1

Tatbestand:

2

Die Klägerin erwarb mit Kaufvertrag vom 28. April 1998 das Grundstück N.------ --platz 14 - 20 in X. , das mit dem Geschäftszentrum T. -D. bebaut ist. Der Wert des Grundstücks wurde nach dem Sachwertverfahren ermittelt.

3

Unmittelbar nach dem Erwerb fragte die Klägerin bei der Beklagten erfolglos wegen einer Minderung der Grundbesitzabgaben nach. Bei den Mietflächen lägen Leerstände von 1.172,15 m² vor, was 19,925 % der Gesamtfläche ausmache. Für die Jahre 2001 und 2002 gewährte der Beklagte der Klägerin einen teilweisen Grundsteuererlass wegen atypischer Nichtvermietbarkeit. Im Jahr 2001 standen Mieteinnahmen von 332.508,85 DM Mietausfälle von 716.721,48 DM und im Jahr 2002 Mieteinnahmen von 140.426,52 EUR Mietausfälle von 353.697,86 EUR gegenüber. In den jeweiligen Bescheiden wies der Beklagte die Klägerin jedoch darauf hin, vermehrte Anstrengungen für eine Vermietung der Geschäftsflächen zu unternehmen. So sei zu überlegen, ob beispielsweise bei Schaffung kleinerer Einheiten eine bessere und marktgerechte Vermietbarkeit gegeben sei. Bei weiteren Leerständen könne von einer ausnahmsweisen atypischen Nichtvermietbarkeit kaum noch ausgegangen werden.

4

In dem Grundbesitzabgabenbescheid für das Jahr 2003 vom 11. Januar 2003 über insgesamt 21.172,65 EUR setzte der Beklagte die Grundsteuer B auf 15.010,68 EUR fest.

5

Mit Schreiben vom 04. Februar 2004 beantragte die Klägerin, ihr die Grundsteuer für das Jahr 2003 teilweise zu erlassen. Zur Begründung verwies sie darauf, dass es auch im Jahre 2003 keine positive Veränderung bezüglich der Vermietung des T. -D1. gegeben habe. Der prozentuale Mietausfall habe bei 70,02 % gelegen. Hinsichtlich der vermietbaren Flächen habe ein Ertrag von 151.448,04 EUR (29,98 %) einem Ausfall von 353.697,86 EUR (70,02 %) gegenüber gestanden. In einer Anlage führte die Klägerin im Einzelnen die vermieteten Flächen mit den monatlich erzielten Mieten und die nicht vermieteten Flächen mit den ausgefallenen Netto-Kaltmieten auf. Nach entsprechender Aufforderung durch den Beklagten verwies die Klägerin wegen ihrer Vermietungsbemühungen auf die Überlegungen mit dem Architekten Jardin über eine weitere Verwertbarkeit der Immobilie, auf Kontakte mit dem Makler L. aus M. , auf Anzeigen in der Welt und der Welt am Sonntag und andere mehr sowie auf Akquisitionsversuche mit den Unternehmungen A. (holländischer Billiganbieter), M1. (Herr T1. -X1. ), E. I. (Herr F. ), F1. , D2. & B. (Frau S. ), D3. (Herr E1. ), Sporthaus W. , L1. -D4. (Wohneinrichtungen, F2. ), L2. und U. (I1. ), Q. (V. ) und „Die G. „ (Markenartikel im Jeans- und Sportbekleidungsdiscount, Herr M2. ). Dabei habe es sich jedoch nur um eine beispielhafte Übersicht über die Vielzahl der Versuche, die leerstehenden Teile des Objekts zu vermieten, gehandelt. Wegen des erheblichen Umfangs der Dokumentation dieser Aktivitäten sei von der Übersendung des gesamten Materials zunächst abgesehen worden, bei Bedarf könne es jedoch jederzeit vorgelegt werden.

