1

T a t b e s t a n d:

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Die Klägerin ist Eigentümerin der in der Gemarkung X. -F. , Flur 39, gelegenen und mit Wohngebäuden bebauten Flurstücke 575, 576, 578, 586, 587, 590 und 591. Die Flurstücke liegen in einem Bereich, der nach Norden durch ausgedehnte Bahnanlagen der Deutschen Bahn AG begrenzt wird. Östlich schließt sich die erhöht verlaufende und vierspurig ausgebaute E. Straße (B ) an. Südlich folgt entlang der B.----straße Wohnbebauung, an die wiederum südlich Bahnanlagen, ausgedehnte Haldenanlagen der Zeche Blumenthal und verschiedene Gewerbebetriebe angrenzen. Nach Westen schließen sich an das im Eigentum der Klägerin stehende Areal Gebäude der Bauunternehmung I. -E1. -I1. GmbH an. Der beschriebene Grundstücksbereich liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wohl aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils der Stadt I2. .

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Unter dem 27. Februar 2004 stellte die Klägerin beim Beklagten einen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides für den Neubau eines Lebensmitteldiscounters mit 699 m² Verkaufsfläche sowie 108 Stellplätzen auf den bezeichneten Flurstücken. In der beigefügten Betriebsbeschreibung führte sie zur Art des Betriebes aus: "Errichtung eines Lebensmittelsdiscounters, Einzelhandel mit Waren aller Art einschließlich Lebensmitteln und freiverkäuflichen Arzneimitteln." Nach dem beigefügten Grundriss steht für den Verkauf eine Fläche von insgesamt 713, 69 m² zur Verfügung; darin eingeschlossen ist ein Eingangsbereich von insgesamt 13,2 m². Der vom Beklagten beteiligte Landesbetrieb Straßenbau NRW erteilte unter dem 25. März 2004 die straßenrechtliche Zustimmung zum begehrten Vorbescheid mit der Maßgabe, dass für den Baukörper der Mindestabstand von 20 Metern zur befestigten Fahrbahn der B nicht unterschritten wird und eine Erschließung über die E. Straße nicht erfolgt.

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Nach Beteiligung der Industrie- und Handelskammer im Mittleren Ruhrgebiet C. lehnte der Beklagte die Voranfrage der Klägerin durch Bescheid vom 22. Dezember 2004 ab. Zur Begründung führte er aus, das Vorhaben sei bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen, weil es innerhalb einer Gemengelage aus gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung realisiert werden solle. Das Vorhaben füge sich im Sinne dieser Bestimmung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Es stelle auch wegen der deutlich überdimensionierten Stellplatzanlage mit 108 Stellplätzen einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb dar, der planungsrechtlich nur in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO zulässig sei. Weiterhin stehe auch die Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB einer Genehmigung des Vorhabens entgegen. Von dem Vorhaben seien schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt I2. zu erwarten. Dies werde durch die Stellungnahme der IHK C1. deutlich belegt. Der geplante Standort sei auf Autokunden ausgerichtet. Für einen Discounter der geplanten Größe sei eine Mantelbevölkerung erforderlich, die in einem Radius von 500 bis 700 Meter um das Vorhaben quantitativ nicht unerheblich unterschritten werde. Daher sei zu befürchten, dass in einem erheblichen Umfang Kaufkraft aus den Versorgungszentren X. -Süd, I3. und weiteren Zentren der Stadt I2. abgezogen werde. Die Verlagerung der Kaufkraft zu einem zwischenzentrischen Standort führe zu einer Schwächung der Nahversorgung in diesen zentralen Versorgungsbereichen und deren Mantelbevölkerung. Die Erreichbarkeit von Gütern des täglichen Bedarfs werde durch eine solche Entwicklung nachhaltig erschwert und die Versorgung der nichtautomobilen Bevölkerung dauerhaft gefährdet. Gegen diesen Bescheid legte Klägerin am 27. Dezember 2004 Widerspruch ein.

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Die Klägerin hat schon am 21. Dezember 2004 Klage erhoben.

