Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 18 L 2322/15

Gründe:

1. Der am 16. November 2015 wörtlich gestellte Antrag des Antragstellers,

die aufschiebende Wirkung der Klage gegen den unter Zif-fer 1 genannten Bescheid vom 09.10.2015 wiederherzustel-len,

ist auslegungsbedürftig (vgl. §§ 122 Abs. 1, 88 der Verwaltungsgerichtsordnung– VwGO –). Sein Begehren ist neben dem unmissverständlichen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der gegen die wohnungsaufsichtsrechtliche Anordnung der Antragsgegnerin vom 9. Oktober 2015– die ihm aufgibt, die Versorgung der im dem Haus F.-straße in G. befindlichen Wohnungen mit Heizenergie (Ziffer 1. der Ordnungsverfügung) sowie die Versorgung mit Leitungswasser (Ziffer 2.) (jeweils) innerhalb einer Frist von drei Tagen ab Zustellung der Verfügung wieder herzustellen – gerichteten Klage 18 K 4916/15 sachgerecht dahin zu verstehen, dass er zusätzlich einen Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die in der Ordnungsverfügung weiterhin enthaltene Zwangsgeldandrohung stellt (vgl. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO i.V.m. § 112 des Justizgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen – JustG NRW). Der Antragsteller will sämtliche aus der Verfügung der Antragsgegnerin gegen ihn gerichtete Maßnahmen abwenden, da er das behördliche Vorgehen ihm gegenüber angreift.

Deshalb fasst die Kammer den Antrag sachgerecht dahin, dass der Antragsteller begehrt,

die aufschiebende Wirkung der gegen die Anordnung der Antragsgegnerin vom 9. Oktober 2015 erhobenen Klage 18 K 4916/15 hinsichtlich der Versorgung der in dem Objekt F.-straße befindlichen Wohnungen mit Heizener-gie sowie mit Leitungswasser wieder herzustellen, und hinsichtlich der Androhung des Zwangsgelds anzuordnen.

2. Der so verstandene Antrag ist zulässig, aber nicht begründet.

a) Zunächst ist die von der Antragsgegnerin ausgesprochene Anordnung der sofortigen Vollziehung ihrer wohnungsaufsichtsrechtlichen Anordnung vom 9. Oktober 2015 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Nach § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ist im Fall des § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung von der Behörde schriftlich zu begründen. Dies hat die Antragsgegnerin beachtet. Sie hat die Anordnung der sofortigen Vollziehung mit dem Hinweis auf die im Falle eines Verwaltungsstreitverfahrens länger andauernde Beeinträchtigung der Gesundheit und körperlichen Unversehrtheit der Mieter und Besucher des Hauses infolge fehlender Versorgung der in dem Wohnhaus vorhandenen Wohnungen mit Heizenergie sowie der eingestellten Wasserversorgung zu Beeinträchtigungen begründet. Damit liegt eine auf den Einzelfall abgestellte, substantiierte und nicht lediglich formelhafte Begründung des besonderen Vollzugsinteresses vor. Unerheblich ist, dass die Antragsgegnerin gleichlautende Begründungen für die in drei zeitgleich gegenüber dem Antragsteller dieses Verfahrens ergangenen, auf drei weitere Mehrfamilienwohnhäuser bezogene wohnungsaufsichtsrechtliche Anordnungen zur Begründung der jeweiligen Anordnung der sofortigen Vollziehung vorliegen (vgl. die Verfahren 18 L 2318/15 bzw. 18 K 4912/15 – E.-straße –, 18 L 2320/15 bzw. 18 K 4914/15 ‑ F.-straße –, sowie 18 L 2321/15 bzw. 18 K 4915/15 – F.-straße). Denn es liegen bei den übrigen Wohnhäusern des Antragstellers die gleichen Missstände (fehlende Wasser- sowie Versorgung mit Heizenergie) vor. Ferner ist an dieser Stelle ohne Belang, ob die angeführte Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung der verfügten Maßnahmen tatsächlich zutrifft, oder ob die Verfügung selbst inhaltlich rechtmäßig ergangen ist.

b) In der Sache hat der Antrag auf Anordnung bzw. Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage keinen Erfolg.

Gemäß § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO haben Widerspruch und Anfechtungsklage grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Diese entfällt nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO allerdings in denjenigen Fällen, in denen die Behörde, die den belastenden Verwaltungsakt erlassen hat, die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse besonders angeordnet hat – im Streitfall hinsichtlich der verfügten Anordnung nach § 7 Abs. 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes Nordrhein-Westfalen (WAG NRW) vom 10. April 2014 (GV NRW 2014 S. 269) –, bzw. wenn die aufschiebende Wirkung kraft gesetzlicher Anordnung nicht besteht – hier nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 i.V.m. § 112 JustG NRW für die zudem ausgesprochene Zwangsgeldandrohung. In solchen Fällen kann das Gericht der Hauptsache gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO auf Antrag des davon Betroffenen die aufschiebende Wirkung einer Anfechtungsklage ganz oder teilweise wiederherstellen bzw. anordnen. Der Erfolg eines solchen gerichtlichen Aussetzungsantrags richtet sich danach, ob das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der erlassenen Anordnung das private Interesse des Adressaten der belastenden Verfügung an deren Aussetzung überwiegt. Maßgeblich sind für die insoweit gebotene Abwägung grundsätzlich – soweit die angefochtene Verfügung nicht offensichtlich rechtmäßig oder rechtswidrig ist – die Erfolgsaussichten der Klage in der Hauptsache, sowie ggf. in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO eine weitere Abwägung von Vollzugs- und Aufschubinteresse.

