort.

Durch die Höherlegung der I.straße und die damit verbundene reduzierte Einsehbarkeit des Hauses für Passanten ist die Denkmaleigenschaft nicht entfallen. Auf die unmittelbare Einsehbarkeit für Außenstehende kommt es beim Denkmalwert des Hauses 181b nicht an.

Der Denkmalwert des Hauses 181b ist auch nicht durch die Verschlechterung seines baulichen Zustandes entfallen. Allerdings bedarf das Haus einer umfassenden Sanierung. Eine solche Sanierung ist indes nach derzeitigem Kenntnisstand faktisch möglich. Es ist nicht ersichtlich, dass das Haus unrettbar abgängig wäre. Zwar besteht derzeit auch nach Auffassung der Beklagten Einsturzgefahr im Bereich der mittleren Dachzone. Der entsprechende Bereich des Dachstuhls und der entsprechende Bereich des Mauerwerks können jedoch nach dem Kostenvoranschlag T2. und dem Gutachten B1. repariert werden. Der Vortrag des Klägers, dass sich möglicherweise nach einer Freilegung sämtlicher tragender Bauteile noch weitere statische Mängel zeigen könnten, ist spekulativ. Der vom Kläger beauftragte Gutachter B1. hat das Haus gründlich untersucht. Zwar hat auch er darauf hingewiesen, dass bisher nicht alle verdeckten Bauteilen hätten freigelegt werden können. Gleichwohl hat er sich in der Lage gesehen, eine Schadenseinschätzung abzugeben. Zu dem Ergebnis, dass das Haus insgesamt nicht mehr reparaturfähig ist, ist er dabei nicht gekommen. Dass im Laufe der Arbeiten doch noch weitere gravierenden Schäden sichtbar werden können, ist naturgemäß nicht ganz auszuschließen. Gleichwohl bestehen zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, das Haus könnte dadurch insgesamt abgängig sein. Deshalb hat die Kammer auch keinen Anlass gehabt, dieser Frage etwa durch Inauftraggabe eines eigenen Gutachtens nachzugehen.

Es ist auch nicht so, dass nach den Sanierungsarbeiten nur noch eine Denkmalkopie ohne Zeugniswert vorhanden wäre.

Vgl. zu diesem Gesichtspunkt: OVG NRW, Urteilvom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris, m.w.N.

Der Beigeladene ist auf der Basis mehrere Ortstermine, zuletzt des gerichtlichen Ortstermins vom 14. Oktober 2015, zu dem Ergebnis gekommen, dass der Zeugniswert bei einer Sanierung des Hauses 181b nicht nachhaltig beeinträchtigt würde. § 22 Abs. 3 Nr. 1 DSchG NRW erkennt den insoweit weisungsunabhängigen Landschaftsverbänden auf dem Gebiet des Denkmalschutzes eine besondere Fachkompetenz zu. Ihrer Einschätzung kommt daher bei der denkmalrechtlichen Abwägung innerhalb des § 9 Abs. 2 DSchG NRW besonderes Gewicht zu.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. September 2011 - 10 A 1995/09 – und Beschluss vom 31. Mai 2012 - 2 A 931/11 -, juris.

Die Kammer folgt im vorliegenden Fall der vom Beigeladenen vorgenommenen Einschätzung.

Für die Frage, wann die historische Identität eines Baudenkmals infolge umfassender Sanierungsmaßnahmen entfällt, kommt es auf eine qualitative Betrachtung an, die die Gründe der Unterschutzstellung und alle Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtigt.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. August 2008 - 10 A 3250/07 - und Beschluss vom 31. Mai 2012 - 2 A 931/11 -, juris.

Geschützt ist im vorliegenden Fall das Äußere und Innere des Hauses. Bedeutsam beim Äußeren des Hauses ist nach der Denkmalbegründung insbesondere die Verwendung zweier verschiedener Baumaterialien bei den Außenwänden (Bruchstein und Fachwerk), weil dies auf eine Übergangsphase in der Architekturentwicklung hindeutet; fortschrittlich ist dabei insbesondere die traufenseitige Erschließung über die nördliche Fachwerkwand des Hauses. Bedeutsam beim Inneren des Hauses ist insbesondere die Mehrfunktionalität als Scheune, Lager und Backhaus, möglicherweise auch von Anfang an schon als Wohnhaus.

