Verwaltungsgericht Düsseldorf, 11 L 2893/19

Gründe:

Der am 31. Oktober 2019 sinngemäß gestellte Antrag,

die aufschiebende Wirkung der Klage 11 K 7162/19 gegen die Forderungen in Ziffern 1 bis 7 der Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 12. September 2019 wiederherzustellen und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung in Höhe von 31.000,-- Euro anzuordnen,

hat teilweise Erfolg. Er ist zulässig und im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Antragsgegnerin hat das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung der Ordnungsverfügung in ausreichender Weise gemäß § 80 Abs. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) begründet.

Den Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO genügt jede schriftliche Begründung, die – sei sie sprachlich oder gedanklich auch noch so unvollkommen – zu erkennen gibt, dass die Behörde aus Gründen des zu entscheidenden Einzelfalles eine sofortige Vollziehung ausnahmsweise für geboten hält. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die zur Begründung der Vollziehungsanordnung angeführten Gründe die sofortige Vollziehung tatsächlich rechtfertigen und ob die für die sofortige Vollziehung angeführten Gründe erschöpfend und zutreffend dargelegt sind. Ob die Abwägung inhaltlich tragfähig ist, ist keine Frage des Formerfordernisses gemäß § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 18. Dezember 2017 – 13 B 1397/17 –, vom 17. Juni 2011 – 1 B 277/11 – und vom 10. September 2003 – 13 B 1313/03 –, alle juris m.w.N.

Diesen Anforderungen genügt die Begründung der Antragsgegnerin. Gerade bei einer Maßnahme, die wie im vorliegenden Fall der Gefahrenabwehr dient, liegen besondere Gründe für die sofortige Vollziehung bereits darin, dass die Gefahren, die den Erlass der Ordnungsverfügung rechtfertigen, nicht bis zur Entscheidung in der Hauptsache hingenommen werden können. Dies hat die Antragsgegnerin bezogen auf den konkreten Fall dargelegt. Die Behörde genügt in einem solchen Fall dem Begründungserfordernis, wenn sie zur Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung auf diese Gefahren und das sofortige Handlungsbedürfnis hinweist.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 10. Mai 1989 – 11 B 1262/89 – BRS 49 Nr. 231 – und Beschluss vom 10. September 2003 – 13 B 1313/03 -, beide juris.

In materieller Hinsicht hat der Antrag im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Das Gericht macht von der ihm durch § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO eingeräumten Befugnis, die aufschiebende Wirkung der Klage gegen einen Verwaltungsakt, dessen sofortige Vollziehbarkeit die Behörde gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet hat (hier hinsichtlich der Ziffern 1 bis 7 der Ordnungsverfügung) und der gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 112 Satz 1 des Gesetzes über die Justiz im Land Nordrhein-Westfalen (JustG NRW) im Übrigen sofort vollziehbar ist (hier hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung) anzuordnen bzw. wiederherzustellen, Gebrauch, wenn eine Interessenabwägung ergibt, dass das private Interesse des Betroffenen, von Vollziehungsmaßnahmen (vorerst) verschont zu bleiben, gegenüber dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Durchsetzung der getroffenen Maßnahme überwiegt. Bei der Interessenabwägung spielt neben der gesetzgeberischen Grundentscheidung, soweit einschlägig, zum einen die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des zu vollziehenden Verwaltungsaktes eine Rolle. Zum anderen sind das sonstige Interesse der Antragstellerin an der Aussetzung der Vollziehung und das öffentliche Interesse an der umgehenden Durchsetzung der angefochtenen Maßnahme zu berücksichtigen. Diese Voraussetzungen liegen hier nur teilweise vor.

Die Ordnungsverfügung vom 12. September 2019 erweist sich hinsichtlich der Anordnung in Ziffern 1 und 4 nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung als offensichtlich rechtmäßig. Gleiches gilt in Bezug auf Ziffer 6, soweit darin gefordert wird, zwischen den Gebäuden In den C. 000 und 000 innerhalb von vier Monaten nach Zustellung einen Zugang zum hinteren Grundstücksbereich zu schaffen, sowie in Bezug auf Ziffer 7, soweit sich die dortige Forderung nach einer Bescheinigung eines Brandschutzsachverständigen auf die Umsetzung der Maßnahmen in Ziffern 1, 4 und Ziffer 6 Satz 1 der Ordnungsverfügung bezieht. Im Übrigen ist die Ordnungsverfügung vom 12. September 2019 – soweit sie Gegenstand des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens ist – nach summarischer Prüfung offensichtlich rechtswidrig.

Die Ordnungsverfügung ist insgesamt formell rechtmäßig. Insbesondere wurde die Antragstellerin, vertreten durch die Verwalterin (§ 27 Abs. 3 Satz 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) – WEG), ordnungsgemäß nach § 28 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG. NRW.) angehört. Eine Anhörung kann auch mündlich erfolgen.

Vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 20. Auflage 2019, § 28, Rn. 39 m.w.N.

Vorliegend wurde die Verwalterin von der Antragsgegnerin vor Erlass der Ordnungsverfügung regelmäßig über den aktuellen Sachstand informiert. Bei den Ortsbesichtigungen am 29. August 2019 und am 4. September 2019 war jeweils eine Vertreterin der Verwalterin anwesend. Diese hatte somit stets Kenntnis vom Fortschritt der Sachverhaltsfeststellungen; darüber hinaus wurden bei der Ortsbesichtigung am 4. September 2019 sämtliche Forderungen der Antragsgegnerin erörtert. Das Gericht geht davon aus, dass die Verwalterin in diesem Zusammenhang Gelegenheit zur Stellungnahme zu den beabsichtigten Maßnahmen hatte.

