Verwaltungsgericht Düsseldorf, 14 K 3958/21

Tatbestand:

Die Kläger wehren sich mit ihrer Klage gegen eine Ordnungsverfügung der Beklagten, welche den Klägern die Nutzung ihrer Eigentumswohnung zur Fremdenbeherbergung untersagt.

Die Kläger sind Eigentümer der im zweiten Obergeschoss links des Hauses T. Straße in X gelegenen Eigentumswohnung (Wohneinheit Nr.00). Diese Wohnung ist etwa 73 qm groß und verfügt über drei Zimmer, ein Bad und eine Küche.

Der Kläger zu 1) führt seit mehr als zehn Jahren einen Gewerbebetrieb (Firma N. K. ), der sich mit der Bearbeitung von Wänden und Böden, mit Trockenbauarbeiten und Fliesenarbeiten beschäftigt. Er ist dauerhaft mit seinem Handwerksbetrieb für mehrere Bauvorhaben in Nordrhein-Westfalen und insbesondere im Umkreis von X tätig.

Die Kläger schlossen mit der vormaligen Eigentümerin der oben genannten Wohnung am 30. April 2019 einen notariellen Kaufvertrag. Am 29. Mai 2019 übergab die Voreigentümerin die Wohnung an die Kläger. Die Kläger vermieten die Wohnung nachweislich seit dem 21. Juli 2019 regelmäßig an Monteure, die den Kläger zu 1) bei der Durchführung seiner handwerklichen Tätigkeiten unterstützen. Die Eigentumsumschreibung der Wohnung auf die Kläger erfolgte am 9. September 2019.

Mit Wirkung vom 4. Oktober 2019 erließ die Beklagte die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum, die der Rat der Stadt X in seiner Sitzung am 29. August 2019 aufgrund § 10 Abs.1 Wohnungsaufsichtsgesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (WAG NRW) in der Fassung vom 10. April 2014 beschlossen hat.

§ 2 Abs.3 Nr.2 dieser Satzung lautet: „Wohnraum im Sinne dieser Satzung liegt nicht vor, wenn der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken dient. Gewerblich, gewerbeähnlich oder beruflich genutzte Räume dürfen auch bei einem Nutzerwechsel weiterhin entsprechend genutzt bleiben. Ausgenommen hiervon sind Zweckentfremdungen nach § 3 Absatz 1, Ziffer 2.“

§ 3 Abs.1 Ziffer 2 dieser Satzung lautet: „Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum für die Zwecke einer gewerblichen oder gewerbeähnlichen Zimmervermietung oder für Zwecke der Fremdenbeherbergung überlassen oder genutzt wird. Eine gewerbliche oder gewerbeähnliche Zimmervermietung liegt vor, wenn der Wohnraum von einem Untervermieter oder vom Eigentümer jeweils nur für kurze Dauer an häufig wechselnde Nutzer überlassen wird und dabei eine Miete erzielt wird, die bei einer auf Dauer angelegten Vermietung nicht zu erzielen wäre. Eine Überlassung nur für kurze Dauer an häufig wechselnde Nutzer liegt insbesondere vor, wenn diese die Räume nur vorübergehend ohne Meldung als Wohnsitz nutzen.“

Mit Schreiben vom 5. Mai 2020 untersagte der Verwalter der Eigentümergemeinschaft T. Straße 0 bis 00, X den Klägern die gewerbliche Nutzung der Wohnung Nummer 00 in der T. Straße 00 in X. Zur Begründung führt er aus, dass unterschiedliche, wechselnde Personengruppen in der Eigentumswohnung untergebracht würden, was eine rein gewerbliche Nutzung der Wohnung bedeute. Für die Ausübung eines solchen Gewerbes hätte es nach der notariellen Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung der WEG 000 unter anderem der schriftlichen Zustimmung des Verwalters im Vorfeld bedurft. Darüber hinaus habe sich die Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit gegen eine gewerbliche Nutzung des Wohnraumes mit wechselnden Personen ausgesprochen.

Mit E-Mail vom 12. Januar 2021 teilte der Verwalter der Eigentümergemeinschaft der Beklagten mit, dass sich seit September 2019 immer wieder zwischen vier und zehn männliche Personen in der betreffenden Wohnung befänden. Nach den Informationen der Hausbewohner finde alle vier bis zwölf Wochen ein Austausch der Bewohner statt.

