Verwaltungsgericht Düsseldorf, 28 K 4981/20

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten im Kern um die Verpflichtung der Beklagten, aus einem – von der Beklagten bestrittenen – Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages im Zusammenhang mit der Durchführung eines Bauvorhabens eine Sondernutzungserlaubnis für gastronomische Zwecke zu erteilen und Stellplätze dauerhaft zur Verfügung zu stellen.

Bei der Klägerin zu 1. handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einer rein gewerblich genutzten Liegenschaft – einem Büro- und Geschäftshaus – mit der postalischen Adresse S.------platz 00 in W. (Gemarkung G1, G2, G3, G4), bestehend aus den teilnehmenden und im Grundbuch des Amtsgerichts E. von W. eingetragenen Eigentümern, den Klägern zu 2. bis 5., wobei die Klägerin zu 2. erst während des anhängigen Rechtsstreits in das Verfahren eingetreten ist, nachdem der vormalige Kläger zu 2. seine (Mit-) Eigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan Nr. 1 gekennzeichneten Raumeinheit an sie veräußert hat und die Eigentumsänderung am 31.08.2020 beim Amtsgericht E. in das Grundbuch von W. , Blatt 0, eingetragen worden war.

Der bauliche Bestand auf dem Grundstück S.------platz 00 ist genehmigt durch die Baugenehmigung der Beklagten vom 22.09.2005 (Az.00000-00-00), zugunsten der Bauherrengemeinschaft S1.------forum , G. -F. -Straße 00-00, E. , seinerzeit bestehend aus der Sparkasse E. -W. -I. , G. -F. -Straße 00- 00, der Frau C. F1. , N. Straße 0a, W. sowie der Frau J. X. -I1. , K.----straße 00, W. .

In der Auflage I Nr. 6 zu dieser Baugenehmigung für die Errichtung eines Büro- und Geschäftshauses mit Café im Erdgeschoss ist angeordnet, dass für die Errichtung des Gebäudes sowie weitere Gebäude mit im Einzelnen aufgeführten anderen postalischen Adressen 70 Stellplätze nachzuweisen sind, wobei auf dem Flurstück G5 insgesamt 31 Stellplätze durch Baulasteintragung / Übernahme nachzuweisen sind. Nach Ziff. V.1 der Hinweise zum Genehmigungsbescheid ist die Baulast Nr. 00 vom 09.08.2005 (Stellplatzsicherung) Bestandteil dieser Baugenehmigung. Im Baulastenverzeichnis von W. , Baulastenblatt Nr. 00, Seite 2, ist für das im Eigentum der Beklagten befindliche Grundstück Gemarkung G5 (S.------platz ), heutige Flurstücksnummer G6, folgende Verpflichtung eingetragen:

„Übernahme der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung als einzelfallbezogene Baulast zugunsten der geplanten Errichtung des Büro- und Geschäftsgebäudes auf den bisherigen Flurstucken G7 u.a. (Bauherrengemeinschaft S1.------forum ) aus dem bisherigen Flurstück G5 (Parkplatzbereich „S.------platz ") insgesamt 31 PKW-Parkplätze als notwendige PKW-Stellplätze auf Dauer zur Verfügung zu stellen und die entsprechende Nutzung zu gestatten.

Nutzungsregelungen über die besagten PKW-Stellplatze können durch privatrechtliche Vereinbarungen konkretisiert werden.“

Der Baulast ist ein entsprechender Lageplan beigefügt, auf dem die Lage der Stellplätze markiert ist.

Der Erteilung der Baugenehmigung und der Eintragung der Baulast ging eine zwischen der vorgenannten Bauherrengemeinschaft und der Beklagten unter dem 23.05.2005 geschlossene Vereinbarung zur Ermöglichung der o.g. Baugenehmigung voraus, in der sich die Bauherrengemeinschaft losgelöst vom tatsachlich festgestellten Fehlbedarf zur Zahlung der Herstellungskosten von elf Stellplätzen in Höhe von 17.600 € an die Stadt verpflichtete. Zudem wurde ein Entgelt für die Einräumung der Baulast i.H.v. 25.300,- Euro vereinbart. Nach § 8 des Vertrages bedürfen Ergänzungen oder Änderungen dieses Vertrages zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform.

Im Zuge der Neugestaltung des Stadtzentrums und des damit einhergehenden Umbaus des Rathausplatzes 2016/2017 wurde der S.------platz aufgrund Ratsbeschluss vom 24.03.2015 autofrei ausgestaltet, sodass dort angelegte Stellplätze entfielen. Die in der Folge zwischen den Beteiligten geführten außergerichtlichen Verhandlungen mit dem Ziel, eine neue Vereinbarung hinsichtlich der Stellplatzsituation zu erreichen, mündeten zunächst in einem Schreiben des ehemaligen Verfahrensbevollmächtigten der Kläger vom 09.07.2018, mit dem der Beklagten in zweifacher Ausfertigung eine von der Eigentümergemeinschaft und ihren einzelnen Mitgliedern unterschriebene Vereinbarung überlassen wurde, verbunden mit der Bitte um Rückgabe einer von der Beklagten rechtsverbindlich unterzeichneten Ausfertigung. Gemäß Ziff. 1 dieses Entwurfs verzichteten die Kläger auf die Rechte aus der auf dem Flurstück 232 ruhenden Baulast. Im Gegenzug war in Ziff. 2a) des Vertragsentwurfs vorgesehen, dass die Beklagte auf den gekennzeichneten Flächen einer in der Anlage H1 verzeichneten Eintragung ein unbefristetes Sondernutzungsrecht zu gewerblichen Zwecken, insbesondere Gastronomie, gewährt. Ferner sah Ziff. 2b) der Vertragsurkunde vor, dass die Beklagte den Klägern „das unbefristete, unentgeltliche Recht in Queraufstellung längs der Straße Im P. gemäß Fotos Anlage H2 und deren Maßgabe die 11 dauerhaft durch Beschilderung zugewiesenen Stellplätze zur Verfügung“ stellen sollte. Die Parteien seien sich darüber einig, dass damit die Stellplatzverpflichtung des Grundstücks für 11 Stellplätze bauordnungsrechtlich erfüllt sei. Nach Ziff. 2c) sollte die Beklagte den Klägern 20 baulast- und dienstbarkeitsgesicherte Stellplätze auf dem Grundstück „links vom F2. Markt X1. “ verschaffen, wobei eine Reduzierung der Stellplätze vorbehalten blieb für den Fall, dass eine im Zuge der Schlussabnahme des Vorhabens vorzunehmende Neuberechnung der Stellplatzforderung eine geringere Zahl als 31 Stellplätze ergeben sollte. Ziff. 2d) enthielt eine Regelung, nach der die Beklagte die für die Erlangung der Sondernutzungserlaubnisse und für die Neuberechnung der Stellplatzflächen entstehenden Architekten- und Ingenieurkosten tragen sollte. Die Verpflichtung zur Kostentragung der Rechtsanwaltskosten durch die Beklagte enthielt Ziff. 2e).

Mit Schreiben vom 19.07.2018 teilte die Beklagte dem klägerischen Bevollmächtigten daraufhin mit, dass die übersandte Vereinbarung in mehreren Punkten, insbesondere 2d) und 2e) nicht den Gesprächsergebnissen entspreche. Darüber hinaus bemängelte sie, dass die Anlagen nicht beigefügt bzw. aus ihnen die dargelegten Inhalte nicht erkennbar seien. Die Beklagte bat um kurzfristige Überarbeitung und Zusendung der korrigierten Vereinbarung.

Mit Schreiben ihres ehemaligen bevollmächtigten Rechtsanwalts vom 22.01.2019 erklärten die Kläger unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 09.07.2018, dass sie sich nicht auf die gesetzlich geregelte Annahmefrist berufen wollten, unterbreiteten noch einmal das Vertragsangebot und verknüpften dies mit einer Annahmefrist von zwei Wochen. Werde die gesetzten Annahmebedingungen oder die Annahmefrist nicht eingehalten, erlösche das Angebot.

