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Gründe:

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Der sinngemäße Antrag des Antragstellers,

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die aufschiebende Wirkung seiner Klage 28 K 6230/20 gegen die Ordnungsverfügung Nr. 00/2020 -0.0-OV-0000/20- der Antragsgegnerin vom 10. September 2020 wiederherzustellen bzw. hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen,

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ist nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

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Nach § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO haben Widerspruch und Anfechtungsklage aufschiebende Wirkung. Die aufschiebende Wirkung entfällt nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen hat, besonders angeordnet worden ist, hier für Ziffer 2.1, bzw. ist gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i. V. m. § 112 JustG NRW von vornherein kraft gesetzlicher Anordnung nicht gegeben, wie hier für die Zwangsgeldandrohung nach Ziffer 2.2.

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Das Gericht der Hauptsache kann allerdings in einem solchen Fall gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO auf Antrag des Betroffenen die aufschiebende Wirkung wiederherstellen bzw. anordnen. Die Begründetheit eines Aussetzungsantrages ist danach zu beurteilen, ob das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das private Interesse an der Aussetzung überwiegt. Maßgebliches Kriterium für die Abwägung sind grundsätzlich die Erfolgsaussichten der Klage in der Hauptsache, d. h. allein die formelle und materielle Rechtmäßigkeit der zu vollziehenden Grundverfügung am Maßstab des § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, und gegebenenfalls in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO eine weitere Abwägung von Vollzugs- und Aufschubinteresse.

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Danach ist hier die aufschiebende Wirkung der Klage des Antragstellers gegen die Duldungsverfügung der Antragsgegnerin wiederherzustellen bzw. hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung anzuordnen, da vieles für ein Obsiegen des Antragstellers in der Hauptsache spricht. Die Duldungsverfügung vom 10. September 2020 und in der Folge auch die Zwangsgeldandrohung stellen sich nämlich bei der im Rahmen des Verfahrens nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vorzunehmenden summarischen Prüfung als rechtswidrig dar.

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Die auf § 58 Abs. 2 BauO NRW gestützte Duldungsverfügung, durch die der Antragsteller verpflichtet wird, alle Arbeiten zur Befolgung der Anordnungen gegenüber der Hausverwaltung des Objekts G1 aus der Ordnungsverfügung Nr. 0/2019 vom 16. Juli 2019 sofort mit Zugang der Ordnungsverfügung zu dulden, erweist sich als offensichtlich rechtswidrig. Nach der genannten Vorschrift haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

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Bedenken bestehen bereits hinsichtlich der ausreichenden Bestimmtheit der Verfügung im Sinne von § 37 Abs. 1 VwVfG NRW.

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Nach der genannten Vorschrift muss ein Verwaltungsakt inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Durch den Begriff "hinreichend bestimmt" wird klargestellt, dass es ausreicht, wenn sich der Regelungsgehalt der Verfügung bestimmen lässt. Diesem Erfordernis ist genügt, wenn aus der getroffenen Regelung, das heißt aus dem Entscheidungssatz im Zusammenhang mit den Gründen und den sonstigen bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen für die Beteiligten, insbesondere für den Adressaten, die Regelung, die den Zweck, den Sinn und den Inhalt des Verwaltungsaktes ausmacht, so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass sie ihr Verhalten daran ausrichten können. Welches Maß an Konkretisierung im Einzelfall notwendig ist, hängt von der Art des Verwaltungsaktes, den Umständen seines Erlasses und seinem Zweck ab. Ein Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz liegt vor, wenn der Inhalt des Verwaltungsaktes auch durch Auslegung - maßgeblich ist der Empfängerhorizont - nicht zweifelsfrei ermittelt werden kann.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 23. November 2020 - 10 A 2316/20 -, juris Rn. 6 f., vom 21. Februar 2008 - 7 B 107/08 -, juris Rn. 9 ff., und vom 8. April 2005 - 10 B 2730/04 -, juris Rn. 4, mit weiteren Nachweisen.

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Diese Bedenken gegenüber der hinreichenden Bestimmtheit folgen zwar nicht aus einer Missverständlichkeit der gewählten Formulierung, wonach der Antragsteller „alle zur Befolgung der Anordnungen gegenüber der Hausverwaltung des o.g. Objekts aus der Ordnungsverfügung Nr. 0/19“ zu dulden habe, denn entgegen dem Verständnis des Antragstellers bezieht sich das geforderte Verhalten nicht auf „Anordnungen der Hausverwaltung“, sondern auf die von der Antragsgegnerin gegenüber der Hausverwaltung in der Ordnungsverfügung vom 16. Juli 2020 verfügten und in den Gründen der angefochtenen Duldungsverfügung (vgl. Seite 2 des Bescheides) in Bezug genommenen Anordnungen, die dem Antragsteller bekannt sind, was daraus folgt, dass er selbst eine Kopie der gegenüber der Hausverwaltung ergangenen Ordnungsverfügung vom 16. Juli 2019 zur Gerichtsakte gereicht hat.

