Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 6 K 5319/10

Tatbestand:

Die Kläger wenden sich gegen die Eintragung von Abstandflächenbaulasten.

Die Kläger sind Auflassungsvormerkungsberechtigte des Grundstücks Am C. 13 in H. (Gemarkung I. , Flur 5, Flurstück 83). Dieses Grundstück erwarben sie nebst noch zu errichtendem Eigenheim mit notariellem Kaufvertrag vom 5. November 2009 von der Beigeladenen. Das Kaufgrundstück der Kläger grenzt an der hinteren, südlichen Grundstücksgrenze an das Grundstück Am C. 11 (Gemarkung I. , Flur 5, Flurstück 85), auf dem die Beigeladene später auf der Grundlage einer Baugenehmigung der Beklagten vom 7. Juli 2010 ein Mehrfamilienhaus errichtete.

In § 6 Ziffer 2 des Grundstückskaufvertrages vom 5. November 2009 heißt es u.a.:

"(...)

Der Notar weist darauf hin, dass Baulasten gemäß § 83 Bauordnung NW im Baulastenverzeichnis der zuständigen Behörde eingetragen sein können und dass solche Baulasten kraft Gesetzes auf den Käufer übergehen.

(...)

Der Verkäufer erklärt weiterhin, dass eine weitere Abstandflächenbaulast auf dem hinteren Grundstücksteil des Hausgrundstückes in Zusammenhang mit der geplanten Bebauung des Flurstückes 85 noch eingetragen wird."

Am 17. November 2009 wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Kläger beim Amtsgericht H. -C1. in das Grundbuch von I. , Blatt 4200, Abteilung II, laufende Nummer 2, eingetragen.

Mit Schreiben vom 23. April 2010 informierte die Beigeladene die Kläger über die geplante Eintragung einer (Abstand-)flächenbaulast zugunsten des Grundstücks am C. 11 und wies darauf hin, dass die Kläger dieser Eintragung im Kaufvertrag bereits zugestimmt hätten. Die Eintragung der Abstandflächenbaulast sei zur Errichtung des auf dem Grundstück geplanten Mehrfamilienhauses erforderlich.

Am 10. Juni 2010 beantragte die Beigeladene die Eintragung der angekündigten Abstandflächenbaulasten. Wegen der Lage der beantragten Baulasten wird auf den Lageplan (Bl. 6 BA) Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 21. Juni 2010 forderte die Beklagte die Kläger zur Unterschrift der "mit ihrer Zustimmung vorbereiteten" Baulasten auf. Die Baulasten seien von den Klägern als Auflassungsvormerkungsberechtigten zu unterschreiben.

Am 24. Juni 2010 unterschrieb eine Mitarbeiterin der Beigeladenen in Vollmacht der Beigeladenen "als Eigentümerin des belasteten Grundstücks" Am C. 13 (Gemarkung I. , Flur 5, Flurstück 83) die Verpflichtungserklärung zur Übernahme der beantragten Baulasten und stimmte der Eintragung ins Baulastenverzeichnis zu.

Die Kläger teilten der Beklagten am 14. Juli 2010 fernmündlich mit, dass sie die geforderten Verpflichtungserklärungen nicht unterschreiben würden. Die Beklagte wies die Kläger sodann am 29. Juli 2010 darauf hin, dass die Beigeladene über Vollmachten zur Baulastbestellung und zur Abgabe von Verpflichtungserklärungen verfüge.

Am 29. Juli 2010 wurden (vier) Abstandflächenbaulasten zulasten des Grundstücks H. , Am C. 13, in das Baulastenverzeichnis der Beklagten zu Az. 02012-10-11 eingetragen.

Mit Bescheid vom 14. Oktober 2010, der den Klägern durch einen Mitarbeiter der Beklagten, Herrn S. , persönlich übergeben wurde, wurden die Kläger über die Eintragung der Baulasten auf ihrem Grundstück in Kenntnis gesetzt.