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Sie macht geltend, ihr stehe ein Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids zu. Das Vorhaben sei nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich

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zulässig. Die Umgebungsbebauung werde sowohl durch gewerbliche Nutzungen als auch durch Wohnnutzung geprägt. Der Zulässigkeit könne auch nicht die Bestimmung des § 11 Abs. 3 BauNVO entgegengehalten werden. Das Vorhaben liege nämlich mit einer Verkaufsfläche von 699 m² weit unterhalb der Grenze zur Großflächigkeit, welche das Bundesverwaltungsgericht jüngst bei 800 m² Verkaufsfläche festgemacht habe. Auch die Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB stehe dem Vorhaben nicht entgegen. Einmal habe diese Regelung Ausnahmecharakter, was zur Folge habe, dass der Beklagte für das Vorliegen der Ausnahmevoraussetzungen darlegungs- und beweispflichtig sei. Im übrigen gingen von ihrem Vorhaben aber auch keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt I2. aus. Bei Lebensmitteldiscountern mit einer Verkaufsfläche, die deutlich unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit liege, sei dies ohnehin fernliegend. Die von ihr eingeholte Verträglichkeitsanalyse der BBE Unternehmungsberatung GmbH aus August 2005 mit dem Nachtrag aus Januar 2006 ergebe aber auch konkret, dass von der geplanten Einzelhandelsansiedlung keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt I2. bzw. Versorgungsbereiche benachbarter Kommunen ausgehen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 22. Dezember 2004 zu verpflichten, ihr einen positiven Bauvorbescheid für den Neubau eines Lebensmitteldiscounters gemäß ihrem Antrag vom 27. Februar 2004 auf dem Grundstück B.----straße (Gemarkung X. -F. , Flur 39, Flurstücke 575, 576, 578, 586, 587, 590, 591) zu erteilen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

12

Unter Wiederholung und Vertiefung seiner Ausführungen im angefochtenen Bescheid macht der Beklagte geltend, dass das Vorhaben in jedem Fall mit Einführung des § 34 Abs. 3 BauGB unzulässig geworden sei. Danach obliege der Klägerin der Beweis, dass von dem in Rede stehenden Vorhaben keine Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt I2. zu erwarten seien. Dieser Beweis sei der Klägerin nicht gelungen. Die von ihr vorgelegte Verträglichkeitsanalyse sei als Nachweis ungeeignet, weil sie auf falschen bzw. unplausiblen Annahmen beruhe. So habe das Gutachten das Versorgungszentrum I4. fehlerhaft abgegrenzt. Auch gehe das Gutachten von einer erhöhten Flächenproduktivität aus. Weiterhin klammere es unzulässigerweise Randsortimente des lang- und mittelfristigen Bedarfs aus. Ferner sei die Prognose der Umsatzlenkung viel zu niedrig angesetzt. Auch könne die Schädlichkeitsgrenze im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB nicht alleine über den Parameter der Kaufkraftabzugsquote bestimmt werden. Vielmehr komme es auf die Bewertung aller Umstände in den jeweils betroffenen zentralen Versorgungsbereichen an. Danach sei hier die Gefährdungsschwelle im Versorgungszentrum I4. überschritten. Nach der Erhebung des von ihr eingeholten Einzelhandelsgutachtens aus dem Jahre 1995 seien in diesem Zentrum 38 Einzelhandelsbetriebe mit 3560 m² Verkaufsfläche festgestellt worden. Am 14. Oktober 2005 habe man nur noch 24 Betriebe gezählt, deren Verkaufsfläche lediglich noch ca. 2100 m² betrage. Dem Einzelhandelsangebot im Versorgungszentrum I5. stehe heute ein großes Übermaß in dezentraler Lage gegenüber. Dieses Übergewicht würde durch den von der Klägerin geplanten neuen Markt noch einmal deutlich verstärkt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf den Inhalt der Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist nicht begründet.

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Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids, da ihrem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen (§§ 71 Abs. 2, 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW). Das Vorhaben ist nämlich bauplanungsrechtlich unzulässig.

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1. Das Vorhaben der Klägerin beurteilt sich in bodenrechtlicher Hinsicht - worüber zwischen den Beteiligten auch kein Streit besteht - nach § 34 Abs. 1 BauGB, weil es in einer Gemengelage zwischen Wohnnutzung und nicht erheblich belästigender gewerblicher Nutzung verwirklicht werden soll. Von einem derartigen Vorhaben dürfen nach § 34 Abs. 3 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Diese durch das Europaanpassungsgesetz Bau - EAG Bau - in das Baugesetzbuch eingefügte und am 20. Juli 2004 in Kraft getretene Bestimmung steht dem Vorhaben der Klägerin entgegen.