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Rechtliche Bedenken gegen die erforderliche Bestimmtheit sind aber deshalb angezeigt, weil unklar ist, welches Verhalten vom Antragsteller konkret gefordert wird. Im Tenor der Ordnungsverfügung wird der Antragsteller aufgefordert, „alle Arbeiten zur Befolgung der Anordnungen gegenüber der Hausverwaltung“ zu dulden. Welche Arbeiten hiervon umfasst sein sollen, lässt die Ordnungsverfügung nicht zweifelsfrei erkennen. Dem Antragsteller obliegt es hiernach zu beurteilen, ob Arbeiten der Umsetzung der gegenüber der Hausverwaltung ergangenen Ordnungsverfügung dienen. Diese fehlende Eindeutigkeit wird auch nicht bei Betrachtung der Sachverhaltsdarstellung zur Ordnungsverfügung vom 10. September 2020 ausgeräumt. Darin führt die Antragsgegnerin aus, nachdem die Stellplatzmarkierungen entfernt und die Bodenmarkierung für die Feuerwehraufstellfläche aufgebracht worden seien, fehle nun noch die Aufstellung der Hinweisschilder. Bei einem dritten Versuch innerhalb weniger Wochen habe die von der Hausverwaltung beauftragte Firma erneut nicht die notwendigen Hinweisschilder/Kennzeichen für die die Feuerwehraufstellfläche aufstellen können, da der Antragsteller dies gewaltsam verhindert habe. Die Herstellung der Feuerwehraufstellfläche und ihre Kennzeichnung entsprächen der erteilten Baugenehmigung und seien erforderlich, um die Rettungswege aus den oberen Wohnungen zu gewähren. Es bleibt unklar, ob der Antragsteller aufgefordert werden soll, allein die noch ausstehenden Arbeiten oder auch bereits durchgeführte Arbeiten zu dulden. Unklar ist auch, ob unter „allen Arbeiten“ ggf. die (erneute) Entfernung parkender Fahrzeuge von der Feuerwehraufstellfläche zu subsumieren und vom Antragsteller zu dulden wäre. Darüber hinaus stimmen die in der Duldungsverfügung im Einzelnen unter Buchstaben a) bis d) aufgelisteten Anordnungen bei genauer Betrachtung inhaltlich nicht mit den Anordnungen aus der Ordnungsverfügung vom 16. Juli 2019 überein. So enthält die gegenüber der Hausverwaltung ergangene Ordnungsverfügung vom 16. Juli 2019 unter Buchstabe a) die Aufforderung, die innerhalb der Feuerwehraufstellfläche parkenden Fahrzeuge zu entfernen, nicht jedoch – wie in der Duldungsverfügung unter Buchstabe a) ausgeführt wird – die Nutzungsuntersagung der Fläche als Stellplatzanlage. Eine ausdrückliche Nutzungsuntersagung wird in der Ordnungsverfügung vom 16. Juli 2020 nicht ausgesprochen. Ferner enthält Buchstabe d) dieser Ordnungsverfügung die Aufforderung, den Zugang für die Feuerwehr sowie die Feuerwehrzufahrt mit „amtlich zugelassenen Hinweisschildern“ zu kennzeichnen, während die Duldungsverfügung unter Buchstabe d) ausführt, von der Hausverwaltung sei gefordert worden, die Feuerwehrzufahrt “mit einem entsprechenden Hinweisschild“ zu kennzeichnen.

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Diese sprachlichen Ungenauigkeiten und Differenzierungen lassen den Antragsteller auch bei verständiger Würdigung der streitigen Ordnungsverfügung im Unklaren, welche Maßnahmen er – zwangsgeldbewehrt – zu dulden hat. Der Regelungsinhalt eines Verwaltungsakts ist nach der im öffentlichen Recht entsprechend anwendbaren Auslegungsregel des § 133 BGB zu bestimmen. Maßgeblich ist nicht, was die Behörde bei ihrer Erklärung gedacht hat (innerer Wille), sondern wie der Adressat die Erklärung unter Berücksichtigung der Begründung des Bescheids und der ihm sonst bekannten oder erkennbaren Umstände bei objektiver Würdigung verstehen musste (vgl. § 157 BGB).

