1

Die Beteiligten streiten um die Löschung einer Baulast.

2

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Gemarkung I.         , Flur   A  , Flurstück   A1    (früher  A2   ) in F.     (T.            °°°   ). Die Anbindung dieses Hinterliegergrundstücks an die in diesem Bereich in etwa in Nord-Süd-Richtung verlaufende Straße T.            erfolgt über die westlich von der Straße T.            abzweigende, 3 m breite und im Eigentum der Beigeladenen stehenden Wegeparzelle   B   (früher   B1  ), über die auch die weiter westlich liegenden und bebauten Grundstücke T.            ^^^  und   “““    erreichbar sind. Die östliche Grundstücksgrenze des Grundstücks der Kläger ist etwa 25 m von der Straße T.            entfernt. Das südlich an die Wegeparzelle   B   grenzende Flurstück   C (früher   C1   ), welches sich von der Straße T.            über eine Länge von fast 60 m in einer Breite von 10 m fast gänzlich unbebaut erstreckt, steht im Eigentum der Beigeladenen.

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9

Das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auf dem Grundstück der Kläger wurde durch den Voreigentümer der Kläger auf der Grundlage der Baugenehmigung der Beklagten vom 22. November 1983 auf dem von den Beigeladenen mit notariellem Kaufvertrag vom 18. Juli 1983 erworbenen Grundstück errichtet. Teil dieser Baugenehmigung sind zwei Stellplätze im rechten Winkel zur und unmittelbar angrenzend an die Wegeparzelle    B   , wobei zum an die Straße T.            angrenzenden Flurstück    D   ein Abstand von gut 1,20 m eingehalten wird. Der Errichtung der Garage zwischen Wohnhaus und Grenze zum Flurstück    E   stimmte die Beklagte unter dem 20. Juni 1984 zu.

10

Im Laufe des zur Baugenehmigung vom 22. November 1983 führenden Verfahrens übernahmen die Beigeladenen aufgrund des vorerwähnten Kaufvertrages vom 18. Juli 1983 mit Erklärung 8. November 1983, eingetragen in das Baulastenverzeichnis der Beklagten am 10. November 1983, folgende Baulast:

11

„Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks T.            °°° , Gemarkung I.         , Flur   A  , Flurstück    A2   ist berechtigt, jederzeit eine Teilfläche unsrer Grundstücke T.            / T.            °°, Gemarkung I.         , Flur   A , Flurstücke   B1   und   C1  als Geh- und Fahrweg mit Fahrzeugen aller Art anzulegen, zu unterhalten und zu nutzen.

12

Der Geh- und Fahrweg ist im amtlichen Lageplan vom 14./17.01.1983/03.08.1983 grün schraffiert und blau gekreuzt dargestellt.“

13

Die grüne Schraffierung umfasste die Wegeparzelle   B     von der Straße T.            aus auf einer Länge von 38,50 m. Blau gekreuzt war eine 1,5 m breite Fläche parallel zur Wegeparzelle   B     auf dem Flurstück   C     , welche in Höhe des von der Straße T.            aus gesehen rückwärtigen Bereiches des Flurstücks   D     begann und in westlich Richtung bis zum Ende der grünen Schraffierung führte.

14

Aufgrund des Antrages der Beigeladenen vom 28. März 2013 auf Löschung der Baulast, soweit das Flurstück   C      betroffen sei, führte die Beklagte am 24. April 2013 eine Ortsbesichtigung durch. Danach sei die betreffende Fläche auf dem Flurstück    C     bepflanzt und werde für die Ausfahrt des Stellplatzes von Flurstück   A2       nicht benötigt. Die Löschung der Baulast erfolgte im beantragten Umfang am 24. Mai 2013. Die Kläger wurden am Löschungsverfahren nicht beteiligt.

15

Im März 2014 wandten sich die Kläger an die Beklagte mit dem Ziel, die ursprüngliche Baulast im Umfang ihrer Löschung wieder herzustellen. Die Löschung sei schon formell rechtswidrig erfolgt, weil die Kläger nicht angehört worden seien. Auch in der Sache lägen die Voraussetzungen für eine Löschung nicht vor. Tatsächlich sei die Befahrung der Teilfläche des Flurstücks   C      als Zuwegung zum Grundstück der Kläger erforderlich und werde auch tagtäglich dazu genutzt. Das sei zur Erfüllung ihrer Stellplatzpflicht erforderlich, da die Garage nur unter Inanspruchnahme des Flurstücks   C     problemlos angefahren werden könne.

