Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 5 K 4083/08

Tatbestand:

Die Kläger sind Eigentümer bzw. Nießbrauchsberechtigte an dem Grundstück Am F1. 13 in F. (G2). Das Grundstück liegt zwischen den Straßen Am F1. und X. mit einer Grundstücksbreite von etwa 15 m an beiden Straßen. Etwa seit dem Jahre 1908 steht auf dem Grundstück angrenzend an die Straße Am F1. und zu dieser ausgerichtet ein beidseitig grenzständig errichtetes Mehrfamilienhaus auf; der Hauseingang lag an der Straßenseite. Im hinteren Grundstücksbereich befand sich ein/e Garage/Carport.

In den Jahren 1988/89 verkaufte der damalige Eigentümer das sich südwestlich an das Haus anschließende Grundstück an die Beigeladenen bzw. deren Rechtsvorgänger zu dem Zweck, es nach entsprechender Grundstücksteilung mit vier Reihenhäusern sowie drei Garagen und einigen Stellplätzen zu bebauen. Die Garagen sowie die Stellplätze sollten dabei über das zwischen dem Hause Nr. 13 und den neu zu errichtenden Reihenhäusern (Am F1. 15a, 15b, 17a, 17b) liegenden Flurstück 259 angefahren werden, das sich im Gemeinschaftseigentum der vier Erwerber befindet. In dem Kaufvertrag übernahmen die Käufer mit der Pflicht zur Weitergabe an einen Rechtsnachfolger die Verpflichtung, zu Lasten des Flurstücks 000 (ehemals Teil des Flurstücks 00) und zugunsten des Flurstücks 01 eine Baulast entlang der Grenze des Flurstücks 01 eintragen zu lassen, aufgrund derer ein 3 m breiter Streifen entlang der Grundstücksgrenze als Geh- und Fahrweg genutzt werden konnte.

Eine Grunddienstbarkeit mit entsprechendem Inhalt wurde nicht in das Grundbuch eingetragen.

Nachdem sich die Erwerber zur Abgabe einer entsprechenden Baulasterklärung geweigert hatten, verurteilte das Landgericht F. sie mit Urteil vom 7. Mai 1992 zur Abgabe der genannten Baulasterklärung, die am 18. September 1992 in das Baulastenverzeichnis der Stadt F. im Baulastenblatt Nr. 0/0000 aufgenommen wurde.

Im Jahre 2002 baute der Kläger zu 3. das Haus Nr. 13 aufgrund der Baugenehmigung des Beklagten vom 12. Juli 2001 in der Weise um, dass u. a. der Hauseingang zur Rückseite des Gebäudes verlegt wurde. Die ursprünglich vorhandene Zufahrtsmöglichkeit vom Flurstück 000 zu der Rückseite des Hauses Nr. 13 ließ der Kläger zu 3. durch Errichtung einer Mauer zwischen seinem Grundstück und dem Flurstück 000 versperren, die lediglich noch einen Durchgang zum rückwärtigen Hauseingang ermöglichte. Die rückwärtige Garage wurde seitdem nicht mehr als solche genutzt.

Mit Schreiben vom 7. November 2003 rügten die Beigeladenen gegenüber dem Beklagten, dass lediglich eine verkürzte Form des Urteilstenors des landgerichtlichen Urteils als Baulast eingetragen worden sei, die eine nicht zulässige Ausweitung zum Nachteil der Nachbarn zur Folge habe. Nach der Verlegung des Hauseingangs an die Rückseite werde die Baulast nicht mehr dazu genutzt, um an die hintere Grundstücksfläche zu gelangen, sondern von allen Bewohnern und Besuchern, um in das Haus zu gelangen. Wenn dafür eine Baugenehmigung erteilt worden sei, dann habe der Beklagte damit massiv in die Rechte der Beigeladenen eingegriffen. Der Garagenhof werde häufig von Kindern als Spielfläche benutzt. Durch die Ausweitung der Baulast führen nun häufiger Fahrzeuge über die Zufahrt, was zu Gefährdungen der Kinder führe. Sie stellten daher den Antrag auf Löschung der Baulast: Die Baulast dürfe nur aufrecht erhalten werden, wenn die Erschließung des Grundstücks nicht anders gesichert sei. Das sei vorliegend aber der Fall: Eine vollständige Erschließung sei über die Straße "X. " möglich. Darüber hinaus sei ein Befahren des begünstigten Grundstücks über das belastete Grundstück nicht mehr möglich, da das begünstigte Grundstück von einer hohen Mauer umgeben sei, welche nur für Fußgänger durchlässig sei.