6

Mit Bescheid vom 27. Mai 2004 lehnte der Beklagte den Antrag auf Erlass der Grundsteuer 2003 ab. Zur Begründung machte er geltend, dass zwar eine Ertragsminderung von rund 70 % weder dem Grunde noch der Höhe nach bestritten werde. Die Klägerin habe die Minderung des Ertrages jedoch zu vertreten. Schon bei der Gewährung eines Grundsteuerteilerlasses für die Jahre 2001 und 2002 sei sie darauf hingewiesen worden, alle Anstrengungen zu unternehmen, um eine Vermietung der Geschäftsräume zu erreichen. Gegebenenfalls sei durch Schaffung anderer Einheiten zu versuchen, eine bessere und marktgerechte Vermietbarkeit zu erzielen. Zwar seien Bemühungen erkennbar, die auf eine Neuvermietung ausgerichtet seien. Der Gesellschafter der Klägerin, Herr Q1. , habe jedoch selbst eingeräumt, dass ein Anmietungsangebot des Kaufmanns H. nicht angenommen worden sei, weil man zum damaligen Zeitpunkt davon ausgegangen sei, eine längerfristige Vermietung realisieren zu können. Nach der gesetzlichen Konzeption der Grundsteuer als einer im Wesentlichen ertragsunabhängigen Steuer könnten Ertragsminderungen deshalb nur in bestimmten Ausnahmefällen zu einem Erlass führen. Die Ertragsminderungen müssten erkennbar vorübergehender Natur sein. Werde jedoch auf Dauer ein geringerer Ertrag erzielt, seien Umstände gegeben, die die Situation dieses Grundstücks nicht als im Vergleich zu anderen Grundstücken atypisch erscheinen, sondern auf eine abweichende Beschaffenheit schließen lassen. Solche Ertragsminderungen rechtfertigten keinen Grundsteuererlass. Vielmehr müsse hier gegebenenfalls auf der Bewertungsebene für Abhilfe gesorgt werden. Bei dem Gewerbeobjekt der Klägerin könne angesichts des langen Zeitraums der Leerstände inzwischen nicht mehr von einer vorübergehenden Situation ausgegangen werden. Bereits zum Zeitpunkt des Eigentumsüberganges sei ein teilweiser Leerstand des Objekts festzustellen gewesen. Dieser Leerstand und die damit einhergehenden Ertragsminderungen hätten sich im Laufe der Zeit deutlich verschlimmert. Angesichts der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, insbesondere aber bei der Entwicklung hinsichtlich der Leerstände von gewerblichen Objekten in X. dürfte in absehbarer Zeit nicht mit einer nachhaltigen positiven Veränderung zu rechnen sein.

7

Mit ihrem Widerspruch vom 25. Juni 2004 machte die Klägerin geltend, dass sie die Mietleerstände nicht zu vertreten habe. Vielmehr habe sie erhebliche Anstrengungen unternommen, um die Leerräume nach von den ausgeschiedenen Mietern ausgesprochenen Kündigungen wieder zu vermieten. Auch hätten hinsichtlich der Schaffung anderer Einheiten, wenn dadurch eine bessere oder marktgerechte Vermietbarkeit zu erzielen sei, diverse Gespräche mit Architekten stattgefunden. Eine unter Risikogesichtspunkten wirtschaftlich sinnvolle Lösung habe bisher leider jedoch nicht gefunden werden können. Der in dem ablehnenden Bescheid angesprochene Kaufmann H. habe lediglich eine kurzzeitige Anmietung von Teilflächen angeboten. Da zum damaligen Zeitpunkt parallel weitere Verhandlungen mit anderen potentiellen Mietern über langfristige Mietverträge geführt worden seien, wäre zu diesem Zeitpunkt eine kurzfristige Vermietung an Herr H. wirtschaftlich unsinnig gewesen. Sie hätte eine langfristige Komplettvermietung des Objekts blockiert. Deshalb sei damals von einer Vermietung an Herrn H. abgesehen worden. Der Leerstand zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs sei äußerst geringfügig gewesen. Die angesprochene Abhilfe auf der Bewertungsebene wäre in 2003 noch zu früh gewesen.

8

Mit seinem Widerspruchsbescheid vom 28. Juli 2004 wies der Beklagte den Widerspruch zurück. Zur Begründung wiederholte und vertiefte er im Wesentlichen seine Ausführungen in dem ablehnenden Bescheid und machte ergänzend geltend, dass bereits zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs am 28. April 1998 ein Leerstand von 19,925 % des Objekts festzustellen gewesen sei. Dieser Leerstand und die damit einhergehenden Ertragsminderungen hätten sich im Laufe der Zeit verschlimmert.

9

Mit ihrer am 20. August 2004 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie hat zunächst geltend gemacht, dass sie einen Grundsteuererlass in Höhe von 11.860,08 EUR begehre. In 2003 sei 21.172,65 EUR an Grundsteuer gezahlt worden; erlassfähig davon seien 4/5 = 16.938,12 EUR; die Höhe der Minderung betrage 70,02 %. In der mündlichen Verhandlung am 16. August 2007 hat die Klägerin ihre Klage insoweit zurückgenommen, als sie ursprünglich einen Grundsteuererlass begehrt hat, der über den Betrag von 8.408,38 EUR hinausging.

