Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 5 L 1372/13

G r ü n d e :

Der Antrag der Antragstellerin,

die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen die Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 17. September 2013 (5 K 4816/13) wiederherzustellen,

hat keinen Erfolg.

Der Antrag ist zulässig, aber unbegründet.

Hat die Verwaltungsbehörde die sofortige Vollziehung eines Verwaltungsaktes angeordnet, so kann das Gericht der Hauptsache gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die aufschiebende Wirkung des Rechtsmittels wiederherstellen beziehungsweise im Falle des gesetzlichen Wegfalls der aufschiebenden Wirkung diese anordnen. Dabei hat es in dem wegen der Eilbedürftigkeit nur summarischen Verfahren nicht unmittelbar die Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes zu überprüfen, sondern zu untersuchen, ob das – in der Regel öffentliche – Interesse an dessen sofortiger Vollziehung das Interesse des Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage überwiegt. Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung sind die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs mit zu berücksichtigen. Stellt sich heraus, dass der Rechtsbehelf aller Voraussicht nach keinen Erfolg haben wird und begründet der Sachverhalt, der die Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes begründet, insgesamt oder in Teilaspekten zugleich auch dessen sofortige Vollziehung, so spricht dies für ein vorrangiges Vollzugsinteresse. Hat demgegenüber der Rechtsbehelf aller Voraussicht nach Erfolg, überwiegt regelmäßig das private Interesse an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung.

In Anwendung dieser Grundsätze überwiegt im vorliegenden Fall das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Ordnungsverfügung vom 17. September 2013 gegenüber dem privaten Interesse der Antragstellerin an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage. Denn die Klage hat voraussichtlich in der Hauptsache keinen Erfolg, da die Ordnungsverfügung insgesamt rechtmäßig ist.

Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der Ordnungsverfügung ist § 61 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit Satz 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW). Danach haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. In Wahrnehmung dieser Aufgaben haben sie nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Nach dieser Vorschrift war die Antragsgegnerin berechtigt, der Antragstellerin aufzugeben, auf dem Grundstück Q. 10 in F. eine vorschriftsmäßige Feuerwehrzufahrt herzustellen (Ziffer 1), den Baumbewuchs auf dem Grundstück parallel zu der Straße U. -I. -Weg erheblich einzukürzen (Ziffer 2), sowie für die Zeit des Übergangs den zweiten Rettungsweg aus den Dachgeschosswohnungen mit Ersatzkonstruktionen wie Gerüsttreppenanlagen sicherzustellen (Ziffer 3).

Die Ordnungsverfügung ist zunächst formell rechtmäßig ergangen. Insbesondere wurde die Antragstellerin nach § 28 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW) vor Erlass der Verfügung angehört.

Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ist die Ordnungsverfügung auch nicht wegen Verstoßes gegen das Bestimmtheitsgebot bereits formell rechtswidrig. Ein Verwaltungsakt entspricht dem Bestimmtheitsgebot des § 37 Abs. 1 VwVfG NRW, wenn der Inhalt der getroffenen Regelung aus dem Entscheidungssatz im Zusammenhang mit den Gründen und dem sonstigen bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen für den Adressaten so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass er sein Verhalten danach richten kann.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Beschluss vom 18. Juni 2012 – 16 B 1467/11 -, zitiert nach juris; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 13. Auflage 2012, § 37 Rn. 5 mit weiteren Nachweisen.

