Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 5 K 2628/10

Tatbestand:

Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks C. I. 51 in 45133 F. (Gemarkung C1. , Flur 00, Flurstück 598, verzeichnet beim Amtsgericht F. im Grundbuch von C1. , Blatt 849). Das Grundstück ist über einen vom C. I. abzweigenden privaten Stichweg, namentlich über das Flurstück 376, erschlossen. Jenes Flurstück 376 steht ebenfalls im Eigentum der Klägerin.

Die Beigeladenen sind Eigentümer zu je 1/2 des benachbarten Grundstücks C. I. 53 (Gemarkung C1. , Flur 00, Flurstück 599, verzeichnet beim Amtsgericht F. im Grundbuch von C1. , Blatt 2248). Das Grundstück ist gleichfalls mit einem Wohnhaus bebaut, welches zurzeit allerdings leerstehend ist; die Beigeladenen sind nach eigenen Angaben bemüht, einen Käufer für das Objekt zu finden.

Im Baulastenverzeichnis der Beklagten ist zugunsten des Grundstücks der Beigeladenen u. a. ein Geh- und Fahrrecht über das Flurstück 376 eingetragen. Die Klägerin begehrt mit der vorliegenden Klage eine Löschung dieser Baulast, da sie der Ansicht ist, das Grundstück der Beigeladenen könne verkehrsmäßig ebenso über den B.---weg erschlossen werden.

Der über das Flurstück 376 verlaufende Privatweg ist im Bereich der Zufahrt zum Grundstück C. I. 51 ca. 4,30 m breit. Der Weg ist asphaltiert und bis zur nord-östlichen Ecke des Grundstücks der Beigeladenen für Kraftfahrzeuge befahrbar. Am Ende dieses befahrbaren Teils des Privatweges befindet sich ein Unterflurhydrant.

Im weiteren Verlauf verengt sich das Flurstück 376 und wird zum Fußweg; über diesen Weg ist - über mehrere Treppen - der B.---weg zu erreichen.

Bei dem B.---weg handelt es sich um einen asphaltierten, relativ schmalen Weg. Er ist in dem Bereich, der parallel zum Grundstück der Beigeladenen verläuft, lediglich ca. 2,30 m breit. Das Gelände westlich des Aseyweges ist leicht abfällig.

Das süd-östliche Ende des B.---wegs geht vom C. I. ab; an seinem nord-westliche Ende mündet der B.---weg in die Meisenburgstraße.

Über den insgesamt etwa 400 m langen B.---weg angefahren werden die Grundstücke B.---weg Nrn. 5, 7 und 17. Auf dem gesamten B.---weg befinden sich keine Hydranten.

Das Grundstück der Beigeladenen wurde in der Hausakte der Beklagten bis zum Jahr 1978 unter der Anschrift "B.---weg 4" geführt; erst seit jener Zeit wird es unter der heutigen Anschrift "C. I. 53" geführt.

Die Beigeladenen, die seit dem Jahr 1976 als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch vermerkt sind, nahmen in den 1980er Jahren Aus- und Umbaumaßnahmen an dem bereits vorhandenen Wohnhaus vor; dies erfolgte ursprünglich u. a. mit der Zielsetzung, eine zusätzliche Wohneinheit für ein Kindermädchen zu schaffen.

Mit Vorbescheid vom 3. November 1981 wurde die insoweit erforderliche Baugenehmigung in Aussicht gestellt, dies indes zunächst nur unter dem Vorbehalt, "wenn (...) keine Zufahrt vom B.---weg angelegt wird". U. a. gegen diesen Vorbehalt wandte sich der Beigeladene zu 2) mit Widerspruch vom 25. November 1981. Zur Begründung führte er aus, dass zwar der "Eingang" zum Grundstück vom C. I. aus erfolge, die "Zufahrt zur Garage" hingegen über den B.---weg , so dass kein Grund bestehe, eine Zufahrt vom B.---weg zu verweigern. In einem Vermerk vom 25. Januar 1982, der sich in der Hausakte der Beklagten befindet, heißt es sodann: "Anläßlich einer Ortsbesichtigung wurde festgestellt, daß bereits eine Garagenzufahrt über dem dem öffentlichen Verkehr gewidmeten B.---weg (vom C. I. her) vorhanden ist. Aufgrund dieses Sachverhaltes werden die vorher geäußerten Bedenken zurückgestellt." Mit Bescheid vom 9. Februar 1982 nahm die Beklagte daraufhin den im Vorbescheid formulierten Vorbehalt zurück.

Unter dem 5. August 1982 beantragte der Beigeladene zu 2) daraufhin die Baugenehmigung zur Erweiterung des Einfamilienhauses, die die Beklagte mit Bauschein vom 19. August 1983 sowie mit Nachtragsbauschein vom 25. Juni 1984 ereilte.