Mit Blick auf diese Maßstäbe überwiegt bei der vom Gericht im Streitfall vorzunehmenden summarischen Prüfung das an der vorliegend angefochtenen Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin bestehende öffentliche Vollzugsinteresse gegenüber dem privaten Aussetzungsinteresse. Denn sowohl die wohnungsaufsichtsrechtliche Anordnung vom 9. Oktober 2015 (nachfolgend unter aa]) als auch die Zwangsgeldandrohung (nachfolgend bb]) sind offensichtlich rechtmäßig. Auch die sodann weiter gebotene Interessenabwägung lässt bei dieser Sachlage nur ein Festhalten an der ausgesprochenen sofortigen Vollziehbarkeit der Ordnungsverfügung zu (nachfolgend cc]).

aa) Rechtsgrundlage der verfügten wohnungsaufsichtsrechtlichen Anordnung – die den Antragsteller verpflichtet, die Versorgung mit Heizenergie der in dem Objekt F.-straße in G. gelegenen Wohnungen (Ziffer 1. der Ordnungsverfügung) sowie die Versorgung der Wohnungen mit Leitungswasser wieder herzustellen (Ziffer 2.) – ist die Generalklausel des § 7 Abs. 1 WAG NRW. Danach haben die Gemeinden nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, wenn Verwahrlosung vorliegt oder ein Missstand besteht. Die Eingriffsvoraussetzungen dieser Norm liegen vor. Das örtliche Wasserversorgungsunternehmen hat die zentrale Wasserversorgung des Mehrfamilienwohnhauses bereits am 7. Oktober 2015 eingestellt und die zentrale (Holzpellet-)Heizung verfügte zur Zeit des Erlasses der Ordnungsverfügung am 9. Oktober 2015 über keinerlei Brennstoff, sodass die Wohnungen nicht mit Heizenergie versorgt waren.

(1) Die angefochtene Anordnung ist formell rechtmäßig. Die Antragsgegnerin hat den Antragsteller vor Erlass der hier angefochtenen Anordnung nach Durchsicht des vorgelegten Verwaltungsvorgangs allerdings offensichtlich nicht gemäß § 28 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW) zu bzw. vor deren Erlass angehört. Insoweit hat die Antragsgegnerin den Antragsteller offensichtlich auch nicht zuvor um freiwillige vorherige Abhilfe gebeten. Infolge dessen hat sie auch § 7 Abs. 2 Halbsatz 1 WAG NRW als Ausprägung des allgemeinen Anhörungsrechts

vgl. Rankenhohn, Herbert; Gesetz zur Förderung und Nut-zung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen, Wohnungsaufsichtsgesetz (WFNG NRW – WAG NRW); Kommentar, 2. Auflage 2015, Erl. 1a) zu § 7 WAG NRW, S. 662,

nicht beachtet, demzufolge der Verfügungsberechtigte (grundsätzlich) unter Fristsetzung zu freiwilliger Abhilfe veranlasst werden soll, bevor die Gemeinde eine solche Anordnung erlässt.

Vgl. Kopp/Ramsauer, Verwaltungsverfahrensgesetz, Kom-mentar, 15. Auflage 2014, Rn. 15 zu § 28 VwVfG, m.w.N.; Zavelberg, Anna: Das Wohnungsaufsichtsrecht in Nord-rhein-Westfalen, in: Verwaltungsrundschau (VR) 2015, S. 155, 157.

Allerdings bestimmt § 7 Abs. 2 Halbsatz 2 WAG NRW, dass dies nicht gilt, wenn Art und Umfang der Missstände es erfordern, dass die Gemeinde die Anordnung sofort erlässt. Demnach hängt es nach Lage des jeweiligen Einzelfalls vom Ausmaß der bestehenden Missstände am jeweiligen Wohnraum ab, ob dem Verfügungsberechtigten vor Erlass die Möglichkeit zur freiwilligen Abhilfe einzuräumen ist. Dies kann insbesondere erforderlich sein, wenn gravierende Versorgungsmängel oder sogar Gesundheits- bzw. Ansteckungsgefahren vom Zustand des Wohnraums ausgehen.

Vgl. Rankenhohn, a.a.O., Erl. 1a) zu § 7 WAG NRW, S. 662; Zavelberg, a.a.O.

