Verwaltungsgericht Düsseldorf, 25 K 2149/20

Tatbestand:

Mit der Klage begehrt die Klägerin die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für einen Immobilienkaufvertrag (nebst Grundschuldbestellung).

Die Klägerin ist Eigentümerin einer 83m² großen Eigentumswohnung im 11. Obergeschoss des Gebäudes P.---straße 00 in 00000 E. (Gemarkung I. , Flur 00, Flurstück 0000); sie ist ferner Inhaberin eines durch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit gesicherten Tiefgaragenstellplatzes in dem vorgenannten Objekt. Das Gebäude liegt in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet der Beklagten (E. -I. -I1. ). Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes erfolgte mit Satzung der Beklagten vom 6. März 2015. In der Satzung wurde die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156a BauGB nicht ausgeschlossen. Hinsichtlich des Wohneigentums beabsichtigt die Klägerin die Veräußerung. Mit notariellem Kaufvertrag des Notars C. vom 00. Januar 2020 veräußerte die Klägerin die Wohnung nebst Grunddienstbarkeit betreffend die Nutzung des Tiefgaragenstellplatzes an die Eheleute B. zu einem Kaufpreis von 71.500,00 Euro. Mit Schreiben vom 00. Februar 2020 beantragte der Notar für die Klägerin bei der Beklagten die Genehmigung des Kaufvertrages – XX 00/2020 – (einschließlich Grundschuldbestellung – XX 00/2020 –) gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3 BauGB.

Mit Schreiben vom 00. Februar 2020 kündigte die Beklagte an, nach Erstellung eines Wertgutachtens über den Antrag entscheiden zu wollen und gab der Klägerin – und den Käufern – Gelegenheit, zur Höhe des vereinbarten Gegenwertes (Kaufpreis) Stellung zu nehmen.

Nachdem eine Reaktion hierauf weder seitens der Klägerin noch im Übrigen erfolgte, versagte die Beklagte die beantragte Genehmigung mit Bescheid vom 00. April 2020. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass der sanierungsunbeeinflusste Verkehrswert gem. § 153 Abs. 1 BauGB zum Wertermittlungsstichtag (00. Januar 2020) nach Einholung eines Wertgutachtens bei der Kommunalen Wertermittlung (vom 00. März 2020) abstellend auf umfänglich vorliegende Vergleichskaufpreise (bezogen auf vergleichbare Wohnungen im gleichen Objekt) 30.200,00 Euro betrage. Damit überschreite der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis den sanierungsrechtlichen Bodenwert einschließlich Bebauung bezogen auf das Wohnungs- und Teileigentum mit 136,75 % mehr als geringfügig, weswegen die sanierungsrechtliche Genehmigung zu versagen sei. Von einer unwesentlichen Abweichung sei abstellend auf die höchstrichterliche Rechtsprechung bei 10 % über dem sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert auszugehen bzw. dann, wozu die Klägerin allerdings keine Angaben gemacht habe, wenn die Werterhöhung durch eigene Aufwendungen selbst bewirkt worden sei.

Die Klägerin hat am 24. April 2020 Klage erhoben, mit der sie im Wesentlichen geltend macht: Die Beklagte habe bei der Wertermittlung zu Unrecht das Vergleichswertverfahren zugrunde gelegt. Zum einen sei nicht berücksichtigt worden, dass die Klägerin die Wohnung nicht selbst nutze, weswegen richtigerweise auf das Ertragswertverfahren hätte abgestellt werden müssen mit der Folge, dass – was weiter ausgeführt wird – abstellend hierauf ein Wert von über 80.000,00 Euro maßstäblich gewesen wäre. Bei den von der Beklagten zugrunde gelegten Vergleichsfällen sei zudem unberücksichtigt geblieben, dass die Klägerin selbst die Wohnung im Jahre 2003 zu einem Kaufpreis von 60.000,00 Euro erworben habe. Die von der Beklagten zugrunde gelegten Vergleichsfälle seien veraltet, außerdem habe die Beklagte das Sanierungsgebiet bewusst verkommen lassen und infolgedessen maßgeblich selbst dazu beigetragen, dass die Immobilienpreise im Sanierungsgebiet stark gefallen seien. Bei der Wertermittlung habe die Beklagte ferner den Tiefgaragenstellplatz nicht eingestellt und verkannt, dass das gesamte Objekt durch Brandschutzmaßnahmen saniert worden sei und auch die Klägerin selbst Investitionen in ihrer Wohnung getätigt habe, etwa in Gestalt einer Badsanierung. Der tatsächliche Verkehrswert müsse durch einen unabhängigen Sachverständigen festgestellt werden.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