Die mit Grünstempel vom 7. Juli 1983 versehenen Bauvorlagen sehen - ebenso wie die mit Grünstempel vom 25. Juni 1984 versehenen Bauvorlagen zum Nachtragsbauschein - im Kellergeschoss eine 4,00 m breite x 4,00 m lange Garage (mit einer Torzufahrt zum B.---weg ) vor. Ungeachtet dessen wurde der Architekt des Beigeladenen zu 2) während des Genehmigungsverfahrens seitens der Beklagten um einen "Stellplatznachweis" gebeten; eine Fläche für einen Einstellplatz ("EP") wurde daraufhin unter dem 24. Juni 1983 handschriftlich in den Lageplan - und zwar in der nord-östlichen Ecke des Flurstücks 599 - eingezeichnet. In einem Aktenvermerk vom 29. Juni 1983 wird ausgeführt: "Gegen den geplanten Einstellplatz werden keine Einwendungen erhoben, wenn die Zufahrt über den privaten Erschließungsweg rechtlich gesichert wird ...". Der handschriftlich ergänzte Lageplan wurde mit Grünstempel vom 7. Juli 1983 versehen. Im Bauschein vom 19. August 1983 heißt es unter den "Auflagen und Bedingungen": "Die im Lageplan ausgewiesenen Stellplätze für 1 Kraftfahrzeuge sind bis zur Schlußabnahme anzulegen und zu markieren. Die Stellplätze und ihre Zufahrten sind befahrbar herzurichten und zu unterhalten."

Zu jener Zeit - in den 1980er Jahren - stand das Flurstück 376 noch im Eigentum der damaligen S. AG (vgl. Blatt 462 des Grundbuchs von C1. , verzeichnet beim Amtsgericht F. ). Ausweislich der beigezogenen Akten bestand im Jahre 1983 noch kein durch Baulast gesichertes Geh- und Fahrrecht über das Flurstück 376 zugunsten des Flurstücks 599 (damaliges Flurstück 548); eine solche Baulast bestand lediglich seit dem Jahre 1969 zugunsten des (heutigen) Flurstücks 572 (damalige Flurstücke 411 und 412) (vgl. Bl. 6 ff. der Beiakte/Heft 1). Auch war weder damals noch ist heute zugunsten des Flurstücks 599 ein Wegerecht durch Grunddienstbarkeit eingeräumt.

Die hier streitgegenständliche Baulast zur öffentlich-rechtlichen Sicherung der Zufahrt zum Flurstück 599 wurde erst auf Antrag der Beigeladenen vom 10. Februar 2007 begründet. Namentlich durch Verpflichtungserklärung der F. S. AG vom 2. Juli 2007 verpflichtete sich diese als Eigentümerin des Privatweges diesen als Geh- und Fahrweg "für Fahrzeuge aller Art" zugunsten sowohl des Flurstücks 599 als auch zugunsten des Flurstücks 598 nutzen zu lassen (Bl. 9 ff. der Beiakte/Heft 1); der Erklärung beigefügt war ein Lageplan, auf welchem das belastete Flurstück 376 - teilweise - grün schraffiert ist (Bl. 13 der Beiakte/Heft 1). Die Baulast wurde unter dem 13. Juli 2007 in das Baulastenverzeichnis der Beklagten, Blaulastenblatt Nr. 9/86, lfd. Nr. 2, eingetragen (Bl. 14 der Beiakte/Heft 1).

Das heutige Grundstück der Klägerin - also das Flurstück 598 - stand ursprünglich im Eigentum des Vaters der Beigeladenen zu 1), Herrn I1. T. . Nach dessen Tod im Jahre 1980 ging das Grundstück zunächst auf die Familie T. als Erbengemeinschaft über; im Jahre 1994 wurde das Eigentum auf die Beigeladene zu 1) als Alleineigentümerin übertragen.

Die Klägerin erwarb durch Kaufvertrag das Flurstück 598 von der Beigeladenen zu 1) im Jahre 2007 sowie den Privatweg, also das Flurstück 376, von der ehemaligen S. AG im Jahre 2008. Noch im Jahr 2007 stellte die Klägerin einen Bauantrag auf Neubau eines Einfamilienwohnhauses mit Doppelgarage auf dem Flurstück 598.

Mit Schreiben vom 6. September 2008 beantragte die Klägerin, die zu Lasten des von ihr erworbenen Flurstücks 376 bestehende Baulast bezüglich des Geh- und Fahrrechts zu löschen (Bl. 1 ff. der Beiakte/Heft 1). Zur Begründung führte sie aus, dass an der Baulast kein öffentliches Interesse bestehe. Das Flurstück 599 sei durch den B.---weg erschlossen, an welchem sich weitere Häuser befänden, welche ausschließlich über den B.---weg angefahren werden könnten. Das auf dem Grundstück "C. I. 53" errichtete Gebäude mit der dort befindlichen Garage sei ausschließlich über die Straße "B.---weg " zu befahren und auch auf diese hin ausgerichtet. Eine Möglichkeit, das Grundstück von dem Flurstück 376 aus zu befahren, bestehe nicht; dort sei lediglich ein Gartentor mit anschließender Treppe und Fußweg vorhanden.