10

Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ihr bisheriges Vorbringen wiederholt und vertieft. Darüber hinaus hat sie noch vorgetragen, das zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen mit dem Kaufmann H. u. a. aussichtsreiche Vertragsverhandlungen mit der Firma L3. gelaufen seien, wie sich aus dem bereits erstellten Mietvertragsentwurf (Bl. 57ff der Gerichtsakte) entnehmen lasse. Deshalb sei auch das Mietangebot des Kaufmanns H. vom Sommer 2003, das eine Anmietung der Erdgeschossfläche fest für ein Jahr für eine pauschale Miete von 40.000 EUR vorgesehen hätte, zu unattraktiv gewesen.

11

Weiterhin habe sie im Jahr 2003 auch ein Angebot der Firma M3. zur Projektentwicklung eingeholt, welches aber ohne Berücksichtigung einer Erfogsabhängigkeit des Honorars als überteuert angesehen worden sei.

12

Im Übrigen hat die Klägerin hinsichtlich ihrer Vermietungsbemühungen zwei Aktenordner überreicht (Beiakten 2 und 3), auf deren Inhalt im Einzelnen Bezug genommen wird.

13

Die Klägerin beantragt,

14

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 27. Mai.2004 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28. Juli 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Jahr 2003 in Höhe von 8408,38 EUR zu erlassen.

15

Der Beklagte beantragt,

16

die Klage abzuweisen.

17

Zur Begründung verweist er zunächst auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide, insbesondere dass die Klägerin die bestehende Ertragsminderung zu vertreten habe. Der bisher nur pauschale Hinweis auf anderweitige bessere Vermietungsaussichten reiche nicht aus, um eine gerechtfertigte Ablehnung des Angebots des Kaufmannes H. über die Anmietung von Teilflächen für ein Jahr abzulehnen. Auch wenn der Beklagte inzwischen im Hinblick auf die beiden von der Klägerin beigebrachten Aktenordner keine Bedenken mehr gegen ausreichende Bemühungen der Klägerin hinsichtlich der Neuvermietung der leerstehenden Flächen habe, falls ihr die Nichtvermietung an den Kaufmann H. nicht entgegengehalten werden könne, sei von einer einen Grundsteuererlass ausschließenden Ertragsminderung aufgrund eines strukturell bedingten Überangebotes auszugehen. Bereits seit acht Jahren sei ein teilweiser Leerstand der Immobilie der Klägerin gegeben. In X. stünden schon seit längerem mehrere unterschiedliche Gewerberäume leer. Potentielle Investoren würden durch diesen Konsumentenrückgang abgeschreckt. Die Entwicklung der letzten Jahre stelle eine umfassende nachhaltige Strukturkrise dar. Die Einwohnerzahlen in X. seien in der letzten Jahren allenfalls leicht rückläufig, während der Bestand an Wohnungen leicht zugenommen habe. Zu der Entwicklung im Bereich der gewerblichen Gebäude könnten keine Angaben gemacht werden, da diesbezüglich Statistiken nicht geführt würden.

18

In der mündlichen Verhandlung vom 16. August 2007 wurde der Kaufmann H1. zu der Frage des Mietangebots für das T. -D. in X. für das Jahr 2003 als Zeuge gehört. Wegen des Inhalts seiner Aussage wird auf das Sitzungsprotokoll verwiesen.

19

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die Gerichtsakte einschließlich der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten.

20

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

21

Soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, war das Verfahren gemäß § 92 Abs. 3 VwGO einzustellen.

22

Die im übrigen zulässige Verpflichtungsklage ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf einen teilweisen Grundsteuererlass für das Jahr 2003 in der im Tenor angeführten Höhe. Die insoweit erfolgte Ablehnung durch den angefochtenen Bescheid des Beklagten ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

23

Nach § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

24

Darüber hinaus kann jedoch nicht mehr gefordert werden, dass der (geringe) Ertrag des Grundstücks auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehen muss, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind.

25

Vgl. insoweit noch BVerwG Urteile vom 03. Mai 1991 - 8 D2. 13.89 -, ZKF 1992, 58 und vom 04. April 2001 - 11 D2. 12.00 -, BVerwGE 114, 132, VG Gelsenkirchen, Urteile vom 21. Dezember 2006 - 5 K 5651/02 - und vom 22. Februar 2007 - 5 K 1301/02 -.