Mit Schreiben vom 01.02.2019 bat die Beklagte um Übersendung eines vollständigen Entwurfs der Vereinbarung. Im Vereinbarungsangebot der Kläger seien Anlagen erwähnt, die schon dem früheren Vertragsangebot nicht beigefügt gewesen seien. Mit einem weiteren, an den früheren Verfahrensbevollmächtigten gerichteten Schreiben vom 22.02.2019 wies die Beklagte darauf hin, dass sie trotz der Aufforderung vom 01.02.2019 keine weiteren Unterlagen erhalten habe, sodass der Vereinbarungsvorschlag nach wie vor als unvollständig anzusehen sei. Nach erneuter Diskussion im Hause sei es aber das Bestreben, den Vorgang endlich zu beenden. Der bereits im Sommer 2018 vom Bürgermeister unterschriebene Vereinbarungsvorschlag vom 09.07.2018 werde übersandt. Beigefügt seien die Anlagen, auf die sich seinerzeit der Verfahrensbevollmächtigte wahrscheinlich habe beziehen wollen, die aber nicht eindeutig dem Vertragsentwurf beigefügt gewesen seien. Die Unterschriftsleistung durch den Bürgermeister sei fristgerecht erfolgt. Allerdings werde der Vereinbarungsvorschlag in einigen Punkten für beide Vertragsparteien als nicht sinnvoll und nicht zielführend gehalten. Hierüber sei mit Vertretern der Eigentümergemeinschaft mehrfach gesprochen worden, zuletzt Ende Dezember 2018. Die Gespräche seien zwar leider fruchtlos verlaufen, trotzdem stehe aber die Beendigung der Auseinandersetzung im Vordergrund. Man erwarte nun die Abwicklung des Vorgangs nach der nun vorliegenden und von allen Beteiligten unterschriebenen Vereinbarung.

Mit Schreiben vom 26.02.2019 wandte sich der frühere Verfahrensbevollmächtigte der Kläger erneut an die Beklagte, nahm Bezug auf ihr „letztes Schreiben“, teilte mit, dass er sich noch einmal mit der WEG-Verwaltung und den Miteigentümern abgestimmt habe und fügte den Text der finalen Vereinbarung – versehen mit dem ausdrücklichen Zusatz: „Stand 10.02.2019“ – nebst den vorgesehenen Anlagen bei. Ergänzend führte er aus, die Änderungen seien einerseits redaktioneller Art, andererseits dem Umstand geschuldet, dass zwischenzeitlich eine Neuberechnung der Stellplätze stattgefunden habe und die Stellplatzzahlen deshalb in den beiliegenden Text konkret eingearbeitet seien. In dem der Beklagten übersandten Vertragstext ist abweichend von der Fassung vom 20.06.2018 die ursprüngliche Regelung Ziff. 2e) ersatzlos entfallen.

Hierauf reagierte die Beklagte mit Email vom 27.02.2019, in der die mangelnde Lesbarkeit bemängelt und ferner ausgeführt wurde, man erwarte eine Überarbeitung in Reinschrift, um die Inhalte ordnungsgemäß prüfen zu können. Die vorgenommenen Änderungen gegenüber der bereits unterzeichneten Version seien zu kennzeichnen. Wie bereits mitgeteilt, seien die Abstimmungsgespräche bzgl. des Stellplatznachweises gescheitert, so dass von einem Einvernehmen nicht gesprochen werden könne.

Am gleichen Tag ließen die Kläger über ihren früheren Bevollmächtigten unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 22.02.2019, dessen rechtliche Würdigung offen lassend, mitteilen, man ginge davon aus, dass die Beklagte nach Durchsicht das Update der Vereinbarung akzeptieren werde und baten hierzu um Stellungnahme.

Mit E-Mail vom 18.03.2019 teilte die Beklagte mit, sie beabsichtige den Entwurf der Vertragsvereinbarung mit Stand vom 10.02.2019 anzunehmen. Hinsichtlich Punkt 2a) äußerte die Beklagte den Wunsch einer zeitlich befristeten Beschränkung des Sondernutzungsrechts für die bezeichneten 220 qm auf dem Rathausvorplatz.

Daraufhin teilte der ehemalige Verfahrensbevollmächtigte der Kläger mit E-Mail vom 29.03.2019 mit, es habe noch einmal internen Abstimmungsbedarf zwischen den Mitgliedern der WEG gegeben, der WEG Verwaltung und ihm selbst gegeben, der jetzt stattgefunden habe. Er werde der Beklagten in der kommenden Woche, so schnell wie möglich, Bescheid geben.

Mit Email vom 02.04.2019 an die Beklagte übersandte der frühere Bevollmächtigte der Kläger eine bereinigte Fassung des Vertrages, erklärte zugleich, dass die Kläger mit der von der Beklagten gewünschten zeitweisen Freigabe der Vorflächen für Marktereignisse etc. nicht einverstanden seien und äußerte, davon auszugehen, dass die Beklagte den Vertrag nun auch ohne diese Forderung billigen werde. Die verstrichene Zeit habe er genutzt, um Formulierungen an einer Stelle nochmal in die Hand zu nehmen, ausschließlich um die entsprechende Stelle für alle klarer zu fassen. Inhaltlich sei dies nicht mit einer Änderung verbunden. Dazu würden die markierte Version mit den Änderungen und eine Clean-Fassung übersandt. Zugleich bat er um Rückäußerung, ob nun mit allseitiger Unterzeichnung die Sache abgeschlossen werden könne.

Nachdem die Beklagte hierauf nicht reagierte hatte, kam der frühere Verfahrensbevollmächtigte der Kläger mit E-Mail vom 23.07.2019 auf die von allen Eigentümern und dem Bürgermeister der Beklagten unterzeichnete Vereinbarung zurück, deren Modifizierung durch eine klarstellende Variante bisher nicht abgeschlossen bzw. kodifiziert sei und verwies auf die sich aus der Vereinbarung vom 20.06./11.07.2018 ergebenden Verpflichtungen der Beklagten.

Hierauf erwiderte die Beklagte mit E-Mail vom 23.07.2019, sie sei überrascht, dass nunmehr das Angebot aus Juli 2018 als gültige Fassung gewertet werde, obwohl mit Schreiben vom 22.01.2019 seitens der Kläger mitgeteilt worden sei, dass das Angebot abgelaufen sei. Zwar sei daraufhin die unterschriebene Fassung zugeleitet worden, um damit zu zeigen, dass sie weiterhin einigungsbereit sei. Eine Reaktion darauf sei jedoch weder schriftlich noch telefonisch erfolgt. Das erneuerte Angebot vom 22.01.2019 sei nicht angenommen worden, vielmehr seien mit der E-Mail vom 18.03.2019 weitere Rahmenbedingungen genannt worden, die zu einer Einigung führen könnten. Hierzu habe man eine Lösung erarbeitet, die in einem Gespräch der WEG-Verwaltung vorgestellt worden sei. Allerdings habe Herr N1. zu erkennen gegeben, dass er sich den Vorschlag nur anhören, aber keine Entscheidung treffen könne. Der erarbeitete Lösungsvorschlag berücksichtige vor allem, dass die als Baulast gesicherten Stellplätze durch den Umbau des Rathausplatzes entgegen der ursprünglich geäußerten Annahme nicht vernichtet worden seien. Die vorhandenen 12 Stellplätze an der Straße P. befänden sich auf der belasteten Parzelle, sodass sich die Voraussetzungen geändert hätten.

Die Kläger haben am 21.08.2020 Klage erhoben, mit der sie gegen die Beklagte vornehmlich Ansprüche aus einer ihrer Ansicht nach wirksamen Vereinbarung vom 20.06.2018/11.07.2018, hilfsweise Ansprüche aus der am 23.05.2005 geschlossenen Vereinbarung bzw. aus der Baugenehmigung der Beklagten vom 22.09.2005 geltend machen.

Sie tragen vor: Die mit dem Hauptantrag geltend gemachten Ansprüche, ihnen eine Sondernutzungserlaubnis zu erteilen, Stellplätze zur Verfügung zu stellen, die Schlussabnahme durchzuführen, sowie Architektenhonorare und Anwaltskosten zu übernehmen, stünden ihnen vertraglich zu. Die zudem von der Klägerin zu 1. erstrebte Bescheinigung über die Bauzustandsbesichtigung habe ihre Rechtsgrundlage in § 84 Abs. 5 Satz 2 BauO NRW 2018.