Im Zuge der Bearbeitung des vorstehenden Antrags beteiligte das Amt für Stadtplanung und Bauordnung der Beklagten (Stadtamt 61) intern zunächst weitere Fachreferate. Das Tiefbauamt (Stadtamt 66) teilte mit Vermerk vom 7. November 2008 mit, dass die Straße "C. I. " im betroffenen Bereich im Jahre 2003 zu Straßenausbaubeiträgen veranlagt worden sei. Die Stichstraße zwischen den Hausnummer C. I. 47 und 63 sei dabei aus beitragsrechtlicher Sicht als selbstständige Erschließungsanlage eingestuft worden. Die Straße diene der Erschließung der angrenzenden Grundstücke. Bei einer Erschließung über den B.---weg könne es sich allenfalls um eine (unterwertige) Zweiterschließung handeln. In einem weiteren Vermerk des Tiefbauamtes vom 12. November 2008 wird ferner ausgeführt, dass der B.---weg im Jahre 1980 für den öffentlichen Fußgängerverkehr gewidmet worden sei; ein Befahren mit Kfz durch Anlieger werde teilweise durch Ausnahmegenehmigungen gemäß § 46 StVO durch das Stadtamt 39 geregelt. Zur Schaffung klarer Rechtsverhältnisse sei jedoch beabsichtigt, die Widmung der Straße "B.---weg " in dem betreffenden Abschnitt auf das Befahren mit Kfz durch Anlieger zu erweitern.

Mit Schreiben vom 21. November 2008 teilte daraufhin die Beklagte der Klägerin mit, dass über den Antrag auf Löschung der Baulast erst nach Abschluss des Widmungsverfahrens entschieden werde.

Die zu Beginn des Jahres 2009 beschlossene Erweiterung der Widmung des B.---weges auf das uneingeschränkte Befahren mit Kfz durch Anlieger wurde am 6. Februar 2009 im Amtsblatt der Stadt F. bekannt gemacht (Bl. 26 f. der Beiakte/Heft 1).

Vor diesem Hintergrund unterrichtete die Beklagte die Beigeladenen mit Anhörungsschreiben vom 22. Mai 2009 darüber, dass infolge der bestandskräftigen Widmungsverfügung nunmehr die verkehrsmäßige Erschließung ihres Grundstücks über den B.---weg rechtlich gesichert sei. Aus diesem Grunde bestehe an der im Baulastenverzeichnis unter der Nr. 9/86 eingetragenen begünstigenden Baulast (Geh- und Fahrrecht) kein öffentliches Interesse mehr. Es sei daher beabsichtigt, diese Baulasteintragung zu löschen.

Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 wandte die Beigeladene zu 1) hiergegen ein, dass ihr Grundstück über den C. I. erschlossen sei. Der B.---weg sei ein schmaler, knapp einspuriger Weg, über den man mit einem kleinen Pkw z. B. zu seiner Garage fahren könne; es gebe keinen Wendeplatz. Lkw könnten ihn überhaupt nicht befahren. Vor diesem Hintergrund sei von einer Streichung der Baulasteintragung abzusehen.

Mit weiterem Schreiben vom 2. Juni 2009 wiederholte und ergänzte die Beigeladene zu 1) ihre Stellungnahme. In diesem weiteren Schreiben führte die Beigeladene zu 1) u. a. ergänzend aus, dass auch der Notarzt über den B.---weg anfahren werde, wenn die Adresse "B.---weg " laute; auch dieser werde dann - wie mehrere Lastwagen vor ihm - in der "C2. " landen. Außerdem befinde sich der Stellplatz, der auf Anweisung der Stadt habe angelegt werden müssen, da das Haus als "Zweifamilienhaus" gebaut sei, auf der "C. I. -Seite". Am B.---weg befinde sich nur eine "Garageneinfahrt"; dort gebe es keinen Hauseingang. Ein solcher könne dort nur angelegt werden, wenn der Grundriss des Hauses völlig geändert werde.

Im Rahmen des weiteren Verwaltungsverfahrens beteiligte das Amt für Stadtplanung und Bauordnung der Beklagten unter dem 10. September 2009 die Entsorgungsbetriebe F. GmbH, die ihrerseits mit Antwortschreiben vom 24. September 2009 mitteilte, dass eine Abfallabfuhr für das Grundstück "C. I. 53" über den B.---weg mit einem Kleinstfahrzeug möglich sei (Bl. 47 der Beiakte/Heft 1).

Ferner beteiligt wurde die Feuerwehr der Beklagten (Stadtamt 37), die - nach Durchführung einer Ortsbesichtigung unter dem 9. Oktober 2009 - mit Vermerk vom 19. Oktober 2009 u. a. wie folgt Stellung bezog (Bl. 49 der Beiakte/Heft 1):

"Aus brandschutztechnischer Sicht wird (...) dringend empfohlen, dass der Feuerwehr die Möglichkeit erhalten bleibt, das Objekt über den o. g. ´Stichweg´ anzufahren und zu erreichen. Dies gilt für Brandschutz- wie auch Rettungsdiensteinsätze analog. Die Zuwegung über den B.---weg kann aus feuerwehrtaktischer Sicht nur ergänzend in einem Einsatzfall in Anspruch genommen werden. ... Die Löschwasserversorgung im B.---weg ist nur bedingt vorhanden, da es dort keine Hydranten gibt. Die Befahrbarkeit des B.---weges ist durch die sehr schmale Straßenbreite stark eingeschränkt. Gerätschaften können so nur unter zeitlichen Verzögerungen aus den Löschfahrzeugen entnommen werden."

