Verwaltungsgericht Düsseldorf, 28 K 8688/22

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Aufhebung einer dem Beigeladenen erteilten Baugenehmigung für die (Neu-) Errichtung eines Wohnhauses an der gemeinsamen Grundstücksgrenze.

Die Klägerin ist Eigentümerin des L-förmigen, aus den G01. Der Beigeladene ist Eigentümer des an das G02, welches sowohl an die Längsseite als auch an den kurzen Schenkel des Flurstücks N01 angrenzt. Auf den beiden Flurstücken N01 (W.) und N02 (A.) sind – vermutlich eingangs des 20. Jhdt. – jeweils Wohnhäuser an der gemeinsamen Nachbargrenze errichtet worden, die zusammen ein Doppelhaus bildeten. Die Klägerin ist ferner Eigentümerin des mit den Gebäuden C. bebauten Flurstücks N03, welches mit seiner gesamten Länge an das westlich hiervon gelegene Flurstück N04 des Beigeladenen grenzt.

Die örtliche Situation kann dem nachfolgenden Kartenausschnitt (Quelle: tim-online.nrw.de) entnommen werden.

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Unter dem 1. Juni 2021 erteilte die Beklagte der K. auf deren Antrag vom 7. August 2020 einen planungsrechtlichen Bauvorbescheid über die Zulässigkeit der grenzständigen (Neu-) Errichtung eines Einfamilienhauses als Anbau mit einer Garage auf dem Grundstück des Beigeladenen (Flurstück N02).

Mit Antrag vom 6. November 2020 stellte die Klägerin bei der Beklagten eine Bauvoranfrage für die Errichtung mehrerer Wohngebäude auf den Flurstücken N01 und N03. Das Bauvorhaben der Klägerin setzte den Abriss der bestehenden Doppelhaushälfte W. auf dem Flurstück N01 voraus. Nachdem die Klägerin im August 2021 von Mitarbeitern der Bauaufsicht telefonisch über das auf dem Grundstück A. geplante grenzständige Bauvorhaben des Beigeladenen in Kenntnis gesetzt worden war, verwies sie mit einem an die Bauaufsicht der Beklagten gerichteten Schreiben vom 25. August 2021 auf ihre eigene Bauvoranfrage, bat um Akteneinsicht zu einem etwaigen Antrag des Beigeladenen und erklärte, dass sie die Absicht verfolge, das auf ihrem Grundstück an die Parzelle N02 des Beigeladenen angrenzende und abgängige Bestandsgebäude abzureißen. Auf dieser Basis sei für das offensichtlich geplante Neubauvorhaben keine nachhaltige Anbausicherung gegeben; u.U. sei sie dazu bereit, entsprechende Baulasten auf ihrem Flurstück N01 eintragen zu lassen. Mit einem weiteren Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 26. April 2022 wies die Klägerin unter Bezugnahme auf ihr Schreiben vom 25. August 2021 erneut auf die beabsichtigte Beseitigung des Wohnhauses auf dem Grundstück W. und die mangelnde Anbausicherung für das grenzständige Bauvorhaben hin. In dem Schreiben wurde zudem um Mitteilung gebeten, ob für das Grundstück A. ein Baugenehmigungsverfahren anhängig sei und zugleich angekündigt, dass diesbezüglich Klageauftrag bestehe. Nachdem die Klägerin auf dieses Schreiben keine Antwort der Beklagten erhielt, wiesen die Bevollmächtigten der Klägerin mit E-Mail vom 8. Juni 2022 abermals darauf hin, dass die Klägerin entschieden habe, ihr Wohnhaus zurückzubauen und es nur noch befristet auf ein Jahr zu vermieten. Bei einem Termin zur Akteneinsicht am 29. Juli 2022 teilten die klägerischen Prozessbevollmächtigten der Beklagten nochmals mit, dass die Klägerin beabsichtige, ihr Wohngebäude abzureißen. Laut Aktenvermerk vom 1. August 2022 vertrat die Beklagte die Ansicht, dass die Absicht, die Bestandsbebauung zu beseitigen, für eine Neubewertung nicht ausreiche, weil allein aufgrund einer solchen Überlegung der Klägerin kein tatsächlicher Abriss zu erwarten sei.

Mit Bescheid der Beklagten vom 31. August 2022 wurde die Bauvoranfrage der Klägerin negativ beschieden. In ihrem Bescheid führte die Beklagte aus, das Bauvorhaben füge sich nicht in die vorhandene Bebauung ein, da die fiktive Baugrenze um etwa 40 m überschritten werde und die Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, sich damit nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Weiterhin sei die Erschließung des Grundstückes nicht gesichert. Die Klägerin nahm daraufhin ihre Bauvoranfrage zurück.

Mit Datum vom 00. November 0000 erteilte die Beklagte dem Beigeladenen auf dessen Antrag vom 23. März 2022 die hier streitgegenständliche Baugenehmigung (Az. N05) zur (Neu-) Errichtung eines grenzständigen Zweifamilienhauses mit zwei Stellplätzen auf dem Grundstück A.. Dieses Gebäude ist inzwischen fertiggestellt und von der Beklagten abgenommen worden.

Gegen die dem Beigeladenen erteilte, der Klägerin nicht förmlich zugestellte Baugenehmigung richtet sich die von der Klägerin am 14. Dezember 2022 erhobene Klage.

