Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 5 K 5741/14

Tatbestand:

Der Kläger ist seit dem Jahre 1975 Eigentümer des Grundstücks E.---------straße 30 in C. (Gemarkung 051101, Flur 6, Flurstück 43), das mit einem mehrgeschossigen ehemaligen Wohnhaus bebaut ist, welches nordöstlich grenzständig an das Gebäude E.---------straße 28 angrenzt. Das ehemalige Wohnhaus ist seit dem Jahre 1975 Gegenstand ordnungsbehördlicher Maßnahmen wegen Baufälligkeit und seit mindestens dem Jahre 1994 nicht mehr bewohnt.

Mit Ordnungsverfügung vom 12. März 2010 ließ die Beklagte den Ziergiebel des Gebäudes wegen Einsturzgefahr entfernen. Wegen vom Dach und der Fassade des Gebäudes herabfallender Teile ist der öffentliche Gehweg vor dem Grundstück seit Anfang 2011 abgesperrt.

Nachdem die Ortsbesichtigung der Beklagten unter Teilnahme eines Beteiligung eines städtischen Baustatikers am 2. Mai 2013 zum Ergebnis gekommen war, dass die Decken des Gebäudes straßenseitig einsturzgefährdet und teilweise bereits eingestürzt waren, hörte die Beklagte den Kläger mit Schreiben vom 15. Juli 2013 zu einer beabsichtigten Abrissverfügung des gesamten Gebäudes an. Daraufhin kündigte der Kläger unter dem 8. August 2013 an, ab September 2013 mit Reparaturarbeiten beginnen zu wollen.

Bei der Ortsbesichtigung vom 30. September 2013 konnte die Beklagte keine Reparaturmaßnahmen erkennen, sondern hielt fest, dass die erforderliche Standsicherheit der Dachkonstruktion im Bereich des Ziergiebels nicht mehr vorhanden sei. Die Dachhaut der straßenseitigen Dachfläche sei in großen Teilen „offen“. Eine ausreichende Standsicherheit der Sparren gegenüber Schneelast sei aufgrund der Querschnittsschwächungen durch Fäulnis augenscheinlich nicht mehr gegeben. Die Kaminköpfe seien marode und lose und Ziegelsteine bereits heruntergefallen. Der Zustand Im Inneren des Hauses sei stark baufällig. Innenwände seien teilweise eingestürzt, Holztreppen morsch und teilweise eingestürzt. Bei einer Ortsbesichtigung am 29. November 2013 stellte die Beklagte fest, dass das Gebäude an der Frontfassade eingerüstet, der Garten von Bewuchs befreit und eine neue Eingangstür eingebaut war. Der Kläger war vor Ort anwesend und teilte mit, das Dach abdichten zu wollen und die Fenster zu entfernen. Im Frühjahr 2014 werde er mit der Sanierung beginnen. Bei der Ortsbesichtigung vom 7. November 2014 war das Gerüst entfernt, jedoch ansonsten keine fachgemäße Sanierung des Restgebäudes vorgenommen.