Die Vereinbarung vom 20.06.2018/11.07.2018 stelle einen öffentlich-rechtlichen Vertrag dar, durch den die Stellplatzbelange der Klägerin zu 1. durch Begründung öffentlich-rechtlicher Nutzungsrechte an den 11 Stellplätzen längs der Straße Im P. und weitere baulast- und dienstbarkeitsgesicherte Stellplätze nordöstlich des Rathausplatzes gesichert würden. Die Vereinbarung vom 20.06.2018/11.07.2018 sei zwischen den Beteiligten wirksam zustande gekommen, aber nach ernsthaften Erfüllungsverlangen der Kläger von der Beklagten nicht erfüllt worden. Sie hätten deshalb gegen die Beklagte die mit den Hauptanträgen zu 1. a) bis f) geltend gemachten Ansprüche und seien befugt, diese gerichtlich geltend zu machen.

Bei der mit Schreiben der Beklagten vom 22.02.2019 übermittelten und bereits von allen Beteiligten unter dem 20.06.2018/11.07.2018 unterschrieben Erklärung habe es sich um ein (neues) Angebot der Beklagten im Sinne des § 151 Satz 1 BGB i.V.m. § 62 VwVfG NRW gehandelt, bezüglich dessen die Beklagte auf die Erklärung einer Annahme dieses Angebotes durch die Kläger ausdrücklich und in voller Kenntnis der Rechtsfolgen verzichtet habe. In dem vom von dem Fachbereichsleiter, Herrn N2. , verfassten und vom 1. und technischen Beigeordneten freigegebenen Schreiben vom 22.02.2019 seien die Kläger eindeutig und offenkundig zur sofortigen Leistung aufgefordert worden, wodurch die Beklagte zu erkennen gegeben habe, dass auf die Erklärung einer Annahme verzichtet werde. Ungeachtet dessen liege aber auch aus der insoweit maßgeblichen Sicht eines objektiven Dritten ein nach außen manifestierter Annahmewille der Kläger durch die Bestätigungshandlungen des seinerzeitigen Bevollmächtigten vor. Hingegen sei in dessen Schreiben vom 26.02.2019 keine abändernde Annahme im Sinne des § 150 Abs. 2 BGB i.V.m. § 62 VwVfG NRW zu sehen, die einem Vertragsschluss entgegenstehen könnte. Weitere nach dem 26./27.02.2019 getätigte Schreiben und E-Mails stellten nur nach Vertragsschluss getätigte Modalitätsverhandlungen dar, durch die jedoch ein anderslautender Vertrag nicht zustande gekommen sei.

Für den Fall, dass – entgegen der vorangegangenen Ausführungen – kein Vertrag zustande gekommen sein sollte, stünden ihnen – den Klägern – die mit dem hilfsweise gestellten Antrag zu 2. geltend gemachten Rechte aus der Baulasteneintragung Nr. 00 i.V.m. Auflage Nr. 6 der Baugenehmigung vom 22.09.2005 zu bzw. aus der mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen schuldrechtlichen Vereinbarung vom 23.05.2005 zu. Die klägerischen Forderungen könnten insbesondere aus § 2 Abs. 1 und Abs. 2 der vertraglichen Regelungen abgeleitet werden. Die der Baulast zugrunde liegende Verpflichtung vom 23.05.2005, die Stellplätze zur Verfügung zu halten, sei nicht schon mit der bloßen Herstellung und dem Nachweis des Vorhandenseines des Stellplatzes auf dem Grundstück vollständig erfüllt. Vielmehr müsse der Stellplatz auch benutzbar sein.

Auch der hilfsweise gestellte Antrag zu 3. sei zulässig und begründet. Den Klägern sei es nicht zuzumuten, den Verzicht der Bauaufsichtsbehörde der Beklagten auf die streitgegenständliche Baulast bzw. die Löschung der hier streitgegenständlichen Baulast abzuwarten, weil ihnen dadurch ein irreparabler Schaden entstehe. Die Beklagte sei wegen der Bestandskraft der Eintragung der Baulast an deren Löschung gehindert. Es bestehe ein Anspruch auf Durchsetzung der Baulast.

Die Kläger beantragen,

1. a) die Beklagte zu verpflichten, den Klägern auf den Flächen des Rathausplatzes nördlich vor dem Gebäude der Klägerin zu 1. – S.------platz 00 in W. – im Umfang der im Plan Anlage H 1 der Vereinbarung vom 20.06.2018/11.07.2018 verzeichneten Eintragung mit gestrichelter Linie und Beschriftung „220 qm entgeltliche Baulast" (Vorfläche 1) eine unbefristete und unentgeltliche sowie nach den Maßgaben der Ziffer 2.a. der Vereinbarung vom 20.06.2018/11.07.2018 widerrufliche Sondernutzungserlaubnis nach der Satzung der Beklagten über Erlaubnisse und Gebühren für Sondernutzungen an Öffentlichen Straßen vom 17.12.2015 zu erteilen, die Vorfläche I zu gewerblichen Zwecken, insbesondere zu Gastronomiezwecken, zu nutzen,

b) die Beklagte zu verpflichten, den Klägern zur Sicherstellung der Stellplatzverpflichtung der jetzigen Flurstücke G1, G2, G3, G4, W. (S.------platz 00, W. ) aus der Baugenehmigung vom 22.09.2005 zum Aktenzeichen 00000-00-00 das unbefristete und unentgeltliche Recht einzuräumen, in Queraufstellung längs der Straße „Im P. " gemäß Fotos Anlage H 2 der Vereinbarung vom 20.06.2018/11.07.2018 und deren Maßgabe die elf dauerhaft durch Beschilderung zugewiesenen Stellplatze zur Verfügung zu stellen, wobei die Beschilderung der Beklagten sinngemäß sicherzustellen hat, dass die Benutzung nur durch „Bewohner, Kunden und Besucher des Gebäudes S.------platz 00" zulässig ist,

c) die Beklagte zu verpflichten, den Klägern die nach Schlussabnahme des mit Baugenehmigung der Beklagten vom 22.09.2005 zum Aktenzeichen 00000-00-00 genehmigten Bauvorhabens zur Erfüllung der Auflage Nr. 6 dieser Genehmigung noch erforderlichen baulast- und dienstbarkeitsgesicherten Stellplätze auf dem im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstück „links vom F3. Markt X1. " unter Berücksichtigung der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 20.06.2018/11.07.2018 vorhandenen Bestandsbauten, Anlagen und Einrichtungen sowie unter Berücksichtigung der künftigen Nutzung aufgrund der im Klageantrag zu 1) a) genannten Sondernutzung sowie unter Berücksichtigung der noch zu genehmigenden gewerblichen Nutzung der Fläche zwischen der westlichen Front des im Eigentum der Klägerin zu 1. stehenden Gebäudes S.------platz 00 in W. und der im Klageantrag zu 1) b) beschriebenen Flache der elf Stellplätze, zu verschaffen,

d) die Beklagte zu verurteilen, die Klägerin zu 1. von den für die Erlangung der im Klageantrag zu 1) a) bis 1) c) benannten Sondernutzungserlaubnisse und von den für die Neuberechnung der Stellplatzflächen entstehenden Architekten- und Ingenieurkosten freizustellen,

e) die Beklagte zu verurteilen, die der Klägerin zu 1. durch die Vertretung von Herrn Rechtsanwalt Dr. I2. aus M. entstandenen Kosten in Höhe von 8.050,47 Euro zzgl. Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 01.09.2019 zu zahlen,

f) die Beklagte zu verurteilen, die noch erforderlichen öffentlich-rechtlichen Abnahmehandlungen zur Schlussabnahme der auf dem Grundbesitz der Klägerin zu 1. vorhandenen Gebäude, Einrichtungen und Anlagen vorzunehmen,

sowie

2. hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin zu 1. für das in ihrem Eigentum stehende Büro- und Geschäftsgebäude S.------platz 00 in W. die im Baulastenverzeichnis der Beklagten zum Baulastenblatt Nr. 00 (Seite 2) auf dem Flurstück G6, ehemals G5, , einzelfallbezogenen baulastengesicherten insgesamt 31 PKW Stellplätze auf Dauer zur Verfügung zu stellen und die entsprechende Nutzung zu gestatten,

3. äußerst hilfsweise, die Beklagte zu verpflichten, es zu unterlassen, die im Baulastenverzeichnis der Beklagten zum Baulastenblatt Nr. 00 (Seite 2) auf dem Flurstück G6, ehemals G5, eingetragene einzelfallbezogene Baulast zu löschen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie wendet ein: Die Klage mit ihrem Hauptantrag sei unbegründet. Die Hilfsanträge seien bereits unzulässig, jedenfalls aber unbegründet.