Sie trägt vor: Die Baugenehmigung der Beklagten vom 00. November 0000 sei rechtswidrig und verletze sie in ihren Nachbarrechten. Sie plane eine Gesamtentwicklung ihres Grundstücks an der Straße „B.“ mit Errichtung mehrerer freistehender Wohnhäuser. Die vorhandene Doppelhaushälfte solle beseitigt werden. Eine erneute Bebauung an der Grundstücksgrenze des Beigeladenen sei nicht vorgesehen. Dessen Bauvorhaben in Gestalt der angefochtenen Baugenehmigung der Beklagten stehe ihrem Vorhaben entgegen und verstoße gegen die drittschützende Vorschrift des § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2018, nach der vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten seien, wobei die Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW 2018 auf dem Grundstück selbst liegen müssten. Das Bauvorhaben des Beigeladenen solle nach den genehmigten Bauvorlagen unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet werden, sodass die vor der grenzständigen Außenwand des Bauvorhabens projektierte Abstandsfläche vollständig auf ihr Grundstück falle. Ein Ausnahmefall nach § 6 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW 2018 sei nicht gegeben. Es liege kein Fall vor, nach dem aufgrund planungsrechtlicher Vorschriften zwingend ohne Grenzabstand gebaut werden müsse. Der maßgebliche Bereich sei geprägt von Einzel- und Doppelhäusern in offener Bauweise und gebe mithin keinen städtebaulichen Rahmen vor, in welchem lediglich eine grenzständige Bebauung zulässig wäre. Die grenzständige Ausführung des Bauvorhabens sei auch nicht nach § 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BauO NRW 2018 abstandsflächenrechtlich zulässig. Eine rechtliche Sicherung der Abstandsflächen des Bauvorhabens – etwa durch Baulast, Grunddienstbarkeit oder privatschriftliche Erklärung – bestehe hier nicht. Faktische Grenzbauten stellten nach der obergerichtlichen Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) eine schwächere Form der Absicherung dar. Es entspreche gesicherter Rechtsprechung, dass ein an der Nachbargrenze errichtetes Gebäude der Hauptnutzung als sogenannte faktische Anbausicherung die rechtliche Sicherung durch Baulast nur dann ersetzen könne, wenn vom Fortbestand dieser Grenzbebauung ausgegangen werden könne. An diesen Voraussetzungen fehle es hier. Von dem notwendigen Fortbestand des vorhandenen grenzständigen Gebäudes könne hier nicht ausgegangen werden, weil nach ihrem noch vor Erlass der angefochtenen Baugenehmigung deutlich zum Ausdruck gekommenen Willen abzusehen sei, dass das als Anbausicherung in Betracht kommende Gebäude abgerissen werden solle. Zwar habe sie keinen Abbruchantrag gestellt. Seit der am 1. Januar 2019 in Kraft getretenen Fassung der BauO NRW 2018 sei für die Beseitigung von Anlagen jedoch keine Baugenehmigung mehr erforderlich. Auch sei bereits nach der früheren Rechtsprechung nicht das Vorliegen eines zulässigen Abbruchantrages für das Gebäude maßgeblich, sondern der deutlich zum Ausdruck kommende Wille des Eigentümers zur Beseitigung. Den ernsthaften Willen zur Beseitigung ihres Bestandsgebäudes habe sie der Beklagten gegenüber deutlich und mit der hinreichenden Ernsthaftigkeit zum Ausdruck gebracht. Der Beklagten sei spätestens mit der Bauvoranfrage vom 6. November 2020 ihre Absicht bekannt geworden, auf ihrem Grundstück mehrere Wohngebäude unter Beseitigung der bestehenden Bebauung neu zu errichten. Der Hinweis in ihrem an das Bauamt der Beklagten gerichteten Schreiben vom 25. August 2021 auf die Abgängigkeit des Bestandsgebäudes sei eindeutig und vorbehaltlos erklärt worden und habe deshalb keiner weiteren Erläuterungen bedurft. Im Gegenteil hätte es der Beklagten im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens oblegen, ihrer Amtsermittlungspflicht nachzukommen und zu prüfen, ob noch eine ausreichende faktische Anbausicherung für das grenzständig geplante Bauvorhaben des Beigeladenen gegeben sei. Stattdessen habe die Beklagte ihre Einwendungen ignoriert und auch ihren Hinweis auf die Abgängigkeit nicht in Zweifel gezogen. Die Beklagte habe objektiv nicht von einem Fortbestand des klägerischen Wohnhauses und einer faktischen Anbausicherung auf dem Nachbargrundstück ausgehen dürfen. Die von dem genehmigten Bauvorhaben auf dem klägerischen Grundstück hervorgerufene Abstandsflächenüberschreitung führe mithin zu einem Verstoß gegen nachbarschützendes Bauordnungsrecht. Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte für das streitbefangene Bauvorhaben unter dem 1. Juni 2021 einen bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheid erteilt habe. Die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens sei von der Feststellungswirkung des Bauvorbescheides ausdrücklich ausgenommen, weshalb die Verletzung der landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften von ihr geltend gemacht werden könne. Mit der Beseitigung der Haushälfte auf dem Grundstück des Beigeladenen und dem damit verbundenen Wegfall des Bestandsschutzes sei die Schicksalsgemeinschaft an der gemeinsamen Grenze aufgehoben worden und müsse neu verhandelt werden. Etwas anderes gelte nur dann, wenn sich die Nachbarn unabhängig vom Bestand durch Baulast, Grunddienstbarkeit oder eine vergleichbare rechtliche Absprache dauerhaft gebunden und sich eine wechselseitige Grenzbebauung für immer zugesagt hätten.