Daraufhin forderte die Beklagte den Kläger mit Ordnungsverfügung vom 13. November 2014 auf, das Wohngebäude binnen vier Monaten nach Zustellung der Verfügung unter Begleitung eines staatlich anerkannten Sachverständigen für Standsicherheit abzubrechen, um die Standsicherheit des Gebäudes E.---------straße 28 aufgrund der gemeinsamen Gebäudetrennwand nicht zu gefährden, und drohte dem Kläger für den Fall der Zuwiderhandlung ein Zwangsgeld in Höhe von 20.000 € an. Zur Begründung führte die Beklagte aus, es liege ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften vor. Die Abbruchverfügung sei eine erforderliche Maßnahme gemäß § 61 Abs. 1 S. 2 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW). Die ursprünglich durch die Baugenehmigung vermittelte formelle Legalität sei wegen des Verfalls und der offensichtlichen Nutzungsausgabe des Gebäudes als Wohngebäude nicht mehr gegeben. Der sich aus Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) ergebende Bestandsschutz gewährleiste das Recht, ein altes, nach früherem Rechtszustand rechtmäßiges Gebäude unbeschadet etwaiger entgegenstehender neuer baurechtlicher Vorschriften zu nutzen. Der Bestandsschutz decke jedoch nicht den Wiederaufbau oder die Instandsetzung eines zerstörten Gebäudes aus seinen noch vorhandenen Resten. Eine mehrjährige Nichtnutzung eines Wohngebäudes führe zwar noch nicht zum Erlöschen des Bestandsschutzes. Dieser entfiele jedoch bei der Aufgabe der Wohnnutzung, welche anzunehmen sei, wenn das Gebäude selbst in einer Weise dem Verfall preisgegeben werde, der auch nach außen hin verdeutliche, dass eine Wiederaufnahme der Nutzung offensichtlich nicht mehr gewollt sei. Bei einem infolge Verfalls unbenutzbaren Gebäude fehle eine nach dem Baurecht wirksame Schutzwürdigkeit. Eine Beschränkung des Eigentumsrechts ergebe sich auch aus Artikel 14 Abs. 2 GG, der Immobilienbesitzer zur Instandhaltung verpflichte. Die bauliche Anlage sei auch materiell illegal. Das Gebäude weise wegen seines Verfalls nicht die nach § 15 Abs. 1 BauO NRW erforderliche Standsicherheit auf. Wegen der weitgehenden Zerstörung der Bausubstanz sei eine Wiederherstellung der Standsicherheit nicht möglich. Ferner liege ein Verstoß gegen § 3 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW vor. Durch die nicht durchgeführte Instandhaltung entspreche das Gebäude nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse und beeinträchtige das Straßenbild. Die Absperrung des Gehwegs vor dem Gebäude führe zu einem dauerhaften Entzug einer öffentlichen Fläche des Gemeingebrauchs. Die Abbruchverfügung sei auch nicht ermessensfehlerhaft. Aufgrund des Verfalls und der Einsturzgefährdung des Gebäudes sowie der offensichtlichen Nutzungsaufgabe liege formelle und materielle Illegalität vor. Insbesondere sei die Maßnahme verhältnismäßig. Die vollständige Beseitigung des Gebäudes sei geeignet, den gesetzlichen Auftrag der Bauaufsichtsbehörde zu realisieren. Die Kosten des Abbruches seien geringer als die der Sanierung, die wegen des fortgeschrittenen Verfalls auch nicht mehr möglich sei. Der Kläger könne als Eigentümer des Gebäudes nach § 18 Abs. 1 Ordnungsbehördengesetz (OBG) in Anspruch genommen werden.

Hiergegen hat der Kläger am 19. Dezember 2014 Klage erhoben. Zur Begründung trägt er vor: Es lägen keine die Standsicherheit gefährdenden Baumängel vor. Die Abbruchverfügung sei unverhältnismäßig. Der Gefahr von sich lösenden Teilen des Gebäudes könne durch eine Einrüstung und Abdeckung des Gebäudes mit einer Plane begegnet werden. Der Abbruch stelle einen Eingriff in das Grundrecht aus Art. 14 GG dar, der eine Sanierung des Gebäudes unmöglich mache.

Der Kläger beantragt,

die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 13. November 2014 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt zur Begründung vor: Dem Einwand des Klägers, ein Einrüsten der Fassade stelle gegenüber dem Abriss ein milderes Mittel dar, sei der gravierende Zustand des Gebäudes entgegenzuhalten. Der Baukörper sei abgängig. Die Schäden seien vollumfänglich und beträfen mit dem Dach, der Fassade und wesentlichen Bereichen im Inneren Bauteile, die unmittelbar für die Statik des Gebäudes relevant seien. Das Anbringen einer Plane reiche daher nicht aus. Das Vorbringen des Klägers, eine Sanierung stehe nunmehr unmittelbar bevor, sei unglaubhaft. Diese sei seit dem Jahr 2010 geplant.