Im Übrigen kann auch gemäß § 28 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG NRW dann von einer grundsätzlich gebotenen Anhörung abgesehen werden, wenn diese nach den Umständen des Einzelfalls nicht geboten ist, insbesondere wenn eine sofortige Entscheidung wegen Gefahr im Verzug oder im öffentlichen Interesse notwendig erscheint. Gefahr im Verzug meint als der vollen gerichtlichen Kontrolle unterliegender Rechtsbegriff gerade solche Sachverhalte, bei denen durch die Anhörung als solche selbst bei Setzung kurzer Äußerungsfristen ein Zeitverlust für den effektiven Gesetzesvollzug einträte, der mit hoher Wahrscheinlichkeit zur Folge hätte, dass die in der Sache rechtlich gebotene Maßnahme zu spät käme oder sie doch ihren Zweck nur noch in einem geringeren Ausmaß als eigentlich erforderlich erreichen könnte. Diese Beurteilung muss das Gericht aus einer ex-ante-Sicht, also bezogen auf den Zeitpunkt des Ergehens der hoheitlichen Maßnahme vornehmen. Daran ist wegen der Bedeutung des Anhörungsrechts als tragendem Prinzip eines rechtsstaatlichen Verfahrens ein strenger Maßstab anzulegen.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. März 2012 – 3 C 16.11 – BVerwGE 142, S. 205 ff. = NJW 2012, S. 2823 ff = juris Rn. 12; Kopp/Ramsauer, Kommentar zum Verwaltungs-verfahrensgesetz, 15. Auflage 2014, Rn. 51-53, m.w.N.

Nach diesen Maßstäben war die Antragsgegnerin im Streitfall zum sofortigen Erlass der wohnungsaufsichtsrechtlichen Anordnung ohne vorherige Anhörung bzw. vorherige Aufforderung zur Missstandsbeseitigung des Antragstellers berechtigt. Denn sie war offensichtlich aufgrund der (über-)örtlichen Presseberichterstattung darauf aufmerksam geworden, dass die Stadtwerke G. als Wasserversorger bereits am Mittwoch, den 7. Oktober 2015 die zentrale Wasserversorgung des Wohnhauses F.-straße unterbunden und den zentralen Wasseranschluss mit schnell trocknendem Beton versiegelt hatten. Dafür spricht jedenfalls der im Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin abgeheftete Ausdruck des Artikels der online-Zeitung C. von Freitag, den 9. Oktober 2015, mit dem Titel „……..“. Demzufolge wohnten auch in dem Wohnhaus F.-straße u.a. mehrere Familien mit kleinen Kindern. Offensichtlich ist ein Mitarbeiter der Antragsgegnerin vor Ort gewesen, der außerdem festgestellt hat, dass die (zentrale) Heizungsanlage in diesem Wohnhaus aufgrund fehlenden Brennmaterials (Holz-Pelletheizung) nicht funktioniere. Am selben Tag hat die Antragsgegnerin die vorliegend angefochtene Ordnungsverfügung gleichen Datums erlassen, die dem Antragsteller ausweislich der Postzustellungsurkunde am Mittwoch, den 14. Oktober 2015 zugestellt worden ist. Mit Blick auf die Notwendigkeit von Frisch- bzw. Trinkwasser für die Verrichtung der täglichen Grundbedürfnisse der betroffenen Hausbewohner, insbesondere der dort auch seinerzeit lebenden Kinder, ist eine zentrale Wasserversorgung der Wohnungen unerlässlich, um grundlegende Hygieneanforderungen wie Waschen und Toilettengänge sowie auch der Nahrungszubereitung befriedigen zu können. Die Versorgung von Wohnraum mit Trink- bzw. Frischwasser über einen zentralen Wasseranschluss des Wohnhauses ist für die Bewohner jedenfalls für die Verrichtung ihrer täglichen Bedürfnisse wie Kochen, Waschen und Körperhygiene sowie Verrichtung der Notdurft unabdingbar. Da diese Versorgung infolge der Versiegelung des zentralen Wasserversorgungsventils des Mehrfamilienhauses F.-straße durch die Stadtwerke am 7. Oktober 2015 ab diesem Zeitpunkt nicht mehr möglich gewesen ist, lag ein gravierender Versorgungsmangel gerade auch für die davon betroffenen Kleinkinder der Hausbewohner mit möglichen Gesundheitsgefahren vor, der vom Zustand des Wohnraums ausging. Ähnliches gilt mit Blick auf die infolge Brennstoffmangels nicht funktionierende zentrale Heizungsanlage. Angesichts der seinerzeit anstehenden kalten Herbst- bzw. Wintermonate war Heizungswärme für ebenfalls für die Bewohner unerlässlich. Insoweit war ein schnellstmögliches Handeln der Antragsgegnerin als zuständiger Behörde angezeigt. Andernfalls wären die betroffenen Bewohner ggf. mehrere Tage ohne die für die Verrichtung der täglichen Wohnbedürfnisse unerlässliche Wasserversorgung sowie ohne funktionierende Heizungsanlage in dem Wohnhaus verblieben.

(2.1) Inhaltlich ist die angefochtene Ordnungsverfügung nicht zu beanstanden. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 WAG NRW lagen im Zeitpunkt ihres Erlasses am 9. Oktober 2015 vor.

