1

Die Kläger wenden sich gegen einen Verzicht der Beklagten auf eine Abstandflächenbaulast.

2

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks F.         -X.     -X1.   41 in E.        , Gemarkung B.      , Flur °, Flurstück °°. Dieses Grundstück ist mit einem Wohnhaus mit Satteldach bebaut. Die entsprechende Baugenehmigung erteilte die Beklagte am 10. Januar 1990. Das Gebäude ist ca. 10 m tief und ca. 8,30 m hoch. Das Grundstück weist eine Breite von ca. 6 m auf. Südlich schließen sich an das klägerische Grundstück bzw. Gebäude unmittelbar angrezend zwei weitere Wohngebäude auf den Flurstücken °°° und °°°° an, die auch jeweils aneinander gebaut sind.

3

Der Beigeladene ist Eigentümer des nördlich vom klägerischen Grundstück gelegenen Grundstücks Gemarkung B.      , Flur °, Flurstück °°°°° unter der Straßenbezeichnung F.         -X.     -X1.   53 in E.        . Ursprünglich bestand das Flurstück °°°°° aus den Flurstücken °°°°°°, das direkt an das klägerische Grundstück grenzte, °°°°°°° und °°°°°°°°, die dann zu den Flurstücken °°°°°°°°° und °°°°°°°°°° und schließlich zum heutigen Flurstück °°°°° verschmolzen wurden.

4

Die Grundstücke der Kläger und des Beigeladenen liegen im Geltungsbereich des 1986 in Kraft getretenen Bebauungsplans Br   XXX.   der Beklagten in seiner zweiten Änderungsfassung aus dem Jahre 2001. Der Bebauungsplan setzt für den hier in Rede stehenden Bereich u.a. die offene Bauweise und Baugrenzen fest.

5

Das klägerische Gebäude und die südlich angrenzenden Wohngebäude auf den Flurstücken °°° und °°°° wurden 1990 errichtet. In diesem Zusammenhang gaben die damaligen Eigentümer des Grundstücks F.         -X.     -X1.   53 (Flurstück °°°°°°) am 21. Dezember 1989 folgende Baulastübernahmeerklärung ab:

6

„Die im beigefügten Lageplan grün schraffiert dargestellte Fläche auf dem Grundstück zu 1. (Flurstück °°°°°°) wird auf Dauer von oberirdischen Gebäuden freigehalten zur Sicherung der gemäß § 6 BauO NW erforderlichen Abstandfläche für die auf dem Grundstück zu 2. (Flurstück °°) vorgesehene Bebauung. Ausgenommen sind Anlagen, die in Abstandflächen zulässig sind, oder zugelassen werden können. Die auf dem Grundstück zu 1. zu Gunsten des Grundstücks zu 2. belastete Fläche wird nicht auf die für das Grundstück zu 1. geltenden Abstandflächen angerechnet.

7

Außerdem wird die Verpflichtung übernommen, bei einer späteren Bebauung des Grundstückes zu 1. innerhalb der vorgegebenen Baugrenzen des Bebauungsplanes BR   XXX.   an das Wohnhaus auf dem Grundstück zu 2. anzubauen.“

8

Dieser Baulasterklärung war ein Lageplan vom 5. Dezember 1989 beigefügt. Auf der Grundlage der Übernahmeerklärung trug die Beklagte am 29. Dezember 1989 zu Lasten des Flurstücks °°°°°° unter Baulastenblatt Nr.   XXXX.    eine Baulast in das Baulastenverzeichnis der Stadt E.        ein, die im Wortlaut mit der vorgenannten Baulastübernahmeerklärung identisch ist.

9

Der Beigeladene beantragte für sein nördlich des klägerischen Grundstücks gelegenes Grundstück zunächst die Erteilung eines Vorbescheides für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses. Mit Bescheid vom 11. Juni 2013 erteilte die Beklagte dem Beigeladenen für dieses Bauvorhaben zunächst Befreiungen von den Festsetzungen des seit 1986 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Br   XXX.   betreffend die Überschreitung der Geschossflächenzahl sowie betreffend die Überschreitung der östlichen und westlichen Baugrenze zur Errichtung von Balkonen. Mit Bescheid vom 13. Juni 2013 erteilte die Beklagte sodann dem Beigeladenen einen Vorbescheid für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück F.         -X.     -X1.   53 in E.        . Auf die hiergegen von den Klägern erhobene Klage hat das erkennende Gericht den Vorbescheid einschließlich der erteilten Befreiungen mit Urteil vom heutigen Tage aufgehoben (10 K 3672/13).