Ergänzend heißt es in einem weiteren Aktenvermerk der Feuerwehr vom 20. Januar 2010 (Bl. 56 der Beiakte/Heft 1):

"Aus einsatztaktischen und einsatztechnischen Gründen kann der B.---weg für das o. g. Gebäude zur Gefahrenabwehr und Schadensbekämpfung durch die Feuerwehr nicht primär genutzt werden. Eine dauerhafte Befahrbarkeit des ´Stichweges C. I. ´ ist daher aus brandschutztechnischer Sicht unbedingt erforderlich."

Außerdem teilte das Tiefbauamt (Stadtamt 66) auf Anfrage mit Vermerk vom 7. Dezember 2009 mit, dass sich der B.---weg nicht im Winterdienstplan befinde, da er nicht verkehrswichtig sei und daher eine gesetzliche Verpflichtung zum Winterdienst nicht bestehe (Bl. 53 der Beiakte/Heft 1).

Daraufhin setzte die Beklagte die Klägerin mit Anhörungsschreiben vom 27. Januar 2010 darüber in Kenntnis, dass nach umfassender Prüfung der Angelegenheit festgestellt worden sei, dass - insbesondere mit Blick auf die eingeholten Stellungnahmen der Feuerwehr - nach wie vor ein öffentliches Interesse an der hier in Rede stehenden Baulast bestehe.

In Reaktion hierauf wandte sich der Prozessbevollmächtigte der Klägerin an die Beklagte; mit dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin führten die Vertreter der Beklagten am 17. März 2010 eine Ortsbesichtigung durch, um sich über die genaue Erschließungssituation ein Bild zu machen (Bl. 61 ff. der Beiakte/Heft 1).

Mit Bescheid vom 19. Mai 2010 lehnte die Beklagte den Antrag der Klägerin auf Löschung der Baulast ab, da die Voraussetzungen des § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW nicht erfüllt seien. Zur Begründung stützte sich die Beklagte dabei zum einen darauf, dass sichergestellt sein müsse, dass das Flurstück 376 zur Durchführung brandschutztechnischer Maßnahmen auf dem Grundstück C. I. 53 von der Feuerwehr uneingeschränkt befahren werden könne. Zum anderen sei für das Grundstück C. I. 53 mit Bauschein vom 19. August 1983 die Genehmigung erteilt worden, das vorhandene Wohnhaus um einen Anbau zu erweitern. Bestandteil dieser Baugenehmigung sei die Herstellung eines notwendigen Kfz-Stellplatzes im Vorgartenbereich des Grundstücks. Dessen Erschließung erfolge ebenfalls über das Flurstück 376, so dass auch aus diesem Grunde ein öffentliches Interesse an der hier in Rede stehenden Baulasteintragung bestehe.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 27. Mai 2010 (Bl. 79 ff. der Beiakte/Heft 1) führte die Klägerin aus, dass sie weiterhin der Auffassung sei, dass ihr ein Anspruch auf Löschung der streitigen Baulast zustehe. Mit der Widmung des B.---weges für den Straßenverkehr sei das öffentliche Interesse an der Baulast entfallen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Bauschein vom 19. August 1983, der - soweit mit diesem auch ein Einstellplatz genehmigt worden sei - insoweit offensichtlich rechtswidrig sei. An einer Manifestierung rechtswidriger Zustände bestehe kein öffentliches Interesse. Unabhängig davon hätten sich die dem Bauschein zugrundeliegenden Verhältnisse nach der Widmungserweiterung maßgeblich geändert, so dass die Beigeladenen nunmehr die Möglichkeit hätten, einen Stellplatz auch auf einem anderen Teil des Grundstücks anzulegen. Das privatrechtliche Interesse des Grundstückseigentümers daran, dass der Stellplatz am vorhandenen Platz verbleibe, spiele bei der Bewertung des öffentlichen Interesses an dem Erhalt der Baulast keine Rolle. Allenfalls einer Beschränkung der Baulast auf Lösch- und Rettungsfahrzeuge könne - im Vergleichswege - zugestimmt werden.

Mit Schreiben vom 15. Juni 2010 teilte die Beklagte dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit, dass an dem Bescheid vom 19. Mai 2010 festgehalten werde.