Wie sich schon aus dem Gesetzeswortlaut ergibt, kann es sich dabei allerdings immer nur um eine „hinreichende“, das heißt den Umständen angemessene Bestimmtheit handeln. Dies zugrundegelegt, stellen sich die vorliegend in Rede stehenden Verfügungen als hinreichend bestimmt dar. Soweit der Antragstellerin in Ziffer 1 der angegriffenen Verfügung aufgegeben wird, eine „vorschriftsmäßige Feuerwehrzufahrt“ herzustellen, ist damit ersichtlich eine solche gemeint, die den Anforderungen der Baugenehmigung vom 24. September 1985 in Gestalt der 1. Nachtragsbaugenehmigung vom 22. Mai 1986, die wiederum auf die Forderungen des Stadtamtes 37.4.1 (Feuerwehr – Abt. Vorbeugender Brandschutz -) vom 13. Mai 1986 verweist. Hinsichtlich der Einzelheiten der Errichtung der Feuerwehrzufahrt, insbesondere bezüglich Bemaßung, Befestigung, Seitenbegrenzung und Kennzeichnung wird dabei ausdrücklich auf Ziffer 5 ff. der Verwaltungsvorschrift zur BauO NRW verwiesen. Für die Antragstellerin ist damit eindeutig feststellbar, an welchen gesetzlichen Vorgaben sie die Errichtung der Feuerwehrzufahrt zu messen hat. Die Antragsgegnerin ist hingegen weder verpflichtet noch berechtigt, die konkrete Ausgestaltung der Zufahrt unter Berücksichtigung der Grundstücksverhältnisse anzuordnen, da insofern ein Gestaltungsspielraum der Antragstellerin besteht, in welchen die Antragsgegnerin, solange sich die Errichtung im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften bewegt, nicht eingreifen darf.

Ebenso verhält es sich mit Ziffer 2 der Verfügung. Sie genügt insofern dem Bestimmtheitserfordernis des § 37 Abs. 1 VwVfG NRW, als dass im Zusammenhang mit dem von der Ordnungsverfügung verfolgten Zweck, nämlich den zweiten Rettungsweg aus den Dachgeschosswohnungen sicherzustellen, klar und eindeutig zu erkennen ist, dass ein „erhebliches“ Einkürzen des Baumbestandes nur so verstanden werden kann, dass die Bäume so weit zu kürzen sind, bis ein Anleitern durch die Feuerwehr wieder möglich ist. Die Antragsgegnerin war hier nicht verpflichtet, den genauen Umfang der Baumkürzung anzugeben.

Schließlich genügt auch Ziffer 3 der Verfügung dem Bestimmtheitserfordernis. Die Antragsgegnerin war hier berechtigt, beispielhaft aufzuführen, wie für die Übergangszeit bis zur Herstellung der vorschriftsmäßigen Feuerwehrzufahrt der zweite Rettungsweg sicherzustellen ist. Es bleibt im Übrigen bei dem Spielraum der Antragstellerin, eine provisorische Lösung konkret auszugestalten. Zwar darf die Behörde nicht, ohne selbst ein Mittel zu bestimmen, dem Betroffenen frei stellen, die Gefahr auf irgendeine Weise zu beheben. Die Ordnungsbehörde kann ihre Verantwortung für die Auswahl der zu treffenden Maßnahmen weder auf Sachverständige noch auf den Betroffenen abwälzen.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 21. Februar 2008 – 7 B 107/08 -, zitiert nach juris.

Allein durch die Formulierung „Ersatzkonstruktionen wie Gerüsttreppenanlagen“ hat die Antragsgegnerin der Antragstellerin aber noch nicht die Auswahl der Maßnahmen überlassen. Die Antragsgegnerin war nicht verpflichtet, vorab festzulegen, wie genau eine Ersatzkonstruktion beschaffen sein muss. Mit der Benennung eines möglichen tauglichen Mittels, welches geeignet ist, den gesetzesmäßigen Zustand herzustellen, hat sie die geforderte Maßnahme im Sinne des § 37 VwVfG NRW hinreichend bestimmt. Durch diese Formulierung bleibt es der Antragstellerin in zulässiger Weise belassen, ein geeignetes milderes Austauschmittel anzubieten.

Die Ordnungsverfügung ist auch insgesamt materiell rechtmäßig. Der aktuelle Zustand des Gebäudes verstößt gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften sowie gegen die bestandskräftige Auflage 090 der Baugenehmigung vom 24. September 1985 in Gestalt der 1. Nachtragsbaugenehmigung vom 22. Mai 1986.