Die von der genannten Eingriffsnorm in der 1. Alternative geforderte, aber auch aus-reichende „vorliegende Verwahrlosung“ wird durch § 3 Nr. 3 Satz 1 WAG NRW defi-niert als drohender Missstand. Dieser kann sich insbesondere daraus ergeben, dass die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen nach § 5 WAG NRW vernachlässigt wurden (Satz 2). Der in der 2. Alternative des § 7 Abs. 1 WAG NRW genannte „bestehende Missstand“ wird durch § 3 Nr. 2 Satz 1 WAG NRW demgegenüber dahin definiert, dass eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs zu Wohnzwecken gegeben ist. Letzteres ist insbesondere dann der Fall, wenn eine oder mehrere der in § 4 WAG NRW genannten Anforderungen an die Ausstattung nicht erfüllt sind und der Verfügungsberechtigte seinen Pflichten aus § 5 WAG NRW nicht nachgekommen ist (§ 3 Nr. 2 Satz 2 WAG NRW). Nach § 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 WAG NRW muss Wohnraum insbesondere über einen Anschluss von Energie-, Wasserversorgung und Entwässerung als Mindestausstattung verfügen. Die Ausstattung des Wohnraums muss gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 WAG NRW – zudem – funktionstüchtig und nutzbar sein. § 4 Abs. 3 WAG NRW bestimmt ferner, dass bei zentralen Heizungsanlagen die Versorgung mit Heizenergie sichergestellt sein muss; dies gilt entsprechend für die zentrale Strom- und Wasserversorgung. Wohnraum ist nach der Definition des § 3 Nr. 1 Satz 1 WAG NRW umbauter Raum, der tatsächlich und rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet und vom Verfügungsberechtigten dazu bestimmt ist.

Bei zentralen Heizungsanlagen sowie der zentralen Strom- oder Wasserversorgung von Wohnungen muss gerade deren entsprechende Versorgung mit dem jeweiligen Versorgungsgut (Leitungs- bzw. Trinkwasser; Heizenergie, je nach Art der Heizung etwa Öl, Gas oder Holz) sichergestellt sein, wie § 4 Abs. 3 WAG NRW ausdrücklich bestimmt. Dies erfordert nach der eindeutigen sprachlichen Fassung der Norm die S i c h e r s t e l l u n g der jeweiligen z e n t r a l e n Versorgungsanlagen des entsprechenden Wohnhauses mit dem darauf bezogenen Versorgungsgut. Nicht erfasst wird die Versorgung von Wohnungen mit dem Versorgungsgut, soweit dafür gerade der einzelne Mieter bzw. Hausbewohner selbst gegenüber dem Versorgungsunternehmen (zivil-)einzelvertraglich Sorge zu tragen hat. Das gilt namentlich für die entsprechenden Einzelwohnungsanschlüsse (wie z.B. die Stromversorgung der Wohnung). Insoweit ist der Verfügungsberechtigte eines Wohnhauses gerade nicht gehalten, finanziell für das Verhalten der Hausbewohner einzutreten; er muss weder in Vorleistung treten noch auf eigene Kosten Ersatz-Versorgungsleistungen erbringen oder zur Verfügung stellen.

So ausdrücklich: Rankenhohn, Herbert, a.a.O., Erl. zu § 4 WAG NRW, S. 642 f.; ähnlich: Zavelberg, a.a.O., VR 2015, S. 155, 156 f.; Beschluss der erkennenden Kammer vom 7. Oktober 2015 – 18 L 1831/15 – Seite 8 des Beschluss-abdrucks (n.v.).

Für einen bestehenden Missstand bzw. eine vorliegende Verwahrlosung müssen zudem konkrete Anhaltspunkte vorliegen.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 29. Juli 2010 – 14 B 809/10 –, juris Rn. 8 (zum früheren § 40 Abs. 3 Satz 3 WFNG NRW); Beschlüsse der erkennenden Kammer vom 7. Okto-ber 2015, a.a.O., und vom 19. November 2009 – 18 L 970/09 –, Seite 4 f. des Beschlussabdrucks (n.v., zum früheren § 5 WoG NRW).

Nach diesen Maßgaben ist sowohl im Hinblick auf die nicht sichergestellte Versorgung der Wohnungen mit zentraler Heizenergie wie auch mit Frisch- bzw. Trinkwasser jeweils ein „bestehender Missstand“ gegeben. Zum einen war die Versorgung der einzelnen Wohnungen im Mehrfamilienhaus F.-straße in G. mit Heizenergie nach den Feststellungen der Antragsgegnerin vor Ort vom 9. und 21. Oktober 2015 nicht sichergestellt. Denn für die dort offenbar vorhandene zentrale (Holz-)Pelletheizung war demzufolge kein Brennmaterial vorhanden. Zum anderen hat nach dem der Antragsgegnerin vorliegenden online-Zeitungsartikel vom 9. Oktober 2015 die Zeitung C. für die an der F.-straße gelegenen Wohnungen der so bezeichneten „Schrottimmobilien der F.-straße.“ berichtet, dass die Stadtwerke G. schon am Mittwoch, den 7. Oktober 2015 „den Wasserhahn endgültig abgedreht“ und somit die zentrale Wasserversorgung des Wohnhauses unterbunden haben; dies deshalb weil der Hauseigentümer nach mehrfachen Mahnungen der Stadtwerke die Wasserrechnungen nicht bezahlt habe.

