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 Tatbestand:

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Der Kläger begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Nutzungsänderung eines Grundstücks in C.      -I1.       von Hotel- in Wohnnutzung.

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Bei dem Kläger handelt es sich um eine Wohnungsgesellschaft, dessen Geschäftsführer, Herr I2.      C1.        , ausweislich des Grundbuchauszugs seit dem °°. September 2008 Miteigentümer des Grundstücks I.          Straße °°° in C.      (Gemarkung I1.       , Flur °, Flurstücke °°, °°, °°, °°° und °°°) ist.

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Das Grundstück liegt nördlich der I.         Staße, unmittelbar an der Kreuzung zur U.--straße , wobei es sich bei dem nördlich der I.         Straße verlaufenden Teil der U.--straße lediglich um einen Waldweg handelt. Die I.         Straße ist in beide Richtungen einspurig befahrbar. Das östlich an das Vorhabengrundstück angrenzende Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut. Die sich daran anschließenden zwei Grundstücke sind unbebaut. Zwischen ihnen verläuft ein Siepen. Im weiteren Verlauf ist die I.         Straße sowohl im Norden als auch im Süden bebaut, wobei die unmittelbar zur Straße gelegenen Grundstücke eine eher großzügige, aufgelockerte Bebauung aufweisen. Westlich des Vorhabengrundstücks befindet sich in einigen Metern Entfernung ein großer Sportplatz.

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Mit Baugenehmigung vom 5. März 1969 genehmigte die Beklagte auf dem klägerischen Grundstück den Neubau eines Hotel-Restaurants mit Kegelbahn und einer Wohnung. Zudem erteilte die Beklagte die Genehmigung, das Altgebäude abzureißen. Der Neubau umfasste ein Restaurant mit Bierstube, 4 Kegelbahnen, eine Pächterwohnung, fünf Fremdenzimmer und drei Pkw-Garagen. Der ursprüngliche Antrag auf Genehmigung einer Eigentumswohnung wurde im Verlauf des Genehmigungsverfahrens nicht aufrechterhalten.

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Mit Baugenehmigung vom 28. Dezember 1971 genehmigte die Beklagte die Erweiterung des Hotelteils um zwölf Fremdenzimmer. In den Jahren 1978, 1986 und 1992 wurden weitere Baugenehmigungen hinsichtlich der Anzahl der Pkw-Stellplätze, der Anbringung von Werbeanlagen sowie Anbauten im Erd- und Obergeschoss erteilt.

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Im November 2004 wurde das auf dem Vorhabengrundstück befindliche Hotel „B.  T.       “ durch einen Brand vollständig zerstört. Seitdem befindet sich auf dem Grundstück lediglich eine Ruine, wobei die Grundsubstanz des Gebäudes erhalten werden konnte.

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In den folgenden Jahren kam es immer wieder zu Diskussionen im Rat der Beklagten, welche Nutzung auf dem Grundstück wieder aufgenommen werden könne, wobei die Beklagte die Auffassung vertrat, es handele sich um ein Grundstück im Außenbereich, so dass eine Umnutzung nur eingeschränkt möglich sei.

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Unter dem 8. April 2014 stellte der Kläger einen Antrag auf Erteilung eines planungsrechtlichen Vorbescheids hinsichtlich der Nutzungsänderung des Hotels in ein Café und zehn Wohnungen.

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Unter dem 26. Juni 2014 hörte die Beklagte den Kläger zur beabsichtigten Ablehnung des Antrags an.

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Diesbezüglich nahm der Kläger mit Schreiben vom 18. Juli 2014 Stellung und teilte mit, dass es sich seiner Ansicht nach nicht um eine Außenbereichslage handele. Das hinter dem bestehenden Gebäude liegende Wohnhaus werde als Therapieeinrichtung für Drogenabhängige genutzt. Selbst wenn das Grundstück im Außenbereich liege, sei das Vorhaben zulässig, da es sich um keine Neuerrichtung handele, da das Bestandsgebäude genutzt werde. Wohnnutzung und Hotel seien jedenfalls verwandte Nutzungsarten.

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Mit Bescheid vom 25. Juli 2014 erließ die Beklagte einen Vorbescheid, mit dem sie die Bauvoranfrage hinsichtlich der Nutzungsänderung in zehn Wohnungen wegen bauplanungsrechtlicher Unzulässigkeit ablehnte und der Bauvoranfrage hinsichtlich der Nutzungsänderung in ein Café wegen bauplanungsrechtlicher Zulässigkeit stattgab. Zur Begründung führte sie aus, aufgrund der planungsrechtlichen Außenbereichslage könne lediglich die bisher genehmigte Nutzung wieder aufgenommen werden. Die Nutzungsänderung hinsichtlich der zehn Wohnungen komme einer Neuerrichtung gleich. Das Vorhaben verstoße gegen die Festsetzung „Allgemeiner Freiraum und Agrarbereich“ des Regionalen Flächennutzungsplans. Die Nutzungsänderung hinsichtlich des Cafés werde dagegen durch die bisherige genehmigte Nutzung eines Hotels und Restaurants abgedeckt und könne als zulässige Folgenutzung angesehen werden.

