Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 5 K 5915/08

Tatbestand:

Die Parteien streiten um einen Grundsteuererlass für das Jahr 2007 betreffend das Grundstück M.----straße /C.-------straße , auf dem sich ein Parkhaus befindet. Dieses Parkhaus gehört zu dem Bürogebäude C1.--------platz 1 in F. . Bei diesem Gebäude handelt es sich um das ehemalige Verwaltungsgebäude der Bundesbahndirektion F. . Parallel dazu erstrebt die Klägerin in den Verfahren 5 K 1189/09 einen Grundsteuererlass für das Bürogebäude (2006 bis 2008).

Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit dem Gegenstand der Entwicklung, des Ankaufs und der Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien, insbesondere des Erwerbs des Objektes C2.-------platz 1. Sie hat das Gebäude im Jahre 2006 (Besitzübergang: 1. März 2006) von der Verwaltungsgesellschaft für Eisenbahn Immobilien GmbH & Co KG (im Folgenden: Eisenbahn KG) erworben, um es zu vermarkten.

Mit Grundsteuerbescheid vom 25. April 2007 zog der Beklagte die Klägerin zur Grundsteuer für dieses Grundstück für das Jahr 2007 in Höhe von 2.785,42 EUR heran. Am 15. Februar 2008 erinnerte die Klägerin an ihren Antrag auf Grundsteuererlass, den sie allerdings mit Schreiben vom 5. Februar 2007 als Widerspruch bezeichnet hatte und der sich nicht auf das Parkhaus, sondern auf das Bürogebäude bezog, und bat um Grundsteuererlass für die Jahre 2007 und 2008.

Der Beklagte wies darauf hin, dass der bisher gestellte Antrag auf Grundsteuererlass bislang dem Gebäude Bismarckplatz zugeordnet worden sei. Er bitte um näheren Nachweis der Mietausfälle unter Angabe von Soll- und Istmieten und der Vermietungsbemühungen für das Parkhaus. Der Antrag für 2008 sei noch nicht bescheidungsfähig.

Nachdem die Klägerin lediglich mitgeteilt hatte, dass im Jahre 2007 nur wenige Parkplätze vermietet worden seien, lehnte der Beklagte den Grundsteuererlass für das Jahr 2007 mit Bescheid vom 12. November 2008 ab, weil die geforderten Angaben und Nachweise nicht gemacht worden seien.

Die Klägerin hat am 18. November 2008 Klage erhoben (5 K 5915/08).

Für das Jahr 2008, für das die Grundsteuer ebenfalls auf 2.785,42 EUR festgesetzt worden war, beantragte die Klägerin am 5. Januar 2009 einen Grundsteuererlass in Höhe von 80 %. Auf die Bitte des Beklagten um Vorlage von Nachweisen der Mietausfälle unter Angabe von Soll- und Istmieten und der Vermietungsbemühungen für das Parkhaus legte die Klägerin eine weitgehend unlesbare Liste von Mietern vor. Nachdem sie einer Bitte um Einreichung lesbarer Unterlagen nicht nachkam, lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 14. April 2009 auch den Grundsteuererlass für das Jahr 2008 ab, da die erforderlichen Nachweise nicht bzw. nicht in unzureichender Form vorgelegt worden seien.

Hiergegen hat die Klägerin am 14. Mai 2009 Klage erhoben (5 K 2110/09).

Hinsichtlich beider Jahre macht die Klägerin geltend, es sei falsch, dass die Objekte Bürogebäude und Parkhaus getrennt geprüft würden. Es liege ein einheitlicher wirtschaftlicher Zusammenhang vor, der eine isolierte Betrachtung unmöglich mache. Das Parkhaus sei für die Vermietung der Haupteinheit unverzichtbar; eine anderweitige längerfristige Vermietung der Parkflächen würde die Haupteinheit unvermietbar machen. Die Klägerin sei eine Objektgesellschaft, deren ausdrücklicher Gesellschaftszweck die Vermietung und Vermarktung der ehemaligen Bundesbahndirektion F. ist. Dem Beklagten seien die intensiven Vermietungsbemühungen der Klägerin bekannt, da die Stadt F. über ihre Wirtschaftsförderung den Vermarktungsprozess aktiv begleite. Die gesamten Aufwendungen der Klägerin dienten ausschließlich dem Ziel der Vermietung und Entwicklung dieses Gebäudekomplexes. Es habe diverse Mietinteressenten gegeben (Hotelketten, eine Großbank), für die aufwendige Studien und individuelle Pläne erstellt worden seien. Die Unterlagen seien dem Beklagten zur Verfügung gestellt worden. Dieser habe jeweils nur darauf hingewiesen, dass die Klägerin doch bitte Zeitungsanzeigen mit den Vermietungsbemühungen vorlegen solle. Angesichts der extremen Größe der Einheit sei aber kein Vergleich mit einer Eigentumswohnung zu ziehen, die über eine Zeitungsanzeige in der WAZ vermietet werde. Die Klägerin habe sich auch bemüht, Parkplätze isoliert zu vermieten; das ergebe sich schon daraus, dass einige Stellplätze entgeltlich vermietet seien.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 12. November 2008 und vom 14. April 2009 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück M.----straße /C.-------straße (Gemarkung F. , Flur 91, Flurstücke 225, 226, 241, 242)