den Bescheid der Beklagten vom 00. April 2020 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die sanierungsrechtliche Genehmigung für die rechtsgeschäftliche Veräußerung entsprechend dem notariellen Kaufvertrag vom 00. Januar 2020 (UR-Nr. 00/2020 des Notars M. C. in E. ) sowie der Grundschuldbestellung vom 00. Januar 2020 (UR-Nr. 00/2020 des Notars M. C. in E. ) antragsgemäß zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wird ausgeführt: Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) für die streitgegenständliche Kaufpreisprüfung sei aufgrund einer ausreichenden und hinreichend übereinstimmenden Anzahl von Vergleichspreisen aus dem Objekt P.---straße 00 – 00 im Vergleichswertverfahren in Übereinstimmung mit den Vorgaben aus der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt worden. Ausreichende Vergleichsfälle hätten vorgelegen. Vergleichskaufpreise würden auf Antrag vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. durch eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung zur Verfügung gestellt. In Sanierungsgebieten unterlägen Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sowie Kaufpreise des privaten Grundstücksverkehrs der Bindung an den sanierungs- bzw. entwicklungsunbeeinflussten Verkehrswert (§ 153 Abs. 1 und 2 BauGB). Als Wertermittlungsgrundlage würden in der vorliegenden Wertermittlung daher nur Vergleichsfälle herangezogen, die vor dem Sanierungsbeginn (0.00.2015) lägen. Die Wertermittlung sei auch sach- und fachgerecht durchgeführt worden. Neben dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. (§ 192 BauGB in Verbindung mit der Verordnung über die amtliche Grundstückswertermittlung Nordrhein-Westfalens) sei zur Unterstützung kommunaler Ämter und Dienststellen die städtische Bewertungsstelle eingerichtet worden, die bei der Erfüllung ihrer Aufgaben, ebenso wie externe Sachverständige, auf die Daten des Gutachterausschusses zurückgreife. Für die Wertermittlung selbst sei es dagegen nicht Voraussetzung, dass sich die Beklagte des Gutachterausschusses oder eines externen Sachverständigen bediene, da sie selbst mit der kommunalen Bewertungsstelle über die für die Bewertung von Grundstücken – auch unter Berücksichtigung der sanierungsrechtlichen Besonderheiten – besondere Sach- und Fachkunde verfüge, um die Bewertung fach- und sachgerecht vornehmen zu können. Bei der durchgeführten Wertermittlung seien die für die Wertermittlung relevanten Vorgaben beachtet worden. Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens sei nach Art des Gegenstandes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalles zu treffen. Das von der kommunalen Wertermittlung herangezogene Vergleichswertverfahren stelle von seinem Ausgangspunkt her die marktgerechteste Methode der Verkehrswertermittlung dar. Lasse sich - wie hier - eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, sei die Vergleichswertmethode nicht nur die einfachste, sondern auch die zuverlässigste Methode der Wertermittlung. In Bezug auf den Markt des Wohnungseigentums sei die Vergleichswertmethode das Mittel der Wahl und stehe regelmäßig im Vordergrund, weil der Markt sich nahezu ausschließlich an Quadratmeterpreisen (€/qm Wohnfläche) orientiere und überwiegend eine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen vorliege. Die auf einschlägigen Internetportalen veröffentlichten „Angebotspreise“ könnten für eine qualifizierte Wertermittlung nicht herangezogen werden. Es handele sich um nicht nachprüfbare Angebotspreise, die erst durch eine Auskunft der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt E. qualifiziert werden könnten. Für die Wertermittlung des Wohnungseigentums im Haus P.---straße 00 habe der kommunalen Wertermittlung hinreichendes und aussagekräftiges Vergleichsmaterial zur Verfügung gestanden. Den Verhältnissen des bewerteten Objekts (bei Wohnungseigentum: Lage des Grundstücks, Baujahr, Gebäudeart, Zuschnitt und Ausstattung des Sondereigentums, dessen Größe und Lage innerhalb des Objekts, Bodenwert, u.a.) sei durch die Lage aller Vergleichswohnungen in dem Objekt Rechnung getragen worden. Entgegen der Behauptung der Klägerin habe man auch den Tiefgaragenstellplatz bei der Bewertung berücksichtigt. Die im Übrigen geltend gemachten Aufwendungen (Badsanierung und Brandschutzsanierung) beträfen keine Wertsteigerungen, sondern normale Sanierungen zum Erhalt des Wertes und der Nutzbarkeit der Wohnung. Die Klägerin werde auch nicht daran gehindert, die Wohnung zu veräußern. Ihr werde dazu unter Berücksichtigung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums nur die Begrenzung auferlegt, bei der Bestimmung der Gegenleistung den sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert hinzunehmen. Dies begrenze zwar mittelbar für den Zeitraum der vorgesehenen Sanierung den freien Bodenverkehr. Auch dies sei aber vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums einerseits und der späteren wirtschaftlichen Vorteile einer erfolgreichen Sanierung andererseits gerechtfertigt. Dass die Klägerin selbst die Wohnung im Jahr 2003 zu dem von ihr angegebenen Kaufpreis von 60.000,00 Euro ebenfalls über dem Verkehrswert erworben habe, sei unter Berücksichtigung der vorgenannten Ziele der Preisprüfung unerheblich. Der Immobilienmarkt unterliege Schwankungen, es könne weder von einem ständigen Wertzuwachs noch von einer Wertgarantie ausgegangen werden. Schließlich habe die Beklagte das Sanierungsgebiet weder vorsätzlich verkommen lassen, noch bestünden Anhaltspunkte dafür, dass die Sanierung nicht ernsthaft betrieben werde. Auf die diesbezüglichen Ausführungen mit Schriftsatz vom 18. November 2020 wird Bezug genommen.