Ziffer 1 der Ordnungsverfügung vom 12. September 2019 ist darüber hinaus auch materiell rechtmäßig. Die Forderung, im Gebäude In den C. 000 die verschlossene Rauch- und Wärmeabzugsanlage innerhalb eines Monats nach Zustellung wieder freizulegen und instand zu setzen sowie gleichzeitig die Auslösestellen auf den Ebenen -3 und +1 wieder in Betrieb zu nehmen, lässt sich jedenfalls auf § 58 Abs. 2 der zum 1. Januar 2019 in Kraft getretenen Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung 2018 (BauO NRW 2018) stützen. Danach haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. In Abgrenzung hierzu sieht § 59 Abs. 1 BauO NRW 2018 vor, dass die Anpassung von rechtmäßig bestehenden Anlagen, die nicht den Vorschriften dieses Gesetzes oder Vorschriften, die aufgrund dieses Gesetzes erlassen worden sind, entsprechen, an diese Vorschriften verlangt werden kann, wenn dies im Einzelfall wegen der Abwehr von Gefahren für Leib und Gesundheit erforderlich ist. Es kann hier offen bleiben, welcher Bestand in Bezug auf die Gebäude In den C. 000 einerseits und In den C. 000 und 000 andererseits im Jahr 1979 im Rahmen eines ordnungsgemäßen Genehmigungsverfahrens legalisiert wurde und ob die Gebäude in ihrem heutigen Zustand diesem genehmigten Bestand entsprechen. Ebenso kann offen bleiben, ob die weitere Voraussetzung des Anpassungsverlangens nach § 59 Abs. 1 BauO NRW 2018, dass sich die brandschutzrechtlichen Anforderungen gegenüber dem Zeitpunkt der Errichtung der Anlagen verschärft haben, erfüllt ist. Denn die Ermächtigungsgrundlage des § 58 Abs. 2 BauO NRW 2018 wird selbst bei formeller Legalität der Anlage und ohne spätere Verschärfung des Bauordnungsrechts nicht gesperrt. Die Vorschrift des § 59 Abs. 1 BauO NRW 2018 steht weder nach ihrem Wortlaut noch nach ihrem Sinn und Zweck generell Maßnahmen entgegen, die zur Gefahrenabwehr erforderlich sind, ohne dass sich die maßgeblichen Bauvorschriften geändert hätten. Die geltende Bauordnung ermöglicht es ebenso wenig wie es frühere baurechtliche Vorschriften vorgesehen haben, eine bauliche Anlage in einer Art zu nutzen, die mit entsprechenden Gefahren verbunden ist. Besteht eine solche Gefahr, ist daher jedenfalls eine auf Gefahrenbeseitigung gerichtete Ordnungsverfügung auf der Grundlage der bauordnungsrechtlichen Generalklausel grundsätzlich möglich. Dies gilt in Sonderheit, wenn die Ordnungsverfügung – wie beim Brandschutz – dem Schutz von Leben und Gesundheit dient.

Vgl. in Bezug auf § 87 Abs. 1 BauO NRW a.F.: OVG NRW, Beschluss vom 4. Juli 2014 – 2 B 666/14 –, juris, Rn. 13, und Urteil vom 25. August 2010 – 7 A 749/09 –, juris, Rn. 39.

Der gegenwärtige Zustand des Treppenhauses im Gebäude In den C. 000 entspricht nicht den brandschutzrechtlichen Anforderungen der §§ 14, 33, 35 BauO NRW 2018.

Gemäß § 14 Satz 1 BauO NRW 2018 sind Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Nach § 33 Abs. 1 BauO NRW 2018, der diese Anforderungen im Hinblick auf die erforderlichen Rettungswege im Gebäude konkretisiert, müssen für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen, selbständige Betriebsstätten in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein, die jedoch innerhalb des Geschosses über denselben notwendigen Flur führen dürfen. § 33 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW 2018 sieht vor, dass für Nutzungseinheiten nach Absatz 1, die nicht zu ebener Erde liegen, der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe führen muss. Gemäß § 35 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2018 muss jede notwendige Treppe zur Sicherstellung der Rettungswege aus den Geschossen ins Freie in einem eigenen, durchgehenden Treppenraum liegen (notwendiger Treppenraum). Notwendige Treppenräume müssen nach § 35 Abs. 8 Satz 1 BauO NRW 2018 belüftet und zur Unterstützung wirksamer Löscharbeiten entraucht werden können. Gemäß § 35 Abs. 8 Satz 2 müssen sie in jedem oberirdischen Geschoss unmittelbar ins Freie führende Fenster mit einem freien Querschnitt von mindestens 0,50 m² haben, die geöffnet werden können (Ziff. 1), oder an der obersten Stelle eine Öffnung zur Rauchableitung haben (Ziff. 2). In Gebäuden der Gebäudeklasse 5 ist auch in den Fällen des Satzes 2 Nummer 1 an der obersten Stelle eine Öffnung zur Rauchableitung erforderlich (Satz 3). In den Fällen des Satzes 2 Nummer 2 sind in Gebäuden der Gebäudeklassen 4 und 5, soweit dies zur Erfüllung der Anforderungen nach Satz 1 erforderlich ist, besondere Vorkehrungen zu treffen (Satz 4). Öffnungen zur Rauchableitung nach den Sätzen 2 und 3 müssen in jedem Treppenraum einen freien Querschnitt von mindestens 1 m² und Vorrichtungen zum Öffnen ihrer Abschlüsse haben, die vom Erdgeschoss sowie vom obersten Treppenabsatz aus bedient werden können (Satz 5).

Die Beschaffenheit des notwendigen Treppenraums als erster Rettungsweg im Gebäude In den C. 000 entspricht gegenwärtig nicht diesen Anforderungen. Das Gebäude wurde entlang des Hangs als Terrassengebäude auf 5 Ebenen (-3 bis +1) mit 2 Wohneinheiten je Ebene errichtet. Es handelt sich um ein Gebäude mit einer Höhe von jedenfalls mehr als 7 Metern, berechnet von der Geländeoberfläche im Mittel bis zur Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthalt möglich ist, und damit um ein Gebäude der Gebäudeklassen 4 oder 5 (§ 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 und 5, Satz 2 BauO NRW 2018). Die Treppe verläuft in einem durchgehenden Treppenraum bei frontaler Betrachtung des Gebäudes mittig zwischen den zwei Wohneinheiten der jeweiligen Ebenen bzw. bei seitlicher Betrachtung des Gebäudes zwischen dem Hang und den gartenseitig gelegenen Wohneinheiten der Ebenen -1 bis -3, sowie in den oberhalb davon gelegenen Ebenen zwischen dem zur Straße In den C. hin gelegenen Gebäudeteil und den gartenseitig gelegenen Wohneinheiten. Der Treppenraum verfügt nach dem unbestrittenen Vortrag der Antragsgegnerin nicht in jedem oberirdischen Geschoss über unmittelbar ins Freie führende Fenster i.S.v. § 35 Abs. 8 S. 2 Nr. 1 BauO NRW 2018. Über ihn führt für alle Wohneinheiten der erste Rettungsweg zu den Ausgängen auf den Ebenen 0 und -3 ins Freie. Die sowohl nach § 35 Abs. 8 Satz 2 Nr. 2 BauO NRW 2018 als auch nach Satz 3 an der obersten Stelle des Treppenraums erforderliche Öffnung zur Rauchableitung ist derzeit nicht vorhanden. Die Rauchabzugsvorrichtung der in dem Gebäude eingebauten Rauch- und Wärmeabzugsanlage (RWA), die sich auf Ebene +1 befindet, wurde verschlossen.

Durch das Freilegen der Rauchabzugsvorrichtung auf Ebene +1 und die Instandsetzung der Abzugsanlage einschließlich der Wiederinbetriebnahme der Auslösestellen auf den Ebenen -3 und +1 kann eine ordnungsgemäße Entrauchung des Treppenraums sichergestellt werden. Dem steht nicht entgegen, dass die Rauchabzugsvorrichtung auf der Ebene +1 nach den Feststellungen der Antragsgegnerin lediglich eine Fläche von 0,5 m² hat und damit die in § 35 Abs. 8 Satz 5 BauO NRW 2018 festgelegte Größe für Rauchableitungsöffnungen von 1 m² unterschreitet (vgl. Blatt 37 der Verwaltungsvorgänge). Die Vorrichtung erbringt – soweit nach summarischer Prüfung ersichtlich – nämlich keine geringere Entrauchungsleistung als eine Rauchableitung nach der gesetzlichen Konzeption, da es sich nicht um eine bloße Rauchableitungsöffnung, sondern eine Abzugsanlage handelt. Zwar trifft der Einwand der Antragstellerin, eine solche Abzugsanlage sei für die Entrauchung von Treppenräumen nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben, zu.