für das Jahr 2007 in Höhe von 2.228,34 EUR und

für das Jahr 2008 in Höhe von 696,36 EUR

zu erlassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er weist zunächst darauf hin, dass es sich bei dem Bürogebäude und dem Parkplatz um jeweils separat steuerlich bewertete Grundstücke handele. Es sei nicht erkennbar und nachvollziehbar, weshalb die Personenkraftwagen-Abstellplätze nicht separat vermietbar sein sollten, unabhängig davon, ob es sich um eine wirtschaftliche Einheit handele. Diese Eigenschaft schließe es nicht aus, dass Teile dieser Einheit für sich selbständig vermietbar seien. Wenn die Klägerin darauf hinweise, dass eine langfristige Vermietung der Parkflächen die Vermietung der wesentlich größeren und wertvolleren Hauptfläche unmöglich machen würde, so liege darin eine unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten getroffene Entscheidung der Klägerin. Offen bleibe, warum nicht eine kurzfristige oder zeitlich befristete Vermietung wahrgenommen worden ist.

Das Gericht hat die Verfahren 5 K 5915/08 und 5 K 2110/09 zur gemeinsamen Entscheidung verbunden.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten einschließlich der Akte des Verfahrens 5 K 1189/09 sowie der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet.

Die Ablehnung des Grundsteuererlasses für das Parkhaus für die Jahre 2007 und 2008 durch die angefochtenen Bescheide des Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf einen Grundsteuererlass für das Grundstück M.----straße /C3.------straße für die Jahre 2007 und 2008.

Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG - in der für das Jahr 2007 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Dann ist die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht. In der für das Jahr 2008 gültigen Fassung sieht das Gesetz bei einer Minderung des Rohertrages von mehr als 50 % einen Grundsteuererlass von 25 % und bei einer Minderung von 100 % einen Erlass in Höhe von 50 % vor, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

Dabei geht die Kammer zwar mit dem Beklagten davon aus, dass der Rohertrag im Jahr 2007 um mehr als 20 % und in 2008 um mehr als 50 % gemindert war. Das Gericht ist aber der Auffassung, dass die Klägerin vorliegend die Minderung des Rohertrages in beiden Jahren zu vertreten hat.

Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen.

Vgl. z.B. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 25. Mai 1981 - 3 A 2714/78 -, ZKF 82, S. 33f; Finanzgericht Berlin, Urteil vom 17. Januar 2001 - 2 K 2268/98 -, ZKF 2002, S. 132.

Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Einen Leerstand hat der Eigentümer nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden. Derartige Vermietungsbemühungen sind auf Seiten der Klägerin weder für das Jahr 2007 noch für das Jahr 2008 erkennbar. Der Beklagte hat die Klägerin mehrfach gebeten, geeignete Nachweise für die Vermietungsbemühungen (z. B. Zeitungsanzeigen, Maklerbeauftragung, bauliche Maßnahmen etc.) vorzulegen, so mit Schreiben vom 1. Juli 2008, 4. September 2008 und 18. September 2008 (Bl. 17, 19, 24 Beiakte 1 zu 5 K 5915/08) bezüglich das Jahr 2007 und mit Schreiben vom 1. Juli 2008 und 16. Februar 2009 (Bl. 6, 9 Beiakte 1 zu 5 K 2110/09) bezüglich das Jahr 2008. Als Antwort erhielt der Beklagte zunächst ein undifferenziertes Schreiben vom 16. September 2008 (Bl. 20 Beiakte 1 zu 5 K 5915/08), in dem hinsichtlich der Parkplätze für das Jahr 2007 lediglich darauf hingewiesen wurde, dass im Jahre 2007 nur wenige Parkplätze vermietet worden seien; darüber hinaus seien keine Einnahmen erzielt worden. Im Übrigen wurden in diesem Schreiben ausschließlich Vermietungsbemühungen hinsichtlich des Bürogebäudes dargestellt, das Gegenstand des Verfahrens 5 K 1189/09 ist. Der Beklagte hat deshalb den Erlassantrag für 2007 das Parkhaus betreffend abgelehnt, weil die angeforderten Nachweise bezüglich der Vermietungsbemühungen nicht beigebracht worden seien.