In einem von ihr am 27.12.2023 gestellten Antrag nach §§ 80 Abs. 5, 80a VwGO hat die Klägerin eidesstattlich versichert, bereits bei Erwerb des Grundstücks vor drei Jahren habe für sie festgestanden, dass sie das auf diesem Grundstück befindliche Wohnhaus bei nächster Gelegenheit abreißen würde. Dabei sei zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt gewesen, an gleicher Stelle erneut eine Doppelhaushälfte zu errichten. Eine Option habe darin bestanden, entweder ihre in diesem Bereich gelegenen Grundstücke zu einer Projektentwicklung zusammenzufassen oder zumindest auf der Parzelle N01 ein freistehendes Wohnhaus zur Eigennutzung zu errichten. Eine Sanierung des Altbestandes auf dem Grundstück W. scheide für sie aus wirtschaftlichen Gründen aus, weil die Bausubstanz des um 1900 errichteten Gebäudes heutigen Standards nicht genüge und zum Teil noch aus Lehmwänden errichtet sei. Als der Beigeladene seinerseits den Entschluss gefasst habe, sein Gebäude zu beseitigen, sei auch für sie der Zeitpunkt gekommen, ihre Doppelhaushälfte zu beseitigen, um den Bauwunsch eines freistehenden Wohnhauses zu verwirklichen. An diesem Entschluss habe sich nichts geändert. Sobald rechtliche Klarheit bestehe, werde sie den Altbestand abreißen. Bis dahin stelle sie das Gebäude Monteuren übergangsweise zur Kurzzeitvermietung zur Verfügung, um die wirtschaftliche Belastung zu verringern.

Nach Zurückweisung dieses Antrags auf vorläufigen Rechtsschutz durch Beschluss des Verwaltungsgerichts (VG) Düsseldorf vom 30. Januar 2024 - 16 L 3383/23 - hat das OVG NRW die hiergegen gerichtete Beschwerde der Klägerin mit Beschluss vom 10. Juni 2024 - 2 B146/24 - zurückgewiesen. Dabei hat das OVG NRW ausgeführt, es sprächen bei summarischer Prüfung durchaus gewisse Anhaltspunkte bereits dafür, dass die Antragsgegnerin/ Beklagte von dem Fortbestand einer vorhandenen Anbausicherung habe ausgehen dürfen, andernfalls aber die Antragstellerin/ Klägerin aus Gründen von Treu und Glauben voraussichtlich gehindert sein werde, sich in Ansehung der gegebenen Grundstücksverhältnisse auf einen Abstandsflächenverstoß zu berufen. Letztlich erscheine nach Aktenlage weiterhin vollständig ungewiss, ob die Antragstellerin/ Klägerin – wie angekündigt – überhaupt und – wenn ja – ggf. wann sie ihr Gebäude endgültig, d.h. ohne grenzständige Errichtung eines Ersatzgebäudes zurückbauen und damit die im Bestand vorhandene Anbausicherung (endgültig) beseitigen werde.

In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin ihr Vorbringen vertieft. Den von ihr gestellten Beweisantrag auf Vernehmung von Zeugen zu ihrer Behauptung, dass der Gebäudebestand bereits im Zeitpunkt der Erteilung der angefochtenen Baugenehmigung bautechnisch abgängig gewesen sei und sich bereits zu diesem Zeitpunkt in einem Zustand befunden habe, dass eine Sanierung nach wirtschaftlichen Grundsätzen nicht mehr in Betracht gekommen sei, hat der Einzelrichter abgelehnt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die über die mündliche Verhandlung gefertigte Niederschrift vom heutigen Tage Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt,