Mit Schreiben vom 22. Februar 2021 forderte die Beklagte die Kläger auf, zu diesem Sachverhalt Stellung zu nehmen. Am 15. März 2021 nahm die Beklagte eine entsprechende Kontrolle vor Ort vor und fertigte Bilder der betreffenden Wohnung an. Sie stellte fest, dass sich zu diesem Zeitpunkt fünf Handwerker in der Wohnung befanden.

Mit Schreiben vom 22. März 2021 nahmen die Kläger Stellung und erklärten, dass die betreffenden Räumlichkeiten bereits vor Inkrafttreten der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum vom 4. Oktober 2019 und seitdem ohne Unterbrechung von der K. und K1. GbR zur Vermietung als Monteurzimmer genutzt worden seien. Die GbR sei im Jahre 2015 gegründet worden und seither als Vermieterin von Monteurzimmern tätig gewesen. Der notarielle Kaufvertrag über die Eigentumswohnung sei am 30. April 2019 geschlossen und die Wohnung sei am 29. Mai 2019 an sie (die Kläger) übergeben worden. Seither würde die Wohnung zur Vermietung an Monteure genutzt. Am 9. September 2019 sei die Eigentumsumschreibung erfolgt.

Mit E-Mail vom 23. März 2021 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass eine Zweckentfremdung im Sinne des § 3 Abs.1 Nr.2 der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum vorliege und dass es einen Bestandsschutz vorliegend nicht gebe. Sie teilte den Klägern mit, dass sie beabsichtige, die Zweckentfremdung zu beenden und einen entsprechenden Bescheid zu erlassen. Sie gab den Klägern Gelegenheit zur Stellungnahme.

Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 22. April 2021 äußerten die Kläger Bedenken gegen die Verfassungskonformität der oben genannten Satzung der Beklagten im Hinblick auf den fehlenden Bestandsschutz. Vorsorglich beantragten sie eine Genehmigung zur Zweckentfremdung nach § 4 Abs.1 der Satzung. Zur Begründung verwiesen die Kläger darauf, dass der Gewerbebetrieb schon seit vielen Jahren bestehe und vermutlich nicht mehr lange aufrecht erhalten werden könnte, wenn man dem Kläger zu 1) die Möglichkeit entziehe, Monteure in der Wohnung unterzubringen. Die Aufträge der Firma N. K. könnten nur mit mehreren Monteuren erledigt werden. Wenn die Beklagte keine Genehmigung zur Zweckentfremdung erteile, würde sowohl die K. und K1. GbR als auch die Firma N. K. wirtschaftlich extrem geschädigt. Die GbR habe für den Erwerb der Wohnung am 30. April 2019 einen Kredit in Höhe von circa 110.000,00 Euro aufgenommen, um mit der Zimmervermietung den Gewerbebetrieb des Klägers weiterführen zu können. Die Wohnung sei gezielt für die Zwecke der Vermietung zu Monteurzimmern ausgestattet worden. Wer in Deutschland eine Immobilie besitze, habe eine Eigentumsgarantie. Diese Rechtssicherheit erfolge auch in Form des Bestandsschutzes. Dieser sichere Eigentümern zu, dass der Staat keine nachträglichen Anforderungen zu der Nutzung der Immobilie und an die bauliche Anlage stellen könne.

Unter dem 3. Mai 2021 – den Prozessbevollmächtigten der Kläger am 7. Mai 2021 zugegangen – erließ die Beklagte eine Ordnungsverfügung, mit der sie den Klägern untersagte, die Wohneinheit Nr.00 im 2. Obergeschoss links des Objektes T. Straße 00 in X zur Fremdenbeherbergung o.ä. zu überlassen (Ziffer 1) und sie unter Fristsetzung bis zum 30. Juli 2021 aufforderte, diese Wohneinheit wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziffer 2). Für den Fall der Nichtbefolgung der Ziffer 1 drohte die Beklagte ein Zwangsgeld in Höhe von 6.120,00 Euro an (Ziffer 3). Auch für den Fall der Nichtbefolgung der Anordnung in Ziffer 2 drohte die Beklagte ein Zwangsgeld in Höhe von 6.120,00 Euro an (Ziffer 4). Schließlich ordnete die Beklagte die sofortige Vollziehung der Ordnungsverfügung an (Ziffer 5).