Die Klägerin hat daraufhin am 24. Juni 2010 die vorliegende Klage erhoben, mit der sie ihr Begehren weiter verfolgt. Sie ist zunächst der Ansicht, dass die streitige Baulast inhaltlich unbestimmt und schon deshalb zu löschen sei. Nach dem Text der Verpflichtungserklärung beziehe sich die streitige Baulast auf das gesamte Flurstück 376; nach der zeichnerischen Darstellung erfasse die Baulast hingegen nur einen Teil des Flurstücks. Ob nun das ganze Flurstück oder nur der in der zeichnerischen Darstellung schraffierte Teil mit der Baulast belegt sein solle, lasse sich den Unterlagen der Beklagten nicht entnehmen. Nach der Rechtsprechung des OVG NRW (NJW 1993, 1284) bestehe bei einer derartigen Unbestimmtheit ein Anspruch auf Löschung einer Baulast. Unabhängig davon habe zu keinem Zeitpunkt ein öffentliches Interesse an der Baulast bestanden. Die Baulast aus dem Jahre 2007 diene offensichtlich nur der nachträglichen Legitimation einer mangels Erschließung offensichtlich rechtswidrig erteilten Baugenehmigung. Jedenfalls mit der Widmungserweiterung des B.---weges sei das öffentliche Interesse an der Baulast inzwischen entfallen. Die feuerwehrtaktischen Erwägungen der Beklagten vermögen nicht zu überzeugen. Es existierten im Gemeindegebiet der Beklagten eine Vielzahl von Erschließungsanlagen mit dem Zuschnitt des B.---weges , ohne dass die Beklagte auf die Idee verfallen würde, mitunter "bessere" Zuwegungen durch eine Baulast sichern zu wollen. Soweit die Beigeladenen übrigens in ihrem Schreiben vom 10. Februar 2007, mit welchem sie die Eintragung einer Baulast bei der Beklagten beantragt hatten, behaupteten, im Grundbuch sei eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht) zu ihren Gunsten eingetragen, sei dies nachweislich falsch gewesen; insoweit werde vorsorglich die Zustimmung der Rechtsvorgängerin der Klägerin - also der F. S. AG - zur Erteilung der Baulast wegen arglistiger Täuschung angefochten.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 19. Mai 2010 zu verpflichten, die im Baulastenverzeichnis der Stadt F. unter dem Baulastenblatt Nr. */86, betreffend das Grundstück Flur 00, Flurstück 376, unter der laufenden Nr. 2, zugunsten des Grundstücks C. I. 53, Flur 00, Flurstück 599, eingetragene Baulast zu löschen,

hilfsweise

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die streitgegenständliche Baulast hinreichend bestimmt sei. Das öffentliche Interesse an jener Baulast möge zwar durch die zwischenzeitliche Widmungserweiterung des B.---weges "reduziert" sein, keinesfalls aber sei das öffentliche Interesse entfallen. Denn nach den Stellungnahmen der Feuerwehr sei eine dauerhafte Befahrbarkeit des Flurstücks 376 zum Einsatz von Rettungsdienstfahrzeugen weiterhin erforderlich. Darüber hinaus sei der mit der Baugenehmigung vom 19. August 1983 genehmigte Stellplatz für das Grundstück der Beigeladenen nur über die Zufahrt auf dem Flurstück 376 erreichbar. Der Stellplatz sei damals erforderlich gewesen, da mit der Baugenehmigung die Erweiterung des Einfamilienhauses zu einem "Zweifamilienhaus" genehmigt worden sei.

Die Beigeladenen beantragen,

die Klage abzuweisen.

Auch die Beigeladenen sind der Auffassung, dass weiterhin ein öffentliches Interesse an der Baulast bestehe. Die Baulast sei namentlich erforderlich, um die Anforderungen der §§ 4 Abs. 1 und 5 BauO NRW und die Erschließung des genehmigten Stellplatzes zu sichern. Der B.---weg sei zu schmal, um selbst als befahrbare Verkehrsfläche bewertet werden zu können, zumal dort Begegnungsverkehr nicht auszuschließen sei. Auch sei eine Anfechtung der Verpflichtungserklärung der F. S. AG durch die Klägerin rechtlich nicht möglich. Vielmehr verstoße das Begehren der Klägerin gegen Treu und Glauben; die Klägerin selbst habe sich vor dem Grundstückserwerb intensiv dafür eingesetzt und zur Bedingung des Abschlusses des Kaufvertrages gemacht, dass entsprechende Baulasten eingetragen würden. Dies wird seitens der Klägerin in Abrede gestellt; jedenfalls habe sie keine Baulast zugunsten des Grundstücks der Beigeladenen eingefordert.

Der Berichterstatter hat am 27. Juli 2011 einen Ortstermin durchgeführt, an dem auch Vertreter der Feuerwehr der Stadt F. teilgenommen haben. Wegen der im Ortstermin getroffenen Feststellungen wird auf das Ortsterminprotokoll und die im Ortstermin gefertigten Fotos Bezug genommen (Bl. 154 ff. der Gerichtsakte).

Ein im Anschluss an den Ortstermin eingeleitetes Mediationsverfahren ist ohne Ergebnis geblieben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte im Übrigen sowie auf den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge (Beiakten/Hefte 1 und 2) verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

I. Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar als Verpflichtungsklage zulässig, in der Sache aber - sowohl hinsichtlich des Haupt- als auch hinsichtlich des Hilfsantrages -unbegründet.

1. Die Ablehnung der seitens der Klägerin begehrten Löschung der streitgegenständlichen Baulast durch Bescheid vom 19. Mai 2010 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin demgemäß nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Löschung jener Baulast.

a) Ein solcher Anspruch ergibt sich zunächst nicht unter dem Gesichtspunkt der Unrichtigkeit des Baulastenverzeichnisses.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein Anspruch auf Löschung einer Baulast dann bestehen kann, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig ist. In einem solchen Fall hat derjenige, der durch die unrichtige Eintragung in seinen Rechten verletzt wird, einen Anspruch auf Löschung dieser Eintragung. Unrichtig ist das Verzeichnis dabei dann, wenn und soweit darin eine Baulast eingetragen ist, die entweder von vornherein nicht wirksam entstanden ist oder aber nicht mehr besteht.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 22. September 1987 - 7 A 33/82 -, juris; VG Minden, Urteil vom 15. Januar 2009 - 9 K 972/08 -, juris; Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, BauO NRW, Kommentar, 12. Aufl., § 83 RdNrn. 54, 58a; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Losebl.-Komm., Stand: 01/2012, § 83 RdNrn. 85 ff.; vgl. zum Ganzen auch Weisemann, Anspruch des Grundeigentümers auf Löschung von Baulasten, NJW 1997, 2857 ff.