die dem Beigeladenden erteilte Baugenehmigung der Beklagten vom 00. November 0000, Az. N05, für den Neubau eines Zweifamilienhauses mit zwei Stellplätzen in J., A. (G03 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie wendet ein: Es habe keine andere Möglichkeit gegeben, als dem Beigeladenen die begehrte, streitgegenständliche Baugenehmigung zu erteilen, weil ein Anbau an die bestehende Doppelhaushälfte der Klägerin auch aufgrund des zuvor erteilten positiven Bauvorbescheides zwingend geboten gewesen sei. Bei einer nicht zwingenden Bebauung ohne Grenzabstand gem. § 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BauO NRW 2018 – wie hier – komme es zudem darauf an, ob eine öffentlich-rechtliche Sicherung, dass auf dem Nachbargrundstück ebenfalls ohne Grenzabstand gebaut wird, bestehe. Zwar sei eine öffentlich-rechtliche Anbausicherung vorliegend nicht gegeben. Sie werde jedoch nach ständiger Rechtsprechung der Bausenate des OVG NRW durch eine vorhandene grenzständige Bebauung hinreichenden Gewichts ersetzt. Mit der vorhandenen grenzständigen Doppelhaushälfte bestehe hier eine ausreichend gewichtige Bebauung, welche einer Anbauverpflichtung genüge und es fehle an einem deutlich zum Ausdruck gebrachten Willen der Eigentümerin zur Beseitigung des Gebäudes. Die Beklagte habe zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung vom Fortbestand des Gebäudes ausgehen dürfen. Ihr sei keine ausdrückliche Abrissabsicht der Klägerin bekannt geworden. Im Schreiben vom 25. August 2021 habe die Klägerin nicht klar zum Ausdruck gebracht, dass das grenzständige Gebäude beseitigt werden solle. Die Abrissabsicht sei aufgrund der in Aussicht gestellten Überlegung vage und ungewiss, damit nicht ernsthaft und nicht hinreichend konkretisiert gewesen. Auch die weitere Vermietung, lasse an der Abrissabsicht zweifeln. Die Bauvoranfragen der Klägerin seien allesamt negativ beschieden worden. Auch habe die Klägerin keine Abbruchsanzeige gemäß § 62 Abs. 3 Satz 3 BauO NRW 2018 eingereicht. Die Klägerin habe auch nicht erkennen lassen, dass sie an einem Abriss des Gebäudes interessiert sei, solange kein genehmigungsfähiger Neubau möglich sei. Die Klägerin habe ihren Abrisswillen zunächst unter die Bedingung der Erteilung einer ihrerseits beantragten Baugenehmigung gestellt, welche ihr jedoch nicht erteilt worden sei. Auch die darauffolgenden Bekundungen hätten keinen eindeutigen Willen zum Abriss aufgezeigt. Dies gehe auch mit der befristeten Vermietung einher, womit ein Hindernis zum Abriss des Gebäudes gesetzt werde. Die Beseitigung der Haushälfte auf dem Grundstück des Beigeladenen und der genehmigte Wideraufbau hätten nicht zur Aufhebung der Schicksalsgemeinschaft geführt. Diese Schicksalsgemeinschaft sei durch den Abriss und Neubau der Doppelhaushälfte seitens des Beigeladenen nicht einseitig aufgehoben, sondern nochmals bekräftigt worden. Zudem sei das Grundstück des Beigeladenen aufgrund seiner Breite nicht in offener Bauweise bebaubar. Es könne daher nur eine grenzständige Bebauung realisiert werden. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten wäre bei Bebauung mit einem Einzelhaus in offener Bauweise nur eine Hausbreite von ca. 6 Meter abstandsrechtlich möglich, was städtebaulich wie ein einzelnes Reihenhaus wirken würde und sich daher nicht in die Umgebung einfügen würde.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag, trägt jedoch in der Sache vor: Eine ausreichende Abrissabsicht habe die Klägerin nicht dargelegt. Das tatsächliche Verhalten der Klägerin zeige, dass sie den Abriss ihres Gebäudes nicht konkret beabsichtige. Schon die Vermietung spreche gegen eine unbedingte Abrissabsicht. Außerdem habe die Klägerin während der Bauphase des Beigeladenen ein Gutachten für Bauschäden an ihrem Haus erstellen lassen und ihm sogar eine Frist zur Beseitigung der angeblich durch den Abriss verursachten Schäden gesetzt. Die Klägerin habe sodann ein einstweiliges Verfügungsverfahren vor dem Landgericht J. eingeleitet, mit dem Ziel, ihn zur Beseitigung von Bauschäden anzuhalten. Auch mit diesem Verhalten habe die Klägerin dokumentiert, ihr Haus weiter nutzen zu wollen. Ferner habe er der Klägerin, als diese den möglichen Abriss ihres Gebäudes erwähnt habe, den gemeinsamen Abriss angeboten, um Kosten zu sparen. Auch darauf sei die Klägerin nicht eingegangen. Die Ausführungen in der eidesstattlichen Versicherung seien lediglich unklare Absichtserklärungen und würden bestritten. Ihm selbst bleibe keine andere Möglichkeit, als grenzständig zu bauen, da das Grundstück so schmal sei, dass anderenfalls das zu errichtende Gebäude lediglich eine Breite von 6 Meter aufweisen würde. Nach seiner Kenntnis habe sich die Klägerin durchaus um eine längerfristige Vermietung ihres Hauses bemüht, und zwar durch den Versuch, das Haus für ein Gewerbe und als Wohnhaus an eine Familie zu vermieten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der Gerichtsakten 16 L 3383/23 / 2 B146/24, sowie auf den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage, über die der Berichterstatter der 28. Kammer aufgrund des Beschlusses vom 21. August 2023 gemäß § 6 VwGO und nach Übergang des Verfahrens auf die 28. Kammer gemäß Nr. 18 Abs. 1e) Satz 1 der 7. Änderung der Geschäftsverteilung 2024 des Verwaltungsgerichts Düsseldorf zum 1. August 2024 als Einzelrichter entscheidet, ist zulässig, aber unbegründet.

Die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 00. November 0000 ist hinsichtlich nachbarschützender Vorschriften rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.

Ein Nachbar kann nur dann erfolgreich gegen die einem Dritten erteilte Baugenehmigung vorgehen, wenn diese gegen nachbarschützende Vorschriften des öffentlichen Bauplanungs- oder Bauordnungsrechts verstößt und eine Befreiung von diesen Vorschriften nicht vorliegt oder unter Berücksichtigung nachbarlicher Belange nicht hätte erteilt werden dürfen. Ob das Vorhaben objektiv, d. h. hinsichtlich derjenigen Vorschriften, die nicht nachbarschützend sind, rechtmäßig ist, ist dagegen im Nachbarverfahren unerheblich. Gemessen hieran ist die angefochtene Baugenehmigung rechtmäßig ergangen.

Ein Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften des Bauplanungsrechts ist weder geltend gemacht noch erkennbar.