Zur Begründung führte die Beklagte aus, dass nach § 3 Abs.1 Ziffer 2 Wohnraumschutzsatzung ein Verstoß gegen das Verbot der Zweckentfremdung vorliege. Die Wohnraumschutzsatzung räume für gewerbliche oder gewerbeähnliche Zimmervermietung und Fremdenbeherbergung ausdrücklich keinen Bestandsschutz ein. Die Maßnahmen seien erforderlich, da die Kläger durch die lange anhaltende Überlassung des Wohnraums als Monteurzimmer ohne erforderliche Genehmigung zur Zweckentfremdung diesen der wohnungssuchenden Bevölkerung in X vorenthielten. Die Maßnahmen seien auch verhältnismäßig, da die fortdauernde Zweckentfremdung der Wohnung einen Eingriff in das örtliche Wohnraumangebot bedeute. Sie seien das notwendige und geeignete Mittel zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung liege im öffentlichen Interesse an der dringenden Einhaltung und Verfügbarkeit des Wohnraumes auf dem Xer Wohnungsmarkt für die wohnungssuchende Bevölkerung. Die Wohnungsnachfrage übersteige gegenwärtig das Wohnraumangebot im mittleren und unteren Preissegment. Die zeitnahe Verfügbarkeit vermietbaren Wohnraums sei deshalb von zentraler Bedeutung. Die Mieterschutzverordnung NRW bezeichne X ausdrücklich als Gemeinde, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Es sei aufgrund der angespannten Lage des Wohnungsmarktes unter den genannten Gesichtspunkten nicht zumutbar, dass die Zweckentfremdung länger fortbestehe.

Die Kläger haben am 7. Juni 2021 Klage erhoben und gleichzeitig einstweiligen Rechtsschutz beantragt.

Zur Begründung wiederholen sie im Wesentlichen ihren Vortrag aus der Stellungnahme vom 22. April 2021. Die Kläger sind der Ansicht, die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 3. Mai 2021 sei rechtswidrig und verletze die Kläger in ihren Rechten, da sie den Bestandsschutz der streitgegenständlichen Eigentumswohnung ignoriere. Die Kläger hätten bereits seit Übergabe der Wohnung am 29. Mai 2019 ihre Vermietungstätigkeit aufgenommen. Es sei ihnen nicht bekannt gewesen, dass die Stadt X den Erlass einer Wohnraumschutzsatzung plane, die auch erst am 12. Oktober 2019 im Amtsblatt veröffentlicht worden sei.

Es bestünden erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Wohnraumschutzsatzung der Beklagten. Die Kläger verweisen dazu auf vergleichbare Fälle des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg, das die Berliner Wohnraumschutzsatzung teilweise für verfassungswidrig erachte, soweit sich das Zweckentfremdungsverbot auch auf Sachverhalte erstrecke, die vor Inkrafttreten der Satzung begonnen haben. Die Kläger verweisen auch auf die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln, welche den Bestandsschutz regele. Insoweit berufen sie sich auch auf den Gleichbehandlungsgrundsatz.

Bei der Nutzung der Wohnung durch Monteure handele es sich um eine zulässige Wohnraumnutzung, da diese Personen die Wohnung nicht anders als die übrigen Bewohner der Wohnanlage nutzten. Eine solche Nutzung sei nach der Baunutzungsverordnung zulässig. Auch seien in dem entsprechenden Wohngebiet andere gewerbliche Vorhaben genehmigt worden.

Am 27. Juli 2021 hat vor der erkennenden Kammer ein Erörterungstermin stattgefunden, in dem ein Vergleich des Inhalts geschlossen wurde, dass vor dem Hintergrund der ausstehenden Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts (1 BvL 2/17 u.a.) zu den Vorlagen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg die Beklagte den Sofortvollzug aus der Ordnungsverfügung vom 3. Mai 2021 aufhob, sodass das Verfahren 14 L 1260/21 erledigt war. Die Beklagte verlängerte die Frist aus Ziffer 2 der Ordnungsverfügung bis zum 30. Juli 2022. Gleichzeitig verpflichteten die Kläger sich, Klarheit über die Nutzung der Wohnung im Rahmen des WEG-Rechts herbeizuführen.