Die Verfahrensbeteiligten haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren durch die Vorsitzende anstelle der Kammer zugestimmt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Gemäß § 87a Abs. 2 kann die Vorsitzende im Einverständnis der Beteiligten anstelle der Kammer und gemäß § 101 Abs. 2 VwGO mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung im schriftlichen Verfahren entscheiden.

Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3 BauGB. Der Bescheid der Beklagten vom 00. April 2020 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO).

Die Beklagte hat die Genehmigung zur Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentums der Klägerin (notarieller Vertrag vom 00. Januar 2020 – XX 00/2020 –) sowie die Genehmigung der Grundschuldbestellung (notarieller Vertrag vom 00. Januar 2020 – XX 00/2020 –) zu Recht gemäß §§ 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3, 145 Abs. 2, 153 Abs. 2, 200 BauGB versagt. Nach diesen Vorschriften bedarf im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unter anderem die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks (§ 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB) und ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der unter anderem in Nr. 1 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird (§ 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) der Genehmigung der Gemeinde. Diese für Grundstücke geltende Vorschrift ist wie die anderen grundstücksbezogenen Bestimmungen des Baugesetzbuches auf Wohnungen entsprechend anzuwenden (§ 200 Abs. 1 BauGB). Das hier streitgegenständliche Grundstück I. Flur 00, Flurstück 0000 (P.---straße 00 – 00 in E. ) verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung P.---straße 00 – im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 00 – liegt in dem mit Satzung der Beklagten vom 6. März 2015 förmlich festgelegten Sanierungsgebiet E. -I. -I1. . In der Satzung wurde die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156a BauGB nicht ausgeschlossen.

Die Genehmigung darf gemäß § 145 Abs. 2 BauGB nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass unter anderem der – hier relevante – Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Gemäß § 153 Abs. 2 BauGB liegt auch dann eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB vor, wenn bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück über dem Wert liegt, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt (sog. Preisprüfung). Nach der zuletzt genannten Vorschrift bleiben bei der Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen grundsätzlich sämtliche Werterhöhungen unberücksichtigt, die durch die Sanierung bewirkt worden sind. Die Preisprüfung nach § 153 Abs. 2 BauGB soll verhindern, dass sich der Veräußerer eines Grundstücks der Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhungen durch Verlangen eines nicht dem Verkehrswert entsprechenden Kaufpreises entzieht; der Erwerber soll davor geschützt werden, für die sanierungsbedingten Werterhöhungen doppelt zu zahlen, nämlich einmal bei der Entrichtung des überhöhten Kaufpreises, zum anderen bei der Zahlung des zu erwartenden Ausgleichsbetrages.

Vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 153 Rn. 11

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts liegt der Gegenwert im Sinne des § 153 Abs. 2 BauGB so lange nicht über dem gemäß § 153 Abs. 1 BauGB modifizierten Verkehrswert, wie nicht Werte vereinbart beziehungsweise zugrunde gelegt werden, die in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen, was auch sonst, nämlich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 1978, 4 C 56.76, BRS 33 Nr. 188; Urteil vom 21. August 1981, 4 C 16.78, BRS 38 Nr. 217 zu §§ 15 Abs. 3 Satz 2, 23 StBauFG

Laut dem notariellen Kaufvertrag vom 00. Januar 2020 beträgt der Kaufpreis für den 69,03/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung I. , Flur 00, Flurstück 0000 (P.---straße 00 – 00 in E. ) verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 00 sowie dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 00 insgesamt 71.500,00 Euro und liegt damit deutlich über dem Verkehrswert, der sich nach dem von der Beklagten eingeholten Wertgutachten unter Einbeziehung des Tiefgaragenstellplatzes auf 30.200,00 Euro beläuft. Die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und der Höhe des von der Beklagten ermittelten Verkehrswertes entspricht einer prozentualen Überschreitung des Verkehrswertes von 136,75 %. Hiervon ausgehend hat die Beklagte die sanierungsrechtliche Genehmigung zu Recht versagt.

Die hiergegen gerichteten Einwendungen der Klägerin greifen nicht durch.

Der sinngemäße Einwand der Klägerin, § 153 Abs. 2 BauGB sei hier schon deswegen nicht anwendbar, weil der Gegenwert, welcher dem genehmigungsbedürftigen Geschäft zugrunde liegt, bereits vor Inkrafttreten der Sanierungssatzung im Vergleich zum „objektiven“ Verkehrswert überhöht gewesen sei, geht fehl. Maßgebend ist – wie die mittelbare Bezugnahme des § 153 Abs. 1 BauGB auf § 95 Abs. 1 BauGB zeigt – der Verkehrswert. Daraus ergibt sich, dass in einem förmlichen Sanierungsgebiet im privaten Grundstücksverkehr kein höherer Kaufpreis im Sinne der Genehmigungsfähigkeit vereinbart werden darf. Wird der Verkehrswert überschritten, besteht ein Anspruch auf die Genehmigung nur, wenn die Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen selbst bewirkt worden sind. Damit wird erreicht, dass im förmlichen Sanierungsgebiet genehmigungsfähige Veräußerungsgeschäfte grundsätzlich nur zum – nicht durch das Sanierungsverfahren beeinflussten – Verkehrswert abgeschlossen werden können. Für die Dauer der förmlichen Sanierungssatzung schließt das Gesetz mithin dingliche Rechtsgeschäfte aus, welche nicht diesen Verkehrswert zugrunde legen. Dass die Klägerin das wirtschaftliche Risiko eines – im Verhältnis zum Verkehrswert – überhöhten Kaufpreises für sich abwälzen will, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Hierzu hat das Bundesverwaltungsgericht,

vgl. Beschluss vom 8. Januar 1998, 4 B 221/97, juris, Rn 7,

ferner ausgeführt, dass § 145 Abs. 2 in Verbindung mit § 153 Abs. 2 BauGB auch grundrechtlich unbedenklich sei und insbesondere den Erfordernissen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG genüge. Der Voreigentümer (Verkäufer), so das Bundesverwaltungsgericht, wird während des förmlichen Sanierungsverfahrens nicht gehindert, sein Grundstück zu veräußern. Ihm wird dazu nur eine Begrenzung auferlegt, bei der Bestimmung der Gegenleistung den Verkehrswert nicht wesentlich zu verfehlen. Diese Begrenzung ist in der Sozialpflichtigkeit des Eigentums begründet (vgl. Art. 14 Abs. 2 GG) und begrenzt – allerdings nur mittelbar – für den Zeitraum der vorgesehenen Sanierung den freien Bodenverkehr. Auch dies, so das Bundesverwaltungsgericht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums einerseits und der späteren wirtschaftlichen Vorteile einer erfolgreichen Sanierung andererseits gerechtfertigt.

Die Beklagte entscheidet ferner in eigener Verantwortung, welche Erkenntnismittel sie bei der Entscheidung nach §§ 145 Abs. 2, 153 Abs. 2 BauGB heranzieht. Sie ist insbesondere dann, wenn sie, wie hier, durch die Einbindung der kommunalen Wertermittlungsstelle über besondere eigene Sach- und Fachkunde verfügt, um die Bewertung fach- und sachgerecht durchführen zu können, weder verpflichtet, ein Gutachten des Gutachterausschusses einzuholen,

vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg-Kleiber, BauGB-Kommentar, Stand: 1. August 2022, § 153 Rn 116,

noch einen externen Sachverständigen mit der Erstellung eines entsprechenden Gutachtens zu beauftragen.