Nach § 5 Abs. 1 BauO NRW ist von öffentlichen Verkehrsflächen insbesondere für die Feuerwehr ein geradliniger Zu- oder Durchgang zu schaffen zur Vorderseite rückwärtiger Gebäude beziehungsweise zur Rückseite von Gebäuden, wenn eine Rettung von Menschen außer vom Treppenraum nur von der Gebäuderückseite aus möglich ist. Nach Absatz 2 der Vorschrift ist zu Gebäuden, bei denen die Oberkante der Brüstung notwendiger Fenster oder sonstiger zum Anleitern bestimmter Stellen mehr als 8 m über dem Gelände liegt, in den Fällen des Absatzes 1 anstelle eines Zu- oder Durchgangs eine mindestens 3 m breite Zu- oder Durchfahrt mit einer lichten Höhe von mindestens 3,50 m zu schaffen. Nach Absatz 5 muss bei diesen Gebäuden mindestens eine Außenwand mit notwendigen Fenstern oder den zu Anleitern bestimmten Stellen für Feuerwehrfahrzeuge auf einer befahrbaren Fläche erreichbar sein. Diese Fläche muss ein Aufstellen von Hubrettungsfahrzeugen in einem Abstand von mindestens 3 m und höchstens 6 m von der Außenwand ermöglichen. Schließlich müssen nach Absatz 6 die Zu- und Durchfahrten beziehungsweise die befahrbaren Flächen für Feuerwehrfahrzeuge ausreichend befestigt und tragfähig sowie nach oben offen sein.

Nach dem Akteninhalt und vor allem dem darin enthaltenen Fotomaterial ist die Kammer davon überzeugt, dass diese Voraussetzungen hier nicht vorliegen. Die Fenster sowie die Loggien im Dachgeschoss liegen mehr als 8 m über dem Gelände, so dass die oben genannten Vorschriften anwendbar sind. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist das Anleitern an der Gebäudewand zu den Dachgeschosswohnungen nicht vollständig gewährleistet. Zwar ist auf einem Foto zu erkennen, dass mit dem Leiterkorb der Drehleiter eine Dachgeschosswohnung erreicht werden konnte. Es ist jedoch ebenso ersichtlich, dass dies nur für die vom U. -I. -Weg aus gesehen rechte Wohnung möglich ist. Das Anleitern ist dagegen für die Wohnungen im linken Dachgeschossbereich aufgrund des hohen Baumwuchses offensichtlich nicht möglich. Auch die Straßenverhältnisse auf dem U. -I. -Weg deuten darauf hin, dass ein Hubrettungsfahrzeug allenfalls dann noch sicher aufgestellt werden kann, wenn ein Kleinfahrzeug genau an der Bordsteinkante geparkt wird. Würde dagegen, in zulässiger Weise, ein nur geringfügig breiteres Fahrzeug auf dem U. -I. -Weg parken, könnte ein Hubrettungsfahrzeug dort nicht mehr eingesetzt werden. Auch fehlt es an einer befestigten und tragfähigen Aufstellfläche für das Rettungsfahrzeug, die jedoch notwendig ist, um den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine wirksame Brandbekämpfung Rechnung zu tragen.

Zudem liegt auch ein Verstoß gegen § 17 Abs. 1 und 5 BauO NRW vor. Nach § 17 Abs. 1 BauO NRW müssen bauliche Anlagen unter Berücksichtigung unter anderem der Anordnung von Rettungswegen (4. Spiegelstrich) so beschaffen sein, dass bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Nach Absatz 5 der Vorschrift müssen für jede Nutzungseinheit zwei Rettungswege vorhanden sein.

Mit dem zweiten Rettungsweg soll eine zuverlässig funktionierende zweite Rettungsmöglichkeit eröffnet werden. Diese Zuverlässigkeit ist jedoch nur dann gegeben, wenn nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 22. Februar 2010 – 7 A 1235/08 -, zitiert nach juris.

Die Ermöglichung wirksamer Rettungsarbeiten setzt naturgemäß voraus, dass die Zufahrtmöglichkeit uneingeschränkt und ohne Behinderungen gewährleistet wird. Aufgrund der oben aufgeführten Erkenntnisse ist eine effiziente und zeitnahe Rettung über den zweiten Rettungsweg derzeit nicht gewährleistet, da die Straßenverhältnisse auf dem U. -I. -Weg sowie der Baumwuchs im nordwestlichen Grundstücksbereich das Erreichen der Dachgeschosswohnungen verhindern.

