Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, 10 K 6465/04

T a t b e s t a n d :

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Gemarkung C. Flur 7 Flurstück 659, welches mit dem Wohnhaus mit der Straßenanschrift F. Straße 401 bebaut ist. Für dieses Wohnhaus erteilte der Beklagte mit Bauschein vom 06. Mai 1938 die Genehmigung u.a. mit der Nebenbestimmung Nr. 12, dass das Grundstück keinen Zugang zur F. Straße erhalten darf. Von der westlich liegenden F. Straße (B 00) ist dieses Grundstück durch eine ca. 4 m breite, im Eigentum der Stadt E. stehende Parzelle (Flur 7 Flurstück 299) getrennt.

Ursprünglich erstreckte sich der Grundbesitz der Kläger (seinerzeitige Flurstücke 231 bis 234 der Flur 7) nach Osten hin bis zu dem parallel zur B 00 verlaufenden privaten T.---------weg , von dem aus ein ein Zugang bestand.

Im Mai 1993 wurde dieser Grundbesitz insoweit geteilt, als der westliche Teil des Flurstücks 231 (nunmehr Flurstück 659) mit dem Wohnhaus F. Straße 401 von den östlichen Grundstücksteilen und vom T.---------weg abgetrennt wurde. Zugunsten des erstgenannten Grundstücks übernahmen die Kläger als seinerzeitige Eigentümer der östlich angrenzenden Flurstücksteile folgende öffentlich-rechtliche Verpflichtung: "Die im anliegenden Lageplan grün schraffiert dargestellten Flächen der Grundstücke zu 1. (erg. Teilstücke der Flurstücke mit der seinerzeitigen Bezeichnung Nr. 231 und 232) werden auf Dauer von jeglichen baulichen Anlagen und anderen Hindernissen freigehalten und hier die Geh-, Fahr- und Leitungsrechte gemäß § 4 BauO NW vom T.---------weg aus zu Gunsten des Grundstücks zu 2. (erg. heutiges Flurstück 659) gestattet." Diese Verpflichtung wurde im Baulastenverzeichnis der Stadt E. (Baulastenblatt Nr. 4385) am 27. Mai 1993 eingetragen. Nach der Teilung veräußerten die Kläger die zum T.---------weg hin gelegenen Grundstücke an eine Bauträgergesellschaft. Diese verpflichtete sich gegenüber den Klägern, an die jeweiligen Grundstückseigentümer der von dem Wegerecht betroffenen Parzellen die Verpflichtung weiterzugeben, das Wegerecht zugunsten der Kläger zu dulden, eine Baulast eintragen zu lassen und den Weg der Kläger auf eigene Kosten zu errichten und zu unterhalten. Im Kaufvertrag zwischen der Bauträgerin und den Erwerbern dieser Grundstücke heißt es: "Als Baulast wird ein Wegerecht in 2,5 m Breite entlang der nördlichen Grenze eingetragen zugunsten der Parzelle 659. Eventuell wird auch ein entsprechendes Wegerecht als Grunddienstbarkeit eingetragen; dem stimmen Käufer zu." Eine Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts zugunsten der Kläger wurde im Grundbuch nicht eingetragen.

Auf den Bauantrag der Kläger zur Errichtung einer Doppelgarage mit einer Zufahrt zur Bundesstraße lehnte der vom Beklagten beteiligte Direktor des Landschaftsverbandes Westfalen-Lippe mit Bescheid vom 20. April 1993 die Ausnahmegenehmigung vom Anbauverbot an Bundesstraßen nach § 9 Abs. 8 FStrG ab. Mit Urteil vom 24. Februar 1997 -23 A 2422/95- wies das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) nach der Abweisung der hiergegen erhobenen Klage durch das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts zurück. Hierbei wies das OVG NRW darauf hin, dass die B 00 nicht zur Erschließung des Grundstücks der Kläger bestimmt sei.

Die Kläger nutzten in der Folgezeit die zur Bundesstraße hin ausgerichteten Stellplätze auf ihrem Grundstück, die sie über den seinerzeit unbefestigten Seitenstreifen ereichten.