Bezüglich das Jahr 2008 übersandte die Klägerin eine Mieterliste "zur gefälligen Kenntnisnahme", die zunächst in Teilen nicht leserlich war, in denen zudem offenbar lediglich die Teilzahlungen aufgeführt waren, die für entsprechend vermietete Parkplätze erzielt worden waren. Außerdem waren diesem Schreiben "Buchführungskonten der Gesellschaft beigefügt, aus welcher sich die getätigten Aufwendungen ergeben". Auf den Hinweis des Beklagten mit Schreiben vom 25. Februar 2009 (Bl. 20 Beiakte 1 zu 5 K 2110/09), dass die Mieterliste nicht lesbar sei und dass die übersandten Buchführungskonten als Nachweis intensiver, das konkrete Objekt betreffender Vermietungsbemühungen nicht geeignet seien, reagierte die Klägerin nicht mehr, so dass auch der Grundsteuererlass für 2008 mangels Vorlage von Nachweisen zu den Vermietungsbemühungen abgelehnt wurde.

In den Klageverfahren hat die Klägerin, was das Parkhaus angeht und soweit man ihren weitgehend zwischen Parkhaus und Bürogebäude undifferenzierten Vortrag überhaupt auf das Parkhaus beziehen kann, lediglich auf ihre im Verwaltungsverfahren vorgelegten Nachweise betreffend ihre Vermietungsbemühungen Bezug genommen. Dass diese im Hinblick auf die Vermietung des Parkhauses völlig unzureichend waren, hat der Beklagte in den angefochtenen Bescheiden zutreffend dargestellt. Auch die vorgelegten Buchführungskonten der Gesellschaft sagen hierzu absolut nichts aus. Denn aus diesen Unterlagen lässt sich nicht ansatzweise entnehmen, ob und welche Bemühungen die Klägerin überhaupt unternommen hat, das Parkhaus wirtschaftlich zu vermarkten. Dazu sind Listen über Mieteinnahmen für vermietete Teilflächen völlig unbrauchbar. Das Gericht merkt in diesem Zusammenhang an, dass die Bemühungen, das Bürogebäude zu vermarkten, nicht in gleichem Maße als Bemühungen zur Vermarktung des Parkhauses anzusehen sind. Hinsichtlich des Bürohauses (5 K 1189/09) hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 27. Mai 2010 zugestimmt, dass jedenfalls nach den im Klageverfahren weiter vorgelegten Unterlagen die Vermietungsbemühungen hinsichtlich des Bürogebäudes als ausreichend anzusehen sind. Bei dem Bürogebäude ging und geht es allerdings um die Vermarktung als Ganzes, weil nur dies sinnvoll erscheint. Das Parkhaus gehört zwar wirtschaftlich zu dem Bürogebäude, die Vermietung des Bürogebäudes ohne das Parkhaus erscheint nicht sinnvoll. Das entbindet die Klägerin im Rahmen des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG indessen nicht von der Verpflichtung, für die Dauer des Leerstandes des Bürogebäudes jedenfalls zu versuchen, den Mietausfall für das Parkhaus dadurch aufzufangen oder zu vermindern, dass dort Parkplätze auch kurzfristig und nach Bedarf vermietet werden, etwa durch Aufstellung von Parkscheinautomaten oder durch Vergabe von befristeten Parkberechtigungen. Derartige Bemühungen sind für das Gericht in keiner Weise erkennbar. Der Hinweis, dass tatsächlich einige Stellplätze entgeltlich vermietet seien, stellt keinen brauchbaren Nachweis dar. Dass Vermietungsbemühungen von vornherein aussichtslos wären, liegt schon deshalb fern, weil ein Bedarf nach zusätzlichen Parkplätzen in unmittelbarer Nähe zur Essener Innenstadt auf der Hand liegt.

Da die Klägerin mithin keine ausreichenden Bemühungen unternommen hat, um das Parkhaus zu vermieten, hat sie den Minderertrag zu vertreten.

Das Gericht war nicht gehalten, die Klägerin nochmals aufzufordern, Nachweise zu den unternommenen Bemühungen, die Parkplätze im Parkhaus zu vermieten, vorzulegen. Der Beklagte hat die Klägerin hierzu wie dargelegt mehrfach aufgefordert, die Klägerin ist diesen Aufforderungen nicht nachgekommen, so dass der Beklagte die Ablehnung des Erlasses auf die mangelnden Nachweise gestützt hat. Die Klägerin hat zur Begründung ihrer Klage auf die bisher vorgelegten Nachweise Bezug genommen. In dieser Situation gebietet es auch der Untersuchungsgrundsatz der VwGO nicht, dass das Gericht nochmals hierzu auffordert. Deshalb war das Gericht auch nicht dazu verpflichtet, der Klägerin noch eine weitere Schriftsatzfrist zum Nachweis von Vermietungsbemühungen einzuräumen.

Die Klage ist deshalb mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.