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2. Das Vorhaben der Klägerin fällt in den Anwendungsbereich des § 34 Abs. 3 BauGB. Dies gilt, obwohl die Klägerin hier nicht die Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes plant. In die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebs sind, wie das Bundesverwaltungsgericht nunmehr höchstrichterlich klargestellt hat,

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Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10/04 -, ZFBR 2006, 247,

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auch der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials) sowie ein geplanter Windfang einzubeziehen. Zur Verkaufsfläche des streitigen Vorhabens zählt damit hier auch der vorgesehene Eingangsbereich von insgesamt 13,2 m², womit an Verkaufsfläche insgesamt eine Fläche von 713,69 m² zur Verfügung steht. Auch damit bleibt die Schwelle zur Großflächigkeit im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, die das Bundesverwaltungsgericht nunmehr bei 800 m² zieht,

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Urteil vom 24. November 2005, a.a.O.,

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deutlich unterschritten. Der Vorhabenbegriff im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB umfasst allerdings nicht nur großflächige Einzelhandelsbetriebe. Dies folgt schon aus dem Wortlaut der Regelung, die ganz allgemein von "Vorhaben nach Abs. 1 oder 2" spricht. Dass die Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB nicht ausschließlich großflächige Einzelhandelsbetriebe erfassen will, die in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 Abs. 1 BauGB errichtet werden sollen, entspricht ferner dem klaren Willen des Gesetzgebers. Der Gesetzgeber zielt mit der Neuregelung zwar "insbesondere" auf solche Situationen ab (BT-Drucks. 15/2250, Seite 54). In den Gesetzesmaterialien heißt es darüber hinaus aber ausdrücklich:

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"Die vorgeschlagene Regelung des § 34 Abs. 3 kann bei entsprechenden Fallkonstellationen auch für andere Vorhaben als großflächigen Einzelhandel zum Schutz von zentralen Versorgungsbereichen Bedeutung haben".

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3. Aus den von der Klägerin eingereichten Bauvorlagen sowie den im gerichtlichen Verfahren nachgereichten Unterlagen, insbesondere der "Verträglichkeitsanalyse" der BBE Unternehmensberatung GmbH aus August 2005 mit dem Nachtrag aus Januar 2006, lässt sich nicht mit hinreichender Verlässlichkeit prognostizieren, dass von dem geplanten Vorhaben im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt I2. zu erwarten sind.

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a) Geschützte zentrale Versorgungsbereiche ergeben sich nach dem Willen des Bundesgesetzgebers (vgl. BT-Drucks. 15/2250, Seite 54) insbesondere aus planerischen Festlegungen, namentlich aus Darstellungen und Festsetzungen in den Bauleitplänen oder aus Festlegungen in den Raumordnungsplänen; sie können sich aber auch aus sonstigen planungsrechtlich nicht verbindlichen raumordnerischen und städtebaulichen Konzeptionen ergeben, nicht zuletzt auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen. Der Begriff der "zentralen Versorgungsbereiche" ist dabei nicht eng im Sinne eines Hauptzentrums zu verstehen, vielmehr soll er auch Nebenzentren, die nicht den Charakter von Kerngebieten im Sinne von § 7 BauNVO haben, erfassen,

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so Hofherr in Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, 3. Auflage, § 34 (Stand: Januar 2005) Rz 71 b; Berkemann in Berkemann/Halama, Erstkommentierungen zum BauGB 2004, § 34 BauGB Rz 19; Gatawis Die Neuregelung des § 34 III Baugesetzbuch, NVwZ 2006, 272, 274 jeweils unter Hinweis auf die Entstehungsgeschichte der Vorschrift.