Vgl. Lt-Drs. 17/2166, Seite 128: „Der Begriff ‚Rauchabzug‘ (§ 37 Absatz 12 BauO 2000) wird ersetzt durch ‚Öffnung zur Rauchableitung‘ um klarzustellen, dass keine Rauchabzugsanlage und auch keine automatische Einschaltung verlangt werden“ (abrufbar unter: https://www.landtag.nrw.de/portal/WWW/dokumentenarchiv/Dokument/MMD17-2166.pdf).

Dies darf die Bauaufsichtsbehörde jedoch nicht daran hindern, den Betrieb einer zur Entrauchung mindestens gleichermaßen geeigneten Abzugsanlage zu fordern, wenn diese bereits im Gebäude vorhanden ist und nicht erst neu errichtet oder erweitert werden muss. Ein Rückgriff auf die Vorschriften zu besonderen Vorkehrungen in § 35 Abs. 8 Satz 4 BauO NRW 2018 ist dafür in einem solchen Fall nicht erforderlich. Denn bei der Abzugsanlage im Gebäude In den C. 000 handelt es sich nicht um eine Vorkehrung, die erforderlich wird, weil eine Entrauchung über das nach § 35 Abs. 8 Satz 5 BauO NRW 2018 notwendige Mindestmaß hinaus erreicht werden muss, sondern um eine Anlage, die eine Vorrichtung nach der gesetzlichen Konzeption in der Vergangenheit gleichwertig ersetzt hat und auch künftig gleichwertig ersetzen kann. Sinn und Zweck der Entrauchung und damit der Vorschriften des § 35 Abs. 8 BauO NRW ist die Unterstützung wirksamer Löscharbeiten. Diese Unterstützungsfunktion vermag die vorhandene Abzugsanlage für den Treppenraum des Gebäudes In den C. 000 nach Einschätzung der Feuerwehr vollumfänglich zu erfüllen (vgl. Blätter 41 und 45 der Verwaltungsvorgänge). Dem entspricht es, dass schon bei der Errichtung des Gebäudes die eingebaute Anlage für ausreichend erachtet wurde, obwohl bauordnungsrechtlich seinerzeit ebenfalls Rauchabzugsöffnungen mit einem freien Querschnitt von mindestens 1 m² für innenliegende Treppenräume von Gebäuden mit mehr als drei Vollgeschossen vorgesehen waren (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 7 der Allgemeinen Verordnung zur Landesbauordnung (AVO BauO NRW) vom 16. Juni 1975). Die von der Antragsgegnerin in ihrer Antragserwiderung angeführte Grüneintragung in den Planunterlagen („Zuluftöffnungen für innenliegendes Treppenhaus vorsehen, Größe wie Rauchabzugsöffnungen § 11 (2) AVO BauO NW“, „Rauchabzugsöffnung ca. 1,0 qm“, Blätter 3 und 11 des Planguts zur Beiakte Heft 4) dürften sich nur auf die Blöcke A und B und damit auf die Gebäude In den C. 000 und 000 beziehen.

Die im gerichtlichen Verfahren von der Antragstellerin erstmals geäußerten Einwände bezüglich der technischen Umsetzbarkeit der Wiederinbetriebnahme der Anlage greifen nicht durch. Die Einwände erfolgen ins Blaue hinein, ohne dass konkrete Anhaltspunkte für eine fehlende Funktionsfähigkeit der Anlage dargelegt werden. Die Abzugsanlage dürfte im gemeinschaftlichen Eigentum der Mitglieder der Antragstellerin stehen. Es wäre daher an ihr, solche konkreten Anhaltspunkte aufzuzeigen, zumal auch die Außerbetriebnahme der Anlage auf sie zurückgehen dürfte oder ihr zumindest die Gründe der Außerbetriebnahme bekannt sein müssten. Es ist davon auszugehen, dass die Antragstellerin belastbare Anhaltspunkte für eine fehlende Funktionsfähigkeit der Anlage bereits während des Verwaltungsverfahrens, in dem die entsprechende Forderung der Antragsgegnerin erörtert worden war, geltend gemacht hätte, wenn diese tatsächlich vorlägen. Die Antragsgegnerin musste vor diesem Hintergrund nicht davon ausgehen, eine zur Erreichung des Schutzzwecks nicht geeignete Maßnahme zu fordern. Sollte sich nachträglich herausstellen, dass die Anlage wider Erwarten aus technischen Gründen doch nicht in Betrieb genommen werden kann, würde dies ein Vollzugshindernis nach § 65 Abs. 3 lit. b) des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW) darstellen.

Die vom Brandschutzsachverständigen N. in der Stellungnahme vom 7. Oktober 2019 (Blatt 88 der Verwaltungsvorgänge) ins Feld geführte „Redundanz“ des Rettungswegesystems steht der Rechtmäßigkeit der Forderung ebenfalls nicht entgegen. Der Umstand, dass der Gesetzgeber ein System alternativer Rettungsmöglichkeiten vorgesehen hat, entbindet nicht von der Einhaltung der ebenfalls gesetzlich geregelten Anforderungen an die Beschaffenheit der einzelnen Rettungswege.

Die Antragstellerin ist Zustandsstörerin i.S.d. § 18 Abs. 1 des Gesetzes über Aufbau und Befugnisse der Ordnungsbehörden (Ordnungsbehördengesetz – OBG NRW). Ihr kommt in Bezug auf im Gemeinschaftseigentum wurzelnde Pflichten eine Wahrnehmungsverpflichtung gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG zu.

Vgl. zur Ableitung der Störereigenschaft aus dieser Vorschrift: OVG NRW, Beschluss vom 28. Januar 2011 – 2 B 1495/10 –, juris, Rn. 64; VG Hannover, Urteil vom 14. Mai 2018 – 4 A 8334/17 –, juris, Rn. 29.

Ziffer 1 der angegriffenen Ordnungsverfügung erweist sich auch insoweit als rechtmäßig, als die gesetzlichen Grenzen des der Bauaufsichtsbehörde eingeräumten Ermessens nicht überschritten sind und von dem Ermessen auch nicht in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht wurde, § 114 Satz 1 VwGO. Die Antragsgegnerin hat das ihr zustehende Ermessen erkannt, sich nicht von sachfremden Erwägungen leiten lassen und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens nicht überschritten. Ihre Forderung ist insbesondere verhältnismäßig.