(1) Von vornherein unwirksam ist eine Baulast vor allem dann, wenn die Eintragungsverfügung einen unzulässigen oder unbestimmten Inhalt hat oder die zwingenden Formvorschriften nicht gewahrt wurden, vgl. § 83 Abs. 2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Landesbauordnung (BauO NRW), § 18 der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO).

In einem solchen Sinne bestehen in Bezug auf die hier streitige Baulast keine Bedenken an der ursprünglichen Wirksamkeit. Insbesondere wurden die Anforderungen des § 18 BauPrüfVO eingehalten. In der Verpflichtungserklärung wurde auf einen - von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellten - Lageplan Bezug genommen, der den Maßstab erkennen lässt (1 : 500) und die für die Baulast erforderlichen Mindestangaben enthält. Die Darstellung der Grundstücksflächen, die von der einzutragenden Baulast betroffen sind, ist entsprechend Nummer 1.12 der Anlage zur BauPrüfVO grün schraffiert.

Insofern vermag auch der seitens der Klägerin erhobene Einwand, die eingetragene Baulast verstoße gegen den Bestimmtheitsgrundsatz, nicht zu verfangen. Baulasten sind - wie andere Rechtstexte - auslegungsfähig. Entscheidend ist, wie der Inhalt der jeweiligen konkreten Baulast bei verständiger Würdigung zu verstehen ist.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 7. Dezember 2009 - 7 A 3150/08 -, juris.

Für die Auslegung der Baulast ist daher der Inhalt der Verpflichtungserklärung heranzuziehen. In der Verpflichtungserklärung, die der Eintragung der hier in Rede stehenden Baulast zugrundeliegt, heißt es ausdrücklich: "Der Geh- und Fahrweg ist auf dem beiliegenden Lageplan grün schraffiert eingezeichnet." (vgl. Bl. 10 der Beiakte/Heft 1). Durch diese Inbezugnahme wird hinreichend deutlich, dass nicht das gesamte Flurstück 376, sondern nur der schraffierte Bereich von der Baulast erfasst sein soll.

(2) Die Baulast ist auch nicht wirksam angefochten worden. Selbst wenn man eine Anfechtung von Baulasterklärungen entsprechend §§ 119 ff., 142, 143 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nach erfolgter Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis überhaupt noch zulassen wollte,

vgl. hierzu etwa Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, a.a.O., § 83 RdNr. 50, und Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 83 RdNrn. 58 f.,

vermag die Kammer im vorliegenden Fall schon nicht festzustellen, dass zugunsten der Klägerin (als Rechtsnachfolgerin der F. S. AG) ein Anfechtungsgrund besteht. Allein die Ausführungen der Beigeladenen in ihrem Antrag auf Eintragung einer Baulast vom 10. Februar 2007, es existiere zu ihren Gunsten in Bezug auf das Flurstück 599 eine Grunddienstbarkeit "Wegerecht", erfüllt - nicht zuletzt aufgrund der für die Beigeladenen als juristische Laien nicht ohne weiteres nachvollziehbaren Grundbuchlage - wohl kaum den Tatbestand einer arglistigen Täuschung. Im Übrigen dürfte die Grundbuchlage der F. S. AG selbst bekannt gewesen sein (§ 142 Abs. 2 BGB). Ungeachtet dessen ist seitens der Klägerin nicht einmal ansatzweise dargelegt worden, dass die Voraussetzungen des § 123 Abs. 2 BGB hier erfüllt sein könnten.

Vgl. zu den diesbezüglichen Anforderungen OVG NRW, Beschluss vom 9. April 1987 - 7 A 2686/86 -, NJW 1988, 1043 (Anwendbarkeit des § 123 Abs. 2 BGB bei einer Anfechtung einer Baulasterklärung durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks wegen einer durch den Eigentümer des begünstigten Grundstücks begangenen arglistigen Täuschung).

b) Der Klägerin steht auch kein Anspruch auf eine Verzichtserklärung mit anschließender Löschung der Baulast gemäß § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW zu.

Nach § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW ist auf Antrag der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers in Bezug auf eine eingetragene Baulast seitens der Behörde der Verzicht zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Dabei führt nicht jede Änderung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse zum Wegfall des öffentlichen Interesses.

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 83 RdNr. 102 ("Ist z.B. die öffentlich-rechtliche Sicherung der Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche zur Genehmigungsfähigkeit erforderlich gewesen, kann auch bei Änderung der Erschließungssituation noch ein öffentliches Interesse daran bestehen, dass das Grundstück eine weitere gesicherte Zufahrt behält, damit Rettungsfahrzeuge es leichter erreichen können.")