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Gemessen daran ist das Gericht davon überzeugt, dass das vom Beklagten als gefährdet angesehene Versorgungszentrum I4. einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB darstellt. Dieses Zentrum erstreckt sich entlang der Bielefelder Straße von der Kreuzung mit der E. Straße in nordöstliche Richtung bis zum Bereich des Edeka-Supermarktes. Dieser Grundstücksbereich ist im Flächennutzungsplan der Stadt I2. überwiegend als Mischgebiet dargestellt. Es existieren in diesem Bereich nach den Darlegungen des Beklagten zwei rechtswirksame Bebauungspläne. Der Bebauungsplan Nr. 31/24 weist den Bereich zwischen der E. Straße und der Einmündung B1. als allgemeines Wohngebiet und den Bereich zwischen B1. und E2.------weg als Kerngebiet aus. Der angrenzende Bereich zwischen E2.------weg und I6.----straße ist durch den Bebauungsplan 31/3 - E2.------weg - als Mischgebiet festgesetzt. Nach dem von der Stadt I2. eingeholten Gesamtstädtischen Entwicklungs- und Strukturgutachten des Einzelhandels in I2. der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung Köln GMA von 1995/1996 ist dieser Bereich in I4. im Rahmen des Zentrenkonzeptes der Stadt I2. als sogenanntes "C-Zentrum" anzusehen, welches überwiegend auf die Versorgung der Ortsteil-Bevölkerung ausgerichtet ist. Dieses Gutachten stellt für die erkennende Kammer insoweit plausibel darauf ab (vgl. Blatt 96), dass das Zentrum I4. vergleichbar weite Entfernungen zu den nächst benachbarten Versorgungszentren in den Stadtbezirken X. , F. und I2. -Mitte aufweist und eine vergleichsweise hohe Eigenständigkeit in der Versorgungsstruktur besitzt. Es hatte zum damaligen Zeitpunkt einen Einzelhandelsbesatz von 38 Betrieben mit ca. 3.560 m² Verkaufsfläche (vgl. Blatt 97 des Gutachtens). Auch wenn die Zahl der Einzelhandelsbetriebe seit dem Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens der GMA deutlich abgenommen hat, hat das Gericht keine vernünftigen Zweifel, dass der genannte Bereich entlang der Bielefelder Straße in I4. auch heute noch einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB ausmacht. Der Beklagte hat in diesem Bereich im Oktober 2005 noch 22 Einzelhandelsbetriebe gezählt, deren Verkaufsfläche immerhin noch ungefähr 2100 m² beträgt. Davon abzuziehen ist allerdings nach Auffassung des Gerichts die Verkaufsfläche des Plus- Marktes an der E. Straße, weil dieser nach der eigenen städtebaulichen Konzeption der Stadt I2. nicht mehr zum Bereich des Versorgungszentrums I4. zu zählen ist. Die GMA hat in ihrem Strukturgutachten aus 1995/1996 nämlich vorgeschlagen (vgl. Blatt 99 ff. des Gutachtens) nur den Bereich entlang der Bielefelder Straße, der östlich der E. Straße gelegen ist, in seiner Einzelhandelsstruktur weiterzuentwickeln. Der Rat der Stadt I2. hat dieses Gutachten der GMA in seiner Sitzung vom 02. Juli 1996 zustimmend zur Kenntnis genommen und die Verwaltung der Stadt beauftragt, nach eingehender Prüfung der gutachterlichen Empfehlungen ein Konzept zur Umsetzung des Gutachtens vorzulegen. Eindeutiger Wille des Rates der Stadt I2. als Plangeber war es damit, eine Einzelhandelskonzeption nur für den Bereich östlich der E. Straße vorzunehmen. Der Bereich westlich der E. Straße, wo derzeit unter anderem auch ein Plus-Markt angesiedelt ist, ist davon eindeutig nicht erfasst, dieser kann damit auch im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB nicht zum geschützten Versorgungsbereich gezählt werden. Mit dann nur noch 21 Betrieben und einer Verkaufsfläche von ca. 1700 m² weist der Bereich entlang der C2. Straße in I4. nach Überzeugung des Gerichts aber immer noch einen ausreichenden Einzelhandelsbesatz auf, der als geschütztes Nebenzentrum im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB zu qualifizieren ist.

28

Nichts anderes folgt im übrigen aus der von der Klägerin vorgelegten "Verträglichkeitsanalyse" der BBE Unternehmensberatung GmbH von August 2005. Diese unterscheidet zwischen "Versorgungszentren" und "Nahversorgungsbereichen" (vgl. Blatt 12 der Analyse, wo von dem Versorgungszentrum I4. die Rede ist, im Gegensatz zu Blatt 15 der Analyse, wo der "Nahversorgungsbereich" X. -Süd angesprochen ist). Die Analyse der BBE konstatiert für I4. , dass der Branchen- und Angebotsmix entlang der C2. Straße überwiegend auf den kurzfristigen Bedarf abzielt, vereinzelt aber auch Angebote im mittel- und langfristigen Bedarf (z.B. Bekleidung, Geschenkartikel, Telekommunikation und Schmuck) vorgehalten werden (vgl. Blatt 12 der "Verträglichkeitsanalyse"). Das Gutachten der BBE kommt nach allem zu dem Ergebnis (vgl. Blatt 12) dass das Zentrum I4. in Anbetracht der vorhandenen Angebotsstruktur in erster Linie Grundversorgungsfunktionen für den Stadtteil I4. wahrnehme.