Schließlich führt das Fehlen des zweiten Rettungsweges auch zu einem Verstoß gegen § 3 Abs. 1 BauO NRW. Danach sind bauliche Anlagen so zu errichten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit oder die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden. Hier sind vor allem das Leben und die Gesundheit der sich im Dachgeschoss aufhaltenden Personen gefährdet, da bei einem Brand eine Rettung nicht gewährleistet ist. Bei Gefährdung von Leben oder Gesundheit als geschützten Rechtsgütern sind an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen.

Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 6. Juni 1970 – IV C 99.67, zitiert nach juris.

Da hier bereits ein einfacher Zimmerbrand, der praktisch jederzeit entstehen kann, den Weg zum ersten Rettungsweg über das Treppenhaus versperren kann, ist eine Rettung allein über die Fenster bzw. Loggien möglich, dessen Erreichen mittels einer Drehleiter derzeit nicht gewährleistet ist.

Neben den bauordnungsrechtlichen Verstößen wurde durch das Fehlen der vorschriftsmäßigen Feuerwehrzufahrt die bestandskräftige Auflage 090 der Baugenehmigung vom 24. September 1985 in Gestalt der 1. Nachtragsbaugenehmigung vom 22. Mai 1986 nicht eingehalten, so dass die aktuelle Nutzung des Gebäudes nicht von der Baugenehmigung gedeckt ist. Die Antragstellerin kann sich nicht darauf berufen, die Antragsgegnerin könne hier nicht einschreiten, da der Zustand jedenfalls seit dem Jahr 1987 bekannt sei, was sich aus den Unterlagen der beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergebe. Denn selbst wenn der Antragsgegnerin von Anfang an bekannt gewesen sein sollte, dass eine vorschriftsmäßige Feuerwehrzufahrt nicht vorhanden war, führt das Untätigbleiben über mehrere Jahre noch nicht dazu, dass die genannte Auflage nicht mehr umgesetzt werden muss. Eine dauerhafte Duldung mit der Folge, dass die Auflage 090 der Baugenehmigung nicht mehr umgesetzt werden muss, kann nicht darin gesehen werden, dass die Antragsgegnerin Kenntnis von der Nichtumsetzung erlangt hat und dagegen zunächst nicht einschreiten wollte. Für die Annahme einer derartigen Duldung bedarf es Handlungen oder Willensäußerungen der Behörde, aus denen unmissverständlich geschlossen werden kann, dass sie sich auf Dauer mit dem illegalen Zustand abgefunden hat.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 6. Februar 2003 – 10 A 3666/99 –, mit weiteren Nachweisen, zitiert nach juris.

Eine solche Willensäußerung ist hier nicht zu erkennen. Insbesondere kann aus dem von der Antragstellerin in Bezug genommene Vermerk vom 19. März 1987 mit dem Inhalt „Herr S. von St. 37 wurde über den Sachstand informiert. Die Anforderungen der Feuerwehr sind nach Aussage von Herrn S. somit erfüllt.“ nicht geschlossen werden, dass die Antragsgegnerin damit den Inhalt der Baugenehmigung geändert hätte oder auf Dauer auf das Vorhandensein einer vorschriftsmäßigen Feuerwehrzufahrt verzichten wollte. Selbst wenn die Antragsgegnerin zu diesem Zeitpunkt die Anforderungen an die Feuerwehrzufahrt möglicherweise als hinnehmbar angesehen haben sollte, spricht vor allem der Baumwuchs innerhalb von über zwanzig Jahren dafür, dass sich die Gegebenheiten auf dem Grundstück in einer solchen Weise verändert haben, dass nunmehr die Auflage nicht mehr erfüllt wird. Ein dauerhafter Ausschluss der Umsetzung der Auflage ist dagegen in keiner Hinsicht erkennbar.