Sie ist erforderlich, da sie in der hier vorliegenden Konstellation, in der die in Betrieb zu nehmende Abzugsanlage bereits vorhanden ist, das mildere Mittel gegenüber dem erstmaligen Einbau einer (großflächigeren) Rauchableitungsöffnung nach § 35 Abs. 8 Satz 5 BauO NRW 2018 darstellt. Der Antragstellerin steht es frei, den Einbau einer solchen Öffnung als Austauschmittel im Sinne des § 21 Satz 2 OBG NRW zu beantragen.

Die Forderung ist auch angemessen. Dies gilt insbesondere für die der Antragstellerin eingeräumte Frist zur Umsetzung der Maßnahme von einem Monat nach Zustellung der Ordnungsverfügung.

Die ebenfalls auf § 58 Abs. 2 BauO NRW 2018 beruhende Forderung in Ziffer 2 der Ordnungsverfügung vom 12. September 2019, in den Gebäuden In den C. 000 und 000 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung die rauchmeldergesteuerte Überdruckanlage wieder in Betrieb zu nehmen und dafür die Druckentlastung an oberster Stelle des Treppenraums anzubringen, ist hingegen – soweit nach Aktenlage derzeit beurteilbar – materiell rechtswidrig.

Zwar befinden sich die Treppenräume der Gebäude In den C. 000 und 000, die vergleichbar zum Treppenraum im Gebäude In den C. 000 angeordnet sind und noch eine weitere oberirdische Ebene (+2) erreichen, ebenfalls in einem mit den §§ 14, 33, 35 BauO NRW 2018 nicht vereinbaren Zustand. Denn sie weisen weder in jedem oberirdischen Geschoss unmittelbar ins freie führende Fenster mit einem freien Querschnitt von mindestens 0,50 m² gemäß § 35 Abs. 8 Satz 2 Nr. 1 BauO NRW 2018 noch eine Öffnung zur Rauchableitung nach § 35 Abs. 8 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 und 5 BauO NRW 2018 auf, obwohl es sich um notwendige Treppenräume handelt, über die jeweils der erste Rettungsweg ins Freie führt. Die Forderung der Antragsgegnerin geht jedoch über die Herstellung einer diesen Anforderungen entsprechenden Rauchableitungsöffnung hinaus. Es handelt sich im Unterschied zu Ziffer 1 der Ordnungsverfügung auch nicht um eine Forderung, die sich auf die schlichte Wiederinbetriebnahme einer bereits vollständig vorhandenen Anlage zum Zweck der Entrauchung bezieht. Vielmehr wurde die in Ziffer 2 der Ordnungsverfügung angesprochene Überdruckanlage ursprünglich nur in den Ebenen -1 bis -3 eingebaut. Die oberhalb gelegenen Ebenen sollten durch eine Rauchabschnittstrennung abgetrennt werden. Während auf diese Weise in den unteren Ebenen die Entrauchung in einem abgeschlossenen Überdruckraum erfolgen sollte, waren für die Ebenen 0 bis +2 öffenbare Fenster vorgesehen. Demgegenüber ist Ziffer 2 der Ordnungsverfügung vom 12. September 2019 darauf ausgerichtet, die Entrauchung des gesamten Treppenraums von Ebene +2 bis Ebene -3 durch die Überdruckanlage zu erreichen. Dies macht einen entsprechenden Umbau der Anlage samt Anbringung der Druckentlastung in der Ebene +2 erforderlich. Zur dazu notwendigen Umgestaltung des Treppenraums gehören auch die Folgeforderungen in Ziffern 3 und 5 der Ordnungsverfügung.

In dieser Konstellation – der Forderung nach einer von § 35 Abs. 8 Satz 5 BauO NRW 2018 abweichenden Vorrichtung zur Entrauchung, die so noch nicht im Gebäude vorhanden ist – lässt sich die entsprechende Forderung allenfalls auf § 35 Abs. 8 Satz 4 BauO NRW 2018 stützen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind nach summarischer Prüfung vorliegend aber nicht erfüllt. Fehl geht insbesondere die Ansicht der Antragsgegnerin, besondere Vorkehrungen im Sinne dieser Vorschrift seien hier schon deshalb erforderlich, weil es sich um Gebäude der Gebäudeklasse 5 handele, bei denen nicht in jedem oberirdischen Geschoss unmittelbar ins Freie führende Fenster beständen (vgl. die Ausführungen auf Seite 8 der Antragserwiderung vom 15. November 2019, auf die hinsichtlich der Ziffer 2 – Seite 9 – Bezug genommen wird). Die Antragsgegnerin schließt damit allein aus dem Vorliegen eines Falls des Satzes 2 Nummer 2 bei einem Gebäude der Gebäudeklasse 5 auf die Erforderlichkeit besonderer Vorkehrungen. Ein solcher Schluss findet im Wortlaut des Gesetzes keine Stütze, da dort für diese Fälle eine zusätzliche Erforderlichkeitsprüfung vorgesehen ist („soweit dies zur Erfüllung der Anforderungen nach Satz 1 erforderlich ist“). Deren Ergebnis ist durch die genannte Fallkonstellation keineswegs indiziert. Vielmehr ist im Grundsatz davon auszugehen, dass notwendige Treppenräume mit und ohne Fenster ein vergleichbares Risikoprofil aufweisen. Daher müssen zusätzliche Maßnahmen im Einzelfall begründet und verhältnismäßig sein.

Vgl. Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen, Handlungsempfehlung auf der Grundlage der Dienstbesprechung mit den Bauaufsichtsbehörden im Oktober/November 2018, Seite 30; Hanne/Bökamp-Gerdemann, in: Gädtke/Johlen u.a., BauO NRW, 13. Auflage 2019, § 35, Rn. 48.

Eine solche Begründung ist im vorliegenden Fall bisher nicht erfolgt; die Erforderlichkeit besonderer Vorkehrungen drängt sich auch nicht offensichtlich auf. Vielmehr spricht nach Aktenlage gegen eine Erforderlichkeit solcher Vorkehrungen, dass die Antragsgegnerin den im Nachgang unterbreiteten Vorschlag des von der Antragstellerin eingeschalteten Brandschutzsachverständigen, der auf die Errichtung einer Rauchableitungsöffnung nach § 35 Abs. 8 Satz 5 BauO NRW 2018 abzielt (vgl. Blatt 178 der Verwaltungsvorgänge), „unter Zurückstellung von Bedenken“ – ohne diese näher zu konkretisieren – für ausreichend erachtet (vgl. Blätter 186 und 207 der Verwaltungsvorgänge). Auch der Umstand, dass eine Überdruckanlage – für Teile des Treppenraums – bereits bei Errichtung der Gebäude gefordert wurde, lässt keinen Rückschluss auf ihre Erforderlichkeit i.S.d. § 35 Abs. 8 Satz 4 BauO NRW 2018 zu. Denn die damalige Ausgestaltung des Treppenraums ging mit einer stark reduzierten Ausführung des zweiten Rettungswegs einher. Die nachträglich hinzugefügte Podesttreppe war lediglich für die Ebenen -1 und -2 einer Gebäudehälfte des Blocks B (heute: In den C. 000) vorgesehen (vgl. Blatt 151 der Baugenehmigungsakte, Beiakte Heft 4). In der angegriffenen Ordnungsverfügung wird jedoch die Schaffung zweier vollwertiger Rettungswege für alle Wohneinheiten verlangt, sodass die Anforderungen an die Entrauchung des ersten Rettungsweges sich allein nach der Beschaffenheit des Treppenraums richten können. Diesbezüglich sind derzeit keine vom gesetzlichen Regelfall abweichenden Umstände ersichtlich. Die Antragsgegnerin bestätigt in ihrem Schreiben vom 24. September 2020 (Blatt 206 ff. der Verwaltungsvorgänge) vielmehr, dass die geforderte Überdruckanlage zu einer überobligatorischen Aufrüstung des ersten Rettungsweges führt („eine Art Sicherheitstreppenraum“), die nicht mehr nur dazu dient, das Mindestmaß der notwendigen Entrauchung sicherzustellen.