Die Kläger haben am 24. November 2010 Klage erhoben. Zu deren Begründung tragen sie vor: Es treffe zwar zu, dass sie der Beigeladenen eine Vollmacht zur Baulasteintragung hinsichtlich des Flurstücks 85 erteilt hätten; dies sei jedoch unter der Zusicherung, dass auf dem Grundstück eine Servicezentrale für die dahinterliegende Seniorenwohnbebauung geplant sei, geschehen. Erst mit Schreiben vom 23. April 2010 seien sie dann über die Änderung des Vorhabens - Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten - informiert worden. Sie hätten sowohl gegenüber der Beigeladenen als auch der Beklagten erklärt, dass sie mit der Eintragung der Baulasten nicht (mehr) einverstanden seien. Es sei davon auszugehen, dass die erteilte Vollmacht damit widerrufen worden sei; zumindest sei der Beklagten bekannt, dass die erteilte Vollmacht das geänderte Vorhaben und die damit verbundene Vollmacht nicht decke. Der streitgegenständliche Bescheid sei ihnen erst ca. 14 Tage vor Abreichung der Klage durch den Mitarbeiter S. in ihrem Friseurgeschäft übergeben worden.

Die Kläger beantragen,

die Baulasteintragung der Beklagten zum Aktenzeichen 02012-10-11 zu Lasten des Flurstückes 83 aufzuheben,

hilfsweise

die Beklagte zu verpflichten, die zum Aktenzeichen 02012-10-11 eingetragene Baulast zu Lasten des Flurstückes 83 zu löschen,

äußerst hilfsweise

festzustellen, dass die zum Aktenzeichen 02012-10-11 eingetragene Baulast zu Lasten des Flurstückes 83 ihnen gegenüber unwirksam ist.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie meint, die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht sei unwiderruflich. Der Mitarbeiter S. habe den Bescheid vom 14. Oktober 2010 sowie die Seiten 1 und 2 des Baulastenblattes Nr. 10222 und den Lageplan mit den eingetragenen Baulasten, wie aus seiner Stellungnahme vom 18. Januar 2011 hervorgehe, am 14. Oktober 2010, um ca. 13.40 Uhr, in den Räumen des Friseursalons H1. an den Kläger ausgehändigt.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Am 7. August 2012 hat der Mitarbeiter der Beklagten, Herr S. , nach Aufforderung durch das Gericht schriftlich zu der Frage des Zeitpunktes der Bekanntgabe des Bescheides vom 14. Oktober 2010 Stellung genommen. Er führt unter Bezugnahme auf seine Stellungnahme vom 18. Januar 2011 aus, dass er einen verschlossenen Umschlag mit dem Bescheid über die Eintragung der Baulasten, den Seiten 1 und 2 des Baulastenblattes Nr. 10222 sowie einem Lageplan mit den eingetragenen Baulasten am 14. Oktober 2010, um ca. 13.40 Uhr, an den Kläger in dessen Friseurgeschäft H1. übergeben habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des beigezogenen Verwaltungsvorgangs.

Entscheidungsgründe:

Die Klage hat weder mit dem Hauptantrag noch mit den Hilfsanträgen Erfolg.

Der Hauptantrag ist zwar als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1, 1. Alt. der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) statthaft, da die Kläger die Beseitigung der im Baulastenverzeichnis zulasten des Grundstücks Am C. 13 eingetragenen Baulasten begehren, § 88 VwGO. Sowohl bei der Eintragung als auch bei der Löschung der Baulast handelt es sich um einen Verwaltungsakt.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 29. September 1978 - 11 A 112/78 -, BRS 33 Nr. 156 (zu § 99 BauO 1970, der noch nicht von einer konstitutiven Wirkung der Baulasteintragung ausging), vom 9. Mai 1995 - 11 A 4010/92 -, juris, und vom 10. Oktober 1996 - 7 A 4185/95 -, juris; OVG Bremen, Urteil vom 21. Oktober 1997 - 1 BA 23/97 -, juris (zu § 85 BremLBO); OVG Lüneburg, Urteil vom 8. Juli 2004 - 1 LB 48/04 -, juris (zu § 92 NBauO); Wenzel in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage, § 83 Rn. 46; Boeddinghaus/ Hahn/Schulte/Radeisen, BauO NRW, § 83 Rn. 65.