Aber auch ein Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften des Bauordnungsrechts ist nicht gegeben. Insbesondere werden die Vorgaben des Abstandsflächenrechts durch das genehmigte Vorhaben eingehalten.

Maßgeblich ist § 6 BauO NRW in der (bis zum 31. Dezember 2023 geltenden) Fassung zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung (im Folgenden BauO NRW 2018).

Für die Prüfung eines nachbarrechtlichen Aufhebungsanspruchs ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Genehmigungserteilung maßgeblich. Nachträgliche Änderungen sind nur insoweit zu berücksichtigen, als sie für den Bauherrn günstig sind.

Vgl. etwa BVerwG, Beschlüsse vom 23. April 1998 - 4 B 40.98 -, juris Rn. 3 und vom 22. April 1996 - 4 B 54.96 -, juris, Rn. 4, OVG NRW, Urteile vom 22. Januar 2025 - 7 A 1367/22 - und vom 15. Juli 2013 - 2 A 969/12 -, juris, Rn. 47 f.

Gemäß § 6 Abs. 1 S. 1 BauO NRW 2018 sind vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Diese Abstandsflächen müssen nach § 6 Abs. 2 S. 1 BauO NRW 2018 auf dem Grundstück selbst, dürfen also nicht auf dem Nachbargrundstück liegen. Zwar liegt hier – was zwischen den Beteiligten auch nicht im Streit ist - kein Ausnahmefall nach § 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 BauO NRW 2018 vor, in dem aufgrund planungsrechtlicher Vorschriften zwingend ohne Grenzabstand gebaut werden müsste. Die grenzständige Ausführung des Bauvorhabens ist jedoch – anders als die Klägerin meint – nach § 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BauO NRW 2018 abstandsflächenrechtlich zulässig, weil nach dieser Vorschrift eine Abstandsfläche nicht erforderlich ist vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn – was hier unstreitig der Fall ist – nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden darf, und wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird.

Letztere Voraussetzung ist ebenfalls erfüllt. Eine öffentlich-rechtliche Anbausicherung durch Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis wird von § 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BauO NRW 2018 nicht gefordert. Die Form der Anbausicherung lässt das Gesetz offen. Der von Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 geforderten Anbausicherung steht eine hinreichend gewichtige Bebauung gleich, bei der es sich nicht um ein Gebäude mit einer Hauptnutzung handeln muss.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 17. August 2005 - 7 B 1288/05 -, juris.

Nach gefestigter obergerichtlicher Rechtsprechung ist eine Sicherung im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich dann gegeben, wenn auf dem Nachbargrundstück – hier der Klägerin – bereits ein grenzständiges Gebäude vorhanden ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. Dezember 1995 - 7 A 159/94 -, juris, Beschluss vom 17. Februar 2000 - 7 B 178/00 -, juris Rn. 15.

Ausreichend hierfür ist das Vorhandensein eines legalen Gebäudes ohne Grenzabstand, das geeignet ist, die Funktion der Grenzbebauungsverpflichtung zu übernehmen; das bestehende Gebäude und der Neubau müssen sich auf einer nennenswerten Länge überdecken, sodass von einer gemeinsamen Grenzbebauung gesprochen werden kann und es muss vom Fortbestand des Gebäudes ausgegangen werden können.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 5. September 2024 - 2 A 1661/23 -, juris m.w.N.; OVG NRW, Beschlüsse vom 10. Juni 2024 - 2 B 146/24 -, juris, vom 26. Oktober 2023 - 7 B 819/23 -, juris Rn. 7, vom 21. Juli 2022 - 7 B 666/22 -, juris Rn. 5, vom 30. April 2019 - 10 A 1693/17 - juris, vom 27. Februar 2019 - 7 B 1816/18 -, Urteil vom 24. Juni 2004 - 7 A 4241/03 - juris Rn. 27 und vom 2. August 2002 - 7 A 74/02 -, juris Rn. 9.

Nur unter dieser Voraussetzung kann mit ausreichender Sicherheit verhindert werden, dass nur einseitig an eine Grundstücksgrenze angebaut wird.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 6. November 1998 - 7 B 2057/98-.

Daran fehlt es jedenfalls, wenn nach dem deutlich zum Ausdruck gekommenen Willen des Nachbarn abzusehen ist, dass das als Anbausicherung in Betracht kommende Gebäude abgerissen werden soll, z. B. wenn ein entsprechender Abrissantrag gestellt worden ist.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 10. Juni 2024 - 2 B 146/24 -, juris Rn. 18 und vom 2. August 2002 - 7 A 74/02-, juris Rn. 11, vom 17. Oktober 2000 - 10 B 1053/00 -, juris (Abbruchantrag nach Erlass der angefochtenen Baugenehmigung im Verlauf des Beschwerdezulassungsverfahrens) und Beschluss vom 6. November 1998 - 7 B 2057/98 - (Abbruchantrag vor Erlass der angefochtenen Baugenehmigung).

Dabei versteht sich von selbst, dass umgekehrt lediglich vage und ungewisse bzw. nicht weiter konkretisierte Rückbauabsichten regelmäßig unerheblich sind. Sie müssen vielmehr jedenfalls ernsthaft und so hinreichend konkretisiert sein, wie dies bei zukunftsbezogenen Entscheidungen notwendig und möglich ist. Die Frage, ob vom Fortbestand des Gebäudes ausgegangen werden darf, erfordert letztlich eine Prognoseentscheidung, wobei im Grundsatz auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung abzustellen ist.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 10. Juni 2024 - 2 B 146/24 -, juris Rn. 21, Beschluss vom 2. August 2002 - 7 A 74/02 -, juris Rn. 9 ff.

