1

G r ü n d e :

2

Der sinngemäß gestellte Antrag,

3

die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen die Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 10. November 2003 hinsichtlich der Beseitigungsanordnung wiederherzustellen und bezüglich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen,

4

hilfsweise,

5

die Anordnung der sofortigen Vollziehung der vorgenannten Ordnungsverfügung aufzuheben,

6

hat keinen Erfolg.

7

Der Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO ist zulässig, aber unbegründet.

8

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung in der Ordnungsverfügung vom 11. November 2003 nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO ist gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO zureichend begründet. Der Antragsgegner hat das aus seiner Sicht bestehende besondere Interesse gerade an der sofortigen Vollziehbarkeit der Ordnungsverfügung durch eine auf die Umstände des konkreten Falles bezogene Begründung dargelegt. Darauf, ob diese Erwägungen auch inhaltlich zutreffen, kommt es im Rahmen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO nicht an, da diese Vorschrift lediglich formelle Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen normiert.

9

Vgl. Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, VwGO, Kommentar, § 80 Rn 177 u. 178 m.w.N.

10

Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung zwischen dem Aufschubinteresse der Antragsteller und dem Vollziehungsinteresse des Antragsgegners geht zu Lasten der Antragsteller aus. Ihr Widerspruch gegen die Ordnungsverfügung vom 10. November 2003 wird voraussichtlich erfolglos bleiben, da diese Verfügung mit hoher Wahrscheinlichkeit rechtmäßig ist.

11

Der Antragsgegner hat mit Schriftsatz vom 02. Juni 2004 klargestellt, dass er die angefochtene Ordnungsverfügung auf § 61 BauO NRW zwecks Durchsetzung der durch die in Rede stehende Baulast übernommenen Verpflichtung stützt. Er hat damit in rechtlich nicht zu beanstandender Weise gemäß § 114 Satz 2 VwGO,

12

vgl. dazu OVG NRW, Urteil vom 25. August 1999 - 7 A 5827/96.A -,

13

sinngemäß die in der angefochtenen Ordnungsverfügung angeführte weitere tragende Begründung für das Einschreiten, dass Verstöße gegen §§ 3 und 17 BauO NRW vorlägen, nicht aufrechterhalten.

14

Die Voraussetzungen des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW für ein Einschreiten gegen die Antragsteller liegen vor. Die Bauaufsichtsbehörde darf eine durch Baulast übernommene Verpflichtung durch Erlass einer Ordnungsverfügung auf dieser Rechtsgrundlage durchsetzen,

15

vgl. Gädtke/Temme/Heintz, a.a.O, § 61 Rn 51; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW - Kommentar (Stand der Bearbeitung: Juni 2003), § 83 Rn 82 m.w.N.

16

Dass die am 11. November 1994 zu Lasten der (inzwischen) im Eigentum der Antragsteller stehenden Flurstücke , und (Teilfläche) mit der in das Baulastenverzeichnis der Stadt E. eingetragenen Zufahrtsbaulast übernommene Verpflichtung , die ausweislich der Eintragung in dem zugehörigen Lageplan eine Zufahrtsbreite von 3,00 m vorsieht, derzeit nicht eingehalten wird, ist zwischen den Beteiligten, die übereinstimmend von einer befahrbaren Breite der Zufahrt von ca. 2,38 m bis 2,40 m ausgehen, unstreitig. Auf die von den Antragstellern aufgeworfene Frage des nach der handschriftlichen Eintragung im Lageplan zur Baulast zentimetergenauen Verlaufs der freizuhaltenden Zufahrtsfläche von 3,00 m Breite sowie das von den Antragstellern im Widerspruchsschreiben unterbreitete Angebot, eine 3,00 m breite Zufahrt von ihrer Garage an bemessen zu gewährleisten, kommt es bei dieser Sachlage für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Ordnungsverfügung nicht an.