Die Antragstellerin durfte in zulässiger Weise als Zustandsstörerin gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 des Ordnungsbehördengesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (OBG NRW) in Anspruch genommen werden. Entgegen der Ansicht der Antragstellerin hätte auch weder der Verwalter der Antragstellerin noch die jeweiligen Eigentümer der Dachgeschosswohnungen in Anspruch genommen werden müssen. Die Inanspruchnahme des Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zwar zulässig und möglicherweise auch vor dem Hintergrund effektiver, dass dem Verwalter eine im Verhältnis zur Gemeinschaft eigenständige Handlungspflicht obliegt und er im Umfang seiner Befugnisse im Außenverhältnis tätig wird,

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 28. Januar 2011 – 2 B 1232/10 -, zitiert nach juris.

Allerdings ist die Antragstellerin selbst nach § 10 Abs. 6 Satz 1 und 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten Rechten und Pflichten. Da es sich bei der Herstellung einer vorschriftsmäßigen Feuerwehrzufahrt um die Belastung gemeinschaftlichen Eigentums nach § 1 Abs. 5 WEG handelt, ist die Antragstellerin nach § 10 Abs. 6 WEG im Hinblick auf die Umsetzung dieser Maßnahme selbst ordnungspflichtig.

Die Inanspruchnahme allein der jeweiligen Eigentümer der Dachgeschosswohnungen scheidet vor diesem Hintergrund ebenfalls aus, da die Ordnungspflicht an das Gebäude in seiner Gesamtheit knüpft und nicht lediglich an die Beschaffenheit einzelner Wohnungen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 28. August 2001 – 10 A 3051/99 -, zitiert nach juris.

Dies gilt selbst dann, wenn in erster Linie allein die Nutzer der Dachgeschosswohnungen von der Sicherstellung des zweiten Rettungsweges profitieren. Je nach Ausbruch eines Brandes kann es aber auch sein, dass die übrigen Hausbewohner über die Dachgeschosswohnungen zu retten sind.

Die Ordnungsverfügung ist auch insgesamt ermessensfehlerfrei ergangen, § 114 VwGO.

Zunächst hat die Antragsgegnerin ihr Ermessen bei der Störerauswahl fehlerfrei ausgeübt. Insbesondere war die Antragsgegnerin nicht gehalten, sich vorrangig an den Bauherrn als Handlungsstörer nach § 17 Abs. 1 OBG NRW zu halten. Im Hinblick auf eine möglichst effektive Gefahrenabwehr wäre die Inanspruchnahme des vor über zwanzig Jahren tätig gewordenen Bauherrn ohne Kenntnis über den genauen Bauablauf ein untunliches Mittel zur schnellstmöglichen Beseitigung des ordnungswidrigen Zustands. Ein allgemeiner Grundsatz, nachdem ein Handlungsstörer stets vorrangig in Anspruch genommen werden muss, ist von der Rechtsprechung nicht anerkannt. Selbst wenn Nachforschungen ergeben würden, dass der Bauherr als möglicher Ordnungspflichtiger erreichbar wäre, befreit dies nicht die Antragstellerin von ihrer Haftung als Zustandsstörerin. Ihre Inanspruchnahme war hier angesichts der jederzeit bestehenden Möglichkeit eines Brandes von vornherein das effektivste Mittel zur Gefahrenbeseitigung, so dass entgegen der Ansicht der Antragstellerin auch kein Ermessensfehler dadurch vorliegt, dass die unterbliebene Inanspruchnahme des Bauherrn nicht begründet wurde.

Auch im Übrigen sind keine Ermessensfehler zu beanstanden. Insbesondere hat die Antragsgegnerin das ihr eingeräumte Ermessen nicht dadurch überschritten, dass die Anordnung der Herstellung einer vorschriftsmäßigen Feuerwehrzufahrt sowie der Einkürzung des Baumbestandes unverhältnismäßig im Sinne des § 15 OBG NRW ist. Zwar käme, wie von der Antragstellerin vorgetragen, die Einrichtung einer Park- und Halteverbotszone auf dem U. -I. -Weg in Betracht, um dauerhaft zu gewährleisten, dass das Aufstellen eines Hubrettungsfahrzeugs nicht durch parkende Pkw verhindert wird. Allerdings ist die Antragsgegnerin nicht verpflichtet, öffentlichen Raum zur Verfügung zu stellen, um die Antragstellerin von ihren Verpflichtungen aus der Baugenehmigung zu befreien. Unabhängig von der Frage der straßen- und wegerechtlichen Erlaubnis führt die hypothetisch bestehende Möglichkeit, dass der zweite Rettungsweg unter Inanspruchnahme von dem öffentlichen Verkehr gewidmeten Straßen sichergestellt werden kann, nicht zu einer Ermessensreduzierung dahingehend, dass der Antragstellerin nicht ordnungsbehördlich aufgegeben werden kann, die Auflagen aus der Baugenehmigung auf dem Grundstück selbst zu erfüllen.