26

Dabei kann es dahinstehen, ob eine Nichtberücksichtigung von Ertragsminderungen aufgrund struktureller Veränderungen und damit wegen fehlender Atypik vorliegend schon deshalb nicht in Betracht kommt, weil der Wert des bebauten Grundstücks im Sachwertverfahren ermittelt worden ist. Bei der Ermittlung des Grundstückwertes im Sachwertverfahren kommt den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen und deren Entwicklung allenfalls eine zu vernachlässigende minimale Bedeutung zu, während die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse bei der Ermittlung des Grundstückwertes im Ertragwertverfahren durch das Abstellen auf die Jahresrohmiete von wesentlicher Bedeutung sind. Denn die Kammer hält an ihrer zuvor angeführten Rechtsprechung zu dem Erfordernis der Atypik unabhängig von der Frage, ob diese Voraussetzung bei Ermittlung von Grundstückswerten im Sachwertverfahren überhaupt zu fordern war, nicht mehr fest, nachdem das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 24. April 2007 - GmS-OGB 1/07 - (Städte- und Gemeinderat 2007, 26) sich der Auffassung des dem gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes vorlegenden 2. Senat des Bundesfinanzhofes (vgl. dessen Vorlagebeschluss vom 26. Februar 2007 - II R 5/05 -) angeschlossen hat, wonach ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingter Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann.

27

Hinsichtlich der Höhe der Minderung des Rohertrages hatte die Kammer keine Zweifel an der Richtigkeit der von der Klägerin mit ihrem Antrag beigebrachten Aufstellung (vgl. Seite 4 und 5 der Beiakte Heft 1) nach der es durch die Mietausfälle für das Jahr 2003 zu einer Minderung des normalen Rohertrages von 70,02 % gekommen ist. Auch der Beklagte hat insoweit keine Bedenken angemeldet.

28

Die Klägerin hat diese Minderung des Rohertrages auch nicht zu vertreten.

29

Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen.

30

Vgl. z.B. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 25.05.1981 - 3 B. 2714/78 -, ZKF 82, S. 33f; Finanzgericht Berlin, Urteil vom 17. Januar 2001 - 2 K 2268/98 -, ZKF 2002, S. 132.

31

Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt - wofür es vorliegend keine Anhaltspunkte gibt - noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Insoweit hat der Eigentümer einen Leerstand nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden.

32

Zu den von einem Eigentümer zu fordernden Bemühungen kann auch gehören, dass er gegebenenfalls durch bauliche Veränderungen an dem Objekt für eine bessere Vermietbarkeit sorgt. So kann z. B. daran gedacht werden, bei einem Einzelhandelsobjekt mit kleinen Geschäftsflächen die Schaffung größerer Geschäftsflächen zu fordern, falls sich gerade dafür ein Bedarf abzeichnet. Vorliegend ist nach dem Vorbringen der Klägerin und den Aussagen des Zeugen H. , die im übrigen durch die Aktenlage gestützt werden, klar zu erkennen, dass neben strukturellen Problemen ein wesentliches Hindernis für die erneute Vermietung der Geschäftsflächen im T. -D. die schwierige bauliche Situation ist. Die Geschäftsflächen im Untergeschoss haben keinen eigenen separaten Zugang, sondern sind nur durch die leerstehende größere Geschäftsfläche im Obergeschoss (ehemalig Fa. E3. ) zu erreichen. Dadurch kommt ohne bauliche Veränderung als Mieter für die Geschäftsfläche im Obergeschoss nur jemand in Betracht, der auch bereit ist, gleichzeitig das Untergeschoss anzumieten. Unabhängig von sonstigen Schwierigkeiten war dies mit eine der Hauptursachen, warum es bisher nicht zu einer Neuvermietung gekommen ist. Eine alleinige Vermietung des Erdgeschosses, z. B. an die Firma L3. wäre durchaus möglich gewesen. Letztlich braucht die Kammer im vorliegenden Verfahren jedoch nicht abschließend zu klären, unter welchen Voraussetzungen von einem Vermieter auch die Vornahme baulicher Veränderungen an dem Mietobjekt zur besseren Vermietbarkeit verlangt werden könne. Denn für derart umfangreiche Investitionen, wie sie bei einem Umbau des T. -D1. anfallen würden, muss zuvor ein längerer Leerstand vorgelegen haben, der trotz umfangreicher Vermietungsbemühungen nicht zu beheben war. Zu den größeren Leerständen in T. -D. ist es jedoch erst ab dem 01. Januar 2001 gekommen, nachdem die Firma E3. den zum Jahresende 2000 auslaufenden Mietvertrag entgegen früherer Absichtserklärungen nicht mehr verlängert hatte. Wenn anschließend die Klägerin zunächst über einen Zeitraum von 2 Jahren versucht hat, neue Mieter für das bestehende Objekt zu finden, so ist dies noch nicht zu beanstanden. Als dies jedoch über einen Zeitraum von 2 Jahren trotz intensivster Bemühungen nicht gelungen war, wäre frühestens im Jahre 2003 von der Klägerin zu fordern gewesen, auch einen Umbau des T. -D1. in Betracht zu ziehen. Ein Umbau des T. -D1. , insbesondere mit einem eigenen Zugang zu den Geschäftsflächen im Untergeschoss hätte dann jedoch im hier maßgeblichen Jahr 2003 die Leerstände nicht mehr verhindern können. Denn für die Planung, Genehmigung und Durchführung eines solchen Umbaus muss mindestens ein Zeitraum von einem Jahr einkalkuliert werden, in dem eine Vermietung der Geschäftsflächen nicht möglich gewesen wäre. Danach kann die Frage, ob von der Klägerin die Durchführung baulicher Veränderungen zur Verbesserung der Vermietbarkeit des T. -D1. verlangt werden konnten, allenfalls bei Anträgen auf Grundsteuererlass in den Folgejahren beachtlich werden.