Die Kläger hätten keinen Anspruch auf die eingeforderten Stellplätze und die Erteilung der Sondernutzungserlaubnisse. Ebenso wenig hätten sie einen Anspruch auf die Freistellung von hiermit im Zusammenhang stehenden Architekten- und Ingenieurkosten sowie den Ausgleich vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten sowie die Vornahme öffentlich-rechtlicher Abnahmehandlungen. Zu keinem Zeitpunkt sei die von den Klägern behauptete vertragliche Vereinbarung zur Wiederherstellung von Stellplätzen zustande gekommen. Nachdem bis dahin keine Einigung erfolgt sei, habe das Schreiben vom 22.02.2019 einen neuen Antrag dargestellt. Dieses Angebot hätten die Kläger nicht angenommen. Sie hätten in der ihnen übermittelten Vereinbarung zahlreiche Änderungen vorgenommen und diese wiederum der Beklagten übermittelt. Aus § 150 Abs. 2 BGB ergebe sich, dass eine wirksame Annahme nur dann vorliege, wenn sie dem Antrag inhaltlich völlig entspreche, also deckungsgleich sei. Eine Annahme unter Erweiterungen, Einschränkungen oder sonstigen Änderungen gelte danach als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag. Der von den Klägern am 26.09.2019 übersandte „Text der finalen Vereinbarung“ enthalte gegenüber dem von ihr – der Beklagten – an die Kläger übersandten Vereinbarungsvorschlag, welcher der Version vom 09.07.2018 entsprochen habe, inhaltliche Modifikationen. Ziff. 2 d) sei entfallen, Ziff. 2 b) inhaltlich geändert und die Anzahl der Stellplätze in Ziff. 2 c) verändert worden. Somit hätten die Kläger das ihnen unterbreitete Angebot nicht angenommen, sondern ein neues Angebot mit inhaltlichen Änderungen übermittelt. Bei dem vorgenannten Schriftwechsel handele es sich auch nicht um Modifikationsverhandlungen nach erfolgtem Vertragsschluss. Dies folge aus der Email des klägerischen Bevollmächtigten vom 27.02.2019, in der erklärt worden sei, man ginge davon aus, dass die Beklagte nach Durchsicht das Update der Vereinbarung akzeptieren werde. Zudem habe sie – die Beklagte – mit Email vom 18.03.2019 zum Ausdruck gebracht, man beabsichtigte, den Entwurf der Vertragsvereinbarung anzunehmen, sei aber mit Ziff. 2 a) nicht einverstanden.

Selbst wenn man davon ausginge, die Kläger hätten ihr Angebot angenommen, so fehle es am entsprechenden Zugang der Annahmeerklärung. Hierauf habe sie, die Beklagte, auch nicht verzichtet. Zwar könne eine Verzichtserklärung ausdrücklich oder konkludent erfolgen. In dem Schreiben vom 22.02.2019 könne jedoch ein solcher Verzicht nicht gesehen werden. Zum einen sei in dem Schreiben darauf hingewiesen worden, dass der Vereinbarungsvorschlag unvollständig gewesen sei. Auch durch den Hinweis, dass sie die Vereinbarung in einigen Punkten für nicht sinnvoll und zielführend erachte, habe sie zu erkennen gegeben, eine Reaktion der Kläger zu erwarten. Gerade aufgrund der langen Vertragsverhandlungen habe sie eine solche Rückmeldung der Kläger auch erwarten dürfen.

Auch aus anderen Rechtsgrundlagen folge die Begründetheit der Forderung nicht. Insbesondere stelle die eingetragene Baulast keine taugliche Anspruchsgrundlage dar. Dies scheitere bereits daran, dass die geltend gemachten Forderungen nicht Bestandteil der Baulast seien. Überdies verleihe eine Baulast dem Begünstigten regelmäßig keine einklagbaren Rechtspositionen. Auch die Vereinbarung zwischen der Bauherrengemeinschaft S1.------forum und der Beklagten vom 23.05.2005 trage die klägerischen Forderungen nicht.

Der Hilfsantrag zu 2. sei unzulässig und darüber hinaus auch unbegründet. Bezüglich 12 Stellplätzen bestehe kein Rechtsschutzbedürfnis, da sich diese Stellplätze an der Straße P. auf der belasteten Parzelle befinden würden. Diese Stellplätze stünden den Klägern auf Dauer zur Verfügung und eine entsprechende Nutzung sei gestattet. Bezüglich der restlichen 19 Stellplätze seien die Kläger bereits nicht antragsbefugt, denn aus der Baulast könnten sie keinen Nutzungsanspruch herleiten. Zwar sei die Bauaufsichtsbehörde befugt, die sich aus einer Baulast ergebende Verpflichtung ggfs. durch Verwaltungsakt durchzusetzen. Die Baulast sei jedoch eine ausschließlich öffentlich-rechtliche Baubeschränkung. Sie begründe kein Recht, das von einem Dritten geltend gemacht werden könne und begründe kein Rechtsverhältnis zwischen dem Baulastbegünstigten und dem Baulastverpflichteten. Aus ihr könne mithin kein subjektives öffentliches Recht hergeleitet werden. Sie diene ausschließlich dem öffentlichen Interesse und nicht zugleich dem privaten Interesse des Eigentümers des durch die Baulast begünstigten Grundstücks. Diese Begünstigung sei bloß tatsächlicher Natur, treffe ihn also lediglich als Rechtsreflex.

Auch der Hilfsantrag zu 3. sei unzulässig und zudem unbegründet. Es fehle das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, weil sie – die Beklagte – zu keinem Zeitpunkt zu erkennen gegeben habe, dass sie die Baulast ohne einvernehmliche Lösung mit den Klägern löschen werde. Überdies seien die Kläger mangels subjektiv öffentlichen Rechts aus der Baulast nicht antragsbefugt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage bleibt insgesamt ohne Erfolg.

I. Der Hauptantrag mit den Unteranträgen Ziff. 1 a) – f) ist zulässig. Der Verwaltungsrechtsweg ist eröffnet (dazu. 1.), die erforderliche Klagebefugnis ist gegeben (dazu 2.), und es fehlt auch nicht in Bezug auf einzelne mit der Klage verfolgten Ansprüche das erforderliche Rechtsschutzinteresse (dazu 3.)

1. Der Verwaltungsrechtsweg ist gemäß § 40 Abs. 1 VwGO eröffnet, denn es handelt sich bei dem aus dem behaupteten Vertragsschluss mit der Beklagten gestützten Begehren der Kläger um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nichtverfassungsrechtlicher Art, die nicht durch Bundesgesetz einem anderen Gericht ausdrücklich zugewiesen ist.

Ob ein Vertrag privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art ist, bestimmt sich nach seinem Gegenstand und seinem Zweck. Ein Vertrag ist dem öffentlichen Recht zuzuordnen, wenn sein Gegenstand sich auf von der gesetzlichen Ordnung öffentlich-rechtlich geregelte Sachverhalte bezieht oder, wenn eine gesetzliche Vor-Ordnung des Vertragsgegenstandes fehlt, wenn er nach seinem Zweck in enger, unlösbarer Beziehung zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben steht.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. März 2018 - 10 B 25.17 -, juris Rn. 18 m.w.N.; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19. Oktober 2021 - 1 S 2579/21 -, juris Rn. 40; OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2019 - 9 A 1133/18 -, juris Rn. 64 f.; Rennert, in: Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 40 Rn. 69.

Begründet ein Vertrag sowohl öffentlich-rechtliche wie bürgerlich-rechtliche Verpflichtungen, so kommt es auf die Rechtsnatur des jeweils strittigen Vertragsanspruchs an.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 - 8 C 4/11 -, juris Rn. 45.