Die sich daran anschließende Frage, welche Erkenntnisse hierzu vorliegen und wie tief insoweit ermittelt werden muss, lässt sich nicht in grundsätzlicher Weise beantworten, weil sie stets - wie hier auch - von einer Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls abhängt.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 2. August 2002 - 7 A 74/02 -, juris Rn. 23; vgl. auch Boeddinghaus/Hahn/Schulte u.a., Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, 2.3 Rechtliche Sicherung – Anbausicherung, Rn. 281.

Von einem nicht hinreichend gesicherten Fortbestand des Gebäudes ist aber auch – ohne dass es insoweit auf den diesbezüglichen Beseitigungswillen des Grundstückseigentümers ankäme – dann auszugehen, wenn es sich um ein insgesamt abgängiges Gebäude handelt, das nicht mehr über hinreichende Bausubstanz verfügt, um noch als „Bestandsgebäude“ gewertet zu werden. Ein solche bauliche Anlage kann nicht als Anbausicherung dienen, da sein Fortbestand – wenn nicht bereits schon entfallen – nicht gesichert ist. Es muss zumindest noch funktionsentsprechend nutzbare Bausubstanz vorhanden sein.

Dies zugrundegelegt ist der Einzelrichter nach Auswertung der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge und aufgrund der wechselseitigen Erklärungen der Beteiligten zu der Überzeugung gelangt, dass nach der maßgeblichen Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung vom Fortbestand des auf dem Grundstück der Klägerin aufstehenden Gebäudes auszugehen war, sodass die von § 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BauO NRW 2018 geforderte Anbausicherung bei Erteilung der Baugenehmigung gegeben war.

Soweit die Klägerin das Bestandsgebäude W. als „abgängig“ bezeichnet, gibt es keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass sich dieses Gebäude bei Erteilung der Baugenehmigung für das Vorhaben des Beigeladenen in einem derart schlechten bautechnischen Zustand befunden hat, dass keinerlei funktionsentsprechend nutzbare Bausubstanz mehr vorhanden bzw. keine Identität des vorhandenen mit dem genehmigten Gebäude mehr gegeben war. Vielmehr geht das Gericht aufgrund der klägerischen Angaben davon aus, dass die Klägerin mit der Formulierung „abgängig“ darauf verweist, dass der bautechnische Zustand des Hauses – wie sie es an anderer Stelle mehrfach formuliert hat – eine Sanierung nach wirtschaftlichen Grundsätzen nicht mehr in Betracht kommen ließ. Die Klägerin hat bereits in ihrer eidesstattlichen Versicherung vom 22. Dezember 2023 ausgeführt, eine Sanierung des Altbestandes auf ihrem Grundstück scheide für sie aus wirtschaftlichen Gründen aus, weil die Bausubstanz des um 1900 errichteten Gebäudes heutigen Standards nicht mehr gerecht werde und das Gebäude zum Teil noch über Lehmwände verfüge. Damit hat sie selbst eingeräumt, dass sich das – von ihr bis heute immer wieder zeitweise vermietete – Wohnhaus nicht in einem derart baufälligen Zustand befunden hat, dass es als Anbausicherung untauglich gewesen wäre. Dieses Verständnis des Begriffs „abgängig“ findet Bestätigung auch in den von ihr in der mündlichen Verhandlung gemachten Angaben, wonach sie weiterhin – jedenfalls bis zur Klärung der Rechtslage – plant, das Wohnhaus im Wege der Kurzzeitvermietung wieder Monteuren zur Verfügung zu stellen. Dass die vorhandene Bausubstanz des Wohnhauses Nr. 1 sogar heute noch dem Nutzungszweck „Wohnen“ gerecht wird, dokumentiert sie nicht nur durch die weiterhin geplante Kurzzeitvermietung, sondern auch dadurch, dass sie in Abgrenzung dazu das auf dem Flurstück N03 befindliche Gebäude B. 3 ausdrücklich als eine Bauruine bezeichnet hat, die nicht mehr versichert sei.

Ist mithin das vorhandene, grenzständige Gebäude auf ihrem Grundstück nicht von vornherein ungeeignet, als Anbausicherung zu dienen, so kommt es maßgeblich und allein darauf an, ob nach dem im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung vom 00. November 0000 deutlich zum Ausdruck gekommenen Willen der Klägerin abzusehen war, dass das als Anbausicherung in Betracht kommende Gebäude abgerissen werden soll.

Einen derartigen, den oben dargestellten Maßgaben genügenden, unbedingten Abrisswillen, welcher einer Anbausicherung entgegengestanden hätte, hat die Klägerin im hier maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung jedoch nicht bekundet.

Bei dieser Bewertung legt der Einzelrichter – ungeachtet des Fehlens einer Wirtschaftlichkeitsberechnung und des Fehlens jeglicher Angaben zu den laufenden Kosten für die Gebäudeunterhaltung, den voraussichtlich anfallenden Sanierungskosten sowie den aus der Vermietung erzielten/ erzielbaren Einnahmen – aufgrund der von der Klägerin gemachten Angaben zugrunde, dass der bautechnische Zustand schlecht war und eine Sanierung nach wirtschaftlichen Grundsätzen nicht in Betracht kommen ließ.