Der Umstand, dass die Antragsgegnerin begleitend zu der hier angegriffenen wohnungsaufsichtsrechtlichen Anordnung vom 9. Oktober 2015 an die einzelnen Bewohner bzw. Mieter des Hauses F.-straße unter dem 10. Oktober 2015 einzelne Unbewohnbarkeits- und Räumungsverfügungen bzw. dem Antragsteller gegenüber unter dem 12. Oktober 2015 eine eigenständige Unbewohnbarkeitserklärungsverfügung (auch) für das hier in Rede stehende Wohnhaus F.-straße gemäß § 8 Abs. 1 WAG NRW erlassen hat (siehe die Verfahren gleichen Rubrums VG Gelsenkirchen 18 L 2319/15 bzw. 18 K 4913/15), denen die Bewohner des Hauses offenbar insgesamt mittlerweile Folge geleistet haben, lässt die Rechtmäßigkeit der hier zur Beurteilung anstehenden Anordnung unberührt. Insbesondere folgt aus der Tatsache, dass sich nachfolgend dazu bzw. aktuell keine Bewohner mehr in dem Wohnhaus aufhalten (vgl. § 8 Abs. 5 WAG NRW, wonach der für unbewohnbar erklärte Wohnraum nach der Räumung nicht mehr für Wohnzwecke überlassen oder in Benutzung genommen werden darf), gerade nicht, dass es sich bei den Wohnungen nicht (mehr) um Wohnraum im Sinne des Wohnungsaufsichtsgesetzes handelte. Dafür ist nämlich nicht auf die rein tatsächlich an- bzw. fortdauernde Wohnnutzung durch natürliche Personen als solche abzustellen. Vielmehr reicht es nach der Legaldefinition der zuletzt genannten Norm aus, dass der umbaute Raum (als objektives Element) tatsächlich und rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet und (in subjektiver Hinsicht) vom Verfügungsberechtigten dazu bestimmt ist. Dies ist auch bei einem bzw. einer oder mehreren leerstehenden und aktuell nicht bewohnten Räumen bzw. Wohnungen der Fall. Im Übrigen käme es bei einer solchen Auffassung des Wohnraumbegriffs unter Umständen dazu, dass sich der pflichtige Verfügungsberechtigte infolge der späteren Befolgung einer zuvor erlassenen Räumungs- und Unbewohnbarkeitsverfügung allein wegen des Verhaltens der drittbetroffenen Bewohner seinen rechtlichen Pflichten entziehen könnte. Ein solches Normverständnis führte ersichtlich zu unsachgemäßen Ergebnissen, wenn Missstände vorliegen, die gerade zu (erheblichen) Gesundheitsschäden der Bewohner führen könnten. Im Streitfall ist außerdem für das Gericht nicht ersichtlich, dass der Antragsteller seine subjektive Bestimmung der jeweiligen Wohnräume zur dauernden Wohnnutzung nach außen hin deutlich erkennbar tatsächlich aufgegeben hätte. Daran ändert weder die Versiegelung des Wasser-(haus-)anschlusses am 7. Oktober 2015 durch die Stadtwerke G. als vom Antragsteller getrennt, gleichsam als „Dritter“ anzusehender juristischer Person, noch die bauliche Versiegelung des hier betroffenen Wohnhauses wie am 16. Oktober 2015 durch die I. im Auftrag der Antragsgegnerin geschehen.

Für die hier vorliegenden beiden Missstände hat der Antragsteller als Verfügungsberechtigter nach § 5 Abs. 1 WAG NRW einzustehen. Dieser Norm zufolge ist Wohnraum vom Verfügungsberechtigten – der gemäß der Legaldefinition des § 3 Nr. 4 Satz 1 WAG NRW ist, wer Eigentümer ist oder auf Grund eines anderen dinglichen Rechts die Verfügungsgewalt über den Wohnraum besitzt – so auszustatten, zu erhalten und wiederherzustellen, dass der ordnungsgemäße Gebrauch zu Wohnzwecken gewährleistet ist. Im Verhältnis zu den einzelnen Mietern bzw. Bewohnern eines Hauses legt § 5 Abs. 1 WAG NRW dem Verfügungsberechtigten die Pflicht auf, die zentrale Grundversorgung des gesamten Wohnraums mit Heizenergie, Wasser und Strom sicherzustellen.

Vgl. Rankenhohn, a.a.O., Erl. zu § 5 WAG NRW, S. 647.

Damit wird der Verfügungsberechtigte öffentlich-rechtlich verpflichtet, ggf. ausstehen-de Arbeiten oder Handlungen nach den maßgeblichen Bestimmungen nachzuholen.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22. Oktober 2012– 14 B 843/12 –, NWVBl. 2013, S. 62 f. = ZMR 2013, S. 1009 f. = juris Rn. 6 (zum früheren § 40 Abs. 3Satz 1 i.V.m. § 21 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW).

Dieser hat hingegen nicht für solche Missstände oder drohende Verwahrlosungen einzustehen, die – entsprechend dem privaten Mietrecht – eindeutig dem Verantwor-tungsbereich der einzelnen Hausbewohner zuzurechnen sind.

Vgl. Rankenhohn, a.a.O., Erl. zu § 5 WAG NRW, S. 647 f.; Zavelberg, a.a.O. VR 2015 S. 155, 157; Gesetzentwurf der Landesregierung NRW, LT-Drucks. 16/4379, S. 44; MBWSV, Leitfaden, a.a.O., S. 12 f; ähnlich: BayVGH,Beschluss vom 22. Juni 2001 – 24 ZS 01.1161 – juris Rn. 7.