29

b) Aufgrund der von der Klägerin vorgelegten Unterlagen zu ihrem Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids kann das erkennende Gericht nicht die hinreichend verlässliche Prognose treffen, dass von dem geplanten Vorhaben auf dem Grundstück B.----straße in X. -F. keine schädlichen Auswirkungen auf das geschützte Versorgungszentrum in I4. zu erwarten sind.

30

Was mit "schädlichen Auswirkungen" gemeint ist, definiert der Gesetzgeber in § 34 Abs. 3 BauGB nicht. Auch die gesetzliche Begründung äußert sich zu diesem Merkmalen nicht näher. Diese Begriffsmerkmale bedürfen daher der Auslegung. "Auswirkungen" können nur solche städtebaulicher Art sein. Wirtschaftliche Nachteile für existente Betriebe im betroffenen Versorgungsbereich können der Zulassung eines Vorhabens wegen der wettbewerbspolitischen Neutralität des Städtebaurechts nicht entgegengehalten werden. Mit Blick auf den Schutzzweck des § 34 Abs. 3 BauGB sind weiterhin solche Auswirkungen städtebaulicher Art gemeint, die geeignet sind, die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs zu berühren,

31

vgl. dazu Hofherr, a.a.O., § 34 Rz 71 b; Berkemann, a.a.O., § 34 BauGB Rz 22; Gatawis, a.a.O., Seite 274; Heilshorn/Seith, Zulassung und Planung großflächiger Einzelhandelsbetriebe, VBlBW 2004, 409, 410; Uechtritz, Neuregelungen im EAG Bau zur "standortgerechten Steuerung des Einzelhandels", NVwZ 2004, 1025, 1030, 1031; Janning, Der Ausschluss des zentrenschädigenden Einzelhandels im unbeplanten Innenbereich, BauR 2005, 1723, 1725 ff. jeweils m.w.N..

32

Ob derartige Auswirkungen die Grenze der Schädlichkeit im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB für den betroffenen zentralen Versorgungsbereich überschreiten, ist nach Überzeugung des Gerichts aufgrund verschiedener Anhaltspunkte im jeweiligen Einzelfall zu beurteilen. Prüfkriterien sind insbesondere das Einzugsgebiet des Vorhabens, die Zentrenrelevanz der angebotenen Sortimente, in den betroffenen zentralen Versorgungsbereichen vorhandene Leerstände und der dort durch das Vorhaben zu erwartende Kaufkraftabfluss,

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vgl. nur Hofherr, a.a.O., § 34 Rz 71 b; Berkemann, a.a.O., § 34 BauGB Rz 23 ff.; Janning, a.a.O., Seite 1725 ff.; Rieger in Schrödter, Kommentar zum Baugesetzbuch, 7. Auflage 2006, § 34 Rz 75 jeweils m.w.N.; vgl. auch Ziffer 4.2.1 des Einführungserlasses zum EAG Bau des Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport NRW vom 30. Januar 2005, MBl NRW 2005, 342.

34

Der durch das Vorhaben bedingte Kaufkraftentzug muss allerdings deutlich spürbar sein, um die Grenze der Schädlichkeit im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB zu überschreiten. Dies ist nach Überzeugung des Gerichts nur dann der Fall, wenn das Vorhaben eine Umsatzverlagerung von wenigstens 10 % zu Lasten des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs erwarten lässt,

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in diesem Sinne auch Hofherr, a.a.O., § 34 Rz 71 b; Gatawis, a.a.O., Seite 275; Rieger, a.a.O., § 34 Rz 75; Uechtritz, a.a.O., Seite 1031; vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 05. September 1997, 7 A 2902/93, BRS 59 Nr. 70; weitergehend wohl Berkemann, a.a.O., § 34 BauGB, der einen Kaufkraftabfluss von ca. 20 % des Einzelhandelsumsatzes zu fordern scheint.

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c) Entgegen der Auffassung der Klägerin muss der Bauherr begründen, dass das von ihm geplante Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB erwarten lässt. Der Bauherr allein bestimmt das Bauvorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB und legt damit den zu beurteilenden Verfahrensgegenstand fest. Dazu muss er nach § 69 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW einen schriftlichen Bauantrag mit allen für seine Bearbeitung sowie für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) in ausreichender Anzahl bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen. Die näheren Anforderungen an die einzureichenden Bauvorlagen ergeben sich aus der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW). Nichts anderes gilt im Falle des Antrags auf Erteilung eines Bauvorbescheids (§§ 71 Abs. 2 und 69 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW sowie § 16 BauPrüfVO NRW). Im Falle eines Bauvorhabens, bei dem schädliche Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB jedenfalls nicht offensichtlich ausgeschlossen sind, hat dies zur Folge, dass der Bauherr die erforderlichen Unterlagen beizubringen hat, damit die zuständige Bauaufsichtsbehörde bzw. in einem sich anschließenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren das Verwaltungsgericht beurteilen kann, ob das Bauvorhaben den Anforderungen des § 34 Abs. 3 BauGB genügt. Wie er dieser Beibringungspflicht genügt, ist Sache des Bauherrn. Im Regelfall wird es allerdings geboten sein, die Frage der schädlichen Auswirkungen auf einen betroffenen zentralen Versorgungsbereich mit gutachterlicher Hilfe abzuklären.