Ausgangspunkt der Wertermittlung ist die Wahl des Wertermittlungsverfahrens, im Wesentlichen beeinflusst durch die Art des Wertermittlungsobjekts sowie der zur Verfügung stehenden Daten. Die Bewertung kann grundsätzlich in unterschiedlichen Verfahren erfolgen. Hierzu verhält sich im Einzelnen die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der hier zum Zeitpunkt der Wertermittlung am 4. März 2020 maßgeblichen Fassung vom 19. Mai 2010 (BGBl I, S. 639), geändert durch Art. 16 des Gesetzes vom 26. November 2019 (BGBl I, S. 1794) – nachfolgend: ImmoWertV a.F. .

Anm.: durch die Regelungen der am 1. Januar 2022 gem. § 54 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl, I. S.2805) in Kraft getretenen neuen Fassung, mit der die frühere Verordnung aufgehoben wurde (§ 54 Satz 2 ImmoWertV), haben sich in Bezug auf die Grundsätze der Wertermittlung keine wesentlichen Änderungen ergeben.

Gemäß § 8 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV a.F. (jetzt: § 6 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV n.F.) sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren, das Ertragsverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind gemäß § 8 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV a.F. (jetzt: § 6 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV n.F.) nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen.

Dies zugrunde legend ist das vorliegend von der kommunalen Wertermittlungsstelle herangezogene Vergleichswertverfahren (vgl. dazu § 15 ImmoWertV a.F., jetzt § 24 f ImmoWertV n.F.) nicht zu beanstanden und die Wertermittlung im Rahmen des Vergleichswertverfahrens auch zutreffend erfolgt.

Vergleichs- und Ertragsverhältnisse müssen sich dabei auf Grundstücke beziehen, welche bezüglich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem Sanierungsgebiet vergleichbar sind. Die Vergleichsgrundstücke sollen im Hinblick auf ihre Gebietsstruktur, die Lage des Grundstücks, den Entwicklungszustand, die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgestalt und den Erschließungszustand mit dem Wertermittlungsobjekt vergleichbar sein. In Bezug auf die erforderliche Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Grundstückswerts dürfen die Vergleichs- und Ertragsverhältnisse aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet selbst oder aus vergleichbaren Gebieten mit Aussicht auf eine Sanierung nur herangezogen werden, wenn die jeweiligen Kaufpreise oder Ertragsverhältnisse nicht von der Sanierung bzw. der Aussicht auf eine Sanierung beeinflusst sind oder deren Einfluss nicht erfasst werden kann. Die auf den einschlägigen Internetportalen veröffentlichten „Angebotspreise“ für Wohnungen können dagegen, anders als die Klägerin geltend macht, für eine qualifizierte Wertermittlung nicht herangezogen werden, da sie sich jeglicher Nachprüfbarkeit entziehen.