Es spricht allerdings einiges dafür, dass die Klage unzulässig ist, da sie nicht innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe des Bescheides über die Baulasteintragung erhoben worden ist, § 74 Abs. 1 VwGO. Es bestehen keine vernünftigen Zweifel daran, dass der Mitarbeiter der Beklagten, Herr S. , dem Kläger einen Umschlag, der den streitgegenständlichen Bescheid enthielt, am 14. Oktober 2010 in dessen Friseurgeschäft persönlich übergeben hat. Den Umstand der Bekanntgabe hat der Mitarbeiter in zwei Aktenvermerken niedergelegt und in einer schriftlichen Stellungnahme gegenüber dem Gericht nochmals bestätigt. Demgegenüber haben die Kläger lediglich pauschal behauptet, dass der Bescheid "erst ca. zwei Wochen vor Abreichung der Klage durch den Mitarbeiter S. in ihrem Friseurgeschäft überreicht worden sei". Diese bloße Behauptung vermag die schriftlichen Niederlegungen der Beklagten nicht zu erschüttern. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Kläger noch nicht einmal den nach ihrer Ansicht maßgeblichen Zeitpunkt der Bekanntgabe dem Datum nach benannt haben. Auch die Angaben der Klägerin in der mündlichen Verhandlung boten insoweit keine weiteren Anhaltspunkte. Auch dort konnte sie keine genauen Angaben zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheides machen, sondern behauptete nur, die Bekanntgabe müsse "im November" geschehen sein.

Die Frage, ob der streitgegenständliche Bescheid den Klägern tatsächlich bereits am 14. Oktober 2010 bekanntgegeben worden ist und die am 24. November 2010 beim Verwaltungsgericht eingegangene Klage damit erst nach Ablauf der Klagefrist erhoben worden ist, kann jedoch letztlich dahinstehen, da die Klage jedenfalls unbegründet ist.

Die Baulasteneintragung ist nicht rechtswidrig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Voraussetzungen für die wirksame Eintragung der Baulasten gemäß § 83 Bauordnung NRW (BauO NRW) liegen vor. Gemäß § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr oder sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast). Nach § 83 Abs. 2 BauO NRW bedarf die Erklärung nach Satz 1 der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden. Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirken auch gegenüber der Rechtsnachfolgerin oder dem Rechtsnachfolger.

Die Beigeladene konnte als Eigentümerin des Grundstücks Am C. 13 am 24. Juni 2010 die Verpflichtungserklärung nach § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW gegenüber der Beklagten abgegeben, obwohl die Kläger zu diesem Zeitpunkt bereits im Grundbuch als Auflassungsvormerkungsberechtigte eingetragen waren. Die Auflassungsvormerkung schränkte die Verfügungsbefugnis der Beigeladenen insoweit nicht ein.

Die Frage, ob eine in das Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung entsprechend § 883 Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) überhaupt eine Verfügungsbeschränkung für den Eigentümer in der Form bewirkt, dass der Eigentümer für die ordnungsgemäße Bestellung einer Baulast der Zustimmung des Vormerkungsberechtigten bedarf oder ob die Vormerkung lediglich bewirkt, dass die eingetragene Baulast gegenüber den Vormerkungsberechtigten unwirksam ist, braucht an dieser Stelle nicht abschließend geklärt zu werden. Zwar wird sowohl vertreten, dass die Baulast ohne Zustimmung des Vormerkungsberechtigten nicht wirksam zustande kommt (absolute Unwirksamkeit),

vgl. Nds. OVG, Urteil vom 12. September 1997 - 1 L 5585/96 -, juris; Couzinet in: DÖV 2008, 62-69; für den Fall eines im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerks auch: OVG NRW, Urteil vom 18. Juli 1995 - 11 A 11/94 -, juris,

als auch, dass die Baulast nur im Verhältnis zu dem Auflassungsvormerkungsberechtigten keine Wirkungen entfaltet (relative Unwirksamkeit),

vgl. VGH B-W, Urteil vom 13. Juli 1992 - 8 S 588/92 -, BRS 54 Nr. 162; Sächs. OVG, Beschluss vom 9. September 1994 - 1 S 259/94 -, BRS 56 Nr. 115; Wenzel in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage, § 83 Rn. 44,

