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Tatbestand:

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Die Kläger begehren einen teilweisen Grundsteuererlass für das Grundstück X.           Straße ° in E.        .

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Das Grundstück (Gemarkung T.      , Flur °, Flurstück °) ist mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bebaut. Ausweislich des Grundbuchauszugs waren zunächst Frau D.          N.      und Herr I.      T1.        °. seit dem 7. Dezember 2001 Eigentümer des Grundstücks. Durch Zuschlagsbeschluss vom 13. Dezember 2006 wurde Herr I.      T1.         °. Eigentümer des Grundstücks. Durch weiteren Zuschlagsbeschluss vom 7. Mai 2009 sind die Kläger schließlich Eigentümer des Grundstücks geworden.

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Mit Grundsteuermessbescheid vom 10. Juli 2009 wurde der Messbetrag von ursprünglich 156,91 € auf 117,95 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2010 herabgesetzt. Mit weiterem Grundsteuermessbescheid vom 15. Januar 2010 wurde der Messbetrag mit Wirkung ab dem 1. Januar 2010 auf 74,97 € herabgesetzt. Hintergrund der erneuten Herabsetzung war ein Verkehrswertgutachten des Herrn Dr. U.        vom 25. Januar 2008, in dem festgestellt wurde, dass die Einliegerwohnung nicht bewohnbar sei. Damit wurde durch das zuständige Finanzamt der darauf entfallende Anteil der Wohnfläche aus der Bewertung genommen und die Immobilie nicht als Zweifamilien- sondern als Einfamilienhaus bewertet.

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Nachdem das Gebäude im November 2009 von den Voreigentümern geräumt wurde und im Rahmen der Räumung mehrere Gegenstände und Unterlagen, die dem Bereich der rechten Szene zuzuordnen waren, aufgefunden wurden, führte die Staatsanwaltschaft E.        im Jahr 2010 mehrere Ermittlungsverfahren durch und versiegelte zeitweise das Gebäude.

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Mit Bescheid vom 16. August 2010 erließ die Beklagte den Klägern die Grundsteuer in Höhe von 50% für das Jahr 2009.

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Den weiteren Antrag auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2010 lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 28. Juli 2011 ab. Zur Begründung führte sie aus, der Rohertragsminderung, die wegen des Zustands des Gebäudes in einer Wertminderung des Gebäudes liege, könne durch Wertfortschreibung Rechnung getragen werden.

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Das gegen diesen Bescheid geführte Klageverfahren (5 K 3624/11) wurde durch Vergleich beendet. Durch den Vergleich wurde die Beklagte zum einen verpflichtet, den Klägern für das Jahr 2010 einen Grundsteuererlass in Höhe von 50% zu gewähren. Zum anderen verpflichteten sich die Kläger, für das Jahr 2011 lediglich einen Erlass in Höhe von 25% zu beantragen, den die Beklagte positiv zu bescheiden hatte. Dem Vergleich ging der rechtliche Hinweis voraus, dass entgegen der Begründung des Bescheides den außergewöhnlichen Gründen der Bedrohungslage und des Ermittlungsverfahrens nicht mit einer Wertfortschreibung Rechnung getragen werden könne, so dass § 33 Abs. 5 des Grundsteuergesetzes einem Erlass nicht entgegenstehen dürfte. Maßgebliches Kriterium sei vielmehr das Vetretenmüssen.

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Im Rahmen des Erörterungstermins am 5. Januar 2012 erklärte der Kläger im Wesentlichen, die Räumung des Hauses sei im November 2009 erfolgt. Im Haus hätten sich Zeugnisse von kriminellen Machenschaften befunden. Das Haus habe zunächst nicht saniert werden können, da bis Februar 2010 diverse Drittwiderspruchsklagen anhängig gewesen seien. Das Gebäude sei durch Salzsäure verseucht gewesen. Nach einer Anzeige gegen den Voreigentümer wegen Prozessbertruges sei es vermehrt zu Einbrüchen und massiven Behinderungen rund um das Haus gekommen, so dass sie nicht in der Lage gewesen seien, Instandsetzungsarbeiten am Haus vorzunehmen. Die Bedrohungslage habe im Verlaufe des gesamten Jahres 2010 angehalten. Abgesehen von Sicherheitsmaßnahmen hätten sie sich nicht im Stande gesehen, dort Arbeiten vorzunehmen. Das Haus habe auch im gesamten Jahr 2011 leer gestanden und sei bislang immer noch nicht vermietet. Mitte des Jahres 2011 hätten sie sich nach einem weiteren Einbruch entschlossen, endgültig das Haus zu veräußern.