Enthält ein Vertrag neben öffentlich-rechtlichen auch (nicht teilbare) privatrechtliche Regelungen und kann die Rechtsnatur eines derartigen Mischvertrages nur einheitlich bestimmt werden, so ist der gesamte Vertrag als öffentlich-rechtlicher Vertrag anzusehen, wenn die öffentlich-rechtlichen Regelungen den Schwerpunkt der Vereinbarung bilden und dieser ihr Gepräge geben.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 - 8 C 4.11 -, juris Rn. 45; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19. Oktober 2021 - 1 S 2579/21 -, juris Rn. 40.

Hiernach ist der von den Klägern behauptete Vertrag ungeachtet dessen, dass sich die vertraglichen Regelungen auch zu Rechtsanwalts- und Architektenhonoraren verhalten, zumindest mit seinem Schwerpunkt öffentlich-rechtlicher Natur, denn er hat vorrangig – sein Zustandekommen unterstellt – Rechtswirkungen zum Gegenstand, durch die unmittelbar Rechte und Pflichten gestaltet werden, die im Zusammenhang mit der Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben – wie z.B. die Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis oder die Schlussabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde – stehen und teils im Wege der Verpflichtungsklage und teils durch Leistungsklage zu verfolgen sind.

2. Die sowohl für Verpflichtungs- als auch für allgemeine Leistungsklagen erforderliche Klagebefugnis (§ 42 Abs. 2 VwGO),

vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Februar 1981 - 7 C 60.79 -, juris und Urteil vom 28. Oktober 1970 - VI C 48.68 -,

ist unbeschadet der Frage, welche gesetzlichen Ansprüche nicht durch die einzelnen Mitglieder der WEG, sondern allein durch die WEG geltend gemacht werden können, hinsichtlich sämtlicher Kläger gegeben, denn diese haben die Vertragsurkunde nicht (nur) in ihrer Funktion als Mitglieder der Erbengemeinschaft, sondern – wie ihre ausdrückliche Nennung als Vertragsparteien (zu 2. bis 6.) zeigt, auch im eigenen Namen unterzeichnet, weshalb ihnen – das Zustandekommen des Vertrages unterstellt – vertragliche Ansprüche im eigenen Namen zustehen würden.

Auch die Klägerin zu 2. ist klagebefugt. Dem steht nicht entgegen, dass sie erst während der Anhängigkeit des Verwaltungsprozesses (Miteigentum) an dem Grundstück erworben hat, in Bezug auf das über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechts gestritten wird. Ist – wie hier – über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechts, das für ein Grundstück in Anspruch genommen wird, oder einer Verpflichtung, die auf einem Grundstück ruhen soll, zwischen dem Besitzer und einem Dritten ein Rechtsstreit anhängig, so ist nach § 266 ZPO i.V.m. § 173 Satz 1 VwGO im Falle der Veräußerung des Grundstückes der Rechtsnachfolger berechtigt und auf Antrag des Gegners verpflichtet, den Rechtsstreit in der Lage, in der er sich befindet, als Hauptpartei zu übernehmen. § 266 ZPO findet grundsätzlich auch im Verwaltungsprozess Anwendung.

Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. August 2020 - 11 N 68.18 -, juris Rn. 21 und OVG Berlin, Beschluss vom 25. September 1987 - 2 B 66.85 -, DÖV 1988, 384.

Mit der Übernahme des Verfahrens durch den oder die Erwerber scheidet der bisherige Eigentümer aus dem Prozess aus. Eine solche Übernahme ist hier mit Schriftsatz vom 22.06.2022 erfolgt.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 22. März 2018 - 7 A 1388/15 -, juris Rn. 31.

3. Schließlich ist auch nicht das notwendige Rechtsschutzbedürfnis hinsichtlich des Antrags zu 1. f) in Abrede zu stellen. Da der Vertrag, über dessen Zustandekommen die Parteien streiten, eine Regelung enthält, nach der die Beklagte zur Durchführung der Schlussabnahme verpflichtet wäre, kommt es nicht darauf an, ob sich das mit der Klage verfolgte Verlangen auf Durchführung der Schlussabnahme auf eine gesetzliche Grundlage (§ 84 Abs. 5 Satz 2 BauO NRW) stützen lässt und ob ein solcher Anspruch nicht nur vom Bauherrn, sondern im Fall der Übertragung des Eigentums am Baugrundstück auch von seinem Rechtsnachfolger geltend gemacht werden könnte.

II. Der Hauptantrag ist jedoch unbegründet. Die gegen die Beklagte geltend gemachten Ansprüche stehen den Klägern nicht zu.

1. Die geltend gemachten Ansprüche folgen nicht aus einem mit der Beklagten geschlossenen Vertrag.

a) Aus der Vereinbarung vom 23.05.2005 können die Kläger die behaupteten Ansprüche nicht herleiten. Diese gibt inhaltlich für die nun geltend gemachten Ansprüche nichts her.

b) Die spätere, von der Klägerin behauptete und von der Beklagten bestrittene vertragliche Vereinbarung ist zwischen den Beteiligten nicht wirksam zustande gekommen.

Gemäß § 54 VwVfG NRW kann ein öffentlich-rechtlicher Vertrag geschlossen werden, soweit Rechtsvorschriften nicht entgegenstehen. Insbesondere kann die Behörde, anstatt einen Verwaltungsakt zu erlassen, einen öffentlich-rechtlichen Vertrag mit demjenigen schließen, an den sie sonst den Verwaltungsakt richten würde. Speziell den Austauschvertrag regelt § 56 VwVfG NRW. Nach § 62 Satz 2 VwVfG NRW gelten ergänzend die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches entsprechend. Nach § 57 VwVfG NRW ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag schriftlich zu schließen, soweit nicht durch Rechtsvorschrift eine andere Form vorgeschrieben ist. Das VwVfG NRW enthält keine allgemeine Definition der Schriftform. Daher ist gemäß § 62 Satz 2 VwVfG i.V.m. § 126 BGB im Grundsatz vor allem erforderlich, dass die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigtem Handzeichen zu unterzeichnen ist (Abs. 1). Bei einem Vertrag ist darüber hinaus nach § 126 Abs. 2 BGB erforderlich, dass entweder beide Vertragsparteien auf derselben Urkunde unterzeichnen oder bei mehreren gleichlautenden Urkunden jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

Vgl. Hessisches Landessozialgericht, Urteil vom 7. Februar 2022 - L 5 R 127/17 -, juris Rn. 35.

Hiervon ausgehend haben die Beteiligten keinen wirksamen öffentlich-rechtlichen Vertrag geschlossen. Ein Vertrag kommt zustande, wenn die Parteien durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen („Angebot“ und „Annahme“) eine Willensübereinstimmung über den wesentlichen Vertragsinhalt erreichen. Die Auslegung von Willenserklärungen obliegt grundsätzlich dem Tatrichter, der seine Entscheidung unter Berücksichtigung der §§ 133, 157 BGB auf Grund einer umfassenden Gesamtwürdigung aller Umstände zu treffen hat.

Vgl. BGH, Urteil vom 14. Februar 2019 - IX ZR 203/18 -, juris Rn. 11.