Mit Blick auf diese Grundsätze ist der Antragsteller gehalten, für die Wiederherstellung der zentralen Wasserversorgung des Wohnhauses F.-straße zu sorgen und solchermaßen den entsprechenden Missstand zu beseitigen; dass eine bestehende und funktionierende zentrale Wasserversorgung eines (Mehrfamilien-)Wohnhauses für den ordnungsgemäßen Gebrauch des darin befindlichen Wohnraums zu Wohnzwecken unabdingbar ist, liegt wegen der grundlegenden Bedeutung von Frischwasser für die Verrichtung von Grundbedürfnissen des Wohnens aller Hausbewohner – Duschen, Waschen, Kochen, Abwasserversorgung usw. – eindeutig auf der Hand. Die Einstellung der (zentralen Trink-)Wasserversorgung in einem Mehrfamilienwohnhaus gefährdet nämlich regelmäßig das hohe Individualrechtsgut der Gesundheit der davon betroffenen Bewohner.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. September 2008 – OVG 2 B 17.07 – juris Rn. 21 und 22 (zu einer nach Landesrecht allein auf das Allgemeines Sicherheits- und Ordnungsrecht stützbaren Anordnung); Zavelberg, a.a.O., VR 2015, S. 155, 157.

Entsprechendes gilt für die Versorgung der Wohnungen in der F.-straße mit Heizenergie; die zentrale (Holz-)Pelletheizung muss der Antragsteller mit Brennmaterial versehen und dies in ausreichendem Maß vorhalten, damit die Mietwohnungen gerade während der derzeit kalten Herbst- und Wintermonate ordnungsgemäß zum Wohnen genutzt werden können. Als Vermieter war und ist der Antragsteller zudem gehalten, die ihm dadurch entstehende Unkosten als Mietnebenkosten auf die einzelnen Mieter nach den Maßgaben des(Miet-)Nebenkostenrechts umzulegen (vgl. § 556 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, wonach die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten trägt). Ob ein Vermieter diese Nebenkosten gegenüber den jeweiligen Mietern tatsächlich durchsetzen kann, ist für die hier in Rede stehende wohnungsaufsichtsrechtliche Pflicht des Antragstellers unerheblich. Dies betrifft nämlich eine Frage, die sich nach privatem Mietrecht beurteilt, welches die wechselseitigen Pflichten von Vermietern und Mietern untereinander regelt, und deshalb zum unternehmerischen Risiko eines Vermieters zählt. Die vorliegend zu beurteilenden Maßnahmen bestehen demgegenüber von Seiten des Antragstellers als Verfügungsberechtigtem gerade gegenüber der Gemeinde im öffentlichen Interesse einer ordnungsgemäßen Erhaltung und Pflege des Wohnraums (vgl. §§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2, 5 Abs. 1 WAG NRW), da insoweit öffentlich-rechtliche Pflichten der allgemeinen Daseinsvorsorge in Rede stehen.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 4. März 1994 – 14 B 4645/92 – (n.v.), Seite 15 des Beschlussabdrucks (zum früheren § 5 WoG); Gesetzentwurf der Landesregierung NRW, a.a.O., S. 44; MBWSV, Leitfaden, a.a.O., S. 12.

Soweit nach Sinn und Zweck des Wohnungsaufsichtsgesetzes NRW die zuständige Behörde im Weiteren nur dann gegenüber dem Verfügungsberechtigten nach § 7 Abs. 1 WAG NRW vorgehen darf, wenn Bewohner im Sinne des Gesetzes von einer vorliegenden Verwahrlosung oder einem bestehenden Missstand betroffen sind, verhilft auch dies dem Antragsteller nicht zum Erfolg. Zur Bewohnerschaft zählt nach § 3 Nr. 5 WAG NRW, wer auf Grund eines Mietverhältnisses oder eines sonstigen Rechts den Wohnraum nutzt. Dabei ist jedenfalls auf die tatsächliche Nutzung der Räumlichkeiten durch Personen zum Zeitpunkt des Erlasses einer Anordnungsverfügung abzustellen; ob diese ggf. nach diesem Zeitpunkt die Wohnnutzung aufgeben, ist ohne Belang. Ein anderes Verständnis liefe den bereits zuvor umrissenen Zielen des Wohnungsaufsichtsgesetzes NRW entgegen. Die zuletzt genannte Norm verlangt ferner nicht, dass sich eine Person im Verhältnis zum Vermieter rechtmäßig in dem Wohnraum aufhält. Soweit die Mieter des Hauses F.-straße (auch) in Befolgung der ihnen gegenüber ausgesprochenen Unbewohnbarkeits- und Räumungsverfügungen (nach § 8 WAG NRW) ausgezogen sind, ist kein ausreichender Anhaltspunkt dafür erkennbar, sie stünden nicht mehr in mietvertraglicher Beziehung zum Antragsteller. Dieser hat gerade nicht geltend gemacht, mit keinem der Mieter mehr in einer vertraglichen Verbindung zu stehen bzw. dass die Mieter ihm oder er diesen wirksam gekündigt hätte.

(2.2) Die Antragsgegnerin hat mit der angefochtenen Anordnung zutreffend den An-tragsteller in Anspruch genommen. Dabei hat sie das ihr nach § 7 Abs. 1 WAG NRW zustehende Ermessen ohne erkennbare Fehler (vgl. § 114 Satz 1 VwGO) ausgeübt und den Antragsteller als handlungspflichtigen Eigentümer des Wohnhauses F.-straße in G. herangezogen.