Die drei Außenwände aus Bruchsteinmauerwerk sind zwar geschädigt, aber auch nach dem Gutachten B1. ohne großen Materialaustausch reparaturfähig (S. 28 ff. des Gutachtens). Stark geschädigt ist allerdings die für den Denkmalwert wegen ihrer Erschließungsfunktion besonders wichtige nördliche Fachwerkwand. Der Kläger trägt hier vor, dass hier 65 % der Ausfachungen und 45 % des Gebälks ausgetauscht werden müssten (so das Gutachten U. , Seite 5, unter Bezugnahme auf das Gutachten B1. ). Der Beigeladenenvertreter äußerte im Ortstermin vom 14. Oktober 2015 hingegen vorsichtig, dass an der Fachwerkwand nur maximal 1/3 der verbauten Materialien ersetzt werden müssten. Selbst wenn man den Einschätzungen des Klägers folgt, würde eine Ersetzung des Materials in dem von ihm genannten Umfang nicht zu einer bloßen Kopie der vorhandenen Fachwerkwand führen. Die Denkmaleigenschaft entfällt bei Fachwerkbauten regelmäßig nicht, wenn im Laufe der Zeit zahlreiche Teile des Fachwerkgefüges oder der Ausfachungen im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden. Denn ein derartiges Gebäude ist auf den fortwährenden Austausch abgängiger Bestandteile angelegt; es geht insoweit „durch die Zeit“.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris.

Die Denkmaleigenschaft kann allerdings entfallen, wenn im Rahmen einer einzigen baulichen Maßnahme – und nicht nach und nach – die gesamte Substanz ausgetauscht und dadurch „gerettet“ wird.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris.

Von einer solchen „Auf-einmal-Rettung“ könnte aber im vorliegenden Fall nicht die Rede sein. Von jedem Einzelbestandteil der Fachwerkfassade bliebe bei einer Sanierung – auch bei Zugrundelegung der Zahlen aus dem Gutachten U. – hinreichend Material mit Zeugniskraft erhalten. Erst recht könnte man nicht von der Herstellung einer Denkmalkopie sprechen, wenn man die Außenwände insgesamt (einschließlich der drei Bruchsteinfassaden) in den Blick nimmt. Denn die Bruchsteinfassaden sind – wie ausgeführt – ohne großen Materialaustausch zu sanieren.

Dass die Dachbedeckung nicht mehr original erhalten ist, sondern bereits in den 90-er Jahren komplett erneuert wurde und auch im Zuge der nun anstehenden Sanierungsmaßnahmen teilweise wieder zu erneuern sein wird, ist für die Denkmaleigenschaft ohne Bedeutung. Auch für die Dachbedeckung gilt die Erwägung, dass ein Denkmal, was seine verschleißanfälligen Bauteile angeht, „durch die Zeit“ geht. Eine nur punktuelle Ausbesserung einer Dachbedeckung ist dabei regelmäßig nicht angezeigt. Der Dachstuhl ist, wie sich auch aus dem Kostenvoranschlag T2. ergibt, durch punktuelle Maßnahmen zu sanieren.

Auch die Sanierung des Inneren des Hauses würde nicht zur Herstellung einer Denkmalkopie führen. Die für die Aufteilung in bestimmte Funktionsbereiche wichtigen Innenwände, Zwischendecken und sonstigen Innenkonstruktionen können repariert werden, ohne dass hierdurch ein nahezu kompletter Materialaustausch notwendig wird. Nach dem Gutachten B1. sind zwar sämtliche Innenwände von Schimmelpilz befallen. Die deswegen nötige Entfernung des Innenputzes betrifft jedoch nur die Verkleidung der Wände, nicht die Wände als solche und ist für die Denkmaleigenschaft deswegen nicht von essentieller Bedeutung. Der Befall des Holzgebälks und der Böden und Decken mit Schädlingen ist erheblich und wird nach dem Gutachten B1. sicherlich einen teilweisen, aber eben nicht kompletten Austausch des Materials erfordern. Eine daneben möglicherweise erforderliche Begasung oder – wie der Beigeladene als Alternative in den Raum gestellt hat – Erhitzung des Gebäudes ist eine für die Denkmaleigenschaft neutrale Maßnahme.