Die Kläger beantragen,

die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 3. Mai 2021 aufzuheben,

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte wiederholt im Wesentlichen die Ausführungen aus ihrer Ordnungsverfügung vom 3. Mai 2021 und führt ergänzend aus, dass die Nutzung durch Monteure keinen Wohnzweck erfülle. Der Zeitraum des Aufenthalts der Handwerker für wenige Wochen sei ausschließlich mit der Aufnahme und der Beendigung der Monteurstätigkeit in X oder der nahen Umgebung verknüpft. Dieser fremdbestimmte Aufenthaltszweck begründe keine auf Dauer angelegte Häuslichkeit. Die Handwerker beabsichtigten nicht, ihren Wohnsitz nach X zu verlegen. Der Lebensmittelpunkt, insbesondere bei familiären Zusammenhang, verbleibe am ursprünglichen Wohnort, so dass der Wohnraum hierdurch der tatsächlich wohnungssuchenden Bevölkerung in X vorenthalten werde.

Auch könnten sich die Kläger weder auf Vertrauens - noch auf Bestandsschutz berufen. Nach den Ausführungen des Bundesverfassungsgerichts in den Beschlüssen vom 29. April 2022 komme es maßgeblich darauf an, ob die Nutzung der betroffenen Räumlichkeiten zur Vermietung nach dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung nach geltendem Baurecht erlaubt gewesen sei. Dies sei in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung nicht der Fall, da die Wohnung baurechtlich als Wohnraum genehmigt sei. Die ausschließliche gewerbliche Nutzung der Wohnung zur Unterbringung von Monteuren verstoße gegen die geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Es sei ein Antrag auf eine baurechtliche Nutzungsänderung erforderlich, der bisher nicht gestellt worden sei, so dass es bereits am Vorhandensein der erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen zur Nutzung der betroffenen Wohnung als gewerbliche Flächen fehle. Daraus folge, dass die Kläger berechtigterweise nicht darauf vertrauen durften, dass die illegale Nutzung der Wohnung dieser Art fortgeführt werden dürfe, bzw. dass vorgetragene Vertrauen in den Fortbestand des rechtlich nicht abgesicherten Betriebes einer Monteurswohnung nicht schutzwürdig sei.

Die Unterbringung von Monteuren in regulärem Wohnraum laufe erkennbar dem legitimen Zweck der Wohnraumschutzsatzung zuwider, weil der Aufenthalt der Monteure ausschließlich dem vorübergehenden Zweck zur Erfüllung eines Arbeitsauftrages im Stadtgebiet diene. Die im Sinne der wohnungsaufsichtsrechtlichen Maßgaben erforderliche Dauerhaftigkeit des Wohnens werde durch diese Art der Nutzung nicht erfüllt und die Wohnung damit dem nachfragenden Wohnungsmarkt entzogen.

Die Beklagte hat den Klägern auf ihren Antrag auf Fristverlängerung bezüglich der Ziffer 2 der Ordnungsverfügung hin angeboten, die Frist bis zum 30. November 2022 zu verlängern.

Im zivilrechtlichen Verfahren der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Kläger hat das Amtsgericht X mit Urteil vom 23. Juni 2022 (292a C 47/21) den Beschluss der Eigentümerversammlung, den Klägern zu untersagen, ihre Eigentumswohnung mit wechselnden Nutzern aus unterschiedlichen Haushalten zu belegen und damit eine Zweckentfremdung des Wohnraumes zu betreiben, für ungültig erklärt, da die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel in der Teilungserklärung nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden könne.

In der mündlichen Verhandlung vom 25. Oktober 2022 hat die Beklagte zum einem einen Auszug aus der Bauakte und zum anderen Unterlagen zum Satzungsverfahren vorgelegt. In diesen Unterlagen befindet sich unter anderem ein Presseartikel aus der Rheinischen Post vom 2. Juli 2019, demzufolge der Stadtrat am 4. Juli 2019 voraussichtlich eine Wohnraumschutzsatzung beschließe, die eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum untersage und es den Eigentümern verbiete, eine Wohnung jeweils nur für kurze Dauer an häufig wechselnde Nutzer zu überlassen und dabei eine Miete zu erzielen, die bei einer auf Dauer angelegten Vermietung nicht zu erzielen wäre.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt das Gericht Bezug auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des beigezogenen Verwaltungsvorgangs der Beklagten.