Die gegen die Baugenehmigung vom 12. Juli 2001 sowie die Ablehnung der Berichtigung des Baulastenverzeichnisses erhobenen Klagen (5 K 2339/06 und 5 K 2340/06) nahm die Beigeladene zu 1. in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer vom 28. Februar 2008 zurück. Die Kammer hatte in der Verhandlung u. a. darauf hingewiesen, dass die Baulasteintragung inhaltlich nicht fehlerhaft sei, dass es aber fraglich sei, ob zum damaligen Zeitpunkt ein öffentliches Interesse an der Eintragung bestanden habe, da das Grundstück von zwei Seiten (Am F1. und X. ) erschlossen sei.

Bereits mit Schreiben vom 11. Februar 2008 hatte die Beigeladene zu 1. beim Beklagten die Löschung der Baulast beantragt. Der Beklagte wies demgegenüber darauf hin, dass ihm eine Streichung der Baulast nicht möglich sei, weil sie aufgrund einer Entscheidung des Landgerichts F. vorgenommen worden sei; diese Entscheidung könne nicht durch eine Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde aufgehoben werden. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts müsse abgewartet werden.

Am 5. März 2008 beantragte der Rechtsvorgänger der Klägerin zu 1., ihr verstorbener Ehemann, die Genehmigung der Teilung des Grundstücks "Am F1. 13" (Flurstück 01) in einen an der Straße "Am F1. " gelegenen Grundstücksteil mit dem aufstehenden Wohnhaus sowie einen an der Straße "X. " gelegenen Grundstücksteil mit dem aufstehenden ehemaligen Carport. Diese Genehmigung erteilte der Beklagte mit Bescheid vom 27. März 2008. Der Teil am F1. erhielt die Flurstücksnummer 001, derjenige zum X. die Nummer 002. Diese Teilungsgenehmigung ist Gegenstand der Klage der Beigeladenen zu 2. im Verfahren 5 K 4390/08.

Mit Schreiben vom 7. Mai 2008 brachte die Beigeladene zu 1. gegenüber dem Beklagten ihr Unverständnis darüber zum Ausdruck, dass dem Antrag der Klägerseite auf Teilungsgenehmigung innerhalb von 2 Wochen entsprochen worden sei, während ihr Antrag auf Löschung der Baulast nunmehr seit 4 Jahren beim Beklagten liege. Der Beklagte hätte den Antrag auf Grundstücksteilung entweder ablehnen oder auf dem nunmehr abgetrennten Grundstück eine Baulast zugunsten des Grundstücks Am F1. 13 eintragen müssen.

Am 5. Juni 2008 löschte der Beklagte die Baulast aus dem Baulastenverzeichnis, weil an ihrer Aufrechterhaltung kein öffentliches Interesse bestehe. Dies teilte er den Klägern sowie der Beigeladenen zu 1. ohne Rechtsmittelbelehrung mit. Die Beigeladenen nahmen dieses zum Anlass, den Durchgang zum Haus Nr. 13 über das Flurstück 259 zu versperren.