Erforderlich ist vielmehr, dass die bauaufsichtlichen Belange, wegen deren die Baulast bestellt wurde, nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind; baurechtswidrige Zustände dürfen durch den Verzicht nicht geschaffen werden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Oktober 1996 - 7 A 4185/95 -, juris.

Vorliegend diente die streitgegenständliche Baulast zum Zeitpunkt ihrer Eintragung im Jahr 2007 der verkehrsmäßigen Erschließung des Grundstücks der Beigeladenen. Die Baulast bezweckte namentlich die Sicherstellung der gesetzlichen Anforderungen des § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW. Danach muss ein Grundstück entweder selbst an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder es muss über eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche verfügen. Zum Zeitpunkt der Begründung der Baulast war der B.---weg straßen- und wegerechtlich lediglich der Benutzung durch Fußgänger und Radfahrer gewidmet; zu jener Zeit war daher in bauordnungsrechtlicher Hinsicht eine verkehrsmäßigen Erschließung des Grundstücks der Beigeladenen nur über die private Zufahrt zum C. I. möglich. Soweit die Klägerin einwendet, es habe zu keinem Zeitpunkt ein öffentliches Interesse an der Baulast bestanden, vermag dies mithin nicht zu überzeugen. Soweit die Klägerin ferner rügt, dass die Baulast im Jahr 2007 unabhängig von einem konkreten Bauvorhaben begründet worden sei, führt auch dies zu keinem anderen Ergebnis. Zwar dient eine Baulast (jedenfalls in der Regel) dazu, ein Genehmigungshindernis für ein konkretes Bauvorhaben auszuräumen und die Einhaltung des öffentlichen Baurechts zu gewährleisten. Der Wortlaut des § 83 Abs. 1 BauO NRW lässt es allerdings auch zu, losgelöst von einem konkreten Bauvorhaben eine rein abstrakte Baulast mit weitergehenden Wirkungen zu begründen.

Vgl. Hamburgisches Oberverwaltungsgericht, Urteil vom 24. April 2002 - 2 Bf 701/98 -, juris (RdNr. 45) zu § 79 Abs. 1 Satz 1 HBauO.

Das öffentliche Interesse an dem Bestehen einer öffentlich-rechtlichen Zufahrtssicherung über das Flurstück 376 ist auch nicht durch die Widmungserweiterung des B.---weges entfallen. Denn das Grundstück der Beigeladenen befindet sich trotz seiner Lage am B.---weg nach wie vor nicht "an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche". Zwar mag der B.---weg inzwischen - zumindest teilweise - dem Anliegerverkehr gewidmet worden, so dass es sich bei dem B.---weg nun um eine "öffentlichen Verkehrsfläche" im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW handelt. Der B.---weg ist aber nicht "befahrbar" im Sinne der vorgenannten Vorschrift.

Die Befahrbarkeit der öffentlichen Verkehrsfläche setzt mindestens voraus, dass sie aufgrund ihrer Breite und Befestigung von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen ungehindert benutzt werden kann.

Vgl. Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, a.a.O., § 4 RdNr. 24.

Aufgrund der Stellungnahmen der Feuerwehr im Verwaltungsverfahren sowie aufgrund der Feststellungen im Ortstermin ist die Kammer zu der Überzeugung gelangt, dass der B.---weg diese Mindestvoraussetzung nicht erfüllt. Der B.---weg ist in dem Bereich, der parallel zum Grundstück der Beigeladenen verläuft, lediglich ca. 2,30 m breit. Da sich auf dem gesamten B.---weg kein Hydrant befindet, müsste im Falle eines Brandes des Hauses der Beigeladenen mindestens ein Löschfahrzeug (also ein Fahrzeug mit Wassertank) anfahren. Nach den Ausführungen der Vertreter der Feuerwehr im Rahmen des Ortstermins ist das kleinste genormte Löschfahrzeug bei der Feuerwehr der Stadt F. 2,50 m breit, 3,40 m hoch und etwa 8 m lang; die Aufstellfläche bei einem Einsatz für ein solches Fahrzeug beträgt 5,50 m Wegbreite. In Anbetracht dieser von Seiten der Klägerin nicht widersprochenen Ausführungen, an deren Richtigkeit die Kammer keinen Anlass zu Zweifeln hat, wird erkennbar, dass der B.---weg nicht für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge befahrbar ist.

Der Hauptantrag der Klägerin, der auf eine Löschung der Baulast insgesamt abzielt, kann nach alledem keinen Erfolg haben.

2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf eine Beschränkung der streitigen Baulast auf "Einsatz- und Rettungsfahrzeuge" im Wege eines Teilverzichts nach § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW. Denn das öffentliche Interesse an dem Fortbestand der Baulast ist - entgegen der Ansicht der Klägerin - auch nicht teilweise entfallen.

a) Dies ergibt sich zum einen bereits aus Rechtsgründen. Denn nach Auffassung der Kammer kann die bauordnungsrechtliche verkehrsmäßige Erschließung nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW bereits dem Grunde nach nicht zwischen einer Zuwegung nur für "Einsatz- und Rettungsfahrzeuge" einerseits und einer weiteren Zuwegung für den "sonstigen Verkehr" andererseits aufgeteilt werden. Dies folgt zum einen aus dem Wortlaut des § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW, der "eine" befahrbare öffentlichen Verkehrsfläche bzw. "eine" befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt verlangt. Dabei stehen die Erschließungsmöglichkeiten des § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW ("unmittelbares Anliegen an einer öffentlichen Verkehrsfläche" einerseits sowie "Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche" andererseits) alternativ nebeneinander.