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Der Kläger hat am 7. August 2014 Klage erhoben.

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Er ist der Ansicht, er habe einen Anspruch auf einen positiven Vorbescheid hinsichtlich der Nutzungsänderung in zehn Wohnungen, da das Vorhaben planungsrechtlich zulässig sei. Das Vorhabengrundstück liege im unbeplanten Innenbereich. Die fünf nördlich der I.         Straße gelegenen Gebäude würden als Straßenrandbebauung wahrgenommen werden und würden sich damit nicht von den Gebäuden südlich der I.         Straße unterscheiden. Damit bestehe für den fraglichen Bereich eine durchgehende beiderseitige Bebauung mit Wohngebäuden. Hieran ändere auch der östlich der Nachbargrundstücks der Kläger verlaufende Siepen nichts, da alle Grundstücke nördlich der I.         Straße sehr großzügig geschnitten seien und über umfangreiche Garten- und Freiraumbereiche verfügen würden, so dass der Graben keine Zäsur des baulichen Zusammenhangs darstelle. Die I.         Straße entfalte auch keine trennende Wirkung. Zum einen sei sie nicht besonders stark befahren und verfüge über keinerlei bauliche Trennung, so dass keine natürliche Barrierewirkung bestehen könne. Zudem sei die Straße geprägt von einer beiderseitigen Bebauung durch Wohngebäude. Ein Ungleichgewicht der Bebauung dahingehend, dass die Bebauung etwa auf der südlichen Straßenseite deutlich überwiege, sei in dem fraglichen Bereich nicht festzustellen. Bei dem Gebiet handele es sich um ein umfangreiches Wohngebiet, welches geprägt sei von Ein- und Mehrfamilienhäusern. Daher füge sich das Vorhaben sowohl hinsichtlich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Schließlich werde durch die Genehmigung der Nutzungsänderung eine erhebliche Verbesserung des Ortsbildes erzielt, da so das seit langem leer stehende und von Vandalismus betroffene Gebäude einer neuen Nutzung zugeführt werden könne.

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Der Kläger beantragt - schriftsätzlich -,

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die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 25. Juli 2014, soweit dieser eine Ablehnung beinhaltet, zu verpflichten, dem Kläger den Bauvorbescheid für die Nutzungsänderung des Objektes I.          Straße °°° in C.      für zehn Wohnungen zu erteilen.

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Die Beklagte beantragt,

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                                                        die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung bezieht sie sich im Wesentlichen auf die Gründe des ablehnenden Bescheids. Ergänzend trägt sie vor, sie sei sowohl zum Zeitpunkt der ersten Baugenehmigung als auch in den Folgejahren bis hin zu den letzten Bauvorhaben ausnahmslos bei ihren bauaufsichtlichen Prüfungen von der Außenbereichslage des Grundstücks ausgegangen. Insbesondere unterscheide sich die Bebauungsstruktur südlich der I.         Straße erheblich von derjenigen nördlich der I.         Straße. Die Straßenrandbebauung nördlich der I.         Straße sei gekennzeichnet durch großzügige Grundstückszuschnitte, die durchaus erhebliche Freiräume um die vorhandenen Wohnhäuser schaffen würden. Davon signifikant abweichend sei die Wohnbebauung südlich der I.         Straße wesentlich kleinteiliger strukturiert und weise in ihrem „Binnenverhältnis“ nicht die noch für den nördlichen Bereich jenseits der I.         Straße prägenden großzügigeren Grundstückszuschnitte auf. So betrachtet erweise sich die I.         Straße, selbst wenn ihr keine überörtliche Verkehrsbedeutung beikommen sollte, als Grenze zwischen einer ohne weiteres dem unbeplanten Innenbereich zuzurechnenden homogenen Wohnbebauung und einer Wohnbebauung, die in den vorhandenen Außenbereich eingedrungen sei. Dafür spreche, dass sich um die nördlich der Verkehrsstraße nur vereinzelt vorhandenen Wohngebäude ein überaus umfänglicher Freibereich etabliert habe, dem erhebliches planungsrechtliches Gewicht beikommen dürfte. Selbst wenn der I.         Straße keine trennende Wirkung beizumessen wäre, sei das klägerische Grundstück nicht einem Bebauungszusammenhang zuzurechnen. Der Abschluss des Bebauungszusammenhangs sei entlang der westlichen Gebäudeabschlusswand des Wohnhauses I.          Straße °° zu ziehen. Insbesondere erscheine der Freiraum zwischen den Gebäuden I.          Straße °° und I.          Straße °°° nicht als bloße Baulücke, sondern als bereits dem Außenbereich zugehörig. Demnach liege sowohl ein Teil des Flurstücks Nr. °° als auch das komplette Flurstück Nr. °° planungsrechtlich bereits im Außenbereich. Im Hinblick auf das zur Prüfung gestellte Bauvorhaben sei der insofern zugrunde liegenden Regelung des § 35 BauGB kein Genehmigungstatbestand zu entnehmen.