Deshalb haben die Kläger am 4. August 2008 Klage gegen die Löschung der Baulast erhoben; bereits zuvor hatten sie um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Sie machen zur Begründung geltend, dass die Löschung der Baulast mangels ihrer Anhörung schon aus formellen Gründen rechtswidrig sei. Sie sei auch materiell rechtswidrig, weil an der Aufrechterhaltung der Baulast ein öffentliches Interesse bestehe. Dies habe schon das Landgericht F. in seinem Urteil aus dem Jahre 1992 festgestellt. Im Vertrauen auf diese Baulast sei dem Kläger zu 3. im Jahre 2001 die Baugenehmigung für den Umbau des Hauses verbunden mit der Verlegung des Eingangs auf die Rückseite erteilt worden. Dies sei nur deshalb geschehen, weil der Eingang auf der Rückseite durch die Baulast gesichert gewesen sei. Aufgrund der nunmehr von den Beigeladenen vorgenommenen Absperrung des Zugangs zum Flurstück 001 könnten keine Postzustellungen mehr erfolgen, der Müll nicht mehr abtransportiert werden sowie keine Notfallversorgung mehr stattfinden.

Im Übrigen habe die Grundstücksteilung dazu geführt, dass ihr Wohnhaus nicht mehr über die Straße Weidkamp erschlossen sei. Insofern seien durch die Löschung der Baulast baurechtswidrige Zustände geschaffen worden.

Den Mietern sei ein Zugang zu dem Haus über die unbefestigte Zuwegung über das Flurstück 002 nicht zumutbar.

Während des gerichtlichen Verfahrens hat der Beklagte die Teilungsgenehmigung mit Bescheid vom 20. November 2008 zurückgenommen. Diese Rücknahme ist Gegenstand der Klage der Klägerin zu 1. im Verfahren 5 K 6396/08.

Im Hinblick auf diese Rücknahme machen die Kläger geltend, dass der Beklagte auf Seiten der Beigeladenen stehe und für diese Partei ergreife.

Die Kläger beantragen,

die Löschung der unter laufender Nummer 1 im Baulastenverzeichnis der Stadt F. , Baulastenblatt 0/0000, Grundstück Am F1. , G1, eingetragenen Baulast aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hält die Klage bereits für unzulässig, weil kein Verwaltungsakt vorliege und den Klägern zudem die Klagebefugnis fehle. Sowohl bei der Eintragung einer Baulast als auch bei deren Löschung handele es sich um schlichthoheitliches Verwaltungshandeln. Die Kläger könnten sich auch nicht gegen die Löschung der Baulast wehren, weil den Baulastbegünstigten durch die Baulast keine subjektiv-öffentlichen Rechte vermittelt würden.

Die Beigeladenen zu 2. beantragen,

die Klage abzuweisen.

Auf den Antrag der Kläger auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hat die Kammer mit Beschluss vom 25. September 2008 (5 L 760/08) festgestellt, dass die Klage gegen die Löschung der Baulast aufschiebende Wirkung hat. Die hiergegen gerichtete Beschwerde des Beklagten blieb erfolglos (Beschluss des OVG NRW vom 19. November 2008 - 10 B 1575/08 -).

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte einschließlich der Akten der Verfahrens 5 K 2339/06, 5 K 2340/06, 5 K 4390/08, 5 K 6396/08, 5 L 760/08, 5 L 1521/08 sowie der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist als Anfechtungsklage zulässig. Die Löschung der Baulast ist ein Verwaltungsakt. Zur Begründung wird insoweit Bezug genommen auf den Beschluss der Kammer vom 25. September 2008 im Verfahren 5 L 760/08. Die Kläger verfügen auch über die erforderliche Klagebefugnis. Auch insoweit gelten die Ausführungen der Kammer im vorgenannten Beschluss zur Antragsbefugnis für die Klagebefugnis in diesem Verfahren in gleichem Maße. Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW - ist dem in der Beschwerdeentscheidung,

vgl. Beschluss vom 19. November 2008 - 10 B 1575/08 -,

unter Bezugnahme auf die Ausführungen der Kammer gefolgt. Danach kann die Möglichkeit einer Rechtsverletzung der Kläger durch die Löschung der Baulast nicht ausgeschlossen werden.

Die Klage ist auch begründet.