10

Sodann stellte der Beigeladene bei der Beklagten einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses. Die Beklagte erteilte mit Bescheid vom 11. Juni 2014 für dieses Bauvorhaben Befreiungen von den Festsetzungen des seit 1986 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Br   XXX.   betreffend die Überschreitung der Geschoßflächenzahl sowie betreffend die Überschreitung der östlichen und westlichen Baugrenze zur Errichtung von Balkonen. Mit Bescheid vom 11. Juni 2014 erteilte die Beklagte dem Beigeladenen sodann die Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück F.         -X.     -X1.   53. Auf die auch hiergegen von den Klägern erhobene Klage hat das erkennende Gericht die vorgenannte Baugenehmigung einschließlich der erteilten Befreiungen mit Urteil vom heutigen Tage aufgehoben (10 K 3210/14).

11

Im Zusammenhang mit den vorgenannten Bauanträgen beantragte der Beigeladene bei der Beklagten die Löschung der unter Baulastenblatt Nr.    XXXX.   eingetragenen Baulast. Nach Anhörung sowohl des Beigeladenen als auch der Kläger mit Schreiben vom 5. Mai 2014 zur beabsichtigten Löschung der Abstandflächenbaulast verzichtete die Beklagte mit an die Kläger gerichtetem Bescheid vom 22. Mai 2014 auf die Abstandflächenbaulast des Baulastenblattes Nr.   XXXX.    . Weiter teilte die Beklagte in diesem Bescheid den Klägern mit, dass die Anbauverpflichtung, Baulastenblatt Nr.  XXXX.    , weiterhin bestehen bliebe. Zur Begründung führte die Beklagte aus, dass aufgrund der Anbauverpflichtung der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Verpflichtung übernommen habe, bei einer späteren Bebauung des Grundstücks innerhalb der Baugrenzen des Bebauungsplans Br    XXX.   an das klägerische Wohnhaus anzubauen. An dieser Baulast bestehe bis zur Errichtung des Gebäudes auf dem nördlich gelegenen Grundstück F.         -X.     -X1.   53 ein öffentlich-rechtliches Interesse; eine Löschung sei erst nach Fertigstellung möglich. Durch die Löschung der Abstandflächenbaulast entstünden keine baurechtswidrigen Verhältnisse auf dem Grundstück F.         -X.     -X1.   41. Somit bestehe an der unter Baulastenblatt Nr.   XXXX.    eingetragenen Abstandflächenbaulast kein öffentliches Interesse mehr und der Eigentümer des belasteten Grundstücks habe einen Rechtsanspruch auf Verzicht. Daher sei die Abstandflächenbaulast gelöscht worden. Der Bescheid wurde den Klägern am 24. Mai 2014 zugestellt.

12

Das Baulastenverzeichnis der Stadt E.        wurde entsprechend geändert.

13

Die Kläger haben am 24. Juni 2014 Klage erhoben und tragen zur Begründung vor, der Bescheid sei rechtswidrig und verletze sie in ihren Rechten; sie wendeten sich gegen den Verzicht auf die Abstandflächenbaulast. Das von dem Beigeladenen geplante Mehrfamilienhaus auf dem nördlich gelegenen Grundstück dürfe in Ermangelung der Fortsetzung der Hausreihe nicht grenzständig errichtet werden; es dürfe aber auch nicht in den mittels Baulast gesicherten Abstandflächen ihres Hauses errichtet werden. Einer Genehmigung der von dem Beigeladenen beantragten Bebauung stehe daher bereits die Abstandflächenbaulast zu ihren Gunsten entgegen. Gemäß § 6 Abs. 2 BauO NRW müssten die Abstandflächen eines Gebäudes auf dem Grundstück selbst liegen. Ihr Gebäude erfülle diese Anforderungen nicht, da es grenzständig errichtet sei, so dass die Abstandflächen auf dem Nachbargrundstück lägen. Daher sei vor Errichtung ihres Gebäudes die mit dem streitgegenständlichen Bescheid gelöschte Abstandflächenbaulast eingetragen worden, um die materielle Rechtmäßigkeit zu sichern. Die eingetragene Abstandflächenbaulast erfülle die Anforderungen der Bauordnung zur Sicherung des baurechtmäßigen Zustandes ihres Gebäudes. Mit der Löschung dieser Baulast entfalle diese Sicherung, so dass das Gebäude baurechtswidrig werde. Die weiter vorhandene Anbauverpflichtung sichere diese Rechtmäßigkeit nicht, da sie nicht den Anforderungen gemäß § 6 Abs. 2 BauO NRW entspreche. Ohne die Abstandflächenbaulast könne eine nicht zulässige Anlage in den Abstandflächen ihres Gebäudes errichtet werden. Die Annahme der Beklagten, dass das öffentliche Interesse an der Abstandflächenbaulast entfallen sei, sei falsch. Sie hätten einen Anspruch auf Sicherung der Abstandflächen. Ein Interesse an der Aufrechterhaltung der Anbauverpflichtung bestehe hingegen nicht, da durch eine Sicherung der Abstandflächen mittels Baulast bereits eine ausreichende Sicherung vorhanden sei. Die tatsächlichen Gegebenheiten und die Festsetzung der offenen Bauweise reichten völlig aus. Durch die Abstandflächenbaulast seien die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, die Anbauverpflichtung genüge nicht.