Am 4. Dezember 2003 wandten sich die Kläger an den Beklagten und wiesen diesen darauf hin, dass die durch die Baulast zur Sicherung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts belastete Fläche für die Kläger nicht nutzbar sei, da - was unstreitig ist - die Beigeladenen diese Fläche mit einer Hecke bepflanzt und zum T.---------weg mit einem Zaun abgegrenzt hatten. Durch die Neugestaltung der F. Straße sei eine Zufahrt zu dieser nur noch erschwert möglich.

Daraufhin hörte der Beklagte die Beigeladenen zum Erlass einer Ordnungsverfügung wegen des Verstoßes gegen die Verpflichtung aus der Baulast an.

Mit Schreiben vom 13. Januar 2004 wies der Landesbetrieb Straßenbau NRW den Beklagten darauf hin, dass im Zuge der Anlegung eines geregelten Geh- und Radweges an der Ostseite der Bundesstraße nur die von alters her bestehenden und genehmigten Zufahrten durch die Absenkung der Bordsteine berücksichtigt worden seien; bei dem Grundstück der Kläger sei wegen des fehlenden Zufahrtsrechts keine Absenkung vorgenommen worden. Die Kläger würden aber ihre Stellplätze weiterhin nutzen, indem sie die Bordsteinabsenkung einer anderen Zufahrt benutzen und dann längs über den Geh- und Radweg bis zu ihrem Grundstück gelangen. Dies sei im Hinblick auf die Gefahren nicht hinzunehmen.

Am 29. März 2004 teilten die Kläger mit, dass die Anfahrt ihres Grundstücks von der F. Straße aus nicht mehr möglich sei, da - was unstreitig ist - dort Poller aufgestellt worden seien.

Mit Schreiben vom 30. März 2004 forderten die Kläger den Beklagten im Hinblick auf die fehlende Zufahrtsmöglichkeit zu ihrem Grundstück dazu auf, gegen die Beigeladenen vorzugehen.

Nach einer internen dienstlichen Anweisung erließ der Beklagte den Bescheid vom 6. April 2004, wonach unter Ausübung pflichtgemäßen Ermessens kein öffentlich-rechtliches Erfordernis gesehen werde, gegen die Beigeladenen ordnungsbehördlich einzuschreiten. Im übrigen wurde auf den privaten Rechtsweg verwiesen.

Gegen diesen Bescheid legten die Kläger am 19. April 2004 ohne Begründung Widerspruch ein.

Mit Urteil vom 20. Juli 2004 wies das Amtsgericht E. (Az. 129 C 5280/04) den gegen die Beigeladenen gerichteten Antrag der Kläger auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Sicherung eines Zugangs vom T.---------weg aus zurück. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die Kläger keinen Anspruch auf die Einräumung des begehrten Wegerechts haben. Weder gebe es ein dinglich gesichertes Wegerecht noch eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen diesen Beteiligten. Die Baulast wirke nur im Verhältnis des Beklagten und der Beigeladenen. Im Hinblick auf die bestehende fußläufige Erreichbarkeit ihres Grundstücks von der F. Straße bestehe auch kein Notwegerecht.

Am 24. November 2004 haben die Kläger Klage erhoben.

Zur Begründung tragen sie vor, dass das Absehen vom Einschreiten nicht pflichtgemäßen Ermessen entspreche. Auch wenn kein direkter Anspruch der Kläger bestehe, sei das Ermessen auf Null reduziert. Die Ermessensreduzierung ergebe sich daraus, dass ein ordnungswidriger Zustand bestehe. Die Zuwegung sei mangels einer anderweitigen Zufahrtsmöglichkeit gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW zwingend erforderlich. Vorliegend bestehe im Hinblick auf die gebotene Erreichbarkeit für Rettungsfahrzeuge sogar eine erhebliche Gefahrensituation.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 6. April 2004 zu verpflichten, ordnungsbehördliche Maßnahmen zur Durchsetzung der im Baulastenverzeichnis, Blatt 4385 eingetragenen Baulast zur Sicherung der Zufahrt auf einem 2,50 m breiten Grundstücksstreifen zum Grundstück Gemarkung C. , Flur 7, Flurstück 659, über die im Lageplan zur Baulast grün schraffiert dargestellten Flächen der Grundstücke Gemarkung C. , Flur 7, Flurstücke 665, 673 und 674, zu ergreifen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung trägt er vor, dass die Kläger keinen Anspruch auf die Durchsetzung der Baulast hätten. Eine Abwägung der widerstreitenden Interessen habe ergeben, dass überwiegende Gründe dafür sprächen, die eingetragene Baulast nicht zugunsten der Kläger durchzusetzen. Die Kläger könnten ihr Grundstück fußläufig über die F. Straße erreichen. Für eine gesicherte Erschließung sei ein Zugang ausreichend und eine Zufahrt nicht erforderlich. Die Erreichbarkeit für Rettungsfahrzeuge im Notfall sei hinreichend sichergestellt, da das Gebäude der Kläger weniger als 50 m von der öffentlichen Straße F. Straße entfernt sei. Im übrigen sei die weitere Befahrbarkeit des privaten T.---------weges nicht zugunsten der Kläger durch Baulasten gesichert, so dass durch die Durchsetzung der hier streitigen Baulast die Kläger keine Zufahrt zu ihrem Grundstück erhalten könnten.