33

Im Rahmen des Vertretenmüssens kann der Klägerin auch nicht vorgehalten werden, dass sie das Angebot der Firma M3. vom 27. Februar 2003 zur Projektentwicklung des T. -D. nicht angenommen hat. Zwar enthielt dieses Angebot, das die Entwicklung eines Vermarktungskonzeptes mit einer Vertragslaufzeit von 30 Monaten beinhaltete, neben einem festen Honorar entgegen dem Vortrag der Klägerin auch einen größeren erfolgsabhängigen Honorarteil. Ob das Angebot trotzdem von der Klägerin als überteuert eingestuft werden konnte, bedarf keiner weiteren Ausführungen. Denn es lässt sich nicht feststellen, dass eine Annahme des Angebots der Firma M3. im Jahr 2003 zu einer -zumindest teilweise- Neuvermietung der leerstehenden Geschäftsfläche geführt hätte.

34

Auch die Nichtannahme des Mietangebots des Kaufmanns H. kann der Klägerin nicht vorgehalten werden. Wie der Zeuge in der mündlichen Verhandlung ausgesagt hat, kam für ihn eine Anmietung erst ab Oktober 2003 in Betracht. Außerdem war er nur bereit, im Erdgeschoss eine Fläche von rund 1500m² für die Dauer von 12 Monaten zu einem Mietpreis von 100.000,00 Euro anzumieten. Unabhängig von der Frage, inwieweit zum damaligen Zeitpunkt noch eine Vermietung des Erd- und Untergeschosses an die Firma L3. im Raum stand, kann nicht gesagt werden, dass der Klägerin die Annahme dieses Mietangebotes ohne weiteres zumutbar war. Es hätte für sie die Konsequenz gehabt, dass für die Dauer eines Jahres das Untergeschoss wegen der fehlenden separaten Zugangsmöglichkeit leergestanden hätte. Außerdem wäre in dieser Zeit eine gegebenenfalls auch längerfristige Vermietung an einen anderen Interessenten nicht möglich gewesen. Auch wenn man den inzwischen doch langen Zeitraum des Leerstandes und die nachhaltigen Schwierigkeiten im Hinblick auf eine Neuvermietung trotz der umfangreichen Bemühungen der Klägerin berücksichtigt, war die Ablehnung des Mietangebots durch den Kaufmann H. im Hinblick auf die von ihm geforderten Konditionen und den gebotenen Mietpreis mehr als vertretbar.

35

Dass sich die Klägerin vertreten durch ihren Geschäftsführer Q1. im Jahre 2003 ansonsten wie im übrigen auch schon in den Jahren davor umfangreich und intensiv um eine Neuvermietung der Leerstände im T. -D. bemüht hat, lässt sich der von ihr vorgelegten Dokumentation in den beiden Aktenordnern (Beiakte Heft 2 und 3) entnehmen. Daran hat inzwischen auch der Beklagte keine Zweifel mehr.

36

Bei einer Grundsteuer für 2003 von 15.010,68 EUR ergibt die 70,02%ige Minderung einen Betrag von 10.510,48 EUR. Steht davon wiederum der Klägerin ein Erlass von 4/5 zu, so ergibt dies den Erlassbetrag von 8408,38 EUR.

37

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO.

38

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.