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Die Berichterstatterin hat am 5. Mai 2015 einen Ortstermin durchgeführt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Ortsterminprotokoll sowie das angefertigte Lichtbildmaterial verwiesen.

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Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 15. Juni 2015 und der Kläger mit Schriftsatz vom 25. Juni  2015 auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Das Gericht entscheidet im Einverständnis mit den Beteiligten ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung, vgl. § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

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Die Klage ist zulässig und begründet. Der Vorbescheid vom 25. Juli 2014 ist, soweit er eine Ablehnung beinhaltet, rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten. Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheids, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

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Nach §§ 71, 75 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) ist ein Bauvorbescheid zu erteilen, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

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Das beantragte Vorhaben ist hinsichtlich der Nutzungsänderung von Hotel- in Wohnnutzung bauplanungsrechtlich zulässig. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich vorliegend nach § 34 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB).

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Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

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Die Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB ist vorliegend anwendbar, da sich das Vorhabengrundstück in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil befindet und ein Bebauungsplan für diesen Bereich nicht existiert.

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Ausschlaggebend für das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs im Sinne des § 34 BauGB ist, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche an diesem Zusammenhang teilnimmt. Hierüber ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Bewertung des im Einzelfall vorliegenden konkreten Sachverhalts zu entscheiden. Grundlage und Ausgangspunkt einer solchen wertenden und bewertenden Beurteilung sind die tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten, also insbesondere die vorhandenen baulichen Anlagen.

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Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 12. Dezember 1990 - 4 C 40/87 -; Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 30. Oktober 2009 - 10 A 1074/08 -; jeweils mit weiteren Nachweisen; jeweils zitiert nach juris.

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Der Bebauungszusammenhang muss dabei nicht zwangsläufig am letzten vorhandenen Gebäude enden. Vielmehr kommt es auf die jeweiligen Verhältnisse an. Dabei können auch die topographischen Gegebenheiten eine Rolle spielen. Der Bebauungszusammenhang kann durch Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte (Dämme, Böschungen, Flüsse und dergleichen) beeinflusst werden. Die Berücksichtigung solcher äußerlich erkennbarer Umstände kann dazu führen, dass der Bebauungszusammenhang im Einzelfall abweichend von der Regel nicht am letzten Baukörper endet, sondern noch ein oder mehrere unbebaute Grundstücke bis zu einer sich aus der örtlichen Situation ergebenden natürlichen Grenze mit einschließt. Auch Straßen oder Wege können in dieser Hinsicht von Bedeutung sein. Ob sie geeignet sind, einen Bebauungszusammenhang herzustellen, eine trennende Funktion erfüllen oder für die Abgrenzung von Innen- und Außenbereich ohne jegliche Aussagekraft sind, kann nur das Ergebnis einer Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts sein.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. März 1994 - 4 B 50/94 -, mit weiteren Nachweisen; OVG NRW, Urteil vom 24. Juli 2000 - 10 A 5693/98 -; Urteil der erkennenden Kammer vom 24. Juni 2013 - 5 K 4395/11 -; jeweils zitiert nach juris.

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Diese Maßstäbe zugrundegelegt und unter Berücksichtigung der Erkenntnisse, die die Kammer durch Auswertung des ihr vorliegenden Kartenmaterials sowie durch die Eindrücke der Berichterstatterin von der Örtlichkeit, die sie der Kammer vermittelt hat, über die derzeitigen Verhältnisse gewonnen hat, steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass das Vorhabengrundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB liegt.