Die Beigeladenen beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beigeladenen tragen vor, dass die Kläger es versäumt hätten, ein Wegerecht grundbuchlich zu sichern. Die Baulast begründe lediglich eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Einem Anspruch auf Durchsetzung der Baulast stehe überdies entgegen, dass die Baulast zu keinem Zeitpunkt der Erschließung des klägerischen Grundstücks an eine öffentliche Wegefläche gedient habe, da der T.---------weg eine Privatstraße sei, an der die Kläger keine Rechte hätten, und die Baulast dementsprechend keinen Anschluss an eine öffentliche Wegefläche herstelle. In Anbetracht dessen sei vielmehr vom Beklagten auf die Baulast zu verzichten.

Auf die mündliche Verhandlung vom 19. November 2004 hat das Landgericht E. (Az.: 12 O 175/04) mit - inzwischen rechtskräftigem Urteil - die Klage der Kläger gegen die Beigeladenen auf die Ermöglichung einer ungehinderten Zufahrt zu ihrem Grundstück vom T.---------weg aus abgewiesen.

Mit Beschluss vom 30. Januar 2007 ist der Rechtsstreit auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden.

In der mündlichen Verhandlung hat der Beklagte erklärt, dass an der Nebenbestimmung Nr. 12 im Bauschein vom 06. Mai 1938 nicht festgehalten werde, soweit dieser auch die fußläufige Zugänglichkeit erfassen sollte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der Bezirksregierung Arnsberg Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die Klage - über die der Berichterstatter gemäß § 6 Abs. 1 VwGO als Einzelrichter entscheidet - ist jedenfalls unbegründet.

Gemäß § 113 Abs. 5 VwGO spricht das Gericht, soweit die Ablehnung oder Unterlassung des (begehrten) Verwaltungsaktes rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Anderenfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden. Entscheidend ist, ob dem Kläger ein Anspruch auf den Verwaltungsakt bzw. auf (Neu-)Bescheidung seines Antrages zusteht. Die Rechtsverletzung muss in der Versagung des begehrten Verwaltungsaktes liegen.

Die Kläger werden durch die Ablehnung des bauordnungsbehördlichen Einschreitens zur Durchsetzung der Baulast zur Sicherung der Zufahrt zu ihrem Grundstück nicht in ihren Rechten verletzt. Hierbei kann es insoweit dahinstehen, ob die Verletzung der notwendigen subjektiv-öffentlichen Rechte isoliert neben der Rechtmäßigkeitsprüfung zu betrachten ist oder ob diese subjektiv-öffentlichen Rechte für die Anspruchsgrundlage selbst als erforderlich angesehen werden.

Denn jedenfalls fehlt es an subjektiv-öffentlichen Rechten für die Kläger. Es fehlt an einem Rechtssatz, der zumindest auch dem Schutz der Kläger dient.