Die angefochtene Löschung der Baulast durch den Beklagten ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

Die Rechtswidrigkeit der Löschung ergibt sich daraus, dass die Voraussetzungen nach § 83 Abs. 3 Satz 2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - BauO NRW - im maßgeblichen Zeitpunkt ihrer Vornahme nicht mehr vorlagen. Nach dieser Regelung ist auf Antrag des Grundstückseigentümers oder der Grundstückseigentümerin der Verzicht auf die Baulast zu erklären (= Löschung), wenn ein öffentliches Interesse an ihr nicht mehr besteht. Ein solches öffentliches Interesse bestand im Zeitpunkt der Löschung noch.

Die Frage, ob das öffentliche Interesse noch besteht, muss sich daran orientieren, zu welchen Zwecken und mit welcher Zielsetzung die Baulast in das Baulastenverzeichnis aufgenommen worden ist. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine Erschließungsbaulast, mit der beabsichtigt war, es dem jeweiligen Eigentümer des damaligen Flurstücks 01 zu ermöglichen, das im Eigentum der Beigeladenen stehende Flurstück 000 von der Straße Am F1. in einer Breite von 3 m begehen und mit Fahrzeugen aller Art zu befahren, um hinter dem Haus Nr. 13 ungehindert zur rückwärtigen Grundstücksfläche des Flurstück 01 zu gelangen. Wenn aus dieser kaufvertraglichen Verpflichtung in das Baulastenverzeichnis die "Verpflichtung, eine Teilfläche des o.a. Grundstücks in einer Breite von 3 Metern entlang der Grundstücksgrenze des Flurstücks 01 als Gehweg und Fahrweg für Fahrzeuge aller Art zugunsten des Grundstücks Am F3. 13, G2 nutzen zu lassen" aufgenommen wurde, dann widerspricht das nicht der übernommenen Verpflichtung aus dem Kaufvertrag. Mit dieser Eintragung wurde entsprechend Nr. 83.34 VwV zur BauO NRW der wesentliche Inhalt der Verpflichtungserklärung übernommen. Zu dem wesentlichen Inhalt der Verpflichtungserklärung gehört der Halbsatz "um ... zu" jedenfalls nicht. Denn aus ihm ergibt sich keine Einschränkung des Zugangsrechts. Insbesondere enthält der Halbsatz keine Einschränkung hinsichtlich des Zwecks, zu dem der Benutzer hinter das Haus gelangen will. Er umfasst durchaus auch die Möglichkeit, von der hinteren Grundstücksfläche aus Zugang zum Haus zu erlangen und ist nicht darauf beschränkt, dass Zugang nur zu der Garage im hinteren Grundstücksbereich ermöglicht werden sollte.

Soweit in dem Verpflichtungsausspruch als Berechtigter "der jeweilige Eigentümer" genannt ist und diese Einschränkung in der Eintragung im Baulastenverzeichnis nicht mehr auftaucht, liegt auch darin kein Widerspruch zu der Verpflichtung. Mit dem jeweiligen Eigentümer ist sicherlich nicht der Eigentümer im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs gemeint, sondern alle diejenigen, die vom Eigentümer ein Nutzungsrecht ableiten, also auch die Mieter und Besucher. Ansonsten macht die Formulierung "der jeweilige Eigentümer" keinen Sinn, namentlich wenn man sich vor Augen hält, dass - was derzeit der Fall ist - der Eigentümer selbst nicht in dem Haus wohnt.