Die Kammer hat den Rechtsstreit durch Beschluss vom 11. März 2015 auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Der Einzelrichter ist gem. § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zuständig, nachdem ihm das Verfahren durch Beschluss der Kammer vom 11. März 2015 übertragen worden ist.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 13. November 2014 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage der Abrissverfügung ist § 61 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit Satz 1 der BauO NRW. Danach haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. In Wahrnehmung dieser Aufgaben haben sie nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Die Verfügung ist formell rechtmäßig ergangen, insbesondere wurde der Kläger mit Schreiben vom 15. Juli 2013 gemäß § 28 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen ordnungsgemäß angehört.

Sie ist auch materiell rechtmäßig. Der Abbruch einer baulichen Anlage kann nach § 61 Abs. 1 BauO NRW angeordnet werden, wenn die Anlage formell und materiell baurechtswidrig und auch nicht genehmigungsfähig ist,

vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.76 –, Baurechtssammlung (BRS) 33 Nr. 37; Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 15. April 2005 – 7 A 19/03 –, BRS 69 Nr. 135.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der bauordnungsrechtlichen Abbruchverfügung ist der Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung.

OVG NRW, Beschluss vom 5. August 2008 – 7 A 2828/07 –, juris Rn. 9.

Zu diesem Zeitpunkt war die bauliche Anlage formell illegal. Die durch die erteilte Baugenehmigung ursprünglich vermittelte formelle Legalität und der damit verbundene Bestandsschutz sind weggefallen. Das Rechtsinstitut des Bestandsschutzes beinhaltet nur das Recht, ein ursprünglich legal errichtetes Gebäude weiterhin seiner bisherigen Funktion entsprechend nutzen zu dürfen. Es soll damit verhindert werden, dass eine vorhandene und funktionsentsprechende nutzbare Bausubstanz vernichtet wird,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 3. Februar 1994 – 10 A 1149/91 –, Nordrhein-Westfälische Verwaltungsblätter (NWVBl.) 1994, 302.

Ein Erlöschen des Bestandsschutzes kommt dann in Betracht, wenn die genehmigte Nutzung aufgegeben wird. Insoweit richtet sich die Frage, ob eine bestimmte Art der Nutzung einer baulichen Anlage noch in ihrem Bestand geschützt ist, danach, ob und in welchem Maße die baurechtliche Situation nach der Verkehrsauffassung als noch von dieser Nutzung geprägt erscheint. Vom Standpunkt eines objektiven Betrachters muss die bauliche Anlage für die bisher ausgeübte Nutzung noch offen sein. Dabei endet der Bestandsschutz für eine bestimmte Art der Nutzung nicht notwendig schon mit deren faktischer Beendigung. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG räumt dem Berechtigten vielmehr zum Schutz des Vertrauens in den Fortbestand einer bisherigen Rechtsposition je nach den konkreten Einzelumständen eine gewisse Zeitspanne ein, innerhalb derer der Bestandsschutz nachwirkt und noch Gelegenheit besteht, an den früheren Zustand anzuknüpfen,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 14. März 1997 – 7 A 5179/95 –, BRS 59 Nr. 149; Oberverwaltungsgericht für das Land Rheinland-Pfalz (OVG RP), Urteil vom 22. April 1999 – 1 A 11193/98 –, BRS 62 Nr. 207.

Eine bloße Nichtnutzung kann sich jedoch äußerlich erkennbar dahin dokumentieren, dass eine künftige Weiternutzung offensichtlich aufgegeben worden ist. Das ist anzunehmen, wenn das Gebäude selbst in einer Weise dem Verfall preisgegeben wird, der auch nach außen hin verdeutlicht, dass eine jederzeitige Wiederaufnahme der nur unterbrochenen Nutzung vom Berechtigten offensichtlich nicht mehr gewollt ist. Dann geht die Verkehrsauffassung auch bei Wohngebäuden davon aus, dass die Anlage für die bisher ausgeübte Nutzung nicht mehr in dem dargelegten Sinne „noch offen“ ist,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 14. März 1997 – 7 A 5179/95 –, BRS 59 Nr. 149; VG Minden, Beschluss vom 8. August 2001 – 9 L 545/01 –, juris.