Selbst wenn das Aufstellen des Hubrettungsfahrzeugs auf dem U. -I. -Weg während der Anleiterprobe gerade noch möglich war, rechtfertigen die erheblichen Risiken für Leib und Leben Dritter im Fallen eines Brandes, solche Schutzmaßnahmen zu fordern, die in jeder Hinsicht „auf der sicheren Seite“ liegen. Die zuständige Behörde ist insofern nicht gehalten, allein im finanziellen Interesse der Ordnungspflichtigen wesentliche Abstriche an den zum Schutz von Leib und Leben sachgerechten Sicherheitserfordernissen hinzunehmen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 25. August 2010 – 7 A 749/09 – und Beschluss vom 15. Dezember 2004 – 7 B 2142/04 -, jeweils zitiert nach juris.

Vor allem vor dem Hintergrund, dass angesichts der bestehenden Gefahr für erheblich geschützte Rechtsgüter, namentlich Leib und Leben der sich in den Dachgeschosswohnungen aufhaltenden Personen, hier auch tiefer einschneidende Mittel wie die Erteilung einer Nutzungsuntersagung zur Abwehr der Gefahr im Raum stehen, ist die angegriffene Ordnungsverfügung insgesamt nicht unverhältnismäßig.

Auch die Anordnung zum vorübergehenden Aufstellen einer Gerüsttreppenanlage in Ziffer 3 der angegriffenen Ordnungsverfügung ist nicht unverhältnismäßig. Die Antragstellerin kann sich auch hier nicht darauf berufen, dass eine kostengünstigere Alternative durch die Schaffung eines vorübergehenden Halteverbots auf dem U. -I. -Weg bestünde. Insofern müssen finanzielle Interessen der Eigentümer gegenüber dem Interesse an der Vermeidung von Schäden an Leib und Leben sowie an der Minimierung der Brandrisiken grundsätzlich zurücktreten.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 8. Mai 2007 – 10 B 2555/06 -, zitiert nach juris.

Schließlich ist auch die von der Antragsgegnerin angeordnete Frist von drei Monaten in Ziffer 1 und 2 beziehungsweise von zwei Wochen in Ziffer 3 angemessen und ausreichend.

Das besondere Vollzugsinteresse rechtfertigt sich aus der Gefahr für Leib und Leben, die aus dem Fehlen einer vorschriftsmäßigen Feuerwehrzufahrt und insbesondere aus dem Fehlen eines zweiten Rettungsweges für die sich in den Dachgeschosswohnungen aufhaltenden Personen ergibt. Auch hier kann der Antragsgegnerin nicht entgegengehalten werden, sie sei über mehr als zwei Jahrzehnte nicht gegen den ordnungswidrigen Zustand eingeschritten. Denn es entspricht schon allgemeiner Lebenserfahrung, dass mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss und dass demzufolge der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, nur einen Glücksfall darstellt, dessen Ende jederzeit möglich ist.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 8. Mai 2007 – 10 B 2555/06 – und Urteil vom 28. August 2001 – 10 A 3051/99; VG Köln, Beschluss vom 28. Juli 2011 – 23 L 931/11 -; jeweils zitiert nach juris.

Die Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 2.000,00 € in Ziffer 4 der angefochtenen Verfügung ist gemäß §§ 57 Abs. 1 Nr. 2, 60 Abs. 1, 63 Verwaltungsvollstreckungsgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW) rechtmäßig.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 des Gerichtskostengesetztes (GKG). Der Streitwert im Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes beträgt regelmäßig die Hälfte des Streitwertes im Verfahren zur Hauptsache. Danach war hier als Streitwert ein Betrag von 2.500,00 € festzusetzen.