Insbesondere hat die Antragsgegnerin die Grenzen ihres Ermessens beachtet. Die dem Antragsteller aufgegebene Maßnahme zur Wiederherstellung der Wasserversorgung sowie der Versorgung der Wohnungen in dem Mehrfamilienwohnhaus mit Heizenergie innerhalb von drei Tagen nach Zustellung der Anordnung unterliegt keinen rechtlichen Bedenken. Vielmehr dürfte eine diesen Missständen begegnende behördliche Anordnung der Wohnungsaufsicht das einzige Mittel sein, um in einem solchen Fall den Zwecken des Wohnungsaufsichtsgesetzes NRW in sachgemäßer Weise nachzukommen. Denn die (jedenfalls) Einstellung der (zentralen Trink-)Wasserversorgung in einem Mehrfamilienwohnhaus gefährdet regelmäßig unzweifelhaft das hohe Individualrechtsgut der Gesundheit der davon betroffenen Bewohner, sodass ein behördliches Einschreiten regelmäßig geboten sein dürfte.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. September 2008 – OVG 2 B 17.07 – juris Rn. 21, 22 und 24; Zavel-berg, a.a.O., VR 2015, S. 155, 157.

Die mit der Ordnungsverfügung angeordneten Maßnahmen sind geeignet, den Gebrauch der Wohnungen zu Wohnzwecken zu erhalten. Hausbewohner benötigen gerade in der kalten Jahreszeit (Heizungs-)Wärme und (Trink-)Wasser. Die Ordnungsverfügung ist weiterhin erforderlich, weil der Antragsgegnerin kein gleich geeignetes Mittel zur Hand steht, um diesen Zweck zu gewährleisten. Kommt der handlungspflichtige Verfügungsberechtigte der ihm gegenüber erlassenen Anordnung gemäß § 7 Abs. 1 WAG NRW letztlich nach, sind die Bewohner der Räume den Folgen und Gefahren einer unterbundenen Trinkwasser- wie auch Heizenergieversorgung nicht (länger) ausgesetzt. Schließlich ist die Ordnungsverfügung zudem verhältnismäßig im engeren Sinne. Der Antragsteller, der seinen gerichtlichen Eilantrag nicht begründet hat, hat insbesondere nichts dafür vorgebracht, was im Sinne von § 7 Abs. 3 WAG NRW stichhaltig einen Nachweis einer fehlenden Finanzierbarkeit der ihm mit der angefochtenen Ordnungsverfügung auferlegten Maßnahmen im Rahmen der mietrechtlichen Wirtschaftlichkeit des Wohnhauses begründen würde. Mit der (abstrakten) Norm des § 7 Abs. 1 WAG NRW wie auch durch die im Streitfall (konkret) angefochtene Ordnungsverfügung wird dem Verfügungsberechtigten bzw. Antragsteller nichts Unverhältnismäßiges abverlangt. Namentlich handelt es sich um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (vgl. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Der Antragsteller hat nämlich nur solche Zustände wieder herzustellen, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Gebrauchs der Wohnungen zu Wohnzwecken erforderlich sind (vgl. § 5 Abs. 1 WAG NRW).

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juni 1984 – 8 B 14.84 – juris Rn. 4 (zum früheren Wohnungsaufsichtsgesetz des Landes Berlin); OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Februar 2013 – OVG 2 S 29.12 – ZMR 2013, S. 764 f.= juris Rn. 2 und Rn. 8 (zu § 3 des Wohnungsgesetzes für das Land Berlin mit Blick auf eine angeordnete Versorgung eines Wohnhauses mit Wasser und Heizenergie); Gesetz-entwurf der Landesregierung NRW, a.a.O. S. 37.

Sonstige Anhaltspunkte für eine Unverhältnismäßigkeit der angefochtenen Anordnung vom 9. Oktober 2015 hat der Antragsteller nicht vorgebracht.

bb) Die weiterhin in der Ordnungsverfügung vom 9. Oktober 2015 erfolgte Androhung eines Zwangsgelds in Höhe von 5.000,00 EUR für den Fall, dass der Antragsteller die unter Ziffer 1. der Verfügung angeordnete Maßnahme nicht innerhalb von drei Tagen ab Zustellung des Bescheides durchgeführt haben sollte, sowie die (ausdrückliche) Androhung eines weiteren Zwangsgelds in Höhe von 5.000,00 EUR für den Fall, dass der Antragsteller die unter – ebenfalls im Rahmen der Zwangsmittelandrohung – Ziffer 1. bezeichnete Maßnahme nicht innerhalb dieser Frist durchgeführt habe, erweist sich gleichfalls als offensichtlich rechtmäßig. Sie finden ihre Rechtsgrundlage in den §§ 55, 60 Abs. 1 und 63 Abs. 1, Abs. 5 und Abs. 6 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes des Landes Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW). Mit Blick auf die soeben aufgezeigte vermeintliche Unklarheit um eine weitere Zwangsgeldandrohung auch für die Nichtbefolgung der zutreffend im „Haupttenor“ der Ordnungsverfügung unter Ziffer 2. angeordneten Maßnahme ist die Zwangsgeldandrohung hinreichend bestimmt gemäß § 37 Abs. 1 VwVfG NRW. Dem Bestimmtheitsgrundsatz ist jedenfalls genügt, wenn für den Vollstreckungsschuldner ausreichend erkennbar ist, für welchen Fall einer Zuwiderhandlung ihm ein Zwangsgeld in einer bestimmten Höhe droht. Grundsätzlich ist auch eine sprachlich nicht vollständig zutreffende oder sogar missglückte Zwangsgeldandrohung bezogen auf die jeweilige Handlungspflicht einer Auslegung dahin zugänglich, dass diese in jedem Fall der Nichtbefolgung der einzelnen Pflicht gilt, wenn dem Vollstreckungsschuldner mehrere eigenständige Handlungspflichten auferlegt worden sind.