Die Nutzung des Mehrfamilienhauses des Klägers als Wohngebäude ist bereits vor dem Jahre 1994 aufgegeben worden. Das Gebäude verfällt seit Jahrzehnten. Der Dachkonstruktion fehlt es wegen fortschreitender Fäulnis an Standsicherheit. Die Dachhaut ist im straßenseitigen Teil in großen Teilen beschädigt. Es lösen sich Ziegelsteine, Putz- und Fassadenteile. Die Stahlträger des Gebäudes weist eine fortgeschrittene Korrosion auf. Das oberste Zwischenpodest und der Treppenlauf ins Dachgeschoss sind durch Fäulnis einsturzgefährdet. Im 2. Obergeschoss sind die Dachgeschossdecke und die Fußbodendecke an der Straßenseite in großen Teilen eingestürzt. Im 1. Obergeschoss droht der Einsturz der Decken. Wegen der baulichen Mängel ist der öffentliche Gehweg vor dem Gebäude seit Anfang 2011 abgesperrt. Der nach außen sichtbare Verfall des Wohnhauses führt eindrucksvoll vor Augen, dass eine Wohnnutzung in absehbarer Zeit auch nicht mehr aufgenommen werden kann. Gegen die Möglichkeit, an die frühere Nutzung anzuknüpfen, spricht auch die seit der Aufgabe der Wohnnutzung vergangene erhebliche Zeitspanne. Insbesondere sind seither keine Sanierungsarbeiten an dem Gebäude ausgeführt worden.

Die bauliche Anlage ist materiell illegal. Sie verstößt gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 – jedenfalls in Gestalt der 2. Alt. – BauO NRW. Danach muss jede bauliche Anlage im Ganzen und in ihren Teilen sowie für sich allein standsicher sein. Standsicherheit meint vor dem Hintergrund der intendierten Gefahrenabwehr eine Sicherheit in Bezug auf das Umfallen und Abbrechen von Gebäudeteilen,

vgl. Schönenbroicher/Kamp/Garrelmann, BauO NRW, § 15 Rn. 4.

Das Gebäude des Klägers ist jedenfalls teilweise nicht standsicher. Die Dachkonstruktion, das oberste Zwischenpodest und der Treppenlauf ins Dachgeschoss weisen Fäulnis auf und sind einsturzgefährdet. Im 2. Obergeschoss sind die Dachgeschossdecke und die Fußbodendecke bereits in großen Teilen eingestürzt. Im 1. Obergeschoss droht der Einsturz der Decken. Dies folgt aus den Dokumentation der Beklagten anlässlich der zahlreichen Ortsbesichtigungen, denen der Kläger zu keinem Zeitpunkt entgegen getreten ist.

Es liegt überdies ein Verstoß gegen § 3 Abs. 1 Satz 1 Var. 4 BauO NRW vor. Danach sind bauliche Anlagen so instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit oder die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden. Zur öffentlichen Sicherheit gehören die allgemeinen Anforderungen an die Standsicherheit eines Gebäudes,

vgl. Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, BauO NRW, 12. Aufl., § 3 Rn. 44.

Das Gebäude ist wegen seiner erheblichen baulichen Mängel jedenfalls in Teilen nicht standsicher und teilweise eingestürzt. Es lösen sich Ziegelstein sowie Putz- und Fassadenteile. Diese fallen straßenseitig auf den öffentlichen Raum herab. Dabei ist nicht ausgeschlossen, dass diese trotz der Absperrung des Gehweges Personen gefährden könnten. Durch die eingestürzten bzw. heruntergefallenen Gebäudeteile wird deutlich, dass sich die Gefahren bereits – in Gestalt von Schäden – realisiert haben. Hinzu tritt, dass das Gebäude aufgrund der unterbliebenen Instandhaltung und Sanierung nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht und wegen Abnutzung, Witterungseinflüssen und Alterung seine bestimmungsgemäße Nutzung als Wohngebäude nicht erfüllen kann.