16

Unter dem 11. April 2014 lehnte die Beklagte eine Rücknahme der Baulastlöschung ab, da die Sicherung als Geh – und Fahrweg in Form einer befahrbaren Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche vorliege. Diese Zufahrt habe mit drei Metern eine als vertretbar angenommene Breite. Die Ortsbesichtigung habe ergeben, dass die Teilfläche der angefragten Baulastlöschung bepflanzt und nicht als Straßenfläche identifizierbar gewesen sei. Zur Erfüllung der Stellplatzpflicht auf dem Grundstück der Kläger sei eine zusätzliche Sicherung der Zufahrt durch eine Baulast erforderlich gewesen. Diese Sicherung sei nicht vorgenommen worden, so dass ein Anspruch auf Erhalt eines Zufahrtradius‘ nicht bestehe. Auch eine Anhörung der Kläger hätte zu keiner anderen Einschätzung geführt.

17

Am 28. April 2014 haben die Kläger die vorliegende Klage erhoben.

18

Zur Begründung ihrer Klage ergänzen und vertiefen die Kläger ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren.

19

Die Kläger beantragen,

20

den durch die Löschung vom 24. Mai 2013 erklärten Verzicht der Beklagten auf die unter lfd. Nr. 1 im Baulastenverzeichnis der Stadt F.     , Baulastenblatt °°°° für das Grundstück T.            , Gemarkung I.         , Flur A , Flurstück   C   eingetragene Baulast aufzuheben.

21

Die Beklagte beantragt,

22

die Klage abzuweisen.

23

Zur Begründung vertieft die Beklagte ihre Ausführungen aus dem Verwaltungsverfahren.

24

Die Beigeladenen beantragen,

25

die Klage abzuweisen.

26

Zur Begründung tragen sie im Wesentlichen vor, die Eintragung der Baulast sei allein dem Umstand geschuldet gewesen, dass während der Bauphase schwere Baufahrzeuge ohne eine solche Baulast nicht zur Baustelle hätten gelangen können. Die Fläche auf dem Flurstück   C    sei danach weder von den Beigeladenen, noch vom Voreigentümer der Kläger noch von den Klägern zum Begehen oder Befahren genutzt, sondern vielmehr bepflanzt worden. Die Kläger hätten selbst die Ein- und Ausfahrt zu ihrem Grundstück in einer Weise verkleinert, die die erneute Inanspruchnahme des Flurstücks   C   nach sich gezogen habe.

27

Das Gericht hat am 11. Februar 2015 einen Ortstermin durchgeführt. Auf den Inhalt des Ortsterminsprotokolls einschließlich der bei dieser Gelegenheit gefertigten Lichtbilder wird Bezug genommen.

28

Durch Beschluss vom 27. April 2015 hat die Kammer den Rechtsstreit auf den Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.

29

In der mündlichen Verhandlung am 2. November 2015 haben die Beteiligten für das weitere Verfahren auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet

30

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

31

Entscheidungsgründe:

32

Angesichts des Verzichtes der Beteiligten entscheidet das Gericht ohne weitere mündliche Verhandlung, vgl. § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

33

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

34

Die Klage ist zulässig, insbesondere kann den Klägern eine Klagebefugnis im Sinne von § 42 Abs. 2 VwGO nicht abgesprochen werden, da eine eingetragene Baulast dem von ihr Begünstigten ein subjektiv-öffentliches Recht vermittelt, aus dem sich der Begünstigte gegen die Löschung der Baulast aus dem Baulastenverzeichnis wehren kann.

35

Vgl. Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 29. April 2010 – 5 K 4083/08 –, Juris-Dokument, Rnrn. 26 ff. m.w.N.

36

Die Klage ist indes nicht begründet. Die Löschung der Baulast ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

37

Die Löschung der Baulast findet ihre Rechtsgrundlage in § 83 Abs. 3 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW). Danach geht die Baulast nur durch schriftlichen, im Baulastenverzeichnis zu vermerkenden Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Auf Antrag der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers ist der Verzicht zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

38

Dass die Kläger im verwaltungsbehördlichen Löschungsverfahren nicht beteiligt wurden, begründet zwar einen Verstoß gegen § 28 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW), wonach einem Beteiligten vor Erlass eines Verwaltungsaktes, der in die Rechte dieses Beteiligten eingreift, Gelegenheit zu geben ist, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Dieser Verstoß führt aber nicht zum Erfolg der Klage, da – unabhängig von einer etwaigen Heilung des Gehörverstoßes, der bis zum Abschluss der ersten Instanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens möglich ist, vgl. § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG NRW – dieser Gehörverstoß offensichtlich ohne Einfluss auf die Entscheidung in der Sache bleibt, vgl. § 46 VwVfG NRW. Die Beklagte war zur Löschung der Baulast verpflichtet.