Die von der Beigeladenen erklärte Verpflichtung zur Baulasteintragung auf dem Grundstück Am C. 13 stellt jedoch - unabhängig von der eintretenden Rechtsfolge - keine vormerkungswidrige Verfügung im Sinne des § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB dar, da sie den von der Auflassungsvormerkung gesicherten schuldrechtlichen Anspruch der Kläger auf Übereignung des Grundstücks nicht beeinträchtigt. Nach den Regeln des Bürgerlichen Rechts sichert die Vormerkung nur den konkret bestehenden schuldrechtlichen Auflassungsanspruch. Der Umfang der Sicherungswirkung richtet sich nach dem Umfang des schuldrechtlichen Anspruchs. Kann der Vormerkungsberechtigte nach den schuldrechtlichen Vereinbarungen nur die Auflassung eines entsprechend belasteten Grundstücks verlangen, ist eine vereinbarungsgemäße Belastung nicht vormerkungswidrig. Der durch Vormerkung gesicherte Anspruch der Kläger auf Übereignung des Grundstücks wäre demnach durch die Eintragung der Baulast nicht beeinträchtigt, wenn die Beigeladene nach dem mit den Klägern geschlossenen Kaufvertrag berechtigt war, das Grundstück mit den streitgegenständlichen Abstandflächenbaulasten zu belasten.

Vgl. BGH, Urteile vom 9. Januar 1981 - V ZR 58/79 - und vom 20. Juli 2007 - V ZR 245/06 -, jeweils juris (zur Grunddienstbarkeit); Palandt/Bassenge, BGB, 71. Auflage 2012, § 883 Rn. 20.

So verhält es sich hier. Ausweislich des notariellen Grundstückskaufvertrages waren sich die Kläger und die Beigeladene im Zeitpunkt des Vertragsschlusses darüber einig, dass das Kaufgrundstück im Zusammenhang mit der Bebauung des Flurstückes 85 im hinteren Grundstücksteil noch nach Vertragsschluss mit einer Abstandflächenbaulast belastet werden wird, § 6 Ziffer 2, 2. Absatz. Dem insoweit eindeutigen Wortlaut der vertraglichen Regelung lässt sich entnehmen, dass der Übereignungsanspruch insoweit einer Einschränkung unterliegen sollte und die Kläger von vornherein nur diesen eingeschränkten Übereignungsanspruch erwerben sollten. Diese Überlegung ist auch unter systematischer Auslegung folgerichtig: In § 6 Ziffer 1 und 2 des Kaufvertrages wird gerade geregelt, dass der Grundbesitz nur vorbehaltlich der aufgezählten Belastungen lastenfrei und im Übrigen belastet übergehen soll. Neben der Darstellung der bereits eingetragenen Belastungen ist dort auch die noch geplante Abstandflächenbaulast genannt. Vor diesem Hintergrund konnten die Kläger nicht davon ausgehen, dass die Grundstücksübereignung frei von der streitgegenständlichen Baulast geschuldet war. Unschädlich ist dabei, dass in dem Vertragstext insoweit nur von einer Abstandflächenbaulast die Rede ist, insgesamt aber vier Abstandflächenbaulasten eingetragen worden sind. Die vertragliche Regelung ist so zu verstehen, dass die Baulast die Bebauung des Grundstücks Am C. 11 sichern soll. Dass aus formalen Gründen vier einzelne Baulasten zur Eintragung gelangt sind und nicht etwa eine einheitliche Baulast, lässt sich mit dem Vertrag vereinbaren.