17

Diese ist nach Maßgabe des vorstehend angeführten Verständnisses des Begriffs „Kiesstreifen" im Verfügungstenor auch bezüglich ihres Regelungsgegenstandes als hinreichend bestimmt anzusehen (§ 37 Abs. 1 VwVfG NRW). Dies gilt auch hinsichtlich der Verfügungsadressaten. Die Angabe „Eigentümergemeinschaft I.-----straße 57/A. 1" im Adressatenfeld der angefochtenen Ordnungsverfügung ist insoweit hinreichend, da die einzelnen Mitglieder dieser Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmbar sind und darüber hinaus inzwischen durch ihre Benennung im vorliegenden Aussetzungsverfahren bestimmt sind. Auch ist mit Blick darauf, dass vorliegend in der Sache offenkundig nicht das jeweilige Sondereigentum, sondern das gemeinschaftliche Eigentum angesprochen ist (vgl. § 1 Abs. 5 WEG), nicht zweifelhaft, dass nicht die Mitglieder der Wohnungseingentümergemeinschaft als jeweilige Einzelpersonen, sondern sie in ihrer gemeinschaftlich verbundenen Gesamtheit Adressaten der Verfügung sind.

18

Vgl. zur insoweit vorrangig gebotenen Auslegung BVerwG, Urteil vom 25.02.1994 - 8 C 2.92 -, DVBl. 1994, 810; Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG- Kommentar, 6. Aufl. 2001, § 37 Rn 18.

19

Daher ist auch die vom Antragsgegner vorgenommene Zustellung der angefochtenen Ordnungsverfügung an die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft in einfacher Ausfertigung nicht zu beanstanden, da die Verwalterin insoweit gesetzliche Vertreterin gemäß § 7 Abs. 2 VwZG NRW i.V.m. § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG ist.

20

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25.02.1994 - 8 C 2.92 -, a.a.O.; Stelkens/Bonk/Sachs, a.a.O., § 41 Rn 45.

21

Die Antragsteller sind vom Antragsgegner als gemeinschaftliche Miteigentümer der Flurstücke, zu deren Lasten die in Rede stehende Baulast eingetragen worden ist, auch zu Recht als Zustandsstörer gemäß § 17 OBG NRW herangezogen worden. Die ihnen eingeräumte Beseitigungsfrist von vier Wochen nach Zustellung der Ordnungsverfügung ist nicht zu beanstanden. Auch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (§ 15 OBG NRW) ist mangels gleich wirksamer, aber milderer Mittel zur Beendigung des baulastwidrigen Zustandes gewahrt.

22

Das für die Anordnung der sofortigen Vollziehung gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO erforderliche besondere öffentliche Vollzugsinteresse liegt nach Aktenlage ebenfalls vor. Insbesondere mit Blick auf das auf den Flurstücken und konkret beabsichtigte Bauvorhaben der Errichtung eines Doppelwohnhauses mit zwei Stellplätzen, für das der Antragsgegner unter dem 27. Mai 2003 einen positiven bauplanungsrechtlichen Vorbescheid erlassen hat, besteht ein besonderes öffentliches Interesse an der zeitnahen Durchsetzung der in Rede stehenden Baulast. Denn derzeit sind die vorgenannten Flurstücke sowie das mit einem Einfamilienwohnhaus bebaute Flurstück lediglich über eine auf dem Grundstück der Antragsteller gelegene Zufahrt wegemäßig erreichbar, die infolge der durch den mit der angefochtenen Ordnungsverfügung aufgegriffenen Kiesstreifen nebst Randsteinen hervorgerufenen Einengung eine befahrbare Breite von lediglich ca. 2,38 m bis 2,40 m aufweist. Eine Zufahrt dieser Breite genügt unbeschadet der spezialgesetzlichen Regelung des § 5 BauO NRW hinsichtlich der für den Feuerwehreinsatz erforderlichen Zu- oder Durchgänge jedenfalls nicht den Anforderungen des § 4 Abs. 1 Nr. 1 1. Halbsatz BauO NRW. Denn die Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche ist hier jedenfalls deshalb nicht im Sinne dieser Vorschrift gesichert, weil die Benutzbarkeit für Fahrzeuge, die breiter als herkömmliche Pkw sind - wie z.B. Rettungsfahrzeuge, Möbel- und andere LKW - nicht ungehindert gewährleistet ist.