Hier fehlt es bei umfassender Gesamtwürdigung aller Umstände an der entsprechenden Einigung.

aa) Das erste, mit Schreiben vom 27.04.2018 unterbreitete Angebot der Kläger hat die Beklagte – unstreitig – nicht angenommen. Vielmehr wurden im Anschluss weitere Abstimmungs- und Verhandlungsgespräche geführt, welche schließlich Eingang fanden in einen Vertragsentwurf der Klägerseite.

bb) Dieses in einer von den Klägern unterzeichneten Vertragsurkunde niedergelegte Angebot zum Abschluss einer Vereinbarung vom 09.07.2018 wurde von der Beklagten zunächst abgelehnt. Verdeutlicht wird dies durch das Schreiben vom 19.07.2018, in dem die Beklagte den Standpunkt vertrat, dass die übersandte Vereinbarung in mehreren Punkten, insbesondere 2d) und 2e) nicht den Gesprächsergebnissen entspreche und um eine Überarbeitung und Zusendung der korrigierten Vereinbarung bat. Gemäß § 146 BGB erlischt der Antrag, wenn er dem Antragenden gegenüber abgelehnt oder wenn er nicht diesem gegenüber nach den §§ 147 bis 149 rechtzeitig angenommen wird. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass der Bürgermeister der Beklagten den Vereinbarungsvorschlag vom 09.07.2018 unterzeichnet hatte. Denn das unterzeichnete Exemplar hat das Haus der Beklagten zunächst nicht verlassen und der Umstand der Unterzeichnung der Vertragsurkunde ist den Klägern auch nicht anderweitig bekannt gegeben worden. Als empfangsbedürftige Willenserklärung, durch die der Antragsempfänger dem Antragenden sein Einverständnis mit dem angebotenen Vertragsschluss zu verstehen gibt, bedurfte es aber einer entsprechenden Willensäußerung der Beklagten über die Annahme des Angebots und gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB des Zugangs bei den Klägern bzw. deren Bevollmächtigten. Das gilt auch dann, wenn für den Vertrag – wie hier – Schriftform vorgesehen ist. Dies betrifft nur die Form der beiderseitigen Willenserklärungen, räumt aber das Zugangserfordernis nicht aus.

Vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar 1999 - II ZR 99/98 -, juris Rn. 5.

cc) Auch das mit Schreiben der Klägerseite vom 22.01.2019 erneut unterbreitete Vertragsangebot, welches mit einer Annahmefrist von zwei Wochen verknüpft war, hat die Beklagte (zunächst) nicht, insbesondere nicht innerhalb der gesetzten Frist angenommen, sondern durch Schreiben vom 01.02.2019 um Übersendung eines vollständigen Entwurfs insbesondere unter Beifügung der darin erwähnten Anlagen der Vereinbarung gebeten.

dd) Das Schreiben der Beklagten vom 22.02.2019 kann bei verständiger Würdigung seines Inhalts und der erkennbaren Umstände ebenfalls nicht als Vertragsannahme verstanden werden, und zwar weder in Bezug auf das mit Schreiben der Klägerseite vom 22.01.2019 gemachte Vertragsangebot noch in Bezug auf das Vertragsangebot vom 09.07.2018.

Hinsichtlich des Angebots von Januar 2019 verweigerte die Beklagte erkennbar die Abgabe einer Annahmeerklärung, indem sie in ihrem Schreiben darauf aufmerksam machte, dass der Vereinbarungsvorschlag nach wie vor unvollständig sei, da die Kläger auf die Bitte um Vervollständigung vom 01.02.2019 nicht reagiert hatten.

In Bezug auf den Vereinbarungsvorschlag vom 09.07.2018 übersandte die Beklagte zwar die vom Bürgermeister unterzeichnete Vertragsurkunde, wies aber zugleich darauf hin, man halte den Vereinbarungsvorschlag in einigen Punkten für beide Vertragsparteien als nicht sinnvoll und nicht zielführend. Soweit die Beklagte in dem gleichen Schreiben äußerte, man erwarte die Abwicklung des Vorgangs nach der nun vorliegenden und von allen Beteiligten unterschriebenen Vereinbarung, kommt eine rechtliche Einordnung als Annahme des entsprechenden klägerischen Angebots schon deshalb nicht in Betracht, weil dieses Angebot gemäß § 146 BGB bereits erloschen war, nachdem es die Beklagte zuvor – wie oben ausgeführt – bereits abgelehnt hatte. Ungeachtet dessen war zum Zeitpunkt der Abgabe dieser Erklärung auch die Annahmefrist bereits verstrichen. Hat nämlich der Antragende – wie hier im Schreiben vom 09.07.2018 – für die Annahme des Antrags eine Frist bestimmt, so kann die Annahme nur innerhalb der Frist erfolgen, vgl. § 148 BGB. Die Verspätung betrifft auch das Angebot vom 22.01.2019, mit dem die Kläger der Beklagten eine Annahmefrist von zwei Wochen gesetzt hatten.

ee) Entgegen der Auffassung der Kläger ist das Schreiben der Beklagten vom 22.02.2019 auch nicht gemäß § 62 S. 2 VwVfG NRW i.V.m. § 150 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB als neues Angebot zu werten.

(1) Die Wertung einer verspäteten Annahme als neuer Antrag setzt nach § 150 Abs. 1 BGB voraus, dass (mit entsprechendem Rechtsbindungs- und Erklärungswillen) eine Annahmeerklärung abgegeben wird. Einem entsprechenden Rechtsbindungswillen stehen jedoch durchgreifende Zweifel entgegen, weil zwar einerseits Beklagte erklärte, die Abwicklung nach der „nun vorliegenden Vereinbarung“ werde erwartet, andererseits jedoch gerade darauf hinwies, dass der Vereinbarungsvorschlag der Klägerseite vom 22.01.2019 in einigen Punkten nicht sinnvoll und zielführend sei, ohne aber diese Punkte konkret zu benennen oder gar alternative Regelungen vorzuschlagen. Gemäß § 154 Abs. 1 BGB gilt ein Vertrag im Zweifel nicht als geschlossen, solange nicht beide Parteien sich über alle Punkte eines Vertrages geeinigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden sollte.

(2) Aber selbst wenn der erforderliche Rechtsbindungs- und Erklärungswille hinsichtlich der Unterbreitung eines neuen Angebots vorgelegen hätte, so steht einem Vertragsschluss entgegen, dass die Beklagte nicht auf die Annahme des Angebots durch die Kläger verzichtet hat (aa), die Kläger eine entsprechende Annahmeerklärung aber weder ausdrücklich noch konkludent gegenüber der Beklagten abgegeben haben (bb).

(aa) Gemäß § 151 Satz 1 BGB kommt der Vertrag durch die Annahme des Antrags zustande, ohne dass die Annahme dem Antragenden gegenüber erklärt zu werden braucht, wenn eine solche Erklärung nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist – was vorliegend auszuschließen ist – oder der Antragende auf sie verzichtet hat.

Ein Verzicht auf die Annahmeerklärung (Satz 1, 2. Alternative) muss nicht ausdrücklich erfolgen, er kann vielmehr auch konkludent erklärt werden oder sich aus den Umständen ergeben.

Vgl. BGH, Urteil vom 27. Mai 1986 - KZR 38/85 -, juris Rn. 24.

Er erfolgt durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die keiner Form bedarf. Auch ein Schriftformerfordernis steht dem konkludenten Verzicht auf den Zugang der Annahmeerklärung gemäß § 151 BGB nicht von vornherein entgegen. Vielmehr ist der Verzicht bei einer formbedürftigen Annahmeerklärung möglich, sofern nicht gerade der mit dem Schriftformerfordernis verfolgte Zweck einen Zugang der Annahmeerklärung verlangt.

Vgl. BGH, Urteil vom 27. April 2004 - XI ZR 49/03 -, juris.

Erforderlich ist dann ein als Willensbetätigung zu wertendes, nach außen hervortretendes Verhalten des Angebotsempfängers, aus welchem sich der Annahmewille deutlich ergibt.

Vgl. BGH, Urteil vom 14. Februar 2019 - IX ZR 203/18 -, juris Rn. 20.

Liegen die Voraussetzungen des Verzichts auf eine Erklärung der Annahme nach § 151 Satz 1 BGB vor, so wird nur die Verlautbarung der Vertragsannahme gegenüber dem Antragenden entbehrlich, nicht aber die Annahme als solche. Auch in diesem Falle ist daher ein als Willensbetätigung zu wertendes, nach außen hervortretendes Verhalten des Angebotsempfängers erforderlich, das vom Standpunkt eines unbeteiligten objektiven Dritten aufgrund aller äußeren Indizien auf einen wirklichen Annahmewillen schließen lässt.

Vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 2003 - XI ZR 101/02 -, juris und vom 14. April 1999 - VIII ZR 370/97 -, juris Rn. 9, m.w.N.

Die in § 147 Abs. 2 BGB niedergelegte zeitliche Grenze für die Annahme eines Antrags unter Abwesenden ist im Geltungsbereich des § 151 BGB unanwendbar. Für die nicht zugangsbedürftige Annahme tritt gemäß § 151 Satz 2 BGB der Wille des Antragenden an die Stelle des objektiven Maßstabs des § 147 Abs. 2 BGB.