Die Beklagte hat das ihr in § 61 Abs. 1 Satz BauO NRW eingeräumte Ermessen rechtsfehlerfrei ausgeübt. Nach § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, soweit die Verwaltungsbehörde ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, nur, ob der Verwaltungsakt rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Die gesetzliche Grenze des Ermessens ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit.

Die Abbruchverfügung ist ein geeignetes Mittel zur Beseitigung des baurechtswidrigen Zustands im Sinne der Gefahrenabwehr. Sie ist erforderlich. Es kann offen bleiben, ob die Standsicherheit des Gebäudes im Ganzen beeinträchtigt ist, so dass allein die Beseitigung des Gebäudes das zur Gefahrenabwehr geeignete Mittel darstellt. Hierfür spricht allerdings, dass der beschriebene Zustand des Gebäudes eine derartige Beeinträchtigung der Standsicherheit des gesamten Gebäudes nahe legt. Ein Verstoß gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BauO NRW liegt bereits dann vor, wenn die Standsicherheit einer baulichen Anlage ungeklärt ist und hinreichenden Zweifeln unterliegt,

vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 12. September 2014 – 9 K 2342/13 –, juris Rn. 46 f.; Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, BauO NRW 12. Aufl., § 15 Rn. 1.

Unabhängig davon ist die Beseitigungsverfügung auch dann nicht unverhältnismäßig, wenn unterstellt wird, dass die Standsicherheit des gesamten Gebäudes gegenwärtig nicht beeinträchtigt ist. Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung,

BVerwG, Beschluss vom 30. August 1996 – 4 B 117/96 –, juris Rn. 2 m. w. N.; Boeddinghaus/Hahn/Schulte/Radeisen, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, § 61 Rn. 77,

ist in dem Verlangen auf Abbruch eines materiell rechtswidrigen Bauwerks nur in den seltensten Fällen ein Übermaß zu sehen, nämlich dann, wenn von vornherein erkennbar ist, dass ein für sich allein ohne weiteres lebensfähiger, dem materiellen Baurecht entsprechender Rest-Baukörper stehen bleiben kann. Im Übrigen muss vom Bürger verlangt werden, dass er gegenüber der Beseitigungsverfügung einer Behörde einen ganz bestimmten Gegenvorschlag für die Abänderung des Gebäudes unterbreitet. Diesen hat die Beklagte im Rahmen eines Austauschmittels nach § 21 Satz 2 OBG zu würdigen. Aufgrund des verwahrlosten und baufälligen Zustands des Gebäudes, der in den zahlreichen Ortsbesichtigungen der Beklagten auch fotografisch dokumentiert ist, und dem der Kläger zu keinem Zeitpunkt entgegen getreten ist, ist ein derartiger Ausnahmefall nicht erkennbar, so dass die Beseitigungsverfügung verhältnismäßig ist.

Die Androhung eines Zwangsgelds in Höhe von 20.000,00 € in der Ordnungsverfügung vom 13. November 2014 ist rechtmäßig. Rechtsgrundlage sind die §§ 57 Abs. 1 Nr. 2, 60 Abs. 1, 63, 55 Abs. 1 Verwaltungsvollstreckungsgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW). Die Androhung ist mit einer angemessenen Frist von vier Monaten zur Erfüllung gemäß § 63 Abs. 1 Satz VwVG NRW versehen.

Das angedrohte Zwangsmittel ist geeignet, die in Rede stehenden Gefahren effektiv zu beseitigen. Zwar vermutete die Beklagte im Verwaltungsverfahren aufgrund der Genese des Sachverhaltes, insbesondere der bislang unterbliebenen Sanierung des Gebäudes, eine finanzielle Mittellosigkeit des Klägers, die für die Ersatzvornahme als Zwangsmittel gesprochen hätte. In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte jedoch ausgeführt, der Kläger habe die Zwangsversteigerung eines anderen Grundstückes in der Vergangenheit dadurch habe abwenden können, dass er im Versteigerungstermin die Außenstände beglichen habe. Wenn der Kläger demnach über finanzielle Mittel verfügt, durfte die Beklagte das Zwangsgeld als geeignetes Zwangsmittel ansehen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 709 Zivilprozessordnung.