Aufgrund der vertraglichen Regelung bedurfte es zu der Baulastbestellung, solange sie vor dem Eigentumsübergang erfolgte, auch keiner weiteren Zustimmung der Kläger und keiner Bevollmächtigung der Beigeladenen. Insoweit kommt es auf die von den Klägern problematisierte Frage des Widerrufs bzw. der Anfechtung der im Kaufvertrag erteilten Vollmacht (§ 6 Ziffer 3) nicht an. Die Kläger haben die Beigeladene zwar im Kaufvertrag bevollmächtigt, die für die Bebauung von Nachbargrundstücken erforderlichen Baulasten (z.B. Vereinigungsbaulasten) zu bestellen (§ 6 Ziffer 3, letzter Absatz); für die streitgegenständlichen Abstandflächenbaulasten war eine Vollmachterteilung aber - wie bereits ausgeführt - aufgrund der von vornherein vereinbarten Belastung nicht erforderlich.

Die im Kaufvertrag getroffene Regelung zur Belastung mit den Baulasten ist auch nicht durch Anfechtung als von Anfang an unwirksam anzusehen, § 142 Abs. 2 BGB. Unabhängig davon, ob überhaupt ein Anfechtungsgrund gegeben ist, kommt eine isolierte Anfechtung allein des § 6 Ziffer 2, 2. Absatz wegen § 139 BGB nicht in Betracht. Nach § 139 BGB ist grundsätzlich von der Einheitlichkeit eines Rechtsgeschäfts auszugehen, wenn nicht der Parteiwille etwas anderes vorgibt. Ist ein Teil des einheitlichen Rechtsgeschäfts nichtig, ist im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft nichtig. Unter Berücksichtigung der Interessenlage sowie der Verkehrsanschauung kann nicht angenommen werden, dass die in einer Vertragsurkunde aufgenommenen vertraglichen Abreden rechtlich unabhängig nebeneinanderstehen sollen. Für die Beigeladene, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Eigentümerin auch der Nachbargrundstücke war, bestand ein besonderes Interesse an der Bestellung der vereinbarten Baulast. Der insoweit auf Seiten der Beigeladenen bestehende Einheitlichkeitswille ist durch die Kläger auch hingenommen worden, als sie das Angebot zum Abschluss des Kaufvertrages annahmen. Anhaltspunkte dafür, dass sich die Kläger insgesamt durch Anfechtung - sollte diese nicht ohnehin aufgrund eines Vorrangs der Gewährleistungsregeln der § 434 ff BGB ausgeschlossen sein -,

vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 71. Auflage, § 119 Rn. 28 (zu § 119 Abs. 2 BGB),

von dem Grundstückskaufvertrag lösen wollten und dies der Beigeladenen gegenüber erklärt haben, sind nicht ersichtlich. Ebenso wenig lässt sich erkennen, dass die Kläger - ganz oder teilweise - den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt haben oder dies in Erwägung gezogen haben.

Die vertragliche Vereinbarung zur Baulastenbestellung ist auch nicht wegen Unbestimmtheit unwirksam. Soweit die Beteiligten im Kaufvertrag eine weitgehend offene Regelung zur genauen Lage der Abstandflächenbaulasten auf dem Kaufgrundstück sowie der geplanten Bebauung des Grundstücks Am C. 11 getroffen haben, ist dies allein auf ihren übereinstimmenden Willen, der durch den Abschluss des Kaufvertrages dokumentiert wird, zurückzuführen. Eine Nichtigkeit des einzelnen Vertragsbestandteils bzw. des gesamten Vertrages folgt daraus nicht. Hätten die Kläger eine einschränkende Regelung, die etwa festlegt, dass die Baulasten nur im Falle der Errichtung eines bestimmten Gebäudes - Servicezentrale eines Seniorenheims - greift, gewollt, hätte dies zum ausdrücklichen Vertragsbestandteil gemacht werden müssen. Die streitgegenständlichen Baulasten gehen damit im Ergebnis auch nicht über das im Kaufvertrag Vereinbarte hinaus und sind auch aus diesem Grunde nicht vormerkungswidrig.

Schließlich genügt die Baulasteneintragung den Formerfordernissen des § 83 Abs. 2 BauO NRW.

II.

Der Hilfsantrag bleibt ebenfalls ohne Erfolg.