14

Die Kläger beantragen,

15

die Löschung der unter laufender Nr. 1 im Baulastenverzeichnis der Beklagten, Baulastenblatt Nr.    XXXX.    , Grundstück F.         -X.     -X1.   53 in E.        , eingetragenen Baulast, soweit diese sich auf die Abstandfläche bezieht, mitgeteilt mit Bescheid vom 22. Mai 2014, aufzuheben.

16

Die Beklagte beantragt,

17

die Klage abzuweisen.

18

Sie trägt zur Begründung vor, die Klage sei bereits unzulässig, zumindest aber unbegründet. Die Löschung der Baulast verletze die Kläger nicht in ihren Rechten. Eine Baulast vermittle dem Eigentümer des durch die Baulast begünstigten Grundstücks regelmäßig keine subjektiv-öffentlichen Rechte, die durch einen Verzicht der Behörde auf die Baulast verletzt sein könnten. Die Baulast diene allein dem öffentlichen Interesse. Daraus folge, dass der Begünstigte den Verzicht auf die Baulast nicht anfechten könne.

19

Der Beigeladene beantragt,

20

die Klage abzuweisen.

21

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte dieses Verfahrens sowie auf die der Verfahren 10 K 3627/13 und 10 K 3210/14 sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

22

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

23

Die ausschließlich gegen den durch die Beklagte vorgenommenen Verzicht auf die Abstandflächenbaulast, Baulastenblatt Nr.    XXXX.   , gerichtete Anfechtungsklage hat keinen Erfolg.

24

Die Anfechtungsklage – bei dem vorgenannten Verzicht oder auch Löschung der Baulast handelt es sich um einen Verwaltungsakt – ist bereits unzulässig, jedenfalls aber unbegründet.

25

Die erforderliche Klagebefugnis der Kläger gemäß § 42 Abs. 2 VwGO liegt nicht vor.

26

Rechtsgrundlage für die Eintragung von Baulasten in das Baulastenverzeichnis und deren Verzicht ist § 83 BauO NRW. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall der Bebauung eines Grundstücks entgegenstehen. Das begünstigte Grundstück kann damit durch eine Baulast baulich in einer Weise ausgenutzt werden, die sonst bauordnungsrechtlich unzulässig wäre.

27

Die angeführte Vorschrift enthält kein subjektiv-öffentliches Recht des Eigentümers des Grundstücks, zu dessen Gunsten sich die Baulast im Falle ihrer Eintragung auswirkt. § 83 Abs. 1 BauO NRW besteht ausschließlich im öffentlichen Interesse und dient nicht zugleich privaten Interessen des Eigentümers des durch die Baulast begünstigten Grundstücks. Die Begünstigung dieses Eigentümers ist bloß tatsächlicher Natur, trifft ihn also lediglich als Rechtsreflex. Die Baulast dient dem ausschließlich öffentlichen Interesse daran, bauordnungswidrige Zustände zu verhindern.

28

Der Eigentümer eines Baugrundstücks mag daran interessiert sein, dass mit der Baulast Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall der Bebauung eines Grundstücks entgegenstehen können.

29

Die Baulast wahrt in diesem Zusammenhang aber allein öffentliche Interessen. Zu dem alleinigen Zweck der Baulast, die Übernahme von Pflichten auf Dauer zu sichern, begründet ihre Registrierung Rechte und Pflichten nur zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und der Bauaufsichtsbehörde. Die eingetragene Baulast verschafft dagegen dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks kein eigenes Recht auf Benutzung des belasteten Grundstücks.