Der Verkehrswert für die Kaufpreisprüfung des Wohnungseigentums Nr. 00 des Aufteilungsplans der Hauses P.---straße 00 wurde aufgrund einer ausreichend und hinreichend übereinstimmenden Anzahl von Vergleichspreisen zutreffend ermittelt (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV a.F., jetzt: § 25 ImmoWertV). Dabei lagen der mit der Erstellung des Verkehrswertgutachtens befassten Kommunalen Wertermittlungsstelle aufgrund einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt E. Vergleichskaufpreise aus dem streitgegenständlichen Objekt selbst (P.---straße 00-00) vor und damit solche Vergleichsfälle, deren hinreichende Übereinstimmung durch die Lage im selben Gebäude die Anforderungen für eine zuverlässige Vergleichswertermittlung bestmöglich erfüllen. In einer solchen Konstellation ist das Vergleichswertverfahren nicht nur die marktgerechteste Methode der Verkehrswertermittlung, sondern auch die zuverlässigste Methode. Dabei galt es im Rahmen der Wertermittlung hier weiter zu beachten, dass in Sanierungsgebieten Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sowie Kaufpreise des privaten Grundstücksverkehrs der Bindung an den sanierungs- und entwicklungsunbeeinflussten Verkehrswert unterliegen (vgl. § 153 Abs. 1 und 2 BauGB). Als Wertermittlungsgrundlage wurden im Rahmen der hier maßgeblichen Wertermittlung daher, anders als die Klägerin meint, zu Recht nur Vergleichskauffälle herangezogen, die vor dem Sanierungsbeginn (0.00.2015) lagen. Die insoweit eingeholte Auskunft aus der Kaufpreissammlung vom 12.11.2020 ergab insgesamt 28 (bzw. 26 um Ausreißer bereinigte) geeignete Vergleichsfälle, wobei den Verhältnissen des bewerteten Objekts (bei Wohnungseigentum: Lage des Grundstücks, Baujahr, Gebäudeart, Zuschnitt und Ausstattung des Sondereigentums, dessen Größe und Lage innerhalb des Objekts, Bodenwert, u.a.) vorliegend – wie ausgeführt – durch die Lage aller Vergleichswohnungen in dem Objekt „P.---straße 00-00“ in besonders geeigneter Weise Rechnung getragen wurde. Aufgrund der hohen Anzahl an Vergleichspreisen aus demselben Gebäude konnte eine Wertermittlung auch ohne Ortsbesichtigung erfolgen. Der Umfang der Vergleichspreise deckt insoweit ein gewisses Maß an abweichenden Ausstattungsmerkmalen ab, ungeachtet dessen konnte auch von einer gewissen Korrelation zwischen der Wohnanlage und der Ausstattung der Wohnung ausgegangen werden. Abstellend hierauf ergab sich ein durchschnittlicher Vergleichspreis von rd. 285 €/m² und damit abstellend auf die Größe der hier streitgegenständlichen Wohnung (83 m²) der Klägerin zum Wertermittlungsstichtag (00.01.2020) ein rechnerisch zutreffender Verkehrswert von 23.655 €. Der Wert des Tiefgaragenstellplatz, den die Beklagte, anders als die Klägerin behauptet, tatsächlich berücksichtigt hat, wurde mit 6.500,00 € in Ansatz gebracht, was in der Summe einen Wert von 30.155,00 € ergab, den die Beklagte zugunsten der Klägerin mit rd. 30.200,00 € als Verkehrswert eingestellt hat.

Soweit die Klägerin moniert, die Beklagte habe potenziell werterhöhende Merkmale bzw. von ihr selbst getätigte Aufwendungen nicht berücksichtigt, verfangen ihre Einwände nicht. Abgesehen davon, dass die Klägerin auf entsprechende Nachfrage im Verwaltungsverfahren hierzu zunächst gar nichts geltend gemacht hat, hat sie die von ihr nachfolgend im gerichtlichen Verfahren pauschal behauptete Badsanierung auch nicht weiter substantiiert bzw. glaubhaft gemacht und insbesondere keine verwertbaren Unterlagen im Hinblick auf werterhöhende Merkmale bzw. selbst bewirkte eigene Aufwendungen beigebracht. Ungeachtet dessen würde sich selbst dann, wenn der Verkehrswert im Hinblick auf die von der Klägerin behauptete Badsanierung geringfügig höher anzusetzen wäre, und die Überschreitung des Kaufpreises damit geringfügig niedriger ausfallen würde, angesichts einer hier relevanten „Verfehlung“ von 136,75 % an der Annahme einer wesentlichen Erschwerung (dazu nachfolgend ausführlicher) im Sinne der §§ 145 Abs. 2, 153 Abs. 2 BauGB nichts ändern. Ungeachtet dessen handelt es sich weder bei einer Badsanierung noch in Bezug auf die von der Klägerin im weiteren behauptete Brandschutzsanierung des Objekts und der Sanierung der Türanlagen und Treppenhäuser um relevante Wertsteigerungen, sondern vielmehr um normale Sanierungen zum Erhalt des Wertes und zur Nutzbarkeit der Wohnung bzw. des Objekts.

Anhaltspunkte für sonstige objektspezifisch werterhöhende Grundstücksmerkmale waren nicht zu berücksichtigen. Dafür fanden sich insbesondere im Kaufvertrag keine Anhaltspunkte. Der gleichzeitig in Form eines Sondernutzungsrechts veräußerte Tiefgaragenplatz wurde explizit in der Wertermittlung vom 00. März 2020 einberechnet.

Sofern die Klägerin eine fehlende Differenzierung der Vergleichsobjekte nach Wohnungsgrößen unter Hinweis auf eine höhere Nachfrage im Segment 70m² bis 90m² in Folge einer höheren „Familientauglichkeit“ bemängelt, mag es sich zwar um ein abweichendes Grundstücksmerkmal handeln. Allerdings teilt das Gericht hierzu die Auffassung der Beklagten, dass unter anderem im Zuge einer zunehmenden Singularisierung von Haushalten auch in Segmenten mit geringeren Wohnungsgrößen eine entsprechende Nachfrage gegeben ist. Da in Bezug auf die vorliegenden Vergleichsfälle keine signifikanten Abhängigkeiten des Kaufpreises von der Wohnungsgröße festzustellen waren, gab es für eine Anpassung des Verkehrswertes folglich keinen Grund.