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 4 RdNr. 6.

Entscheidend ist ferner, dass es sich bei § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW nach der Zielrichtung dieser Vorschrift um eine solche des Gefahrenabwehrrechts handelt. Unter dem Gesichtspunkt der möglichst effizienten Gefahrenabwehr muss die verkehrsmäßige (Erst-)Erschließung eines Grundstücks eindeutig geregelt sein, damit ein reibungsloser Zugang zum Grundstück - soweit er im öffentlichen Interesse erforderlich ist - dauerhaft gewährleistet ist. Die öffentliche Sicherheit gebietet, dass bebaute Grundstücke im Innenbereich, auf denen sich Menschen nicht nur vorübergehend aufhalten, vom öffentlichen Straßenraum aus im Interesse vor allem der Feuerwehr, des Rettungsdienstes und der Polizei sowie darüber hinaus auch der Daseinsvorsorge, des Meldewesens und der Post durch Eigentümer, Besucher, Nothelfer und andere Personen ohne zumutbare Behinderung erreicht werden können. Bauordnungsrechtlich muss daher die (Erst-)Erschließung den gesamten öffentlichen Verkehr abdecken. Um die Möglichkeit zu schaffen, die einzelnen Häuser und Grundstücke zu identifizieren und aufzufinden, erfolgt aus den vorstehenden Erwägungen auch die Zuordnung von Hausnummern stets eindeutig zu einer Straße. Jede etwaige weitere Zweiterschließung eines Grundstücks muss demgegenüber den Anforderungen des § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW nicht genügen.

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 4 RdNr. 6.

b) Zum anderen kommt eine Beschränkung der streitgegenständlichen Baulast auf "Einsatz- und Rettungsfahrzeuge" auch aus tatsächlichen Gründen nicht in Betracht. Denn der B.---weg ist jedenfalls nicht geeignet, für ein weiteres Grundstück den "sonstigen Verkehr" noch zusätzlich aufzunehmen.

Die Befahrbarkeit der öffentlichen Verkehrsfläche setzt voraus, dass diese so breit und befestigt sein muss, dass sie in der Lage ist, den gesamten Verkehr aufzunehmen, den das Bauvorhaben bzw. das Grundstück bedingt. Eine hinreichend befahrbare Beschaffenheit der Verkehrsfläche ist daher nur dann gegeben, wenn sie aufgrund ihrer Breite und Befestigung auch von Fahrzeugen, die breiter sind als herkömmliche Pkw - wie z.B. Möbel- und andere LKW -, ungehindert ganzjährig benutzt werden kann.

Vgl. VG Gelsenkirchen, Beschluss vom 19. Juli 2004 - 10 L 417/04 -, juris (zu einer ca. 2,38 m bis 2,40 m breiten Zufahrt).

Sofern keine Einbahnstraßenregelung besteht, müssen gegebenenfalls Ausweichstellen für etwaigen Begegnungsverkehr vorhanden sein.

Vgl. Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, a.a.O., § 4 RdNrn. 24, 34; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 4 RdNrn. 9 f., 16.

Die Kammer ist aufgrund der im Ortstermin getroffenen Feststellungen, der im Internet verfügbaren Lichtbilder (geoserver.nrw.de, bing.com/maps, maps.google.de) sowie der Schilderungen der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung zu der Überzeugung gelangt, dass der B.---weg auch für den ganz gewöhnlichen "sonstigen Verkehr" unzureichend dimensioniert ist. Der allenfalls 2,30 m bis 2,40 m breite B.---weg ist insgesamt ca. 400 m lang; bei Begegnungsverkehr - mit welchem bei insgesamt drei bereits vorhandenen Anliegern zu rechnen ist - bietet er allenfalls in den Zufahrtbereichen zu den Häusern Nrn. 5, 7 und 17 sowie in dem Bereich vor der Garage der Beigeladenen geringe Ausweichmöglichkeiten. Hinzu kommt, dass der B.---weg mehrere Windungen nimmt und daher Begegnungsverkehr nicht ohne weiteres bereits aus der Distanz wahrgenommen werden kann. Das Gelände ist westlich des B.---weges leicht abgängig. Es besteht kein Winterdienst. Aus diesen Umständen ergibt sich, dass der B.---weg den gesetzlichen Anforderungen an eine "befahrbare" öffentliche Verkehrsfläche im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW nicht genügt.

Nach alledem war die Klage daher vollumfänglich abzuweisen.

II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Es entsprach der Billigkeit nach § 162 Abs. 3 VwGO, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, da diese einen eigenen Antrag gestellt, sich damit auch dem Kostenrisiko aus § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt und in der Sache obsiegt haben.

III. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 der Zivilprozessordnung (ZPO).