Das Haus ist zur Überzeugung der Kammer nach alledem nicht, wie in einem vom OVG NRW entschiedenen, vom Ansatz her vergleichbaren Fall,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris,

insgesamt abgängig; anders als in dem dortigen Fall ist die tragende Konstruktion hier nicht grundlegend beschädigt, eine Sanierung käme hier nicht einer Neuerrichtung mit einigen wenigen originalen Bestandteilen gleich.

Die Verweigerung der Erlaubnis zur Beseitigung des Denkmals stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als im Einzelfall unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung dar. Insbesondere ist die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer hier nicht wirtschaftlich unzumutbar.

Art. 14 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der Denkmaleigentümer kann deshalb nicht beanspruchen, bei der Nutzung seines Eigentums eine besonders hohe oder auch nur die für derartige Nutzungen durchschnittlich erzielbare Rendite zu beanspruchen. Dass, wie der Gutachter U. ausführt, rein wirtschaftlich nur ein Abriss des Gebäudes in Betracht kommt, ist deswegen für die hier vorzunehmende Prüfung nicht entscheidend. Es widerspräche den Zielen des Denkmalschutzes und dem Leitbild des für Belange des Denkmalschutzes aufgeschlossenen Eigentümers, würde man die Zumutbarkeit der Erhaltung des Baudenkmals etwa davon abhängig machen, ob ein Neubau wirtschaftlicher wäre.

Vgl. BayVGH, Urteil vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63 -; VG Augsburg, Urteil vom 17. Februar 2011 - 5 K 09.1566 -, juris.

Es ist vielmehr (noch) verfassungsgemäß, wenn denkmalbedingte Sonderlasten dauerhaft dazu führen, dass die Erträge aus dem Denkmal (nur) dessen Kosten decken.

Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise ist für den Eigentümer im Allgemeinen aber dann wirtschaftlich unzumutbar, wenn sich das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn es sich also auf Dauer nicht „selbst trägt“. Der Eigentümer darf nicht dauerhaft gezwungen sein, aus seinem sonstigen Vermögen zuzuschießen.

Wann nach diesen Gesichtspunkten ein Fall wirtschaftlicher Unzumutbarkeit anzunehmen ist, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 - und Beschluss vom 15. Mai 2013 - 10 A 255/12 -, juris, m.w.N.

Personenbezogene Umstände wie Vermögensverhältnisse, Kreditwürdigkeit oder Gesundheitszustand des Eigentümers bleiben dabei aber unberücksichtigt.

Vgl. VG Augsburg, Urteil vom 17. Februar 2011 - 5 K 09.1566 -, juris.

Für die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung ist der Eigentümer darlegungspflichtig. Das ist angemessen, weil regelmäßig nur er über Informationen über die wirtschaftliche Situation des Denkmals verfügt. Zur Darlegung einer Unzumutbarkeit der Erhaltung oder Nutzung des Denkmals muss er eine objektbezogene Wirtschaftlichkeitsrechnung auf der Grundlage eines plausiblen, die denkbaren Nutzungsvarianten durchspielenden Nutzungskonzepts erstellen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. September 2013 - 10 A 1069/12 - und Beschluss vom 31. Mai 2012 - 2 A 931/11 -; VG Düsseldorf, Urteil vom 26. Mai 2012 - 11 K 50/09 -, juris.

Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen Nutzungen einen für derartige Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen Objekt angemessenen Zeithorizont von regelmäßig 10-15 Jahren erfasst und die Prognose rechtfertigt, dass die zu erzielenden Erträge dauerhaft über den Kosten des Objekts liegen werden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris,

Die vom Kläger vorgelegten Unterlagen rechtfertigen nicht den Schluss, dass ihm bzw. dem Eigentümer die Erhaltung des Hauses 181b wirtschaftlich unzumutbar ist. In dem Gutachten U. werden Sanierungskosten und mögliche Erträge des Hauses 181b im Einzelnen gegenübergestellt. Dieses Gutachten ist jedoch unzureichend. Es beruht bereits – in mehreren Punkten – auf falschen Grundlagen; deswegen ist es nicht damit getan, einzelne der dort angesetzten Positionen aus der Berechnung heraus- und einzelne andere Positionen in die Berechnung hineinzunehmen. Veranlassung, eigene tatsächliche Feststellungen zur Höhe der Kosten der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und zur Wirtschaftlichkeitsberechnung im Übrigen zu treffen, hatte die Kammer nicht. Der Kläger ist insoweit – wie ausgeführt – darlegungspflichtig. Es ist in Fällen der vorliegenden Art nicht Sache des Gerichts, auch grundlegende Mängel in ihm vorgelegten Unterlagen durch Nachermittlungen zu heilen.

Vgl. hierzu OVG NRW, Beschluss vom 15. Mai 2013 - 10 A 255/12 -, juris, Rn. 33.

Das Gutachten U. kommt auf der Kostenseite zu einem Sanierungsaufwand in Höhe von 335.300,00 Euro. Die Beklagte weist in ihrem Schriftsatz vom 5. Juli 2016 jedoch zu Recht darauf hin, dass das Gutachten sich nicht an den Erfordernissen einer denkmalgerechten Sanierung des Hauses 181b ausrichtet. Es enthält mehrere Positionen, die denkmalschutzrechtlich nicht erlaubnisfähig sein dürften (etwa Abriss des vom Denkmalschutz ausdrücklich mit umfassten Backhauses) bzw. deren Realisierung denkmalschutzrechtlich näher zu prüfen wäre (etwa Anbringung von Solarpaneelen). Bei Ermittlung der Kosten einer denkmalgerechten Sanierung hätten auch die Steuerersparnisse berücksichtigt werden müssen, die sich aus § 7i des Einkommensteuergesetzes (EStG) ergeben.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. September 2013 - 10 A 1069/12 -; BayVGH, Urteil vom 18. Oktober 2010 - 1 B 06.63; VG Augsburg, Urteil vom 17. Februar 2011 - 5 K 09.1566, juris.

Es ist des weiteren auf der Kostenseite schon vom Grundsatz her nicht berücksichtigt worden, dass ein Teil der Schäden am Haus dadurch eingetreten bzw. verstärkt wurde, dass der Kläger es seit dem Erwerb im Jahre 2002 an den notwendigen Erhaltungsmaßnahmen hat fehlen lassen. Die entsprechenden Kostenanteile sind aus den Sanierungskosten herauszurechnen.

Vgl. BayVGH, Urteil vom 12. August 2015 - 1 B 12.79 -, juris.

Denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig unter Berufung auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, VG Düsseldorf, Urteil vom 26. Mai 2012 - 11 K 50/09 -, juris.

Zwar war das Haus 181b schon im Jahre 2002, als es in das Eigentum des Klägers gelangte, offenbar nicht in einem guten Zustand. Die Voreigentümerin Frau L. hatte im Jahre 1991 einen Antrag auf Abrisserlaubnis gestellt und sich damals bereits auf einen schlechten Zustand des Hauses berufen. Ob der Eigentümer eines Denkmals bei der Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit des Erhalts auch Versäumnisse des Voreigentümers gegen sich gelten lassen muss,