Zwar erforderte der mit der Verpflichtungserklärung verfolgte Zweck, den Zugang zu dem hinteren Grundstücksbereich und zu dem Haus von der hinteren Grundstücksfläche zu sichern, nicht die Eintragung der Baulast, weil das damalige Flurstück 01 seinerzeit auch über die Straße X. erschlossen war und für eine Erschließungsbaulast deshalb kein öffentliches Interesse bestand. Im Zeitpunkt der Vornahme der Löschung aber bestand ein öffentliches Interesse, weil der Beklagte zuvor die Teilung des Grundstücks Flurstück 01 in die Flurstücke 002 und 001 genehmigt hatte. Diese Grundstücksteilung hat dazu geführt, dass das Flurstück 001, auf dem sich das Wohnhaus der Kläger befindet, nicht mehr wie zuvor durch die Straße X. erschlossen ist. Bei den Flurstücken 002 und 001 handelt es sich um zwei selbständige Grundstücke; denn sie sind im Grundbuch unter einer jeweils anderen laufenden Nummer erfasst. Durch den mit bestandskräftiger Baugenehmigung auf die Rückseite des Hauses verlegten Hauseingang ist das beiderseits grenzständig aufstehende Gebäude nach Löschung der Baulast nicht mehr durch die Straße Am F1. erschlossen. Aufgrund der vorausgegangenen Grundstücksteilung würde die Löschung der Baulast deshalb dazu führen, dass im Hinblick auf das Flurstück 001 baurechtswidrige Zustände geschaffen wurden. Der ursprünglich auch von der Kammer vertretenen Auffassung (vgl. Protokoll des Ortstermins vom 21. November 2007 im Verfahren 5 K 2340/06 sowie der mündlichen Verhandlung vom 28. Februar 2008 im Verfahren 5 K 2339/06), dass im Hinblick auf die Erschließung des früher ungeteilten Grundstücks über den X. an der Baulast zu Lasten des Grundstücks der Beigeladenen kein öffentliches Interesse mehr bestehe, wurde in dem Moment ihre Grundlage entzogen, als das Grundstück der Kläger - mit Genehmigung durch den Beklagten - geteilt worden war. In diesem Moment entfiel für das abgeteilte Flurstück 001 die Erschließung durch den X. und bestand für die Baulast wieder ein öffentliches Interesse.

Die Teilungsgenehmigung war auch rechtmäßig. Eine Teilungsgenehmigung darf nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW nur versagt werden, wenn durch die Teilung Verhältnisse geschaffen würden, die den Vorschriften der BauO NRW oder den aufgrund dieser erlassenen Vorschriften zuwiderliefen. Derartige bauordnungswidrige Verhältnisse sind in dem für die Teilungsgenehmigung maßgeblichen Zeitpunkt (27. März 2008) nicht erkennbar. An diesem Tag war die Baulasteintragung, die die Erschließung des Gebäudes Nr. 13 über die Straße "Am F1. " gesichert hat, noch wirksam.

Der Umstand, dass der Beklagte zunächst den Antrag des Rechtsvorgängers der Klägerin zu 1. auf Teilungsgenehmigung und später erst den bereits seit langem anhängigen Antrag der Beigeladenen auf Löschung der Baulast beschieden hat, führt nicht zur Rechtswidrigkeit der Teilungsgenehmigung. Es mögen zwar u. U. Schadenersatzansprüche nach sich ziehende Verstöße gegen Amtspflichten zu erwägen sein, wenn eine Behörde ohne erkennbaren Anlass bei ihr vorliegende Anträge nicht in der Reihenfolge ihres Eingangs bearbeitet und dadurch zu unterschiedlichen Entscheidungen kommt, als sie bei Bearbeitung in der Reihenfolge des Antragseingangs getroffen worden wären. Anlass, über den Antrag der Beigeladenen zu 1. auf Löschung der Baulast zunächst noch nicht zu entscheiden, bestand für den Beklagten allenfalls bis zur mündlichen Verhandlung vor der erkennenden Kammer in den Verfahren 5 K 2339/06 und 5 K 2340/06 am 28. Februar 2008, weil der Beklagte den Ausgang dieser Verfahren abwarten wollte. Spätestens aber nach der Rücknahme der Klagen in der mündlichen Verhandlung war der Antrag auf Löschung entscheidungsreif. Gleichwohl hat er zuvor über die erst am 5. März 2008 beantragte Teilungsgenehmigung entschieden. Für die Rechtmäßigkeit dieser Genehmigung kommt es indessen ausschließlich darauf an, ob die gesetzlichen Voraussetzungen im Zeitpunkt ihrer Erteilung vorlagen. Dies schon deshalb, weil der Antragsteller und Adressat der Teilungsgenehmigung auf den Zeitpunkt der Entscheidung der Behörde keinen Einfluss hat und im Zweifel nicht überblicken kann, welche Umstände außer den Sachentscheidungsvoraussetzungen für die beantragte Entscheidung noch von Bedeutung sind. Deshalb ist nicht entscheidend, ob im Zeitpunkt der Genehmigung der Grundstücksteilung ein Anspruch auf Löschung der Baulast vorlag. Da die Eintragung einer Baulast konstitutive Wirkung hat, ist sie so lange wirksam, bis die ebenfalls konstitutive Löschung erfolgt ist.