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 06. November 2009 - 13 B 723/09 -, juris Rn. 14.

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Bedenken hinsichtlich der erforderlichen Bestimmtheit folgen zusätzlich daraus, dass offenbar weder der Ordnungsverfügung vom 16. Juli 2019 noch der Duldungsverfügung vom 10. September 2020 ein Lageplan beigefügt war, aus dem für den Antragsteller ersichtlich wäre, bezüglich welcher konkreten Fläche die Nutzung als Stellplatzanlage untersagt wird. Dem Antragsteller als Pächter der Erdgeschosseinheit muss die für das Wohn- und Geschäftshaus erteilte Baugenehmigung mit dem zugehörigen Lageplan, in dem die Aufstellfläche eingetragen ist, nicht notwendig bekannt sein. In der gegenüber der Hausverwaltung ergangenen Ordnungsverfügung vom 16. Juli 2020, die in Bezug auf den Antragsteller keine Bestandskraft entfaltet, heißt es ohne entsprechende räumliche Festlegung, die parkenden Fahrzeuge und die Stellplatzmarkierungen seien „innerhalb der Feuerwehraufstellfläche“ zu entfernen. Unklar ist, welche Fläche von dieser Regelung umfasst werden soll. Ist es – was naheliegen würde – die in der Baugenehmigung vom 13. März 2001 – Nr. 000/00 – festgelegte Fläche, oder ist es die nach Begehung mit der Feuerwehr auf der (nicht vermaßten) Skizze vom 6. Mai 2014 dargestellte Fläche, oder ist diejenige Fläche gemeint, die auf der undatierten Skizze auf Bl. 26 des zum Klageverfahren gereichten Verwaltungsvorgangs eingezeichnet ist? Es mag sein, dass sich die im Laufe des ordnungsbehördlichen Verfahrens skizzierten Flächen nur marginal von der genehmigten Fläche unterscheiden. Wegen der Zwangsgeldbewehrung muss aber die in der Ordnungsverfügung angeordnete Duldungspflicht eine genaue Abgrenzung der hiervon betroffenen Fläche erlauben.

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Ungeachtet dessen erweist sich die angefochtene Duldungsverfügung jedenfalls deshalb als materiell rechtswidrig, weil sie nicht erforderlich ist, damit die Antragsgegnerin die ihr zugewiesenen Aufgaben sachgerecht wahrnehmen kann.

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Die Duldungsanordnung ermöglicht es der Verwaltung, eine Ordnungsverfügung, die in Rechte Dritter eingreifen kann, im Wege der Verwaltungsvollstreckung durchzusetzen und dabei zugleich die Rechte des betroffenen Dritten zu berücksichtigen. Die Duldungsverfügung zielt darauf ab, privatrechtliche Abwehransprüche des Dritten auszuschließen, d.h. ein privatrechtliches Schuldverhältnis aufzuheben bzw. überhaupt nicht entstehen zu lassen. Dem Adressaten der Duldung wird kraft öffentlichen Rechts die Pflicht auferlegt, die zwangsweise Durchsetzung des Gebots hinzunehmen. Zu ihrer Rechtfertigung bedarf eine Duldungsanordnung gegen einen Mitberechtigten der Erforderlichkeit. Diese ist gegeben, wenn der Pflichtige zur Überwindung eines Vollstreckungshindernisses – etwa in Gestalt einer zivilrechtlichen Berechtigung eines Dritten – auf die Mitwirkung des Dritten angewiesen ist.

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OVG NRW, Urteil vom 9. Juli 1992 - 10 A 1478/89 -, juris; VG Köln, Beschluss vom 16. Juli 2014 - 2 L 1212/14 -, juris Rn. 24.

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Hat der Mitberechtigte ausdrücklich sein Einverständnis mit der Vollziehung der bauaufsichtlichen Verfügung erklärt oder fehlt ihm offensichtlich eine Berechtigung, sie zu verhindern, ist die Duldungsanordnung überflüssig und daher rechtswidrig.

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Vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 8. Dezember 2003 - 8 B 11827/03 -, juris.

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Nach diesen Grundsätzen ist die Duldungsverfügung vom 10. September 2020 schon deshalb nicht erforderlich (gewesen), weil im Zeitpunkt ihres Erlasses unstreitig – wie aus dem Bearbeitungsvermerken bzw. Emails vom 3. April 2020, 6. April 2020, 15. April 2020 und 13. August 2020 aber auch aus der angefochtenen Ordnungsverfügung selbst folgt – die Stellplatzmarkierung bereits entfernt und die Bodenmarkierung für die Feuerwehraufstellfläche aufgebracht worden war, ferner Hinweisschilder im Bereich der Nahtstelle zu den öffentlichen Verkehrsflächen aufgestellt worden waren, so dass lediglich noch ein einziges Hinweisschild der Aufstellung bedurfte.