so offenbar VG Düsseldorf, Urteil vom 26. Mai 2012 - 11 K 50/09 -, juris,

kann dahinstehen. Denn im vorliegenden Fall ist der jetzige schlechte Zustand maßgeblich durch Unterlassen des Klägers herbeigeführt worden. Die Voreigentümerin ließ im Jahre 1992 immerhin noch, nachdem der Abrissantrag abgelehnt worden war, auf entsprechende Ordnungsverfügung der Beklagten das Dach decken. Unter ihrer Eigentümerschaft war das Haus zudem noch bewohnt (bis zu einem nicht näher spezifizierbaren Zeitpunkt durch die Mutter des Pächters des Minigolfplatzes), also offenbar in bewohnbarem Zustand. Während der 15-jährigen Eigentümerschaft des Klägers verschlechterte sich der Zustand des Hauses dagegen immer weiter, ohne dass der Kläger in irgendeiner Weise eingeschritten wäre. Seine Erklärung, dass das Haus kein Geld abgeworfen hätten, mit dem er Sanierungsmaßnahmen hätte bezahlen können, greift schon deswegen nicht durch, weil bereits durch einfache, nicht kostenintensive Maßnahmen dem Verfall des Hauses jedenfalls teilweise hätte Einhalt geboten werden können (Zunageln der Fenster, Entrümpeln, insbesondere auch Beseitigung der feuchtigkeitsspeichernden textilen Bodenbeläge).

Auch auf der Einnahmeseite ist das Gutachten U. schon vom grundsätzlichen Ansatz her mangelhaft. In dem Gutachten wird allein ein Nutzungskonzept untersucht, nämlich das einer Betriebswohnung mit Abstellraum und Multifunktionsraum (Anlage 2, Seite 1 des Gutachtens). Das reicht nicht aus, wenn tatsächlich mehrere Nutzungsmöglichkeiten bestehen.

Vgl. VG Köln, Urteil vom 12. Januar 2007 - 4 K 8318/03 -, juris.

Nach dem Bebauungsplan ist für das in Rede stehende Haus auch – und sogar in erster Linie – eine Nutzung als Gaststätten- und Beherbergungsbetrieb vorgesehen. Für eine solche gewerbliche Nutzung (etwa als Café) fehlt eine Ertragsprognose. Der Vortrag des Klägers, eine solche Nutzung sei nicht realistisch, ist unsubstantiiert.

Hinzu kommt: Das Gutachten stellt nur auf die möglichen Erträge aus dem Haus 181b ab. Grundsätzlich kommt es zwar, wie ausgeführt, darauf an, ob sich ein Denkmal „selbst trägt“; der Eigentümer darf nicht gezwungen sein, aus seinem sonstigen Vermögen „zuzuschießen“.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris, m.w.N.

Der Grundsatz, dass ein Denkmal sich selbst tragen muss, stellt indes lediglich den Ausgangspunkt der bei der Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit vorzunehmenden Bewertung der Einzelfallumstände dar, aber kein das Abwägungsergebnis bestimmendes abschließendes Prüfungsprogramm.

Vgl. Kammerurteil vom 11. Februar 2016 - 16 L 5765/12 -.

So wird bei großen Grundstücken teilweise die Auffassung vertreten, dass nicht nur auf die (potentiellen) Erträge des mit dem Denkmal bebauten Grundstücksteils abzustellen ist, sondern die (potentiellen) Erträge des gesamten Grundstücks in den Blick genommen werden müssen.

Vgl. BayVGH, Beschluss vom 14. September 2010 - 2 ZB 08.1815 -, juris, mit zustimmender Anmerkung von Spennemann in: Entscheidungssammlung zum Denkmalschutzrecht, Ziffer 1.1, Nr. 29, m.w.N.

Ob dem stets in allen Fällen zu folgen ist, kann dahinstehen. Im vorliegenden Einzelfall ist eine solche Sichtweise aber geboten. Das hier in Rede stehende Grundstück bildet nicht nur katastermäßig eine Einheit, es bildete vielmehr – solange es landwirtschaftlich genutzt wurde – auch wirtschaftlich eine Einheit. Haus 181 war das Haupthaus des landwirtschaftlichen Betriebs, Haus 181b die Scheune. Nach einer Zeit wirtschaftlich getrennter Nutzung soll das Grundstück in Zukunft nach dem Vortrag des Klägers (wieder) wirtschaftlich einheitlich genutzt werden: Der Sohn bewirtschaftet das Haus 181 (als Ableger zu seinem Hotel-Restaurant in Haus 186) und will den Bereich des Hauses 181b als Betriebswohnung nutzen.

Auch die Erwerbshistorie spricht für eine Berücksichtigung des Gesamtgrundstücks.