Aufgrund der materiellen Rechtswidrigkeit der Forderung in Ziffer 2 der Ordnungsverfügung sind auch die Folgeforderungen in Ziffern 3 und 5 der Ordnungsverfügung offensichtlich rechtswidrig. Sowohl die Montage von Freilauftürschließern an allen Wohnungseingangstüren in den Gebäuden In den C. 000 und 000 als auch das Präparieren der öffenbaren Fenster in den Treppenräumen in den Ebenen +1 und +2 in einer Weise, dass diese nicht mehr geöffnet werden können, stehen in untrennbarem Zusammenhang mit der Inbetriebnahme einer Überdruckanlage für den gesamten Treppenraum. Insbesondere lässt sich die Forderung nach der Montage von Freilauftürschließern nicht unabhängig von der Überdruckanlage auf einen Verstoß gegen § 35 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW 2018 stützen, weil dort selbstschließende Abschlüsse für Öffnungen zu Wohnungen gerade nicht verlangt werden.

Ziffer 4 der Ordnungsverfügung vom 12. September 2019, wonach in den Gebäuden In den C. 000 und 000 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung alle Wohnungseingangstüren mit einer dreiseitig umlaufenden Dichtung auszustatten sind, ist hingegen offensichtlich rechtmäßig. Die Voraussetzungen des § 58 Abs. 2 BauO NRW 2018 sind erfüllt, da die Wohnungseingangstüren nicht den in § 35 Abs. 6 Satz 1 Nr. 4 BauO NRW 2018 genannten Anforderungen entsprechen. Danach müssen in notwendigen Treppenräumen Öffnungen zu Wohnungen mindestens dichtschließende Abschlüsse haben. Die Forderung, die Türen mit einer dreiseitig umlaufenden Dichtung auszustatten, erfasst nicht nur die erstmalige derartige Ausstattung. Sie greift gleichermaßen dann, wenn Türdichtungen bereits vorhanden, aber lückenhaft, beschädigt oder sonst nicht funktionstüchtig sind. Dass letzteres bei einigen Wohnungseingangstüren der Gebäude derzeit der Fall ist, stellt auch die Antragstellerin nicht in Frage.

Die Antragstellerin ist auch insoweit Zustandsstörerin nach §§ 18 Abs. 1 OBG NRW, 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Wohnungseingangstüren stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.

Vgl. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 212/12 –, juris, Rn. 9 ff.

Im Übrigen käme der Antragstellerin selbst bei einer Zuordnung der Wohnungstüren zum jeweiligen Wohnungseigentum eine Wahrnehmungsverpflichtung zu, da es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Var. 2 WEG handelt. Denn Voraussetzung für die Vergemeinschaftung der Pflichtenstellung ist nur, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist, etwa weil dies – wie hier – allen Bewohnern und Besuchern der Anlage zugutekommt und dem Gebäudeschutz dient.

Vgl. BGH, Urteil vom 8. Februar 2013 – V ZR 238/11 –, juris, Rn. 13; Müller, in: BeckOK WEG, Stand: Mai 2019, § 10, Rn. 557 m.w.N.

Ermessensfehler sind in Bezug auf Ziffer 4 der Ordnungsverfügung nicht ersichtlich.

Ziffer 6 der Ordnungsverfügung vom 12. September 2019 ist nur insoweit materiell rechtmäßig, als darin gefordert wird, zwischen den Gebäuden In den C. 000 und 000 innerhalb von vier Monaten nach Zustellung einen Zugang zum hinteren Grundstücksbereich zu schaffen (Satz 1). Soweit weiter gefordert wird, vor den Balkonen der rückwärtig gelegenen Wohneinheiten an jeder Gebäudehälfte aller drei Gebäude eine Aufstellfläche für die tragbaren Leitern der Feuerwehr freizuhalten (Satz 2), ist dies rechtswidrig.

Die Forderung in Satz 1 der Ziffer 6 lässt sich bei unterstellter Übereinstimmung des aktuellen Gebäudezustands mit dem im Jahr 1979 genehmigten Bestand auf § 59 Abs. 1 BauO NRW 2018, andernfalls auf § 58 Abs. 2 BauO NRW 2018 stützen. Die bauordnungsrechtlichen Vorschriften zum zweiten Rettungsweg – insbesondere für Gebäude mit bis zu fünf Vollgeschossen wie dem Gebäude In den C. 000 – haben sich gegenüber dem Genehmigungszeitpunkt verschärft, vgl. § 18 Abs. 4 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung – vom 27. Januar 1970 (BauO NRW 1970) i.V.m. § 4 Abs. 8 AVO BauO NRW vom 16. Juni 1975 einerseits und § 33 BauO NRW 2018 (zuvor bereits: § 17 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen vom 26. Juni 1984) andererseits. Die rückwärtigen Wohneinheiten aller drei Gebäude verfügen derzeit nicht über einen geeigneten zweiten Rettungsweg nach §§ 5, 14, 33 BauO NRW 2018, was die Bauaufsichtsbehörde nach den bereits dargelegten Grundsätzen in jedem Fall zum Einschreiten berechtigt.