Die Löschung hätte deshalb nicht mehr erfolgen dürfen. Sie war rechtswidrig.

Die Kläger sind hierdurch auch in ihren Rechten verletzt. Denn die eingetragene Baulast vermittelt ihnen ein subjektiv-öffentliches Recht. Zwar geht das OVG NRW in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass § 83 Abs. 1 BauO NRW ausschließlich im öffentlichen Interesse bestehe, nicht jedoch zugleich privaten Interessen des Eigentümers des durch die Baulast begünstigten Grundstücks diene und dass die Begünstigung dieses Eigentümers bloß tatsächlicher Natur sei und ihn lediglich als Rechtsreflex treffe.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 28. Januar 1997 - 10 A 3465/95 -, BauR 1998, 323, abrufbar in juris und vom 17. November 1986 - 7 A 2169/85 -, NJW 1988, 278 = BauR 1987, 550 = BRS 47 Nr. 149.

Deshalb entfalte die Baulast kein subjektiv-öffentliches Recht für den Begünstigten, und zwar unabhängig davon, dass die Begründung der Baulast auf privaten Interessen des Begünstigten beruhen mag.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 10. Oktober 1997 - 7 B 1974/97 -, BRS 59 Nr. 228, abrufbar in juris.

Demgegenüber vertritt das Niedersächsische OVG,

vgl. Urteil vom 2. Juli 1991 - 6 L 132/89 -, DVBl 1992, 62, abrufbar in juris,

die Auffassung, dass die Baulast die Rechte des begünstigten Grundstückseigentümers erweitere, so dass er sich auf diese Rechte gegenüber der Bauaufsichtsbehörde berufen könne und ihm das Anfechtungsrecht gegen die Löschung der Baulast zustehe.

Die Kammer ist mit dem Niedersächsischen OVG der Auffassung, dass jedenfalls die eingetragene Baulast dem von ihr Begünstigten subjektiv-öffentliche Rechte einräumt, die er gegenüber der Bauaufsichtsbehörde geltend machen kann. Die entgegenstehende Rechtsauffassung des OVG NRW wird den rechtlichen Folgen, die die Eintragung einer Baulast nach sich zieht, nicht in angemessenem Umfang gerecht. Namentlich trägt diese Auffassung dem Umstand nicht hinreichend Rechnung, dass die Baulast durchaus in der Lage ist, Rechte zu vermitteln.

Die Baulast stellt nach § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung dar, die der Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen kann und die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Sie dient zumeist dazu, Bebauungshindernisse zu beseitigen und dies in einer öffentlich-rechtlich verbindlichen Form zu konservieren. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung (oder Nutzungsänderung) eines Grundstücks entgegenstehen könnten.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. September 1990 - 4 B 34/90 u. a. -, BauR 1991, 62, abrufbar in juris.

Im Verhältnis zwischen Baulastübernehmer und Behörde bewirkt die Eintragung den Entzug der Dispositionsbefugnis über die erklärte Belastung des Grundstücks mit einer Handlungs-, Duldungs- oder Unterlassungspflicht. Das die Entstehung der Baulast tragende Verwaltungsrechtsverhältnis besteht formell zwar nur zwischen der Bauaufsichtsbehörde und dem die Baulastübernahme erklärenden Grundstückseigentümer.

