Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 5 K 6396/08

Tatbestand:

Die Klägerin ist als Rechtsnachfolgerin ihres verstorbenen Ehemannes K. I. Miteigentümerin an dem Grundstück Am F. 13 in F1. (Gemarkung C. , Flur 7, Flurstücke 273, 274, ehemals Flurstück 93). Das Grundstück liegt zwischen den Straßen Am F2. und X. mit einer Grundstücksbreite von etwa 15 m an beiden Straßen. Etwa seit dem Jahre 1908 steht auf dem Grundstück angrenzend an die Straße Am F2. und zu dieser ausgerichtet ein beidseitig grenzständig errichtetes Mehrfamilienhaus auf; der Hauseingang lag an der Straßenseite. Im hinteren Grundstücksbereich befand sich ein/e Garage/Carport.

In den Jahren 1988/89 verkaufte der damalige Eigentümer das sich südwestlich an das Haus anschließende Grundstück an die Beigeladenen sowie 3 ihrer Nachbarn bzw. deren Rechtsvorgänger zu dem Zweck, es nach entsprechender Grundstücksteilung mit vier Reihenhäusern sowie drei Garagen und einigen Stellplätzen zu bebauen. Die Garagen sowie die Stellplätze sollten dabei über das zwischen dem Hause Nr. 13 und den neu zu errichtenden Reihenhäusern (Am F2. 15a, 15b, 17a, 17b) liegenden Flurstück 259 angefahren werden kommen, das sich im Gemeinschaftseigentum der vier Erwerber befindet. In dem Kaufvertrag übernahmen die Käufer mit der Pflicht zur Weitergabe an einen Rechtsnachfolger die Verpflichtung, zu Lasten des Flurstücks 259 (ehemals Teil des Flurstücks 92) und zugunsten des Flurstücks 93 eine Baulast entlang der Grenze des Flurstücks 93 eintragen zu lassen, aufgrund derer ein 3 m breiter Streifen entlang der Grundstücksgrenze als Geh- und Fahrweg genutzt werden konnte.

Eine Grunddienstbarkeit mit entsprechendem Inhalt wurde nicht in das Grundbuch eingetragen.

Nachdem sich die Erwerber zur Abgabe einer entsprechenden Baulasterklärung geweigert hatten, verurteilte das Landgericht F1. sie mit Urteil vom 7. Mai 1992 zur Abgabe der genannten Baulasterklärung, die am 18. September 1992 in das Baulastenverzeichnis der Stadt F1. im Baulastenblatt Nr. 2/1193 aufgenommen wurde.

Im Jahre 2002 baute der damalige Eigentümer das Haus Nr. 13 aufgrund der Baugenehmigung des Beklagten vom 12. Juli 2001 in der Weise um, dass u. a. der Hauseingang zur Rückseite des Gebäudes verlegt wurde. Die ursprünglich vorhandene Zufahrtsmöglichkeit vom Flurstück 259 zu der Rückseite des Hauses Nr. 13 ließ er durch Errichtung einer Mauer zwischen seinem Grundstück und dem Flurstück 259 versperren, die lediglich noch einen Durchgang zum rückwärtigen Hauseingang ermöglichte. Die rückwärtige Garage wurde seitdem nicht mehr als solche genutzt.

Mit Schreiben vom 7. November 2003 rügten die Klägerin und ihre 3 Nachbarn gegenüber dem Beklagten, dass lediglich eine verkürzte Form des Urteilstenors des landgerichtlichen Urteils als Baulast eingetragen worden sei, die eine nicht zulässige Ausweitung zum Nachteil der Nachbarn zur Folge habe. Nach der Verlegung des Hauseingangs an die Rückseite werde die Baulast nicht mehr dazu genutzt, um an die hintere Grundstücksfläche zu gelangen, sondern von allen Bewohnern und Besuchern, um in das Haus zu gelangen. Wenn dafür eine Baugenehmigung erteilt worden sei, dann habe der Beklagte damit massiv in ihre Rechte eingegriffen. Der Garagenhof werde häufig von Kindern als Spielfläche benutzt. Durch die Ausweitung der Baulast führen nun häufiger Fahrzeuge über die Zufahrt, was zu Gefährdungen der Kinder führe. Sie stellten daher den Antrag auf Löschung der Baulast: Die Baulast dürfe nur aufrecht erhalten werden, wenn die Erschließung des Grundstücks nicht anders gesichert sei. Das sei vorliegend aber der Fall: Eine vollständige Erschließung sei über die Straße "X. " möglich. Darüber hinaus sei ein Befahren des begünstigten Grundstücks über das belastete Grundstück nicht mehr möglich, da das begünstigte Grundstück von einer hohen Mauer umgeben sei, welche nur für Fußgänger durchlässig sei.