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Mit Bescheid vom 20. Januar 2012 setzte die Beklagte gegenüber den Klägern hinsichtlich des Grundstücks X.            Straße °° für das Jahr 2012 Grundsteuer in Höhe von 404,84 € fest.

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Mit Schreiben vom 15. Januar 2013 beantragten die Kläger bei der Beklagten eine Ermäßigung der Grundsteuer B für das Jahr 2012. Zur Begründung führten sie aus, das Objekt sei nach Räumung aufgrund der vorgefundenen Situation von Seiten der Kripo E.        versiegelt worden und habe zu umfangreichen und noch nicht abgeschlossenen polizeilichen Ermittlungen geführt. Im Jahr 2012 seien in dieser Angelegenheit von der Staatsanwaltschaft E.        weitgehende Ermittlungen durchgeführt worden. Als Folge der polizeilichen Ermittlungen sei ein Reifen eines von ihnen abgestellten Kfz-Anhängers als Warnung durch Messerstiche aufgeschlitzt worden. Unterhalb des abgebauten Anhängerrades sei eine eindeutige schriftliche Warnung, die mit mehreren Messerstichen versehen worden sei, vorzufinden gewesen. Das Haus X.            Straße ° sei auch im Jahr 2012 sehr auffällig durch Dritte observiert worden. Ebenfalls sei festzustellen gewesen, dass versucht worden sei, mehrfach unbefugt Zugang zu dem Objekt zu erhalten. Die vorgesehene Vermietung bzw. eine Veräußerung des Objektes sei aufgrund der vorliegenden Gegebenheiten nicht möglich gewesen. Das Haus stehe weiterhin leer und müsse zusätzlich gesichert werden. Der Mietausfall im Jahr 2012 betrage 100 %. Erhebliche zusätzliche Aufwendungen seien durch die nicht erfolgte Fertigstellung der Immobilie, der Unterhaltung und insbesondere der Sicherung der Immobilie entstanden. Aufgrund der mit dem Erwerb der Immobilie verbundenen akuten bedrohlichen Situation für die Eigentümer sei festzustellen, dass sich die Immobilie als nicht bewohn- und vermietbar herausgestellt habe und mit zusätzlichen Gefahren für Eigentümer und mögliche Bewohner verbunden sei.

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Mit Schreiben vom 22. Januar 2013 teilte die Beklagte den Klägern mit, um eine Entscheidung über den Erlassantrag treffen zu können, sei nachzuprüfen, aus welchen Gründen eine Sanierung und anschließende Vermietung des Gebäudes nicht habe durchgeführt werden können und ob die Kläger als Eigentümer diese Gründe zu vertreten hätten. Daher forderte die Beklagte die Kläger auf, Nachweise der Maßnahmen im Jahr 2012, die sie getroffen hätten, um der Bedrohungssituation entgegenzuwirken und die Durchführung der notwendigen Sanierung zu ermöglichen und welche Gründe konkret die Sanierung behindert hätten, einzureichen. Zudem würden die Voraussetzungen für einen Erlass nicht vorliegen, da die Kläger im Rahmen des Erörterungstermins am 11. Januar 2012 angegeben hätten, dass sie sich entschlossen hätten, das Haus zu veräußern. Damit habe das Gebäude nach dieser Aussage dem Vermietungsmarkt nicht zur Verfügung gestanden.