Vgl. zur Bedeutsamkeit dieses Gesichtspunkts der Erwerbshistorie u.a. BVerfG, Beschluss vom 14. April 2010 - 1 BvR 2140/08 -, juris, m.w.N.

Zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch den Kläger stand das Haus 181b bereits unter Denkmalschutz. Der Kläger hat zwar nicht aufgrund einer nach kaufmännischen Gesichtspunkten getroffenen Investitionsentscheidung das Eigentum an dem Grundstück erworben und dabei die Unterhaltungskosten des Denkmals von vornherein mit einkalkuliert bzw. einkalkulieren müssen,

vgl. zu einem solchen Fall Kammerurteil vom 11. Februar 2016 - 16 K 5765/12 -,

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sondern er hat das Grundstück geerbt. Aber auch er hätte, wenn er das denkmalgeschützte Haus auf dem Grundstück als wirtschaftlich untragbaren Ballast empfunden hätte (schon damals war das Haus – wie ausgeführt - nicht in gutem Zustand), das Erbe ausschlagen können. Das hat er nicht getan. Unabhängig davon ist festzuhalten, dass das Erbe aus dem gesamten Grundstück bestand. Es erschiene bei dieser Sachlage gekünstelt – wie ein „Rosinen-Picken“ -, wenn bei der Frage der Zumutbarkeit der Erhaltung des denkmalgeschützten Hauses 181b die (potentiellen) Erträge aus dem sonstigen Grundstück, insbesondere aus dem Haus 181, unberücksichtigt blieben.

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Nimmt man das Ertragspotential des gesamten Buchgrundstücks in den Blick, ist zwar festzustellen, dass nach den Vorgaben des Bebauungsplans HÖ 230 die Nutzungsmöglichkeiten – mögliche Befreiungserteilungen bleiben hier unberücksichtigt - begrenzt sind. Eine bauliche Nutzung ist nur innerhalb der bestehenden Baugrenzen auf dem Grundstück und innerhalb der sonstigen Schranken, die jedoch durch die Häuser 181 und 181b bereits weitestgehend ausgenutzt sind, möglich. Eine Nutzung innerhalb der Baugrenzen ist zudem nur für Gastronomie und Beherbungsbetriebe und ausnahmsweise für Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter möglich. Der westliche Teil des Grundstücks ist als private Grünfläche festgesetzt. Eine weitere Bebauung des Grundstücks und damit eine Steigerung des Ertragspotentials ist danach wohl nicht ohne weiteres möglich.

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Vgl. zu diesem Ansatz VG Minden, Urteil vom 23. Februar 2010 - 1 K 273/09 -, juris.

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Aber selbst wenn man nur das Ertragspotential des vorhandenen Bestandes auf dem Gesamtgrundstück in den Blick nimmt, dürfte sich die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit des Erhalts des Hauses 181b anders darstellen als bei dessen isolierter Betrachtung. Die (potentiellen) Einnahmen und Kosten des Gesamtgrundstücks sind im Gutachten U. gänzlich unberücksichtigt geblieben. Auch der Kläger selbst hat hierzu bisher nur ansatzweise und vage vorgetragen. Insbesondere das Haus 181 wirft unzweifelhaft Einnahmen ab, verursacht aber auf der anderen Seite auch Kosten. Hierzu hätten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung Zahlen geliefert werden müssen. Auch eventuelle (potentielle) Erträge aus einer Wiederverpachtung des Minigolf-Platzes hätten abgebildet werden müssen.

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Unabhängig von alledem hat der Kläger, selbst wenn der Erhalt des Denkmals für ihn bzw. seinen Sohn als wirtschaftlich unzumutbar anzusehen wäre, nicht dargelegt, dass er bzw. jetzt sein Sohn sich um einen Verkauf des entsprechenden Grundstücksteils bemüht hat. Vielmehr hat er ausdrücklich eingeräumt, keine konkreten Verkaufsbemühungen entfaltet zu haben. Wenn aber der Eigentümer eines Denkmals keine ernsthaften Bemühungen zur Veräußerung des Objekts zu einem angemessenen Preis nachweist, kann er sich nicht auf die Unzumutbarkeit seiner Erhaltung oder Nutzung berufen. Dies gilt nicht nur, wenn das Denkmal als reines Investitionsobjekt erworben wurde. Vielmehr muss jeder Eigentümer, der mit der geplanten Änderung oder Beseitigung des Denkmals vorrangig wirtschaftliche Absichten verfolgt, grundsätzlich nachweisen, dass er sich um die Veräußerung des Denkmals zu einem angemessenen Preis bemüht hat.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. September 2013 - 10 A 1069/12 -, juris.