Entscheidungsgründe:

Die Entscheidung ergeht aufgrund des Beschlusses der Kammer vom 29. Juni 2021 durch die Einzelrichterin.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 3. Mai 2021 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Die Voraussetzungen der Rechtsgrundlage § 7 Abs. 1 der Wohnraumschutzsatzung der Stadt X vom 12. Oktober 2019 (im Folgenden: Satzung) i.V.m. § 10 Abs. 1 WAG NRW in der bis zum 30. Juni 2021 geltenden Fassung liegen vor.

Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 und 2 WAG kann die Gemeinde durch Satzung Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf festlegen, in denen Wohnraum nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden darf. In der Satzung können weitere Bestimmungen u.a. über die Wiederherstellung des früheren oder eines gleichwertigen Zustands getroffen werden, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. § 1 Abs. 1 Satz 2 der Satzung bestimmt, dass die Nutzung von Wohnraum zu anderen als zu Wohnzwecken der Genehmigung bedarf. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 der Satzung ist Wohnraum zweckentfremdet, wenn ihm durch den Verfügungsberechtigten der Wohnzweck entzogen wird. Nach Satz 2 Nr. 2 der Vorschrift liegt eine Zweckentfremdung insbesondere vor, wenn der Wohnraum nicht nur vorübergehend für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird. Nach § 7 Abs. 1 der Satzung kann dem Verfügungsberechtigten aufgegeben werden, eine ungenehmigte Zweckentfremdung von Wohnraum in angemessener Frist zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.

Die Wohnung der Kläger war in der Zeit vor dem Inkrafttreten der Satzung am 12. Oktober 2019 Wohnraum, da sie über mehrere Jahrzehnte als solcher vermietet war. Die Wohnung der Kläger wurde danach zweckentfremdet. Der Inhalt des Begriffs der Zweckentfremdung nach § 10 WAG und der auf seiner Grundlage ergangenen Satzung ergibt sich aus der Regelung über den Zweck der Wiederherstellung des früheren oder eines gleichwertigen Zustands in § 10 Abs. 1 Satz 2 WAG. Die Wiederherstellung bezweckt nämlich, den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Im Gegenschluss liegt somit die Zweckentfremdung einer Wohnung vor, wenn sie anderen als Wohnzwecken dient. Dem entspricht die Definition der Zweckentfremdung in § 3 der Satzung, wenn darauf abgestellt wird, dass dem Wohnraum der Wohnzweck entzogen wird. Das ist hier der Fall.

Insbesondere sind die genannten Satzungsregelungen auch hinreichend bestimmt. Mit der Definition des Begriffs der Zweckentfremdung dahingehend, dass Wohnraum der Wohnzweck entzogen wird, ist - zumal in Verbindung mit dem Beispielskatalog von Zweckentfremdungskonstellationen in § 3 Abs. 1 Satz 2 der Satzung - der Regelungsinhalt des Zweckentfremdungsverbots für den Rechtsunterworfenen erkennbar. Dabei besteht eine der aufgelisteten möglichen Zweckentfremdungen in der gewerblichen Zimmervermietung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung.

Demgegenüber wird der hier einschlägige bauplanungsrechtliche Begriff des Wohnens nach allgemeiner Auffassung durch die Merkmale einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit, der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises, der Freiwilligkeit des Aufenthalts und grundsätzlich auch durch eine gewisse Abgeschlossenheit des eigenen Freiraumes gegenüber der Verfügungsgewalt Dritter gekennzeichnet.

Vgl.: Boeddinghaus/Hahn/Schulte u.a., Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, 117. AL –juris.

Hieraus wird deutlich, dass die zum Teil weiter gefassten Begriffe des Wohnens – etwa im wohnungseigentumsrechtlichen oder im verfassungsrechtlichen Sinne – insoweit dahinstehen können, als Ausgangspunkt für den zweckentfremdungsrechtlichen Wohnungsbegriff allein dieser bauplanungsrechtliche Begriff des Wohnens ist,

vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 7. Juli 2022 – 14 K 236/20.