Vgl. BGH, Urteil vom 14. April 1999 - VIII ZR 370/97 -, juris Rn. 15.

Vorliegend fehlt es bereits an einem ausdrücklichen oder konkludenten Verzicht der Beklagten auf den Zugang einer Annahmeerklärung. In der Äußerung der Beklagten, man erwarte nun die Abwicklung des Vorgangs nach der nun vorliegenden und von allen Beteiligten unterschriebenen Vereinbarung, kann kein Verzicht auf den Zugang einer Annahmeerklärung gesehen werden, weil die Beklagte angesichts der Länge des seit der Ablehnung des Angebots verstrichenen Zeitraumes und der zwischenzeitlichen Vorlage einer überarbeiteten Fassung des Vertragsentwurfs durch die Klägerseite in keiner Weise sicher sein konnte, dass die Kläger ihr neues Angebot annehmen würden und nicht davon ausgehen durfte, dass beidseitig Einvernehmen über die Regelungen des Vertragswerks bestand. Darüber hinaus gab die Beklagte durch den Verweis auf die von ihr beigefügten Anlagen, auf die sich die Kläger „wahrscheinlich“ beziehen wollten hinreichend klar zu erkennen, dass sie bezüglich des Zustandekommens der Vereinbarung eine Rückäußerung der Klägerin erwartete, zumal sie weiter ausführte, der Vereinbarungsvorschlag vom 09.07.2018 werde in einigen Punkten für beide Vertragsparteien als nicht sinnvoll und nicht zielführend gehalten. Damit brachte sie gerade nicht zum Ausdruck, dass sie keine weitere Reaktion der Kläger auf ihr Schreiben erwarte, etwa weil alle Fragen zwischen den Parteien offensichtlich gelöst gewesen wären. Nach alldem war für die Kläger nicht zweifelsfrei ersichtlich, ob die Beklagte den einen oder den anderen Vorschlag präferierte und sie konnten folglich nicht davon ausgehen, dass die Beklagte auf den Zugang einer Annahmeerklärung habe verzichten wollen.

(bb) Der Beklagten ist – unterstellt sie habe mit ihrem Schreiben vom 22.02.2019 – ein neues Angebot abgegeben – eine demnach erforderliche Annahmeerklärung durch die Kläger nicht zugegangen.

Die Kläger haben weder erklärt oder zu erkennen gegeben, dass sie die Erklärung der Beklagten als neues Angebot – akzeptieren würden. Stattdessen übersandte ihr damaliger Bevollmächtigter – in Unkenntnis des ihm zu diesem Zeitpunkt offenbar noch nicht zugegangenen Schreibens vom 26.02.2019 – eine Ausfertigung der „finalen“ Vereinbarung sowie der vorgesehenen Anlagen. Hierauf reagierte die Beklagte mit Email vom 27.02.2019, in der die mangelnde Lesbarkeit bemängelt und klargestellt wurde, dass von einem Einvernehmen nicht gesprochen werden könne. Am gleichen Tag ließen die Kläger über ihren Bevollmächtigten unter Bezugnahme auf das Schreiben der Beklagten vom 22.02.2019 mitteilen, man ginge davon aus, dass die Beklagte nach Durchsicht das Update der Vereinbarung akzeptieren werde und baten hierzu um Stellungnahme. Diese Äußerung stellt ebenfalls und offensichtlich keine Annahmeerklärung dar, zumal mit Schreiben vom 29.03.2019 klägerseits mitgeteilt wurde, es bestehe noch interner Abstimmungsbedarf. Im Ergebnis ist deshalb festzuhalten, dass selbst dann, wenn das Schreiben der Beklagten vom 22.02.2019 als Angebot aufzufassen wäre, die Kläger dieses Angebot weder ausdrücklich noch konkludent angenommen hätten.

ff) Die in der mündlichen Verhandlung zum Zweck der Klarstellung und Ergänzung des klägerischen Vorbringens bezüglich des behaupteten Vertragsschlusses erfolgte informatorische Anhörung des von den Klägern gestellten präsenten Zeugen N1. führte zu keinen anderen Erkenntnissen, die Anlass gegeben hätten, in eine förmliche Zeugenvernehmung einzutreten. Den bei der informatorischen Befragung gemachten Äußerungen des Zeugen vermochte das Gericht keine Anhaltspunkte für eine außerhalb des von den Parteien geführten aktenkundigen Schriftwechsels erfolgte Vereinbarung zu entnehmen. Dass der 1. und technische Beigeordnete der Beklagten bei dem im Mai 2019 geführten Gespräch von einem beidseitig unterzeichneten und daher wirksamen Vertrag ausging, ist für die rechtliche Beurteilung, ob ein solcher Vertrag tatsächlich zustande gekommen ist, unerheblich. Es handelt sich bei den Äußerungen des Beigeordneten um Einschätzungen und rechtliche Wertungen, die eine Einigung der Parteien durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen nicht ersetzen können.

100

2. Die Kläger können sich für die mit dem Hauptantrag (Ziff. 1 a – f) geltend gemachten Ansprüche auch nicht mangels vertraglicher Grundlage mit Erfolg auf eine gesetzliche Anspruchsgrundlage stützen.

101

Für den Antrag zu Ziff. 1 f) – mit der die Kläger sinngemäß die Vornahme der Schlussabnahme durch die Beklagte begehren, ergibt sich das aus folgenden Erwägungen: Bei der Schlussabnahme als Unterform der Bauzustandsbesichtigung handelt es sich um die Besichtigung des Bauzustandes nach abschließender Fertigstellung genehmigter Anlagen. Diese findet in § 84 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW zwar Erwähnung, einen Anspruch des Bauherrn auf Durchführung kennt die Vorschrift jedoch nicht. Wenngleich über das Ergebnis der Besichtigung gemäß § 84 Abs. 5 Satz 2 BauO NRW auf Verlangen der Bauherrin oder des Bauherrn eine Bescheinigung auszustellen ist und die Bauzustandsbesichtigung mithin „auch“ im Interesse des Bauherrn durchgeführt wird, so ist die zu erstellende Bescheinigung kein Verwaltungsakt und ersetzt auch keine Baugenehmigung. Auch nach erfolgter - mängelfreier - Schlussabnahme können von der Bauaufsichtsbehörde Maßnahmen gefordert werden, um übersehene oder sonst nicht beanstandete Verstöße gegen das materielle Baurecht zu beseitigen. Wer sich Gewissheit darüber verschaffen möchte, ob ein tatsächlich vorhandenes Gebäude legal errichtet ist und legal genutzt wird, kann dahingehende Schlussfolgerungen ebenfalls nicht aus einem Schlussabnahmeschein ziehen, sondern muss die Baugenehmigung und die genehmigten Bauvorlagen einsehen.

102

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. August 1992 - 7 A 2702/91 -, juris.

103

Aus der Berechtigung des Bauherrn, die Ausstellung einer Bescheinigung nach erfolgter Schlussabnahme zu verlangen, lässt sich mithin kein subjektives öffentliches, einklagbares Recht auf Vornahme einer solchen Bauzustandsbesichtigung herleiten.

104

3. Die von den Klägern verfolgten Hilfsanträge sind teils unzulässig, teils unbegründet.

105

a) Unzulässig ist der Hilfsantrag zu 3., mit der die Kläger die Verpflichtung der Beklagten begehren, die Löschung der im Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragene einzelfallbezogene Baulast zu löschen.

106

Ungeachtet dessen, dass eine derartige Absicht, die Baulast zu löschen, weder aktenkundig noch von der Beklagten im Laufe des Verwaltungsverfahrens oder des Gerichtsverfahrens jemals offenbart worden ist, haben die Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 16.03.2023 verbindlich zugesichert, dass die im Baulastenblatt 1468 eingetragene Baulast nicht gelöscht wird. Die entsprechende Erklärung ist protokolliert worden. Damit fehlt es an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis für die von den Klägern erhobene vorbeugende Unterlassungsklage.