Die gegen die Baugenehmigung vom 12. Juli 2001 sowie die Ablehnung der Berichtigung des Baulastenverzeichnisses erhobenen Klagen (5 K 2339/06 und 5 K 2340/06) nahm die Eigentümerin des Hauses Nr. 15a in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer vom 28. Februar 2008 zurück. Die Kammer hatte in der Verhandlung u. a. darauf hingewiesen, dass die Baulasteintragung inhaltlich nicht fehlerhaft sei, dass es aber fraglich sei, ob zum damaligen Zeitpunkt ein öffentliches Interesse an der Eintragung bestanden habe, da das Grundstück von zwei Seiten (Am F2. und X. ) erschlossen sei.

Bereits mit Schreiben vom 11. Februar 2008 hatte die Eigentümerin des Hauses Nr. 15a beim Beklagten die Löschung der Baulast beantragt. Der Beklagte wies demgegenüber darauf hin, dass ihm eine Streichung der Baulast nicht möglich sei, weil sie aufgrund einer Entscheidung des Landgerichts F1. vorgenommen worden sei; diese Entscheidung könne nicht durch eine Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde aufgehoben werden. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts müsse abgewartet werden.

Am 5. März 2008 beantragte der verstorbene Ehemann der Klägerin die Genehmigung der Teilung des Grundstücks "Am F. 13" (Flurstück 93) in einen an der Straße "Am F2. " gelegenen Grundstücksteil mit dem aufstehenden Wohnhaus sowie einen an der Straße "X. " gelegenen Grundstücksteil mit dem aufstehenden ehemaligen Carport. Diese Genehmigung erteilte der Beklagte mit Bescheid vom 27. März 2008. Der Teil am F2. erhielt die Flurstücksnummer 274, derjenige zum X. die Nummer 273. Diese Teilungsgenehmigung ist Gegenstand der Klage der Beigeladenen im Verfahren 5 K 4390/08.

Mit Schreiben vom 7. Mai 2008 brachte die Eigentümerin des Hauses Nr. 15a gegenüber dem Beklagten ihr Unverständnis darüber zum Ausdruck, dass dem Antrag der Klägerseite auf Teilungsgenehmigung innerhalb von 2 Wochen entsprochen worden sei, während ihr Antrag auf Löschung der Baulast nunmehr seit 4 Jahren beim Beklagten liege. Der Beklagte hätte den Antrag auf Grundstücksteilung entweder ablehnen oder auf dem nunmehr abgetrennten Grundstück eine Baulast zugunsten des Grundstücks Am F2. 13 eintragen müssen.

Am 5. Juni 2008 löschte der Beklagte die Baulast aus dem Baulastenverzeichnis, weil an ihrer Aufrechterhaltung kein öffentliches Interesse bestehe. Dies teilte er dem Rechtsvorgänger der Klägerin sowie den Miteigentümern und der Eigentümerin des Hauses Nr. 15a ohne Rechtsmittelbelehrung mit. Die Beigeladenen und ihre Nachbarn nahmen dieses zum Anlass, den Durchgang zum Haus Nr. 13 über das Flurstück 259 zu versperren.

Deshalb haben der Rechtsvorgänger der Klägerin und die Miteigentümer am 4. August 2008 Klage gegen die Löschung der Baulast erhoben (5 K 4083/08); bereits zuvor hatten sie um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Sie machen zur Begründung geltend, dass die Löschung der Baulast mangels ihrer Anhörung schon aus formellen Gründen rechtswidrig sei. Sie sei auch materiell rechtswidrig, weil an der Aufrechterhaltung der Baulast ein öffentliches Interesse bestehe. Dies habe schon das Landgericht F3. in seinem Urteil aus dem Jahre 1992 festgestellt. Im Vertrauen auf diese Baulast sei dem damaligen Eigentümer im Jahre 2001 die Baugenehmigung für den Umbau des Hauses verbunden mit der Verlegung des Eingangs auf die Rückseite erteilt worden. Dies sei nur deshalb geschehen, weil der Eingang auf der Rückseite durch die Baulast gesichert gewesen sei. Aufgrund der nunmehr von den Beigeladenen vorgenommenen Absperrung des Zugangs zum Flurstück 274 könnten keine Postzustellungen mehr erfolgen, der Müll nicht mehr abtransportiert werden sowie keine Notfallversorgung mehr stattfinden.

Im Übrigen habe die Grundstücksteilung dazu geführt, dass das Wohnhaus der Klägerin nicht mehr über die Straße X1. erschlossen sei. Insofern seien durch die Löschung der Baulast baurechtswidrige Zustände geschaffen worden.

Den Mietern sei ein Zugang zu dem Haus über die unbefestigte Zuwegung über das Flurstück 273 nicht zumutbar.