Der erste Rettungsweg führt, wie bereits beschrieben, über den jeweiligen innenliegenden Treppenraum der Gebäude zu den Ausgängen auf den Ebenen 0 und -3. Diese beiden Ausgänge können nicht als zwei Rettungswege angesehen werden, da sie über denselben Treppenraum zu erreichen und damit nicht voneinander unabhängig im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2018 sind. § 33 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW 2018 sieht ein Abweichen von der Unabhängigkeit des Rettungswege voneinander lediglich für den Fall vor, dass beide Rettungswege innerhalb eines Geschosses über denselben notwendigen Flur führen. Diese Regelung lässt sich wegen ihres Ausnahmecharakters nicht auf Rettungswege mehrerer Geschosse, die über denselben notwendigen Treppenraum führen, ausweiten oder „ins Vertikale drehen“, wie es der Brandschutzsachverständige N. in seiner E-Mail an die Antragsgegnerin vom 8. September 2020 (Blatt 187 der Verwaltungsvorgänge) ausführt. Ebensowenig lässt sich – entgegen der Stellungnahme des Sachverständigen vom 7. Oktober 2019 (Blätter 88 ff. der Verwaltungsvorgänge) – die Entbehrlichkeit eines unabhängigen zweiten Rettungsweges aus § 11 Abs. 6 AVO BauO NRW vom 16. Juni 1975 ableiten. Dieser Vorschrift ist nichts zu den damals geltenden Anforderungen an den zweiten Rettungsweg zu entnehmen. Darin war lediglich geregelt, dass beim Aneinanderbauen mehrerer Wohnhochhäuser unter bestimmten Bedingungen gestattet werden konnte, dass in jedem Hochhaus nur ein innenliegender Treppenraum angeordnet wird. Das steht mit den Anforderungen an Rettungswege in keinem Zusammenhang. Diese fanden sich vielmehr in § 4 Abs. 8 AVO BauO NRW vom 16. Juni 1975. Daraus ergab sich schon damals zumindest für Gebäude mit mehr als fünf Vollgeschossen – hier die Gebäude In den C. 000 und 000 – das Erfordernis der Erreichbarkeit mit Rettungsgeräten der Feuerwehr oder zweier voneinander unabhängiger Treppenräume oder eines Sicherheitstreppenraums.

Ein tauglicher zweiter Rettungsweg unabhängig vom jeweiligen innenliegenden Treppenraum der Gebäude ist für die gartenseitigen Wohneinheiten der Ebenen -3, -2, -1 und, soweit als rein gartenseitige Wohneinheiten in den Gebäuden In den C. 000 und 000 ausgeführt, +1 nicht vorhanden. Allenfalls für die gartenseitigen Wohneinheiten der Ebene 0 erscheint es nicht ausgeschlossen, dass der Ausgang auf der Ebene 0 und der zur Ebene -3 führende Treppenraum innerhalb eines Geschosses (der Ebene 0) über denselben notwendigen Flur i.S.d. §§ 33 Abs. 1 Satz 2, 36 BauO NRW 2018 führen. In den Ebenen +1, -1 und -2 ist für die Rettung aus den gartenseitigen Wohneinheiten eine unabhängige zweite notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit für die Feuerwehr notwendig. Eine zweite notwendige Treppe ist nicht vorhanden. Eine Rettung über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle setzt den in Satz 1 der Ziffer 6 der Ordnungsverfügung geforderten Zugang zum hinteren Grundstücksbereich voraus. Selbst für die gartenseitigen Wohneinheiten der Ebene -3 besteht derzeit ohne Umsetzung dieser Forderung kein tauglicher zweiter Rettungsweg. Zwar können die Bewohner dieser Ebene das Gebäude ebenerdig verlassen. Dieser Weg führt jedoch in einen nach allen Seiten umschlossenen Garten, der über keinen Zugang zu einer öffentlichen Verkehrsfläche verfügt. Personen, die sich im Wege der Selbstrettung aus den Wohneinheiten der Ebene -3 in den Garten flüchten, können den unmittelbaren Gefahrenbereich des Gebäudes im Brandfalle von dort weder selbständig verlassen, noch können die Wohneinheiten von der Feuerwehr für erforderliche Löscheinsätze sowie Rettungsmaßnahmen, etwa zur Bergung verletzter Personen, über einen anderen Weg als den innenliegenden Treppenraum (erster Rettungsweg) erreicht werden. Gebäude, die über Nutzungseinheiten verfügen, die von der Feuerwehr nicht auf zwei voneinander unabhängigen Rettungswegen und damit nicht hinreichend mit Lösch- oder Rettungsgeräten erreicht werden können, entsprechen nicht der Grundanforderung des § 14 BauO NRW 2018, wonach Anlagen insbesondere so anzuordnen, zu errichten, zu ändern oder instand zu halten sind, dass bei einem Brand eine Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 15. Oktober 2019 – 10 B 1268/19 –, juris, Rn. 6; VG Düsseldorf, Beschluss vom 30. August 2019 – 11 L 1395/19 –, n.v.; Boeddinghaus/Hahn/Schulte u.a., Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, 57. EL 2020, § 5 BauO a.F., Rn. 6.

Im Hinblick auf Satz 1 der Ziffer 6 der Ordnungsverfügung vom 12. September 2019 hat die Antragsgegnerin ermessensfehlerfrei gehandelt. Die Forderung ist insbesondere verhältnismäßig. Die Maßnahme ist erforderlich, da das mit der (im vorliegenden Verfahren nicht streitgegenständlichen) Ziffer 8 der Ordnungsverfügung als Sofortmaßnahme angeordnete Aufstellen von Gerüsttreppen an den Gebäudeseiten kein milderes, gleich geeignetes Mittel zur Herstellung eines zweiten Rettungswegs darstellt. Zum einen erfüllen die Gerüsttreppen nicht die Anforderungen an eine notwendige Treppe gemäß § 36 BauO NRW 2018. Zum anderen sind auch die Gerüsttreppen gegenwärtig für die Feuerwehr nicht zugänglich. Schließlich führt auch die von der Antragsgegnerin gesetzte Frist für die Umsetzung der Forderung von vier Monaten nicht zur Unverhältnismäßigkeit der Ordnungsverfügung. Sie trägt dem Umstand Rechnung, dass nicht nur die bestehende Zaunanlage zwischen den Gebäuden In den C. 000 und 000 passierbar gemacht, sondern darüber hinaus auch der zwischen den Gebäuden verlaufende Abhang für die Feuerwehr begehbar gemacht werden muss.

Satz 2 der Ziffer 6 der Ordnungsverfügung vom 12. September 2019 ist hingegen mangels hinreichender Bestimmtheit gemäß § 37 Abs. 1 VwVfG. NRW. materiell rechtswidrig.

Hinreichende inhaltliche Bestimmtheit setzt voraus, dass insbesondere für den Adressaten des Verwaltungsakts die von der Behörde getroffene Regelung so vollständig, klar und unzweideutig erkennbar ist, dass er sein Verhalten danach richten kann. Dazu reicht es aus, wenn sich die Regelung aus dem gesamten Inhalt des Bescheides, insbesondere seiner Begründung sowie den weiteren den Beteiligten bekannten oder ohne Weiteres erkennbaren Umständen unzweifelhaft erkennen lässt. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen an die notwendige Bestimmtheit nach den Besonderheiten des jeweils anzuwendenden und mit dem Verwaltungsakt umzusetzenden materiellen Rechts.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2012 – 7 VR 10/12 –, juris, Rn. 10.

In Anwendung dieses Maßstabes ist die Forderung, vor den Balkonen der rückwärtig gelegenen Wohneinheiten an jeder Gebäudehälfte aller drei Gebäude eine Aufstellfläche für die tragbaren Leitern der Feuerwehr freizuhalten, nicht hinreichend bestimmt. Für die Antragstellerin ist aus dieser Formulierung unter Berücksichtigung der weiteren ihr bekannten Umstände nicht klar und unzweideutig erkennbar, was von ihr verlangt wird. Zum einen bleibt der genaue Ort der freizuhaltenden Aufstellfläche unklar, zum anderen wird unter Einbeziehung des Ergebnisses der vorausgegangenen gemeinsamen Ortsbesichtigungen nicht deutlich, welche Anforderungen an das „Freihalten“ im Einzelnen zu stellen sind.