23

Vgl. allg. Gädtke/Temme/Heintz, BauO NRW-Kommentar, 10. Aufl. 2003, § 4 Rn 33 f u. Rn 24 f m.w.N.

24

Aus § 4 Abs. 1 Nr. 1 2. Halbsatz BauO NRW folgt für die vorliegende Beurteilung nichts Abweichendes, weil die Flurstücke und ausweislich der am 11. November 1994 zu Lasten der (inzwischen) im Eigentum der Antragsteller stehenden Flurstücke , und (Teilfläche) in das Baulastenverzeichnis der Stadt E. eingetragenen Zufahrtsbaulast gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 1 1. Halbsatz BauO NRW gerade nicht lediglich durch - nicht befahrbare - Wohnwege erschlossen werden sollten und dementsprechend die Flurstücke und mit Stellplätzen bebaut sind bzw. eine solche Bebauung beabsichtigt ist.

25

Schließlich ist ein besonderes öffentliches Vollzugsinteresse nach Aktenlage auch nicht deshalb zu verneinen, weil die mit der angefochtenen Ordnungsverfügung aufgegebene Beseitigung nicht ohne wesentlichen Verlust von Bausubstanz erfolgen kann.

26

Vgl. allg. OVG NRW, Beschluss vom 23. Januar 1997 - 7 B 3154/96 - m.w.N.

27

Dies gilt nicht nur für den zu entfernenden Kies selbst, sondern auch für die den Kiesstreifen begrenzenden Randsteine. Diese sind aus der maßgeblichen Sicht eines verständigen Verfügungsadressaten im Hinblick auf ihre funktionale Verbundenheit mit dem Kies und ihren Charakter als Befahrbarkeitshindernis als von dem im Tenor der angefochtenen Verfügung genannten Begriff des „Kiesstreifens" mit erfasst anzusehen. Dass die Randsteine nicht ohne wesentlichen Verlust von Bausubstanz entfernt werden können, machen die Antragsteller selbst nicht geltend. Hiergegen spricht auch, dass die Antragsteller in ihrem Widerspruchsschreiben vom 19. Dezember 2003 angeboten haben, die Randsteine abzusenken und dem Geländeniveau anzupassen. Auch der Gesichtspunkt einer etwaigen langjährigen Kenntnis des Antragsgegners von dem mit der angefochtenen Ordnungsverfügung aufgegriffenen bauordnungsrechtswidrigen Zustand steht einem besonderen öffentlichen Vollziehungsinteresse hier nicht entgegen, schon weil sich mit dem durch den vorgenannten Vorbescheid vom 27. Mai 2003 konkretisierten Bauvorhaben eine maßgebliche Veränderung der Sachlage ergeben hat.

28

Die Androhung des Zwangsgeldes ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Sie findet ihre Rechtsgrundlage in § 63 i.V.m. §§ 55 Abs. 1, 57, 58 und 60 VwVG NRW und ist in ihrer Höhe von 1.000,00 Euro angemessen. Die Verfügung ist hinsichtlich ihrer Adressaten in gleicher Weise wie bezüglich der Beseitigungsaufforderung als hinreichend bestimmt (§ 37 Abs. 1 VwVfG NRW) anzusehen, wobei hier mit Blick auf die in Rede stehende gemeinschaftliche ordnungsrechtliche Verantwortlichkeit der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft aus der maßgeblichen Sicht eines verständigen Empfängers das angedrohte Zwangsgeld als jedem einzelnen Mitglied gesamtschuldnerisch angedroht zu verstehen ist.

29

Das als Hilfsantrag formulierte weitere Begehren der Antragsteller bleibt aus den vorstehenden Gründen ebenfalls ohne Erfolg; insbesondere liegt - wie ausgeführt - kein Verstoß gegen § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO vor.

30

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 20 Abs. 3 i.V.m. § 13 Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes in der bis zum 30. Juni 2004 geltenden Fassung und Ziffer 9a) des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts NRW, wobei die Kammer die geschätzten Beseitigungskosten im Hinblick auf die Vorläufigkeit des vorliegenden Verfahrens des einstweiligen Rechtsschutzes auf die Hälfte reduziert.

31