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Eine andere Verteilung der Darlegungslast ist nach Auffassung der Kammer nicht zulässig, weil eine solche dem Willen des Gesetzgebers widersprechen würde. Nach der Begründung zum Regierungsentwurf (BT-Drucks. 15/2250, Seite 54) ist mit der Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB eine weitere Zulassungsvoraussetzung für Bauvorhaben in das Baugesetzbuch aufgenommen worden. Man wird diese dogmatisch als weitere speziell geregelte Form eines sonstigen öffentlichen Belangs ähnlich der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB ansehen müssen,

38

so auch Hofherr, a.a.O., § 34 Rz 71 e; für eine Darlegungslast des Bauherrn ebenso Gatawis, a.a.O., Seite 276; Janning, a.a.O., Seite 1729; Heilshorn/Seith, a.a.O., Seite 410; anderer Auffassung Berkemann, a.a.O., § 34 BauGB Rz 28.

39

Entgegen der Auffassung der Klägerin wird ihre Mandantin durch dieses Verständnis des § 34 BauGB auch nicht übermäßig im Genehmigungsverfahren belastet. Die Bauherrn treffende Obliegenheit, gerade bei größeren Bauvorhaben auch umfangreiche Gutachten vorzulegen, ist im Baugenehmigungsverfahren keine Seltenheit. So ist es etwa Sache des Antragstellers, im Baugenehmigungsverfahren die für die immissionsschutzrechtliche Prüfung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens erforderlichen Gutachten beizubringen,

40

so die gefestigte Rechtsprechung des OVG NRW, Beschluss vom 05. Februar 2001 - 7 A 410/01 -, BRS 64 Nr. 155; Beschluss vom 27. Juni 2005 - 7 A 707/04 - .

41

Das Gericht verkennt nicht, dass ein Bauherr in Genehmigungsverfahren, bei denen die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 34 Abs. 3 BauGB zu bewerten ist, auf Schwierigkeiten stoßen kann, wenn er etwa das Warensortiment von Einzelhandelsbetrieben in betroffenen im Einzugsbereich des von ihm geplanten Vorhabens gelegenen Versorgungsbereichen ermitteln muss. Diese Schwierigkeiten sind aber für ihn nicht unüberwindbar. Die Bauaufsichtsbehörde hat nach § 25 VwVfG NRW die Pflicht, ihn zu beraten und ihm die erforderlichen Auskünfte zu erteilen. Sie muss dem Bauherr daher auf dessen Verlangen mitteilen, welche Bereiche sie als durch das Vorhaben gefährdete Versorgungszentren ansieht und ihm weiterhin auch mitteilen, welche Informationen sie über das Warensortiment, Verkaufsflächen, Leerstände etc. in diesen Zentren hat,

42

in diesem Sinne auch Gatawis, a.a.O., Seite 277.