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Mit Antwortschreiben vom 31. Januar 2013 reichten die Kläger eine an sie gerichtete Mitteilung der Staatsanwaltschaft C.      vom 19. September 2012 sowie eine Mitteilung der Staatsanwaltschaft E.        vom 13. April 2011 ein, nach der das Ermittlungsverfahren jeweils eingestellt worden sei, weil ein Täter nicht ermittelt werden konnte. Zudem reichten sie ein Schreiben der Staatsanwaltschaft E.        vom 1. März 2012 ein, mit der die Dienstaufsichtsbeschwerde gegen die zuständige Staatsanwältin zurückgewiesen wurde. Die Kläger teilten ferner mit, im Jahr 2012 sei das Grundstück durch mehrere Kameras, zusätzlicher Beleuchtung mit Bewegungsmeldern sowie Verlegung von diversen Patchkabeln im Innen- und Außenbereich gesichert worden. Eine zusätzliche höhere Zaunanlage sei im Außenbereich des Grundstückes errichtet worden. Die Innenräume des Hauses seien mit einer Alarmsicherung versehen worden. Sämtliche Türen und Fenster des Hauses seien im Erdgeschossbereich mit einer jeweiligen dreifach im Mauerwerk verankerten Edelstahlsicherung blockiert worden. Das zum Eingang des Grundstückes befindliche Rolltor sei mit einem Stahlseil gesichert worden. Zusätzlich sei das Objekt gegen Gebäudebeschädigungen durch unbefugte Personen versichert worden. Sachbeschädigungen im Außenbereich würden regelmäßig den Briefkasten und das elektrische Rolltor betreffen. Aufgrund der bestehenden konkreten Gefahr der Bedrohung von Leib und Leben habe eine Sanierung des Objektes nicht abgeschlossen werden können. Eine Veräußerung des Objektes sei durch die nicht vorhandene Gebäudeeinmessung und der Gefahr, dass davon auszugehen sei, dass die rechte Szene auch weiterhin beabsichtige, das Objekt für ein Spottpreis wieder zu übernehmen, ausgeschlossen. Eine konkret beabsichtigte Vermietung sei daran gescheitert, dass eine Mietkaution nicht erbracht worden sei und ein Dritter darauf hingewiesen habe, dass die Familienangehörigen der Mieterin eindeutig der rechten Szene zuzuordnen seien.

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Mit Schreiben vom 27. Februar 2013 hörte die Beklagte die Kläger zur beabsichtigten Ablehnung des Erlassantrags an.

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Mit weiterem Schreiben vom 29. April 2013 forderte die Beklagte die Kläger auf, sich zwecks Aktualisierung der Bemessung mit dem zuständigen Finanzamt in Verbindung zu setzen, da nach den Angaben der Kläger die Einliegerwohnung seit dem Jahr 2012 wieder bewohnbar sei.

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Mit Bescheid vom 20. März 2014 lehnte die Beklagte den Antrag der Kläger auf teilweisen Erlass der Grundsteuer ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Kläger hätten keine ausreichenden Maßnahmen getroffen, um eine Vermietung der Immobilie zu erreichen. Es sei lediglich ein einziger Nachweis von Vermietungsbemühungen – eine Selbstauskunft einer Mietinteressentin – vorgelegt worden, der jedoch weder ein Datum noch eine Unterschrift enthalte. Weitere Nachweise seien trotz mehrfacher Nachfrage nicht vorgelegt worden. Auch die eingereichten Schreiben der Staatsanwaltschaft C.      und E.        würden nicht als Nachweis der behaupteten Bedrohungssituation ausreichen.

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Die Kläger haben am 24. April 2014 Klage erhoben.

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Sie wiederholen und vertiefen im Wesentlichen ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren. Sie sind der Ansicht, eine Vermietung bzw. ein Verkauf der Immobilie sei nach wie vor nicht möglich. Die eingetretene Situation hätten sie auch nicht zu vertreten. Die umfangreich vorgelegten Unterlagen würden die Bedrohungssituation belegen. Die Beklagte sei zunächst selbst davon ausgegangen, dass die Kläger plötzlich Opfer einer kriminellen Gruppe geworden seien. Inzwischen würden zusätzlich weitergehende Ermittlungen von Sonderabteilungen der Staatsanwaltschaft E.        durchgeführt werden. Es seien auch der Staatsschutz E.        , der Staatsschutz C.      und der Staatsschutz N1.       eingeschaltet worden.

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Als Anlage fügen die Kläger ein Schreiben der Staatsanwaltschaft E.        vom 6. Juni 2014 an, aus dem hervorgeht, dass die Ermittlungen hinsichtlich einer Strafanzeige der Kläger gegen den früheren Eigentümer wegen des Verdachts des Betruges wieder aufgenommen worden seien. Aus einem weiteren Schreiben vom 14. August 2015 geht hervor, dass der Kläger einen umfassenden Bedrohungssachverhalt angezeigt habe und es seiner Anzeige zufolge seit dem Erwerb des Grundstücks im Jahr 2009 immer wieder zu Observationen des Objekts durch Mitglieder der rechten Szene komme.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 20. März 2014 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück X.           Straße ° in E.        für das Jahr 2012 zu 50% und damit in Höhe von insgesamt 202,42 € zu erlassen.