Zunächst legt die Formulierung, die Aufstellflächen seien „vor den Balkonen“ der Wohneinheiten freizuhalten, nahe, dass ein Anleitern der Feuerwehr an die Balkone von der Gebäuderückseite – nicht von den Gebäudeseiten – aus angedacht ist. Da mangels Zufahrt zum rückwärtigen Grundstücksteil lediglich die Verwendung von Handleitern der Feuerwehr möglich ist, die Balkone deutlich nach hinten versetzt angeordnet sind (vgl. etwa das Bildmaterial auf Blättern 103 ff. der Verwaltungsvorgänge) und zudem jedenfalls die Balkone der gartenseitigen Wohneinheiten der Ebene +1 erheblich über der Geländeoberfläche des Gartens liegen dürften, verbleibt allein die Möglichkeit, dass die Handleitern Stück für Stück von einem Balkon zum nächsten aufgestellt werden. Eine solche Auslegung gibt der Wortlaut des Satzes 2 der Ziffer 6 der Ordnungsverfügung, es sei nur „eine Aufstellfläche“ an jeder Gebäudehälfte freizuhalten, indessen nicht her. Sie steht zudem in Widerspruch zu den der Antragstellerin bekannten Umständen, namentlich der Erörterung der Forderung der Antragsgegnerin im Rahmen der Ortsbesichtigung am 4. September 2019 (vgl. Blatt 42 der Verwaltungsvorgänge). Dort wurde noch festgehalten, für das Realisieren des zweiten Rettungsweges sei ein 90 cm breiter Streifen je Balkon im Bereich der Bepflanzung freizuschneiden (Überstiegshilfe). Das legt in Zusammenhang mit den vorstehend beschriebenen örtlichen Gegebenheiten nahe, dass vor jedem einzelnen gartenseitigen Balkon eine Aufstellfläche freizuhalten ist. Ferner werden darin zusätzliche Maßnahmen für die Ausgestaltung der Balkone (Freischneiden für Überstiegshilfen) aufgeführt, die in die Formulierung der Forderung in der Ordnungsverfügung keinen Eingang gefunden haben.

Lediglich ergänzend ist anzumerken, dass bei diesem Verständnis der Forderung der Antragsgegnerin nach Aktenlage zumindest Zweifel an der Geeignetheit eines solchen zweiten Rettungsweges angebracht sind. Diese Zweifel resultieren in erster Linie aus dem Vermerk der Antragsgegnerin vom 1. September 2020 zum Vorschlag des Brandschutzsachverständigen N. , den zweiten Rettungsweg über Notleitern entlang der zwischen den Balkonen der gartenseitigen Wohneinheiten liegenden Dächer anzulegen. Darin heißt es, ein solcher Verlauf des zweiten Rettungsweges würde das Passieren von Fenstern notwendig machen, die dann in feuersicherer F90-Verglasung und nicht öffenbar ausgeführt werden müssten. Dies zugrunde gelegt hätte auch ein zweiter Rettungsweg von Balkon zu Balkon zur Folge, dass die zu passierenden Fenster und Balkontüren mit feuersicherer Verglasung ausgestattet werden müssten und nicht mehr geöffnet werden dürften. Das erscheint lebensfremd. Darüber hinaus wäre der Transport der weiteren Handleitern auf die höher gelegenen Balkone über die unterhalb aufgestellten Handleitern erheblich erschwert und würde einem effizienten Rettungsvorgang unter Zeitdruck entgegenstehen.

Sollte die Forderung der Antragsgegnerin hingegen darauf abzielen, dass es der Feuerwehr ermöglicht werden soll, seitlich an die versetzt angeordneten Balkone anzuleitern, so wäre die Ordnungsverfügung diesbezüglich erst recht unbestimmt. Denn zum einen käme eine solche Positionierung der Handleitern in der Formulierung „vor den Balkonen“ nicht zum Ausdruck. Zum anderen wären infolge der versetzten Anordnung der Balkone auch in diesem Fall mehr als eine Aufstellfläche je Gebäudehälfte erforderlich. Hinzu kommt noch, dass erneut weitere Maßnahmen als das bloße Freihalten der Aufstellflächen notwendig wären. Denn ein seitliches Anleitern an die Balkone der höher gelegenen Ebenen könnte nur von der abschüssigen Fläche zwischen den Gebäuden aus erfolgen. Damit würde zwar der Höhenunterschied zwischen der Geländeoberfläche und der zum Anleitern bestimmten Stelle verringert (vgl. § 33 Abs. 3 BauO NRW 2018). Es müssten aber zunächst überhaupt ebene Aufstellflächen am Hang geschaffen werden. Dass dies von der Antragstellerin verlangt würde, ergibt sich aus der Ordnungsverfügung vom 12. September 2019 mit keinem Wort. Erst die Antragserwiderung der Antragsgegnerin vom 15. November 2019, in der von einem „Herstellen der Aufstellflächen“ die Rede ist, legt ein solches Verständnis der Forderung nahe.

Ziffer 7 der Ordnungsverfügung, die das Einreichen einer Bescheinigung über die ordnungsgemäße Ausführung von einem Brandschutzsachverständigen nach Abschluss der Umsetzung aller Maßnahmen fordert, ist insoweit materiell rechtswidrig, als sie sich auf rechtswidrige Forderungen (hier: Ziffern 2, 3 und 5 sowie Ziffer 6 Satz 2) bezieht. Im Übrigen ist sie rechtmäßig. Von der Antragstellerin kann sinnvollerweise auch das Einreichen einer Bescheinigung über die ordnungsgemäße Ausführung aller als rechtmäßig erachteten Maßnahmen (Ziffern 1 und 4 sowie Ziffer 6 Satz 1) verlangt werden. Die Forderung, dass die Bescheinigung von einem Brandschutzsachverständigen anzufertigen ist, ist als Gewähr für deren Richtigkeit ermessensgerecht.

Die Androhung eines Zwangsgeldes von 31.000,-- Euro in Bezug auf die hier streitgegenständlichen Ziffern 1 bis 7 der Ordnungsverfügung ist in Höhe von 11.000,-- Euro rechtswidrig, da insoweit die aufschiebende Wirkung der Klage gegen die zugrunde liegenden Forderungen in Ziffern 2, 3 und 5 wiederhergestellt wurde. In diesem Umfang fehlt es an einem vollziehbaren Verwaltungsakt i.S.d. § 55 Abs. 1 VwVG NRW.