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Ein Affektionsinteresse, das einem Verkauf entgegenstehen könnte, ist im Falle des Klägers nicht anzunehmen, auch wenn es sich um einen Familienbesitz handeln sollte. Denn der Kläger beruft sich selbst nicht darauf, das Haus nicht verkaufen zu wollen, sondern er trägt vor, es schlicht nicht verkaufen zu können. Es ist auch nicht so, dass die Unverkäuflichkeit des Hauses offensichtlich wäre.

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So möglicherweise in dem vom OVG NRW mit Urteil vom 4. Mai 2009 - 10 A 699/07 -, juris, entschiedenen Fall.

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Das in einer Ausflugsgegend gelegene Haus ist nach dem Bebauungsplan zwar – wie ausgeführt – nur eingeschränkt nutzbar. Insbesondere ist eine Wohnnutzung derzeit grundsätzlich nur für Betriebsangehörige möglich. Eine Nutzung als Gastronomiebetrieb, z.B. Café, erscheint aber nicht von vornherein als unrealistisch. Der Vortrag des Klägers, schon die Deckenhöhe in dem Haus stehe jeder zeitgemäßen Nutzung entgegen, greift dabei nicht durch. Den Anforderungen einer modernen Nutzung ist bei der Erlaubniserteilung nach § 9 Abs. 2 DSchG NRW Rechnung zu tragen. Zu berücksichtigen ist auch, dass es durchaus einen Markt für Liebhaber alter, denkmalgeschützter Immobilien gibt. So gesehen, kann nicht von vornherein prognostiziert werden, dass sich für den Grundstücksteil mit dem Haus 181b kein Käufer wird finden lassen.

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Dem Kläger oder seinem Sohn steht es frei, mit überarbeiteten Unterlagen zu der von ihnen vorgetragenen wirtschaftlichen Unzumutbarkeit einer Erhaltung des Hauses 181b und nach Dokumentation von Verkaufsbemühungen bei der Beklagten erneut einen Abrissantrag nach § 9 DSchG NRW zu stellen.

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Vgl. VG Köln, Urteil vom 12. Januar 2007 - 4 K 8318/03 -, juris.

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Ein überwiegendes öffentliches Interesse im Sinne des § 9 Abs. 2 Buchstabe b DSchG NRW, das die Beseitigung des Denkmals verlangt,

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vgl. dazu Davydov/Hönes/Otten/Ringbeck, Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen, Kommentar 4. Aufl. 2014, § 9 Rn. 83 f.,

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ist nach den o.g. Ausführungen ebenfalls nicht ersichtlich.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 i.V.m. § 162 Abs. 3 VwGO.

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Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen waren nicht aus Billigkeit dem Kläger aufzuerlegen, weil der Beigeladene selbst keinen Antrag gestellt und sich damit auch nicht dem Kostenrisiko des § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt hat.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.

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Rechtsmittelbelehrung:

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Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

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1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

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2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

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3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

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4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

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5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

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Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils schriftlich oder in elektronischer Form nach Maßgabe der Verordnung über den elektronischen Rechtsverkehr bei den Verwaltungsgerichten und den Finanzgerichten im Lande Nordrhein-Westfalen ‑ ERVVO VG/FG - vom 7. November 2012 (GV. NRW. S. 548) bei dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Bahnhofsvorplatz 3, 45879 Gelsenkirchen, zu beantragen. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, schriftlich oder in elektronischer Form nach Maßgabe der ERVVO VG/FG einzureichen.

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Im Berufungsverfahren muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für den Antrag auf Zulassung der Berufung. Als Prozessbevollmächtigte sind nur die in § 67 Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung bezeichneten und ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.