30

Diese Bewertung wird durch die gesetzliche Regelung über den Verzicht auf eine Baulast bestätigt: § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW macht den Verzicht auf die Baulast zwingend, wenn das öffentliche Interesse an ihrem Bestand entfällt; ein privates Interesse ist demgegenüber irrelevant.

31

Will der Eigentümer selbst eine Rechtsposition zu Lasten des belasteten Grundstücks erhalten, so kann er dies nur dadurch erreichen, dass ihm entsprechende zivilrechtliche Rechtspositionen durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks eingeräumt werden.

32

Vgl. hierzu OVG NRW, Urteile vom 17. November 1986 – 7 A 2169/85 -, BRS 47 Nr. 149 und vom 28. Januar 1997 – 10 A 3465/95 -, juris und Beschluss vom 18. März 2011 – 2 A 157/10 -, juris; a.A.: VG Gelsenkirchen, Urteil vom 29. April 2010 – 5 K 4083/08 -, juris - unter Berufung auf das Niedersächsische OVG, Urteil vom 2. Juli 1991 - 6 L 132/89 -, juris.

33

Unter Umständen können durch Baulasten wechselseitige Begünstigungen und Belastungen entstehen (z.B. im Bereich des § 4 Abs. 2 BauO NRW - Vereinigungsbaulast), die dem Begünstigten einen aus der Baulast selbst folgenden Anspruch auf ihren Bestand geben.

34

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. November 1986 – 7 A 2169/85 -, BRS 47 Nr. 149.

35

Auch erscheint in Sonderfällen eine Rechtsverletzung durch den Verzicht auf die Baulast möglich. Dann müssen aber aus besonderen Rechtsgründen Rechte in Bezug auf den Bestand der Baulast bestehen.

36

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 8. November 2001 – 7 B 1192/01 -, juris.

37

Derartige Sonderfälle liegen hier jedoch nicht vor.

38

Danach werden die Kläger durch den Verzicht der Beklagten auf die Abstandflächenbaulast nicht in ihren Rechten betroffen; diese Baulast hat ihnen derartige Rechte nicht vermittelt, es bestanden auch keine sonstigen Rechte dahingehend, dass die Beklagte nicht auf die Baulast verzichte.

39

Jedenfalls ist die Klage unbegründet. Die angefochtene Löschung der Abstandflächenbaulast durch die Beklagte verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

40

Eine Verletzung von Rechten der Kläger als Baulastbegünstigte durch die Löschung der Abstandflächenbaulast, Baulastenblatt Nr.    XXXX.    , kommt von vornherein nicht in Betracht, da dieser Verzicht sich nicht auf die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens, d.h. auf die baurechtliche Rechtmäßigkeit des Wohngebäudes der Kläger auswirkt.

41

Mit der Baulast sollen – wie bereits dargestellt - Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Das öffentliche Interesse an einer Baulast entfällt, wenn durch eine Änderung der Sachlage das begünstigte Bauvorhaben auch ohne Baulast rechtmäßig geworden ist.

42

Mit Baugenehmigung vom 10. Januar 1990 wurde das Gebäude der Kläger genehmigt; die im Zusammenhang mit der Erteilung der Baugenehmigung eingetragene Baulast datiert aus Dezember 1989.

43

Entscheidet die Bauaufsichtsbehörde nach Inkrafttreten der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen 1995 über den Verzicht, ist die gegenwärtige Rechtslage auch dann maßgebend, wenn die Baulast nach früherem Recht begründet worden ist.

44

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte/Radeisen, BauO NRW, Kommentar, Stand Juli 2015, § 83 Rdnr. 91.

45

Unabhängig von der jeweils geltenden Fassung des § 6 BauO NRW bzw. des hier einschlägigen § 6 Abs. 1 Satz 2 Buchst. b) BauO NRW ist die 1989 begründete Abstandflächenbaulast nach der gegenwärtigen Rechtslage nicht erforderlich, um Hindernisse auszuräumen, die der Bebauung des klägerischen Grundstücks bzw. der bauordnungsrechtlichen Rechtmäßigkeit des klägerischen Gebäudes entgegenstehen. Im Übrigen hätte es wohl auch im Jahr der Eintragung der Baulast – 1989 – der Eintragung der Abstandflächenbaulast nicht bedurft.