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Entgegen der Ansicht der Beklagten entfaltet der Verlauf der I.         Straße zunächst keine trennende Wirkung zwischen der südlich und der nördlich der I.         Straße bestehenden Bebauung. Zum einen handelt es sich bereits aufgrund der geringen Breite und des Umstands, dass es sich lediglich um einen einspurigen Straßenverlauf handelt, nicht um eine Straße mit einem solchen Gewicht, dass ihr bereits kraft ihrer Ausmaße eine trennende Funktion zukommt. Zudem ist die Bebauung entlang der I.         Straße sowohl im Norden als auch im Süden als insgesamt aufgelockert und durch großzügigere Grundstücksschnitte geprägt zu bewerten, so dass ihr auch im Hinblick auf eine etwaige grundsätzlich unterschiedliche Bebauung entlang der jeweiligen Straßenseite nicht die Wirkung einer Zäsur zukommt. Der Bebauungszusammenhang erstreckt sich damit in Nord-Süd-Richtung auf die Bebauung entlang beider Straßenseiten, einschließlich des weiter nach Süden verlaufenden und dort auch engmaschiger strukturierten Wohngebietes unter anderem entlang der Ringstraße und des Trappmanns Wegs. Bis wohin sich der Bebauungszusammenhang in südlicher Richtung erstreckt, ist für die Frage, ob das Vorhabengrundstück Teil dessen ist, unerheblich und braucht hier nicht entschieden zu werden.

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In westlicher Richtung erstreckt sich der Bebauungszusammenhang bis zu der äußeren Gebäudeabschlusswand des nach wie vor aufstehenden Gebäudes auf dem Vorhabengrundstück. Insbesondere stellt sich die zwischen den Gebäuden I.         Straße °°° und I.         Straße °° liegende Freifläche nach Auffassung der Kammer als bloße Baulücke dar, die den Bebauungszusammenhang nicht zu unterbrechen vermag. Auch der zwischen den Grundstücken verlaufende Siepen hat trotz des Umstands, dass das Grundstück in diesem Bereich möglicherweise faktisch unbebaubar und die Freifläche somit dauerhaft bestehen bleiben dürfte, nicht ein solches Gewicht, dass die Bebauung nicht mehr den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt.

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Das Erfordernis der „Geschlossenheit“ und „Zusammengehörigkeit“ soll eine gewisse - trotz Lücken - bestehende räumliche Verklammerung kennzeichnen. Es soll damit zum Ausdruck gebracht werden, dass das unbebaute Grundstück - gedanklich - übersprungen werden kann, weil es ein verbindendes Element gibt, nämlich die Verkehrsanschauung, die das unbebaute Grundstück als eine sich zur Bebauung anbietende Lücke erscheinen lässt.

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Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 - 4 C 15/84 -, zitiert nach juris.

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So liegt der Fall hier. Der Siepen führt nicht dazu, dass eine Zusammengehörigkeit der weiteren Bebauung nicht mehr angenommen werden kann. Bereits die geringe Breite des Siepens und die Möglichkeit, unmittelbar östlich des Gebäudes Nr. °°° weitere Wohnbebauung entstehen zu lassen, führt dazu, dass von einer räumlichen Verklammerung der Gebäude Nr. °°° und Nr. °° auszugehen ist.

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Insgesamt erweist sich nach wertender Betrachtung die östlich der U.--straße verlaufende Bebauung nördlich der I.         Straße als zusammengehörig mit der Bebauung südlich der I.         Straße. Zu dieser Einschätzung gelangt die Kammer nicht nur bereits aufgrund der geringen Breite der unbebauten Fläche, sondern vor allem aufgrund der bestehenden Sichtbeziehungen zwischen dem Vorhabengrundstück und der weiter entlang der Straße verlaufenden Bebauung, die bereits für sich genommen den Eindruck der Zusammengehörigkeit vermittelt. Dieser Eindruck wird dadurch bestätigt, dass die sowohl im Norden als auch im Süden unmittelbar an die I.         Straße grenzende Bebauung sich als insgesamt aufgelockert darstellt. Es handelt sich in diesem Bereich um große Grundstücke, die neben der Bebauung jeweils zusätzliche Freiflächen unterschiedlichen Ausmaßes aufweisen. Insbesondere die Grundstücke der Gebäude Nr. °° bis Nr. °° südlich der I.         Straße lassen bereits Freiflächen nicht geringen Ausmaßes erkennen. Dieses Bild spiegelt sich entlang der nördlichen Bebauung wieder, auch hier sind die Grundstücke großzügig geschnitten und lassen weitläufige Freiflächen erkennen. Hinzu kommt schließlich, dass gerade durch die Genehmigung des Wohnhauses auf dem unmittelbar östlich an das Vorhabengrundstück angrenzende Grundstück, I.         Straße °°° (Flurstück °°°), der optische Eindruck entsteht, der Bebauungszusammenhang solle gerade nicht an der äußeren Gebäudegrenze auf dem Grundstück I.         Straße °° enden, sondern gerade auch über den Bereich des Siepens hinaus weiter bestehen.

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Nach alledem nimmt das Vorhabengrundstück am Bebauungszusammenhang teil. Da die nähere Umgebung jedenfalls als Wohngebiet zu qualifizieren ist, fügt sich das Vorhaben hinsichtlich der Nutzungsänderung eines Hotels in zehn Wohnungen im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB ohne weiteres in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist mithin planungsrechtlich zulässig.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.