43

d) Diesen aufgezeigten Anforderungen wird das Antragsgebehren der Klägerin nicht gerecht. Aus den von ihr mit dem Vorbescheidantrag beim Beklagten eingereichten bzw. im gerichtlichen Verfahren nachgereichten Unterlagen lässt sich nicht beurteilen, dass von dem geplanten Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf den geschützten zentralen Versorgungsbereich I4. zu erwarten sind. Das Vorhaben liegt noch im fußläufigen Einzugsbereich des Versorgungszentrums I4. , es ist von diesem nur ca. 800 Meter entfernt gelegen. Das Versorgungszentrum I4. ist zwar nach den dem Gericht vorliegenden Vorgängen nicht von städtebaulichen Mißständen (vgl. § 136 Abs. 2 BauGB) gekennzeichnet. Städtebauliche Funktionsverluste in diesem Versorgungsgebiet sind allerdings nicht zu verkennen. Die Einzelhandelsnutzung hat in den letzten 10 Jahren deutlich abgenommen, worauf der Beklagte zutreffend hinweist. Die GMA hat bei ihrer Erhebung im Jahr 1995 im Versorgungszentrum I4. noch 38 Einzelhandelsbetriebe mit insgesamt 3560 m² Verkaufsfläche festgestellt. Mitte Oktober 2005 hat der Beklagte - rechnet man den Plus-Markt an der E. Straße ab - noch 21 Einzelhandelsbetriebe mit ca. 1700 m² Verkaufsfläche gezählt. Dieser deutliche Rückgang der Betriebszahl mit ihrer vorgehaltenen Gesamtverkaufsfläche ist für das Gericht ein starkes Indiz für die Gefährdung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und damit der Funktionalität des Nebenzentrums I4. . Anzeichen für die Gefährdung des Zentrums sind weiter die existenten Leerstände von immerhin 5 Ladenlokalen an der C2. Straße bzw. an der Straße B1. . Bedrängt wird das Zentrum heute auch durch die in dezentraler Lage vorhandenen Einzelhandelsmärkte wie den Lidl-Markt an der Holsterhauser Straße und den Toom-Getränkemarkt an der E. Straße.

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Deuten diese Umstände auf eine aktuelle Gefährdung des Versorgungszentrums I3. hin, sind schädliche Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB auf diesen betroffenen Bereich nur dann nicht zu erwarten, wenn der durch das streitige Vorhaben zu erwartende Kaufkraftabfluss unter ca. 10 % des Einzelhandelsumsatzes im Vorsorgungszentrum beträgt. Ob dies der Fall ist oder nicht, lässt sich aufgrund der von der Klägerin im Klageverfahren beigebrachen gutachterlichen Äußerungen der BBE Unternehmensberatung GmbH aus August 2005 und Januar 2006 nicht verlässlich beurteilen. Die BBE GmbH kommt in ihrer "Verträglichkeitsanalyse" von August 2005 (vgl. Blatt 25) zu dem Ergebnis, dass durch den geplanten Discountmarkt, soweit es das Vorsorgungszentrum I4. betrifft, eine Umsatzlenkung von 3,8 bis 7,7 % erfolgen wird. Den existenten Plus-Markt an der E. Straße zählt die BBE GmbH bei ihrer Begutachtung nicht zum Bereich des Versorgungszentrums I4. (vgl. Blatt 13 der "Verträglichkeitsanalyse" und Blatt 2 bis 4 des Nachtrags). Die BBE GmbH bezieht diese Umsatzlenkungsquote allerdings nur auf Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren (vgl. Blatt 25 der Analyse). Dies beruht darauf, dass die Gutachter nur Auswirkungen des geplanten Discountmarktes in Kernsortimenten des kurzfristigen Bedarfs (Lebensmittel sowie Drogeriebedarfs) untersucht haben, sich hingegen nicht mit Randsortimenten des mittel- und langfristigen Bedarfs beschäftigt haben, obwohl sie sich der Tatsache nach eigenen Angaben bewusst sind, dass Discountmärkte in der Art des geplanten Vorhabens gerade auch solche Randsortimente anbieten (Blatt 2 der "Verträglichkeitsanalyse"). Auf den substantiierten Einwand des Beklagten in seinem Schriftsatz vom 06. September 2005, der Untersuchungsansatz sei insoweit unzulässig verengt worden, aufgrund der saisonal sehr gezielten Angebotspolitik von Discount-Märkten seien die Auswirkungen ständig wechselnder Randsortimente keinesfalls zu vernachlässigen, hat die BBE GmbH die Beschränkung des Untersuchungsansatzes auf das Kernsortiment des Lebensmitteleinzelhandels aus ihrer Sicht näher begründet. Sie hat insoweit ausgeführt (vgl. Blatt 6 und 7 des Nachtrags):