Kommt es für die Frage des Fortbestands der Anbausicherung auf den zum Ausdruck gekommenen Willen der Klägerin an, so sind für die Feststellung dieses Willens im entscheidungserheblichen Zeitpunkt nicht der objektive Zustand des Gebäudes und die daraus folgende objektive Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung maßgeblich, sondern diejenigen Umstände, die den Willensentschluss maßgeblich geprägt haben (können). Entscheidungserheblich ist mit anderen Worten, wovon die Klägerin in Bezug auf den baulichen Zustand und die wirtschaftlichen Sanierungsmöglichkeiten seinerzeit ausgegangen ist. Die fehlende Wirtschaftlichkeit einer Sanierung des Gebäudes kann demnach, soweit sie von dem Betreffenden – hier der Klägerin – erkannt oder auch nur vermeintlich angenommen worden ist, allenfalls Rückschlüsse auf die Willensbildung zulassen und insoweit Indiz für den Willen sein, das Bestandsgebäude zu beseitigen. Allein die wirtschaftliche „Abgängigkeit“ eines Gebäudes lässt seine Eignung zur Anbausicherung aber nicht zwangsläufig entfallen, da sie – wie das Beispiel der „Bauruine“ auf dem seit vielen Jahren im Eigentum der Klägerin stehenden Flurstück N03 zeigt –, nicht zwingend auf die Beseitigung des Bestandes führt, solange und soweit der entsprechende Wille zum Abbruch nicht vorhanden ist. Die von der Klägerin schriftsätzlich angeregte Einholung eines Sachverständigengutachtens könnte zwar zu der – hier unterstellten – Einschätzung gelangen, dass eine Sanierung nach wirtschaftlichen Grundsätzen schon seinerzeit ausgeschlossen erschien. Da dieses Gutachten jedoch seinerzeit noch nicht erstellt war, lässt es irgendwelche Rückschlüsse auf die Willensbildung der Klägerin im entscheidungerheblichen Zeitpunkt ohnehin nicht zu. Sind hiernach der bei Erteilung der Baugenehmigung gegebene bautechnische Zustand und die Wirtschaftlichkeit der Sanierung nicht entscheidungserheblich, so bedurfte es zudem keiner Beweiserhebung durch die beantragte und in der mündlichen Verhandlung abgelehnte Zeugenvernehmung, ohne dass es darauf ankäme, ob die benannten Zeugen hinreichend sachkundig wären.

Ungeachtet dessen legt das Gericht bei der Ermittlung des klägerischen Willens zugrunde, dass die Klägerin aufgrund des ihr bekannten Zustands des Gebäudes im maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt davon ausgegangen war, dass eine Sanierung sich (für sie) wirtschaftlich nicht lohnen würde. In der mündlichen Verhandlung hat sie angegeben, sie sei in der Nachbarschaft aufgewachsen, die Voreigentümer seien ihr daher persönlich gut bekannt gewesen und im Notarvertrag sei bereits festgehalten, dass das Gebäude stark sanierungsbedürftig ist. Auf einen vorbehaltlosen Abrisswillen lässt dies jedoch nicht ohne weiteres schließen, zumal ursprünglich von der Klägerin gemeinsam mit den anderen Eigentümern der umliegenden Grundstücke eine gemeinsame Veräußerung an einen Investor bzw. Bauträger zur weiteren Entwicklung des gesamten Bereichs ins Auge gefasst worden war. In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin ferner erklärt, bei dem Erwerb des Grundstücks sei es ihr fester Wille gewesen, dieses Gebäude abzureißen, um dort ein entsprechendes Projekt zu verwirklichen. Es mag sein, dass die Klägerin nachdem eine gemeinsame Veräußerung der Flächen an einen Investor gescheitert war, bei dem Erwerb des Grundstücks zunächst die Vorstellung hatte, das Gebäude zu beseitigen, um dort selbst als Bauherrin mehrere Häuser zu errichten. Hieraus folgt jedoch nicht ohne weiteres, dass die Klägerin noch bis zur Erteilung der streitgegenständlichen Baugenehmigung für den Beigeladenen den ernsthaften und unbedingten Willen zur (ersatzlosen) Beseitigung des grenzständigen Gebäudes hatte und diese Willen hinreichend deutlich nach außen zum Ausdruck gebracht hat. In ihrem Schreiben vom 25. August 2021, auf welches wiederum in dem Schreiben ihrer Anwälte vom 26. April 2022 Bezug genommen wurde, stellte sie ihre Absicht, das auf ihrem Grundstück errichtete Bestandsgebäude abzureißen in den Kontext zu ihrer Bauvoranfrage über die Zulässigkeit der Errichtung mehrerer Wohngebäude auf ihrem Grundstück. Diese in Bezug genommene bauplanungsrechtliche Voranfrage der Klägerin wurde mit Bescheid vom 31. August 2022 negativ beschieden und die Klägerin hat in der Folge ihre Bauvoranfrage zurückgenommen. Auch in ihrer E-Mail vom 8. Juni 2022, also noch vor negativer Bescheidung und Rücknahme ihrer Bauvoranfrage, teilte die Klägerin der Beklagten noch mit, dass sie zwar entschieden habe, ihr Bestandsgebäude zurückzubauen, jedoch das Gebäude „noch befristet auf ein Jahr“ zu vermieten. In einem Vermerk zur Akteneinsicht der Antragstellerin am 29. Juli 2022 ist festgehalten, es sei ihr gegenüber in einem persönlichen Gespräch dargelegt worden, dass eine Absicht zum Abriss alleine nicht ausreiche, um eine Neubewertung des Bauantrags vorzunehmen, „da allein aufgrund einer Überlegung kein tatsächlicher Abriss zu erwarten“ sei. Dessen ungeachtet hatte die Klägerin bis zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung am 00. November 0000 eine konkret bestehende Absicht zur Beseitigung des Bestandsgebäudes im Wege einer Abrissanzeige gemäß § 62 Abs. 3 Satz 3 BauO NRW 2018 oder zumindest etwa durch das Stellen eines den Abriss beinhaltenden Bauantrags nicht bekundet.