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Ungeachtet dessen, dass offenbar die Mitarbeiter der Antragsgegnerin selbst darüber uneinig bzw. im Unklaren waren, wo dieses letzte Schild errichtet werden sollte (vgl. hierzu den Emailverkehr auf Bl. 39-49 des zum Klageverfahren gereichten Verwaltungsvorgangs) ist jedenfalls nicht im Ansatz ersichtlich, dass die Aufstellung dieses Schildes auf einer Fläche erfolgen soll, die der vom Antragsteller gepachteten und dem Sondernutzungsrecht der Eigentümerin des Teileigentums Nr. 10 unterliegenden Fläche zugehören würde. Zum (geplanten) Aufstellungsort heißt es in einer verwaltungsinternen Email vom 15. April 2020, das Halteverbotsschild solle an der Nahtstelle im Zufahrtsbereich aufgestellt werden. In einer Gesprächsnotiz vom 3. Juni 2020 wird erwähnt, dass bei dem Versuch, das Schild – welches an der Tiefgarageneinfahrt aufgestellt werden sollte – aufzustellen, von einem Mitarbeiter der Pizzeria aus dem Hause Gegenwehr erfolgt sei. Nach der im Verwaltungsvorgang enthaltenen Skizze ist keine Aufstellung eines Schildes innerhalb der dem Nutzungsrecht des Antragstellers unterliegenden Fläche vorgesehen. Mit anderen Worten ist nicht ersichtlich, dass der Durchsetzung der Anordnung – Aufstellung eines Hinweisschildes – ein privates Recht des Antragstellers entgegenstehen könnte.

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Sollte sich die Hausverwaltung bzw. das von ihr beauftragte Unternehmen an der Befolgung der das Hinweisschild betreffenden Anordnung aus der Ordnungsverfügung vom 16. Juli 2020 aufgrund des Eingreifens des Antragstellers gehindert sehen, so obliegt es der Hausverwaltung bzw. der Eigentümergemeinschaft, ggf. zivilrechtlich gegen den Antragsteller als (nicht berechtigten) Dritten wegen der (rechtswidrigen) Störung von der Gemeinschaft zustehenden Eigentums- oder Besitzrechten vorzugehen. Der Antragsgegnerin bleibt es vorbehalten, die Nichtbefolgung ihrer (bestandskräftigen) Ordnungsverfügung gegenüber der Hausverwaltung mit den angedrohten Zwangsmitteln durchzusetzen oder im Rahmen jenes Vollstreckungsverfahrens ggf. auf ein anderes Zwangsmittel überzugehen, wenn sich das zunächst angedrohte Zwangsmittel als ungeeignet erweisen sollte. An der Durchsetzung ihrer Ordnungsverfügung Nr. 0/2019 wird sie jedenfalls nicht durch etwaige entgegenstehende Rechte des Antragstellers gehindert.

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Die Interessenabwägung hinsichtlich der auf § 63, § 57 Abs. 3 Satz 2 VwVG NRW gestützten Zwangsmittelandrohung, für die der Maßstab des § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO in entsprechender Anwendung maßgeblich ist, geht ebenfalls zu Lasten der Antragsgegnerin aus. Es bestehen ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Zwangsmittelandrohung, weil diese das rechtliche Schicksal der Grundverfügung teilt.

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Nach alldem kann die sich vorliegend aufdrängende Frage dahingestellt bleiben, ob die Anordnung der sofortigen Vollziehung im Bescheid vom 10. September 2020 im Sinne von § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ausreichend begründet ist.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG.

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Rechtsmittelbelehrung:

30

(1)       Gegen die Entscheidung über den Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet.

31

Die Beschwerde kann auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) eingelegt werden.

32

Die Beschwerdefrist ist auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) eingeht.

33

Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist, und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzen. Das Oberverwaltungsgericht prüft nur die dargelegten Gründe.

34

Die Beschwerdeschrift und die Beschwerdebegründungsschrift sind durch einen Prozessbevollmächtigten einzureichen. Im Beschwerdeverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die das Verfahren eingeleitet wird. Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG –). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen als Bevollmächtigte zugelassen.

35

Die Beschwerdeschrift und die Beschwerdebegründungsschrift sollen möglichst zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.

36

(2)       Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird.

37

Die Beschwerde kann auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eingelegt werden; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.

38

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

39

Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro nicht übersteigt.

40

Die Beschwerdeschrift soll möglichst zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.

41

War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist angerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.