So verlangt auch der Begriff des Wohnens im Sinne des Wohnungsaufsichtsgesetzes das Merkmal der Dauerhaftigkeit der Nutzung, wie sich aus § 3 Nr. 1 WAG ergibt. Es grenzt das Wohnen vom Aufenthalt zu anderweitigen Zwecken ab, der von seinem Wesen her zeitlich bis zur Erreichung eines bestimmten Ziels begrenzt ist, etwa der Aufenthalt nur zu Ferienzwecken wie bei Sommerwohnungen oder Ferienhäusern, oder bis zum Ende der notwendigen Erbringung von Arbeitsleistungen.

Das Merkmal der Dauerhaftigkeit betrifft nicht die Abgrenzung von längerer und kürzerer Nutzung oder von unbefristeter und befristeter Nutzungsdauer. Es dient vielmehr entsprechend dem Nutzungskonzept der Abgrenzung häuslichen Wohnens in der Heimstatt im Alltag von Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens.

Für die Auslegung des Begriffs des Wohnens ist somit die besondere Zweckrichtung des Zweckentfremdungsrechts heranzuziehen. Es geht nicht um städtebauliche Ziele, sondern darum, den Bestand von Wohnraum zu erhalten, mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen.

Vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 7. Juli 2022 – 14 K 236/20 –.

Gemessen an diesen Maßstäben vermieten die Kläger die Wohnung nicht zu Wohnzwecken. Sie wird – nachweislich - seit dem 21. Juli 2019 an Monteure als Subunternehmer vermietet, um den handwerklichen Betrieb des Klägers zu 1) aufrechterhalten zu können. Dabei ist die Aufenthaltsdauer der Monteure abhängig von den jeweiligen Arbeitsaufträgen, so dass es sich um einige Tage, Wochen oder Monate handeln kann. So weisen die seitens der Kläger mit der Klageschrift vorgelegten Rechnungen zum einen den Zeitraum vom 21. Juli 2019 bis zum 9. August 2019 und vom 12. August 2019 bis zum 16. August 2019 aus. Bereits aus diesen exemplarischen Zeiträumen wird deutlich, dass dieses Nutzungskonzept der allgemeinen Bevölkerung Wohnraum entzieht, die solchen in X zur dauernden Wohnnutzung sucht. Es richtet sich an die speziellen Mietinteressenten, die sich in X kurzzeitig allein zu dem Zweck aufhalten, mit ihrer Arbeitskraft den Betrieb des Klägers zu 1) zu unterstützen. Auch handelt es sich ausweislich der im Verwaltungsvorgang befindlichen Fotos um eine einfach ausgestattete, räumlich beengte Unterkunft mit Ein-und Mehrbettzimmern sowie Gemeinschaftsbad und Küche, bei der es sich nach dem hier maßgeblichen bauplanungsrechtlichen Begriff nicht um eine Wohnnutzung handelt,

vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte u.a., Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, 117. AL – juris; OVG Lüneburg, Beschluss vom 11. Mai 2015 – 1 ME 31/15 – juris.

Daher wird mit dem Ausschluss einer solchen Nutzung auch der oben dargestellte Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsverbots für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf verfolgt. Damit handelt es sich bei dieser Vermietungspraxis eindeutig um eine Fremdenbeherbergung.

Lag somit eine Zweckentfremdung vor, war die Beklagte berechtigt, nach § 7 der Satzung den Klägern aufzugeben, die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Diese Regelung findet ihre Ermächtigungsgrundlage in § 10 Abs. 1 Satz 2 WAG, so dass dem Vorbehalt des Gesetzes für Grundrechtseingriffe genügt ist.

Diesen Vorgaben ist die Beklagte hier mit der angefochtenen Verfügung vom 3. Mai 2021 in rechtmäßiger Weise gefolgt.

Die Kläger können sich auch nicht auf einen Bestands – oder Vertrauensschutz berufen.