Vgl. Kluth/Neuhäuser, Der Anspruch auf Baulasteintragung. NVwZ 1996, 738.

Gleichwohl führt die Eintragung der Baulast zu einer objektiven Änderung der (bauordnungsrechtlichen) Rechtslage, die im Einzelfall dazu führen kann, dass die Zahl der möglichen Gesichtspunkte, die von der Bauaufsichtsbehörde zur Versagung der Genehmigung des Bauvorhabens angeführt werden können, verringert werden und infolge der veränderten Rechtslage zu Gunsten des Baulastbegünstigten eine Ermessensreduzierung eintritt,

vgl. Kluth/Neuhäuser, a.a.O.

oder dass sich sogar ein Rechtsanspruch des von der Baulast Begünstigten auf Erteilung einer Baugenehmigung ergibt, wo ohne die Baulast ein solcher Anspruch nicht bestanden hätte. So führt z. B. die Eintragung einer ausreichend bemessenen Abstandflächenbaulast oder einer Erschließungsbaulast zu einem subjektiv-öffentlichen Rechtsanspruch des Begünstigten auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn die übrigen baurechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen für das Bauvorhaben erfüllt sind; ohne die jeweilige Baulast hätte das jeweilige Bauvorhaben nicht zugelassen werden können.

Vgl. Niedersächsisches OVG, a.a.O.

Bei diesen Ausgangspunkten wie das OVG NRW davon auszugehen, dass die Begünstigung des Eigentümers des begünstigten Grundstücks bloß tatsächlicher Natur sei, ihn als lediglich als "Rechtsreflex" treffe, wird den rechtlichen Auswirkungen der Baulast nach der Überzeugung der Kammer nicht gerecht. Diese Auffassung würde dazu führen, dass der Bauherr in den vorgenannten Beispielsfällen, in denen er durch die Eintragung der Baulast ein subjektiv-öffentliches Recht auf Erteilung einer Baugenehmigung erlangt hatte, wodurch sich im Übrigen auch seine durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte eigentumsrechtliche Position im Hinblick auf die Bebaubarkeit des Grundstücks verbessert hat, es widerspruchslos hinnehmen müsste, wenn die Bauaufsichtsbehörde die Baulast rechtswidrigerweise löschen würde. Das hätte zur Folge, dass dem Bauherrn nicht nur jeder Wunsch auf Genehmigung einer Änderung an dem aufgrund einer Baugenehmigung errichteten Bauvorhaben versagt werden müsste, weil ohne Baulast die Genehmigungsvoraussetzungen, die wieder in vollem Umfang auf dem Prüfstand ständen, nicht mehr vorlägen, sondern dass er u. U. sogar eine Nutzungsuntersagung wegen der materiellen Rechtswidrigkeit des Vorhabens befürchten müsste. Darin liegt nicht nur der Entzug eines tatsächlichen Reflexes, sondern der Wegfall einer geschützten Rechtsposition. Hier Rechtsschutz verweigern zu wollen, erscheint nach Auffassung der Kammer unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten nicht hinnehmbar.

Dem Klageantrag war daher mit der Kostenfolge aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 159 VwGO zu entsprechen. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1., 3. und 4. sind nicht erstattungsfähig, weil sie keinen Antrag gestellt und sich daher auch keinem Kostentragungsrisiko ausgesetzt haben, §§ 154 Abs. 3. 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.

Die Berufung war gemäß § 124a Abs. 1 in Verbindung mit § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO zuzulassen, weil die Kammer von den Entscheidungen des OVG NRW vom 17. November 1986 - 7 A 2169/85 -, vom 28. Januar 1997 - 10 A 3465/95 -, BauR 1998, 323 und vom 10. Oktober 1997 - 7 B 1974/97 -, BRS 59 Nr. 228 abweicht und die Entscheidung auf dieser Abweichung beruht.