Der vom Kläger erhobene Verpflichtungsantrag ist gemäß § 42 Abs. 1, 2. Alt. VwGO statthaft, da - wie bereits festgestellt - die von den Klägern begehrte Löschung der Baulasten, genau wie deren Eintragung, einen Verwaltungsakt darstellt.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 9. Mai 1995 - 11 A 4010/92 -, vom 18. Juli 1995 - 11 A 11/94 -, juris, und vom 10. Oktober 1996 - 7 A 4185/95 -, juris; OVG Saarl., Urteil vom 18. Juni 2002 - 2 R 2/01 -, juris; Wenzel in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage, § 83 Rn. 46; Boeddinghaus/ Hahn/Schulte/Radeisen, BauO NRW, § 83 Rn. 88.

Es bestehen jedoch in mehrerlei Hinsicht Zweifel an der Zulässigkeit der Klage.

Der Zulässigkeit der Verpflichtungsklage steht zum einen entgegen, dass die Kläger bisher keinen Antrag bei der Beklagten auf Löschung der Baulasten gestellt haben.

Zum anderen spricht einiges dafür, dass die Kläger mit dem Einwand, die Baulasten seien zu Unrecht eingetragen worden, im Rahmen der Verpflichtungsklage nicht mehr gehört werden können. Es wird zwar von der Rechtsprechung ein aus Art. 14 GG hergeleiteter Anspruch auf Löschung einer unwirksamen Baulast - neben dem gesetzlich geregelten Anspruch aus § 83 Abs. 3 BauO NRW auf Verzicht - angenommen, der auf Beseitigung einer Eigentumsbeeinträchtigung abzielt, die darin besteht, dass das Grundstück ausweislich des Baulastenverzeichnisses öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterliegt, die für den Rechts- und Grundstücksverkehr von Bedeutung sein können. Der Löschungsanspruch greift immer dann, wenn Umstände vorliegen, die die Unwirksamkeit der Baulast begründen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 29.September 1978 - 11 A 112/78 -, BRS 33 Nr. 156, vom 18. Juli 1996 - 11 A 11/94 -, juris, und vom 10. Oktober 1996 - 7 A 4185/95 -, juris; Saarl. OVG, Urteil vom 18. Juni 2002 - 2 R 2/01 -, juris; Boeddinghaus/Hahn/Schulte/Radeisen, BauO NRW, § 83 Rn. 88.

Diesem Löschungsanspruch könnte jedoch, unabhängig davon, ob die Kläger als Auflassungsvormerkungsberechtigte überhaupt befugt sind, den an das Eigentum anknüpfenden Anspruch geltend zu machen (§ 42 Abs. 2 VwGO), eine bestandskräftige Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis entgegenstehen. Grundsätzlich kann nämlich eine Verpflichtungsklage auf Aufhebung eines bestandkräftigen Verwaltungsaktes keinen Erfolg haben, es sei denn, es liegen Gründe für das Wiederaufgreifen des Verfahrens vor. Naheliegend ist dementsprechend, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks, legt er nicht rechtzeitig gegen die Eintragung einer Baulast einen Rechtsbehelf ein, wegen der konstitutiven Wirkung der Eintragung nur unter den Voraussetzungen des § 83 Abs. 3 BauO NRW oder im Falle der Nichtigkeit der Baulast einen im Wege der Verpflichtungsklage durchsetzbaren Anspruch auf Löschung hat.

So OVG Bremen, Urteil vom 21. Oktober 1997 - 1 BA 23/97 -; Nds. OVG, Urteil vom 8. Juli 2004 - 1 LB 48/04 -, jeweils juris; Wenzel in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage, § 83 Rn. 58.

Ob im Ergebnis das Interesse am Fortbestand der zwar rechtswidrigen aber bestandskräftigen Baulasteintragung oder das Interesse an der Beseitigung des durch eine unwirksame Baulast erzeugten Rechtsscheins überwiegt, kann jedoch im vorliegenden Fall offen bleiben.