Mit Bescheid vom 20. November 2008 nahm der Beklagte nach vorangegangener Anhörung die Teilungsgenehmigung zurück und ordnete die sofortige Vollziehung an. Erst nach Erlass der Teilungsgenehmigung sei bekannt geworden, dass mit Bauschein vom 12. Juli 2001 die Verlegung des Haupteingangs des Hauses Am F4. 13 von der Straßenseite auf die Rückseite genehmigt worden sei. Die nach § 5 BauO NRW erforderliche Erschließung dieses Hauses sei somit nicht sichergestellt gewesen. Dieser Verstoß gegen § 4 BauO NRW sei auch nicht durch die Baulasteintragung zugunsten des ehemaligen Flurstücks 93 geheilt. Denn die Baulast sei nicht wirksam eingetragen worden, weil es an einer rechtswirksamen Verpflichtungserklärung des Grundstückseigentümers gefehlt habe. Die Teilungsgenehmigung sei deshalb rechtswidrig, weil hierdurch Verhältnisse geschaffen würden, die der BauO NRW zuwiderliefen. Bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen im Rahmen der Ermessensentscheidung überwiege das öffentliche Interesse an der Aufhebung des Bescheides aufgrund der besonderen Bedeutung der Erschließung und Erreichbarkeit eines Grundstücks z. B. durch Rettungskräfte. Das fiskalische Interesse an der Teilung des Grundstücks, z. B. für einen späteren Verkauf, trete demgegenüber zurück.

Hiergegen hat der Rechtsvorgänger der Klägerin am 12. Dezember 2008 Klage erhoben und um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Er hält die Rücknahme der Teilungsgenehmigung für rechtswidrig. Die Teilungsgenehmigung sei rechtmäßig gewesen, denn in dem Zeitpunkt ihrer Erteilung sei das Grundstück (Flurstück 93), das in die Flurstücke 273 und 274 geteilt worden sei, im Hinblick auf die Baulast erschlossen gewesen. Bereits aus diesem Grunde komme eine Rücknahme nach § 48 VwVfG nicht in Betracht. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, sieben Jahre lang von der Baugenehmigung vom 12. Juli 2001 keine Kenntnis gehabt zu haben. Auch sei die Rücknahme eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes nur innerhalb eines Jahres nach Kenntniserlangung zulässig.

Der Rücknahmebescheid könne auch nicht in einen Widerruf gemäß § 49 VwVfG umgedeutet werden, denn dessen Voraussetzungen lägen ebenfalls nicht vor.

Die Klägerin beantragt,

den Rücknahmebescheid des Beklagten vom 20. November 2008 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er wiederholt und vertieft zunächst sein Vorbringen aus dem angefochtenen Bescheid. Für den Fall, dass das Gericht die Teilungsgenehmigung für rechtmäßig halten sollte, sei der Rücknahmebescheid aber nach § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG rechtmäßig. Die nachträglich eingetretene Tatsache stelle die nach der Teilungsgenehmigung vorgenommene Löschung der Baulast dar, wodurch die Erschließung des Flurstücks 274 nicht mehr gesichert gewesen sei. Ohne den Widerruf wäre das öffentliche Interesse gefährdet, da aufgrund der fehlenden Erschließung erhebliche Gefahren für den Eigentümer selbst und für Dritte infolge ihrer Nichterreichbarkeit durch Ärzte, die Feuerwehr oder die Polizei herbeigeführt werden könnten.

Die Beigeladenen beantragen,

die Klage abzuweisen.

Auf den Antrag des Rechtsvorgängers der Klägerin auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hat die Kammer mit Beschluss vom 18. Februar 2009 (5 L 1521/08) die aufschiebende Wirkung der Klage gegen die Rücknahme der Teilungsgenehmigung wiederhergestellt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte einschließlich der Akten der Verfahrens 5 K 2339/06, 5 K 2340/06, 5 K 4390/08, 5 K 4083/08, 5 L 760/08, 5 L 1521/08 sowie der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage hat Erfolg.

Der angefochtene Rücknahmebescheid des Beklagten vom 20. November 2008 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

Zur Begründung nimmt das Gericht zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug auf die Ausführungen in ihrem Beschluss vom 18. Februar 2009 im Verfahren 5 L 1521/08, an denen es auch nach nochmaliger Überprüfung seiner Rechtsauffassung festhält und die deshalb auch für dieses Verfahren Gültigkeit haben. Der Beklagte und die Beigeladenen haben diesen Beschluss nicht angefochten.

Soweit der Beklagte meint, den Rücknahmebescheid in einen Widerrufsbescheid nach § 49 Abs. 2 Nr. 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes - VwVfG - umdeuten zu können, steht dem zunächst entgegen, dass einem solchen Bescheid der gleiche Ermessensfehler anhaftet, den die Kammer in ihrem o. g. bei dem Rücknahmebescheid bemängelt hat. Zudem fehlt es an den Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG. Danach kann ein rechtmäßiger begünstigender Verwaltungsakt zurückgenommen werden, wenn die Behörde aufgrund nachträglich eingetretener Tatsachen berechtigt wäre, den Verwaltungsakt nicht zu erlassen. Auf die von ihm vorgenommene Löschung der Baulast als nachträglich eingetretene Tatsache kann sich der Beklagte in diesem Zusammenhang schon deshalb nicht berufen, weil diese Löschung ihrerseits rechtswidrig ist, wie die Kammer mit Urteil vom heutigen Tage im Verfahren 5 K 4083/08 festgestellt hat.

Die Klage ist deshalb mit der sich aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 159 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.