46

Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 Buchst. b) BauO NRW in der aktuellen, d.h. im Zeitpunkt des Verzichts durch die Beklagte im Mai 2014 geltenden Fassung ist innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche eine Abstandfläche nicht erforderlich gegenüber Grundstücksgrenzen, gegenüber denen nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand gebaut werden darf, wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird.

47

Aufgrund des danach bestehenden Vorrangs des Bauplanungsrechts beurteilt sich die Frage, ob an die Grenze, d.h. ohne Grenzabstand gebaut werden darf, nach der jeweils einzuhaltenden Bauweise. Der insoweit maßgebliche Bebauungsplan der Beklagten Br    XXX.   setzt nicht nur für das Grundstück des Beigeladenen, sondern auch für das klägerische Grundstück die offene Bauweise, vgl. § 22 BauNVO, ohne Beschränkung auf eine der zulässigen Hausformen fest. Davon ausgehend darf auf dem klägerischen Grundstück an die seitliche Nachbargrenze – ohne Einhaltung von Abstandflächen – gebaut werden.

48

Bei dem klägerischen Gebäude handelt es sich um einen Teil einer Hausgruppe unter Einbeziehung der südlich direkt angebauten Gebäude auf den Flurstücken °°° und °°°°. Eine Hausgruppe im Sinne des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO liegt vor, wenn drei oder mehr funktional selbständige Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden. Bei den vorgenannten Gebäuden, d.h. dem klägerischen Gebäude und den Gebäuden auf den Flurstücken °°° und °°°°, die zeitgleich errichtet wurden und in Höhe, Tiefe und Breite nahezu identisch sind und zudem alle ein – einheitliches - Satteldach (45°) aufweisen, handelt es sich um eine Hausgruppe im oben genannten Sinn.

49

Das Gebäude der Kläger stellt hierbei nicht das Ende dieser Hausgruppe dar. Eine Bebauung in Form einer Hausgruppe ermöglicht an ihren „inneren Grenzen“ einen seitlichen Grenzanbau, nur an den „äußeren Grenzen“ des Gesamtbaukörpers hat die Hausgruppe die vorgeschriebenen Abstandflächen zu wahren. Da das klägerische Gebäude nicht nur direkt an das südlich angrenzende Gebäude, sondern auch grenzständig an die nördliche Grundstücksgrenze angebaut ist, stellt dieses nicht das Ende dieser Hausgruppe dar.

50

Davon ausgehend unterliegt es aus bauordnungsrechtlicher Sicht keinen Bedenken, dass das klägerische Gebäude auch an der nördlichen Grundstücksgrenze grenzständig errichtet worden ist, ohne dass eine Abstandflächenbaulast zu Lasten des nördlich gelegenen Grundstücks des Beigeladenen einzutragen wäre. Nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Buchst. b) BauO NRW ist eine Abstandfläche – wie gezeigt – nicht erforderlich. Danach bedarf es auch keiner Sicherung einer Abstandfläche auf dem Grundstück des Beigeladenen durch eine Baulast gemäß § 6 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW. Darüberhinaus ist aufgrund der fortbestehenden Baulast betreffend die Anbauverpflichtung gesichert, dass auf dem Nachbargrundstück (das des Beigeladenen) ohne Grenzabstand gebaut wird.

51

Im Übrigen setzt der Bebauungsplan Br   XXX.   in dem Bereich der eingetragenen Abstandflächenbaulast Baugrenzen fest. Ist eine Baugrenze festgesetzt, dürfen nach § 23 Abs. 3 BauNVO Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Damit ist außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche grundsätzlich keine Bebauung (Hauptanlagen) zulässig. Auch aus diesem Grunde besteht keine Notwendigkeit, eine Fläche außerhalb dieser überbaubaren Grundstücksfläche im Wege einer Abstandflächenbaulast von einer – grundsätzlich nicht zulässigen - Bebauung freizuhalten. Für den Fall einer ausnahmsweisen Überschreitung der Baugrenze müsste eine Befreiung gemäß § 31 BauGB von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantragt werden, die nur unter bestimmten Voraussetzungen, u.a. unter Würdigung nachbarlicher Interessen, erteilt werden könnte.

52

Danach war die Klage abzuweisen.

53

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, da er sich aufgrund des gestellten Klageabweisungsantrages auch einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat, §§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO.

54

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.