Wie die Klägerin in der mündlichen Verhandlung erläutert hat und auch aus dem in der Akte befindlichen Lageplan ersichtlich ist, bedingte die geplante Bebauung den Abriss des vorhandenen Wohnhauses, weil die Erschließung des Flurstücks N03 – der Anschluss an das öffentliche Straßennetz – über das Flurstück N01 führen sollte und die Schaffung einer Zuwegung an der Stelle geplant war, an der das Bestandsgebäude aufsteht. Spätestens mit der Rücknahme ihrer Bauvoranfrage hat sie aber nach außen dokumentiert, von ihren ursprünglichen Plänen Abstand zu nehmen. In der Folgezeit hat sie weder konkret eine andere Bauplanung verfolgt, noch irgendwelche Vorbereitungen für den Abriss des Bestandsgebäudes getroffen. Das Gebäude befindet sich noch heute an Ort und Stelle. Bei dieser Sachlage kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Klägerin unabhängig von einer positiven Bescheidung ihrer Bauvoranfrage eine unbedingte Absicht zum Abriss verfolgte. Nach der aufgrund der mündlichen Verhandlung gewonnenen Überzeugung des Einzelrichters stellt es sich vielmehr so dar, dass der Rückbau allenfalls grob angedacht war und von einer – bei Erteilung der Baugenehmigung nicht absehbaren – Sicherung einer Planung für eine – nicht grenzständige – Neunutzung des Grundstücks der Klägerin abhing. In der mündlichen Verhandlung hat sie eingeräumt, dass es auch aktuell keinen konkret ausgearbeiteten Plan gibt, wenngleich nach wie vor zusammen mit der Beklagten sondiert werde, welche Bebauungsmöglichkeiten es für das gesamte Areal, also für die Flächen auf dem Flurstück N01 und auf dem Flurstück N03, gebe. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht ausgeschlossen, dass letztlich – wenn sich der Klägerin keine andere Möglichkeit zur Bebauung bietet – das Grundstück mit dem vorhandenen Bestandsgebäude von ihr weiterveräußert oder aber ein grenzständiger Ersatzbau errichtet wird. In dieses Bild fügt sich ein, dass nach unwidersprochen gebliebenem Vortrag des Beigeladenen die Klägerin auf das Angebot eines gemeinsamen Abrisses nicht eingegangen ist und sie sich anfänglich auch um eine längerfristige Vermietung ihres Gebäudes bemüht hat.

Eine weitere Sachverhaltsaufklärung war bei dieser Sachlage und den gegebenen Gesamtumständen nicht geboten. Das Gericht war insbesondere nicht gehalten, Beweis durch Vernehmung von Zeugen zu erheben, wie aus den Gründen des in der mündlichen Verhandlung verkündeten Beschluss folgt. Ungeachtet dessen, dass das Gericht ohne weitere Ermittlungen entscheiden kann, weil der Antrag auf Ladung und Vernehmung von Zeugen sowie auf gerichtliche Inaugenscheinnahme zum bautechnischen Zustand des Gebäudes W. nicht innerhalb der gemäß § 87b Abs. 2 VwGO gesetzten Frist gestellt worden ist, und sowohl die Vernehmung von Zeugen als auch die Inaugenscheinnahme die Erledigung des Rechtsstreits verzögern würden, sowie ungeachtet dessen, dass die beantragte Beweisaufnahme über die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung „ins Blaue hinein“ erfolgen müsste, weil schon nicht ansatzweise vorgetragen ist, welche Kosten eine Vollsanierung verursachen würde und welche Einnahmen nach einer Vollsanierung des Gebäudes erzielt werden könnten, hat das Gericht die behauptete Tatsache bei seiner Entscheidung als wahr unterstellt und bei seiner Entscheidung berücksichtigt.

Sonstige Verstöße der Baugenehmigung gegen andere nachbarrelevante Bestimmungen sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Die Kostentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die Kosten des Beigeladenen ebenfalls der Klägerin aufzuerlegen, weil der Beigeladene einen Klageabweisungsantrag gestellt und sich mithin dem Kostenrisiko des § 154 Abs. 3 Satz 1 VwGO ausgesetzt hat.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO bzw. § 709 Satz 2 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf schriftlich beantragt werden, dass das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzureichen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtigten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonderen Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf

10.000,- Euro

festgesetzt.

Gründe

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Ziff. 7.) a) des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019. Der festgesetzte Wert entspricht der Bedeutung der Sache.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Beschluss kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls das Verwaltungsgericht ihr nicht abhilft. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der genannten Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Gericht, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.