Eine Baulast, mit der zu Lasten des beschwerten Grundstücks ein anderes Grundstück begünstigt wird, vermittelt dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks regelmäßig keine subjektiv-öffentlichen Rechte. Vielmehr dient die Baulast regelmäßig ausschließlich dem öffentlichen Interesse, bauordnungswidrige Zustände zu verhindern, indem bauordnungsrechtliche Anforderungen auf Dauer gesichert werden. Die Baulast verschafft der Bauaufsichtsbehörde die notwendige rechtliche Handhabe, um gegen den Eigentümer des belasteten Grundstücks bauaufsichtlich einschreiten zu können, wenn durch Verletzung der übernommenen Pflichten auf dem begünstigten Grundstück bauordnungswidrige Zustände einzutreten drohen. Die Baulast dient aber grundsätzlich nicht zugleich privaten Interessen des Eigentümers des durch die Baulast begünstigten Grundstücks. Sie verschafft dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks kein Recht auf Benutzung des belasteten Grundstücks. Die Begünstigung dieses Eigentümers ist bloß tatsächlicher Natur, trifft ihn also lediglich als Rechtsreflex,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. November 1986 -7 A 2169/85-, BauR 1987, 550 (550), Urteil vom 28. Januar 1997 -10 A 3465/95-; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Stand: Oktober 2006, § 83 Rn 80, 82.

Dementsprechend kann der faktisch begünstigte Eigentümer von der Bauaufsicht grundsätzlich kein Einschreiten gegen den Eigentümer des belasteten Grundstücks verlangen, wenn dieser der übernommenen Verpflichtung zuwiderhandelt,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 28. Januar 1997 -10 A 345/95-.

Will der Eigentümer des begünstigten Grundstücks selbst eine Rechtsposition zu Lasten des belasteten Grundstücks erhalten, so kann er dies grundsätzlich nur dadurch erreichen, dass ihm entsprechende zivilrechtliche Rechtspositionen durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks eingeräumt werden - die hier, wie zivilgerichtlich festgestellt, nicht bestehen.

Die Richtigkeit dieser Bewertung zeigt sich gerade auch in den gesetzlichen Regelungen über den Verzicht auf die Baulast. Sowohl § 78 Abs. 3 Satz 2 BauO NW 1984 als auch § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW 1995 machen den Verzicht auf die Baulast zwingend, wenn das öffentliche Interesse an ihrem Bestand entfällt. Ein privates Interesse, insbesondere die zugrundeliegenden privatrechtlichen Verhältnisse der Beteiligten, sind demgegenüber irrelevant,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. November 1986, a. a. O; Urteil vom 27. Mai 1993 -10 A 1358/90-.

Eine Ausnahme von diesen Grundsätzen ist in der Rechtsprechung des OVG NRW,

vgl. Beschluss vom 6. Oktober 1997 -11 B 2020/97-; Gädtke, BauO NRW, 10 Aufl. § 83 Rn 53,

lediglich in den Fällen anerkannt worden, in denen die Nichterfüllung der durch Baulast übernommenen Pflicht den Begünstigten in anderweitig bestehenden individuellen Schutzgütern konkret gefährden könnte.