107

b) Hinsichtlich des Hilfsantrags zu 2., mit dem die Klägerin zu 1. die Verurteilung der Beklagten erstrebt, auf dem streitgegenständlichen Grundstück die baulastgesicherten Stellplätze auf Dauer zur Verfügung zu stellen und die entsprechende Nutzung zu gestatten, bestehen erhebliche Bedenken gegen das Vorliegen der notwendigen Klagebefugnis (aa) und mithin gegen dessen Zulässigkeit; unbeschadet dessen erweist er sich jedoch als unbegründet (bb).

108

aa) Aus der eingetragenen Baulast selbst folgt keine Klagebefugnis, denn die Baulast begründet keine subjektiv-öffentlichen Rechte. Die Eintragung einer Baulast dient der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Normen, ohne die eine Baugenehmigung nicht hätte erteilt werden dürfen, und mithin allein öffentlichen Interessen. Sie sichert eine bestimmte Grundstückssituation im Hinblick auf baurechtliche Entscheidungen.

109

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. September 1990 - 4 B 34/90 -, juris Rn. 15; OVG NRW, Urteil vom 30. Mai 2022 - 10 A 262/20 -, juris Rn. 55; vgl. ferner BeckOK BauordnungsR NRW/Tyczewksi/Schroeder, 11. Ed. 1.5.2022, BauO NRW 2018 § 85 Rn. 11.

110

Auch die von einem Grundstückseigentümer zugunsten eines anderen Grundstücks übernommene Baulast, Kraftfahrzeugeinstellplätze anlegen und nutzen zu lassen, bewirkt nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die weder dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks einen Nutzungsanspruch gewährt noch den belasteten Grundstückseigentümer – hier die Beklagte – verpflichtet, die Nutzung zu dulden.

111

Vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1983 - V ZR 204/82 -, juris, m.w.N.

112

Nichts anderes gilt für die hier von der Beklagten als Grundstückseigentümerin übernommene Baulast, Parkplätze als notwendige PKW-Stellplätze auf Dauer zur Verfügung zu stellen und die entsprechende Nutzung zu gestatten.

113

Da eine Klagebefugnis auch aus einem verwaltungsrechtlichen Vertrag hergeleitet werden kann, wenn und soweit darin einer Vertragspartei ein Anspruch auf Vornahme oder Unterlassung eines Verwaltungsakts oder einer anderen Maßnahme zugesprochen wird, erscheint es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass die Klägerin zu 1. aus der zwischen der Bauherrengemeinschaft und der Beklagten im Jahr 2005 getroffenen Vertragsvereinbarung zur Ermöglichung der Baugenehmigung eine Klagebefugnis herleiten kann. Zwar bestand die vertragliche Verpflichtung zunächst gegenüber der Bauherrengemeinschaft, welche nach dem Erreichen dieses Zwecks gem. § 726 BGB aufgelöst wurde. Als Rechtsnachfolgerin der Bauherrengemeinschaft dürfte es der Klägerin zu 1. nicht verwehrt sein, sich auf vermeintliche Rechte aus der von der Beklagten mit der Bauherrengemeinschaft geschlossenen vertraglichen Vereinbarung zu berufen.

114

bb) Die von der Klägerin zu 1. mit dem Hilfsantrag zu 2. erhobene Leistungsklage ist jedenfalls unbegründet.

115

Hier hat die Beklagte die durch Baulast gesicherte öffentlich-rechtliche Verpflichtung übernommen, auf ihrem Grundstück insgesamt 31 PKW-Parkplätze als notwendige PKW-Stellplätze auf Dauer zur Verfügung zu stellen und die entsprechende Nutzung zu gestatten. Kommt sie dieser Verpflichtung nicht nach, so wird nicht etwa die erteilte Baugenehmigung rechtswidrig. Die Bauaufsicht ist zwar befugt, eine durch Baulast übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung mit einer Bauordnungsverfügung durchzusetzen,

116

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 30. Mai 2022 - 10 A 262/20 -, juris Rn. 30 f.; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 6. November 2009 - 8 A 10851/09 -, juris Rn. 8; BeckOK BauordnungsR NRW/Tyczewksi/Schroeder, 11. Ed. 1.5.2022, BauO NRW 2018 § 85 Rn. 19; Boeddingshaus/ Hahn/ Schulte, BauO NRW, Loseblatt, 118. EL., § 85 Rn. 35,

117

mangels eines durch Baulast begründeten subjektiven Rechts besteht aber kein Anspruch der Klägerin zu 1. gegen die Bauaufsichtsbehörde auf Einschreiten. Der Begünstigte kann von der Behörde allein gestützt auf die Baulast kein Tätigwerden zur Durchsetzung der mit der Baulast übernommenen Pflichten beanspruchen.

118

Vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 4. Juni 1992 - 4 TG 2815/91 -, juris.

119

Im Falle einer Missachtung der Baulast durch den Verpflichteten hat der Baulastbegünstigte gegenüber der Bauaufsichtsbehörde nur dann einen Anspruch auf Erlass einer Bauordnungsverfügung, mit der dem Verpflichteten die Einhaltung der Baulast aufgegeben werden soll, wenn durch die Missachtung der Baulast zugleich eine Norm verletzt wird, die dem Baulastbegünstigten gegenüber - wie etwa § 6 BauO NRW - drittschützenden Charakter hat.

120

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 7. August 2020 - 7 B 859/20 -, juris Rn. 5 ff; Beschluss vom 18. März 2011 - 2 A 157/10 -, juris.

121

Aber auch aus der vertraglichen Vereinbarung aus dem Jahre 2005 lässt sich ein Anspruch auf Gestattung der Nutzung der baulastgesicherten Stellplätze nicht ableiten. § 2 dieser Vereinbarung enthält die Verpflichtung zur Eintragung einer Baulast, nicht aber eine Verpflichtung, die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit der Stellplätze zu gewährleisten. Die Herstellungskosten für die Stellplätze sind unabhängig von dem tatsächlichen Bedarf an Stellplätzen gezahlt worden. Mit der vom tatsächlichen Bedarf losgelösten Zahlung ist die Eintragung einer Baulast „erkauft“ worden, um die bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit herzustellen und die Erteilung der Baugenehmigung zu ermöglichen. Dass mit der Vereinbarung keine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit verbindlich vereinbart wurde, verdeutlicht der Wortlaut der Regelung, nach der die Baulast nicht als Sicherung für elf Stellplätze sondern für eine Fläche von 220 m² dienen sollte, unter deren Einbeziehung auch die für das Bauvorhaben benötigte Grund- und Geschossflächenzahl nachgewiesen werden konnte.

122

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO.

123

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

124

Rechtsmittelbelehrung:

125

Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich die Zulassung der Berufung beantragt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

126

Auf die seit dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.

127

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist.

128

Die Berufung ist nur zuzulassen,

129

1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

130

2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

131

3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

132

4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

133

5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

134

Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich einzureichen.

135

Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen.

136

Im Berufungs- und Berufungszulassungsverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die das Verfahren eingeleitet wird. Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG –). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen als Bevollmächtigte zugelassen.

137

Die Antragsschrift und die Zulassungsbegründungsschrift sollen möglichst zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.

138

Beschluss:

139

Der Streitwert wird auf 50.950,00 Euro festgesetzt.

140

Gründe:

141

Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 1 GKG erfolgt und berücksichtigt die wirtschaftliche Bedeutung der Sache für die Kläger in ausreichender und angemessener Weise. Der festgesetzte Wert orientiert sich an der am 23.05.2005 geschlossenen Vereinbarung zur Ermöglichung der Baugenehmigung und der darin vereinbarten, von den Klägern erbrachten Gegenleistung für die von der Beklagten vertraglich geschuldete, aber nach Ansicht der Kläger nicht vollständig bzw. nicht dauerhaft erbrachte Leistung. Zusätzlich erscheint es angemessen, die von den Klägern mit ihrer Klage eingeforderten Rechtsanwaltskosten (8.050 €) werterhöhend zu berücksichtigen. Hingegen bleibt die Forderung, von Architektenhonoraren freigestellt zu werden, da sie nicht näher beziffert wurde und solche Kosten nicht nachgewiesen sind, bei der Bemessung des Streitwertes außer Betracht.

142

Rechtsmittelbelehrung:

143

Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird. § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.

144

145

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

146

Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro nicht übersteigt.

147

Die Beschwerdeschrift soll möglichst zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.

148

War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist angerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.