Denn die Voraussetzungen für den aus Art. 14 GG abgeleiteten Löschungsanspruch liegen der Sache nach nicht vor, da das Baulastenverzeichnis nicht unrichtig ist. Es liegt eine wirksame Baulast vor.

Unrichtig ist das Verzeichnis, wenn und soweit darin eine Baulast eingetragen ist, die entweder nicht wirksam unter den Voraussetzungen des § 83 BauO NRW begründet worden ist oder nicht mehr besteht. Die wirksame Begründung einer Baulast setzt in der Regel voraus, dass die Eintragung formell ordnungsgemäß zustande gekommen ist, inhaltlich richtig ist, insbesondere der Baulastübernahmeerklärung entspricht, und einen baulastfähigen Inhalt hat.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 26. April 1994 - 11 A 2345/92 - und vom 10. Oktober 1996 - 7 A 4185/95 -, jeweils juris; Boeddinghaus/Hahn/Schulte/Radeisen, BauO NRW, § 83 Rn. 86.

Diese Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllen die streitgegenständlichen Baulasten. Sie sind durch wirksame Verpflichtungserklärung der Beigeladenen als Grundstückseigentümer gegenüber der Beklagten und Eintragung ins Baulastenverzeichnis wirksam begründet worden. Wie bereits festgestellt, führt auch die zugunsten der Kläger eingetragene Auflassungsvormerkung nicht zur Unwirksamkeit der Verpflichtungserklärung der Beigeladenen, weil ihre Sicherungswirkung nicht tangiert ist (vgl. unter I.). Sonstige, die Unwirksamkeit der Baulasten begründende Umstände sind weder ersichtlich, noch von den Klägern vorgetragen.

III.

Der äußerst hilfsweise gestellte Feststellungsantrag hat ebenfalls keinen Erfolg.

Die Klage ist allerdings als allgemeine Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO statthaft. Den Klägern ist auch ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, dass die im Baulastenverzeichnis zulasten des Grundstücks Am C. 13 eingetragenen Baulasten ihnen gegenüber unwirksam sind, nicht abzusprechen.

Allerdings können die Kläger die Feststellung nur begehren, soweit sie ihre Rechte nicht durch Gestaltungs- oder Leistungsklage verfolgen können, § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Ob dies der Fall ist, hängt letztlich von der Frage ab, ob die Auflassungsvormerkung entsprechend § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB zu einer (nur) relativen Unwirksamkeit gegenüber den Vormerkungsberechtigten,

vgl. VGH B-W, Urteil vom 13. Juli 1992 - 8 S 588/92 -, BRS 54 Nr. 162; Sächs. OVG, Beschluss vom 9. September 1994 - 1 S 259/94 -, BRS 56 Nr. 115, Wenzel in: Gädtke u.a., BauO NRW, 12. Auflage, § 83 Rn. 44,

oder zur absoluten Unwirksamkeit der Baulast,

vgl. Nds. OVG, Urteil vom 12. September 1997 - 1 L 5585/96 -, juris; Couzinet in: DÖV 2008, 62-69,

führt. Dies kann jedoch im Ergebnis offen bleiben, denn der Feststellungsantrag ist jedenfalls unbegründet.

Die zugunsten der Kläger eingetragene Auflassungsvormerkung führt in entsprechender Anwendung des § 883 Abs. 2 Satz 1 BGB weder zu einer relativen, noch zu einer absoluten Unwirksamkeit der eingetragenen Baulasten. Die von der Beigeladenen erklärte Verpflichtung zur Baulasteneintragung auf dem Grundstück Am C. 13 stellt - wie bereits geprüft - keine vormerkungswidrige Verfügung der Beigeladenen dar, da sie den von der Auflassungsvormerkung gesicherten schuldrechtlichen Anspruch der Kläger auf Übereignung des Grundstücks nicht beeinträchtigt (vgl. unter I.).

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, den Klägern nicht die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da diese keinen Antrag gestellt und sich damit selbst nicht dem Risiko der Kostentragung (§ 154 Abs. 3 VwGO) ausgesetzt hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11, § 711 Zivilprozessordnung.