Dabei kann es dahinstehen, ob ein Vertrauensschutz der Kläger allein schon deshalb ausscheidet, weil die Vermietungstätigkeit der Kläger nachweislich erst mit dem 21. Juli 2019 begann und damit nach der Einbringung des Satzungsentwurfs in den Stadtrat, was der Berichterstattung der örtlichen Presse entnommen werden konnte. Den entgegenstehenden Vortrag der Kläger, dass eine Vermietungstätigkeit bereits unmittelbar nach Übergabe der Wohnung am 29. Mai 2019 begonnen worden sei, haben die Kläger jedenfalls nicht belegt. Dabei spricht aus Sicht des Gerichts allerdings einiges gegen einen Vertrauensschutz, da die Einbringung eines Gesetzentwurfs durch ein initiativberechtigtes Organ das Vertrauen in den Fortbestand der bisherigen Rechtslage zerstören kann. Auch kann der Vertrauensschutz auch bereits mit Ankündigung einer Gesetzesänderung entfallen,

vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022 – 1 BvL 2/17 u.a. – juris, Rdnr. 39.

Jedenfalls können die Kläger sich deshalb nicht auf einen Bestandsschutz berufen, weil das vorliegende Zweckentfremdungsverbot keine Inhalts – und Schrankenbestimmungen im Sinne des Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG bedeutet, da Inhalt und Schranken der Eigentumsnutzung bereits durch das Bauplanungsrecht bestimmt war, das die seitens der Kläger betriebene Nutzung untersagte. Für die Frage eines Bestandsschutzes kommt es nämlich maßgeblich darauf an, ob die Nutzung der betroffenen Räumlichkeiten nach dem im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung nach geltendem Baurecht erlaubt war. Sowohl die materielle als auch die formelle Baurechtmäßigkeit der Nutzung hat daher Einfluss auf die verfassungsrechtliche Beurteilung,

vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022 – 1 BvL 2/17 u.a. – juris, Rdnr. 38.

Entgegen der Rechtsauffassung der Kläger widerspricht die Vermietung der Wohnung ausschließlich an Monteure der ausschließlichen Genehmigung als Wohnraum und ist damit formell baurechtswidrig. Denn eine Vermietung der Wohnung an wöchentlich oder monatlich wechselnde Monteure stellt eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung zu der allein genehmigten Wohnnutzung dar, die bisher seitens der Kläger nicht beantragt wurde,

vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 31. März 2021 – 2 B 241/21 – juris; OVG Lüneburg, Beschluss vom 11. Mai 2015 – 1 ME 31/15 – juris.

Anders als die Kläger meinen, ist ein solcher Antrag seitens der Kläger auch erforderlich. Dabei ist die Frage der grundsätzlichen Zulässigkeit der Nutzung nach der Baunutzungsverordnung von der Frage der Genehmigungsbedürftigkeit einer Nutzungsänderung zu unterscheiden. Da die Kläger bisher keinen Antrag auf Nutzungsänderung gestellt haben, ist die aktuelle Nutzung formell baurechtswidrig.

Aufgrund dieser formellen Baurechtswidrigkeit der Nutzung konnte ihr von vornherein kein Bestandsschutz zukommen, der hätte schutzwürdig sein können. Insofern haben die Kläger keine Rechtsposition erlangt, die durch das Zweckentfremdungsverbot hätte beeinträchtigt sein können.

Den Klägern bleibt es unbenommen, eine entsprechende Nutzungsänderung zu beantragen und die notwendigen Unterlagen vorzulegen, um der Beklagten die Möglichkeit der umfassenden Prüfung ihres Antrages auf Genehmigung der Zweckentfremdung zu geben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 und 2 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich die Zulassung der Berufung beantragt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Auf die ab dem 1. Januar 2022 unter anderem für Rechtsanwälte, Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts geltende Pflicht zur Übermittlung als elektronisches Dokument nach Maßgabe der §§ 55a, 55d Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV –) wird hingewiesen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist.

Die Berufung ist nur zuzulassen,

1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich einzureichen.

Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen.

Im Berufungs- und Berufungszulassungsverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die das Verfahren eingeleitet wird. Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG –). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen als Bevollmächtigte zugelasysen.

Die Antragsschrift und die Zulassungsbegründungsschrift sollen möglichst dreifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 12.240,-- Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 52 Abs. 1 GKG.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird. § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro nicht übersteigt.

Die Beschwerdeschrift soll möglichst dreifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.

War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist angerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.