Angesichts der mit dem hier streitgegenständlichen Kaufpreis einhergehenden Überschreitung des Verkehrswertes in Höhe von 136,75 % besteht auch offenkundig Grund zu der Annahme, dass der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung im Sinne der §§ 145 Abs. 2, 153 Abs. 2 BauGB wesentlich erschwert.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts liegt der vereinbarte Gegenwert im Sinne des § 153 Abs. 2 BauGB so lange nicht über dem gemäß § 153 Abs. 1 BauGB modifizierten Verkehrswert, wie nicht Werte vereinbart bzw. zugrunde gelegt wurden, die in einer für den Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlten, was auch sonst, nämlich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Betroffenen müssen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können. Bei einer zu engen Auslegung der Preisprüfungsregelung in § 145 Abs. 2 BauGB würden die Chancen der Betroffenen, beim Abschluss des Vertrages vorausschauend – genau – die Werte zu ermitteln, die notfalls später in einem Gerichtsverfahren endgültig ermittelt werden, praktisch gleich Null sein. Möglichkeiten und Fähigkeiten der Beteiligten, sich über den sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert in zumutbarer Weise Kenntnis zu verschaffen (etwa – wie hier – durch Einholung eines Verkehrsgutachtens), sind deshalb in Rechnung zu stellen.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 1978, 4 C 56/76, BRS 33 Nr. 188.

Eine verfassungskonforme Auslegung des § 153 Abs. 2 BauGB verlangt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (a.a.O.) ferner eine unwesentliche Überschreitung des Grundstückswertes hinzunehmen.

Vgl. auch Kleiber/Fieseler in Ernst-Zinkahn-Bielenberg-Kleiber, a.a.O., § 153 Rn 122 ff.

Wann eine deutliche und nicht nur unwesentliche Überschreitung des Verkehrswerts vorliegt, lässt sich nicht anhand bestimmter relativer oder absoluter Grenzwerte vorgeben. Diese Frage hängt von der Höhe des Verkehrswertes einerseits und vom objektspezifischen Marktgeschehen andererseits sowie von den der subjektiven Beurteilung der Vertragsparteien und ihren (oben erwähnten) Möglichkeiten, sich in zumutbarer Weise sachkundig zu machen, ab. Angesichts der Unsicherheiten auch bei einer sachkundigen Verkehrswertermittlung könnte die Grenze bei 15 bis 20 % zu ziehen sein,

vgl. Kleiber/Fieseler in Ernst-Zinkahn-Bielenberg-Kleiber, a.a.O. § 153 Rn 122 ff, 132,

in der älteren Rechtsprechung finden sich hierzu vereinzelt Grenzen von 10 %,

vgl. dazu etwa Reidt, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB-Kommentar, 15. Aufl. 2022, § 153 Rn 13.

Eine Abweichung – wie hier – von 136,75 % stellt danach unter jedem Ansatz, selbst bei Berücksichtigung gewisser Unschärfen, eine mehr als deutliche und nicht nur unwesentliche Abweichung des Gegenwerts vom Verkehrswert dar. Vor diesem Hintergrund bedarf es auch keiner genauen Festlegung des noch hinzunehmenden Wertes. Das gilt auch mit Blick auf den Einwand der Klägerin, die Beklagte habe bei der Ermittlung des Verkehrswertes die stadtweite Preisentwicklung nicht ausreichend berücksichtigt. Zum einen kann wegen der Lage des Objekts im Sanierungsgebiet zur Berücksichtigung der allgemeinen Veränderungen auf dem Grundstücksmarkt nicht ohne weiteres die im Grundstücksmarktbericht durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. veröffentlichte Indexreihe für den Teilmarkt der Weiterverkäufe von Wohnungseigentum herangezogen werden. Ziel der streitgegenständlichen Kaufpreisprüfung ist die Wahrung der Preisstabilität und die Vermeidung spekulativer Marktentwicklungen im Sanierungsgebiet im Interesse der Allgemeinheit, mithin die Sicherung des Erfolgs der Sanierung. Im Hinblick auf eine Lage im Sanierungsgebiet ist deshalb zu beachten, dass sich die Vergleichs- und Ertragsverhältnisse auf solche Grundstücke beziehen müssen, welche hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem Sanierungsgebiet vergleichbar sind. Die vorgenannte Indexreihe basiert demgegenüber auf Daten des gesamten Stadtgebietes. Unabhängig davon würde sich selbst dann, wenn man mit Hilfe der Indexreihe - fiktiv - eine danach relevante Wertsteigerung im gesamten Stadtgebiet auf das Sanierungsgebiet übertragen würde, am Ergebnis nichts ändern. Der hier streitgegenständliche Kaufpreis (71.500,00 Euro) würde den durch die Beklagte ausgerechneten indexierten Vergleichswert von 41.800,00 Euro immer noch in erheblichem Umfang, nämlich mit rund 60 % übersteigen.