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Die Beklagte beantragt,

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                                                                      die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung führt sie aus, die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass seien nicht erfüllt. Zwar liege eine Rohertragsminderung von 100% vor. Allerdings hätten die Kläger die Rohertragsminderung zu vertreten. Die Kläger hätten insbesondere nicht nachweisen können, dass eine Renovierung durch Baufirmen tatsächlich nicht möglich gewesen sei. Die Behauptungen der Kläger hinsichtlich der Einschaltung des Staatsschutzes, der Sachbeschädigungen am Objekt durch Mitglieder der rechten Szene etc. seien nicht belegt worden. Die Immobilie habe dem Vermietungsmarkt tatsächlich nicht zur Verfügung gestanden, da notwendige Renovierungsarbeiten bisher nicht durchgeführt worden seien. Der Nachweis, dass die Kläger durch die rechte Szene an der Renovierung gehindert worden seien und daher die Situation nicht zu vertreten hätten, sei nicht geführt worden. Die Entscheidung, die Immobilie nicht zu renovieren sei nach dem vorliegenden Sachverhalt durch den Kläger getroffen worden.

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Mit Beschluss vom 29. Juli 2015 hat die Kammer den Rechtsstreit auf die Berichterstatterin als Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte sowie den beigezogenen Verwaltungsvorgang verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Über die Klage entscheidet die nach § 6 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zuständige Einzelrichterin.

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

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Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 20. März 2014 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO. Die Kläger haben keinen Anspruch auf den begehrten Grundsteuererlass.

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Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen.

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Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.

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Zwar ist der normale Rohertrag des hier in Rede stehenden bebauten Grundstücks aufgrund des kompletten Leerstandes im gesamten Erlasszeitraum – unstreitig – um 100 Prozent gemindert. Die Kläger haben indes als Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags zu vertreten.

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Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen. Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

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Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteile vom 5. Juni 2014 – 5 K 1825/13, vom 31. Mai 2012 – 5 K 2548/11 - , vom 7. Juli 2011 - 5 K 2758/09 -, und vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -; jeweils zitiert nach juris.

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Hierzu gehört zunächst, dass vom Eigentümer im Rahmen des Vertretenmüssens erwartet werden muss, dass er das zu vermietende Objekt in einem vermietungsfähigen Zustand hält.

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Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteile vom 16. Juni 2011 – 5 K 1799/10 – und vom 22. Februar 2007 – 5 K 1301/02 -, jeweils zitiert nach juris; Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 11. Auflage 2014, § 33 Rn. 16.

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Dies bedeutet, dass der Steuerschuldner grundsätzlich verpflichtet ist, die Vermietbarkeit seiner Immobilie zu erhalten bzw. herzustellen und die hierzu erforderlichen Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen oder Umbauten durchzuführen. Dies gilt jedoch nur insoweit, als diese Maßnahmen dem Steuerschuldner zumutbar sind.

39

Vgl. VG Saarland, Gerichtsbescheid vom 3. Dezember 2013 – 3 K 803/12 -, mit Verweis auf VG Halle, Urteil vom 20. November 2009 – 4 A 803/12 -, zitiert nach juris.

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Diese Maßstäbe zugrundegelegt, lässt sich nicht feststellen, dass die Kläger die geltend gemachte Rohertragsminderung nicht selbst zu vertreten haben. Das Gericht geht nach umfassender Würdigung sowohl des schriftsätzlichen Vortrags der Kläger sowie der weiteren Ausführungen des Klägers im Rahmen der mündlichen Verhandlung davon aus, dass es den Klägern nicht unzumutbar war, Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen an dem in Frage stehenden Objekt durchzuführen, um dessen Vermietbarkeit wiederherzustellen.