Eine derartige konkrete Gefährdung liegt hier nicht vor. Die fehlende Zufahrtsmöglichkeit über das Grundstück der Beigeladenen begründet keine derartige konkrete Gefahr für individuelle Schutzgüter, wie Leib und Leben der Kläger. Eine solche Zufahrtsmöglichkeit ist für die Feuerwehr nach der BauO NRW grundsätzlich nicht erforderlich. Nach § 5 Abs. 2 BauO NRW ist eine solche lediglich nötig bei Gebäuden, bei denen die Oberkante der Brüstung notwendiger Fenster mehr als 8 Meter über dem Gebäude liegt, oder kann nach § 5 Abs. 5 BauO NRW verlangt werden bei Gebäuden, die ganz oder in Teilen mehr als 50 Meter von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind. Beides ist hier nach den vorliegenden Plänen nicht der Fall. Hinsichtlich der Entfernung zur öffentlichen Verkehrsfläche ist insoweit auf die weniger als 50 Meter vom Wohnhaus der Kläger entfernte F. Straße abzustellen, von der aus die Feuerwehr das Haus der Kläger erreichen kann. Eine Zugangsmöglichkeit insbesondere auch für Rettungskräfte ist insoweit hinreichend. Hinsichtlich eines möglichen Begehrens im Hinblick auf eine fehlende Zugangsmöglichkeit zum klägerischen Grundstück fehlt es bereits am erforderlichen Antrag der Kläger beim Beklagten auf bauordnungsbehördliches Einschreiten, weshalb konsequenterweise auch nur das Einschreiten im Hinblick auf die Zufahrtsmöglichkeit zum Gegenstand des Klageverfahrens gemacht worden ist. Im übrigen begründet die fehlende Zugangsmöglichkeit über das Grundstück der Beigeladenen keine konkrete Gefahr für die genannten individuellen Schutzgüter. Denn - wie die Vertreterin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung erklärt hat - ist der Zugang zum Grundstück der Kläger von der F. Straße aus gegeben. Auch wenn unklar ist, ob das Grundstück Gemarkung C. , Flur 7, Flurstück 299, welches zwischen der Bundesstraße und dem Grundstück der Kläger liegt, förmlich gewidmet ist - der Beklagte sah sich auf die gerichtliche Anfrage vom 5. Februar 2007 bis zur mündlichen Verhandlung hin nicht in der Lage, eine entsprechende definitive Erklärung dazu abzugeben - steht einer weiteren fußläufigen Zugänglichkeit des klägerischen Grundstücks von der F. Straße aus gegenwärtig nichts entgegen. Das eigenständig kaum verwertbare Grundstück steht im Eigentum der Stadt E. , ist im Flurstücksverzeichnis mit "Öffentliche Wege und Gewässer" bezeichnet und wird seit Jahren auch faktisch als Weg zum Grundstück der Kläger benutzt; überdies ist der Beklagte auch grundsätzlich bereit, dieses Grundstück an die Kläger zu veräußern. Schließlich steht auch die Nebenbestimmung Nr. 12 im Bauschein vom 6. Mai 1938 nach der ausdrücklichen Erklärung der Vertreterin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung der fußläufigen Zugänglichkeit nicht mehr entgegen

Es mag dahin stehen, ob von den oben genannten Grundsätzen zum fehlenden subjektiven öffentlichen Recht auch in den Fällen eine Ausnahme geboten ist, in denen durch Baulasten wechselseitige Belastungen und Begünstigungen entstehen,

insoweit vom OVG NRW, Urteil vom 17. November 1986, a.a.O., offengelassen; von Gädtke, a. a. O., verneint,

denn für das Vorliegen einer wechselseitigen Belastung und Begünstigung fehlt jeglicher Anhaltspunkt.

Es kann des weiteren offen bleiben, ob eine Ausnahme dann geboten ist, wenn sich der Inhalt der Baulast auf eine Regelung mit nachbarschützendem Charakter bezieht,

vgl. Gädtke, a.a.O. Rn 52; Boeddinghaus, a.a.O., § 83 Rn 84.

Denn die Baulast betrifft keine Regelung mit nachbarschützendem Charakter. Bei der von der eingetragenen Baulast betroffenen Regelung zur Sicherung der Zufahrt kommen als maßgebliche Bestimmungen diejenigen über die bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Erschließung und Zugänglichkeit von Grundstücken in Betracht - wobei hier offenbleiben kann, ob diese Bestimmungen überhaupt eine gesicherte Zufahrt erfordern. Diese Bestimmungen sind grundsätzlich nicht nachbarschützend, sondern bestehen nur im öffentlichen Interesse,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. Juni 2005 -7 A 3644/04-, Boeddinghaus, a.a.O., § 74 Rn 204, 209; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Söfker, BauGB, Stand: Juli 2006, § 34 Rn 142.

Die öffentlich-rechtliche Sicherung der Zufahrt vom T.---------weg - bei dem es sich nicht um eine öffentliche Verkehrsfläche handelt - zum Grundstück der Kläger dient dementsprechend nicht dazu, den Klägern als Eigentümern des begünstigten Grundstücks ein Recht zu verschaffen, den Beklagten zu verpflichten, den Beigeladenen durch eine bauordnungsbehördliche Verfügung aufzuerlegen, den Klägern die Möglichkeit zu geben, über die durch die Baulast belastete Fläche zu fahren.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 S. 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO erstattungsfähig, weil es der Billigkeit entspricht, diese den Klägern aufzuerlegen. Denn die Beigeladene sind am Verfahren notwendig beteiligt und haben überdies aufgrund ihrer Antragstellung das Kostenrisiko gemäß § 154 Abs. 3 VwGO getragen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Berufung nach § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO liegen nicht vor.