Vgl. VGH BW, Beschluss vom 27. Oktober 2015 – 1 S1130/15 – juris Rn. 15; OVG des Saarlands, Beschluss vom 6. Oktober 2014 – 2 B 348/14 – NVwZ-RR 2015 S. 101, 103 = juris Rn. 12.

Der Wortlaut der vorliegend zu beurteilenden Zwangsgeldandrohungen der Ordnungsverfügung vom 9. Oktober 2015 lässt im Hinblick auf diesen Maßstab aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers unter Beachtung der Begleitumstände allein die Auslegung (vgl. §§ 133, 157 BGB analog) zu, dass dem Antragsteller sowohl für eine Zuwiderhandlung gegen die ihm unter Ziffer 1. des „Haupttenors“ der Ordnungsverfügung angeordnete Wiederherstellung der Versorgung mit Heizenergie, als auch für die unter Ziffer 2. angeordnete Wiederherstellung der Versorgung der Wohnungen mit Trinkwasser ein eigenständiges Zwangsgeld in Höhe von – jeweils – 5.000,00 EUR angedroht wird. Dies ergibt sich sowohl aus dem Umstand, dass dem Antragsteller offensichtlich zweimal ein eigenständiges Zwangsgeld in der bezeichneten Höhe, wie auch im Weiteren sprachlich ausdrücklich „(…) sowie ein weiteres Zwangsgeld (…)“ angedroht wird; dass bei Letzterem die Antragsgegnerin offenkundig versehentlich wiederholt die „(…) unter Ziffer 1. angeordnete Maßnahme (…)“ bezeichnet hat, ist unerheblich. Denn mit Blick auf die im Tenor der Ordnungsverfügung unter zwei eigenständigen Ziffern angeordneten Maßnahmen wird gerade ein weiteres Zwangsgeld angedroht. Dieses kann sich sachlogisch nur auf die in Ziffer 2. der Anordnung verfügte Handlungspflicht beziehen, um diese ggf. zwangsweise gegenüber dem Antragsteller durchsetzen zu können. Auch die Höhe der beabsichtigten Zwangsgeldfestsetzung von – jeweils – 5.000,00 EUR im Falle der Nichtbefolgung der beiden Handlungspflichten innerhalb der bestimmten Frist von drei Tagen ab Zustellung der Ordnungsverfügung (vgl. § 63 Abs. 1 Satz 2 1. Halbsatz VwVG NRW) erscheint angesichts der Bedeutung der Trinkwasserversorgung sowie der Versorgung der Wohnungen mit Heizenergie und der gebotenen Dringlichkeit dieser Maßnahmen für die seinerzeit von den Missständen betroffenen Hausbewohner auch mit Blick auf die wirtschaftlichen Interessen des Antragstellers nicht unangemessen.

cc) Ist die angefochtene Anordnung demnach insgesamt offensichtlich rechtmäßig, überwiegt im Rahmen der sodann weiter gebotenen Interessenabwägung das öffentliche Vollzugsinteresse gegenüber dem privaten Aussetzungsinteresse des Antragstellers, der im Übrigen seinen Antrag trotz entsprechender Ankündigung nicht begründet hat. Wegen der für die Hausbewohner infolge der Sperrung der Wasserversorgung wie auch der seinerzeit fehlenden Versorgung der Wohnungen mit Heizenergie bestehenden Gesundheitsgefahren ist eine sofortige Befolgung der Anordnung unabdingbar.

Vgl. dazu OVG NRW, Beschluss vom 22. Oktober 2012– 14 B 843/12 – NWVBl. 2013, 267 f. = ZMR 2013, S. 1009 ff. = juris Rn. 16 (zur Gesundheitsgefahr im Rahmen der Interessenabwägung); und Beschluss vom 29. Juli 2010, a.a.O., juris Rn. 11.

dd) Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

2. Die Streitwertfestsetzung folgt aus den §§ 53 Abs. 2, 52 Abs. 1 des Gerichtskos-tengesetzes. Der Höhe nach orientiert sich die Festsetzung an der Höhe des Auf-fangstreitwertes, nicht hingegen an der Summe der beiden (von der Antragsgegnerin in der Ordnungsverfügung) angedrohten Zwangsgelder von – jeweils – 5.000,00 EUR. Denn diese bleiben nach Ziffer 1.7.2 Satz 1 des Streitwertkatalogs für die Ver-waltungsgerichtsbarkeit 2013 vom 1. Dezember 2013 (NVwZ-Beilage 2/2013 zu Heft Nr. 23/2013) grundsätzlich außer Betracht. Der sich für das Hauptsacheverfahren ergebende Auffangstreitwert (5.000,00 EUR) ist im Hinblick auf die Vorläufigkeit der hier begehrten Entscheidung zu halbieren.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 12. März 2014– 20 B 703/13 – juris Rn. 37.