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Insbesondere ist das Gericht nicht zu der Überzeugung gelangt, die Kläger seien aufgrund einer akuten Bedrohung durch Mitglieder der rechten Szene daran gehindert gewesen, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Zwar erkennt das Gericht durchaus, dass es vor allem in dem Zeitraum nach Erwerb des Grundstücks zu zahlreichen Ermittlungsverfahren gekommen ist und die Kläger sich durch in dem Objekt aufgefundener Gegenstände, wie Waffen, gefälschter Pässe, etc., sowie Einbrüche in dem Gebäude und Sachbeschädigungen an vor dem Grundstück geparkten Fahrzeugen in einer von ihnen subjektiv empfundenen Bedrohungssituation wiedergefunden haben. Hinzu kommen mehrere nach wie vor anhängige sowohl straf- als auch zivilrechtliche Verfahren im Zusammenhang mit der Räumung des Objekts durch den Voreigentümer. Diese Umstände führen jedoch trotz der damit verbundenen erheblichen subjektiven Belastungen für die Kläger nicht dazu, dass von einer Unmöglichkeit bzw. Unzumutbarkeit der Durchführung von Renovierungsarbeiten ausgegangen werden kann. Dagegen spricht zum einen, dass es dem Kläger nach eigener Aussage durchaus möglich war, im Innen- und Außenbereich des Gebäudes aufwändige Sicherungsmaßnahmen wie die Installation von Überwachungskameras und Bewegungsmelder sowie die Errichtung eines Zauns, durchzuführen. Auch war es ausweislich einer Bestätigung des Amtsleiters des Vermessungs- und Katasteramts vom 3. Juli 2014 einem Mitarbeiter des Vermessungsamts möglich, ohne den Einsatz besonderen Personals oder die Beachtung besonderer Schutzbestimmungen, Vermessungsarbeiten in dem Objekt durchzuführen. Das Gericht vermag nicht zu erkennen, warum es dennoch nicht möglich sein soll, jedenfalls Fremdunternehmen mit der Durchführung von Renovierungsarbeiten zu beauftragen. Die Verhängung eines behördlichen Betretungsverbotes hinsichtlich des Objekts wurde von dem Kläger auch auf ausdrückliche Nachfrage des Gerichts jedenfalls verneint.

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Soweit der Kläger in der mündlichen Verhandlung darauf verweist, die Staatsanwaltschaft habe mit Schreiben vom 14. August 2015 ausdrücklich das Vorliegen einer Bedrohungslage für die Kläger bestätigt, ist dem entgegenzuhalten, dass aus dem genannten Schreiben lediglich eine Bestätigung hervorgeht, dass der Kläger gegenüber der Staatsanwaltschaft E.        einen umfassenden Bedrohungssachverhalt angezeigt habe, welcher sich auf das Grundstück X.           Straße ° beziehe. Dass auch die Staatsanwaltschaft tatsächlich von der geschilderten Bedrohungslage ausgeht, ist dem Schreiben dagegen nicht zu entnehmen. Auch die nach wie vor anhängigen Ermittlungsverfahren sprechen nicht dafür, dass eine akute Gefährdungslage tatsächlich vorliegt. Vielmehr sind die jeweils zuständigen Behörden von Amts wegen verpflichtet, einer Strafanzeige nachzugehen und Ermittlungen durchzuführen.

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Dass im Zusammenhang mit der Räumung der Immobilie im November 2009 nach Aussage des Klägers in der mündlichen Verhandlung hinsichtlich der Geltendmachung von Herausgabeansprüchen noch ein zivilgerichtliches Verfahren anhängig ist, führt ebenfalls nicht zu der Annahme, den Klägern sei es unmöglich gewesen, die Renovierung des Gebäudes durchzuführen. Denn der Kläger vermochte jedenfalls nicht darzulegen, dass mit der Durchführung des Klageverfahrens seine Nutzungsrechte hinsichtlich der Immobilie in der Weise eingeschränkt werden, dass die Herstellung eines vermietungsfähigen Zustands unmöglich ist.

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Schließlich führt entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht der Umstand, dass sich die Immobilie nur schwer vermieten oder veräußern lasse, da die vermeintliche frühere Nutzung durch der rechten Szene nahstehenden Personen sowie die damit einhergehenden erforderlichen Sicherungsmaßnahmen an dem Gebäude ihrerseits auf potentielle Mieter abschreckend wirke, zu der Annahme, die Kläger hätten die Rohertragsminderung nicht zu vertreten. Insofern handelt es sich um einen Umstand, den der Eigentümer mit Erwerb des Grundstücks bewusst in Kauf genommen hat und der damit allein in die Risikosphäre des Eigentümers fällt und daher einem Steuererlass entgegensteht.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.