Die Androhung eines Zwangsgeldes von 12.000,-- Euro in Bezug auf Ziffer 6 der Ordnungsverfügung ist hingegen trotz der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen Satz 2 der Ziffer 6 rechtmäßig. Die Androhung bezieht sich auf zwei selbstständige, aber in engem Zusammenhang stehende Handlungspflichten (Sätze 1 und 2 der Ziffer 6). In diesem Fall gilt: Ist schon der geringstmögliche Verstoß gegen die Ordnungsverfügung so zu bewerten, dass das Zwangsgeld in voller angedrohter Höhe gerechtfertigt ist, so ist diese Androhung rechtmäßig. Dem steht nicht entgegen, dass gleichzeitig in derselben Weise eine viel massivere Verhaltensweise der Antragstellerin, nämlich der Verstoß gegen beide Handlungspflichten, mit einem Zwangsgeld in gleicher Höhe bedroht wird, denn die Antragstellerin ist dadurch nicht beschwert.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 10. September 2003 – 13 B 1313/03 –, juris, Rn. 9.

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Bereits der isolierte Verstoß gegen die Forderung, zwischen den Gebäuden In den C. 000 und 000 einen Zugang zum hinteren Grundstücksbereich zu schaffen, rechtfertigt nach den Umständen des Einzelfalls ein Zwangsgeld in Höhe von 12.000,-- Euro. Denn auch die Vollziehung nur dieser Forderung hat eine elementare Bedeutung für die Schaffung von Rettungsmöglichkeiten auf dem Grundstück und damit für den Schutz von Leib und Leben der Bewohner. Mit ihrer Umsetzung sind die als Sofortmaßnahme aufgestellten Gerüsttreppen für die Feuerwehr erreichbar, mögen diese auch nicht die Anforderungen an einen zweiten Rettungsweg erfüllen. Zudem besteht auf diese Weise ein Zugang zu den Wohneinheiten der Ebene -3, der nicht durch die Gebäude führt. In Anbetracht der Bedeutung des Schutzgutes und des mit der Zwangsgeldandrohung verfolgten Beugezwecks erscheint die Zwangsgeldandrohung in Höhe von 12.000,-- Euro bereits allein in Bezug auf die Forderung in Ziffer 6 Satz 1 der Ordnungsverfügung verhältnismäßig (§ 58 VwVG NRW).

Gleiches gilt bezüglich der Zwangsgeldandrohung von 1.000,-- Euro bezüglich Ziffer 7 der Ordnungsverfügung. Auch diese bezieht sich auf eine Forderung, hinsichtlich derer teilweise die aufschiebende Wirkung der Klage wiederhergestellt wurde. Die Androhung des (ohnehin niedrig bemessenen) Zwangsgeldes bleibt jedoch auch in Bezug auf den vollziehbaren Teil der Forderung gerechtfertigt.

Die Zwangsgeldandrohung in Bezug auf die vollständig rechtmäßigen Ziffern 1 und 4 der Ordnungsverfügung genügt ebenfalls den Anforderungen der §§ 55 Abs. 1, 57, 60, 63 VwVG NRW. Gegen die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes bestehen keine Bedenken.

Ein überwiegendes Aussetzungsinteresse der Antragstellerin ist in Bezug auf Ziffern 1 und 4 der Ordnungsverfügung sowie Ziffern 6 und 7 im als rechtmäßig erachteten Umfang und in Bezug auf die zugehörigen Zwangsgeldandrohungen nicht feststellbar. Das für den Zeitraum bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens festzustellende öffentliche Interesse muss von einem solchen Gewicht sein, dass es das schutzwürdige Interesse der Antragstellerin an der Erhaltung des Suspensiveffektes ihrer Klage überwiegt. Das ist hier der Fall. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Durchführung folgt aus der konkreten Gefahr für Leib und Leben der sich in den Gebäuden aufhaltenden Personen. Eine solche konkrete Gefahrenlage wird vom OVG NRW im Fall der Nichteinhaltung brandschutzrechtlicher Vorschriften in ständiger Rechtsprechung bejaht. Aus Gründen der Brandsicherheit kann die Bauaufsichtsbehörde zum Schutz dieser hochrangigen Rechtsgüter schon gefahrenabwehrend tätig werden, sobald eine gewisse Wahrscheinlichkeit gegeben ist, dass eine Gefahr für die Schutzziele des § 14 BauO NRW 2018 eintreten könnte, falls bestimmte Brandschutzmaßnahmen nicht ergriffen werden. Dem liegt die Erkenntnis zugrunde, dass mit der Entstehung eines Brands praktisch jederzeit gerechnet werden muss. Ein fehlendes Brandereignis stellt nicht aus sich heraus einen Dauerzustand dar.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 20. Februar 2013 – 2 A 239/12 –, juris, Rn. 34 m.w.N.

Dem steht vorliegend nicht entgegen, dass der ehemalige Sachbearbeiter der Antragsgegnerin zunächst nur von einer „latenten Gefahr“ ausgegangen ist. Zum einen hat die Antragsgegnerin nachvollziehbar dargelegt, dass trotz der terrassenförmig versetzten Anordnung der Balkone ein Brandüberschlag auf oberhalb gelegene Stockwerke über die Seitenfenster stattfinden kann. Zum anderen sind die mangelhafte bis gar nicht gewährleistete Entrauchung der notwendigen Treppenräume sowie der fehlende zweite Rettungsweg unabhängig von der Frage des Brandüberschlags erhebliche Gefahrenquellen, an deren zeitnaher Behebung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht. Dies gilt auch nach der Umsetzung der Sofortmaßnahmen in Ziffern 8 und 9 der Ordnungsverfügung, welche die vormals gravierende Gefahrenlage zumindest nicht soweit reduzieren, dass nicht einmal mehr von einer gewissen Wahrscheinlichkeit eines Gefahreneintritts auszugehen wäre. Demgegenüber wiegt das vor allem finanzielle Interesse der Antragstellerin, von der Inanspruchnahme verschont zu bleiben, geringer.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Das Gericht gewichtet den Anteil des Obsiegens der Antragstellerin anhand der Höhe der Zwangsgeldandrohungen der von der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung betroffenen Forderungen, wobei hinsichtlich der Ziffern 6 und 7 der Ordnungsverfügung von einem hälftigen Obsiegen ausgegangen wird.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG. Das Gericht berücksichtigt dabei Ziffern 1 bis 7 der Ordnungsverfügung gemäß Ziffer 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit mit der Hälfte des nach Ziffer 1.7.2 in der Hauptsache festgesetzten Streitwerts. Die Zwangsgeldandrohung fällt daneben streitwertmäßig nicht ins Gewicht.

Rechtsmittelbelehrung:

(1) Gegen die Entscheidung über den Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet.

Die Beschwerde kann auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) eingelegt werden.

Die Beschwerdefrist ist auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) eingeht.

Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist, und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinandersetzen. Das Oberverwaltungsgericht prüft nur die dargelegten Gründe.

Die Beschwerdeschrift und die Beschwerdebegründungsschrift sind durch einen Prozessbevollmächtigten einzureichen. Im Beschwerdeverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die das Verfahren eingeleitet wird. Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG –). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen als Bevollmächtigte zugelassen.

Die Beschwerdeschrift und die Beschwerdebegründungsschrift sollen möglichst dreifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.

(2) Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird.

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro nicht übersteigt.

Die Beschwerdeschrift soll möglichst dreifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.

War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist angerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.