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"Bei sogenannten Randsortimenten in Lebensmittel-Discountmärkten handelt es sich in der Regel um Aktionswaren, die nur zeitweise im Sortiment sind, ständig wechseln und auf sehr kleinen sortimentsbezogenen Verkaufsflächen angeboten werden. Je nach Betreiber liegen die diesbezüglichen Verkaufsflächen für Discountmärkte zwischen rund 50 und 150 m². Angesichts der Breite der angebotenen Aktionswaren entfallen auf die jeweiligen Einzelsortimente nur wenige Quadratmeter Verkaufsfläche. ... Der Umsatzanteil der Randsortimente am Gesamtumsatz bei Lebensmitteldiscountern liegt in Abhängigkeit vom Betreiber bei rund 10 bis maximal 20 %. Veranschaulicht werden kann dies anhand folgender Modellrechnung: Bei einer angenommenen Gesamtumsatzleistung eines Lebensmittel-Discountmarktes von rund 6.000.000,- Euro entfallen je nach Betreiber rund 0,6 bis 1,2 Millionen Euro auf das Randsortiment. Unterstellt man, dass ein Aktionsangebot aus 10 Einzelsortimenten besteht, so ergibt sich eine Umsatzleistung je Einzelsortiment von rund 60.000,- bis 120.000,- Euro. ... Im Hinblick auf die Betriebe im Versorgungszentrum I4. ist ferner anzuführen, dass die hinsichtlich der Randsortimente relevante Besatzdichte äußerst dünn bestückt ist. Wettbewerbliche Berührungspunkte sind in Anbetracht der auf die Grundversorgung ausgerichteten Sortimentsstruktur innerhalb des Versorgungszentrums kaum zu verzeichnen. ..."

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Diese Ausführungen der BBE GmbH mögen in ihrer Allgemeinheit zutreffen. Im konkreten Fall sind sie allerdings nicht hinreichend aussagekräftig, weil sie am konkreten Antragsbegehren der Klägerin vorbeigehen. In ihrem unter dem 27. Februar 2004 gestellten Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides hat die Klägerin das Vorhaben zwar allgemein als "Neubau eines Lebensmitteldiscounters" bezeichnet. In der beigefügten Betriebsbeschreibung hat die Klägerin zur Art des Betriebes weiter ausgeführt:" Errichtung eines Lebensmitteldiscounters, Einzelhandel mit Waren aller Art einschließlich Lebensmittel und frei verkäuflichen Arzneimitteln." Die Verkaufsfläche hat sie allerdings weder bezogen auf ein Kernsortiment des kurzfristigen Bedarfs (wie Lebensmittel) noch auf ein Randsortiment mit Produkten des mittel- bzw. langfristigen Bedarfs näher begrenzt. Würde der Klägerin der begehrte Vorbescheid erteilt, wäre ein Marktbetreiber rechtlich nicht gehindert, Einzelhandelswaren aller Art weit über die von der BBE GmbH in deren Analyse genannte typische Verkaufsfläche von ca. 50 - 150 Quadratmetern auszudehnen. Die von der BBE genannte Quote am Gesamtumsatz von 10 bis maximal 20 % würde dann in nicht absehbarer Weise übertroffen. Die - schon jetzt von der BBE GmbH konstatierte - Umsatzleistung je Einzelsortiment von 60.000,- bis 120.000,- Euro könnte sich deutlich erhöhen, der Marktbetreiber wäre nicht gehindert, diese Umsatzleistung beispielsweise zu verdoppeln. Die errechnete Umsatzlenkungsquote von immerhin bis zu 7,7 % zu Lasten des Versorgungszentrums I4. durch den projektierten Markt würde damit mutmaßlich weiter ansteigen und könnte die Grenze von 10 % übertreffen. Dies könnte sich insbesondere zu Lasten der im Nebenzentrum I4. noch verbliebenden Facheinzelhändler auswirken, womit die Gefahr besteht, dass diese aufgeben und die Versorgungsfunktion des Zentrums (weiter) gefährdet wird.

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Wegen all dieser aufgezeigten Umstände kann die Kammer hier nicht die hinreichend verlässliche Prognose treffen, dass vom Vorhaben der Klägerin keine schädlichen Auswirkungen auf den betroffenen zentralen Versorgungsbereich in I4. zu erwarten sind. Für weitere gerichtliche Aufklärungsmaßnahmen besteht kein Anlass. Denn es ist im Falle der Beantragung eines Bauvorbescheids nach §§ 71 Abs. 2, 69 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW allein Sache des Bauherrn, die für die verlässliche rechtliche Beurteilung seines Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen vorzulegen. Hingegen ist es weder Aufgabe der am Verfahren beteiligten Behörden noch des Gerichts, Bauvorlagen, die nicht hinreichend aussagekräftig sind, mit eigenen Mitteln und damit letztlich zu Lasten der Allgemeinheit bescheidungsreif zu machen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.

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Das Gericht hat die Berufung nach § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO zugelassen, weil die Sache grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO hat. Sie gibt dem Oberverwaltungsgericht NRW Gelegenheit, über den Einzelfall hinaus bedeutsame Fragen des § 34 Abs. 3 BauGB zu klären.

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