39

Die inhaltlichen Voraussetzungen des § 83 Abs. 3 BauO NRW liegen vor. Die Löschung wurde von Beigeladenenseite, also von Seiten der Grundstückseigentümer, beantragt. Ein öffentliches Interesse an der Baulast besteht derzeit nicht. Ein öffentliches Interesse kann nur bejaht werden, wenn die Baulast unabhängig von den Gründen ihrer Eintragung zur Sicherung öffentlich-rechtlicher Notwendigkeiten weiterhin erforderlich ist.

40

Vgl. Wenzel in Gädtke u.a. (Hrsg.), BauO NRW, Kommentar, 12. Auflage 2011, § 83 Rnrn 60 ff.; Hahn in: Boeddinghaus u.a., BauO NRW, Stand Oktober 2015, § 83 Rnrn 99 ff.; jew. m.w.N.

41

Solche Notwendigkeiten sind nicht ersichtlich. Der Wegfall der hier streitgegenständlichen Baulast führt nicht zu baurechtswidrigen Zuständen in Bezug auf das Grundstück der Kläger.

42

Gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW dürfen Gebäude nur errichtet werden, wenn gesichert ist, dass bis zum Beginn ihrer Benutzung das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder – grundsätzlich – das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtliche gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Eine solche Zufahrt ist schon dadurch gesichert, dass die Baulast auf dem 3 m breiten Flurstück   B      fortbesteht, die selbst die erhöhten Anforderungen an die Erreichbarkeit für Rettungsfahrzeuge nach § 5 Abs. 2 BauO NRW erfüllt.

43

§ 51 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BauO NRW verlangen, dass bei der Errichtung von baulichen Anlagen und anderen Anlagen, bei denen ein Zu- und Abgangsverkehr zu erwarten ist, Stellplätze oder Garagen hergestellt werden müssen, wenn und soweit unter Berücksichtigung der örtlichen Verkehrsverhältnisse und des öffentlichen Personenverkehrs zu erwarten ist, dass der Zu- und Abgangsverkehr mittels Kraftfahrzeug erfolgt; die Stellplätze und Garagen sind auf dem Baugrundstück oder in der näheren Umgebung davon auf einem geeigneten Grundstück herzustellen, dessen Benutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert ist.

44

Nach dem Ergebnis des Ortstermins steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der in der ursprünglichen Baugenehmigung enthaltene Stellplatz der in Höhe des Wohnhauses unmittelbar an die Wegparzelle    B      grenzte, aufgegeben wurde. Er ist durch Baumbepflanzung einschließlich mit Kieseln bedeckter Baumscheibe endgültig in Wegfall geraten.

45

Es spricht auch vieles dafür, dass der weitere ursprünglich genehmigte und unmittelbar an die Wegeparzelle    B     grenzende Stellplatz diese Aufgabe nicht mehr uneingeschränkt erfüllt: Im Ortstermin war jedenfalls deutlich zu erkennen, dass die Fläche unmittelbar vor der Garage als Stellplatz genutzt wird, die möglicherweise frühere Stellplatzfläche ist nunmehr wohl eher Durchfahrt zur Garage und der vor der Garage liegenden Fläche. Das bedarf aber keiner weiteren Vertiefung, da selbst bei Vorhandensein dieses Stellplatzes ein öffentliches Interesse an der streitgegenständlichen Baulast nicht besteht.

46

Eine Zufahrt zu einem notwendigen Stellplatz muss von einem durchschnittlichen Fahrer mit einem durchschnittlichen Fahrzeug so gefahr- und jedenfalls problemlos angefahren werden können, dass damit zu rechnen ist, dass der Fahrer nicht häufig mit Blick auf die fahrerischen Anforderungen auf die Benutzung des Stellplatzes verzichtet.

47

Vgl. Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 14. Juni 2011 – 6 K 4130/09 –, Juris-Dokument, Rn 31.

48

Nach dem Ergebnis des Ortstermins ist die Zufahrtsmöglichkeit nach Überzeugung des Gerichts so, dass mit jedenfalls geringfügigen Rangiervorgängen für einen durchschnittlichen Pkw die Erreichbarkeit des Stellplatzes möglich ist. Gleiches gilt für die Erreichbarkeit der Garage und der Fläche unmittelbar vor der Garage.

49

Die sich aus der Aufgabe des ehemaligen Stellplatzes und der Bepflanzung dieser Fläche ergebenden Verkleinerungen von Einfahr- bzw. Ausfahrwinkeln können hier keine Berücksichtigung finden, da selbst geschaffene Erforderlichkeiten keine öffentlich-rechtliche Notwendigkeit begründen.

50

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, da die Beigeladenen einen Antrag gestellt und sich damit dem allgemeinen Prozessrisiko unterworfen haben, §§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO.

51

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.