Dem schriftsätzlich angekündigten Beweisantrag der Klägerin, ein weiteres externes Sachverständigengutachten zu der Frage des Verkehrswertes des hier streitgegenständlichen Objekts einzuholen, war nicht zu entsprechen. Liegt wie hier bereits ein von der Behörde eingeholtes Gutachten zu der entscheidungserheblichen Tatsache vor, steht es im Ermessen des Gerichts, ob es eine neue Begutachtung anordnet (§ 412 ZPO). Anhaltspunkte dafür, dass das im Verwaltungsverfahren eingeholte Gutachten bzw. die Erkenntnismittel, auf die sich die Kommunale Wertermittlungsstelle in Anlehnung an die Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt E. stützt, unzureichend sind, sind allerdings weder ersichtlich, noch wurde das Beweisergebnis durch substantiierten Vortrag der Klägerin ernsthaft erschüttert. Für das Gericht bestand daher kein Anlass ein weiteres Gutachten einzuholen.

Die Klägerin hat auch nicht deshalb einen Anspruch auf die Sanierungsgenehmigung, weil die Beklagte, wie von der Klägerin behauptet, das Sanierungsgebiet vorsätzlich hat verkommen lassen bzw. bei der Sanierung untätig geblieben wäre, was für die Ausübung des Genehmigungsvorbehalts nach § 145 Abs. 2 BauGB erheblich wäre.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. September 1984, 4 C 20/81, BRS 42 Nr. 233.

Den Einwänden der Klägerin ist die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 18. November 2020 umfassend und überzeugend entgegengetreten. Dass die Gründe für die zunächst mit Wohnungsleerstand und nachfolgend mit einer hohen Mieterfluktuation und einer Konzentration auf sozial benachteiligte Personen im Hochhausgebiet verbundene städtebauliche Negativentwicklung im Hochhausquartier I1. , in dem sich das Objekt befindet, im massiven Stellenabbau in der Montanindustrie und bei anderen wichtigen Arbeitgebern in der Stadt E. sowie im Bevölkerungsrückgang zu suchen sind, und auch seitens der Eigentümer wenig in den Bestand investiert wurde, ferner wechselnde Eigentumsverhältnisse und Sanierungsrückstände in einigen Häusern die Spirale der baulichen und sozialen Abwärtsentwicklung zusätzlich verstärkt haben, und es sich bei den Hochhauskomplexen um eine auf dem „klassischen“ Wohnungsmarkt nur schwer vermittelbare Wohnungsform in der Stadt E. handelt, ist einleuchtend und gerichtsbekannt. Der Vorwurf der Klägerin, die Beklagte habe das Hochhausquartier bewusst verkommen lassen, um schnell und günstig an die dort teilweise zum Abriss vorgesehenen Immobilien zu gelangen, entbehrt vor diesem Hintergrund, aber auch unter Berücksichtigung der weiteren Ausführungen der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 00. November 2020 jeglicher Grundlage. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt das Gericht hierauf gemäß § 117 Abs. 5 VwGO (analog) vollumfänglich Bezug.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich die Zulassung der Berufung beantragt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Auf die seit dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist.

Die Berufung ist nur zuzulassen,

1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich einzureichen.

Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen.

Im Berufungs- und Berufungszulassungsverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die das Verfahren eingeleitet wird. Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG –). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen als Bevollmächtigte zugelassen.

Die Antragsschrift und die Zulassungsbegründungsschrift sollen möglichst dreifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 41.300,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 1 GKG erfolgt. Auf die Begründung des vorläufigen Streitwertbeschlusses vom 27. April 2020 wird Bezug genommen.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird. § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro nicht übersteigt.

Die Beschwerdeschrift soll möglichst dreifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.

War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist angerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.